OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI niezabudowana stanowiąca dz. ew. nr 347/6 o pow. 19824 m 2 położoną w mieście Maków Mazowiecki przy ul. Moniuszki, pow. makowski woj. mazowieckie Wykonawca operatu: dr inż. Michał Szydłowski zam. Warszawa ul Raabego 10 m.8 rzeczoznawca d/s szacowania nieruchomości - uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nr 2782 nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z 21 listopada 1997 r. Warszawa, 21 lipiec 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: niezabudowana Lokalizacja: Maków Mazowiecki ul. Moniuszki Powiat: Maków Mazowiecki Działka ewidencyjna nr: 347/6 Powierzchnia: 19824 m 2 2. Właściciel gruntu nieruchomości: Andrzej Krzysztof Piotrowski 3. Przedmiot wyceny: niezabudowana stanowiąca dz. ew. nr 347/6 o pow. 19824 m 2, zlokalizowana w Makowie Mazowieckim przy ul. Moniuszki. 4. Cel wyceny: Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej dz. ew. nr 347/6 o pow. 19824 m 2, zlokalizowana w Makowie Mazowieckim przy ul. Moniuszki dla potrzeb postępowania upadłościowego (sygn. akt X GUp 180/15). 5. Data sporządzenia operatu: 21.07.2015 r. 6. Data określenia wartości: 21.07.2015 r. 7. Data oględzin: 16.07.2015 r. 8.Wartość oszacowana: 1 189 440 zł 9. Autor operatu: Dr inż. Michał Szydłowski nr upr. 2782/97 2
SPIS TREŚCI 1. Dane formalno-prawne 1.1. Zleceniodawca 1.2. Właściciel nieruchomości 1.3. Podstawy prawne i merytoryczne wyceny 1.4. Przedmiot wyceny 1.5. Cel wyceny 1.6. Data wyceny 2. Źródła informacji 3. Stan prawny nieruchomości 4. Charakterystyka wycenianej nieruchomości 4.1. Opis działki gruntu 4.2. Opis naniesień budowlanych 4.3. Planowana inwestycja na przedmiotowej nieruchomości 5. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości 5.1. Charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych 5.2. Zastosowane podejścia i metody wyceny 5.3. Informacje o transakcjach 5.4. Wycena nieruchomości 6.Warunki i ograniczenia 3
1. DANE FORMALNO-PRAWNE 1.1. Zleceniodawca Wycena została wykonana na zlecenie Syndyka masy upadłości Andrzeja Piotrowskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą AMPOL Andrzej Piotrowski w upadłości likwidacyjnej (sygn. akt X GUp 180/15).. 1.2. Właściciel gruntu nieruchomości Właścicielem nieruchomości jest Andrzej Krzysztof Piotrowski. 1.3 Podstawy prawne i merytoryczne wyceny Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (D.U. Nr 115/1997 poz.741 z późniejszymi zmianami tekst jednolity D.U. Nr 46/2000 poz.543), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 /2004 poz.2109) i Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. (Dz.U. nr 165 poz. 985), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), wyd. PFSRM, Warszawa. Nota Interpretacyjna: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. 1.4. Przedmiot wyceny niezabudowana stanowiąca dz. ew. nr 347/6 o pow. 19824 m 2, zlokalizowana w Makowie Mazowieckim przy ul. Moniuszki. 1.5. Cel wyceny Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej dz. ew. nr 347/6 o pow. 19824 m 2, zlokalizowanej w Makowie Mazowieckim przy ul. Moniuszki dla potrzeb postępowania upadłościowego Andrzeja Piotrowskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą AMPOL Andrzej Piotrowski toczącego się przed Sądem Rejonowym dla m. st. 4
Warszawy, X Wydziałem Gospodarczym dla spraw upadłościowych i naprawczych (sygn. akt X GUp 180/15). 1.6. Data wyceny Data sporządzenia operatu: 21.07.2015 r. Data określenia wartości: 21.07.2015 r. Data oględzin: 16.07.2015 r. 2. ŹRÓDŁA INFORMACJI - wypis z księgi wieczystej, - wizja lokalna nieruchomości wycenianej - informacje dotyczące obiektów i cen uzyskanych w transakcjach kupnasprzedaży gruntów na lokalnym rynku nieruchomości. - informacje i analizy własne autora opracowania. - informacje o planowanej inwestycji. 3. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości stan prawny określa księga wieczysta OS1P / 00001731/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Przasnyszu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I: gruntowa: Maków Mazowiecki ul. Moniuszki Dz. ew. nr 347/6 o pow. 1,9824 ha Dział II: Właściciel nieruchomości: Andrzej Krzysztof Piotrowski Dział III: brak wpisów Dział IV: - hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 260 487 zł na rzecz ALUPLAST Sp. z o.o. - hipoteka umowna w kwocie 640 000 zł na rzecz ALUPLAST Sp. z o.o. - hipoteka przymusowa w kwocie 201 641,34 zł na rzecz SAIN GOBAIN Sp.z o.o. tytułem zabezpieczenia długu. Uwarunkowania urbanistyczne Wyceniana nieruchomość położona jest w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą nr XLVI/305/2014 Poz. 7942 z dnia 10.07.2014 Rady Miasta i Gminy Maków Mazowiecki i znajduje się w strefie przemysłowej, obiektów produkcyjnych i usługowej symbol 2.PU. 5
4. CHARAKTERYSTYKA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI 4.1 Uwarunkowania lokalizacyjne Województwo mazowieckie jest jednym z najbardziej zróżnicowanych wewnętrznie województw w Polsce. W jego skład wchodzi przede wszystkim aglomeracja warszawska otaczająca największe miasto regionu, czyli Warszawę. Zamieszkuje ją przeszło 1,7 miliona osób. Warszawa jest stolicą województwa mazowieckiego i kraju. Miasto to charakteryzuje się istotnym potencjałem społecznym i gospodarczym oraz pełni szereg bardzo ważnych funkcji (np. centrum życia politycznego, czy znaczącego węzła transportowego). Wokół Warszawy zlokalizowane są mniejsze ośrodki, które wprawdzie są niezależne z punktu widzenia administracyjnego, jednak w praktyce są w istotnym stopniu uzależnione od Warszawy. Poza aglomeracją warszawską na terenie województwa mazowieckiego znajdują się obszary słabo rozwinięte, które cechują się niskimi wskaźnikami rozwoju ekonomicznego. Tereny położone w kierunku północnym oraz wschodnim znajdują się na poziomie rozwoju regionów najsłabiej w Polsce rozwiniętych. Powiat makowski Powiat makowski położony jest w północnej części województwa mazowieckiego. Na obszarze 1.065 km 2 zamieszkuje niewiele ponad 50 tys. osób. Powiat ma typowo rolniczy charakter, a swoim zasięgiem obejmuje 10 gmin: Czerwonkę, Karniewo, Krasnosielc, Młynarze, Płoniawy-Bramurę, Różan, Rzewnie, Szelków, Sypniewo oraz stolicę powiatu - Maków Mazowiecki. Przez powiat przebiegają dwie drogi krajowe: Warszawa - Pojezierze Mazurskie i Białystok - Bydgoszcz. 6
Urocze mazowieckie zakątki przyciągają do powiatu ludzi kochających naturę. Nie sposób nie docenić piękna otaczającej przyrody i możliwości wypoczynku. Lasy i grunty leśne zajmują około 26% obszaru powiatu. Znajdą tu Państwo knieje o zróżnicowanym krajobrazie, w tym pełne zwierzyny rezerwaty przyrody będące świetnymi terenami łowieckimi. Bogactwo runa leśnego przyciąga amatorów grzybobrania i jagód. Kompleksy leśne, liczne rzeki, urozmaicona rzeźba terenu i duża różnorodność gatunków zwierząt są niewątpliwą atrakcją turystyczną. Koryto Orzyca jest doskonałym miejscem na spływy kajakowe, na nadnarwiańskiej skarpie można odpocząć napawając się widokiem wijącej się w dolinie rzeki. Około 5 km od Krasnosielca znajduje się Rezerwat Przyrody "Zwierzyniec" chroniący resztki pierwotnych borów Puszczy Kurpiowskiej. Żródło: http://www.powiat-makowski.pl/asp/pl_start.asp?typ=14&menu=305&strona=1 Maków Mazowiecki (do 1928 Maków nad Orzycem miasto w województwie mazowieckim, siedziba powiatu makowskiego, położone nad rzeką Orzyc, o powierzchni 10,3 km², 77 km na północ od Warszawy. Znajduje się na skrzyżowaniu drogi krajowej nr 60 z drogą krajową nr 57, trasą turystyczną z Warszawy na Pojezierze Mazurskie. Był miastem królewskim Korony Królestwa Polskiego. W mieście znajduje się zalew o powierzchni 17 ha, który stwarza wszechstronne możliwości wypoczynku, uprawiania sportów wodnych, turystyki i wędkarstwa. W 2010 roku sanepid wydał pozytywną opinię o przydatności wody do kąpieli w makowskim zbiorniku. Gospodarka Ośrodek usługowy i przemysłowy. W mieście znajduje się zakład produkcyjny Dr. Oetker oraz dwa niewielkie tartaki. Jest również fabryka elementów złącznych MGT Bolt. Głównie przemysł spożywczy, odzieżowy i urządzeń elektrotechnicznych. 7
Zakłady przemysłowe Dossche ul. Przemysłowa jeden z zakładów koncernu produkującego pasze dla zwierząt. Dr. Oetker ul. Przasnyska jeden z zakładów niemieckiego koncernu w którym wytwarzane są produkty mleczarskie. Wcześniej zakład spółki Onken-Andex. MGT Bolt ul. Przasnyska producent części dla przemysłu motoryzacyjnego (Isuzu Motors Polska, Zaset), podzespołów dla GE. Część produkcji wykonywana jest na tokarkach CNC marki Hass, np. specjalne śruby. SZiZ (Spółdzielnia Zaopatrzenia i Zbytu) ul. Spółdzielcza firma zajmująca się produkcją chleba (piekarnia), sprzedażą węgla, sprzedażą części zamiennych do maszyn rolniczych i ciągników. Posiada dużą bazę lokalową, którą wynajmuje na lokale handlowe i biurowe. Auto-Hit Sp. z o.o. ul. Przasnyska 77 działalność firmy obejmuje m.in. produkcję naczep niskopodwoziowych, specjalistycznego sprzętu transportowego dla wojska, do przewozu maszyn budowlanych i elementów ponadgabarytowych oraz produkcję konstrukcji stalowych wykorzystywanych m.in. w budowie dróg, mostów i hal. https://pl.wikipedia.org/wiki/maków_mazowiecki#gospodarka 4.3. Opis nieruchomości. Przedmiotem wyceny jest działka ewidencyjna nr 347/6 o powierzchni 1,9824 ha - zgodnie z załączoną dokumentacją prawną. Działka jest nieużytkowana. Wschodnią granicę działki stanowią tereny sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości odgrodzone niewielkim odcinkiem parkanu betonowego. Z pozostałych stron działka sąsiaduje z terenami Oczyszczalni Ścieków oraz transportową. graniczy z szosą nr 55 i posiada dwa urządzone wjazdy samochodowe. Sama nieruchomość jest nieogrodzona (nie uwzględniając niewielkiego odcinka płotu betonowego). Teren jest płaski. Kształt działki regularny, zbliżony do trapezu. Na nieruchomości znajdują się zakrzaczenia i zadrzewienia (samosiejki). położona jest w zasięgu uzbrojenia terenu w energię elektryczną i wodociąg. Linia średniego napięcia przechodzi wzdłuż granicy działki. Z uwagi na założenia inwestorskie i bliską odległość od miasta Maków Mazowiecki, uznano cechy fizyczne działki i lokalizację za korzystne. 8
5. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 5.1 Charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych Dla potrzeb wyceny przeanalizowano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym zlokalizowanych w na terenie Makowa Mazowieckiego w latach 2013-2015. Lokalne rynki przedmiotowych nieruchomości cechuje obecnie zróżnicowaną dynamiką obrotu. Obserwowana jest zmniejszona ilość transakcji, przy jednocześnie ograniczonej podaży nowej powierzchni pod inwestycje. Taka sytuacja jest szczególnie obserwowana w rejonie aglomeracji m. st. Warszawy, która posiada niezmiennie potrzebę lokalizacji nowych inwestycji komunalnych lub powiązanych z nimi. Szczególnie preferowany jest kierunek inwestycji w zakresie ochrony środowiska. 9
5.2 Podejście i metoda wyceny Do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych odnoszące się do zaistniałych na rynkach nieruchomości gruntowych rejonu Makowa Mazowieckiego. Podejście i metodę wyceny wybrano zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 /2004 poz.2109) i Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. (Dz.U. nr 165 poz. 985). 5.3 Dane przyjęte do analizy Zestawienie danych przyjętych do porównania podano w poniższych tabelach: Rynek lokalny : Miasto Maków Mazowiecki Lp Akt not. Data Dz.ew. Pow. gruntu (m2) Cena transakcji (zł) Cena jednostko wa 1 m2 gruntu niezabud owanego( zł/m2) 1 407/13 26.03.13 320 3534 90000 26 Opis 2 2185/13 08.08.13 197/3, 197/4 (udz.) 2245 99000 44 usługowej 3 3826/13 16.12.13 314/61 3103 100000 33 10
4 932/14 20.03.14 166/32, 166/33 2009 115630 58 5 1736/14 13.05.14 232/32, 232/37 2039 70000 23 6 1915/14 26.05.14 232/35 2145 70000 33 7 2540/14 17.12.14 59 19098 2 100 405 110 8 2540/14 17.12.14 61/2 14523 1 597 245 110 9 1327/15 09.03.15 327/13 1500 40000 27 10 1971/15 13.04.15 1313/6 748 30000 40 11 1320/15 09.03.15 327/12 1500 40000 27 usługowej usługowej 11
5.4 Wycena nieruchomości Cena minimalna C min Lp Akt not. Data Dz.ew. 1 1736/14 13.05.14 232/32, 232/37 Pow. gruntu (m2) Cena transakcji (zł) Cena jednostko wa 1 m2 gruntu niezabud owanego( zł/m2) 2039 70000 23 Opis Cena maksymalna C max Lp Akt not. Data Dz.ew. Pow. gruntu (m2) Cena transakcji (zł) Cena jednostko wa 1 m2 gruntu niezabud owanego( zł/m2) 1 2540/14 17.12.14 59 19098 2 100 405 110 Opis usługowej Obliczenie zakresu wsp. korygujących Cmin = 23 zł/m 2 ; Cmax = 110 zł/m 2 ; Cśred = 49 zł/m 2 12
Granica górna GG = 2,2448 Granica dolna GD= 0,4694 Ustalenie cech rynkowych i ich wag Dla potrzeb sporządzenia niniejszej wyceny nieruchomości określono klasyfikację cech rynkowych: Lokalizacja, położenie: dobra, średnia, słaba, Infrastruktura techniczna: pełna, podstawowa, częściowa, brak, Funkcjonalność, parametry inwestycyjne: dobra, średnia, mierna, Dostępność komunikacyjna: dobra, przeciętna, słaba Wielkość działki: mała (do 1000 m 2, średnia od 1000 5000 m 2, duża powyżej 5000 m 2 ), Otoczenie: dobre, średnie, mierne Poniżej przedstawiono charakterystykę wycenianej nieruchomości przy uwzględnieniu powyższej klasyfikacji: L.p Cechy rynkowe Wyceniana nieruchomość Udział cechy (waga cechy) 1. Lokalizacja, położenie Średnie 25% 2. Infrastruktura techniczna Brak 20% 3. Funkcjonalność, parametry inwestycyjne działki Średnie 20% 4. Dostępność komunikacyjna Dobra 15% 5. Wielkość działki Duża 15% 6. Otoczenie, sąsiedztwo Dobre 5% Wartość cechy wartość współczyn nika Śred. wartość Min. wartość Śred. wartość Max. wartość Min. wartość Max. wartość W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości ustalono wartość współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. Przedstawiono je w poniższej tabeli: 13
L.p Cechy rynkowe Udział cechy (waga cechy) Zakres współczynników korygujących Wyceniana nieruchomość Wartość współczynnika 1. Lokalizacja, położenie 25% 0,1173 0,5612 0,3392 2. Infrastruktura techniczna 20% 0,0939 0,4489 0,0939 3. Funkcjonalność, parametry inwestycyjne działki 20% 0,0939 0,4489 0,2714 4. Dostępność komunikacyjna 15% 0,0704 0,3367 0,3367 5. Wielkość działki 15% 0,0704 0,3367 0,0704 6. Otoczenie, sąsiedztwo 5% 0,0235 0,1122 0,1122 n u i i 1 100% = 1,2238 Mając określoną sumę wartości współczynników dokonujemy określenia wartości rynkowej według poniższej formuły: przy: Cśred = 49 zł/m 2 n u i i 1 = 1,2238 E (wsp. ekspercki) = 1,00 W Gj C śred n i 1 u i p E Wartość rynkowa 1 m2 gruntu nieruchomości - WGj = 49 zł/m 2 x 1,2238 = 60 zł/m 2 Wartość nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w Makowie Mazowieckim dz. ew. nr 347/6 o pow. 19824 m 2, wynosi: WG = 60 zł/m2 x 19824 m 2 ~ 1 189 440 zł 14
6. WARUNKI I OGRANICZENIA - Operat może być wykorzystywany jedynie w zakresie i celu określonym w opracowaniu, - Określona w operacie wartość nieruchomości uzależniona jest od warunków uzyskania stosownych pozwoleń na realizację zamierzonej inwestycji, - Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie nie powoduje skutków dla autora operatu - Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi, - Niniejszy operat sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z tego dwa dla Zleceniodawcy, jeden dla autora opracowania - Operat nie uwzględnia podatku VAT oraz prowizji pośredników. 15