WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ZAPISÓW PLANU MIEJSCOWEGO

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ZAPISÓW PLANU MIEJSCOWEGO"

Danuta Szczepaniak
6 lat temu
Przeglądów:

1 WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ZAPISÓW PLANU MIEJSCOWEGO Marek Kończak rzeczoznawca majątkowy, doradca rynku nieruchomości KONFERENCJA PLANOWANIE PRZESTRZENNE A ROZWÓJ REGIONALNY I AGLOMERACYJNY Wrocław 8-9 kwietnia 2010 r.

2 W trakcie planowania i aktywnego gospodarowania przestrzeniąw gminie należy uwzględnić, oprócz wielu istotnych czynników, skutki ekonomiczne zmiany przeznaczenia gruntów. Ustalając w procesie planowania przestrzennego przeznaczenie terenu na określony cel oraz zasady jego zagospodarowania, określamy docelowo zarówno obowiązujący sposób użytkowania terenu, jak i zmianę jego aktualnej funkcji

3 Przy zmianie sposobu użytkowania terenu przesądza się, że dochód z ziemi, wynikający z: ograniczoności jej zasobów, różnic w urodzajności gruntów, położenia w stosunku do rynku zaopatrzenia i zbytu różnych poziomów efektywności pracy żywej i środków produkcji (renta gruntowa), zmienia sięw dochód wynikający z faktu posiadania gruntów na terenach zurbanizowanych.

4 Dochody uzyskiwane z jednostki powierzchni na obszarach zurbanizowanych sąwyższe niżna terenach rolnych. Renta budowlana jest wyższa niż renta gruntowa. Wartośćterenu zurbanizowanego jest równa wartości tego samego terenu w pierwotnym użytkowaniu rolniczym, powiększonej o skapitalizowane korzyści lokalizacyjne.

6 Grunty na terenach zurbanizowanych nie są jednorodne, a poszczególne działki przedstawiają zróżnicowane walory użytkowe, różne dla odmiennych funkcji planistycznych W przestrzeni zurbanizowanej każdy zapis w ustaleniach planu odnośnie danego gruntu zmienia jego wartość

8 Gmina musi miećpełne rozeznanie, jakie skutki ekonomiczne pociąga za sobąuchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jakie środki finansowe czy nieruchomości należy zarezerwowaćz przeznaczeniem na zaspokojenie roszczeńwłaścicieli i użytkowników wieczystych.

9 Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa sięwartośćnieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym

12 Powinna teżprzewidziećwielkośćwpływów z tytułu opłat jednorazowych (tzw. renty planistycznej) i adiacenckich, a także wzrostu istniejących opłat Koniecznym jest sporządzenie w ramach projektu mpzp prognozy skutków ekonomicznych uchwalenia planu

14 Ustalenia mpzp wywołująróżnorodne skutki ekonomiczne Uchwalenie mpzp lub jego zmiana każdorazowo powoduje, że zmieniająsięrównieżwarunki wykonywania prawa własności Dla właściciela nieruchomości skutkiem ekonomicznym uchwalenia planu miejscowego jest spadek lub wzrost dochodu z nieruchomości, a na rynku także cena nieruchomości może ulec spadkowi lub wzrostowi

15 Wartośćnieruchomości jest kreowana przez zapisy planu, a z kolei wnioski z zachowańrynku mogąbyć wykorzystane do kształtowania układu funkcjonalnego w planie zagospodarowania przestrzennego Wartośćterenu nie zależy bezpośrednio od aktualnego sposobu jego użytkowania lecz od perspektywy zmian tego użytkowania Wartośćjest i powinna byćjednym z parametrów decydujących o rozwiązaniach planistycznych, a jednocześnie plan jest jednym z podstawowych czynników wpływających na wartość

16 Dokumenty planistyczne i lokalizacyjne mające wpływ na zmianę wartości nieruchomości: 1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, 2. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, 3. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, 4. decyzja o lokalizacji celu publicznego, 5. decyzje lokalizacyjne spec ustaw (drogi, lotniska, Euro 2012) 6. decyzje siedliskowe, 7. decyzje zagrodowe, 8. decyzje legalizujące samowole budowlane

17 Wartośćnieruchomości zależy od wielu czynników, z których częśćwynika (jest związana) z planów zagospodarowania przestrzennego Najważniejsze z nich: 1. funkcja terenu, 2. lokalizacja danej funkcji w stosunku do innych funkcji, 3. lokalizacja danej funkcji w stosunku do elementów ukształtowania przestrzennego i infrastruktury technicznej i społecznej (np. do dróg, do centrum miasta, do przystanków komunikacji publicznej, do terenów rekreacyjnych, do szkół, do sieci zaopatrzenia w media i odbierających ścieki), 4. ograniczenia wynikające z zasad kształtowania form przestrzennych (np. rodzaju zabudowy), 5. ustalenia dotyczące przewidywanego zakresu uzbrojenia i wyposażenia terenu w urządzenia infrastruktury technicznej i społecznej, 6. ograniczenia wynikające z utworzenia stref ochronnych lub chronionych

18 Na wartość nieruchomości wpływ pośredni mają przepisy prawa: 1. Ustawa o ochronie dóbr kultury. 2. Ustawa o gospodarce nireruchomościami 3. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych 4. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa 5. Prawo wodne 6. Ustawa środowiskowa 7. Ustawa Prawo górnicze i geologiczne i kilka innych..

19 Biorąc pod uwagęfunkcje terenu określane w mpzp, ich kolejnośćpod względem malejącej wartości jest najczęściej następująca: 1. tereny wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego 2. tereny usługowo -mieszkaniowe 3. tereny usług i aktywności gospodarczej 4. tereny jednorodzinnego budownictwa mieszkaniowego 5. tereny rekreacyjne 6. tereny przeznaczone pod budowę dróg 7. tereny rolnicze i leśne 8. tereny zieleni parkowej

21 Jednoznaczne określenie skutków powiązańmiędzy planowaniem przestrzennym, a gospodarką nieruchomościami, wyrażających sięw wartościach nieruchomości jest trudna, a nawet niemożliwa Każdy przypadek ma swojącharakterystykęi powinien byćanalizowany oddzielnie, najlepiej przez doświadczonych rzeczoznawców majątkowych, znających doskonale lokalny rynek nieruchomości i jego wszelkie uwarunkowania aktualne i historyczne

23 DZIĘKUJĘZA UWAGĘ

Podobne dokumenty

Uzasadnienie do Uchwały Nr... Rady Miejskiej w Piasecznie z dnia... w sprawie zmiany

Uzasadnienie do Uchwały Nr... Rady Miejskiej w Piasecznie z dnia... w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta Piaseczna dla obszaru ograniczonego ulicami: Wschodnią,