ZWIĄZEK REWIZYJNY SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH RP OOfO'I 3 WARSZAWA ul. Jasna 'I www. zrsmrp.com.pl, e mal: zrsmrp@zrsmrp.com.pl tel fax 22 82776981 el "ax 22 827729-87 Lustracja: tel /fax 22 828-65-23 Nr konta: Pekao SA, 611240 62921111 0010 4635 4894 REGON 010036591 NIP SZS 001710707 Idz. gar/ żar Warszawa, dna 21.06.2017 roku ąddńefna Mamma.;nzsre" Spółdzelna Meszkanowa VJ = % PRZYLESIE nau: (BII IIŚ 2017 ul. 23 Marca 77C 81 820 S t...n...» Zgodne z umową zawartą w dnu 09 lstopada 2016 r. mędzy Zwązkem Rewzyjnym Spółdzeln Meszkanowych RP w Warszawe, a Spółdzelną Meszkanową Przylese wsopoce, w dnach od 06 marca do 07 czerwca 2017 roku została przeprowadzona lustracja pełna dzałalnośc Spółdzeln za okres od 01 styczna 2013 roku do 31 grudna 2016 roku. Przedmotem lustracj były następujące zagadnena: 1. Organzacja Spółdzeln: statut Spółdzeln oraz wewnętrzny system normatywny (kompletność poprawność merytoryczna regulamnów), dzałalność organów Spółdzeln, e struktura organzacyjna służb etatowych Spółdzeln. 2. Stan prawny gruntów będących we władanu Spółdzeln ( budynków z nm zwązanych) oraz racjonalność ch wykorzystana. Po Sprawy członkowske dyspozycja lokalam. 4. Gospodarka zasobam meszkanowym: stan loścowy oraz estetyczno porządkowy technczny budynków ch - otoczena, _ koszty przychody gzm oraz prawdłowość ustalana opłat za używane lokal, gospodarka lokalam użytkowym, termnowość wnoszena opłat przez użytkownków lokal wndykacja należnośc Spółdzeln, _ treść umów o usług komunalne ch realzacja (wodno kanalzacyjne, wywóz śmec, cepło). 5. Gospodarka remontowa w zasobach meszkanowych: _ nadzór technczny ustalane potrzeb remontowych, ze szczególnym uwzględnenem dzałań energooszczędnych, akumulacja środków fnansowych na remonty,, tryb doboru wykonawców robót remontowych, treść zawartych umów ch realzacja. 6. Gospodarka fnansowa:
stan funduszów, welkość wolnych środków fnansowych sposób ch wykorzystana, efektywność zaangażowana fnansowego Spółdzeln w zakup akcj lub udzałów w nnych podmotach gospodarczych, rozlczane kosztów ogólnych Spółdzeln, _ obsługa spłaty kredytów meszkanowych, _ termnowość regulowana zobowązań fnansowych Spółdzeln (podatk, ZUS, PFRON), dochodzene należnośc Spółdzeln, wtym dotacj budżetowych, _ rozlczena fnansowe z członkam z tytułu wkładów. 7. Ocena realzacj przez Spółdzelnę obowązków wynkających z ustawy o spółdzelnach meszkanowych. Lustracja ne obejmowała badana sprawozdań fnansowych Spółdzeln w trybe art. 64 Ustawy o rachunkowośc, jak równeż weryfkacj rozlczeń kosztorysowych. Ustalena lustracj zostały oparte na stwerdzonych faktach wynkających z dokumentów żródłowych- przedłożonych do badana Iustratorom, a także z nformacj wyjaśneń udzelanych przez członków Zarządu upoważnonych pracownków Spółdzeln. W szczególnośc ustalenom lustracj służyły: statut uregulowana wewnętrzne o charakterze regulamnowym, dokumentacja z dzałalnośc organów samorządowych Spółdzeln, dokumenty członkowske, ~ dokumentacja dotycząca wykonana robót remontowych, dokumentacja oraz ewdencja fnansowo ksęgowa, pozostała dokumentacja zwązana merytoryczne z zakresem badań lustracyjnych. Ustalena lustracj zostały zawarte w protokole lustracj, który łączne z nnejszym lstem polustracyjnym stanow ntegralną całość. Protokół lustracj został podpsany przez Zarząd Spółdzeln bez zastrzeżeń. Spółdzelna Meszkanowa Przylese w Sopoce przestrzega wymogów art. 91 @ 1 Prawa spółdzelczego albowem poprzedna lustracja pełna została przeprowadzona przez Zwązek Rewzyjny w dnach od 21 styczna do 10 kwetna 2013 roku. Lustracja tą objęto całość dzałana Spółdzeln w okrese od 01.01.2010 roku do 31.12.2012 roku. Na podstawe tych badań w lśce polustracyjnym z dna 18.04.2013 roku, Zwazek przedstawł Spółdzeln 5 wnosków polustracyjnych, które odczytano przyjęto do realzacj na Walnym Zgromadzenu w dnu 24.06.2013 roku. Nektóre dzedzny dzałalnośc Spółdzeln były także przedmotem kontrol przeprowadzanych przez wyspecjalzowane nstytucje (vde strona 5
protokołu lustracj). Z dokumentacj pokontrolnej wynka, że ne stwerdzono neprawdłowośc ne wydano żadnych zaleceń. W okrese objętym lustracją w Spółdzeln obowązywał statut dostosowany do vwmogów Prawa spółdzelczego znowelzowanej ustawy o spółdzelnach meszkanowych, a jego ostatne zmany zostały uchwalone w 2016 roku zarejestrowane przez sąd. Statut rozgrancza kompetencje poszczególnych organów reguluje wszystke sprawy zwązane z dzałalnoścą Spółdzeln. Wewnętrzny system normatywny Spółdzeln tworzą równeż unormowana wewnętrzne o charakterze regulamnowym, których koneczność posadana wynka z postanoweń statutu jej potrzeb. W badanym okrese Spółdzelna dokonała aktualzacj nektórych regulamnów w celu dostosowana ch postanoweń do zman statutu oraz zman w obowązujących spółdzelne meszkanowe przepsach prawa. Jednak w opn Zwązku odległe daty uchwalena nektórych z obowązujących norm wskazują na potrzebę dokonana szczegółowej analzy ch postanoweń pod kątem zgodnośc z aktualnym porządkem prawnym. W okrese objętym lustracją funkcjonowały wszystke przewdzane Statutem (@ 19) organy Spółdzeln, tj.: Walne Zgromadzene, Rada Nadzorcza Zarząd. Z ustaleń lustracj wynka, że Walne Zgromadzena zwoływane były z częstotlwoścą, w termnach oraz w sposób określony w statuce. Dokumentacja przebegu obrad tego organu oraz podjętych uchwał jest kompletna właścwe przechowywana. W zwązku z upływem kadencj w 2015 roku nastąpły zmany w składze osobowym Rady Nadzorczej. Poprawność przeprowadzonych wyborów oraz sposób ch udokumentowana ne budz zastrzeżeń. W badanym okrese Rada Nadzorcza zgodne z zakresem swoch statutowych kompetencj zajmowała sę najważnejszym sprawam zwązanym z dzałalnoścą Spółdzeln oraz sprawowała beżącą kontrolę nadzór nad pracą Zarządu. Organ ten pracował w oparcu o postanowena statutu regulamnu Rady Nadzorczej, a podjęte uchwały dotyczyły spraw będących w kompetencj Rady zostały właścwe udokumentowane. Lustracja ne wykazała neprawdłowośc w dzałalnośc Zarządu, który kerował beżącą dzałalnoścą Spółdzeln, rozumaną jako podmot gospodarczy ocena dzałana Spółdzeln zawarta w nnejszym lśce polustracyjnym jest główne oceną pracy tego organu. Zarząd pracował w oparcu o postanowena statutu regulamnu uchwalonego przez Radę Nadzorczą, a podejmowane decyzje były zgodne z zakresem jego kompetencj
określonym w statuce. Zastrzeżeń ne budz sposób udokumentowana pracy tego organu. Spółdzelna posada uchwaloną przez Radę Nadzorczą strukturę organzacyjną, która zapewna warunk prawdłowej realzacj zadań Spółdzeln jako podmotu gospodarczego. Pozytywne należy ocenć fakt, ż mmo braku takego obowązku (art. 772 art. 104 5 2 Kodeksu pracy) Spółdzelna posada regulamn pracy oraz regulamn wynagradzana. Akta pracowncze są kompletne, a sposób ch prowadzena ne budz zastrzeżeń. W Spóldzeln funkcjonuje system kontrol gospodarczej ochrony mena, który oparty jest na kontrol nstytucjonalnej spracowanej przez Komsje Rewzyjną Rady Nadzorczej oraz na kontrol funkcjonalnej wykonywanej przez członków Zarządu w ramach ch dzałalnośc. Spółdzelna posada" Regulamn ochrony danych osobowych" zatwerdzony przez Radę Nadzorczą w dnu 25.05.2015 roku, a przyjęte w nm rozwązana sposób ch realzacj zastrzeżeń ne budzą. Spółdzelna ne prowadz żadnej dzałalnośc społeczno ośwatowo kulturalnej. Z ustaleń Iustracj wynka, że stan prawny wszystkch gruntów będących we władanu Spółdzeln jest uregulowany (o łącznej powerzchn 3.724 ha), co umożlwło prawdłową realzację postanoweń ustawy o spółdzelnach meszkanowych dotyczących określena przedmotu odrębnej własnośc lokal. Badana dotyczące spraw członkowska-meszkanowych dyspozycj lokalam wykazały poprawność dzałań Zarządu w tym zakrese. W okrese objętym lustracją Spółdzelna odzyskała jeden lokal, który został zbyty w przetargu zorganzowanym zgodne z wymogam statutu przepsam prawa. Cenę wywoławczą meszkana określono na podstawe wartośc oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zastrzeżeń ne budz także kompletność sposób prowadzena dokumentacj członkowskej oraz rejestrów, których obowązek posadana wynka z postanoweń Prawa spółdzelczego ustawy o spółdzelnach meszkanowych. Przeprowadzona w trakce lustracj wzytacja zasobów meszkanowych wykazała, ż są one utrzymane w czystośc oraz w ogólne należytym stane estetyczno porządkowym techncznym możlwym do ustalena w trakce wzualnego przeglądu. Stwerdzono jednak newelke usterk (vde załącznk numer 10 do protokołu z lustracj), które wymagają usunęca. Wszystke lokale meszkalne wyposażone są w nstalację centralnego ogrzewana, zmnej cepłej wody oraz nstalacje kanalzacj, wszystke budynk wyposażone są w wodomerze budynkowe zmnej wody. Spółdzelna rozlcza zużyce wody na podstawe zużyć na wodomerzach ndywdualnych oraz wodomerzu głównym. W zwązku z powtarzającym sę różncam w zużycu 4
wody Spółdzelna pownna WZW okresu legalzacj wodomerzy (co 5 lat), zamontować nowoczesne wodomerzerrwypó'sażónew nakładk radowe w celu*'le/pźs'zejwkoht rol'vzużyca wody, dokonywać odczytów głównego wodomerza w termne odczytów wodomerzy ndywdualnych celem zapewnena jednoczesnóśc odczytów, analzować wskazana wodomerzy w raze stwerdzena nepokojących sygnałów montować dodatkowe urządzena, oddawać wodomerze główne do ekspertyzy. Na wszystkch budynkach w 2016 roku zamontowano na dachach mkronstalcje odnawalnych źródeł energ w forme 9 cu systemów fotowoltacznych, których newątplwą zaletą jest zmana energ słonecznej w energę elektryczną. W budynkach meszkalnych z energ elektrycznej pochodzącej z energ słonecznej zaslane są wndy, hydroforne, kotłowne budynkowe ośwetlene klatek schodowych. W śwetle ustaleń lustracj w badanym okrese Spółdzelna realzowała wymog określone w art. 4 ust. 41 1 pkt. ustawy o spółdzelnach meszkanowych dotyczące prowadzena odrębne dla każdej neruchomośc ewdencj rozlczeń przychodów oraz kosztów: o których mowa w art. 4 ust. 1 2 4 u.s.m. Spółdzelna wypełnła równeż wymog art. 6 ust 1 ustawy o spółdzelnach meszkanowych określającego. że różnca mędzy kosztam eksploatacj utrzymana danej neruchomośc zarządzanej przez Spółdzelnę na podstawe art. 1 ust. 3 u.s.m., a przychodam z opłat o których mowa w art. 4 ust. 1 2 4 u.s.m. zweksza lub zmnejsza odpowedno przychody lub koszty eksploatacj utrzymana danej neruchomośc w roku następnym. W latach 2013 2016 gospodarka zasobam meszkanowym (eksploatacja utrzymane neruchomośc) zamknęła sę nadwyżka kosztów nad przychodam wynosząc: ~ w 2013 roku 29647003 zł - w 2014 roku 232.142,66 zł., - w 2015 roku 35546955 zł., w 2016 roku 31486924 zł. Jednocześne w latach 2013-2016 Spółdzelna uzyskała nadwyżk blansowe z tytułu prowadzena dzałalnośc operacyjnej fnansowej nekwalfkowane] jako gospodarka zasobam meszkanowym (opodatkowanej podatkem dochodowym od osób prawnych) w wysokośc: -w 2013 roku 251.466,44 zł - w 2014 roku 287.188,34 zł., - w 2015 roku 49587558 zł., w 2016 roku 247.814,46 zł. Walne Zgromadzena stosownym uchwałam dokonało podzału uzyskanych nadwyżek blansowych (za lata 2013 2015), przeznaczając je na sfnansowane nedoborów gospodark zasobam meszkanowym. Nadwyżka za 2016 rok podlega rozdysponowanu przez Walne Zgromadzene w 2017 roku.
W latach 2013-2016 zaległośc w opłatach za używane lokal meszkalnych kształtowały sę na pozome. 8,86% w 2013 roku; 7,15%w 2014 roku; 6,20% w 2015 roku; 5, 92% w 2016 roku rocznego wymaru opłat od tych lokal Zaległośc za używane lokal użytkowych w poszczególnych. latach badanego okresu kształtowały sę następująco: 9,83% w 2013 roku; 7,99% w 2014 roku, 4,91% w 2015 roku, 5,95% w 2016 roku, rocznego wymaru opłat od tych lokal. Utrzymujący sę pozom zaległośc na konec 2016 roku za lokale meszkalne użytkowe był nższy od ww przecętnego w spółdzelnach meszkanowych, jednak Spółdzelna _kontynuować prowadzone dz ałan awmdykacym???wzglętu na zadłużena długotermnowe A._. W Lustracja ne wykazała neprawdłowośc w gospodarce lokalam użytkowym. W umowach najmu lokal nteresy Spółdzeln zostały należyce zabezpeczone, a postanowena tych umów były realzowane. Spółdzelna posada umowy zawarte ze wszystkm dostawcam usług komunalnych nnych usług zwązanych z eksploatacją zasobów, a postanowena tych umów w aspekce *'ochrony nteresów Spółdzeln ne budzą zastrzeżeń. W okrese objętym lustracją Spółdzelna przeprowadzła kontrole okresowe stanu techncznego zasobów, stanowące podstawę do określena jej potrzeb remontowych _do sporządzena rocznych, rzeczowo-fnansowych planów remontów. Przeprowadzono równeż kontrole stanu techncznej sprawnośc nstalacj elementów budynków określone art. 62 Prawa budowlanego ch zakres częstotlwość spełnają wymog obowązujących przepsów. Przeprowadzane kontrole ne objęły jednak, nektórych meszkań neudostępnena ch przez użytkownków. Aby wypełnć ustawowy obowązek kontrol nstalacj we wszystkch lokalach Spółdzelna pownna ponawać aż do skutku dzałana zapewnające realzację obow ąźkuprowadzena przeglądówt'żastrze'zeń ne* budz także kompletnosc sposób prowadzena ksążek obektu budowlanego Zgodne z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzelnach meszkanowych Spółdzelna tworzy fundusz na remonty zasobów meszkanowych, a odpsy na ten fundusz obcążają koszty gospodark zasobam meszkanowym. Ewdencja wpływów wydatków funduszu remontowego prowadzona jest w podzale na poszczególne neruchomośc, uwzględnając wszystke wpływy wydatk funduszu remontowego tych neruchomośc, co odpowada wymogom art. 4 ust. 41 pkt. 2 ustawy o spółdzelnach meszkanowych. Ponesone w okrese objętym lustracją nakłady na remonty w skal calej Spółdzeln wynosły 217118460 zł (vde załącznk numer 16 do protokołu z lustracj) w pełn zostały sfnansowane środkam zakumulowanym na funduszu remontowym, którego stan na konec 2016 roku wynosł 926.240,18 zł. Qx
Ujęte w plane roboty remontowe o wększym zakrese wykonywane sy, przez wykonawców zewnętrznych wyberanych w drodze przetargów na podstawe Regulamnu postępowana w sprawe udzelana zamóweń, zaś roboty naprawcze konsennacyjne wykonywal konserwatorzy zatrudnen w Spółdzeln. Zawarte umowy realzacyjne z wykonawcam zaweraja postanowena chronące nteresy Spółdzeln. Lustracja wykazała właścwy sposób sprawowana nadzoru nwestorskego, egzekwowana określonych w umowach obowązków wykonawców oraz udokumentowana rozlczana wykonanych robót remontowych. Spółdzelna posada dostosowaną do ustawy o rachunkowośc dokumentację opsującą przyjęte przez ną zasady (poltykę) rachunkowośc. Lustracja ne wykazała neprawdłowośc w sposobe udokumentowana prowadzonych przez Spółdzelnę operacj gospodarczych oraz w sprawowanu kontrol funkcjonalnej w obszarze rachunkowośc. Stosowne do przepsów art. 64 ustawy o rachunkowośc sprawozdana fnansowe Spółdzeln ne podlegają oblgatoryjnemu badanu przez begłego rewdenta poddano je badanu Komsj Rewzyjnej (za lata 2014-2016). Pozytywne należy ocenć fakt, ż dla uzyskana pewnośc co do prawdłowośc sporządzena sprawozdana fnansowego za 2013 rok, zostało ono poddane badanu przez begłego rewdenta. Sprawozdana fnansowe Spółdzeln sporządzano termnowo, każdorazowo zatwerdzały je Walne Zgromadzena, zachowano równeż ustawowe termny złożena dokumentów w uprawnonych nstytucjach. Spółdzelna ne prowadz gospodark kasowej. Ogólna sytuacja fnansowa Spółdzeln w okrese objętym lustracją pozwalała na beżące regulowane zobowązań o charakterze publczno prawnym oraz wobec dostawców robót usług. Spółdzelna posadała równeż wolne środk fnansowe lokowane w okresowych lokatach bankowych, od których uzyskała dodatkowe przychody z tytułu oprocentowana (vde załącznk numer 20 do protokołu lustracj). Na podstawe ustaleń zawartych w protokóle lustracj oraz oceny nnejszego lstu polustracyjnego stwerdzć należy, że w badanym okrese dzałalność Spółdzeln prowadzona była prawdłowo pozagecznoścą dokonana analzy norm wewnętrznych o charakterzeregulamnowym pod kąt@nosmwszmtanowmn z obowązującym spółdzelne meszkanówe przepsam prawa postanowenam statutu oraz kontynuacj przewdzanych prawem dzałań w zakrese wndykacj opłat za używane lokal Zwązek ne formułuje nnych wnosków do przedstawena przez Radę Nadzorczą najblższemu Walnemu Zgromadzenu. Uprzejme prosmy o powadomene Zwązku o sposobe realzacj w/w wnosków. AR/121/17