ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PROCESACH FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI

Marcin Sitek Politechnika Częstochowska ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PROCESACH FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI RISK MANAGEMENT IN PROCESSES OF FINANCING OF INVESTMENT IN RESIDENTIAL REAL ESTATE STRESZCZENIE W pracy omówiono rynkowe systemy finansowania inwestycji w nieruchomości. Podkreślono jako dominujący na polskim rynku mechanizm bankowości hipotecznej, a szczególnie długoterminowe kredyty hipoteczne. Dla finansowania i kredytowania inwestycji na rynku nieruchomości omówiono czynniki ryzyka występujące w tym systemie, przeprowadzono ich klasyfikację i ocenę ryzyka działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. Przedstawiono zasady zarządzania ryzykiem, instrumenty kontroli poszczególnych rodzajów ryzyka oraz metody zarządzania ryzykiem w procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości. SUMMARY This paper describes market systems of financing of investments in real estate. A mechanism of mortgage banking was emphasized as dominant in Polish market, with particular focus on long-term mortgage loans. For financing and crediting of investments in real estate market, risk factors typical of this system were described. Investment risk in real estate market was classified and assessed. The study also presents the principles of risk management, instruments of control of individual types of risk and the methods of risk management in the investment process in real estate market. SŁOWA KLUCZOWE: finansowanie, rynek nieruchomości, zarządzanie ryzykiem KEY WORDS: financing, real estate market, risk management WPROWADZENIE Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie gospodarcze, zarówno jako pracodawca i pro-ducent usług, jak też czynnik destabilizujący gospodarkę, a zwłaszcza system finansowy poprzez swój cykliczny charakter i powtarzające się kryzysy nieruchomościowe. Szczególne znaczenie przypada nieruchomościom mieszkaniowym, które zwykle są największą częścią sektora, a dodatkowo mają duże znaczenie społeczne. Inwestycje nieruchomościowe (mieszkaniowe) wynosiły w Polsce w latach 1991-2008 średnio 105 tys. mieszkań rocznie. W przeliczeniu na 1000 osób stanowiły one średniorocznie 2,8 mieszkania w latach 1989-2007, podczas gdy wskaźnik ten kształtował się powyżej 4 w krajach Europy Zachodniej i powyżej 3 w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i krajach nadbałtyckich. Trudno zatem potwierdzić często pojawiającą się tezę dotyczącą rozwoju jakościowego sektora mieszkaniowego w państwach tzw. starej Unii Europejskiej (EU-15) i rozwoju ilościowego państw postsocjalistycznych. Niemniej jednak należy uznać średnie tempo przyrostu inwestycji mieszkaniowych w Polsce za zbyt niskie. Wyjątek stanowi 2008 rok, w którym wskaźnik mieszkań na 1000 osób kształtował się na wysokim poziomie wynoszącym około 4. Rynek nieruchomości 45 jest w dużej części oparty na mechanizmie bankowości hipotecznej. Kredytodawcą w mechanizmie bankowości hipotecznej są banki oferujące kredyty hipoteczne. Działalność tę mogą prowadzić specjalistyczne banki hipoteczne, banki uniwersalne, banki oszczędnościowe, banki komercyjne i publiczne instytucje kredytowe. Kredytobiorcami są gospodarstwa domowe, przedsiębiorstwa oraz sektor publiczny. Otrzymane środki przeznaczają na budowę, zakup oraz remonty nieruchomości bądź mieszkaniowych, bądź innych nieruchomości. 45 M. Leininger, O. Stöcker, Finansowanie nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej z punktu widzenia zagranicznych banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70), 2003, s. 133-145. 31

RYNKOWY SYSTEM FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI Ponieważ nieruchomość jest istotnym elementem gospodarki narodowej, wagi nabiera proces inwestowania i tym samym jej finansowania. Nieruchomości jako dobra bardzo kapitałochłonne wymagają znacznych środków finansowych. Główną zaletą finansowania inwestycji kapitałem obcym - szczególnie kredytem, jest możliwość podniesienia rentowności inwestycji 46. Rynkowy system finansowania inwestycji w nieruchomości bazuje na: - mechanizmie bankowości uniwersalnej, - mechanizmie bankowości hipotecznej, - mechanizmie oszczędzania kontraktowego. 47 - mechanizmie rynku wtórnego (mechanizmie sekurytyzacyjnym ). Mechanizm bankowości uniwersalnej. Portfel kredytów mieszkaniowych (hipotecznych i budowlano - hipotecznych) banków uniwersalnych refinansowany jest głównie z depozytów. Głównym źródłem pochodzenia depozytów są wkłady oszczędnościowe gospodarstw domowych i pieniądz transakcyjny podmiotów gospodarczych. Banki uniwersalne i komercyjne ponoszą dość wysokie koszty finansowania kredytów z depozytów. W ich przypadku istnieją słabe możliwości wygenerowania kapitału na średnio- i długoterminowe kredyty. Jednak model banku uniwersalnego w przypadku finansowania rynku nieruchomości, a szczególnie mieszkalnictwa, nie jest idealnym. Do jego wad zaliczyć należy: - mało skuteczny marketing i zarządzanie ryzykiem w odniesieniu do finansowania mieszkalnictwa. - refinansowanie kredytów poprzez depozyty w znacznym stopniu wpływa na ofertę produktów bankowych, - poleganie na detalicznych depozytach znacznie ogranicza proporcjonalną ilość aktywów w formie kredytów mieszkaniowych, - aby zminimalizować ryzyko stopy procentowej i przenieść to ryzyko na kredytobiorcę, banki preferują kredyty o zmiennym oprocentowaniu, - aby zarządzać ryzykiem płynności, banki ograniczają procent aktywów w formie kredytów mieszkaniowych, - ponieważ banki dysponują zdywersyfikowaną ofertą, mogą same decydować o zmianie aktywności w kredytowaniu rynku nieruchomości w zależności od warunków rynkowych, - ponieważ baza funduszowa systemu bankowego jest prawie całkowicie krótkoterminowa, ograniczanie wzrostu portfela traktują banki jako sposób na ograniczanie ryzyka. Mechanizm bankowości hipotecznej. Wyspecjalizowany w udzielaniu kredytów hipotecznych bank hipoteczny występuje jako pośrednik pomiędzy rynkiem kredytów hipotecznych a rynkiem kapitałowym. Jego podstawowym zadaniem jest udzielanie kredytów hipotecznych na finansowanie rynku nieruchomości (działalność aktywna banków hipotecznych) oraz emisja listów zastawnych o pokryciu w hipotekach ustanowionych na rzecz banku i innych papierach wartościowych refinansujących kredyty hipoteczne oraz nabywanie wierzytelności innych banków (działalność pasywna banków hipotecznych). Ponieważ refinansowanie kredytów hipotecznych z jednej strony za pomocą depozytów jest mniej kosztowne niż refinansowanie ich listami zastawnymi z drugiej strony kwoty kredytów w stosunku do depozytów w systemie depozytowym stają się niewystarczające, dlatego rozważa się, czy bankom uniwersalnym, dla których jedną z podstawowych czynności jest emitowanie bankowych papierów wartościowych, nie nadać prawa emisji listów zastawnych. 46 J. Ickiewicz, Pozyskiwanie i struktura kapitału a długookresowe cele przedsiębiorstwa, Monografie i Opracowania nr 425, AGH, Warszawa 1996, s. 83. 47 B. Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu.PL, Warszawa 2005, s. 123. 32

Dla inwestorów podstawowym jest pytanie, który z banków: zdywersyfikowany bank uniwersalny czy specjalistyczny bank hipoteczny obciążony jest mniejszym ryzykiem oraz który z banków oferuje najwyższej jakości kredyty. Ponadto, czy emitowanie listów zastawnych doprowadzi do pojawienia się konkurencyjnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Mechanizm oszczędzania kontraktowego. Podstawą tego systemu jest zawieranie specjalnych umów, w których instytucje finansowe zobowiązują się do udzielenia kredytu na finansowanie nieruchomości w zamian za wykonanie określonych zobowiązań oszczędnościowych ze strony przyszłych kredytobiorców. Kredytodawcami są w tym przypadku kasy mieszkaniowe i kasy budowlane. System ten szczególnie dobrze rozwinął się 48 w Niemczech, Francji, Portugalii oraz w Grecji. W systemie kontraktowym potencjalny kredytobiorca zawiera kontrakt na oszczędzanie uzgodnionej kwoty w określonym czasie, w zamian za zobowiązanie instytucji finansowej do udzielenia, na wcześniej określonych warunkach, kredytu na zakup lub remont mieszkania własnościowego. Model ten charakteryzuje niska stopa oprocentowania kredytów (niższa niż rynkowa). Najsilniejszą stroną modelu kontraktowego jest możliwość utworzenia puli długoterminowych środków przeznaczonych na mieszkalnictwo. Model kontraktowy jest systemem dotacji mieszkaniowych. Jego zaletą jest mobilizacja prywatnych oszczędności dla celów mieszkaniowych, wadą zaś fakt promowania uczestników systemu kontraktowego nie zaciągających kredytu, czyli takich, którzy pozostawiają fundusze w systemie przez pewien czas, a potem wycofują je wraz z dotacją, nie biorąc kredytu. Podstawy mechanizmu sekurytyzacyjnego. Refinansowanie portfela kredytów mieszkaniowych na rynku wtórnym dokonuje się poprzez: - emisję obligacji własnych zabezpieczonych na hipotekach przez bank udzielający kredytu 49, - emisję papierów wartościowych opartych na aktywach wyodrębnionych z bilansu, zabezpieczonych hipoteką przez inny podmiot niż bank udzielający kredytu w wyniku transakcji sekurytyzacji wtórnej. Natomiast korzyści z przeprowadzania sekurytyzacji dotyczą zwiększenia płynności, ochrony przed ryzykiem zmian stóp procentowych, sprawnego przepływu kapitału od inwestorów do kredytobiorców, dywersyfikacji portfela inwestorów oraz możliwości ustalania niższej stopy procentowej dla kredytobiorców na rynku pierwotnym 50. Na rys. 1 przedstawiono metody refinansowania portfela kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów mieszkaniowych. IDENTYFIKACJA I OCENA CZYNNIKÓW RYZYKA FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI Ryzyko finansowania inwestycji w nieruchomości to ryzyko systematyczne, którego nie można wyeliminować poprzez dywersyfikację, oraz ryzyko specyficzne - dywersyfikowalne. Według Kena Gordona 51 w obszarze kredytowania rynku nieruchomości, w procesie inwestowania w nieruchomości występują dwie główne kategorie ryzyka: - ryzyko makroekonomiczne, wynikające z działania całego rynku lub gospodarki, - ryzyko mikroekonomiczne, charakterystyczne dla konkretnej inwestycji. 48 C. Steiner, Immobilienfinanzierung in den Lander der Eurtopaischen Gemeinschaft, Frits Knapp Verlag, Frankfurt am Main, 1990, cyt. Za: A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 34-36. 49 B. Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego..., s. 107-112. 50 R. Aller, Setting Interest Rate, [w:] R. Irwqin i inni, Real Estate Handbook, McGraw-Hill, Inc. 1993, s. 257, cyt. Za: M. Bryx, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001, s. 243-245. 51 K. Gordon, Risk assessment In development lending, Briefings in Real Estate Finance, Vol. 3, No 1, H. Steward Publications, 2003, p. 7-26. 33

Rys. 1. Metody refinansowania portfela kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów mieszkaniowych PKM - portfel kredytów mieszkaniowych SPV - spółka specjalnego przeznaczenia/emitent MBS (special purpose vehicle) MBS - papiery wartościowe wyemitowane na bazie aktywów wyodrębnionych z bilansu (mostgage backed securities) Źródło: Na podst. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, rozdz. 7; B.Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu. Pl, Warszawa 2005, rozdz. 4; M.Bryx, Rynek nieruchomości, Poltext, Warszawa 2006, rozdz. 8.2; M.Zaleska, Współczesna bankowość, Difin, Warszawa 2007, część II, rozdz. 5; M. Lea, Globalne modele finansowania mieszkalnictwa, Opracowanie dla USAID/Warszawa, Warszawa listopad 1999, s. 22 52 Natomiast według Czerkasa czynniki ryzyka w kredytowaniu hipotecznym rynku nieruchomości to czynniki występujące na rynku wtórnym kredytów mieszkaniowych oraz na rynku pierwotnym. Czynniki ryzyka według tej klasyfikacji przedstawiono na rysunku 2. Kształtowanie się poszczególnych ryzyk występujących w otoczeniu podmiotu wpływa na indywidualne ryzyko kredytowe danego kredytobiorcy, na jego zdolność do spłaty kredytu w założonym czasie i w walucie umowy kredytowej. Do najważniejszych czynników tej grupy ryzyka zaliczyć należy: - inflację czyli ryzyko siły nabywczej. Inflacja jest jednym ze źródeł ryzyka związanego z prawdopodobieństwem wystąpienia różnic pomiędzy zakładanym poziomem inflacji (jest to tzw. inflacja oczekiwana, wynikająca z analiz inwestycyjnych) a inflacją rzeczywistą. 52 K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003. 34

Rys. 2. Czynniki ryzyka gospodarczego w kredytowaniu hipotecznym nieruchomości Źródło: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych.. Wymagania Banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70), 2003, s. 75 Należy jednak sądzić, że ten czynnik ma niewielki wpływ na poziom ryzyka w przypadku lokat w nieruchomości. W wyniku inflacji powodującym trwały wzrost cen dóbr i usług, siła nabywcza środków pieniężnych oraz aktywów posiadanych przez inwestorów 53 maleje. Jednak inflacja często powoduje zmianę płaconych przez najemców czynszów, - stopę procentową. Wzrost stóp procentowych powoduje wzrost kosztu obsługi długu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych, prowadząc między innymi do spadku popytu na mieszkania. Zmiany stóp procentowych (np. podwyższenie) jako czynnik ryzyka finansowego powodują ograniczenia w dostępności kredytu hipotecznego, ujemnie wpływając na popyt na nieruchomości, - kurs walutowy. Stabilność kursu walut danego kraju z punktu widzenia makro dotyczy ryzyka kursowego 54. Należy go zakwalifikować jako jedno ze źródeł ryzyka makroekonomicznego oraz źródło ryzyka finansowego i kredytowego, bowiem wszelkie zmiany kursu walutowego lub dewaluacja waluty przychodu w stosunku do waluty kredytu powoduje problemy finansowe związane z obsługą kredytu hipotecznego. - aktywność gospodarcza kraju i regionu, - realia prawne. Czynnik ten, charakterystyczny dla otoczenia danego podmiotu gospodarczego, wynika między innymi z ram prawnych i stabilności prawa. Jednym z elementów systemu prawnego jest np. prawo budowlane, które powoduje wystąpienie ryzyka w uzyskaniu odpowiednich pozwoleń związanych z inwestycją. 53 J.D. Fisker, R.S. Martin, Investment Analysis for Appraisers, Dearbom Financial Publishing INC, Chicago 1995, cyt. za: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa 2001, s. 138. 54 P. Misztal, Zabezpieczenie przed ryzykiem zmian kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004, s. 35-52. 35

Natomiast jak wynika z zestawienia najważniejszych czynników ryzyka kredytowego, źródła ryzyka wynikające z sytuacji ekonomiczno-finansowej samego podmiotu gospodarczego, to: - forma prawna podmiotu (spółka jawna, cywilna lub z o.o.), jej zakres działalności w tym segmencie rynku, reputacja podmiotu gospodarczego (firmy), jej pozycja na rynku, zdolność do obsługi kredytu i gotowość do współpracy z bankiem - to ważne czynniki ryzyka projektów finansowanych kredytami hipotecznymi, - kwestie podatkowe, - płynność i rentowność kapitału i sprzedaży. Są to czynniki ryzyka kredytowego wynikające z sytuacji finansowej podmiotu gospodarczego, - ponoszone nakłady na rozwój i postęp techniczny (baza techniczna), - struktura majątku podmiotu gospodarczego oraz struktura kapitału 55, - jakość i doświadczenie managementu. Jak wynika z analizy czynników ryzyka w kredytowaniu hipotecznym w obszarze nieruchomości, kompleksowe podejście, szczególnie banków wymaga odpowiednich zasobów informacyjnych oraz szczególnie stosowania nowych metod o uniwersalnym charakterze i uwzględniających specyfikę kredytów hipotecznych. Wynika to szczególnie ze sprawdzenia przez bank, w jakim stopniu podmiot ubiegający się o kredyt, szczególnie kredyt hipoteczny, jest w stanie skutecznie zarządzać ryzykiem. W świetle coraz bardziej złożonych warunków gospodarowania wynikających ze zjawisk i procesów ekonomicznych (również na rynku finansowym) zachodzących w skali całej gospodarki kraju czy w skali globalnej, mała przejrzystość rynków nieruchomości stanowi źródło trudności oceny efektywności prowadzonych działalności na rynku nieruchomości. W bardzo dużym stopniu uniemożliwia ona wykrywanie zagrożeń stanowiących źródła ryzyka. Rozpoznawanie i ocena różnorodnych czynników ryzyka występujących w projektach inwestycyjnych w obszarze nieruchomości mają podstawowe znaczenie dla odpowiedniego zarządzania ryzykiem projektu inwestycyjnego przez inwestora jak i instytucje finansowe (kredytodawców). Wielość czynników ryzyka, jakie musi uwzględniać inwestor w trakcie realizacji przedsięwzięcia, stwarza często konieczność włączenia do tego procesu doradcy - konsultanta. Jego działalność musi mieć charakter interdyscyplinarny, bowiem opiniuje on lokalizację, projekt budynku oraz uwzględnia zmieniające się informacje o otoczeniu rynkowym planowanej inwestycji. Ponadto jest on zaangażowany w pozyskiwanie finansowania projektu, udział w pracach realizacyjnych oraz we wprowadzaniu inwestycji na rynek 56. Czynniki wpływające na ryzyko realizacji budowy zależą w znacznej mierze od postawy i rzetelności podmiotów zaangażowanych w realizację projektu inwestycyjnego. Typowym przykładem podmiotu oraz jednocześnie uczestnika rynku inwestycyjnobudowlanego jest deweloper. Ryzyko kredytującego działalność deweloperską to, zgodnie z wcześniej wymienioną klasyfikacją ryzyka, ryzyko makroekonomiczne i ryzyko mikroekonomiczne (ryzyko specyficzne). Ze względu na wielość źródeł i rodzajów ryzyka, konieczne jest podjęcie działań minimalizujących ryzyko, ich kontrola oraz odpowiednie nim zarządzanie. Czynniki ryzyka, jego rodzaje i działania minimalizujące ryzyko projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym przedstawiono w tabeli 1. 55 M.J. Lea (red.). Ryzyko związane z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych. Opracowanie na zlecenie USAID, Warszawa 1998; cyt. za: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003, s. 85. 56 A. Pietraszewski, Zadania konsultanta w ocenie ryzyka projektu deweloperskiego, Finansowanie Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006, s. 106-107. 36

Tabela 1. Czynniki ryzyka, jego rodzaje i działania minimalizujące ryzyko projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym Kryterium Obszary kontroli danego ryzyka Rodzaj Metody minimalizacji i zarządzania ryzykiem jako czynnik ryzyka ryzyka Lokalizacja 1. Aktywność gospodarcza miasta i regionu. 2. Miejsce lokalizacji w planie zagospodarowania przestrzennego. 3. Miejsce lokalizacji w rankingach atrakcyjności. 4. Powodzenie konkurencyjnych projektów. Płynność finansowa dewelopera Siła finansowa dewelopera i jego grupy kapitałowej Zarządzanie ryzykiem projektu przez dewelopera 1. Przepływy finansowe. 2. Wysokość, forma i czas wniesienia środków własnych. 3. Ciągłość finansowania projektu. 1. Kondycja finansowa akcjonariuszy i udziałowców, którzy powinni być w stanie zasilić projekt. 2. Analiza reputacji akcjonariuszy i udziałowców handlowych. 3. Umowy wsparcia projektu przez udziałowców lub akcjonariuszy. 4. Analiza zaangażowania udziałowców lub akcjonariuszy w projekty inwestycyjne realizowane równolegle. 1. Kompleksowe feasibility study projektu. 2. Dostosowanie dokumentacji projektowej do aktualnych wymogów rynku. 3. Tryb wyboru wykonawców i kontrahentów (konkurencyjna cena, reputacja, doświadczenie w realizacji podobnych obiektów). 4. Zagwarantowanie stałej ceny za wykonawstwo 5. Uczestnictwo, po stronie dewelopera, osób doświadczonych w zarządzaniu projektem. 6. Formułowanie umów realizacyjnych zabezpieczających Ryzyko makroekonomi czne i ryzyko rynkowe Ryzyko finansowe Ryzyko rynkowe Ryzyko makro ekonomicznere alizacji inwestycji, marketingowe i finansowe - Weryfikacja planu zagospodarowania przestrzennego oraz rankingów atrakcyjności. - Sprawdzenie przez bank konkurencyjnych projektów pod kątem zaawansowania i warunków oferowanych nabywcom. - Wymóg przedsprzedaży w umowie kredytowej jako test atrakcyjności rynkowej projektu. 1. Analiza wykonalności projektu i przepływów finansowych. 2. Zdefiniowanie wniesienia środków własnych w kwocie uzgodnionej z bankiem jako warunku wypłaty pierwszej transzy kredytu. 3. Obecność w projekcie umów kredytowych i umów pożyczek. 1. Analiza sprawozdań finansowych (najlepiej po audycie) akcjonariuszy i udziałowców. 2. Analiza opinii bankowych i raportów z wywiadowi handlowej. 3. Obecność umowy wsparcia projektu przez jego udziałowców lub akcjonariuszy. 1. Analiza wykonalności i umów towarzyszących projektowi - wykorzystanie zewnętrznych firm. 2. Analiza zachowania trybu przetargowego przy wyborze wykonawców i kontrahentów. 3. Analiza przez bank finansujący dewelopera umów towarzyszących projektowi (np. umów o generalne wykonawstwo, gwarancji kontraktowych, polis ubezpieczeniowych, umów realizacyjnych). 4. Korzystanie przez nabywców mieszkań, domów lub lokali z kredytów hipotecznych, co potwierdza ich wiarygodność i zapewnia deweloperowi ciągłość sprzedaży i wpływy. interes dewelopera, ale w sposób zgodny z prawem. Źródło: K. Czerkas, Ryzyko bankowe w finansowaniu projektów mieszkaniowych, Bank i Kredyt, lipiec 2004; Finansowanie Nieruchomości, Nr 2 (11) czerwiec 2007 37

INSTRUMENTY KONTROLI POSZCZEGÓLNYCH RODZAJÓW RYZYKA Narzędzia rozpoznawania ryzyka i procesu jego ograniczania mające na celu spowodowanie jego minimalizacji to: - odpowiednie rozpoznawanie ryzyka, - ocena ryzyka (prowadzona w oparciu o tworzone bazy danych). Techniki pomniejszania ryzyka kredytowego to: - zabezpieczenia, - derywaty kredytowe, - gwarancje, - netting. Natomiast narzędzia pomiaru ryzyka to: - test załamania (crash test), - testowanie stresu (stress testing), - narzędzia statystyczne VAR (Value-at-Risk). Stosowanie odpowiednich metod pomiaru ryzyka, szczególnie ryzyka kredytowego, w celu jego minimalizacji i ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy, tak ważna z punktu widzenia kredytodawcy j est zalecane przez Bazylejską Umową Kapitałową. W celu lepszej identyfikacji ryzyka kredytowego Komisja Nadzoru Bankowego 57 58 wydaje Re- komendację J i Rekomendację S, mające na celu ograniczenie ryzyka w działalności bankowej, podkreślając tym samym wagę jak najdokładniejszego jego rozpoznawania i ciągłego monitorowania. Celem Rekomendacji J jest wskazanie bankom angażującym się w proces finansowania rynku nieruchomości konieczności dokładnego rozpoznania tego rynku. Rekomendacja S zaś dotyczy dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Rekomendacja J dotyczy tworzenia przez banki baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości. Posiadanie bowiem bazy danych stanowić ma istotny czynnik prawidłowego funkcjonowania działalności kredytowej banków angażujących się w udzielanie kredytów hipotecznych. Gromadzone informacje będą pomocne przy wyznaczaniu prognoz i trendów rozwojowych tego rynku, oddziałujących na niego czynników i ryzyka. Potrzeba prowadzenia przez banki własnych baz danych o rynku nieruchomości została już wcześniej sygnalizowana przez Rekomendację F 5 z dnia 12 listopada 1998 r., dotyczącą podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości hipoteczne. Monitoring kredytowy (rekomendacja S 6 0 ) wydawanych przez banki stanowi punkt wyjścia do oceny czynników ryzyka, ich kwantyfikowania, analizy ich skutków oraz podejmowania działań minimalizujących - czyli zarządzania ryzykiem. Musi on dotyczyć zarówno pojedynczych umów kredytowych, jak i całego portfela kredytowego. Pod koniec 2001 r. Związek Banków Polskich rozpoczął konsultacje z organami administracji państwowej, dotyczące stworzenia ogólnopolskiej bazy danych o nieruchomościach. Doprowadziło to do powstania ogólnopolskiej bazy danych o cenach transakcyjnych nieruchomości-systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu 57 Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA J z dnia 20 lipca 2000 r., Warszawa 2000. 58 Komisja nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006. 59 NBP, KNB, REKOMENDACJA F, Warszawa 1998. 60 NBP, KNB, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006. 38

Nieruchomościami (AMRON) 61. Funkcjonalność systemu AMRON zapewnia mu ważną pozycję w kreowaniu i monitorowaniu polityki finansowania nieruchomości oraz w ofercie instrumentów i narzędzi wspomagających zarządzanie ryzykiem finansowym. System AMRON spełnia rolę instrumentu zarządzania ryzykiem kredytowym dla całego sektora bankowego, w celu jego ograniczania. Ma on za zadanie ułatwienie bankom podejmowanie decyzji związanych z finansowaniem nieruchomości, przyczyniając się do zwiększenia bezpieczeństwa banków oraz zapewniając przejrzystość rynku. Zapewnia on szybki dostęp do danych koniecznych do analizy kredytowej i oceny ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia. Pozwala na ograniczanie ryzyka rynkowego, ryzyka wyceny i określenie współczynnika LTV (loan to value - proporcja kredytu do oszacowanej wartości nieruchomości). Stosunek kredytu do konserwatywnie oszacowanej wartości nieruchomości (bankowo-hipotecznej) - LTV - obowiązuje jedynie w bankach hipotecznych. Wśród instrumentów minimalizacji ryzyka kredytowego szczególne miejsce zajmuje ocena zdolności kredytowej podmiotu (zarówno przed podpisaniem umowy kredytowej, jak i w trakcie okresu kredytowania). Bank musi więc dysponować określonymi sposobami zarządzania ryzykiem kredytowym pojedynczego kredytu hipotecznego (rys. 3) oraz całego portfela kredytowego. W przeciwieństwie do Bazylei I, która obowiązywała od 20 lat, nowy globalny system Bazylejskiego Porozumienia Kapitałowego, czyli Bazylea II, przyjęty przez organy nadzoru bankowego 1 stycznia 2008 r. ma gwarantować, że banki będą lepiej zarządzać swoim ryzykiem i dostosowywać swoje rezerwy kapitałowe do jego profilu. Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa 62 zaleca, jako rozwiązania przyjęte w zarządzaniu ryzykiem bankowym, stosowanie dwóch metod pomiaru ryzyka kredytowego: - metodę standardową. Wagi ryzyka oparte są na ratingach zewnętrznych oraz ekspozycje bez ratingu otrzymują wagę 100%. - metodę wewnętrznych ratingów IRB (The Internal Ratings-Based Approach) (rys. 3). Za pomocą instrumentów ratingowych banki nadają poszczególnym klientom prawdopodobieństwa niewywiązania się z zobowiązań (PD - Probabilisty of Default) oraz kwalifikują ich do poszczególnych grup o podobnym prawdopodobieństwie. Prawdopodobieństwo niewywiązywania się klienta z zobowiązań wyznacza się na podstawie prognoz oraz zaobserwowanych stóp niewypłacalności. Struktura systemu ratingowego rozróżnia między ryzykiem klienta a ryzykiem transakcji (np. cel finansowania). Ponieważ banki muszą dokonać również pomiaru strat, parametrem modelu ryzyka kredytowego jest współczynnik strat LGD (Loss Given Default - współczynnik strat z tytułu niewywiązywania się z zobowiązań). Techniki redukcji ryzyka w metodzie IRB to również zabezpieczenia w postaci hipotek na nieruchomościach komercyjnych i detalicznych oraz przewłaszczenia nieruchomości. Również i parametr M (Maturity - termin rozliczenia jako liczba lat pozostających do ostatniej płatności na rzecz banku) wpływa na wielkość oczekiwanej straty. Aktywa ważone ryzykiem powstają przez pomnożenie wartości wagi ryzyka przez wielkość ekspozycji z chwili niewykonania zobowiązania EAD (Exposure at Defaultwielkość ekspozycji w momencie niewywiązywania się z zobowiązań kredytowych). Ich wielkość pomnożona przez 8% daje wysokość wymogu kapitałowego z tytułu danej transakcji. Istotnym punktem Nowej Bazylejskiej Umowy Kapitałowej 63 są wymogi kapitałowe tworzone na pokrycie ryzyka podejmowanego przez instytucje finansujące. W zależności od 61 J. Furga, System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Finansowanie Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006, s. 75-77. 62 P. Dziekański, Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa 2003. 63 Ibidem. 39

przyj ętej metody szacowania ryzyka instytucje finansujące (banki) mogą ograniczać wysokość kapitału regulacyjnego, który - tworzony jako rezerwa na rynku - jest kosztowny. Ponadto należy zwrócić uwagę, że jednym z podstawowych źródeł informacji służącym do pomiaru i oceny ryzyka kredytowego w finansowaniu nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych jest wycena nieruchomości. Wynikająca z wyceny wartość nieruchomości proporcja wartości nieruchomości do wnioskowanego kredytu (LTV - Loan to Valuej stanowi jedno z głównych kryteriów w ocenie przez bank finansowanych kredytem hipotecznym projektów nieruchomościowych. Odpowiednia analiza zdolności kredytowej podmiotu i odpowiedni w niej udział wyceny nieruchomości stanowi podstawowy element oceny i pomniejszania ryzyka kredytowego. Rys. 3. Metody pomiaru ryzyka kredytowego w sektorze bankowym Źródło: P. Dziekański, Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa 2003, s. 28 Na podkreślenie zasługuje fakt, że i Umowa Bazylejska (Basel II) w sposób jednoznaczny określa wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości stwierdzając, że: - wycena nieruchomości bazuje na wartości rynkowej, 40

- wycena nieruchomości jest niezbędna do oszacowania LGD (Loss Given Default)- współczynnika strat z tytułu niewywiązywania się z zobowiązań, - niezbędne jest okresowe monitorowanie zmian wartości. Ryzyko kredytowe, jako wynikające z istniejących ekspozycji kredytowych a podlegające obowiązkowi utrzymania odpowiedniej wielkości funduszy własnych, może być pomniejszone poprzez zabezpieczenia, derywaty, gwarancje i netting (saldowanie). Proces ograniczania i oceny ryzyka następuje już w momencie badania zdolności kredytowej podmiotu. Odpowiednio restrykcyjnie zbadana zdolność kredytowa pozwoli ocenić ryzyko projektu i uchronić przed finansowaniem zbyt ryzykownej inwestycji lub wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia. Ryzyko rynkowe (ryzyko cen) oraz ryzyko finansowe (utrata płynności, zmiany stopy procentowej oraz kursu walutowego) oraz zarządzanie nimi jest szczególnie ważne w przypadku minimalizacji ryzyka bankowego 64. Ryzyko utraty płynności w banku występuje w przypadku utrzymywania się niewystarczających zasobów gotówki. Narzędziami zmiany poziomu ryzyka, a zatem minimalizującymi ryzyko kredytów hipotecznych są pasywne operacje bilansowe (emisja listów zastawnych, obligacji, linie kredytowe od udziałowców), oraz instrumenty pochodne - derywaty. Identyfikacja i ocena czynników ryzyka działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości ułatwia proces kontroli i zarządzania ryzykiem. Podstawowymi metodami redukcji prawdopodobieństwa ryzyka, zmniejszania skutków wystąpienia zagrożeń, transferu ryzyka czy też podjęcia (inaczej sfinansowania) ryzyka są: ubezpieczenie lub samoubezpieczenie. Poprzez opłacenie składki ubezpieczeniowej inwestor transferuje ryzyko na ubezpieczyciela. Samoubezpieczenie zaś polega na gromadzeniu własnych środków przeznaczonych na pokrycie ewentualnych strat. Najprostsze techniki formalne stosowane w zarządzaniu ryzykiem identyfikują jedynie pojawianie się problemów, nie umożliwiając skutecznego przeciwdziałania ryzyku. Należy podkreślić, że ryzyka specyficzne wpływają na zasadzie synergii na pogłębianie się innych ryzyk cząstkowych. Według Allena 65 wykorzystując alternatywne formy inwestowania (ilość punktów w skali 0-10), pod kątem różnych ryzyk systematycznych można w sposób kontrolowany doprowadzić do znacznego zmniejszenia ryzyka. Skutecznym instrumentem pozwalającym na identyfikację ryzyka jest system wczesnego ostrzegania (SWO), gdzie dostarczane ostrzegające informacje wewnętrzne lub zewnętrzne wywołują natychmiastową reakcję na to zagrożenie. Natomiast do pomiaru ryzyka wykorzystuje się instrumenty zaliczane do trzech zasadniczych grup miar ryzyka: - miara zmienności (odchylenie standardowe, wariancja), - miara wrażliwości (ustala wpływ danego czynnika ryzyka na poziom wybranej zmiennej objaśnianej, - miara zagrożenia (parametr VAR - Value at Risk). Skuteczność zarządzana ryzykiem bardzo silnie zależy więc od odpowiedniego doboru instrumentów (metod) osłonowych jak prewencji (zapobieganie stratom) i redukcji strat. Jedną z grup metod osłonowych są standardy warunkowe norm ostrożnościowych jak adekwatność kapitałowa i zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki. Analiza otoczenia gospodarczego inwestycji na rynku nieruchomości pozwala inwestorowi ocenić zagrożenia ze strony konkretnego otoczenia konkurencyjnego. Taka analiza umożliwia ocenę efektywności inwestycji, wybór tych, z którymi jest związane mniejsze ryzyko oraz podejmowanie działań minimalizujących maksymalnie zagrożenia. 64 A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 48. 65 R.H. Allen, Real Estate Investment Strategy, South-Western Publishing Co, Cincinnati 1989, cyt. za: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa 2001, s. 91. 41