ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH NA TERENIE MIASTA PYSKOWICE WRAZ Z MODELEM WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH NA TERENIE MIASTA PYSKOWICE WRAZ Z MODELEM WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WERSJA ANALIZY:... WARSZAWA GLIWICE, 24 SIERPNIA 22 R.

2 S t r o n a 2. Cel i zakres opracowania 2.. Baza transakcyjna dla analizy rynku SPIS TREŚCI 2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie 2.3. Dane stanowiące podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości 3.. Analiza trendu czasowego dla gruntów w Pyskowicach 3.2. Eliminacja trendu czasowego i aktualizacja cen 4. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie cen 4.. Statystki cen i powierzchni 4.2. Rozkłady cen i powierzchni na rynku lokalnym 5. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu analizowanych cech rynkowych na wartość ruchomości gruntowych zabudowanych 5.. Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość ruchomości 5.2. Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość ruchomości 5.3. Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość ruchomości 5.4. Uzbroje ruchomości w media i jego wpływ na wartość ruchomości 5.5. Kształt ruchomości i jego wpływ na wartość ruchomości 5.6. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość ruchomości 5.7. Poziom utrudń inwestycyjnych i jego wpływ na wartość ruchomości 5.8. Podział ruchomości i liczba działek ruchomości i ciągłość obszaru ruchomości i ich wpływ na wartość ruchomości 5.9. Stan planistyczny ruchomości i jego wpływ na wartość ruchomości 5.. Strefy ochronne instalacji oraz strefy planistyczne i ich wpływ na wartość ruchomości 5.. Powierzchnia (wielkość) ruchomości i jej wpływ na wartość ruchomości 5.2. Stawka opodatkowania VAT i jej wpływ na wartość ruchomości 5.3. Cechy przyjęte egzogenicz i ich wpływ na wartość ruchomości 5.4. Inne czynniki oraz warunki transakcji i ich wpływ na wartość ruchomości 6.. Model wyceny gruntu wyniki analizy statystycznej rynku 6.2. Model wyceny gruntu działa modelu

3 S t r o n a 3. Cel i zakres opracowania Opracowa nijsze powstało na zamówie Miasta Pyskowice, jako element informacji o rynku ruchomości złożony z dwóch komplementarnych zadań: Bazy informacji obejmującej ceny transakcyjne i cechy ruchomości, obejmującej także opracowania jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych ruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji, dotyczącej gruntów zabudowanych zlokalizowanych na obszarze Gminy Pyskowice, dokonania opisu ruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech ruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji obejmującej ruchomości będące przedmiotem obrotu na tere Gminy Pyskowice za okres pełnych 5 lat wstecz. Analizy rynku ruchomości gruntowych zabudowanych na obszarze Gminy Pyskowice wykonaną w oparciu o powyższą bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach ruchomości. Analiza będzie zawierała statystykę rynku ruchomości gruntowych zabudowanych, wizualizację rozkładu cen transakcyjnych, określe wpływu poszczególnych cech określonych w bazie na poziom cen transakcyjnych ruchomości gruntowych zabudowanych, w tym opracowa modelu kształtowania się wartości ruchomości gruntowych zabudowanych na tere miasta Pyskowice. Uwzględniając powyższe, celem nijszego opracowania jest dokona analizy rynku ruchomości gruntowych zabudowanych i sformułowa modelu wartości gruntów zabudowanych na tere miasta Pyskowice. 2.. Baza transakcyjna dla analizy rynku Bazę transakcyjną dla analizy statystycznej rynku ruchomości gruntowych zabudowanych oraz dla budowy modelu wyceny wartości gruntów zabudowanych, stanowią wszystkie zidentyfikowane transakcje obrotu gruntami zabudowanymi o wszystkich przeznaczeniach na tere miasta Pyskowice w okresie od początku roku 27 do końca I. półrocza 22 r. W ww. okresie na tere miasta Pyskowice zidentyfikowano oraz przeanalizowano i szczegółowo opisano pod względem warunków zawarcia transakcji oraz cech rynkowych łącz 23 transakcji gruntami wszelkich typów użytkowych. W drodze analizy dokumentacji źródłowej oraz pozyskania informacji w tere (w zakresie cech ruchomości stwierdzalnych w tere objazdy i dokumentacja fotograficzna) w Dziale Analiz firmy RealExperts.pl. sp. z o.o. dokonano opracowania szczegółowej bazy danych zawierającej informacji o sta, cechach rynkowych i warunkach zawarcia transakcji ruchomości będących przedmiotem obrotu na tere miasta Pyskowice w latach Lokalizację poszczególnych transakcji stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów przedstawia poniższa mapa:

4 S t r o n a 4 Lokalizacja transakcji ruchomości gruntowych zabudowanych w latach na tere miasta Pyskowice stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów 2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie W procesie opracowywania bazy danych informacji o ruchomościach, dla wszystkich ruchomości będących przedmiotem obrotu w latach 27-22, wykonane zostały m.in. następujące prace: określe danych formalnych ruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe), geokodowa szczegółowej lokalizacji wszystkich ruchomości, określe szczegółowej lokalizacji ruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją dróg i określe szczegółowego dojazdu do ruchomości, obmiary obwodów i określe kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału działek ruchomości, określe dostępności poszczególnych mediów (elementów uzbrojenia terenu: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, c.o., gaz) dla ruchomości, na podstawie mapy zasadniczej w skali :2, określe stanu planistycznego ruchomości w studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym:

5 S t r o n a 5 wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicz czynnej, określe lokalizacji ruchomości w obszarze szczególnych stref planistycznych (ochrony archeologicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.) określe występujących na ruchomości ograniczeń inwestycyjnych takich jak: bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zaczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, inne utrudnia, określe sposobu optymalnego wykorzystania ruchomości (SOW) wynikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów otoczenia uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania ruchomości Dane stanowiące podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości Spośród wszystkich zidentyfikowanych i szczegółowo opisanych 23 transakcji zawartych w bazie danych o ruchomościach, w trakcie wstępnej analizy zidentyfikowano jako w sposób ewidentny odstające od realiów rynkowych 6 transakcji, których ceny nawiązywały do ich cech rynkowych (poziom odstawania: ponad 3 odchylenia standardowe), które w związku z tym odrzucono z dalszej analizy, mającej za cel budowę modelu wartości wiążącego cechy rynkowe i ceny ruchomości. W efekcie do pełnej analizy przyjęto zbiór łącz 25 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającą spójnością cech rynkowych, oraz zawierające klasy cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się cen gruntów i budowy modelu wartości na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice. 3.. Analiza trendu czasowego dla gruntów w Pyskowicach Na podstawie analizy rynku obejmującej posiadaną bazę transakcyjną od początku roku 27, czyli w przeciągu ostatnich 6 lat kalendarzowych, można stwierdzić, że na tere rynku lokalnego miasta Pyskowice występował trend zmiany cen jednostkowych w czasie dla gruntów zabudowanych. Analiza trendu za pomocą modelu multiplikatywnego (na bazie logarytmów z cen) wykazała istotność trendu, o wymiarze średnim w badanym okresie wynoszącym ok. 25,7% rocz (liczone rok do roku), z 85%-owym przedziałem ufności wynoszącym w granicach między 4,6%/rok a 37,8%/rok, co przedstawia poniższa tabela: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -2, ,565-3,4886,259-3,4859 -,2379 Data transakcji,63,7 3,588,4,37,88 Współczynnik zmiany/dzień Zmian w %/rok,627 25,7% Analiza charakterystyki kształtowania się trendu cen w badanym okresie, w tym analiza reszt standaryzowanych trendu, wykazuje, że przy średj sile trendu zmiany cen wynoszącym ok. 25,7% rocz, w poszczególnych okresach miał on zróżnicowaną siłę i liniowy charakter, co obrazują poniższe grafy:

6 S t r o n a 6 7 Multiplikatywny trend cen gruntów zabudowanych na obszarze miasta Pyskowice w latach (R2=,57),5 Reszty standaryzowane/ Data transakcji 6 LN(zł/m2 netto) sty 7 lip 7 sty 8 lip 8 sty 9 lip 9 sty lip sty lip sty 2 lip 2 Data transakcji Reszty standaryzowane,5 sty 7 lip 7 sty 8 lip 8 sty 9 lip 9 sty lip sty lip sty 2 lip 2 -,5 - Transakcje Linia trendu multiplikatywnego Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%) -,5 Data transakcji W celu stabilnej i precyzyjnej eliminacji występującego w analizowanym okresie trendu czasowego oraz aktualizacji cen na datę analizy przyjęto metodę średnich miesięcznych z cen jednostkowych oraz średj z grupy 3,5,7,9,,3-okresowych średnich centrowanych dla ruchomości gruntowych zabudowanych z obszaru szerszego rynku powiatu gliwickiego ziemskiego (gminy: Gierałtowice, Knurów, Pilchowice, Pyskowice, Rudzic, Sośnicowice, Toszek, Wielowieś), dla dłuższego okresu lat Kształtowa się trendu cen gruntów zabudowanych w powiecie gliwickim (ziemskim) w całym okresie lat 2-22 oraz w analizowanym w bazie transakcyjnej dla Pyskowic okresie lat obrazują poniższe grafy: 2 zł Kształtowa się cen jednostkowych gruntów zabudowanych wszystkich typów użytkowych na obszarze powiatu gliwickiego (ziemskiego) w latach 2-22 (śred miesięczne i trend cen) zł zł/m2 pow. użytkowej 8 zł 6 zł 4 zł 2 zł zł sty sty 2 sty 3 sty 4 sty 5 sty 6 sty 7 sty 8 sty 9 sty sty sty 2 Data transakcji Średnia miesięczna cen Trend cen - średnia centrowana zł/m2 pow. użytkowej zł 9 zł 8 zł 7 zł 6 zł 5 zł 4 zł 3 zł Kształtowa się cen jednostkowych gruntów zabudowanych wszelkich typów użytkowych na obszarze lokalnym powiatu gliwickiego (ziemskiego) w latach (śred miesięczne i trend cen) 2 zł sty 7 lip 7 sty 8 lip 8 sty 9 lip 9 sty lip sty lip sty 2 Data transakcji Średnia miesięczna cen Trend cen - średnia centrowana

7 S t r o n a 7 Analiza powyższych wykresów trendu zmiany cen pozwala na stwierdze występowania w analizowanym okresie następujących faz ruchu cen: faza : okres szybkiego wzrostu cen trwający od początku roku 25 do jesieni 28 r., w którym nastąpił znaczny wzrost średnich cen o ok. 225%, z poziomu wynoszącego ok. 2 zł/m 2 do poziomu ok. 65 zł/m 2 ; faza 2: okres zatrzymania wzrostów i lekkiego spadku cen od jesieni 28 r. do lata 29 r. ze spadkiem średnich cen o ok. 8%, z poziomu ok. 65 zł/m 2 do ok. 6 zł/m 2 ; faza 3: okres lekkiego odbicia zaobserwowanego od 2 r., w którym można zaobserwować ponowny umiarkowany wzrost cen o ok. -2% do ok. 7 zł/m 2. Podobna trójfazowa charakterystykę rynku: szybki wzrost zatrzyma/spadki odbicie i wielkie wzrosty od roku 2, zaobserwowana została w analizach także na wielu innych lokalizacyj i funkcjonal rynkach (np. Szczecin ruchomości komercyjne i zabudowane, Warszawa i Śląsk ruchomości gruntowe, lokalowe i zabudowane, woj. zachodniopomorskie ruchomości rolne), co potwierdza zaobserwowaną dla powiatu gliwickiego (ziemskiego) charakterystykę trendu. Jednocześ dla potwierdzenia występowania i charakterystyki trendu zmiany cen dla analizowanego rynku powiatu gliwickiego (ziemskiego) przeprowadzono dodatkowo porównawczą analizę kształtowania się trendu dla bliższych rynków równoległych (z którymi sąsiadują Pyskowice): powiatu Gliwice (grodzkiego) przedział wielkości gruntów 5-5 m 2 całego powiatu tarnogórskiego powiatu tarnogórskiego bez miasta Tarnowskie Góry gruntów z przedziału 9- m 2 z obszaru całego województwa śląskiego. Zestawie i porówna dynamiki kształtowania się cen ww. rynków w analizowanym okresie obrazuje poniższy graf: Porówna dynamiki zmiany cen jednostkowych gruntow zabudowanych dla powiatu gliwickiego (ziemskiego), powiatów ościennych i woj. śląskiego w okresie lat dynamika cen 27% 25% 23% 2% 9% 7% 5% 3% % 9% miesiące Powiat gliwicki Miasto Gliwice (5-5) Pow. tarnogórski Woj. śląskie (9- m2) Pow. tarnogórski bez TG średnia dynamika cen Zauważyć można identyczną dynamikę zmiany cen w czasie dla powiatów gliwickiego (ziemskiego) i tarnogórskiego (zarówno z miastem Tarnowskie Góry jak i bez) przy podobnej charakterystyce urbanizacyjnej oraz uwarunkowaną współczynnikiem urbanizacyjnym wyższą dynamikę dla Gliwic (powiat grodzki) i niższą dla całego województwa śląskiego (obejmującego znaczne obszary o charakterze słabo zurbanizowanym.

8 S t r o n a 8 Podobieństwo charakterystyki zamian cen ruchomości dla różnych analizowanych rynków lokalizacyjnych i funkcjonalnych pozwala na potwierdze wiarygodności uzyskanej liniowej charakterystyki trendu cen ruchomości gruntowych, jako potwierdzonych przez podobne zachowa innych rynków Eliminacja trendu czasowego i aktualizacja cen Zastosowa określonej powyżej dla powiatu gliwickiego (ziemskiego) charakterystyki liniowej trendu czasowego w oparciu o miesięczne śred centrowane pozwoliło na pełne wyeliminowa zależności cen od czasu i w efekcie na zaktualizowa cen transakcyjnych na moment analizy (czerwiec 22 r.), co obrazuje poniższy graf, dla cen zaktualizowanych: zł/m2 Eliminacja trendu czasowego i aktualizacja cen jednostkowych gruntów zabudowanych wszystkich typów użytkowych na obszarze lokalnym powiatu gliwickiego (ziemskiego) w latach 2-22 (R2=,) sty sty 2 sty 3 sty 4 sty 5 sty 6 sty 7 sty 8 sty 9 sty sty sty 2 Data transakcji Ceny zaktualizowane Trend cen W efekcie wszystkie ceny z posiadanej bazy transakcyjnej zostały, w drodze procedury detekcji i charakterystyki trendu i jego eliminacji w pełni zaktualizowane na poziom cen aktualny na czerwiec 22 r., co pozwala na użycie jako aktualnego cenowo pełnego zasobu cen w skompletowanej bazie transakcyjnej dla dokonania analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów zabudowanych na obszarze miasta Pyskowice. Uwzględniając powyższe dalsza analiza rynku gruntów i budowa modelu wartości gruntów dokonana zosta w cenach zaktualizowanych na moment dokonania analizy.

9 S t r o n a 9 4. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie cen 4.. Statystki cen i powierzchni Podstawowe parametry statystyczne cen jednostkowych i całkowitych dla cen zaktualizowanych gruntów na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice oraz statystyki powierzchni przedstawia poniższe zestawie tabelaryczne: Parametr Cena w zł/m2 zaktualizowana Cena całkowita w zł zaktualizowana Powierzchnia LN(zł/m2 pu zaktualizowana) LN(Cena LN(Powierzchnia) zaktualizowana) Liczba obserwacji Minimum,6 zł.24,72 zł 9,6 7,3 2,94 Maksimum 268,89 zł zł ,59 4,54,4 Rozstęp cenowy 267,83 zł zł ,53 7,5 8,45 -szy kwartyl 38,89 zł zł 654 3,66,9 6,48 Mediana 87, zł zł. 4,47,49 7, 3-ci kwartyl 35,79 zł zł ,9 2,2 8,79 Średnia 89,7 zł zł ,96,6 7,58 Odchyle standardowe 65,25 zł zł 3.28,36,67,6 Współczynnik zmienności 73% 58% 88,9% 34,3% 5,% 2,% Skośność,54 3,89 3,29 -,33 -,7,24 Kurtoza -,26 8,48 3,33,8 -,23 -, Błąd standardowy średj 4,45 zł 8.69 zł 9,9,, Dolny przedział średj (95%) 8,93 zł 3.76 zł ,78,83 7,37 Górny przedział średj (95%) 98,47 zł zł ,5,28 7,8 Średnia geometryczna 52,55 zł zł.96 3,46,92 7, Rozkłady cen i powierzchni na rynku lokalnym Rozkład zaobserwowanych jednostkowych cen transakcyjnych (w zł/m 2 ) na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice, dotyczących gruntów zabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje poniższy histogram dla zaktualizowanych cen transakcyjnych: Histogram cen jednostkowych Dystrybuanta rozkładu Funkcja gęstości,6,4,2,,8,6,4, zł/m2 netto zaktualizowane Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, zł/m2 netto zaktualizowane zł/m2 netto zaktualizowane Log-normal(3,9686;,36268) zł/m2 netto zaktualizowane Log-normal(3,9686;,36268) Analiza rozkładu cen jednostkowych wykazuje, że ma on wyraź symetryczny, prawoskośny charakter, cechujący się długim prawym ramiem rozkładu, z występowam transakcji różniących się rzędem wielkości, co wskazuje, że właściwym dla analizy wartości ruchomości jest model logarytmiczny, w którym wpływ cech determinujących wartość ruchomości ma charakter multiplikatywny. Rozkład logarytmów z cen jednostkowych dla transakcji gruntami rynku lokalnego miasta Pyskowic, przedstawia poniższy graf:

10 S t r o n a Histogram rozkładu logarytmow z cen jednostkowych Dystrybuanta rozkładu Funkcja gęstości,7,6,5,4,3,2, LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, LN(zł/m2 netto zaktualizowane) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Normal(3,9686;,36268) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Normal(3,9686;,36268) Rozkład zaobserwowanych całkowitych cen transakcyjnych (w zł) na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice, dotyczących gruntów zabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje poniższy histogram dla zaktualizowanych cen transakcyjnych: Histogram rozkładu cen całkowitych Dystrybuanta rozkładu Funkcja gęstości,8,7,6,5,4,3,2, Cena netto zaktualizowana Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, Cena netto zaktualizowana Cena netto zaktualizowana Log-normal(,58;,6686) Cena netto zaktualizowana Log-normal(,58;,6686) Ponowne stwierdze występowania symetrycznego, zbliżonego charakterem do log-normalnego, rozkładu cen całkowitych, jest uzasadm dla zastosowania modelu multiplikatywnego (w postaci logarytmicznej), w którym rozkład logarytmów z ceny całkowitej ruchomości cechuje się rozkładem symetrycznym, bardziej zbliżonym do normalnego niż rozkład cen w postaci prostej.

11 S t r o n a Histogram rozkładu logarytmow z cen całkowitych Dystrybuanta rozkładu Funkcja gęstości,6,5,4,3,2, LN(Cena netto zaktualizowana) Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, LN(Cena netto zaktualizowana) LN(Cena netto zaktualizowana) Normal(,58;,6686) LN(Cena netto zaktualizowana) Normal(,58;,6686) Rozkład powierzchni gruntów dla rynku lokalnego obrazuje poniższy histogram: Histogram rozkładu powierzchni ruchomości Dystrybuanta rozkładu Funkcja gęstości,35,3,25,2,5,, Powierzchnia Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, Powierzchnia Powierzchnia Log-normal(7,584;,6477) Powierzchnia Log-normal(7,584;,6477) Stwierdze występowania symetrycznego rozkładu log-normalnego powierzchni gruntów jest uzasadm dla przyjęcia jako cechy wielkościowej ruchomości logarytmu z powierzchni, w którym rozkład logarytmów z powierzchni ruchomości cechuje się rozkładem bardziej symetrycznym i bardziej zbliżonym do normalnego niż rozkład powierzchni w postaci prostej. Histogram rozkładu logarytmu z powierzchni ruchomości Dystrybuanta rozkładu Funkcja gęstości,7,6,5,4,3,2, LN(Powierzchnia) Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, LN(Powierzchnia) LN(Powierzchnia) Normal(7,584;,6477) LN(Powierzchnia) Normal(7,584;,6477)

12 S t r o n a 2 5. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość ruchomości gruntowych zabudowanych 5.. Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość ruchomości Dla stwierdzenia wpływu lokalizacji ogólnej (strefowej) na wartość ruchomości dokonano zgeokodowania lokalizacji wszystkich transakcji zebranych w bazie transakcyjnej (szerokość geograficzna o N i długość geograficzna o E), co pozwala na określa położenia ruchomości względem dowolnych punktów stanowiących bądź tzw. atraktory (np. centra miast, drogi, obszary zainwestowania), przybliża się do których powoduje wzrost wartości ruchomości, bądź tzw. repellery (np. wysypiska śmieci, oczyszczalnia ścieków, cmentarze, źródła zaczyszczeń bądź hałasu, takie jak lotniska), przybliża się do których powoduje spadek wartości ruchomości. Dla analizowanego rynku lokalnego analiza wykazała: jeden atraktor: centrum miasta (5,3984 o N, 8, o E) dwa repellery: wysypisko śmieci (5, o N, 8,6494 o E) i czynna oczyszczalnia ścieków (5, o N, 8, o E). Nieliniową zależność pomiędzy lokalizacją ruchomości liczoną w kilometrach od centrum miasta a cenami jednostkowymi ruchomości (w postaci logarytmicznej) przedstawia poniższy graf: 7 Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Odleglość od centrum w km (R2=,4823) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) ,5,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 Odległość od centrum w km Transakcje Linia regresji Przedział ugności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%) Bezpośrednio stwierdzalny spadek cen ruchomości zabudowanych w miarę oddalania się od centrum Pyskowic jest wysoki i wynosi średnio ok. -3,4%/kilometr. Parametr Odległość od centrum w km Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % -,3622,22-3,28546,9 -,5235 -,2288,6962-3,4% Zależność tę zauważyć można jeszcze wyraźj przy rozpatrywaniu średnich cen ruchomości w strefach otaczających centrum miasta ceny gruntów w strefie poniżej km od centrum miasta są średnio o

13 S t r o n a 3 ok. 329% wyższe niż ceny jednostkowe gruntów w strefie lokalizacyjnej ponad 3 km, a strefy wewnętrzne mają ceny pośred, co przedstawia poniższa tabela i obrazują grafy: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % Strefa odległości od centrum <, km,4569,3644 3,9993,9,932,9827 4, % Strefa odległości od centrum,-,5 km,88866, ,58664,32,3924, ,439 43% Strefa odległości od centrum,5-2, km,7864,3767 2,257,3497,2598,3283 2,955 2% Strefa odległości od centrum 2,-2,5 km,7358,4648,5766,642,69,428 2,784 8% Strefa odległości od centrum 2,5-3, km,43876,595,84458, ,363,895,558 55% Strefa odległości od centrum > 3, km,,, % Strefa odległości od centrum Strefa odległości od centrum Czynnik wzrostu względem strefy >3, km 35% 3% 25% 2% 5% % 5% % 329% 43% 2% 8% 55% % <, km,-,5 km,5-2, km 2,-2,5 km 2,5-3, km > 3, km Strefa odległości od centrum Pyskowic zł/m2 netto zaktualizowane, zł 9, zł 8, zł 7, zł 6, zł 5, zł 4, zł 3, zł 2, zł, zł 94,7 zł 53,39 zł 48,2 zł 45,63 zł 34,4 zł 2,95 zł <, km,-,5 km,5-2, km 2,-2,5 km 2,5-3, km > 3, km Strefa odległości od centrum Pyskowic Wymiaru spadku cen jednostkowych ruchomości w miarę oddalania się stref od centrum można jednak wprost utożsamiać z wymiarem spadku wartości ruchomości z powodu lokalizacji strefowej wokół centrum, poważ inne cechy ruchomości mające wpływ na wartość są skorelowane z lokalizacją. Bliżej centrum miasta zlokalizowane są ruchomości cenjszych typów użytkowych, mjsze, o korzystjszym kształcie, lepiej uzbrojone i mające lepszy dostęp do układu drogowego. Uwzględniając powyższą zależność, w drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić średni czysty spadek wartości gruntów ze względu na sam wpływ lokalizacji liczonej jako odległość od centrum Pyskowic na ok. 7,9%/kilometr odległości, co przedstawia poniższa tabela: Lokalizacja ogólna Współczynnik Wpływ % Odległość od centrum w km -,8266-7,9% We wszystkich modelach wartości gruntów stwierdza się zależność pomiędzy odległością od centrum miasta a wartością gruntów. Dla większych miast, dla których tworzone były w Dziale Analiz firmy RealExperts.pl modele wartości gruntów Warszawy, Szczecina, Poznania, Gdańska, Katowic i Lublina parametr ten oscylował w granicach kilku %, przy czym zależność ta wykazuje związek z rozległością przestrzenną rynku oraz występowam silnych atraktorów. Dla miejscowości mjszych takich jak Pruszcz Gdański (-8,9%/km) i Chełmno (-8,4%/km) gradienty wykazują typowo wyższy czysty wpływ lokalizacji względem centrum miasta rzędu ok. 7%-%, co potwierdza wyniki analizy dla Pyskowic.

14 S t r o n a Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość ruchomości Na tere miasta Pyskowice udało się zlokalizować i przebadać wpływ dwóch oddziałujących na rynek ruchomości repellerów, czyli punktowych czynników oddziałujących negatyw na wartość ruchomości: wysypiska śmieci (lokalizacja: 5, o N, 8,6494 o E) i byłej oczyszczalni ścieków (lokalizacja: 5, o N, 8, o E). W analizie przyjęto jako wartość graniczną negatywnego oddziaływania ww. repellerów odległość ok.,5 km z interpolowanymi strefami wewnętrznymi o szerokości,5 km. Poza strefą odległości >,5 km stwierdza się negatywnego wpływu. W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić średni spadek wartości gruntów ze względu na lokalizację w stosunku do ww. repellerów w podziale na otaczające je strefy o szerokości,5 km, zgod z poniższymi tabelami: Odległość od wysypiska śmieci Współczynnik Wpływ % Odległość od wysypiska <,5 km -, ,8% Odległość od wysypiska,5-, km -, ,% Odległość od wysypiska,-,5 km -,792 -,% Odległość od wysypiska >,5 km,,% Odległość od oczyszczalni ścieków Współczynnik Wpływ % Odległość od oczyszczalni <,5 km -, ,6% Odległość od oczyszczalni,5-, km -,7937-6,4% Odległość od oczyszczalni,-,5 km -,8969-8,6% Odległość od oczyszczalni >,5 km,,% Autorom nijszego opracowania są znane żadne polskie badania wpływu repellerów na wartość ruchomości zabudowanych poza wstępnymi badaniami nad wpływem hałasu lotniczego w Warszawie. W badaniach wykonanych w firmie RealExperts.pl, uzyskano dla strefy hałasowej zlokalizowanej powyżej izofony 55dB spadek wartości gruntu na poziomie -25,2%, co odpowiada rzędowi wielkości wpływu repellerów analizowanych w Pyskowicach Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość ruchomości Dla analizy wpływu lokalizacji ruchomości względem układu drogowego ustalono dla wszystkich ruchomości w bazie transakcyjnej możliwości dojazdu do ruchomości odpowiednimi drogami, przy przyjęciu kategoryzacji dróg zgod z ich kategoryzacją wg Studium, oraz ustalono możliwość dostępu do ruchomości z drogi, która do j prowadzi. Liczbę odpowiednich ruchomości z określonym typem drogi i dostępem przedstawia poniższe zestawie: Parametr Kategoria Liczba % DK-Droga krajowa 9 4,2% DG-Droga główna 36 6,7% Lokalizacja względem dróg DZ-Droga zbiorcza 68 3,6% DD-Droga dojazdowa 42 9,5% DL-Droga lokalna 6 27,9% bezpośredni 7 54,4% drogą wewnętrzną 55 25,6% Dostęp z drogi utrudniony 5 2,3% przez służebność,5% bez dostępu 37 7,2%

15 S t r o n a 5 Lokalizacja względem dróg Dostęp z drogi 27,9% 9,5% 4,2% 6,7% 3,6% DK-Droga krajowa DG-Droga główna DZ-Droga zbiorcza DD-Droga dojazdowa DL-Droga lokalna 2,3%,5% 25,6% 7,2% 54,4% bezpośredni drogą wewnętrzną utrudniony przez służebność bez dostępu Przyjęto następującą ocenę punktową dla klas dróg i dostępu do drogi, uzyskując w efekcie zmienną ilościową (skala przedziałowa): Lokalizacja przy drogach Stopień DK - Droga krajowa 4 DG - Droga główna 3 DZ - Droga zbiorcza 2 DD - Droga dojazdowa DL - Droga lokalna Dostęp z drogi Stopień Dojazd bezpośredni 4 Dojazd drogą wewnętrzną 3 Dojazd utrudniony 2 Dojazd przez służebność Dojazd: bez dostępu Wpływ klasy drogi, która prowadzi do ruchomości oraz syntetycznego wskaźnika komunikacji (lokalizacja względem dróg + dojazd z drogi) na ceny ruchomości zabudowanych obrazują poniższe grafy. Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Lokalizacja względem dróg (R2=,257) Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Komunikacja (R2=,4523) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) ,5,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 Lokalizacja względem dróg LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Komunikacja (lok. wzgl. dróg + dojazd) Transakcje Linia regresji Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (śr. 85%) Transakcje Linia regresji Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%) W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ lokalizacji względem układu drogowego i dostępności do drogi ze względu na jeden stopień przyjętej oceny tych cech, odpowiednio dla lokalizacji względem dróg i dostępu z drogi: Lokalizacja wzg. układu drogowego Współczynnik Wpływ % Lokalizacja względem dróg,855 8,9% Dostęp z drogi,5 2,2%

16 S t r o n a 6 Wpływ lokalizacji przy drogach badany był do tej pory na wielu rynkach. Dla zbudowanego w firmie RealExperts.pl modelu wartości gruntów w Warszawie, w którym zastosowano syntetyczny wskaźnik lokalizacji przy drogach, zgod z kategoryzacją dróg w Studium warszawskim, uzyskano wpływ ok. +3,3%/na stopień (przy przyjętej większej liczbie 8 stopni). W przypadku modelu wartości gruntów w powiecie łobeskim (woj. zachodniopomorskie) uzyskano wpływ rzędu ok. 2%/stopień (przy przyjętych trzech stopniach). W obu przypadkach wpływ całkowity cechy ze względu na jej rozpiętość, z uwzględm liczby stopni, jest porównywalny z wpływem uzyskanym dla Pyskowic. W ogólności wpływ lokalizacji względem układu drogowego na wartość ruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku ruchomości zabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana Uzbroje ruchomości w media i ich wpływ na wartość ruchomości Dla analizy wpływu uzbrojenia ruchomości ustalono dla wszystkich ruchomości w bazie transakcyjnej dostępność i podłącze mediów (na podstawie map zasadniczych w skali :2), przy przyjęciu następujących stanów dla mediów: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, C.O., gaz: Parametr Kategoria Liczba % podłączona 44 2,5% Energia elektryczna w pobliżu 95 44,2% w zasięgu 62 28,8% poza zasięgiem 4 6,5% podłączona 38 7,7% Wodociąg w pobliżu 85 39,5% w zasięgu 46 2,4% poza zasięgiem 46 2,4% podłączona 42 9,5% Kanalizacja w pobliżu 78 36,3% w zasięgu 37 7,2% poza zasięgiem 58 27,% podłączona,% C.O. w pobliżu 4,9% w zasięgu 2,9% poza zasięgiem 29 97,2% podłączona 25,6% Gaz w pobliżu 68 3,6% w zasięgu 39 8,% poza zasięgiem 83 38,6% Energia elektryczna Wodociąg 6,5% 2,5% podłączona 2,4% 7,7% podłączona 28,8% w pobliżu w pobliżu 44,2% w zasięgu poza zasięgiem 2,4% 39,5% w zasięgu poza zasięgiem

17 S t r o n a 7 Kanalizacja Gaz 27,% 9,5% podłączona w pobliżu w zasięgu 38,6%,6% 3,6% podłączona w pobliżu w zasięgu 7,2% 36,3% poza zasięgiem 8,% poza zasięgiem Przyjęto następującą ocenę punktową dla poszczególnych stanów uzbrojenia ze względu na każde z analizowanych mediów: Stan Punkty podłączona 3 w pobliżu 2 w zasięgu poza zasięgiem Suma punktów dla ruchomości ze względu na każde uwzględniane medium tworzy syntetyczny wskaźnik (współczynnik) uzbrojenia, tworzący zmienną ilościową (skala przedziałowa) będącą syntetyczną miarą poziomu uzbrojenia ruchomości. Rozkład ogólnego wskaźnika uzbrojenia dla transakcji gruntami zabudowanymi na obszarze Pyskowic przedstawia poniższy histogram: Histogram rozkładu współczynnik uzbrojenia Dystrybuanta rozkładu,25 Funkcja gęstości,2,5,, Współczynnik uzbrojenia Skumulowana częstość względna,9,8,7,6,5,4,3,2, Współczynnik uzbrojenia Współczynnik uzbrojenia Normal(6,652;3,52633) Współczynnik uzbrojenia Normal(6,652;3,52633) Wpływ współczynnika uzbrojenia dla ruchomości w bazie transakcyjnej rynku lokalnego na ceny ruchomości zabudowanych obrazuje poniższy graf:

18 S t r o n a 8 Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Współczynnik uzbrojenia (R2=,2422) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Współczynnik uzbrojenia Transakcje Linia regresji Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ugności (obs. 85%) W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ uzbrojenia ze względu na jeden stopień przyjętej oceny cechy (punkt współczynnika uzbrojenia): Poziom uzbrojenia Współczynnik Wpływ % Współczynnik uzbrojenia,348 3,5% Badania dotyczące wpływu uzbrojenia terenu na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl m.in. na obszarze Poznania, Szczecina, Gdańska i powiatu łobeskiego, gdzie zbudowane były modele wartości. Dla modelu wartości gruntów w Poznaniu czynnik spadku ok. -3,5% dla działek uzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych. W przypadku modelu wartości gruntów w powiecie łobeskim (woj. zachodniopomorskie) uzyskano czynnik spadku -3,4% dla działek uzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych. W przypadku modelu wartości gruntów w Szczeci uzyskano czynnik spadku ok. -44,2% dla działek uzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych. W przypadku Pyskowic, przy uwzględniu rozpiętości 5 stopni poziomu uzbrojenia uzyskano czynnik spadku wynoszący ok. -4,% dla działek uzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych w pełni, co oznacza, że uzyskane wyniki można uznać za zbliżone do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha uzbrojenia była uwzględniana Kształt ruchomości i jego wpływ na wartość ruchomości Dla analizy wpływu kształtu ruchomości na jej wartość obmierzono obwód dla wszystkich ruchomości w bazie transakcyjnej i obliczono współczynnik kształtu ruchomości określony przez stosunek powierzchni działki do jej obwodu, będący syntetycznym wskaźnikiem dobroci kształtu ruchomości. Współczynnik kształtu (Wk) ruchomości określony został wzorem: gdzie: P powierzchnia, O obwód działki. Wk = 4 * π * P/O 2,

19 S t r o n a 9 Współczynnik znormalizowany został przy pomocy współczynników (4*π) w taki sposób, aby zawierał się w przedziale od do. Figura o najmjszym możliwym obwodzie przy zadanym polu powierzchni (koło) osiąga maksymalny możliwy współczynnik kształtu wynoszący, a kwadrat osiąga współczynnik kształtu 7,85. Nieruchomości o kształtach mj regularnych osiągają współczynniki odpowiednio niższe np. działka o podłużnym kształcie o długości m i szerokości 2 m (stosunek boków 5:) oraz powierzchni 2 m 2 będzie miała współczynnik kształtu wynoszący ok. 4,36 a bardzo wąski pasek gruntu o długości m i szerokości 2 m (stosunek boków 5:) oraz powierzchni 2. m 2 będzie miał współczynnik kształtu wynoszący ok.,6. Wpływ kształtu ruchomości, określonego za pomocą współczynnika kształtu, na ceny ruchomości gruntowych zabudowanych w bazie transakcyjnej rynku lokalnego miasta Pyskowice obrazuje poniższy graf: 7 Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Współczynnik kształtu (Wk) (R2=,457) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Współczynnik kształtu (Wk) Transakcje Linia regresji Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%) W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ kształtu ruchomości ze względu na jeden stopień współczynnik kształtu: Kształt ruchomości Współczynnik Wpływ % Współczynnik kształtu (Wk),7376 9,% Badania dotyczące wpływu współczynnika kształtu terenu na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl na tere kilku rynków lokalnych, m.in. na obszarze Warszawy, Szczecina, powiatu łobeskiego, Gdańska oraz Katowic. W przypadku wszystkich rynków stwierdzano wyraźny wpływ kształtu ruchomości (opisanego przez współczynnik kształtu) na wartość ruchomości rzędu kilku do kilkunastu %, choć zazwyczaj w wymiarze niższym niż stwierdzony na obszarze rynku Pyskowic (Szczecin 8,5%/stopień, Warszawa 7,%/stopień, pow. łobeski 5,6%/stopień, Gdańsk,%/stopień), co wynika z uwzględnia w analizie rynku lokalnego ruchomości rolnych, cechujących się zazwyczaj niskimi poziomami współczynnika kształtu.

20 S t r o n a Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość ruchomości Dla analizy wpływu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) określono dla wszystkich ruchomości w bazie transakcyjnej optymalne wykorzysta ruchomości z uwzględm zapisów studium, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, charakteru otoczenia, poziomu uzbrojenia, geometrii ruchomości oraz innych cech, w tym także aktualnego sposobu wykorzystania ruchomości (dla ruchomości, które w międzyczasie zostały zabudowane). Zgod z Międzynarodowymi Standardami Wyceny: Sposób optymalnego wykorzystania (SOW), to najbardziej prawdopodobne wykorzysta składnika mienia, kto re jest fizycz moz liwe, odpowiednio uzasadnione, praw dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyz szą wartos c wycenianego składnika mienia. Inaczej rzecz ujmując sposób optymalnego wykorzystania (SOW) to ten sposo b, kto ry, przy uwzględniu wszystkich znanych uwarunkowan jest typowo postrzegany jako włas ciwy ruchomos ci i stanowi o jej wartos ci. Zgod z istjącymi i dającymi się uchwycić typami wykorzystania gruntu wyróżniono następujące sposoby optymalnego wykorzystania gruntu dla ruchomości w bazie transakcyjnej, z przedstawiem liczby ruchomości dla poszczególnych typów: Parametr Kategoria Liczba % MN: Budownictwo jednorodzinne 94 43,7% GAR: Garaże 27 2,6% PU: Budow. przemysłowo-usługowe 2 9,3% Sposób Optymalnego Wykorzystania (SOW) Względny udział różnych typów SOW obrazuje poniższy graf: RN: Rolna budowlana 2 9,3% KOM: Komunikacja/drogi 9 8,8% MNR: Bud. jednor. rezydencjonalne 2 5,6% U: Budownictwo usługowe 8 3,7% INFR: Infrastruktura 6 2,8% ZN: Zieleń budowlana 6 2,8% RB: Rolna z prawem zabudowy 3,4% Sposób Optymalnego Wykorzystania (SOW) 5,6% 3,7% 2,8% 2,8%,4% 8,8% 9,3% 9,3% 2,6% 43,7% MN: Budownictwo jednorodzinne GAR: Garaże PU: Budow. przemysłowo-usługowe RN: Rolna budowlana KOM: Komunikacja/drogi MNR: Bud. jednor. rezydencjonalne U: Budownictwo usługowe INFR: Infrastruktura ZN: Zieleń budowlana RB: Rolna z prawem zabudowy Należy zauważyć, że sposób optymalnego wykorzystania (SOW) ruchomości ma bardzo istotny wpływ na wartość ruchomości. Dla których SOW występują bardzo istotne (sięgające rzędów) różnice w

21 S t r o n a 2 cenach i wartościach. Śred ceny (zaktualizowane) dla poszczególnych SOW wyróżnionych na rynku lokalnym przedstawia poniższa tabela oraz ilustruje graf: SOW zł/m2 U: Budownictwo usługowe 45,8 zł MNR: Bud. jednorodzinne rezydencjonalne 35,38 zł MN: Budownictwo jednorodzinne 3,77 zł GAR: Garaże 74, zł PU: Budow. przemysłowo-usługowe 5,4 zł KOM: Komunikacja/drogi 45,37 zł INFR: Infrastruktura 9,52 zł ZN: Zieleń budowlana 9,6 zł RB: Rolna z prawem zabudowy 7,75 zł RN: Rolna budowlana 7,66 zł 6 4 Śred ceny ruchomości gruntowych zabudowanych na obszarze miasta Pyskowice (ceny zaktualizowane) ze względu na ich sposób optymalnego wykorzystania (SOW) 45,8 zł 35,38 zł 3,77 zł zł/m2 netto zaktualizowane , zł 5,4 zł 45,37 zł 9,52 zł 9,6 zł 7,75 zł 7,66 zł W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ sposobu optymalnego wykorzystania ruchomości (SOW) na wartość ruchomości. Zależność pomiędzy różnymi sposobami optymalnego wykorzystania (SOW), gruntu w podziale na typy użytkowe zastosowane w analizie, a wartością ruchomości przedstawia poniższa tabela i graf (kategoria referencyjna/odsienia SOW-MN): Sposób optymalnego wykorzystania Współczynnik Wpływ % SOW - U: Budownictwo usługowe,7922 9,6% SOW - MN: Budownictwo jednorodzinne,,% SOW - MNR: Bud. jednorodzinne rezydencjonalne -,6466-6,3% SOW - PU: Budow. przemysłowo-usługowe -, ,8% SOW - KOM: Komunikacja/drogi -, ,% SOW - INFR: Infrastruktura -,859-55,3% SOW - GAR: Garaże -, ,4% SOW - RB: Rolna z prawem zabudowy -,759-69,% SOW - RN: Rolna budowlana -2,689-88,% SOW - ZN: Zieleń budowlana -2,582-88,4%

22 S t r o n a 22 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Wpływ sposobu optymalnego wykorzystania ruchomości (SOW) na wartość - kategoria referencyjna MN 9,6%,% -6,3% -24,8% -49,% -55,3% -56,4% -69,% -% SOW - U SOW - MN SOW - MNR SOW - PU SOW - KOM SOW - INFR SOW - GAR SOW - RB -88,% -88,4% SOW - RN SOW - ZN Zastosowany model analizy i model wartości, ze względu na przyjęcie do analizy SOW w postaci zmiennych jakościowych z określem wpływu każdego typu SOW osobno, pozwala na wycenę ruchomości wielotypowych, tzn. takich, których poszczególne powierzch ruchomości posiadają różne SOW. Uwzględniając fakt, że wpływ poszczególnych typów SOW określony został w postaci relacji pomiędzy wartościami gruntów o różnych SOW, efektyw wartość wypadkowa dla ruchomości wielotypowej stanowić będzie średnią geometryczną z różnych typów ważoną udziałem poszczególnych typów w całej ruchomości. Dodatkowo możliwe jest także, w wypadku gdy np. specyficzne ustalenia miejscowego planu dokonują mieszania typów, tzn. rozdzielają poszczególnych przeznaczeń geometrycz lecz tworzą przeznacze, na które składa się kilka różnych typów, możliwe jest w sposób analogiczny uwzględ różnych typów przez przyjęcie ich proporcjonalne. Praktycz na wszystkich rynkach, gdzie dokonywane są analizy statystyczne obserwowane są stosunkowo podobne relacje pomiędzy wartościami różnego typu gruntów, z uwzględm specyfiki rynków, ze względu na występowa lub szczególną atrakcyjność pewnych typów ruchomości występujących na innych rynkach (np. ruchomości rekreacyjnych na terenach o wysokich walorach turystycznowypoczynkowych) atrakcyjności inwestycyjnej rynku dla inwestycji przemysłowo-usługowych oraz faktu, że na mj bogatych rynkach ruchomości występuje także mjsze bogactwo typów SOW. Stosunkowo osobną pozycje zajmują ceny gruntów drogowych, których relacje wykazują dość duży poziom stabilności, że względu na duży stopień skonwencjonalizowania rynku i istotne oderwa od cen pozostałych typów gruntów. Przykład analizy relacji różnych typów gruntów określonych dla modelu gruntów w Szczeci: Parametr Wartość parametru Współcz. Wpływ % SOW - handel/usługi centrotwórcze,669, ,5% SOW - bud. mieszk. mw,257, ,6% SOW - bud. mieszk.-usługowe,786,956 9,6% SOW - bud. mieszk. mn,,,% SOW - bud. przemysłowo-usługowe -,2844, ,8% SOW - komunikacja/infrastruktura -,56,576-42,9% SOW - rekreacja/zagrodowe/zieleń -,7488, ,7% Podstawowe typy gruntów MN/U/PU/KOM/INFR pozostają w zbliżonych relacjach w Szczeci i Pyskowicach. W Szczeci występują droższe typy (usługi centrotwórcze i MW), których stwierdzono w Py-

23 S t r o n a 23 skowicach a w Pyskowicach uwzględniono ruchomości rolne, poza tym zieleń budowlana (wydzielona w Pyskowicach w osobną kategorię) ma wartość niższą. Podobne relacje między wartościami różnych typów gruntów (z pewnymi różnicami) można zaobserwować w Warszawie, co przedstawia poniższe zestawie. Parametr Wartość parametru Współcz. Wpływ % SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych,364, ,8% SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami,2253, ,3% SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka,535,659 6,6% SOW - U: zabudowa usługowa,445,555 5,5% SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych,427,436 4,4% SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami,43,43,4% SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska,,,% SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa -,296,979-2,9% SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura -,265,853-9,5% SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące do zabudowy -,747, ,3% W ogólności wpływ sposobu optymalnego wykorzystania gruntu (SOW) na wartość ruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku ruchomości zabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana Poziom utrudń inwestycyjnych i jego wpływ na wartość ruchomości Dla analizy wpływu stwierdzonych na ruchomości utrudń inwestycyjnych, w miarę możliwość ustalono dla ruchomości w bazie transakcyjnej występowa utrudń i przeszkód inwestycyjnych. Liczbę odpowiednich ruchomości z określonym rodzajem utrudń przedstawia poniższe zestawie oraz graf: Parametr Kategoria Liczba % występują 8 84,2% zadrzewienia 3 6,% Utrudnia inne utrudnia 5,% zaczyszczenia/toksyny 5 2,3% hałdy/równości terenu 3,4% bagna/grzęzawiska 2,9% Utrudnia 2,3%,4%,9% 5,% 6,% zadrzewienia inne utrudnia zaczyszczenia/toksyny hałdy/równości terenu bagna/grzęzawiska

24 S t r o n a 24 Uwzględniając wyniki analizy wstępnej, przyznano zróżnicowany punktowy wpływ różnym rodzajom występujących na ruchomości utrudń inwestycyjnych, zgod z oceną punktową dla poszczególnych typów występujących utrudń: Utrudnia inwestycyjne Tak/ Punkty Bagna/grzęzawiska tak 3 Hałdy tak 3 Zagłębienia terenu tak 3 Spadki terenu/skarpy tak 2 Zadrzewienia tak 2 Zaczyszczenia/toksyny tak 2 Tereny zalewowe tak Inne utrudnia tak Poziom utrudń inwestycyjnych 7 Powyższe oceny punktowe ze względu na poszczególne utrudnia składają się sumarycz na wskaźnik syntetyczny określający poziom utrudń inwestycyjnych dla ruchomości. Wpływ stwierdzonych dla ruchomości utrudń na poziom cen ruchomości obrazuje poniższy graf. 6 Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Poziom trudń inwestycyjnych (R2=,9879) LN(zł/m2 netto zaktualizowane) ,5,5 2 2,5 3 3,5 Utrudnia Transakcje Linia regresji Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%) W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cech ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ poziomu utrudń inwestycyjnych ze względu na jeden stopień przyjętej cechy. Utrudnia inwestycyjne Współczynnik Wpływ % Poziom utrudń inwestycyjnych -,255-22,% Badania dotyczące wpływu utrudń inwestycyjnych na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl na tere Szczecina i Lublina.

25 S t r o n a 25 Dla modelu wartości gruntów w Szczeci stwierdzono czynnik spadku wartości ze względu na występowa utrudń inwestycyjny wynoszący ok. 22,6%, co jest wartością identyczną jak uzyskana dla rynku Pyskowic, natomiast na obszarze Lublina uzyskano czynnik spadku wartości ze względu na występowa utrudń inwestycyjnych wynoszący ok. 3,%. Wpływ występowania utrudń inwestycyjnych na wartość ruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku ruchomości zabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana Podział ruchomości, liczba działek ruchomości oraz ciągłość obszaru ruchomości i ich wpływ na wartość ruchomości Dla analizy wpływu podziału ruchomości, liczby działek ruchomości oraz dysfunkcjonalnej ciągłości powierzchni ruchomości na jej wartość, uwzględniono dla wszystkich ruchomości w bazie transakcyjnej liczbę działek ruchomości oraz określono czy podział ruchomości jest podziałem intencjonalnym, powodującym zwiększe funkcjonalności ruchomości, czy też jest to podział zwykły/przypadkowy oraz czy ruchomość składa się z kilku ciągłych kawałków. Liczbę odpowiednich ruchomości z określonym rodzajem kwestii podziału i ciągłości przedstawia poniższe zestawie oraz graf: Parametr Kategoria Liczba % dotyczy 79 83,3% Podział planowy 5 7,% zwykły 2 9,8% obszar ciągły 23 94,4% Ciągłość 2 kawałki 8 3,7% 3 i więcej kawałków 4,9% W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono następujący wpływ intencjonalnego, eufunkcjonalnego podziału ruchomości oraz liczby działek ruchomości: Liczba działek Współczynnik Wpływ % Za każdą działkę,594,6% Podział ruchomości Współczynnik Wpływ % Podział - planowy,23,8% Podział - zwykły/ dotyczy,,% Ciągłość ruchomości Współczynnik Wpływ % Obszar ciągły,,% 2 kawałki -, ,% 3 i więcej kawałków -, ,6% W wyniku analizy stwierdzono umiarkowa pozytywny wpływ planowego podziału ruchomości na jej wartość rzędu +,8% za podział plus,6% za każdą działkę uzyskaną w wyniku podziału. Stwierdzono także sil negatywny wpływ ciągłości ruchomości na jej wartość. W wypadku składania się ruchomości z dwóch dysfunkcjonal rozłącznych części spadek wartości wynosi ok. 36,% a w wypadku większe liczby połączonych kawałków aż 7,6%.

26 S t r o n a 26 Badania dotyczące wpływu liczby działek na wartość ruchomości prowadzone były przez RealExperts.pl na tere kilku rynków lokalnych, m.in. na obszarze Warszawy, Szczecina, Katowic, Poznania i Gdańska. W przypadku wszystkich tych rynków stwierdzano pozytywny wpływ liczby działek na wartość ruchomości rzędu ok. -2% na działkę: Warszawa:,8%/działkę, Szczecin:,2%/działkę, Katowice:,5%/działkę, Poznań: 2,8%/działkę, Gdańsk: 2,9%/działkę, co stanowi wartości bardzo zbliżone do uzyskanych w wyniku analizy rynku ruchomości gruntowych Pyskowic. Wpływ podziału i liczby działek uzyskanych w wyniku podziału na wartość ruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku ruchomości zabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana Stan planistyczny ruchomości i jego wpływ na wartość ruchomości Dla analizy wpływu stanu planistycznego ruchomości czyli faktu czy dla ruchomości istje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy tylko studium oraz czy dla ruchomości wydana była decyzja o warunkach zabudowy terenu lub zezwole na budowę uwzględniono dla ruchomości w bazie transakcyjnej jej stan planistyczny m.p.z.p./studium oraz informacje o wydanych dla ruchomości decyzjach. Parametr Kategoria Liczba % Stan planistyczny Decyzja mpzp brak ,8% 96,3% studium jest 24 8,2% 3,7% W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy ruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono następujący wpływ stanu planistycznego i decyzji: Stan planistyczny ruchomości Współczynnik Wpływ % Jest miejscowy plan zagospodarowania,2738 3,% Nie ma miejscowego planu (Studium),,% Wydane dycyzje dla ruchomości Współczynnik Wpływ % Wydano decyzję dla ruchomości, ,6% Brak decyzji dla ruchomości,,% W wyniku analizy stwierdzono istotny wpływ obowiązywania miejscowego planu dla ruchomości wobec wartości takiej samej ruchomości (z takim samym SOW), dla której obowiązuje miejscowy plan i jest tylko studium, a dla której wydano decyzji o w.z.t. lub zezwolenia na budowę. Jednocześ stwierdzono dokład taki sam wpływ na wartość ruchomości wydanych decyzji jak fakt obowiązywania dla ruchomości miejscowego planu, co jest zjawiskiem znanym i notowanym w literaturze przedmiotu ruchomość z wydaną decyzją znajduje się z punktu widzenia inwestora (nabywcy) w podobnym sta jak ruchomość leżąca na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan. Badania dotyczące wpływu stanu planistycznego i wydanych decyzji na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl na tere Warszawy, Gdańska i Lublina. Dla modelu wartości gruntów w Warszawie stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na wyda dla ruchomości decyzji wzt/pnb w wymiarze ok. 24,6/27,4%. Dla modelu wartości gruntów w Gdańsku stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na stan planistyczny m.p.z.p./studium wymia-