tel.: 648 72 47 tel. mob.: 0-602 235-951 e-mail: alfajet@interia.pl OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI niezabudowana położona w miejscowości Chechło II gm. Dobroń pow. pabianicki, woj. łódzkie stanowiąca dz. ew. gruntu nr ew. 390 i 391 o powierzchni 2200 m 2 Wykonawca operatu: dr inż. Michał Szydłowski zam. Warszawa ul Raabego 10 m.8 rzeczoznawca d/s szacowania nieruchomości - uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nr 2782 nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z 21 listopada 1997 r. Warszawa, lipiec 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: niezabudowana Działki ewidencyjne nr: dz. nr ew. 390i 391 Obręb: Chechło II Powierzchnia: 2200 m 2 2. Właściciel gruntu: Grzegorz Antoszewski 3. Przedmiot wyceny: niezabudowana położona w miejscowości Chechło II gm.dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz.ew. 390 i 391 o pow. 2200 m 2 4. Cel wyceny: Oszacowanie wartości prawa własności do nieruchomości niezabudowanej położonej w miejscowości Chechło II gm. Dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz. ew. 390 i 391 o pow. 2200 m 2 dla potrzeb postępowania upadłościowego 5. Wartość nieruchomości 115 500 zł 6. Data sporządzenia operatu: 04.07.2015 r. 7. Data ustalenia stanu nier.: 03.07.2015 r. 8. Data określenia wartości: 04.07.2015 r. 9. Data lustracji : 03.07.2015 r. 10. Autor operatu: Dr inż. Michał Szydłowski nr upr. 2782/97 2
SPIS TREŚCI 1. Dane formalno-prawne 1.1. Zleceniodawca 1.2. Podstawy prawne wyceny 1.3. Przedmiot wyceny 1.4. Cel wyceny 1.5. Data wyceny 2. Źródła informacji 3. Stan prawny nieruchomości 4. Charakterystyka wycenianej nieruchomości 5. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości 6. Warunki i ograniczenia 3
1.1. Zleceniodawca 1. DANE FORMALNO-PRAWNE Wycena została wykonana na zlecenie Syndyka Masy Upadłości w sprawie XGUp 209/15. 1.2. Podstawy prawne wyceny Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (D.U. Nr 115/1997 poz.741 z późniejszymi zmianami tekst jednolity D.U. Nr 46/2000 poz.543), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 /2004 poz.2109) i Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. (Dz.U. nr 165 poz. 985), Europejskie Standardy Wyceny (EVS) i Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM 1.3. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość niezabudowana położona w miejscowości Chechło II gm.dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz.ew. 390 i 391 o pow. 2200 m 2. 1.4. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości prawa własności do nieruchomości niezabudowanej położonej w miejscowości Chechło II gm. Dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz. ew. 390 i 391 o pow. 2200 m 2 dla potrzeb postępowania upadłościowego. 1.5. Data istotne dla wyceny Data sporządzenia operatu: 04.07.2015 r. Data ustalenia stanu nier.: 03.07.2015 r. Data określenia wartości: 04.07.2015 r. Data lustracji : 03.07.2015 r. 4
2. ŹRÓDŁA INFORMACJI - Informacje o kształtowaniu się cen nieruchomości niezabudowanych na lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w Starostwie w Pabianicach. - Informacje uzyskane od Zleceniodawcy, - Lustracja nieruchomości i jej rejonu lokalizacji, - Informacje i analizy własne autora opracowania 3. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości opisany jest w księdze wieczystej SR1L/00036919/4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I znajdująca się w woj. łódzkim, powiecie pabianickim gm.dobroń, miejscowość Chechło II. Dz. ew. 390 i 391 ( po 1100 m 2 ) Powierzchnia gruntu 2200 m 2 Dział II Właściciel nieruchomości : Grzegorz Antoszewski Dział III Brak wpisów. Dział IV Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 102 300 zł na rzecz BRE Bank SA, Hipoteka umowna zwykła w kwocie 7000 zł na rzecz Przemysława Nowakowskiego, Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 3500 zł na rzecz Przemysława Nowakowskiego, Na podstawie ustaleń w Gminie Dobroń dla przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według informacji uzyskanych w Gminie Dobroń przedmiotowa nieruchomość znajdzie się w strefie zabudowy jednorodzinnej. Otoczeniem nieruchomości obecnie są liczne zabudowy jednorodzinne. Dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano wziz lub pozwolenia na budowę. Według informacji właściciela nieruchomości wykonano ekspertyzę dendrologiczną, która nie została udostępniona wyceniającemu. 5
4. CHARAKTERYSTYKA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Przedmiotem wyceny jest niezabudowana położona w miejscowości Chechło II gm.dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz.ew. 390 i 391 o pow. 2200 m 2. Stan nieruchomości : niezabudowana działka gruntu, w części zadrzewiona i zakrzaczona. Wiek drzzew ok 15 20 lat Lokalizacja : ok 10 km od miasta Pabianice. Odległość do szosy Pabianice Sieradz ok 2 km Lokalizacja bezpośrednia: przy drodze szutrowej (ul.lipowa) wiodącej od strony szosy z Pabianic. Lokalizacja równoległa do tej drogi. Pogranicze kompleksu leśnego. Dojazd : dobry (ulicą asfaltową a potem drogą szutrową) Kształt : regularny dz. ew. dosyć wąskie przylegające długim bokiem do ul.lipowej), Teren i powierzchnia : płaski, zadrzewienie i zakrzaczenia - 2200 m 2 Uzbrojenie: podstawowe uzbrojenie w zasięgu (E, W w drodze), bez gazu, własna kanalizacja do szamba (w przypadku zabudowy). 5. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 5.1 Rynek nieruchomości niezabudowanych w Gminie Dobroń Badanie rynku nieruchomości niezabudowanych w Gminie Dobroń, dało następujące ustalenia: badanie rynku przeprowadzono w oparciu o dokumenty geodezyjne i prawne znajdujące się w Starostwie powiatowym w Pabianicach w zakresie dat 2013 2015, Rejon Gminy Dobroń jest rejonem typowo mieszkaniowym, jednorodzinnym. Okolica podmiejska sprzyja takim zabudowom. Jednocześnie plan miejscowy stymuluje taki rozwój. zakres zaobserwowanych cen to od 30 200 zł/ m 2, analiza danych wykazała dosyć duży rozrzut cenowy w rejonie Gminy Dobroń, źródłowe dane przyjęte do wyceny podano w Tabeli Nr 1: 6
Lp Akt not. Data Lokalizacja Dz.ew. Powierzchn ia (m 2 ) Cena (zł) Cena jednost kowa gruntu (zł/m 2 ) 1 2601/15 20.04.15 Chechło I 126/6 1000 30000 30,0 2 2425/15 27.04.15 Chechło II 1215/5 700 44500 63,5 3 2454/14 28.11.14 Chechło I 1284/1 346 3200 92,5 4 4651/14 18.09.14 Chechło I 1299/11 400 8000 200,0 5 3257/14 09.09.14 Dobroń Mały 1182/14 1646 5500 33,4 6 823/14 29.08.14 Chechło I 122//4 1901 100000 52,6 7 3224/14 20.08.14 Chechło I 1300/1 500 65000 130,0 8 3914/14 22.07.14 Chechło II 1325/4,1 325/4,13 26/8 1646 140000 85,0 9 3915/14 04.06.14 Chechło I 1272/20 1000 75000 75,0 10 1048/14 21.02.14 Chechło I 1420 820 80000 97,5 11 85/14 08.01.14 Chechło I 1272/22 1163 115000 98,8 12 7580/13 30.10.13 Chechło II 137/3 1567 65000 41,5 Informacja 7
5.2 Wycena wartości prawa własności nieruchomości niezabudowanej Do wyceny wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami w związku z dużym rozrzutem cen transakcyjnych. Wycenę wykonano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych odnoszące się do zaistniałych na lokalnym rynku nieruchomości w gm.dobroń i transakcji kupna-sprzedaży gruntów niezabudowanych, które mogą być obecnie przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Transakcja o cenie minimalnej Cmin Prawo własności do działki gruntu o pow. 1000 m 2, za cenę jednostkową 30 zł/m 2. Grunt niezabudowany pod mieszkaniową. Transakcja o cenie maksymalnej Cmax Prawo własności do działki gruntu o pow. 400 m 2, za cenę jednostkową 200 zł/m 2. Grunt niezabudowany pod mieszkaniową. Cmin = 30,00 zł/m 2 ; Cmax = 200,00 zł/m 2 ; Cśred = 83,30 zł/m 2 Zakres kwotowy C = Cmax Cmin = 200,00 30,00 = 170,00 zł/m 2 Do dalszej analizy wybrano cztery transakcje nr 6,8,11,12 których nieruchomości, według wykonującego wycenę, podobne do nieruchomości wycenianej z uwagi na powierzchnię, przeznaczenie i lokalizację. W tabeli nr 2 podano wybrane transakcje. 8
Tabela nr 2 Lp Akt not. Data Lokalizacja Dz.ew. Powierzchn ia (m 2 ) Cena (zł) Cena jednost kowa gruntu (zł/m 2 ) 6 823/14 29.08.14 Chechło I 122//4 1901 100000 52,6 8 3914/14 22.07.14 Chechło II 1325/4,1 325/4,13 26/8 1646 140000 85,0 11 85/14 08.01.14 Chechło I 1272/22 1163 115000 98,8 12 7580/13 30.10.13 Chechło II 137/3 1567 65000 41,5 Informacja Na potrzeby szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych, przyjęto skalę ocen podaną w tabeli: Cecha Lokalizacja nieruchomości Ocena Dobre (blisko centrum, szosa przelotowa) Średnie (peryferie) Słabe (boczna droga) Wielkość nieruchomości Powyżej 5000 m 2 Kształt i dojazd i cechy inwestycyjne Uzbrojenie nieruchomości 1000 5000 m 2 Do 1000 m 2 Prostokąt z dojazdem łatwym Działka o kształcie regularnym ze średnio trudnym dojazdem Działka o kształcie nieregularnym z trudnym dojazdem Pełne Częściowe Brak Tabela określająca sumę współczynników korygujących za cechy rynkowe: Lp Rodzaj współczynnika Waga (%) Zakres kwotowy (zł/m 2 ) 1 Lokalizacja nieruchomości 30 51 2 Wielkość nieruchomości 30 51 3 Kształt i dojazd i cechy inwestycyjne 20 34 4 Uzbrojenie nieruchomości 20 34 170 9
Charakterystykę szacowanej nieruchomości i nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cen rynkowych pokazuje tabela: Lp. Cecha wyceniana X N6 N8 N11 N12 red nie Lokalizacja nieruchomości Dobre Średnie Średnie Średnie Średnie 1 2 Wielkość 1000 5000 m nieruchomości 1000 5000 1000 5000 Powyżej 5000 1000 5000 m 2 m 2 m 2 m 2 3 Kształt i dojazd Kształt regul. Dojazd dobry Zadrzewienia i zakrzaczenia 4 Uzbrojenie nieruchomości Cena nieruchomości (zł/m 2 ) Kształt regul. Dojazd dobry -17 Kształt regul. Dojazd dobry -17 Kształt nieregul. Dojazd dobry -17 Kształt nieregul. Dojazd dobry -17 Częściowe Częściowe Częściowe Częściowe Częściowe 52,60 85,0 98,8 41,5 Poprawka (zł/m 2 ) -17,0-17,0-17,0-17,0 Cena skorygowana (zł/m 2 ) 35,60 68,00 81,80 24,50 WGJ (35,60 + 68,00 + 81,80 + 24,50) / 4 52,50 zł/m 2 WN = 52,50 zł/m2 x 2200 m2 115 500 zł. Wartość prawa własności do nieruchomości niezabudowanej położonej położonej w miejscowości Chechło II gm. Dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz. ew. 390 i 391 o pow. 2200 m 2 wynosi: WGN 115 500 zł Słownie : sto piętnaście tysięcy pięćset złotych 6. WARUNKI I OGRANICZENIA - Operat może być wykorzystywany jedynie w zakresie i celu określonym w opracowaniu - Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie nie powoduje skutków dla autora operatu - Niniejszy operat sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z tego dwa dla Zleceniodawcy, jeden dla autora opracowania - Operat nie uwzględnia podatku VAT oraz prowizji pośredników. 10
Dokumentacja fotograficzna Fot.1 Cz. zakrzaczona widok z drogi Fot.2 Cz. zalesiona widok z drogi 11
Fot.3 Otoczenie (druga strona drogi) Fot.4 Otoczenie (druga strona drogi) 12