RAPORT III kwartał 2014r. Jakich nieruchomości szukają Polacy? Ceny nieruchomości na podstawie danych i analiz serwisu dom.gratka.pl Jak zarobić na wynajmie? Budowa domu - nowe przepisy
Spis treści Rynek: Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym... 4 Struktura wiekowa sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym... 6 Nowe mieszkania: deweloperzy sprzedają dużo... 9 Ceny mieszkań na wynajem... 11 Ceny sprzedaży domów na rynku wtórnym... 14 Ceny działek... 18 Jakich nieruchomości szukają Polacy?... 21 Kredyt hipoteczny: Jak obliczać zdolność kredytową?... 23 Zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych od 2015 r.... 24 Rynek pierwotny i wtórny - różnice w kredytowaniu mieszkania?... 24 Warto wiedzieć: Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości... 25 Jak zarobić na wynajmie?... 27 Budowa domu. Nowe przepisy... 28 Wnętrza: Home staging... 30 Home staging - pomoc w sprzedaży mieszkania... 32 Modne mieszkanie - kolory, meble, akcesoria... 34 2
Dom.gratka.pl to jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich serwisów z ogłoszeniami nieruchomości. Od ponad 12 lat koncentrujemy się na efekcie finalnym, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia obu stron transakcji kupna/ sprzedaży nieruchomości. Dom.gratka.pl to ponad 1,14 mln ofert nieruchomości z kategorii mieszkań, działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych, które można wyszukiwać na mapie w interesującym użytkownika obszarze. Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur nieruchomości i ponad 500 deweloperów. Serwis jest dostosowany do wszystkich urządzeń mobilnych. W przeglądarkach mobilnych użyteczność zapewnia technologia RWD. Na urządzenia z systemami ios, Android i Windows Phone - powstała darmowa aplikacja, dobrze oceniona przez użytkowników i klientów za ułatwienie kontaktu między nimi. Serwis dom.gratka.pl należy do Grupy Polskapresse. Partnerzy raportu: Północ Nieruchomości Freedom Nieruchomości S.C. Nieruchomości Wielkopolski sp. z o.o. sp. k. Metodologia analiz: dom.gratka.pl Opracowanie: Zespół redakcyjny dom.gratka.pl 3
Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym W III kwartale 2014 roku widać, że sprzedający nadal podwyższali ceny ofertowe w wielu lokalizacjach. Taki trend widoczny jest co roku w okresie powakacyjnym. W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, podczas trzech ostatnich miesięcy, nastąpił w Bydgoszczy 4 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Olsztynie 0,6 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Krakowie zanotowano największy wzrost 2,9 proc., średniej ceny ofertowej. Wzrosty cen ofertowych w III kwartale nie występowały jednak we wszystkich analizowanych segmentach. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Białymstoku w segmencie kawalerek (-2,2 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Gorzowie Wielkopolskim (-3,4 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Opolu i Olsztynie (- 0,7 proc.) w tym segmencie mieszkań spadki były najmniejsze. Obniżki cen są coraz niższe i coraz mniej spotykane. Rynek nadal charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem. 4
Zmiany cen ofertowych m kw mieszkania w miastach wojewódzkich na rynku wtórnym (lipiec/wrzesień 2014) 1 pokojowe 2pokojowe 3 pokojowe Miasto Zmiana Zmiana Zmiana Lipiec Wrzesień Lipiec/Wrzesień Lipiec Wrzesień Lipiec/Wrzesień Lipiec Wrzesień Lipiec/Wrzesień Białystok 5047 4939-2,2% 4891 4806-1,8% 4578 4590 0,3% Bydgoszcz 3830 3989 4,0% 4177 4204 0,6% 3994 4074 2,0% Gdańsk 6603 6679 1,1% 6310 6315 0,1% 5800 5839 0,7% Gorzów Wlkp. 3180 3179 0,0% 3454 3339-3,4% 3017 3030 0,4% Katowice 4463 4442-0,5% 4789 4693-2,0% 4502 4503 0,0% Kielce 4193 4187-0,1% 4296 4317 0,5% 4340 4348 0,2% Kraków 6958 6869-1,3% 7043 7037-0,1% 6580 6780 2,9% Lublin 5164 5106-1,1% 5110 5129 0,4% 5028 5005-0,5% Łódź 4360 4358 0,0% 4476 4369-2,4% 4537 4566 0,6% Olsztyn 4663 4701 0,8% 4604 4641 0,8% 4445 4416-0,7% Opole 4973 4993 0,4% 4444 4421-0,5% 4560 4528-0,7% Poznań 5917 5821-1,6% 6422 6384-0,6% 5792 5792 0,0% Rzeszów 5430 5462 0,6% 5160 5147-0,3% 4618 4671 1,1% Szczecin 4784 4757-0,6% 4333 4360 0,6% 4347 4463 2,6% Warszawa 8941 8956 0,2% 8453 8456 0,0% 8573 8566-0,1% Wrocław 6539 6600 0,9% 6138 6123-0,2% 5769 5753-0,3% Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 5
Struktura wiekowa sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym Struktura wiekowa mieszkań Miasto Mieszkania wybudowane przed rokiem 2000 Mieszkania wybudowane między latami 2000-2013 Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 78% 70% 66% 68% 75% 76% 57% 77% 78% 64% 85% 66% 64% 76% 62% 67% 22% 30% 34% 32% 25% 24% 43% 23% 22% 36% 15% 34% 36% 24% 38% 33% 65% OGÓŁEM 35% OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 6 Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w III kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 85 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem poprzedniego kwartału. Podobne ilości starszych lokali oferowano
w Białymstoku i Łodzi 78 proc. wszystkich ogłoszeń w tych miastach. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 43 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3- pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym w III kwartale oferowano podobnie jak w II kwartale - w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2 - pokojowych 42 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3- pokojowych 43 proc. Lokale posiadające w ięcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej 20 proc. Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Białystok 10% 36% 38% 16% Bydgoszcz 8% 40% 39% 13% Gdańsk 7% 38% 36% 19% Gorzów Wlkp. 8% 33% 41% 18% Katowice 9% 34% 40% 17% Kielce 9% 38% 37% 16% Kraków 14% 38% 35% 14% Lublin 7% 32% 43% 19% Łódź 11% 42% 36% 11% Olsztyn 9% 40% 34% 17% Opole 6% 36% 40% 18% Poznań 10% 40% 35% 15% Rzeszów 9% 37% 39% 16% Szczecin 8% 34% 38% 20% Warszawa 8% 36% 37% 19% Wrocław 8% 42% 37% 13% 9% OGÓŁEM 37% OGÓŁEM 37% OGÓŁEM 17% OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 7
INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI Proste czy niebezpieczne? Posiadając wolne środki finansowe lub zdolność kredytową, która pozwoli na zaciągnięcie kredytu i zainwestowanie np. w nieruchomości - zakup mieszkania na wynajem i nadal trzymać je w banku i liczyć tylko odsetki od kapitału ; wydaje się grzechem nie korzystać z takiej okazji prostego wydawałoby się inwestowania jakim jest inwestycja w nieruchomości. Korzyści są łatwe do obliczenia i do wyobrażenia. Kupię, wynajmę i miesięcznie będzie spływał czynsz na ekstra wakacje lub zapłaci się z tego rata kredytowa. W dużym uproszczeniu tak właśnie to wygląda, ale... W każdym biznesie tkwi zwykle jakiś mniejszy lub większy haczyk w postaci ale czyli wiedzy operacyjnej jak zarabiać, co trzeba wiedzieć, jakich pułapek należy się wystrzegać. W ocenie specjalistów od nieruchomości niezbędna wiedza potrzebna do zarabiania na nieruchomościach jest dość spora i pochodząca z wielu różnych specjalności i branż. Zaczynając od wyboru tego co chcemy kupić, przy pomocy jakich narzędzi kredytowych, co będzie się najlepiej i najefektywniej wynajmowało, jak należy ewentualnie przerobić nabytą nieruchomość aby podkreślić i wykorzystać wszystkie jej atuty, jak nieruchomością na co dzień zarządzać maksymalizując dochody i optymalizując koszty. Podsumowując dobrze byłoby pracować z 1) mądrym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, 2) doradcą kredytowym, 3) firmą specjalizującą się w remontach ale również w projektach przebudowy, 4) z inspektorem budowlanym aby sprawdzić stan i bezpieczeństwo nieruchomości oraz prawidłowość wykonywanych prac remontowych, 5) z prawnikiem, który będzie wiedział jak sporządzić umowę aby nie pozostać z niechcianym i niepłacącym lokatorem w swoim mieszkaniu, 6) z administratorem, który rozliczy media, naliczy czynsz i opłaty, sprawdzi co miesiąc czy czynsz wpłynął i czy koszty są odpowiednie do zapłacenia, 7) z agentem ubezpieczeniowym, który znajdzie najlepszą polisę ubezpieczeniową, 8) z księgowym, który zoptymalizuje podatki od dochodu itd., itd. Lista potencjalnie niezbędnych fachowców może być bardzo długa lub krótka zależy od tego na ile kompleksowa w zakresie świadczonych przez siebie usług jest firmą z którą podpisze się umowę o obsługę nieruchomości inwestycyjnych lub ile posiada się własnej wiedzy i możliwości obsługi inwestycji we własnym zakresie. Ceny rynkowe za obsługę mieszkań pod wynajem kształtują się od 8-10% miesięcznego przychodu z uzyskanego czynszu. Przy większych projektach inwestycyjnych ta cena może być ustalona i wynegocjowana indywidualnie. Pytanie czy to dużo czy mało? Oczywiście odpowiedź zależy od poziomu wiedzy i umiejętności potencjalnego inwestora. Jeżeli znasz odpowiedź na pytanie jaka umowa najmu lokalu jest bezpieczna i korzystniejsza z punktu widzenia inwestora, na czas określony czy nieokreślony? i jakie opodatkowanie jest najkorzystniejsze w Twojej sytuacji podatkowej? - to jesteś na najlepszej drodze by zaoszczędzić 8% przychodu. Jeżeli nie - to może się zdarzyć że potencjalne straty będą Cię więcej kosztowały zdrowia i pieniędzy niż 8% przychodu z czynszu. Może więc przy planowaniu inwestycji rozeznać rynek i znaleźć firmę, która takie usługi kompleksowe świadczy i będzie partnerem w planowanej przez Ciebie inwestycji. Jedną z firm, która tak szeroki zakres profesjonalnych usług świadczy jest Spółka Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp.K. z Poznania, która nie tylko jest usługodawcą ale również inwestując we własne projekty nieruchomościowe zna perspektywę inwestora i wie czego od firmy zarządzającej można oczekiwać. Współpracując z NW można uzyskać pomoc, zlecić lub zamówić usługę dotyczącą obsługi nieruchomości: pośrednictwa wyceny home stagingu remontu zarządzania administracji księgowości pośrednictwa kredytowego szkolenia www.nwnieruchomosci.pl Strona przyjazna urządzeniom mobilnym! KONTAKT: Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp. k. 61-869 Poznań, ul. Garbary 53 Tel. +48 61 66 44 850 E-mail biuro@nwnieruchomosci.pl Zapraszamy do naszego biura: pn-pt 11.00-17.00, sob. 9.30-13.00
Nowe mieszkania: deweloperzy sprzedają dużo Gdańsk Deweloperzy sprzedają sporo, ale nie tyle co w okresie boomu mieszkaniowego z lat 2007-2008. Obecnie nie udaje się im sprzedać całego budynku przed wbiciem łopaty w ziemię. Bez przerwy pojawiają się nowe oferty osiedli na obrzeżach, w centrum i częściach nadmorskich. Najszybciej sprzedają się mieszkania w cenach 3500 zł 5000 zł/m2. Mieszkania za 6 800 10 000 zł/m2 muszą znacznie dłużej poczekać na nabywców. Wolumen sprzedaży poprawiają programy rządowe, takie jak zakończony Rodzina na swoim oraz aktualny Mieszkanie dla Młodych. Katowice Większość nowych osiedli zlokalizowana jest w południowej części Katowic np.: Osiedle Bażantów. Wpływ rządowego programu Mieszkanie Dla Młodych na wielkość sprzedaży jest raczej niewielki. Duży odsetek nabywców kupuje nieruchomości w celach inwestycyjnych. Kraków Kluczową rolę odgrywa obecnie dopasowanie oferty do potrzeb rynku. Wygrywają te firmy, które oferują najbardziej poszukiwany towar, czyli przystępne cenowo mieszkania 1- i 2-pokojowe o niezbyt wielkich metrażach położone w rozsądnej lokalizacji. Jeśli oferta nie trafia idealnie w potrzeby odbiorców, sprzedaż inwestycji może się odwlekać. Warszawa Ożywienie rynku inwestycji deweloperskich wskazuje na popularność decyzji o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Przeciętny poziom cen mieszkań na warszawskim rynku pierwotnym oscyluje powyżej 7 tys zł. Przeważają mieszkania 2-pokojowe, na drugim miejscu pod względem popularności znajdują się mieszkania 3- pokojowe. Zdecydowanie mniej jest mieszkań 1-pokojowych i lokali największych: 4-pokojowych i większych. Na warszawskiej mapie inwestycji deweloperskich, najwięcej mieszkań oferują deweloperzy na Białołęce, ale również na Woli, Mokotowie i Wilanowie. Najszybsze tempo sprzedaży mieszkań obserwuje się zaś na Woli i Bemowie. Współpraca: Północ Nieruchomości 9
01 02 S P R A W D Ź W A R U N K I P R Z Y S T Ą P I E N I A D O S I E C I K L I K N I J T U!? 03 04
Ceny mieszkań na wynajem Biorąc pod uwagę kategorię mieszkań do wynajęcia widać, że najwięcej oferowanych jest lokali dwu- lub trzypokojowych. Najwięcej mieszkań z dwoma pokojami proponowano w Olsztynie aż 60 proc. całej oferty wynajmu w tym mieście. Najwięcej mieszkań trzypokojowych oferowano w Gorzowie Wielkopolskim 37 proc. całej oferty wynajmu w mieście. Wrzesień i początek października to gorący okres na rynku wynajmu mieszkań. Najliczniejszymi przedstawicielami strony popytowej są studenci. W tym okresie ceny są o ok. 10-20% wyższe, niż w pozostałych miesiącach roku. Najbardziej pożądane są lokalizacje pozwalające na łatwą i szybką komunikacje z uczelniami. Najwięcej zapytań dotyczyło dwóch niezależnych pokoi z osobną kuchnią. 11
Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich Miasto 1 pokój 2 pkoje 3 pokoje 4 pokoje Białystok 14% 52% 32% 2% Bydgoszcz 16% 48% 28% 9% Gdańsk 11% 53% 28% 8% Gorzów Wlkp. 12% 41% 37% 9% Katowice 14% 51% 28% 7% Kielce 20% 51% 23% 5% Kraków 18% 50% 24% 7% Lublin 7% 54% 29% 10% Łódź 19% 49% 24% 8% Olsztyn 13% 60% 22% 5% Opole 27% 41% 26% 6% Poznań 21% 53% 21% 5% Rzeszów 10% 54% 30% 6% Szczecin 16% 41% 31% 11% Warszawa 7% 45% 33% 15% Wrocław 12% 49% 28% 11% 12% OGÓŁEM 48% OGÓŁEM 29% OGÓŁEM 11% OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Pozostałe zapytania dotyczyły głównie kawalerek lub większych mieszkań (w tym wypadku celem jest rozłożenie kosztów na większą ilość osób). Dla właścicieli nieruchomości ten okres to idealna szansa na lukratywny wynajem i większość ma (lub powinna mieć) świadomość, że w okresie zimowym za te same mieszkania uzyskają znacznie mniej i poszukiwanie zainteresowanych potrwa dużo dłużej. 12
Średnie ceny ofertowe za mkw mieszkania do wynajęcia w podziale na miasta wojewódzkie (w zł) Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje Białystok 21 25 23 Bydgoszcz 24 25 22 Gdańsk 41 35 26 Gorzów Wlkp. 23 22 23 Katowice 29 37 33 Kielce 22 23 20 Kraków 36 35 36 Lublin 25 34 24 Łódź 30 27 33 Olsztyn 19 24 17 Opole 21 27 19 Poznań 28 31 34 Rzeszów 32 27 31 Szczecin 31 28 31 Warszawa 52 52 50 Wrocław 42 38 44 Pod koniec roku średnie ceny ofertowe wynajmu mieszkań w dużych miastach Polski w porównaniu do września zapewne się spadną. Jest to naturalny cykl zmian w tej gałęzi rynku nieruchomości. Właściciele mieszkań, nie mających dotąd lokatorów znacząco obniżają ceny, aby znaleźć najemców jeszcze przed końcem roku. Wedle zapowiedzi BGK, pod koniec tego roku ma ruszyć program Fundusz Mieszkań na Wynajem. Bank ma przedstawić niebawem pierwsze oferty wynajmu mieszkań. Potwierdzają się zapowiedzi o mieszkaniach udostępnionych w ramach Funduszu najpierw we Wrocławiu i Poznaniu. Pojawiają się także informacje, że bank mocno działa, aby w Warszawie pod koniec roku oferta wynajmu była domknięta. Ideą funkcjonowania programu będzie kupowanie mieszkań po najniższych cenach, tak aby móc zaoferować atrakcyjne stawki najmu, niższe od średnich na rynku, a przy okazji był w stanie na najmie zarabiać. Fundusz nie przyjmuje jeszcze wniosków od chętnych, którzy chcą mieszkania wynająć. 13
Ceny sprzedaży domów na rynku wtórnym W strukturze oferowanych do sprzedaży w III kwartale 2014 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok 88 proc. całej oferty. Wśród domów z zabudowy szeregowej najwięcej oferowano ich w Gdańsku 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014 r., najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej w ostatnich trzech miesiącach, oferowano w Warszawie - 32 proc. Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale 2014 r., w ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania cenowe. Nie można mówić o tendencjach cenowych. 14
Struktura sprzedaży domów w miastach wojewódzkich Białystok 88% Łódź 86% Bydgoszcz 70% Olsztyn 83% Wolnostojący Gdańsk Gorz. Wielk. Katowice 66% 79% 68% Opole Poznań Rzeszów 84% 67% 89% 70% OGÓŁEM Kielce 71% Szczecin 72% Kraków 76% Warszawa 64% Lublin 59% Wrocław 67% Białystok 7% Łódź 28% Bydgoszcz 20% Olsztyn 12% 23% OGÓŁEM Gdańsk Gorz. Wielk. Katowice 20% 14% 21% Opole Poznań Rzeszów 13% 7% 24% Bliźniak Kielce 22% Szczecin 5% Kraków 19% Warszawa 26% Lublin 28% Wrocław 32% 24% Białystok 7% Łódź 23% 28% Bydgoszcz 20% Olsztyn 12% Szeregowy Gdańsk Gorz. Wielk. Katowice 20% 14% 21% Opole Poznań Rzeszów 13% 7% 24% 6% OGÓŁEM Kielce 22% Szczecin 5% Kraków 19% Warszawa 26% Lublin 28% Wrocław 32% 24% Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 23% 15
Zmiany cen ofertowych domów w podziale wojewódzkim na rynku wtórnym Województwo Różnica Lipiec Sierpień Wrzesień Lipiec/Wrzesień dolnośląskie 3203 3246 3217 0,4% kujawsko-pomorskie 2926 2904 2886-1,4% lubelskie 3106 3092 3102-0,1% lubuskie 2680 2663 2699 0,7% łódzkie 3124 3120 3105-0,6% małopolskie 3527 3505 3519-0,2% mazowieckie 4488 4463 4448-0,9% opolskie 2409 2384 2399-0,4% podkarpackie 2717 2686 2715-0,1% podlaskie 2873 2873 2856-0,6% pomorskie 3594 3611 3618 0,7% śląskie 2932 2935 2931 0,0% świętokrzyskie 2985 2995 3023 1,3% warmińsko-mazurskie 3023 3062 3024 0,0% wielkopolskie 3374 3375 3399 0,7% zachodniopomorskie 3427 3453 3458 0,9% Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym, charakteryzuje duża rozbieżność cenowa. Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji jest znacznie mniej, niż na rynku mieszkań z prostego powodu są to transakcje na wyższym poziomie cenowym. Mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup domu, niż na zakup mieszkania. 16
Ceny działek W każdym z województw największą podaż wykazują działki budowlane. W Lublinie jest ich aż 93 proc. całej oferty w tym segmencie rynku. Najmniejsza podaż występuje w obrębie działek usługowych i rekreacyjnych. Kupując działkę budowlaną, trzeba dokładnie sprawdzić jej status. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy dla terenu na którym położony jest grunt, istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Określa on bowiem przeznaczenie terenu, a także warunki, jakie muszą spełniać budynki. Sprawa komplikuje się jednak, kiedy miejscowego planu zagospodarowania terenu nie ma. Trzeba wtedy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Warunki zabudowy zastępują plan zagospodarowania przestrzennego i może o nie wystąpić osoba, która jest zainteresowana działką. Warto więc zrobić to przed dokonaniem transakcji, by mieć pewność, że faktycznie będzie można postawić tam dom. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie powinno być wystarczające do użytkowania domu. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana działka. Planowany dom musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach. Jeśli planu zagospodarowania nie ma, a sąsiednie działki są niezabudowane, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może okazać się niemożliwe. Na otrzymanie warunków zabudowy nie ma co liczyć także, gdy działka leży zbyt blisko cmentarza lub znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania, np. w pobliżu lotniska czy wysypiska śmieci. W przypadku, gdy toczą się prace nad planem zagospodarowania dla terenu, na którym leży działka, gmina może wstrzymać wydanie decyzji do czasu uchwalenia planu. Współpraca: Północ Nieruchomości 18
Struktura sprzedaży działek ze względu na rodzaj Miasto budowlana rekreacyjna rolna usługowa Białystok 90% 1% 7% 2% Bydgoszcz 79% 7% 14% 0% Gdańsk 87% 4% 8% 1% Gorzów Wlkp. 83% 3% 13% 1% Katowice 86% 4% 9% 2% Kielce 89% 1% 9% 1% Kraków 85% 2% 11% 2% Lublin 93% 2% 4% 1% Łódź 79% 6% 14% 1% Olsztyn 75% 2% 20% 2% Opole 80% 5% 11% 4% Poznań 92% 1% 4% 3% Rzeszów 93% 1% 5% 0% Szczecin 67% 10% 22% 1% Warszawa 89% 3% 6% 2% Wrocław 70% 4% 26% 1% 85% OGÓŁEM 3% OGÓŁEM 11% OGÓŁEM 2% OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Gdańsk Najbardziej popularne są działki w miejscowościach otaczających Gdańsk takich, jak np. Lublewo, Bąkowo, Straszyn, Otomin, Borkowo. Najczęściej poszukiwane są grunty o wielkości 800 1000 m2. Klienci chcą zwykle wznieść dom wolnostojący w taki sposób, aby jego usytuowanie pozwoliło na wygospodarowanie ogrodu z miejscem na wypoczynek. Większość zapytań dotyczy działek w cenach od 150 do 200 tys. zł. Ten poziom cenowy stwarza możliwość zamknięcia całej inwestycji w kwocie 600-700 tys. zł z budową, wykończeniem i urządzeniem wymarzonego domu. Oczywiście oczekiwania dotyczące cen i upodobania zainteresowanych są bardzo indywidualną sprawą. Ostatnio mieliśmy okazję pośredniczyć w sprzedaży działki w graniczącym z Gdańskiem Otominie za 400 zł/m2, jak również innej działki w Bąkowie za ok 145 zł/m2. Odległość od centrum jest podobna, natomiast różnica w cenie gigantyczna. Wiele zależy od tego, czy okolica posiada infrastrukturę oraz ile jest domów wokół. Bardzo pożądane są również grunty w mieście. Dla wielu inwestorów ceny w Oliwie, Wrzeszczu, czy w Centrum są wręcz zabójcze, ale mimo to chętni się pojawiają. Pustych działek jest bardzo mało, więc klienci nierzadko pytają o stare domy do generalnego remontu lub wyburzenia. 19
Katowice Średnia cena m2 działki pod budownictwo jednorodzinne w południowej części Katowic waha się w granicy 300 zł/m2. Najczęściej klienci poszukują działek do 1000 m2 pięknie położonych - najlepiej blisko lasu, z dala od zgiełku miasta, torów, głównych ulic itp. Kraków Już teraz można powiedzieć, że rok 2014 na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne jest znacznie lepszy od roku ubiegłego. Potencjalnych kupujących jest bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejonach dobrze skomunikowanych z centrum Krakowa. Dojazd do centrum nie powinien zajmować więcej czasu niż 30-40 minut. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych poziomach i obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest ich delikatny ruch w górę. Z uwagi na zróżnicowane ukształtowanie terenu i wysokie walory widokowe, powodzeniem cieszy się rejon Wieliczki oraz tereny po południowej stronie Krakowa (m.in. gmina Mogilany). Ceny działek w tych lokalizacjach zaczynają się od 150-200 zł/m2. Klienci pytają również m.in. o okolice Kocmyrzowa z uwagi na atrakcyjny poziom cen oraz dobrą komunikację. W tym rejonie atrakcyjną działkę budowlaną o powierzchni 1000-1500 m2 można kupić już za 80-100 zł/m2. Łódź Podaż działek jest obecnie wyjątkowo duża. To oczywiście wpłynęło na ceny oraz spowodowało wydłużenie się procesu decyzyjnego. Klienci zwyczajnie mają problem z wyborem nieruchomości. Najbardziej poszukiwane są działki położone do 20 km od Łodzi, o powierzchni do 1300 m2. Działki ponadto powinny być już wyposażone w prąd i wodę. Górna granica ceny ofertowej to 85 zł/m2. W mieście Łodzi nabywcy są skłonni zapłacić dużo więcej (od 150-300 zł/ m2). Największa ilość zapytań dotyczy działek w okolicy Rudy Pabianickiej (Górna). Warszawa Cena 1 m2 gruntu pod budowę w Warszawie oscyluje w granicach od kilkuset złotych do kilkudziesięciu złotych. Średnia uplasuje się na poziomie ok. 720 zł/m2. Wpływ na poziom ceny będzie miał charakter gruntu, jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uwarunkowania techniczne oraz lokalizacja. Wrocław 20 Cen działek wydają się być ustabilizowane. Jednak jeśli komuś zależy na szybszej sprzedaży działki musi obniżyć cenę o co najmniej 15%. Sytuacja taka wynika z faktu, że działki były popularną formą inwestycji kapitałowej. W tej chwili wiele osób chce odzyskać ulokowane kiedyś w działkach środki, co rodzi nadpodaż, a jednocześnie nikt nie chce sprzedawać poniżej ceny zakupu. W efekcie ruch na rynku działek był w ostatnim czasie niewielki, ale w ostatnich 2-3 miesiącach wyraźnie wzrósł. Ceny działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w zależności od położenia, wielkości, kształtu i uzbrojenia wahają się od 50 zł/m2 w okolicach Wrocławia aż do 500 zł/m2 w samym Wrocławiu.
Jakich nieruchomości szukają Polacy? Polacy w większości szukają nieruchomości mieszkalnych - typowych i łatwo zbywalnych. Większość transakcji to sprzedaż mieszkań w cenie do 300 tys. zł. Mieszkania są kupowane na własne potrzeby lub inwestycyjnie. Kupującym mieszkania zależy na dobrej lokalizacji, klarownym rozkładzie, dobrym nasłonecznieniu i sensownej kondygnacji. Nikt nie lubi niskich parterów lub wysokich pięter bez windy. Położenie mieszkania ma dużo większe znaczenie niż jego stan. Remont można wykonać zawsze, natomiast piętra czy strony świata nie zmienimy. Stąd też duże zainteresowanie blokami z PRL-u. Mieszkania z tamtego okresu mają proste układy powielające się w wielu dzielnicach. Modelowym mieszkaniem jest 2-3 pokojowy lokal na 1 piętrze w 4-piętrowym budynku zorientowany na południowy- zachód położony w chodliwej i dobrze skomunikowanej dzielnicy. Na kolejnym miejscu są domy. Poszukiwania idealnego domu zależą one od wielu czynników, takich, jak wielkość przynależnej działki, stan techniczny budynku, jakość materiałów z jakich został wybudowany i wykończony, standard wyposażenia oraz przede wszystkim od lokalizacji. Najbardziej poszukiwane są domy jednorodzinne o powierzchni około 150 m2 na działce o powierzchni około 600 m2. Klienci kupują tak samo chętnie domy do wykończenia, jak i gotowe do zamieszkania. 21
Najbardziej popularne kategorie nieruchomości w serwisie dom.gratka.pl Mieszkania sprzedam Domy sprzedam Mieszkania do wynajęcia Działki i grunty sprzedam Inne 39,2% 20,5% 20,5% 11,4% 8,3% Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Na rynku domów transakcji jest obecnie niewiele. Część potencjalnych kupujących dopuszcza możliwość zakupu działki i budowy domu we własnym zakresie i ostatecznie tak się często dzieje. Na trzecim miejscu wśród najbardziej popularnych kategorii nieruchomościowych są mieszkania do wynajęcia. Najbardziej poszukiwane na rynku najmu mieszkania to kawalerki oraz mieszkania 2 pokojowe. Ceny najmu w największym stopniu zależne są od lokalizacji i standardu nieruchomości. Dalej pod względem atrakcyjności są wśród użytkowników serwisu dom.gratka.pl działki. Już teraz można powiedzieć, że rok 2014 na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne jest znacznie lepszy od roku ubiegłego. Potencjalnych kupujących jest bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejonach dobrze skomunikowanych z miastami. Dojazd do centrum nie powinien zajmować więcej czasu niż 30-40 minut. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych poziomach i obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest ich delikatny ruch w górę. 22
Jak obliczać zdolność kredytową? Proste pytanie, ale złożona odpowiedź. Przede wszystkim zdolność kredytowa liczona jest na podstawie dochodów wnioskodawcy. Najprostszym sposobem jest skorzystanie z kalkulatora internetowego, który jest dość prosty i po wpisaniu odpowiednich danych wskaże nam, na jaką kwotę możemy liczyć. Ten sposób wiąże się jednak ze sporym ryzykiem, że wpisane dane nie są do końca miarowe. Dlaczego? Na zdolność kredytową ma wpływ rodzaj uzyskiwanych dochodów (umowa o pracę, umowa zlecenie... działalność gospodarcza, działalność wykonywana osobiście, kontrakty itp...), sposób rozliczania się z Urzędem Skarbowym, ilość osób w rodzinie, czy posiadamy inne zobowiązania, czy są one w PLN czy w innej walucie. Istnieje jeszcze dużo innych czynników, które mają na to wpływ, a jednym z najważniejszych jest fakt, że każdy bank potraktuje dochody klienta inaczej. Jakie zatem jest najlepsze wyjście? Najlepiej skorzystać z pomocy poleconego doradcy finansowego. 23
Zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych od 2015 r. Zmiany, które nastąpią w 2015 roku będą następstwem działań, które zostały podjęte w tym roku. Zwiększenie wymogu posiadania wkładu własnego do 10% dla kredytów hipotecznych dla osób fizycznych kupujących nieruchomość mieszkalną. Co ważne, rekomendacja S, bo o niej mowa, reguluje również współczynnik LTV (stosunek kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości) dla nieruchomości komercyjnych. Nie powinien Ilość dokumentów, które należy zgromadzić jest także zdecydowanie mniejsza w przypadku rynku wtórnego-wymagana jest podona przekraczać 80%. Dobra wiadomość dla klientów jest taka, że dyrektywa unijna, która ma wejść w życie i ujednolicić sposoby udzielania kredytów hipotecznych zakłada, że przy jego udzieleniu nie można będzie sprzedawać innych produktów. To dość poważne posunięcie w tzw. cross - sellu. Klient ma mieć swobodę m.in. w wyborze towarzystwa ubezpieczeniowego. Rynek pierwotny i wtórny - różnice w kredytowaniu mieszkania? Zasadniczo kredytowanie mieszkania z rynku wtórnego jest nieco prostsze. Przede wszystkim w takim przypadku wypłata kredytu następuje po akcie notarialnym przenoszącym prawo własności, wobec czego umowa przedwstępna może być w formie notarialnej jak i cywilnej. Na rynku pierwotnym w tej chwili wymagana jest umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, chyba że deweloper rozpoczął sprzedaż przed wejściem w życie ustawy, która wymaga posiadanie rachunku powierniczego i prospektu informacyjnego. stawa nabycia i KW nieruchomości. Na rynku pierwotnym bank wymaga dokumentacji związanej zarówno z całą inwestycją, jak i dokumentów firmowych dewelopera. Zdarza się również, że bank ma nieco atrakcyjniejsze warunki finansowania dla mieszkań z rynku wtórnego, czyli takich, które mają już założoną Księgę Wieczystą. Co ważne, a wspomniałam już o tym powyżej, wypłata kredytu następuje po akcie notarialnym i ubezpieczeniu mieszkania, natomiast na rynku pierwotnym często kredyt wypłacany jest w transzach, po spełnieniu odpowiednich warunków przez dewelopera i kredytobiorcę. Ewelina Pelowska Doradca ds. kredytów hipotecznych PÓŁNOC Nieruchomości 24