Grupa Rynku Nieruchomości Ernst & Young Śniadanie prasowe - Warszawa, 9 maja 2012r. Rynek nieruchomości w Polsce trendy i nowe obszary inwestowania
Wprowadzenie Barometr Inwestycyjny Rynku Nieruchomości Ernst & Young Przewodnik Rynku Nieruchomości Ernst & Young (2012) Kraje uczestniczące w badaniu Austria Belgia Francja Niemcy Luxembourg Holandia Polska Rosja Hiszpania Szwecja Szwajcaria Wielka Brytania 1
Barometr Inwestycyjny Rynku Nieruchomości Ernst & Young
83% inwestorów postrzega Polskę jako atrakcyjne miejsce do inwestowania w nieruchomości w 2012r. Atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji w nieruchomości 53% 534 wybranych inwestorów z 12 krajów Europy wysoko ocenia atrakcyjność inwestycyjną Polski 30% 6% 11% 0% Bardzo atrakcyjna Atrakcyjna Średnio atrakcyjna Nie mam zdania Brak odpowiedzi Pytanie Jak oceniasz ogólną atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji w nieruchomości w 2012 r.?
... Polska w porównaniu z innymi krajami europejskimi wypada bardzo dobrze Atrakcyjność Polski jako lokalizacji inwestycji w nieruchomości na tle innych krajów... 64% Większość ocenia Polskę jako atrakcyjne lub bardzo atrakcyjne miejsce do inwestycji w porównaniu do innych krajów (83%) Jedynie 4% uczestników nie ma zdania na temat atrakcyjności Polski 19% 13% 4% 0% Bardzo atrakcyjna Atrakcyjna Średnio atrakcyjna Nie mam zdania Brak odpowiedzi Pytanie - Jak oceniasz ogólną atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji w nieruchomości w 2012 r. w porównaniu do innych krajów?
Przewidywane trendy cenowe dla nieruchomości biurowych w zależności od kraju i oraz lokalizacji... NL BEL LUX Nieruchomości biurowe 20 22 30 16 64 48 23 35 19 UK 43 42 38 11 32 36 32 57 32 F 15 39 18 26 59 43 15 25 60 46 8 46 GER 8 27 19 65 81 SWE AT 14 39 39 14 47 47 PL 25 30 26 47 28 44 11 39 19 50 44 37 Główne wnioski W większości badanych krajów, inwestorzy przewidują stabilizację lub wzrost cen nieruchomości wysokiego standardu zlokalizowanych w centrach miast. Ceny w miastach regionalnych są w postrzegane jako stabilne, jedynie Niemcy i Szwajcaria stanowią wyjątki. Warto jednak zauważyć, że w przypadku Polski, transakcje biurowe w miastach regionalnych notowane są bardzo rzadko, większość dotyczy Warszawy. SP 12 17 71 30 38 32 CH 24 18 15 58 85 Legenda wzrost bez zmian maleje Centrum Poza centrum 39 19 50 37 11 44 (procentowo)
podobnie dla nieruchomości handlowych... Nieruchomości handlowe NL 24 20 44 27 56 29 BEL 19 38 31 35 UK 43 34 14 22 LUX 22 47 39 56 17 50 33 42 28 30 SWE GER 4 1 49 47 57 42 4 32 43 32 53 36 PL 30 42 21 35 28 44 Główne wnioski W większości krajów inwestorzy spodziewają się stabilizacji lub wzrostu cen nieruchomości handlowych (szczególnie tych, które położone są w najlepszych lokalizacjach). Oczekiwania wzrostu cen w najlepszych lokalizacjach są najsilniejsze w Niemczech i Luksemburgu. F 17 45 38 15 52 33 AT 12 56 32 26 44 30 SP 19 8 29 25 73 46 CH 12 6 18 82 82 Legenda wzrost bez zmian maleje Centrum Poza centrum 39 19 50 37 11 44 (procentowo)
natomiast dla rynku nieruchomości mieszkaniowych inwestorzy europejscy przewidują zmiany cen w następujący sposób: Nieruchomości mieszkaniowe NL 22 43 34 20 35 46 BEL 20 15 32 24 28 UK 14 21 46 64 40 48 48 LUX 14 39 21 25 47 54 SWE GER 24 1 7 27 75 66 7 21 25 39 54 54 PL 28 22 37 43 35 35 Główne wnioski W Niemczech oczekuje się dalszego wysokiego popytu na nieruchomości mieszkaniowe w 2012r., czego konsekwencją będzie utrzymujący się wzrost cen. W Polsce sytuacja na rynku mieszkaniowym powinna utrzymywać się na stabilnym poziomie, jednak analitycy spekulują, że tzw. ustawa deweloperska może spowodować wzrost cen w dłuższym okresie czasu. F 14 41 38 25 45 37 AT 18 36 33 30 46 37 SP 25 30 45 37 23 40 CH 32 3 65 24 6 70 Legenda wzrost bez zmian maleje Centrum Poza centrum 39 19 50 37 11 44 (procentowo)
kryzys zadłużenia w strefie euro versus działalność inwestycyjna Główne wnioski W związku z trudną sytuacją w strefie euro pojawiają się obawy związane ze spadkiem działalności inwestycyjnej. Większość z 12 badanych krajów wysoko ocenia swoją atrakcyjność, jednak zaostrzone kryteria pozyskania finansowania nadal ograniczają powstawanie nowych inwestycji. Postrzeganie tzw. euro kryzysu w odniesieniu do poszczególnych krajów Europy Schweden Szwecja Polen Polska Spanien Hiszpania Großbritannien UK Frankreich Francja Österreich Austria Luxemburg Luxembourg Russland Rosja 25% 61% 14% 17% 66% 11% 6% 26% 57% 13% 2% 2% 22% 29% 14% 57% 49% 61% 13% 12% 18% 2% 6% 8% 2% 7% 25% 47% 14% 7% 7% 15% 56% 23% 2% 4% Niederlande Holandia 14% 57% 27% 2% Belgien Belgia 12% 53% 23% 12% Deutschland Niemcy 14% 38% 30% 18% Szwajcaria Schweiz 12% 38% 38% 12% zdecydowanie zgadzam się zgadzam się nie zgadzam się zdecydowanie nie mam zdania brak odpowiedzi Strongly agree Agree Disagree nie zgadzam Strongly się disagree Neutral No response Pytanie - "Czy zgadzasz się z następującym stwierdzeniem: kryzys zadłużenia w strefie euro znacznie zmniejszy aktywność na europejskich rynkach nieruchomości?
Przewodnik Rynku Nieruchomości Ernst & Young Transaction Real Estate
Czynsze EUR/m²/m-c Obecna sytuacja rynkowa w podziale na kluczowe sektory sektor biurowy Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w największych miastach Polski szacowana jest na poziomie ok. 5,3 mln m², w tym ok. 3,6 mln m² w Warszawie. Rynek biurowy w Warszawie zdecydowanie dominuje w ujęciu krajowym, gdzie w Centralnym Obszarze Biznesu wywoławcze czynsze kształtują się średnio na poziomie 23-25 EUR/m²/m-c, poza centrum 12-15 EUR/m²/m-c, a w miastach regionalnych od 11-16 EUR/m²/m-c. Najwyższy wskaźnik pustostanów jest w Łodzi (20%) i Katowicach (11%), najniższy we Wrocławiu (5%) i Warszawie (6,7%). Stopy kapitalizacji na poziomie ok. 6,5% - 7%. Powierzchnia w m 2 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 PODAŻ NOWOCZESNEJ POWIERZCHNI BIUROWEJ W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI / CZYNSZE 30 25 20 15 10 5 Największe transakcje najmu ostatnich miesięcy w Warszawie: 27.000 m² T-Mobile, 12.100 m² grupa ING. Duże zainteresowanie sektorem BPO (poza Warszawą). 0 Warszawa Kraków Trójmiasto Wrocław Poznań Łódź Katowice 0 Źródło: Ernst & Young Powierzchnia Czynsze
m² / 1.000 mieszkaców sektor handlowy Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce szacowana jest na poziomie ok. 8,8 mln m² (w 368 obiektach handlowych), w tym ok.1,5 mln m² w aglomeracji warszawskiej. Najwyższy poziom pustostanów jest w aglomeracji krakowskiej (5%), a najniższy w warszawskiej (1%). Czynsze: najwyższe w Warszawie ok. 60-80 EUR/m²/m-c, w miastach regionalnych ok. 50 EUR/m²/m-c. Stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie ok. 7-7,5% w najlepszych lokalizacjach 6-6,5%. Obecnie w Polsce w budowie jest ponad 550.000 m² powierzchni handlowej. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 CZYNSZE W NOWOCZESNYCH POW. HANDLOWYCH W NAJLEPSZYCH LOKALIZACJACH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Źródło: Ernst & Young Warszawa Miasta regionalne 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Źródło: Ernst & Young Zdecydowaną większość nowoczesnej powierzchni handlowej stanowią: duże centra handlowe oraz parki handlowe. POZIOM NASYCENIA 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Nasycenie Pustostany
Istniejące zasoby Pustostany sektor magazynowy Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce szacowana jest na poziome ponad 6 mln m², w tym w rejonie Warszawy ok. 2,6 mln m². Czynsze wywoławcze w Polsce kształtują się na poziomie od 2,5 EUR/m²/m-c do nawet 5,5 EUR/m²/m-c. Ograniczona liczba inwestycji spekulacyjnych, wzrost liczby tzw. projektów BTS (szytych na miarę). Zróżnicowany poziom pustostanów w zależności od regionu, np. Kraków 3%, Warszawa 16%. 3 000 000,00 2 500 000,00 ISTNIEJĄCE ZASOBY POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ / PUSTOSTANY 20,00% 18,00% 16,00% Stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie ok. 8%. 2 000 000,00 14,00% 12,00% 1 500 000,00 1 000 000,00 500 000,00 - Źródło: Ernst & Young warszawski górnośląski Polski centralnej Zasoby poznański wrocławski trójmiejski krakowski Pustostany 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00%
Konkluzje Wysoka atrakcyjność europejskiego rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie. Powrót zaufania inwestorów do rynków Europy Środkowo Wschodniej. Transakcje o wartości 2,5 mld EUR, zawarte w Polsce w 2011 r. (najwięcej transakcji pomiędzy 20 50 mln EUR). Pierwszy kwartał 2012 r. wskazuje na utrzymującą się pozytywną koniunkturę na polskim rynku inwestycyjnym. 83% inwestorów postrzega Polskę jako atrakcyjne miejsce do inwestowania w nieruchomości w 2012r. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości handlowe oraz biurowe. Wpływ inflacji na inwestycje w nieruchomości komercyjne jest zróżnicowany w zależności od regionu. Mniejsza ilość kredytów hipotecznych udzielanych przez banki oraz zaostrzone warunki finansowania nowych projektów. 13
Opodatkowanie rynku nieruchomości Brak pewności opodatkowania: Niejasne przepisy Rozbieżności w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez władze skarbowe oraz w orzecznictwie sądów Nagłe zmiany utrwalonych linii interpretacyjnych Wzrost świadomości znaczenia planowania podatkowego Większa pewności opodatkowania poprawiłaby atrakcyjność inwestycyjną Polski
Opodatkowanie rynku nieruchomości Ulgi związane ze sprzedażą nieruchomości przez osoby fizyczne Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne Opodatkowanie vs zwolnienie z VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych Opodatkowanie VAT refaktur mediów Podatkowe traktowanie zachęt dla najemców Polskie i zagraniczne fundusze inwestycyjne zwolnienie z opodatkowania 15
Dziękujemy Ernst & Young Assurance Tax Transactions Advisory 2012 Ernst & Young - all rights reserved. Anna Kicińska, MRICS Dyrektor Tel +48 22 557 7542 Mobile + 48 505 107 010 Email anna.kicinska@pl.ey.com Michał Thedy Dyrektor Tel +48 22 557 7547 Mobile + 48 505 107 050 Email michal.thedy@pl.ey.com Jarosław Bator, MRICS Senior Manager Tel +48 22 557 7421 Mobile + 48 660 440 185 Email jaroslaw.bator@pl.ey.com