OPERAT. szacowania wartości nieruchomości pozostawionej za granicą położonej w m. Nowogródek woj. nowogródzkie obecnie na terenie Białorusi

Transkrypt

1 OPERAT szacowania wartości nieruchomości pozostawionej za granicą położonej w m. Nowogródek woj. nowogródzkie obecnie na terenie Białorusi Wartość nieruchomości: zł (dwieście pięć tysięcy sto trzydzieści złotych) Wykonawca: Mgr inż. Stanisław Kowalski Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia Nr 329 Warszawa, kwiecień 2004 r.

2 1. PODSTAWY FORMALNO PRAWNE SPIS TREŚCI 1.1. Zamawiający i podstawa formalna wyceny 1.2. Przedmiot wyceny 1.3. Cel wyceny 1.4. Podstawy prawne wyceny 1.5. Źródła danych i informacji 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 2.1. Położenie nieruchomości; dane porównawcze 2.2. Stan prawny i data opuszczenia nieruchomości 2.3. Opis nieruchomości 3. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 3.1. Charakterystyka porównywalnego rynku lokalnego 3.2. Opis metodyki określenia wartości nieruchomości 4. USTALENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1. Oszacowanie wartości gruntu 4.2. Oszacowanie wartości budynków 4.3. Oszacowanie wartości sadu 4.4. Ustalenie wartości nieruchomości 5. ZASTRZEŻENIA I UWAGI Załączniki: - wycinek mapy 1: opis mienia pozostawionego sporządzony przez p. Kaziemierza. - kopia Orzeczenia nr PUR z dnia r. - 2 kopie postanowień Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa o nabyciu praw spadkowych 2

3 1. PODSTAWY FORMALNO PRAWNE 1.1. Zamawiający i podstawa formalna wyceny Operat wykonano na zamówienie Pani.(umowa z dnia 3 kwietnia 2004 r.), zam. w Warszawie.., posiadającej uprawnienia, o których mowa w art.2 ust.1 i 2 ustawy z dnia r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego, co stwierdzono na podstawie okazanych dokumentów i postanowień sądowych dotyczących spadkobrania Przedmiot wyceny Nieruchomość w mieście Nowogródek, składająca się z domu mieszkalnego drewnianego i zabudowań gospodarczych położonych przy ul. Ogrodowej oraz 3 ha sadu. Pozostawiona nieruchomość znajduje się obecnie na terenie należącym do Białorusi Cel wyceny Celem wyceny jest ustalenie wartości nieruchomości pozostawionej za granicą, umożliwiającej realizację uprawnień wynikających z ustawy powołanej w p.1.4.1) Podstawy prawne wyceny 1) Ustawa z dnia r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz.U. z 2004 r. nr 6 poz.39) 2) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.tekst Dz.U. z 2000 r. nr 46 poz. 543 z późn. zm.) 3) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 230 poz. 1924). 4) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, PFSRM, wyd. ósme, Warszawa 2002 r. Standard nr III.1, Standard nr IV.3 i Standard nr VII Źródła danych i informacji 1) Opis nieruchomości pozostawionej, zawarty w Orzeczeniu Nr. z dnia.. września 1945 r. Państwowego Urzędu Repatriacyjnego, Woj. Odział w Warszawie 3

4 2) Opis nieruchomości pozostawionej sporządzony przez Pana dnia r. 3) Dane o transakcjach nieruchomościami stanowiącymi działki budowlane i grunty rolne w m. Białystok i pow. białostockim woj. podlaskie, w roku ) Wydawnictwa fachowe dotyczące wyceny obiektów, robót i elementów budowlanych: a) Scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i małej architektury, zeszyt Nr 67, IDM, Warszawa, I kwartał 2004 r. b) Zużycie obiektów budowlanych oraz podstawowe nazewnictwo budowlane, WACETOB, Warszawa 2000 r. c) Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego, BISTYP Consulting, Warszawa, marzec 2004 r. d) Dr. Krzysztof Zmarlicki - Określenie wartości roślin sadowniczych..., PFSRM, Warszawa 2002 r. 5) Informacje historyczne, gospodarcze, geograficzne z literatury, map i obserwacji własnych dotyczące terenu b. Kresów Wschodnich RP. 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 2.1. Położenie nieruchomości; dane porównawcze Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w m. Nowogródek, stanowiącym do roku 1939 stolicę województwa nowogródzkiego. Obecnie, podobnie jak całe województwo, znajduje się poza granicami RP w obszarze państwowym Republiki Białoruś. Miasto położone jest w centrum Wyżyny Nowogródzkiej, w zlewni Niemna. Nowogródek posiadał połączenie drogowe szosą Lida Wilno a także połączenie koleją wąskotorową z linią kolejową Baranowicze Lida co dawało połączenia z Wilnem, Grodnem i Białymstokiem. Pod względem geograficzno przyrodniczym, jakością gleb i zalesieniem, charakterem gospodarczym i ukształtowaniem infrastruktury technicznej (sieć drogowa, kolejowa, osadnicza itp.) a także tradycji historyczno prawnej - terenem w pełni odpowiadającym wymogom porównawczym na obszarze Polski jest województwo podlaskie, a miejscowością porównywalną może być Białystok (obszary poza centrum miasta) i w odniesieniu do gruntów rolnych powiat białostocki. Wybór województwa i miasta porównywalnego jest zgodny z zasadą określoną w Standardzie IV Stan prawny i data opuszczenia nieruchomości Nieruchomość do dnia jej opuszczenia była własnością, co stwierdza dokument powołany w p ). 4

5 Datę opuszczenia nieruchomości ustalono na dzień r. na podstawie Orzeczenia PUR powołanego w p ). Ponadto ustalono na podstawie postanowień Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa z dnia.1990 r. (sygn akt INs ) i z dnia r. (sygn akt INs ), że spadkobiercą Pani. jest Pani Opis nieruchomości Nieruchomość położona w m. Nowogródek składała się z działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym oraz sadu o powierzchni 3 ha. Działka położona była przy ul. Ogrodowej. Budynki wzniesione zostały w 1924 r. Części składowe nieruchomości: 1) Budynek mieszkalny o konstrukcji drewnianej na fundamencie kamiennym, częściowo podpiwniczony, kryty blachą, wyposażony jedynie w instalację elektryczną, piece i kuchnię węglową. Na podstawie opisu ustalono i obliczono następujące dane wymiarowe: - kubatura 525 m 3 - pow, zabudowy 200 m 2 (15,5 * 13) - pow. ogólna 175 m 2 (około 14,7 * 12,2) - wys. kondygnacji H = 3,0 m - piwnica: - powierzchnia 36 m 2 - wys. H = 2,0 m 2) Budynek gospodarczy o pow. 20 m 2. Przyjęto, że jest to budynek o konstrukcji drewnianej. Przyjęto logiczne założenie, że budynki musiały być posadowione na działce gruntu zapewniającej możliwość ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.. Z analizowanych transakcji działkami budowlanymi w strefie peryferyjnej m. Białystok wynika, że średnia wielkość takiej działki obliczona z 13 transakcji wynosi 894 m 2. Wobec powyższego do dalszych obliczeń przyjęto powierzchnię działki o wielkości 900 m 2. 2) Sad (ogród owocowy). Założono, że sad został założony w roku 1924 (podobnie jak zabudowa) i że skład drzew owocowych był następujący: ¼ jabłonie, ¼ grusze, ¼ śliwy i ¼ wiśnie wszystkie drzewa na podkładkach silnie rosnących (zgodnie z ówczesną technologią sadowniczą), o gęstości nasadzeń 500 drzew na ha. 5

6 3. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 3.1. Charakterystyka porównywalnego rynku lokalnego Rynek lokalny, który określa się jako porównywalny do kresowego rynek krajowy, obejmuje transakcje nieruchomościami stanowiącymi grunty rolne i działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną w obrocie prywatnym (rynek wtórny) w miejscowości porównywalnej do miejscowości położonej na obszarze b. Kresów Wschodnich RP, w której leży wyceniana nieruchomość. Porównywalny według powyższych kryteriów do Nowogródka jest w zakresie działek budowlanych rejon peryferyjny Białegostoku (oba miasta były miastami wojewódzkimi o podobnej klasie) zaś w zakresie gruntów rolnych (pod sadem) rejon gminy Gródek w pow. białostockim. Według posiadanych informacji brak jest na lokalnym rynku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami budowlanymi, w szczególności nie ma obrotu budynkami drewnianymi wzniesionymi w latach 1920-tych. Transakcje rejestrowane w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Białymstoku oraz w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej za rok 2003 dostarczają informacji o obrocie gruntami niezabudowanymi a przeznaczonymi pod zabudowę oraz gruntami rolnymi Opis metodyki określenia wartości nieruchomości Dla wyceny wartości nieruchomości, wobec opisanej wyżej sytuacji rynkowej, zastosowano metody właściwe dla podejścia porównawczego i podejścia kosztowego. 1) Wartość gruntu, zarówno stanowiącego działkę budowlaną jak i gruntu rolnego, wyceniono jako wartość rynkową, podejściem porównawczym. Celowe jest tu zastosowanie metody skorygowanej ceny średniej. Standard III.7* w p.3.3. stanowi: metoda skorygowanej ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Z uwagi na specyfikę wyceny nieruchomości zabużańskiej, gdzie nie ma możliwości dokonania wizji lokalnej i ustalenia cech rynkowych nieruchomości wycenianej, nie znane bliżej cechy lokalizacji nieruchomości wycenianej nie pozwalają na przeprowadzenie procedury właściwej dla metody skorygowanej ceny średniej. W tej sytuacji przyjęto, że podstawą 6

7 obliczenia wartości nieruchomości gruntowej będzie cena jednostkowa odpowiadająca jednostkowej cenie średniej obliczonej z Bazy Cen Transakcyjnych. 2) Wartość budynków obliczono podejściem kosztowym, jako wartość odtworzeniową, zgodnie z dyspozycją art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się ich koszt odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Do przyjęcia tego rodzaju wartości upoważnia również art. 8 ust. 3 ustawy powołanej w p ), który stanowi: Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień wydania decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Zastosowano tu metodę kosztów zastąpienia (odtworzenie budynku o identycznej funkcji użytkowej przy dzisiejszych warunkach realizacji budowy) i technikę elementów scalonych. 3) Wartość nasadzeń sadowniczych obliczono z uwzględnieniem zasad podanych w poradniku Krzysztofa Zmarlickiego Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych) przy wywłaszczaniu nieruchomości 4. USTALENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1. Oszacowanie wartości gruntu a) Procedura wyceny gruntu Wartość gruntu określa się z wzoru: W g = W 1 * P * K gdzie: W 1 - wartość 1 m 2 gruntu lub 1 ha gruntu (dla gruntów rolnych) P - powierzchnia działki w m 2 (lub odpowiednio w ha) K - współczynnik korekty obrazujący różnice w poziomie rozwoju gospodarczego miejscowości porównywalnych, przyjęty w wysokości 0,80 (relacja między średnią ceną w obrocie gruntami woj. nowogródzkiego i woj. białostockiego w roku 1933 źródło GUS). 7

8 Wartość W 1 zgodnie z przyjętymi w p ) założeniami stanowi cena średnia obliczona na podstawie bazy cen transakcyjnych. Po dokonaniu przeglądu aktów notarialnych wszystkich transakcji nieruchomościami w rejonach peryferyjnych m. Białystok i w gminie Gródek dokonanych w roku 2003 wyłoniono do dalszej analizy te, które spełniały następujące kryteria: - działki budowlane niezabudowane lub zabudowane budynkami do rozbiórki, - nieruchomości stanowiące grunty rolne o zróżnicowanej klasie i rodzajach użytków, o pow. do 20 ha, - transakcje rynkowe (obrót wtórny), - przedmiotem obrotu jest prawo własności. Powyższe kryteria spełniało 13 transakcji nieruchomościami budowlanymi i 10 transakcji gruntami rolnymi. Transakcje te zestawiono poniżej w Bazie Cen Transakcyjnych. Baza Cen Transakcyjnych a) działki budowlane Lp Adres Data trans. Pow. gruntu Cena zł/m 2 1 Ul.Gospodarska m 2 65,00 zł 2 Ul.Kościałkowskiego m 2 50,60 zł 3 Os. Bagnówka m 2 35,03 zł 4 Ul.Nowakowskiego m 2 44,44 zł 5 Ul.Nowakowskiego m 2 51,15 zł 6 Os.Bagnówka m 2 44,02 zł 7 Os.Bagnówka m 2 30,80 zł 8 Ul.A.Karnego m 2 34,86 zł 9 Ul. b.nazwy m 2 37,44 zł 10 Ul.Dojnowska m 2 44,63 zł 11 Ul.Mokra m 2 61,62 zł 12 Os.Bagnówka Kol m 2 38,52 zł 13 Os.Bagnówka Kol m 2 50,38 zł Średnia cena jednostkowa 45,27 zł/m 2 b)grunty rolne Lp Obręb Data trans. Pow. gruntu Cena zł/ha 1 Grzybowce ,15 ha 1674 zł/ha 2 Chomontowce ,07 ha 2394 zł/ha 3 Skroblaki ,13 ha 704 zł/ha 4 Chomontowce ,06 ha 1658 zł/ha 5 Zubki ,49 ha 2269 zł/ha 6 Chomontowce ,10 ha 3548 zł/ha 7 Bielewicze ,91 ha 859 zł/ha 8 Królowe Stojło ,18 ha 2651 zł/ha 9 Królowe Stojło ,02 ha 980 zł/ha 10 Mieleszki ,13 ha 1000 zł/ha Średnia cena jednostkowa zł/ha 8

9 b) Obliczenie wartości działki budowlanej W gb = 45,27 zł/m 2 * 900 m 2 * 0,80 = ,40 zł c) Obliczenie wartości gruntu pod sadem W gs = zł/ha * 3 ha * 0,80 = 4.257,60 zł 4.2. Oszacowanie wartości budynków Wartość budynków stanowiących części składowe nieruchomości określona została jako wartość odtworzeniowa, w związku z powyższym przy jej ustalaniu należy zachować następujące warunki: - należy określić dla każdego budynku stopień zużycia technicznego, biorąc pod uwagę rodzaj tego budynku i jego wiek, przyjmując za rok budowy 1924 r. a rok opuszczenia (na który ustala się stan nieruchomości) 1945 r - należy do wartości obliczonej na podstawie cenników zawartych w publikacjach podanych w p a) i b) zastosować mnożnik regionalny, który dla woj. podlaskiego (rejon białostocki) wynosi średnio 0,695 dla budynku mieszkalnego i 0,875 dla budynku gospodarczego, - nie należy stosować współczynnika korekcyjnego, o którym mowa w p.1.4.a), gdyż współczynnik ten ma zastosowanie jedynie do wartości rynkowej (obecnie współczynnik ten stosuje się do wartości wszystkich części składowych nieruchomości niezalneżnie od przyjętej metody obliczeń). Dla określenia stopnia zużycia zastosowano wzór Rossa: S zt = t /T * 100 Gdzie: t wiek budynku w latach T przewidywany okres trwałości budynku w latach Jako obiekty porównywalne wybrano z cennika zawartego w publikacji podanej w p a) z rozdziału Budynki wiejskie : - dla budynku mieszkalnego obiekt nr 86 Małomiejski budynek drewniany, obiekt nr 53 (dla obliczenia wartości dachu krytego blachą) i obiekt nr 15 (dla piwnicy), - dla budynku gospodarczego obiekt BCI z publikacji podanej w p c) Stodoła drewniana, Oszacowanie wartości budynków i budowli 1. Budynek mieszkalny Na podstawie źródeł informacji (p.1.5.) przyjęto i obliczono następujące dane techniczne: - wymiary budynku - 15,5 m x 13 m - grubość ścian nośnych - 0,25 m 9

10 - grubość ścian działowych - 0,05 m - ogólna ilość pomieszczeń powierzchnia zabudowy m 2 - powierzchnia ogólna m 2 - powierzchnia piwnicy - 50 m 2 - wys. kondygnacji mieszkalnej - 3,0 m - wys. kondygnacji piwnicy - 2,0 m - kubatura cz. mieszk m 3 - um. obj. muru - 28,56 m 3 - um. pow. elewacji m 2 Obliczenie stopnia zużycia technicznego : t = 21 lat T = 100 lat (dla bud. mieszkalnego) T = 70 lat (dla bud. gospodarczego) S zt = 21 : 100 * 100 = 21 % Współczynnik zużycia b.m. = 0,79 S zt = 21 : 70 *100 = 30% Współczynnik zużycia b.g. = 0,70 Obliczenie wartości budynku mieszkalnego: el. 1 piwnica (za 100 m 2 pow.) ,68 zł * 0,5 = ,34 zł el. 2 ściany nadziemia i ścianki działowe (za 1 m 3 um.obj.muru) ,69 zł * 0,2856 = ,07 zł el. 9- stropy i schody (za 100 m 2 ) ,98 zł * 2,0 = ,96 zł el. 10 dach, konstrukcja, pokrycie ( za 100 m 2 pow. zab.) ,70 * 2,0 = ,40 zł el posadzki z desek struganych (za 100 m 2 pow. og.) 7.986,15 zł * 1,75 = ,76 zł el. 16 tynki wewnętrzne i malowanie (za 1000 m 3 kub.) ,19 zł * 0,525 = ,47 zł el. 15 stolarka okienna i drzwiowa (za 100 m 2 p.o.) ,17 zł * 1,75 = ,05 zł el. 8 elewacja i różne roboty zewnętrzne (za 100 m 2 um.pow.el.) 962,84 zł * 1,71 = 1.646,45 zł el. 16 piece i kuchnie węglowe ( za 1000 m 3 kub.) zł * 1,75 = ,00 zł - instalacje elektryczne (za 1000 m 3 kub.) zł * 0,525 = , 86 zł - instalacje sanitarne (za 1000 m 3 kub.) zł * 0,525 = 2.762,55 zł Razem ,91 zł 10

11 Po zastosowaniu współczynnika zużycia technicznego i współczynnika regionalnego wartość budynku wyniesie: 2. Budynek gospodarczy W bm = ,91 zł * 0,695 * 0,79 = ,02 zł 568,90 zł/m 2 * 20 m 2 = zł Po zastosowaniu współczynnika regionalnego i współczynnika zużycia technicznego wartość budynku wyniesie: W bg = zł * 0,7 * 0,875 = 6.967,80 zł 4.3. Oszacowanie wartości sadu Wartość roślin sadowniczych oblicza się z wzoru: W rs = W b * W bwb + W uk * W bwuk Gdzie: W b wartość bieżąca rośliny W bwb wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej W uk wartość utraconych korzyści W bwuk wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści Wskaźniki W bwb i W bwuk przyjęto w wys. 1,0 zakładając, że sad odpowiadał standardowi przeciętnemu (ocena dobra). Posłużono się tabelami zawartymi w publikacji powołanej w p d). 1) Jabłonie 21 lat, 375 drzew 18,15 zł + 38,34 zł = 56,49 zł * 375 = ,75 zł 2) Grusze 21 lat, 375 drzew 14,22 zł + 57,65 zł = 71,87 zł * 375 = ,25 zł 3) Śliwy ostatni rok plonowania, 375 drzew 0,00 zł + 4,70 zł = 4,70 zł * 375 = 1.762,50 zł 4) Wiśnie ostatni rok plonowania, 375 drzew 0,00 zł + 7,80 zł = 7,80 zł * 375 = 2.925,00 zł Razem rośliny sadownicze ,50 zł 11

12 4.4. Ustalenie wartości nieruchomości Na wartość nieruchomości składa się wartość gruntu i wartość naniesień budowlanych i roślinnych jako części składowych nieruchomości w rozumieniu art. 48 kodeksu cywilnego. Zestawienie wartości nieruchomości: 1) wartość działki budowlanej W gm ,40 zł 2) wartość gruntu pod sadem W gs 4.257,60 zł 3) wartość budynku mieszkalnego W bm ,02 zł 4) wartość budynku gospodarczego W bg 6.967,80 zł 5) wartość roślin w sadzie ,50 zł Razem ,32 zł Wartość nieruchomości położonej w m.nowogródek, obecnie na obszarze państwowym Republiki Białoruskiej, opisanej w p. 1.2 i 2.3., określam z uzasadnionym zaokrągleniem na zł (dwieście pięć tysięcy sto trzydzieści złotych) 5. ZASTRZEŻENIA I UWAGI 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Podana w punkcie 4.4 wartość nieruchomości służy wyłącznie do celów postępowania dla realizacji uprawnień wynikających z ustawy z dnia r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz.U. z 2004 r. nr 6 poz.39) 3. Podane w p. 2.3 i p. 4.2 dane techniczno pomiarowe budynków i budowli nie stanowią wyników inwentaryzacji architektoniczno budowlanej i służą wyłącznie do celów szacunkowego obliczenia ich wartości. 4. Zastrzega się wyłączenie odpowiedzialności Rzeczoznawcy Majątkowego autora operatu, wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, niż określony w zastrzeżeniu nr Zastrzega się prawa autorskie niniejszego operatu szacunkowego. Warszawa, dnia 20 kwietnia 2004 r. 12