Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe października Niska w h potwierdziła, że rynek nieruchomości handlowych wszedł w fazę dojrzałą, którą charakteryzuje ograniczona podaż nowych obiektów. Jednocześnie istniejące zasoby są coraz częściej modernizowane. Nowa podaż koncentruje się w Warszawie oraz w najmniejszych miastach (obiekty o pow. poniżej ). Nadal widoczna jest ekspansja supermarketów oraz dyskontów, które wypierają hipermarkety (powierzchnia istniejących hipermarketów często jest redukowana). Rozwija się również sektor szybkich zakupów convenience. W h zasoby w kraju nieznacznie zmalały (o 9 ). Taka sytuacja ilustruje nasilający się proces zamykania obiektów oraz usuwania ich z wykazu nowoczesnych powierzchni handlowych. Pod względem nowej podaży ( w skum. q) wyniki h są najsłabsze od q. Przewidujemy, że kolejne lata przyniosą nową podaż na poziomie około rocznie, czyli niewiele poniżej średniej z ostatnich lat ( ), ale zdecydowanie poniżej średniej z lat - ( ). W miastach poza stalica spadek będzie zdecydowanie bardziej wyraźny. W h na rynkach monitorowanych przez PRRF była historycznie najniższa (minus 9 ), na co wpłynęły historycznie niska podaż w h oraz zwolnienie 9 powierzchni handlowej przez Praktikera. Licząc q skum. ogółem nowoczesnych powierzchni handlowych na monitorowanych rynkach wyniosła blisko 9 (- r/r), co również wiąże się ze zdecydowanie niższym poziomem wzrostu nowych powierzchni handlowych. Absorpcję na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce charakteryzowało dotychczas wyraźne skorelowanie z podażą netto nowych powierzchni handlowych. Pozwalało to utrzymać niewielką zmienność współczynnika pustostanów, który na rynku krajowym w ostatnich latach kształtował się w granicach,-,. Na koniec h wzrósł do, z uwagi na zamknięcie Praktikera w Polsce. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki marcin.morawiecki@pkobp.pl () Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) () Najważniejsze wskaźniki gru gru gru gru gru gru gru gru gru - W h czynsze efektywne dla najlepszych lokali wyrażone w EUR na wszystkich rynkach pozostawały stabilne; jedynie w Warszawie odnotowano wzrost, a we iu niewielki spadek. W ujęciu r/r sytuacja była jednak gorsza. Czynsze spadły we wszystkich miastach regionalnych, wzrosły jedynie w Warszawie. Przewidujemy, że odblokowanie procesów inwestycyjnych w Warszawie oraz gwałtowny wzrost podaży w średnim terminie przyniosą na nadal nienasyconym rynku warszawskim tylko nieznaczne spadki czynszów. Niemniej obecnie bardzo wysokie zróżnicowanie pomiędzy czynszami w miastach regionalnych oraz w Warszawie zacznie się zmniejszać. Ze względu na wzrost kursu EURPLN w latach następujących po kryzysie z r. zagregowany poziom sprzedaży detalicznej w Polsce wyrażony w EUR (licząc w cenach stałych) dopiero niedawno (w r.) przekroczył poziom z r. Słaby PLN prawdopodobnie spowolnił procesy wchodzenia na polski rynek detalistów z krajów strefy euro w latach -, co naturalnie ograni- Najważniejsze wskaźniki największe miasta gru gru gru gru gru gru gru

2 czało absorpcję powierzchni handlowych. Obecnie istotnym ryzykiem związanym z branżą handlową jest zapowiadany zakaz handlu w niedzielę. W przypadku jego wprowadzenia (możliwe, że jedynie w niektóre niedziele) nie uważamy, aby sprzedaż detaliczna sektora handlowego spadła znacząco. Dla niektórych typów obiektów handlowych mogą jednak nastąpić niekorzystne zmiany w jej strukturze. Największych spadków obrotów można oczekiwać w przypadku gastronomii w centrach handlowych, w obiektach podmiejskich i centrach outletowych. Obroty w tych obiektach mogą być po części zastąpione wzrostem obrotów w centrach handlowych o lepszej dostępności komunikacją miejską położonych w centrach miast. Proces rozwoju e-commerce ma obecnie łagodny przebieg, a obroty e-commerce stanowią niewiele ponad sprzedaży detalicznej. Jednak przy średnim rocznym wzroście tego kanału sprzedaży na poziomie, już za kilka lat dalsze wzrosty e-commerce mogą w istotny sposób redukować obroty kanałów tradycyjnych. Na rynku coraz bardziej widoczne jest odejście od formatu hipermarketu. Dynamika ekspansji supermarketów/dyskontów w ostatnich kwartałach znacznie osłabła, rynek wydaje się być w wielu lokalizacjach przesycony. Dodatkowo, wiodący operatorzy tacy jak Tesco oraz Carrefour odczuwają nasilające się problemy na wielu rynkach europejskich. W miastach powiatowych nadal odnotowuje się wysyp formalnie niemonitorowanych przez PRRF małych centrów handlowych o pow. od do. Dotychczas do centrów tego typu nie wchodzi wielka trójka detalistów modowych (LPP, H&M, Inditex). Preferencje konsumenckie nie wydają się być, jak na razie, zgodne z markami tych detalistów. Ze względu na wzrastający średni wiek zasobów oraz coraz większy poziom nasycenia istniejące zasoby są przedmiotem wzmacniającej się tendencji do przebudowy. Często w wyniku przebudowy centrów handlowych starszej generacji ogranicza się ilość powierzchni dedykowanej dla głównego operatora spożywczego. Obserwuje się zmiany zachowań konsumenckich - zakupy spożywcze dokonywane są częściej i bliżej miejsca zamieszkania. W wielu centrach handlowych zwiększa się ilość powierzchni dla gastronomi oraz rozrywki. W Warszawie powstają obecnie innowacyjne lifestylowe projekty handlowo/gastronomiczno/usługowe, dając klientowi wrażenie korzystania z tradycyjnego handlu miejskiego, jaki w Polsce dotychczas się nie rozwinął. Przewidujemy, że wraz z oczekiwanym rozwojem projektów wielofunkcyjnych o dużej skali zlokalizowanych na często postindustrialnych terenach format ten będzie nabierał znaczenia. Najważniejsze wskaźniki średnich miast gru gru gru gru gru gru gru Najwyższe czynsze efektywne (w EUR miesięcznie za m ) EUR Kraków Górny Śląsk gru cze gru cze gru cze gru cze Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej według formatu (q skum.) 9 tys m centra handlowe parki handlowe centra outletowe ogółem gru gru gru gru 9 gru gru gru

3 Spis treści. Uwarunkowania makroekonomiczne.... Zasoby.... Podaż nowych powierzchni.... Absorpcja.... Pustostany.... Podstawowe wskaźniki sytuacji na rynku powierzchni handlowych w monitorowanych miastach.... Czynsze Podsumowanie i prognoza... Spis skrótów i pojęć...

4 . Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata - ) są pozytywne, mimo utrzymującej się niepewności w otoczeniu zewnętrznym (m.in. brexit, spór Hiszpania-Katalonia, nadciągające wybory parlamentarne we Włoszech, zmiany w polityce handlowej USA, napięcia geopolityczne). Kontynuacji utrzymania solidnego wzrostu gospodarczego (powyżej ) sprzyjają m.in. niski poziom zadłużenia polskiej gospodarki, utrzymująca się konkurencyjność kosztowa, nowa fala środków unijnych, fundamentalne niedowartościowanie kursu złotego oraz ekspansywny układ krajowej polityki makroekonomicznej. Stabilny i solidny wzrost gospodarczy przekłada się na zwiększenie popytu na pracę. W końcu q największą liczbą wolnych miejsc pracy dysponowało województwo mazowieckie (,9 tys.), śląskie (, tys.) i wielkopolskie (, tys.). Szybki wzrost inflacji ograniczył realny wzrost dochodów ludności na początku r. Niemniej, związane z narastającym niedoborem rąk do pracy nasilenie presji płacowej i w efekcie stopniowe przyspieszenie wzrostu płac będzie neutralizować negatywny wpływ inflacji na dochody gospodarstw domowych. Jednocześnie nastroje konsumentów utrzymują się na rekordowo wysokich poziomach, dodatkowo sprzyjając utrzymaniu mocnego wzrostu konsumpcji. Wypowiedzi członków RPP wskazują, że w krajowej polityce pieniężnej najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest nadal stabilizacja stóp procentowych NBP na obecnym poziomie (stopa referencyjna:,). Pierwszej podwyżki można spodziewać się dopiero pod koniec r. Jednocześnie, ze względu na powrót inflacji w okolice celu NBP, wyraźną poprawę koniunktury oraz coraz więcej symptomów nasilenia presji płacowej, prawdopodobieństwo wznowienia obniżek stóp procentowych w horyzoncie - jest minimalne. EBC kontynuuje ultrałagodną politykę pieniężną, utrzymując stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie (refinansowa:,, stopa kredytu w EBC:,, depozytowa: -,) i kontynuując skup aktywów (do końca r.: mld EUR miesięcznie, a później, do września r.: mld EUR miesięcznie). EBC będzie kontynuować luźną politykę, czekając na sygnały wzmocnienia i utrwalenia źródeł inflacji. W scenariuszu bazowym zakładamy pierwszą podwyżkę głównej stopy EBC (refinansowej) dopiero w grudniu 9 r. i powolny wzrost jej poziomu do, na koniec r. Nie można jednak wykluczyć, że stopa depozytowa EBC będzie podniesiona wcześniej, nawet przed końcem programu QE. W przypadku Fed, który rozpoczął redukcję bilansu, spodziewamy się jeszcze jednej podwyżki stóp w tym roku (w grudniu), a następnie wzrostu głównej stopy procentowej Fed do, na koniec r. oraz, na koniec r. Przewidywana kontynuacja podwyżek stóp procentowych w USA oraz utrzymywanie łagodnej polityki pieniężnej przez EBC będą sprzyjać utrzymaniu fundamentalnego niedowartościowania złotego. Przewidujemy, że EURPLN powróci w okolice poziomu, do końca r., a w kolejnych kwartałach będzie oscylował w zakresie,-, w dalszym ciągu wspierając konkurencyjność polskiej gospodarki. Przewidujemy stabilizację wzrostu gospodarczego w latach - nieco powyżej. Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy. Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian do listopada r. Uważamy, że EBC utrzyma główną stopę procentową bez zmian przynajmniej do końca r. Utrzymanie fundamentalnego niedowartościowania złotego.

5 . Zasoby Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce oraz w Warszawie mln m mln m,,,,,, Nowoczesne zasoby handlowe wg grupy miast mln m ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem pozostałe miasta ogółem ogółem (bez Warszawy) (p) mar mar mar mar 9 mar mar,,,, mar mar mar mar mar mar mar mar Na koniec h zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej (obiekty o powierzchni najmu ponad m ) w Polsce wyniosły, z tego w Warszawie. Zasoby w kraju wzrosły o r/r (w tym o w stolicy), przyrost zasobów jest zdecydowanie wolniejszy od średniego z ostatnich lat, kiedy wynosił rocznie. W h zasoby w kraju nieznacznie zmalały (o 9 ), taka sytuacja wystąpiła po raz pierwszy i ilustruje nasilający się proces zamykania obiektów oraz usuwania ich z wykazu nowoczesnym powierzchni handlowych. Na koniec h nowoczesne zasoby pow. handlowych przekroczyły, mln m, ich przyrost (q skum.) był relatywnie niski. W h zasoby w kraju po raz pierwszy spadły. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej podstawowe wskaźniki Zasoby - (m) Udział w zasobach - () Zasoby na mieszkańców Wzrost zasobów h/h (m) Wzrost zasobów - Wzrost zasobów r/r r/r (m) () 9, 9 -,9 Kraków,, 9, 9-9,,9,,, Górny Śląsk 9,99 -,,9,,, Ogółem największych miast (bez Warszawy), -, Ogółem największych miast 99, -, Lublin,9, Bydgoszcz, , Toruń 9,, Białystok,,9 Radom,, Kielce, 9, Częstochowa 9,9, Ogółem średnich miast,, Ogółem miast 9, 9-9, centra handlowe , -, parki handlowe 9, 9, centra outletowe,,9 Ogółem, 9-9, Ogółem pozostałe miasta 9, 9, Ogółem (bez Warszawy) 9,, PKO Bank Polski,9

6 Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie i siedmiu największych miastach,,,,,,,,,, mln m Kraków Górny Śląsk, mar wrz mar wrz mar Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w kolejnych siedmiu średnich miastach Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa mar mar mar mar mar mar mar mar W niniejszym raporcie określenie nowoczesne pow. handlowe jest używane wyłącznie w odniesieniu do powierzchni monitorowanej przez PRRF. Zarówno licząc r/r, jak i w okresie ostatnich lat największy procentowy wzrost zasobów zanotowano na najmniej rozwiniętych rynkach mniejszych miast. Obecnie jednak widać pierwsze oznaki zmiany - do końca 9 r. oczekujemy zwiększenia udziału największych miast (zwłaszcza Warszawy) we wzroście nowoczesnych powierzchni handlowych. W następnych latach zasoby będą wzrastać wolniej, ponownie bardziej w Warszawie i innych większych miastach. Nowoczesne zasoby handlowe monitorowane przez PRRF wynosiły pod koniec h około m na mieszkańców terenów zurbanizowanych oraz 9 m na mieszkańców kraju ogółem. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej Powierzchnia (m) supermarkety dyskonty big boxy (oprócz sklasyfikowanych) małe centra handlowe nowoczesne ulice handlowe razem poza klasyfikacją 9 centra handlowe 9 9 parki handlowe centra outletowe ogółem monitorowany ogółem nowoczesny handel 9 Źródło: PKO Bank Polski, Colliers International Polska Polish Retail Research Forum (PRRF) nie obserwuje całego rynku nieruchomości handlowych. Monitorowane są wszelkie obiekty handlowe o powierzchni powyżej, ale z wykluczeniem obiektów wolnostojących, takich jak hipermarkety bez galerii. Zdecydowana większość hipermarketów spożywczych ze względu na towarzyszące tym obiektom galerie handlowe pozostaje jednak klasyfikowana, jako centra handlowe.

7 Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej podstawowe wskaźniki Zasoby na mieszkańców (m) Wzrost zasobów - na mieszkańcow (m) Wzrost zasobów na mieszkańcąw (p) h-9 (m) 9 Kraków 9 9 Górny Śląsk Ogółem największych miast (bez Warszawy) Ogółem największych miast Lublin Bydgoszcz 9 9 Toruń Białystok Radom Kielce 9 - Częstochowa -9 Ogółem średnich miast 9 Ogółem miast 9 Ogółem pozostałe miasta Wszystkie Miasta 9 Ogółem 9 9, PKO Bank Polski 9 Dystrybucja zasobów jest dosyć równomierna i odzwierciedla strukturę urbanistyczną kraju. Dodatkowo, w mniejszych miastach faktyczny poziom zasobów jest większy ze względu na nieuwzględnienie w statystykach obiektów o pow. poniżej. Pod koniec h największe nasycenie powierzchniami handlowymi występowało w Poznaniu oraz we iu z wynikami zdecydowanie powyżej m na mieszkańców. W Warszawie (9 m na mieszkańców aglomeracji) nasycenie było nieznacznie wyższe dla średniej dla największych aglomeracji. Dane o nasyceniu na rynku Warszawy mogą być w rzeczywistości zawyżone, gdyż faktyczna liczba mieszkańców aglomeracji warszawskiej jest istotnie wyższa od danych oficjalnych. Nowoczesne zasoby handlowe na mieszkańców według grup miast m ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem pozostałe miasta mar mar mar mar mar mar mar mar, GUS, PKO Bank Polski Dosyć równomierna dystrybucja zasobów na terenie kraju., jak na jej wielkość oraz obszar oddziaływania, jest stosunkowo słabo nasycona powierzchniami handlowymi. Nowoczesne zasoby handlowe na mieszkańców w największych miastach m Kraków Górny Śląsk mar mar mar mar, GUS, PKO Bank Polski Nowoczesne zasoby handlowe na mieszkańców w średnich miastach m Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa mar mar mar mar mar mar mar mar, GUS, PKO Bank Polski

8 Na koniec r., zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej ogółem stanowiły centra handlowe, 9, - parki handlowe, a, - centra outletowe. W ostatnich pięciu latach wzrósł udział parków handlowych i centrów outletowych w zasobach ogółem. Do końca 9 r. przewiduje się, że struktura nowoczesnego handlu monitorowanego przez PRRF nie zmieni się istotnie, jednak utrzyma się dalsze umocnienie centrów outletowych, zwłaszcza parków handlowych. Przewidujemy, obserwując obecnie zachodzące trendy, że w najbliższych latach nastąpi zmiana jakościowa. W miejsce hipermarketów powstaną mniejsze sklepy, a w centrach handlowych zostanie rozszerzona oferta gastronomiczna i rozrywkowa. Preferowane będą lokalizacje z dobrym dojazdem transportem publicznym. W małych miastach powstawać będą niewielkie centra handlowe. Centra handlowe dominującym formatem, jednak parki handlowe rozwijają się najszybciej. Przewidujemy w najbliższych latach zmianę jakościową w zasobach, w tym mniejsze znaczenie hipermarketów. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej podstawowe wskaźniki Wzrost zasobów Wzrost zasobów Wzrost zasobów (p) Wzrost zasobów (p) ostatnie q ostatnie q () h-9 (m) h-9 () 9,, Kraków,9 9 9,,, 9, 9,,, Górny Śląsk,,,,,, Ogółem największych miast (bez Warszawy), 9, Ogółem największych miast 9,,9 Lublin 9 9,, Bydgoszcz 9,9, Toruń 9,, Białystok,, Radom,, Kielce - -,, Częstochowa - 9 -,9, Ogółem średnich miast 9,, Ogółem miast 9,, centra handlowe 99,, parki handlowe 9,, centra outletowe,, Ogółem,, Ogółem pozostałe miasta, 9, Ogółem (bez Warszawy) 99, 9,9

9 . Podaż nowych powierzchni Nowa podaż nowoczesnych pow. handlowych (q skum.) 9 tys m ogółem (bez Warszawy) ogółem gru gru gru gru 9 gru gru Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej według podziału na formaty (q skum.) 9 tys m centra handlowe parki handlowe centra outletowe ogółem gru gru gru gru 9 gru gru gru Pod względem nowej podaży ( w skum. q,) h był najsłabszym wynikiem od q. Przewidujemy, bazując na danych PRRF, że kolejne lata przyniosą nową podaż na poziomie około rocznie, czyli niewiele poniżej średniej z ostatnich q ( ), ale zdecydowanie poniżej średniej z lat - ( ). Może być to sygnał nasycenia rynku wieloma formatami nowoczesnych powierzchni handlowych. W ostatnim roku odnotowano bardzo słabe wyniki nowej podaży, zwłaszcza w h, najbliższe kwartały przyniosą wzrost, ale nie do średnich poziomów z lat -. Nowa podaż podstawowe wskaźniki Nowa podaż h (m) Nowa podaż q skum (m) Udział w podaży q skum () Dynamika nowej podaży q skum r/r () Nowa podaż ostatnie q rocznie(p) (m),, 9,, Kraków,,,, 99,,,,,, -, 9, 9,,, Górny Śląsk,,, -,,,, -,,,, -, Ogółem największych miast (bez Warszawy),,, -, Ogółem największych miast,,, -, Lublin,,, -, 9 Bydgoszcz,,, -, Toruń,,, Białystok,,, -, 9 Radom,,, Kielce,,, Częstochowa,,, Ogółem średnich miast,,, -9, Ogółem miast, 9,, -, centra handlowe 9, 9,, -, 99 parki handlowe,,,, 9 centra outletowe,,, -, 9 Ogółem, 9,, -, Ogółem pozostałe miasta,,, -, 9 Ogółem (bez Warszawy),,, -, 9

10 Nowa podaż nowoczesnych pow. handlowych w największych miastach (q skum.) Nowa podaż nowoczesnych pow. handlowych w siedmiu średnich miastach (q skum.) Kraków Górny Śląsk gru cze gru cze gru cze gru 9 Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa gru cze gru cze gru cze gru 9 W ostatnich q skum. podaż wobec średniej z ostatnich q była zdecydowanie niższa w kategorii centrów handlowych oraz w małych i średnich miastach. Prawdopodobnie w małych miastach poziom faktycznej podaży był wyższy, nie został jednak wychwycony przez statystyki PRRF, które nie uwzględniają obiektów poniżej. Rynkiem, który wzrósł pod względem nowej podaży, jest. Po bardzo słabych latach -, nastąpił dynamiczny rozwój tego rynku, który przyspieszy w h, do końca 9 r. Pod względem profilu oddawanych obiektów przewidujemy zwiększenie udziału parków handlowych w całkowitej nowej podaży. Słaby wynik mniejszych miast jest zniekształcony rozwojem nienotowanych w statystykach obiektów o pow. poniżej. W następnych kwartałach nastąpi wzrost nowej podaży w Warszawie. Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej według grup miast (q skum.) tys m ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem pozostałe miasta gru cze gru cze gru cze gru 9 Dystrybucja nowej podaży pow. handlowych pomiędzy grupami miast (q skum.) 9 ogółem pozostałe miasta ogółem średnich miast ogółem największych miast (bez Warszawy) gru gru gru gru gru gru gru

11 Nowa podaż uśrednione dane historyczne oraz prognoza Nowa podaż ostatnie Udział w nowej Nowa podaż rocznie Udział w nowej q rocznie(p) (m) podaży () h-9 (p) podaży (), 9, Kraków, 9, 9,, 9,,,,9 Górny Śląsk 9,,,,,, Ogółem największych miast (bez Warszawy), 9, Ogółem największych miast, 9, Lublin 9,, Bydgoszcz,, Toruń,, Białystok 9,, Radom,, Kielce,, Częstochowa,, Ogółem średnich miast,, Ogółem miast,, centra handlowe 99,, parki handlowe 9, 9, centra outletowe 9, 9, Ogółem,, Ogółem pozostałe miasta 9, 9, Ogółem (bez Warszawy) 9, 9,

12 . Absorpcja Absorpcja podstawowe wskaźniki Absorpcja q skum Absorpcja h (m) Absorpcja h (m) Absorpcja q skum (m) Absorpcja (m) Absorpcja q skum na mieszkańców (m) z (poprzednie y) na mieszkańców (m) - 9,,,,, 9, Kraków - 9,, - 9,, -,, - 9, -, 9, 9,9,,,, 9, - 9 9,,9, 9,9 -, 9,,, 9, Górny Śląsk -, -, -, -, -,, -, - 9,9 -,, -,9,,, -,, -,, Ogółem największych miast (bez Warszawy) -, - 9,,,, 9, Ogółem największych miast - 9 9, - 9, 9,,,9 9, Lublin 99, -, -, -, -,9, Bydgoszcz -, -,, -,,, Toruń 9, 9,,,,, Białystok, - 9, 9, 9,,, Radom - 9, -, -, -,9 -, -, Kielce,,,,,,9 Częstochowa - 9, 9, -, 9, -, -, Ogółem średnich miast 9,9 -, 9, - 9,,, Ogółem miast - 9, -,9 9 9,,,,9, PKO Bank Polski W h nowoczesnych powierzchni handlowych na rynkach monitorowanych przez PRRF była najniższa od początku badań (minus 9 ), na co wpłynęły historycznie niska podaż w h oraz zwolnienie 9 powierzchni handlowej przez Praktikera. Zwykle w h jest niższa w porównaniu z h roku. Na monitorowanych rynkach licząc q skum ogółem nowoczesnych powierzchni handlowych wyniosła blisko 9 (- r/r). Absorpcję na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce dotychczas charakteryzuje wyraźne skorelowanie z podażą netto nowych powierzchni handlowych (por. wykres). Pozwala to na utrzymanie niskich oraz stabilnych współczynników pustostanów. Poziom absorpcji, zagregowanej na poziomie kraju, wykazywał znaczne wahania w czasie. Jednakże, z niewielkimi wyjątkami, zmienność w absorpcji pokrywała się ze zmiennością w podaży netto. Ostatnio zanotowane rozejście się podaży netto z absorpcją uznajemy za zdarzenie jednorazowe. W naszej ocenie, przy obecnych malejących trendach w nowej podaży oraz ukierunkowaniu tej podaży na najbardziej chłonny rynek warszawski równowaga popytu i podaży powinna być zachowana w średnim okresie. Absorpcja (q skum.) na tle podaży netto mar mar mar mar mar mar mar podaż netto monitorowanych miast monitorowanych miast podaż netto największych miast najwiekszych miast mar mar mar mar mar mar mar, PKO Bank Polski Z uwagi na prowadzone statystyki, analiza absorpcji rynku handlowego jest najbardziej ograniczona w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dane PRRF dotyczące pustostanów, liczone na koniec oraz w połowie roku (umożliwiające szacunek poziomu absorbcji), są dostępne jedynie dla największych miast w Polsce. Dla średnich miast szacunek absorpcji jest możliwy od r., dla największych miast dane są dostępne od r., a dla Warszawy od r.

13 Absorpcja w Polsce w m na jednego mieszkańca z podziałem na grupy miast (q skum.) - m ogółem najwiekszych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast Absorpcja w podziale na grupy miast (q skum.) ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem miast - gru cze 9 gru cze gru cze gru, PKO Bank Polski Ścieżka absorpcji w kolejnych latach, oprócz od kształtu i skali nowej podaży, będzie zależała fundamentalnie w skali całego kraju od dynamiki sprzedaży detalicznej liczonej w PLN, jak i EUR, oraz w coraz większym stopniu od rozwoju e- commerce. Obecna szybka ścieżka rozwoju e-commerce, jeżeli będzie kontynuowana, prawdopodobnie będzie miała coraz większy wpływ na absorpcję powierzchni handlowych. Operatorzy zasobów będą prawdopodobnie starać się zapobiegać powstawaniu niedoboru popytu m.in. poprzez profilowanie zasobów w kierunku gastronomi i rozrywki. - gru gru 9 gru gru gru, PKO Bank Polski W długim terminie rozwój e-commerce, poziom sprzedaży detalicznej oraz trendy w spędzaniu czasu wolnego będą determinowały absorpcję. Wydaje się, że planowana przyszła podaż koncentrująca się w większym stopniu w Warszawie, jest dobrze dopasowana do nadal niezaspokojonego popytu w stolicy, którego symptomem jest bardzo niski poziom pustostanów. Natomiast w grupie miast z najwyższym współczynnikiem pustostanów, czyli miast średnich, nowa podaż do 9 r. będzie najbardziej zredukowana. Geograficznie planowana przyszła podaż jest dobrze dostosowana do potencjalnej absorpcji. Absorpcja w największych miastach (q skum) - Kraków Górny Śląsk - cze cze cze cze cze cze, PKO Bank Polski Absorpcja rocznie w największych miastach Górny Śląsk Kraków - cze gru cze gru cze gru cze gru cze gru, PKO Bank Polski

14 . Pustostany Pustostany podstawowe wskaźniki Zmiana Współczynnik Pustostany na współczynnika pustostanów Zmiana współczynnika Pustostany (m) pustostanów () mieszkańców (m) h/h (pb) pustostanów r/r (pb),, Kraków 9,, 99,, - -,, -,, - Górny Śląsk,9,,,9 9,, Ogółem największych miast (bez Warszawy),, Ogółem największych miast,, Lublin,, - Bydgoszcz,, - - Toruń,, - - Białystok,, - Radom,9, Kielce 9, 9, - - Częstochowa 9,9 9, Ogółem średnich miast, 9, - Ogółem miast,, 9, PKO Bank Polski Rynek nieruchomości handlowych w dalszym ciągu charakteryzuje się wyjątkowo niskimi współczynnikami pustostanów, które jednak w h nieznacznie wzrosły. Wzrost ten jest wynikiem zdarzenia jednorazowego - zamknięcia Praktikera w Polsce. Współczynnik pustostanów na koniec h na poziomie, jest, jak dotąd, najwyższym zanotowanym współczynnikiem. Dystrybucja pustostanów między grupami miast wskazuje na małe zróżnicowanie, wyjątkiem jest Radom ze stosunkowo wysokim współczynnikiem pustostanów (,9). Najniższy poziom pustostanów występuje w Warszawie, gdzie pustostany stanowią zaledwie, zasobów. Na większości rynków współczynniki pustostanów pozostają bardzo niskie; zamknięcie Praktikera spowodowało jednorazowy wzrost pustostanów. Wyjątkowo niskie pustostany w Warszawie. Współczynnik pustostanów w ośmiu największych miastach 9 Kraków Górny Śląsk cze cze cze cze cze cze cze Współczynnik pustostanów w siedmiu średnich miastach Lublin Toruń Radom Częstochowa Bydgoszcz Białystok Kielce gru cze gru cze gru cze gru cze

15 Powierzchnia pustostanów w ośmiu największych miastach Kraków Górny Śląsk Powierzchnia pustostanów w siedmiu średnich miastach tys. m Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa cze cze cze cze cze cze cze gru cze gru cze gru cze gru cze W h współczynniki pustostanów spadły dynamicznie w Lublinie, Bydgoszczy oraz w Trójmieście, wynikało to kontynuacji procesu komercjalizacji obiektów o znacznej powierzchni otwieranych w tych miastach w r. i w końcu r. (Zielone Arkady w Bydgoszczy). Odczuwalne wzrosty pustostanów odnotowano natomiast w Krakowie, na Górnym Śląsku oraz w Częstochowie i Radomiu. Przewidywane trwałe obniżenie poziomu podaży oraz jej koncentracja na najbardziej chłonnym rynku w Warszawie prawdopodobnie przyczyni się utrzymania niskich pustostanów na większości rynków. Ewentualny wzrost pustostanów w Warszawie nie wykroczy jednak poza bezpieczny poziom. Niemniej centra handlowe bazujące na ruchu generowanym przez duży sklep spożywczy oraz te z mniej korzystnymi uwarunkowaniami lokalizacyjnymi mogą w przyszłości odczuwać rosnące problemy z pustostanami strukturalnymi. Głównym zagrożeniem dla przyszłej absorpcji pozostaje długoterminowy trend w zmianie zachowań konsumenckich, zwłaszcza wpływ e-commerce na te zachowania oraz przyszły model spędzania wolnego czasu. Niskie współczynniki pustostanów uważamy za trwałe w perspektywie średniookresowej. Zagrożeniem dla przyszłej absorpcji jest ewolucja zachowań konsumenckich. Współczynnik pustostanów w Polsce z podziałem na grupy miast ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem miast gru cze gru 9 cze gru cze gru cze Powierzchnia pustostanów w Polsce z podziałem na grupy miast ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem miast gru gru gru gru gru gru

16 . Podstawowe wskaźniki sytuacji na rynku powierzchni handlowych w monitorowanych miastach Poniższe wykresy przedstawiają współczynnik pustostanów na poszczególnych rynkach wraz z podażą nowych powierzchni oraz absorpcją powierzchni. Największe miasta gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski gru gru gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Siedem średnich miast gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Kraków - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski

17 Aglomeracja Katowicka gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - tys. m gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - Lublin Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski -

18 Toruń Białystok gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - Radom Kielce gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - Częstochowa gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski -

19 Kraków Górny Śląsk Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa Nieruchomości Komercyjne. Czynsze Czynsze podstawowe wskaźniki czynsze wywoławcze (EUR/miesiąc/m) czynsze efektywne (EUR/miesiąc/m) roczna dynamika czynsze efektywne (),,, Kraków,, -,,,9 -,,, -, 9,, -, Górny Śląsk,,9 -,9, 9, -,9,, -, Lublin 9,, Bydgoszcz,, Toruń,, Białystok 9,, Radom,, Kielce,, Częstochowa 9,, W h czynsze efektywne dla najlepszych lokali wyrażone w EUR na wszystkich rynkach poza Warszawą (gdzie odnotowano wzrost) i iem (gdzie odnotowano niewielki spadek) były stabilne. Licząc r/r sytuacja była jednak gorsza, czynsze spadły we wszystkich miastach regionalnych, wzrosły jedynie w Warszawie. Licząc w PLN spadek czynszów w ostatnim roku był jeszcze bardziej wyraźny ze względu na umacniający się PLN. Od czynsze efektywne w miastach regionalnych pozostają w długoterminowym trendzie spadkowym, zarówno wyrażone w EUR, jak i w PLN. Dodatkowo, w tym okresie czynsze za obiekty sub-prime jeszcze szybciej ulegały erozji na większości rynków. Czynsze charakteryzują się znacznym oraz stale rosnącym zróżnicowaniem pomiędzy Warszawą oraz pozostałymi rynkami. Tak wielkie zróżnicowanie w poziomie czynszów pomiędzy Warszawą a rynkami regionalnymi występuje w subsektorze najlepszych lokali handlowych, w przypadku innych typów lokali różnica pomiędzy Warszawą a regionami jest mniejsza. Miesięczne czynsze efektywne oraz wywoławcze na wiodących rynkach czynsze wywoławcze (EUR/miesiąc/m) czynsze efektywne (EUR/miesiąc/m) roczna dynamika czynsze efektywne () W h czynsze pozostają stabilne na większości rynków po spadku czynszów w h. Długoterminowy trend spadkowy czynszów w miastach regionalnych. Na rynku warszawskim czynsze typu prime nadal rosną z uwagi na wieloletni brak podaży produktów typu prime na tym rynku Zróżnicowanie pomiędzy Warszawą a pozostałymi rynkami wynika z de facto braku nowej podaży nowych powierzchni na rynku obiektów typu prime w Warszawie od r. oraz wynikających z tego różnic w obrotach generowanych przez nieruchomości typu prime w Warszawie w porównaniu ze zdecydowanie mniejszymi rynkami regionalnymi. Rynki miast średniej wielkości, dla których dynamiki zmian czynszów rocznych nie są jeszcze dostępne, wykazują poziom czynszów efektywnych na poziomie ok. poziomu czynszów siedmiu największych miast regionalnych. W okresie ostatnich kw. raportowane czynsze efektywne w tych miastach nie uległy zmianie. Monitorowane przez PRRF czynsze dotyczą najlepszych lokali handlowych o pow. najmu - m z przeznaczaniem na modę, czynsze za takie lokale potrafią być wielokrotnie wyższe niż czynsze za lokale dla najemców typu anchor lub supermarket. Dla większych lokali zróżnicowanie w poziomie czynszów pomiędzy Warszawą oraz miastami regionalnymi nie jest formalnie monitorowane, ale zróżnicowanie tych czynszów jest istotnie mniejsze. 9

20 Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za m Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za m EUR Kraków Górny Śląsk gru cze gru cze gru cze gru cze w siedmiu największych miastach regionalnych 9 9 EUR Kraków Górny Śląsk gru gru gru gru gru W obiektach handlowych efektywne czynsze transakcyjne są o około niższe w od czynszów wywoławczych. W Warszawie ze względu na wyjątkowo niski współczynnik pustostanów różnica ta stanowi około. Relacja ta, jak dotąd, wydaje się stabilna. Czynsze efektywne poniżej wywoławczych, rozpiętość stabilna. W Warszawie w najbliższych kilku latach wraz ze wzrostem podaży i większym nasyceniem nastąpi zahamowanie wzrostu czynszów. W miastach regionalnych, wraz ze stabilizacją nowej podaży na obecnym niższym poziomie, a także wraz z zakończeniem okresu spadających kosztów finasowania, przewidujemy wypłaszczenie się spadków czynszów efektywnych dla najlepszych obiektów. W przypadku obiektów klasy B oraz zwłaszcza centrów handlowych bazujących na hipermarketach przewidujemy dalsze obniżki czynszów. W najbliższej przyszłości przewidujemy generalnie stabilizację czynszów, w Warszawie ewentualnie niewielkie spadki. Operatorzy hipermarketów oraz najemcy lokali w CH zdominowanych przez hipermarkety mogą oczekiwać obniżek. Roczna dynamika zmian najwyższych czynszów efektywnych Roczna dynamika zmian najwyższych czynszów efektywnych w siedmiu największych miastach regionalnych Kraków Górny Śląsk Kraków Górny Śląsk gru gru gru gru gru gru - gru cze gru cze gru cze gru cze

21 . Podsumowanie i prognoza Niska w h potwierdziła, że rynek nieruchomości handlowych po wielu latach szybkiego rozwoju wszedł w fazę dojrzałą charakteryzującą się trwale zmniejszoną podażą nowych obiektów, przy coraz częstszej modernizacji istniejących zasobów. Ekspansja hipermarketów zatrzymała się, a powierzchnia istniejących jest redukowana. Nowa podaż koncentruje się w Warszawie oraz w najmniejszych miastach (obiekty o pow. poniżej ). Nadal widoczna jest ekspansja supermarketów oraz dyskontów, które wypierają hipermarkety. Rozwija się również sektor szybkich zakupów convenience. Coraz bardziej istotna przy lokalizacji nowych obiektów staje się ich dostępność transportem publicznym, a same obiekty coraz częściej profilują się w kierunku rozrywki oraz gastronomii. Zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce są szacowane na około mln m, w tym blisko, mln m powierzchni monitorowanych przez PRRF. Rynek nabiera dojrzałości, ograniczając nową podaż. Kluczowe staje się restrukturyzowanie istniejących zasobów. Koncentracja nowej podaży w Warszawie. Monitorowane nowoczesne zasoby w Polsce to ponad, mln m. W ostatnich miesiącach zasoby w kraju nieznacznie zmalały (o 9 ), taka sytuacja wystąpiła po raz pierwszy i ilustruje nasilający się proces zamykania obiektów oraz usuwania ich z wykazu nowoczesnym powierzchni handlowych. Pod względem nowej podaży h był najsłabszą połową roku od początku badań. Licząc q skum. z blisko q był najsłabszym wynikiem od q. Przewidujemy, że kolejne lata przyniosą nową podaż na poziomie około rocznie, czyli niewiele poniżej średniej z ostatnich lat ( ), ale nadal zdecydowanie poniżej średniej z lat - ( ). Może to być sygnałem relatywnego nasycenia rynku wieloma formatami nowoczesnych powierzchni handlowych. Wyjątkowo niska w h, wzrośnie już w h, ale pozostanie trwale poniżej średniej wieloletniej. W Warszawie po wieloletnim okresie względnej słabości (od h) wzrosła, do końca 9 r. jej wysoki poziom powinien się utrzymać. W h na rynkach monitorowanych przez PRRF była historycznie najniższa (minus 9 ), na co wpłynęły historycznie niska podaż w h oraz zwolnienie 9 powierzchni handlowej przez Praktikera. Licząc q skum. ogółem nowoczesnych powierzchni handlowych na monitorowanych rynkach wyniosła blisko 9 (- r/r), co również wiąże się ze zdecydowanie niższym poziomem wzrostu nowych powierzchni handlowych. W h odnotowano wyjątkowo niską absorpcję, jest to wynik niskiej nowej podaży oraz zamknięcia Praktikera. Absorpcję na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce charakteryzowało dotychczas wyraźne skorelowanie z podażą netto nowych powierzchni handlowych. Pozwalało to utrzymać niewielką zmienność współczynnika pustostanów, który na rynku krajowym w ostatnich trzech latach kształtował się w granicach, -,. Na koniec h współczynnik pustostanów wzrósł do,, jednak cały wzrost pustostanów był wywołany uznaniem przez PRRF obiektów Praktikera za puste - bez tej operacji współczynnik pustostanów nadal utrzymywałby się w przedziale,-,. W h czynsze efektywne dla najlepszych lokali wyrażone w EUR na wszystkich rynkach pozostawały stabilne; jedynie w Warszawie odnotowano wzrost, a we

22 iu niewielki spadek. Licząc r/r sytuacja była jednak gorsza, czynsze spadły we wszystkich miastach regionalnych, wzrosły jedynie w Warszawie. Przewidujemy, że odblokowanie procesów inwestycyjnych w Warszawie i gwałtowny wzrost podaży w średnim terminie przyniosą na nadal nienasyconym rynku warszawskim tylko nieznaczne spadki czynszów. Niemniej, obecnie bardzo wysokie zróżnicowanie pomiędzy czynszami w miastach regionalnych oraz w Warszawie zacznie się zacieśniać, zwłaszcza w przypadku realizacji obiektu Towarowa. Ze względu na wzrost kursu EURPLN w latach następujących po kryzysie r. zagregowany poziom sprzedaży detalicznej w Polsce wyrażony w EUR (licząc w cenach stałych), dopiero stosunkowo niedawno (w r.) przekroczył poziom z r. Słaby PLN prawdopodobnie spowolnił procesy wchodzenia na polski rynek detalistów z krajów strefy euro w latach -, co naturalnie ograniczało absorpcję powierzchni handlowych. Perspektywa przyszłej aprecjacji PLN może mieć skutek odwrotny i może zachęcić handlowców rozliczających swoje interesy w EUR do wejścia na polski rynek. W miastach powiatowych nadal odnotowuje się wysyp formalnie niemonitorowanych przez PRRF małych centrów handlowych o pow. od do. Dotychczas do centrów tego typu nie wchodzi wielka trójka detalistów modowych (LPP, H&M, Inditex). Preferencje konsumenckie nie wydają się być, jak na razie, zgodne z markami tych detalistów. Ze względu na wzrastający średni wiek zasobów oraz coraz większy poziom nasycenia istniejące zasoby są przedmiotem wzmacniającej się tendencji do przebudowy. Często w wyniku przebudowy centrów handlowych starszej generacji ogranicza się ilość powierzchni dedykowanej dla głównego operatora spożywczego. Obserwuje się zmiany zachowań konsumenckich - zakupy spożywcze dokonywane są częściej i bliżej miejsca zamieszkania. W wielu centrach handlowych zwiększa się ilość powierzchni dla gastronomi oraz rozrywki. W Warszawie powstają obecnie innowacyjne lifestylowe projekty handlowo/gastronomiczno/usługowe, dając klientowi wrażenie korzystania z tradycyjnego handlu miejskiego, jaki w Polsce dotychczas się nie rozwinął. Przewidujemy, że wraz z oczekiwanym rozwojem projektów wielofunkcyjnych o dużej skali zlokalizowanych na często postindustrialnych terenach format ten będzie nabierał znaczenia. Sprzedaż detaliczna w Polsce (ceny stałe r.) 9 mld PLN PLN EUR (p) mld EUR 9 Źródło: GUS, Eurostat Osłabienie PLN spowodowało długoterminowy spadek absorpcji ze strony zachodnich sieci handlowych. Male miasta coraz częściej są przedmiotem inwestycji w obiekty handlowe poniżej (nieujmowane w statystykach). Coraz istotniejsze stają się przebudowy. W Warszawie szybki rozwój gastronomi w nowej generacji obiektach lifestylowych. - Główne czynniki ryzyka Obecnie istotnym ryzykiem związanym z branżą handlową jest zapowiadany zakaz handlu w niedzielę. W przypadku jego wprowadzenia (możliwe, że jedynie w niektóre niedziele) nie uważamy, aby sprzedaż detaliczna sektora handlowego spadła znacząco. Dla niektórych typów obiektów handlowych mogą jednak nastąpić niekorzystne zmiany w jej strukturze. Największych spadków obrotów można oczekiwać w przypadku gastronomii zlokalizowanej w centrach handlowych. Wynikać to będzie z ograniczenia czasu, jaki klienci spędzać będą w obiektach handlowych, gdzie gastronomia jest ofertą uzupełniającą. Spodziewamy się również istotnych spadków obrotów w obiektach podmiejskich i centrach outletowych (gdzie po około obrotów ma miejsce w weekend, a zaledwie w tygodniu); obroty w tych obiektach mogą być po czę- Negatywny wpływ zakazu handlu w niedzielę, największy problem dla gastronomii oraz pozamiejskich centrów handlowych.

23 ści zastąpione wzrostem obrotów w centrach handlowych o lepszej dostępności komunikacją miejską położonych w centrach miast. Istotne będzie jaki poziom wyłączenia podmiotowego zostanie zastosowany w procesie legislacyjnym, generalnie im więcej małych sklepów pozostanie otwartych w niedzielę tym większy wpływ na nowoczesny sektor handlowy będzie miała handlowy proponowana legislacja. Zakaz handlu niedzielnego może stanowić dalszy katalizator rozwoju e- commerce. Proces rozwoju e-commerce ma obecnie łagodny przebieg, a obroty e- commerce stanowią niewiele ponad sprzedaży detalicznej. Niemniej, przy średnim rocznym wzroście tego kanału sprzedaży na poziomie, już za kilka lat dalsze wzrosty e-commerce mogą w istotny sposób redukować obroty kanałów tradycyjnych. Handel tradycyjny może się umocnić kosztem nowoczesnego. Może przyspieszyć, już szybki, rozwój e- commerce. W przypadku miast o niższym poziomie nasycenia powierzchniami handlowymi, a zwłaszcza w Warszawie, gdzie poziom odwiedzalności na m powierzchni jest najwyższy, regulacja ograniczająca handel niedzielny może wywołać na tyle istotne problemy z przeludnieniem obiektów handlowych, że może stanowić katalizator dalszego rozwoju zasobów handlowych, osłabiając pozycję rynkową istniejących zasobów. Poniekąd uśpionym ryzykiem, który może dotknąć nowoczesny sektor handlowy jest obecnie zawieszony podatek handlowy. Skuteczne wprowadzenie jego, zgodnie z oryginalną koncepcją, selektywnego odziaływania jedynie na duże podmioty będzie miało negatywny wpływ na wielu najemców nowoczesnych powierzchni handlowych. Na rynku coraz bardziej widoczne jest odejście od formatu hipermarketu. Dynamika ekspansji supermarketów/dyskontów w ostatnich kwartałach znacznie osłabła, rynek wydaje się być w wielu lokalizacjach przesycony. Dodatkowo, wiodący operatorzy tacy jak Tesco oraz Carrefour odczuwają nasilające się problemy na wielu rynkach europejskich. Z drugiej strony nisza niewielkich sklepów typu convenience pozostaje silna i się rozwija. Proces tworzenia oraz zarządzania obiektami handlowymi jest zdecydowanie najbardziej narażony na popełnienie błędów na etapie deweloperskim pod względem doboru lokalizacji oraz profilu oraz wynikających z procesu zarzadzania. Z drugiej strony korzystnie ulokowany obiekt handlowy, który wypracuje sobie wysoki poziom odwiedzalności, będzie mniej narażony na proces starzenia i zużycia w porównaniu z obiektami z rynku biurowego. Zawieszony podatek handlowy Format hipermarketu pozostaje w ciągłym odwrocie. Ryzyko systemowe nieruchomości w sektorze. Kolejnym czynnikiem, który może potencjalnie ograniczyć dochodowość inwestycji w nieruchomości komercyjne w najbliższym czasie, jest plan wprowadzenia podatku CIT liczonego nie od dochodów netto podmiotu właściciela nieruchomości lecz ustanowienie jego minimalnego poziomu jako, wartości nieruchomości rocznie. W praktyce zmiana naliczania podatku CIT ma być wymierzona głównie w podmioty, które stosują agresywną optymalizację podatkową.

24 Spis skrótów i pojęć Absorpcja popyt netto (na potrzeby raportu wyłącznie na nowoczesne powierzchnie handlowe) liczony jako różnica pomiędzy zasiedloną powierzchnią w okresie badania oraz w okresie poprzedzającym. Affordablity ratio relacja obrotów generowanych przez sklep do czynszu najmu płaconego przez operatora sklepu. Czynsze efektywne liczone jak czynsze wywoławcze; uwzględniają typowy margines negocjacyjny oraz zamortyzowane zachęty oferowane najemcom, takie jak zwolnienia z czynszów, ponadstandardowe wykończenie wnętrz, kontrybucja finansowa i inne. Czynsze wywoławcze w niniejszym raporcie czynsze wywoławcze kwotowane są jako stawki miesięczne netto (bez VAT) za m powierzchni najmu. Czynsze nie uwzględniają opłat eksploatacyjnych dodatkowo płatnych. W raporcie przedstawiono czynsze typu Prime liczone za najlepsze obiekty handlowe. Czynsze wywoławcze liczone są dla typowej umowy najmu na lat dla - m powierzchni najmu. Nasycenie - ilość m nowoczesnej powierzchni handlowej dzielona przez liczbę mieszkańców. PRCH Polska Rada Centrów Handlowych, zrzeszenie skupiające firmy związane z branżą centrów oraz ulic handlowych. Rada publikuje dane dotyczące obrotów oraz odwiedzalności centrów handlowych w Polsce. PRRF Polish Retail Research Forum, forum wymiany danych rynkowych, zrzeszające wiodące agencje nieruchomości komercyjnych w Polsce. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia kwietnia 9 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS ; NIP: --- REGON: 9; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) zł