BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom. (0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości oraz ½ niewydzielonej części nieruchomości przynależnej Panu Stanisławowi Janus, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 825/1 i 825/2 obręb 6 Pszczonów, Gmina Maków, powiat skierniewicki, woj. łódzkie. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej jest prowadzona księga wieczysta LD1H/00023804/2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 13 czerwca 2017 r.
ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W PSZCZONOWIE, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 825/1 I 825/2 (OBRĘB 6-PSZCZONÓW) GRUNT BUDOWLE RAZEM 825/1 i 825/2 29 40 zł 86 00 zł 115 40 zł w tym: Budynek handlowy 81 531,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 1 099,00 zł Przyłącze elektryczne 24 zł Przyłącze wodociągowe 2 529,00 zł Zbiornik na nieczystości 601,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 115 40 zł ZESTAWIENIE WARTOŚC 1/2 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI PRZYNALEŻNEJ PANU STANISŁAWOWI JANUS POŁOŻONEJ W PSZCZONOWIE, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 825/1 I 825/2 (OBRĘB 6-PSZCZONÓW) GRUNT BUDOWLE RAZEM 825/1 i 825/2 14 70 zł 43 00 zł 57 70 zł w tym: Budynek handlowy 40 765,50 zł Przyłącze kanalizacyjne 549,50 zł Przyłącze elektryczne 12 zł Przyłącze wodociągowe 1 264,50 zł Zbiornik na nieczystości 300,50 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ 1/2 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI 57 70 zł 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy materialno-prawne... 4 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 5 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny... 5 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości... 5 5.2.2. Opis gruntu... 5 5.2.3. Opis naniesień budowlanych... 6 5.2.3.1. Budynek mieszkalny... 6 5.2.3.3. Budowle... 7 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 7 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA... 7 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 8 9. PROCEDURA WYCENY... 10 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 10 11. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM... 18 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA.... 19 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 19 14. ZAŁĄCZNIKI... 20 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0903 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działki nr 825/1 i 825/2 (obręb 6-Pszczonów), na której jest usytuowany budynek pawilonu handlowego w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 258,00 m 2. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oraz ½ niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. Wycena obejmuje udział Pana Stanisława Janusa. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oraz ½ niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 16-03-2017, KM 4142/16 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Z-ca Anna Bartczak - Lisik, Kancelaria: 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2. Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) Ustawa z dnia 7.11.1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia 21.08.97 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z 15.05.15 r., tekst jednolity z 2015 r. poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22.09.04 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4
3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych pawilonami handlowymi z aktów notarialnych w Starostwie Powiatowym w Skierniewicach. Informacje ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków Księga Wieczysta LD1H/00023804/2. Oględziny nieruchomości w dniu 25.04.2017 r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 13.06.2017 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 13.06.2016 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 13.06.2016 r. 4. Data dokonania oględzin nieruchomości - 25.04.2017 r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej jest prowadzona Księga Wieczysta LD1H/00023804/2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w w/w księdze wieczystej właścicielem przedmiotowej nieruchomości są: Pan Stanisław Janus i Pani Danuta Winciorek. Uwaga: część budynku sklepu wzniesiona jest na działce 822/1 (o pow. 481 m2) stanowiącej własność OSP Pszczonów. W celu uregulowania stanu prawnego przyszły właściciel powinien zakupić w/w działkę od OSP Pszczonów. W dalszej części operatu przy określeniu wartości nieruchomości pomniejszono ją o koszt zakupu nieruchomości pod częścią sklepu tj. działki 822/1. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w centralnej części wsi, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rolnej oraz sklepów, remizy OSP, szkoły, stawów wiejskich, Ośrodka Zdrowia. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działki nr 825/1 i 825/2 o pow. 0,0903 ha, jednostka ewidencyjna Maków. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek pawilonu handlowego. Nieruchomość jest nieogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej Droga Skierniewice - Łyszkowice. Działka nr 852/2 o powierzchni 26 m2 jest w obrębie ogrodzenia OSP Pszczonów, jest użytkowana zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami OSP i Właściciela działki nr 852/2. 5.2.2. Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr: 825/1, 825/2 Jednostka ewidencyjna : Maków Obręb: 1 Powierzchnia gruntu: działka nr 852/1 877 m 2, nr 852/2 26 m 2, łącznie : 903 m 2. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej drogi powiatowej, nieruchomość jest oddalona o około 4 km od wjazdu na autostradę A2 w Łyszkowicach. Fragment mapy zasadniczej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu 5
5.2.3. Opis naniesień budowlanych 5.2.3.1. Pawilon handlowy Budynek pawilonu handlowego, w zabudowie wolnostojącej, częściowo podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. Parametry techniczne : powierzchnia zabudowy: 283,00 m 2 liczba kondygnacji nadziemnych: 1 powierzchnia użytkowa: 258 m 2 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: 6
Opis konstrukcji: Budynek handlowy, w zabudowie wolnostojącej, częściowo podpiwniczony, Fundamenty betonowe ; Ściany zewnętrzne murowane z pustaków ceramicznych Elewacja- tynk cementowo wapienny - zniszczony Ścianki działowe - cegła Strop betonowy Pokrycie dachowe papa Tynki wewnętrzne- wapienno - cementowe Stolarka okienna drewniana i stalowa + okratowanie Stolarka drzwiowa drewniana Instalacje: elektryczna, wodociągowa, C.O. kanalizacyjna Rok budowy: lata 80-te i 90-te XX wieku. Stan techniczny dostateczny. Budynek niewykorzystywany od ponad dziesięciu lat (informacja od Właściciela), do kapitalnego remontu oraz termomodernizacji. Stopień zużycia technicznego 50 %. 5.2.3.3. Budowle 5.2.3.3.1. Przyłącza 1/. Przyłącze elektryczne, dł. 12,00 m, stopień zużycia 20 % 2./ Przyłącze wodociągowe z sieci wiejskiej, dł. 8 mb, stopień zużycia 20 % 3./ Przyłącze kanalizacyjne do zbiornika, dł. 7 mb, stopień zużycia 30 % Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Obszar, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Według ustaleń w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: B1 obszary o dominującej formie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i produkcyjnej. Nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z ustaleniami w Studium. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Istniejąca zabudowa znajduje się w dostatecznym stanie technicznym i po dokonaniu niezbędnych remontów i napraw może być nadal wykorzystywana w celach handlowo usługowych. 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. 7
Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako zabudowa handlowo - usługowa. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Charakterystyka rynku 1. Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami handlowymi W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku część woj. mazowieckiego i łódzkiego, Okres badania cen od początku 2015 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami handlowymi TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym zł/m2 L.p. Data transakcji Lokalizacja pu 1. 17.01.2017 Lipce Reymontowskie 676,00 zł 676,00 103,55 Cena jednostkowa (zł/m2) Powierzchnia uzytkowa 2. 13.04.2016 Naramice, powiat wieluński 1 288,56 zł 1288,56 271,62 3. 27.09.2016 Wieniawa, pow.prrzysuski 1 355,22 zł 1355,22 191,85 4. 11.07.2016 Płock, płocki 416,67 zł 416,67 192,00 5. 15.12.2015 Grudusk,ciechanowski 930,23 zł 930,23 43 6. 28.07.2015 Podwody-Lkol., bełchatowski 78 78 5 W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami handlowymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, dostępność dla klienta i stan techniczny. Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków handlowych przede wszystkim uzależnione są od stanu technicznego i dostępności dla klienta. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków handlowych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie ujemny i wynosi: -0,01663 zł/m2 x dzień. Trend czasowy obliczono funkcją nachylenie programu EXCEL. 8
2. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Gminę Skierniewice i gminę Maków, Okres badania cen od początku 2015 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo - usługowej TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Powierzchnia m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Transakcje przyjęte do porównań L.p. Rep. Data Obręb Nr działki 1. 564/2016 19.07.2016 Sierakowice 259/5,/8 964 25,01 28,30 119/2016 21.03.2016 Sierakowice 77/3,/4 2990 29,25 33,74 2. 2440/2016 20.10.2016 Strobów 721/16 1102 27,22 29,58 3. 3502/2016 20.10.2016 Mokra Lewa 587/5 700 21,43 23,79 4. 2702/2016 28.10.2016 Sierakowice 689 1400 26,43 28,71 5. 5542/2016 17.11.2016 Sierakowice 76/16 923 32,00 34,08 1 6. 2747/2016 29.11.2016 Mokra Prawa 403/5 751 33,29 35,25 7. 904/2016 12.12.2016 Dąbrowice 388/1 1394 39,45 41,28 2 8. 2987/2016 20.12.2016 Sierakowice 292/3 2000 22,50 24,25 3 735/16,/17,7 9. 39/2017 04.01.2017 Miedniewice 38/16 1974 32,92 34,52 4 Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : - Lokalizacja, położenie; wielkość działki; kształt działki; infrastruktura techniczna. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie dodatni i wynosi 0,0146 zł/m2 x dzień. 45,00 4 35,00 3 25,00 2 15,00 1 5,00 Wykres trendu czasowego sty 16 mar 16 maj 16 cze 16 sie 16 paź 16 lis 16 sty 17 mar 17 Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 23,79 zł/m2 do 41,28 zł/m 2. 9
9. PROCEDURA WYCENY 9.2. Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 10.1. Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej pawilonem handlowym. Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami handlowymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna 20 % - Powierzchnia budynku 20 % - Dostępność dla klienta 30 % - Stan techniczny 30 % 10
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Płock, Wieniawa 1,000 187,71 Lipce Reym., Naramice 0,500 93,86 LOKALIZACJA 20% 187,71 Pszczonów, Grudusk, Podwody-Kol. 0 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 20% DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA 30% STAN TECHNICZNY 30% 187,71 281,57 281,57 do 100 m2 1,000 187,71 do 200 m2 0,500 93,86 do 400 m2 0 b.dobra. W bezpośrednim sąsiedztwie parking. Odległość do środków komunikcji miejskiej 100 m, położenie przy głównych ciągach komunikacyjnych 1,00 281,57 zadawalająca - Parking bezpłatny lub płatny w pewnej odległości, Odległość do środków komunikacji miejskiej do 300 m. 0,50 140,79 zła - Bez udogodnień dla osób niepełnosprawnych, trudności ze znalezieniem miejsc do zaparkownia samochodu. Odległość do środków komunikacji miejskiej powyzej 300 m. dobry 1,000 281,57 zadawalający 0,500 140,79 dostateczny 0 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax = 1355,22 Cmin= 416,67 Cmax - Cmin 938,55 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 11
OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Transakcja Transakcja nr Transakcja nr Transakcja CECHA nr 1 2 3 nr 4 Data 17.01.2017 11.07.2016 15.12.2015 28.07.2015 Cena jedn. 676,00 zł 416,67 zł 930,23 zł 78 zł Trend 00 00 00 00 Cj skorygowana trndem czasowym 676,00 zł 416,67 zł 930,23 zł 78 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Lipce Reymontowskie Płock, płocki Grudusk, ciechanowski Podwody -Kol. Belchatowski POWIERZCHNIA UŻYTKOWA [m2] 103,55 192,00 43,00 5 DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA b.dobra zadowalająca zadowalająca zadowalająca STAN TECHNICZNY dostateczny dostateczny dobry zadowalający OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA Pszczonów Pszczonów POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 258 do 400 m2 DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA STAN TECHNICZNY nieruchomośc położona w centralnej części wsi, przy drodze powiatowej Skierniewice - Łyszkowice, w Łyszkowicach wjazd na budynek do remontu kapitalnego, termomoidernizacji b.dobra dostateczny 12
Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m2 pow. uż. TABELA PORÓWNAWCZA CECHA Adres Data transakcji (wyceny) C_jedn Trend Cj skorygowana trndem czasowym LOKALIZACJA OGÓLNA wartość cechy poprawka POWIERZCHNIA UZYTKOWA [m2] NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA 13.06.2017 x x Transakcja nr 2 #ADR! Transakcja nr 3 #ADR! Transakcja nr 4 17.01.2017 676,00 zł 00 11.07.2016 416,67 zł 00 15.12.2015 930,23 zł 00 28.07.2015 78 zł 00 676,00 zł 416,67 zł 930,23 zł 78 zł x Pszczonów Lipce Reymontowskie Płock, płocki Grudusk, ciechanowski Podwody -Kol. Belchatowski 93,86 187,71 x -93,86-187,71 258 103,55 192,00 43,00 50 do 400 m2 wartość cechy porawka DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA wartość cechy poprawka Transakcja nr 1 #ADR! do 200 m2 93,86-93,86 x b.dobra 281,57 do 100 m2 93,86 187,71-93,86 do 200 m2 93,86-187,71-93,86 b.dobra 281,57 zadowalająca zadowalająca zadowalająca 140,79 140,79 140,79 140,78 140,78 140,78 dostateczny dostateczny dobry zadowalający 281,57 140,79-281,57-140,79 x STAN TECHNICZNY dostateczny wartość cechy poprawka x POPRAWKA ŁĄCZNA x Cena jednostkowa poprawiona Waga Cena jednostkowa średnia do 200 m2-187,72 488,28 1,00-140,79 275,88 1,00 513,01-328,50 601,73 1,00-93,87 686,13 1,00 WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM HANDLOWYM: 258,00 m2 x 513,01 zł/m2 = 132 356,58 zł PRZYJĘTO: 132 400 zł 10.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej (DZIAŁKA 822/1) Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 30 % - Powierzchnia gruntu 30 % - Kształt działki 10 % - Infrastruktura techniczna 30% 13
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZA CJA SZCZ POWIERZ CHNIA KSZTAŁT INFRASTR UKTURA Miedniewice b_korzystna 1,000 5,25 zł Mokra Prawa Dąbrowice korzystna 0,600 3,15 zł średnio Sierakowice, Strobókorzystna 0,200 1,05 zł 30% 5,25 zł Pszczonów niekorzystna 0 zł 30% 5,25 zł 10% 1,75 zł 30% 5,25 zł do 800 m2 1,000 5,25 zł od 800 do 1600 m2 0,667 3,50 zł od 1600 do 3000 m2 0,333 1,75 zł ponad 3000 m2 0 zł kwadrat 1,000 1,75 zł prostokąt 0,660 1,16 zł prostkąt wydłużony 0,330 0,58 zł nieforemny 0 zł el+woda+kan niepełna 1,000 5,25 zł el+woda podstawowa 0,500 2,63 zł el brak 0 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Gradacja ceny w obrębie cechy: Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: C max = C min = C min -C max = C śred = 41,28 23,79 17,49 30,54 TREND = 0,01 Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 14
Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 TRANSAKCJE!$ #N/D! TRANSAKCJE!$ #N/D! REP. 5542/2016 904/2016 2987/2016 39/2017 Data transakcji 17.11.2016 12.12.2016 20.12.2016 04.01.2017 Cene jednostkowa (zł/m2) 32,00 39,45 22,50 32,92 Trend czasowy zł/m2 x dzień 0,01 0,01 0,01 0,01 Data wyceny 13.06.2017 13.06.2017 13.06.2017 13.06.2017 Cena jedn skorygowana trendem czasowym TRANSAKCJE!$ 34,08 #N/D! 41,28 TRANSAKCJE!$ 24,25 #N/D! 34,52 LOKALIZACJA Sierakowice Dąbrowice Sierakowice Miedniewice średnio średnio korzystna korzystna korzystna b_korzystna POWIERZCHNIA m2 923 1 394 2 000 1 974 prostokąt KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Pszczonów niekorzystna POWIERZCHNIA 481 do 800 m2 KSZTAŁAT prostokąt prostokąt INFRASTRUKTURA el+woda podstawowa 15
Nieruchomość wyceniana X Transakcja #N/D! nr 1 Transakcja nr 23 Transakcja nr 32 Transakcja nr 44 Rep. 5542/2016 904/2016 2987/2016 39/2017 DATA TRANSAKCJI (WYCENY) 13.06.2017 17.11.2016 12.12.2016 20.12.2016 04.01.2017 Cena jednostkowa (zł/m2) x 32,00 39,45 22,50 39,92 Trend czasowy zł/m2/dziń X 0,01 0,01 0,01 0,01 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 34,08 41,28 24,25 41,52 LOKALIZACJA Pszczonów Sierakowice Dąbrowice Sierakowice Miedniewice niekorzystna średnio korzystna korzystna średnio korzystna wartość cechy 1,05 3,15 1,05 5,25 b_korzystna poprawka X -1,05-3,15-1,05-5,25 481 923 1394 2000 1974 od 800 do 1600 od 800 do 1600 od 1600 do 3000 od 1600 do 3000 POWIERZCHNIA m2 do 800 m2 m2 m2 m2 m2 wartość cechy 5,25 3,5 3,5 1,75 1,75 poprawk a X 1,75 1,75 3,5 3,5 KSZTAŁT prostokąt prostokąt prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt wartość cechy 1,16 1,16 0,58 1,16 1,16 INFRASTRUKTURA poprawk a X 0,58 podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartąść cechy 2,63 2,63 2,63 2,63 2,63 poprawk a 0 0 0 0 Poprawka łaczna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 481m 2 x 35,43 zł/m 2 = 17 041,83 zł Przyjęto wartość : 17 000 zł TABELA PORÓWNAWCZA TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ 0,70-0,82 2,45-1,75 34,78 40,46 26,70 39,77 1 1 1 1 35,43 10.4. Określenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem kosztów zakupu działki 822/1: Wartość nieruchomości z uwzględnieniem kosztów zakupu działki 822/1: 132 400 zł 17 000 zł = 115 400zł Słownie: sto piętnaście tysięcy czterysta złotych. 16
10.5. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej (DZIAŁKI 825/1 i 825/2) Tabele jak w punkcie 10.2. Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Pszczonów niekorzystna POWIERZCHNIA 903 od 800 do 1600 m2 KSZTAŁAT nieforemny nieforemny INFRASTRUKTURA el+woda podstawowa TABELA PORÓWNAWCZA TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Nieruchomość wyceniana X Transakcja #N/D! nr 1 Transakcja nr 23 Transakcja nr 32 Transakcja nr 44 Rep. 5542/2016 904/2016 2987/2016 39/2017 DATA TRANSAKCJI (WYCENY) 13.06.2017 17.11.2016 12.12.2016 20.12.2016 04.01.2017 Cena jednostkowa (zł/m2) x 32,00 39,45 22,50 39,92 Trend czasowy zł/m2/dziń X 0,01 0,01 0,01 0,01 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 34,08 41,28 24,25 41,52 LOKALIZACJA Pszczonów Sierakowice Dąbrowice Sierakowice Miedniewice niekorzystna średnio korzystna korzystna średnio korzystna wartość cechy 1,05 3,15 1,05 5,25 b_korzystna poprawka X -1,05-3,15-1,05-5,25 903 923 1394 2000 1974 od 800 do 1600 od 800 do 1600 od 800 do 1600 od 1600 do 3000 od 1600 do 3000 POWIERZCHNIA m2 m2 m2 m2 m2 m2 wartość cechy 3,5 3,5 3,5 1,75 1,75 poprawka X 0 0 1,75 1,75 KSZTAŁT nieforemny prostokąt prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt wartość cechy 1,16 0,58 1,16 1,16 poprawka X -1,16-0,58-1,16-1,16 INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartąść cechy 2,63 2,63 2,63 2,63 2,63 poprawka 0 0 0 0 Poprawka łaczna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -2,21-3,73-0,46-4,66 31,87 37,55 23,79 36,86 1 1 1 1 32,52 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 903 m 2 x 32,52 zł/m 2 = 29 365,56 zł Przyjęto wartość : 29 400 zł 17
10.6. Określenie wartości budynków i budowli: 115 400 zł 29 400 zł = 86 000 zł Rozdział kwoty 86 000 zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek handlowy: Przyłącze kanalizacyjne: Przyłącze elektryczne: Przyłącze wodociągowe: Zbiornik na nieczystości: Ogółem: 81 531 zł 1 099 zł 240 zł 2 529 zł 601 zł 86 000 zł 11. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W PSZCZONOWIE, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 825/1 I 825/2 (OBRĘB 6-PSZCZONÓW) GRUNT BUDOWLE RAZEM 825/1 i 825/2 29 40 zł 86 00 zł 115 40 zł w tym: Budynek handlowy 81 531,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 1 099,00 zł Przyłącze elektryczne 24 zł Przyłącze wodociągowe 2 529,00 zł Zbiornik na nieczystości 601,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 115 40 zł ZESTAWIENIE WARTOŚC 1/2 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI PRZYNALEŻNEJ PANU STANISŁAWOWI JANUS POŁOŻONEJ W PSZCZONOWIE, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 825/1 I 825/2 (OBRĘB 6-PSZCZONÓW) GRUNT BUDOWLE RAZEM 825/1 i 825/2 14 70 zł 43 00 zł 57 70 zł w tym: Budynek handlowy 40 765,50 zł Przyłącze kanalizacyjne 549,50 zł Przyłącze elektryczne 12 zł Przyłącze wodociągowe 1 264,50 zł Zbiornik na nieczystości 300,50 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ 1/2 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI 57 70 zł 18
Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa ½ niewydzielonej części nieruchomości Przynależnej Panu Stanisławowi Janus w stanie na dzień wyceny wynosi 57 700 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia budynku, stan techniczny, dostępność dla klienta oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa gruntu za 1m 2 powierzchni oraz wartość 1 m2 budynku mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA. Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego Zastępca Anna Bartczak - Lisik. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Właściciela nieruchomości. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 13.06.2018 r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 19
14. ZAŁĄCZNIKI 14.1. Fragment mapy powiatu skierniewickiego. 14.2. Protokół badania księgi wieczystej 14.3. Fragment mapy zasadniczej 14.4. Wypis z rejestru gruntów. 14.5. Rozdział cen na poszczególne składniki budowlane 20