MATERIAŁY DYDAKTYCZNO-SZKOLENIOWE. Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym. Część 3. Zadania obliczeniowe. (wersja uaktualniona, z rozwiązaniami)

Transkrypt

1 MATERIAŁY DYDAKTYCZNO-SZKOLENIOWE Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym Część 3. Zadania obliczeniowe (wersja uaktualniona, z rozwiązaniami) Wrocław, 15 grudzień 2012

2 Wrocław, Szanowni Państwo; kilka tygodni temu zamieściłem na stronie internetowej zestaw 30 zadań z zakresu podejścia dochodowego. W wyniku przekazanych mi mailowo uwag dokonałem pewnych zmian i przedstawiam nową wersję zestawu zadań. Najważniejsze zmiany: przedstawienie wyników każdego z zadań; zmiana 3 ostatnich zadań (poprzednio były to proste, dydaktyczne zadania z zakresu wyceny spółek); wprowadzenie dodatkowej informacji w zadaniu nr 2, na temat liczby dni w miesiącu i w roku; poprawienie danych w zadaniu nr 17; brak było informacji na temat jednostkowej wartości rynkowej prawa własności gruntu. Będę wdzięczny za wszelkie uwagi, sugestie oraz propozycje; w szczególności za wskazanie ewentualnych błędów, jak również za propozycje tematów kolejnych przykładów i zadań. Uwagi proszę przesyłać na adres: cegielski@iccs.pl Z poważaniem Piotr Cegielski

3 ZADANIA NR 1 5 (poziom trudności: podstawowy) 1. Wyznaczyć przeciętny poziom pustostanów na rynku lokali użytkowych w sytuacji, gdy umowy najmu są z reguły zawierane na czas nieoznaczony z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia, właściciel lokalu pobiera kaucję równą jednomiesięcznemu czynszowi, umowy z reguły są wypowiadane przez najemców raz na dwa lata, zaś okres niezbędny do znalezienia na rynku nowego najemcy wynosi przeciętnie 4 miesiące. 2. Budynek biurowy o pow. użytkowej m 2 wynajęty jest w 80%, przy stawkach czynszu równych 40,00 zł za 1m 2 pow. użytkowej. Analiza przepływów pieniężnych wykazała, iż 60% wpływów opłacane jest terminowo, 30% płatności jest dokonywanych z opóźnieniem wynoszącym 1 tydzień, zaś 10% płatności jest dokonywanych z opóźnieniem 1 miesiąca. Wyznaczyć poziom strat spowodowanych zaległościami w czynszu, poziom dochodu potencjalnego brutto oraz poziom dochodu efektywnego brutto, jeżeli koszt utraconych korzyści wynosi 6% w skali roku. W obliczeniach założyć, że miesiąc ma 30 dni, zaś rok 365 dni. 3. Analizowany lokal ma powierzchnię użytkową równą 60,00 m 2. W tym okresie lokal był przedmiotem dwóch umów najmu na czas nieoznaczony. Pierwszy najem trwał 12 miesięcy, drugi 8 miesięcy. Pierwszy z najemców korzystał z 2 miesięcznego zwolnienia z płatności czynszu. Ogółem lokal nie był wynajęty przez 4 miesiące, zaś przynosił dochody łącznie przez 18 miesięcy. Wyznaczyć poziom strat spowodowany brakiem dochodów z wynajmu z tytułu pustostanów oraz zwolnień z płatności czynszu. 4. Ośmiokondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni użytkowej równej m 2 w całości przeznaczony jest do wynajmu. Średnia stawka czynszu wynosi 50 złotych za 1m 2 powierzchni użytkowej. Przychód z wynajmu za ostatni miesiąc wyniósł złotych. Obliczyć poziom pustostanów (w ujęciu procentowym). 5. Ośmiokondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni użytkowej równej m 2 w całości przeznaczony jest na wynajem. Parter budynku o powierzchni użytkowej równej 800 m 2 (4 lokale po 200 m 2 każdy) ma stawkę czynszu równą 100 złotych za 1m 2 powierzchni (handel, usługi), na pozostałych kondygnacjach stawka czynszu wynosi 50 złotych za 1m 2 pow. użytkowej. Dwa z czterech lokali na parterze są od trzech miesięcy niewynajęte, pozostałe dwa są oddane w najem na okres 5 lat. Przychód z wynajmu za ostatni miesiąc wyniósł złotych. Zakładając, iż wyniki analizy mają posłużyć określeniu poziomu czynszów dla pomieszczeń biurowych i pustostanów w innym budynku, odpowiedzieć na następujące pytania: Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu powierzchniowym całego budynku? Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu ekonomicznym dla całego budynku? Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu powierzchniowym części biurowej? Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu ekonomicznym części biurowej? Jaki jest poziom rocznego dochodu potencjalnego brutto?

4 ZADANIA NR 6 15 (poziom trudności: średni): Dane wspólne do zadań 6 15: Powierzchnia użytkowa nieruchomości (podstawa naliczania czynszu najmu): 100 m 2 Poziom wydatków operacyjnych właściciela nieruchomości w ostatnim roku: zł Poziom rynkowej, miesięcznej stawki czynszu w ostatnim roku: 100 zł za 1m 2 Rynkowy poziom strat z tytułu pustostanów i zwolnień z płatności czynszu: 10% Stopa zwrotu wolna od ryzyka (w ujęciu nominalnym): 5% Premia za ryzyko związane z dochodami rynkowymi: 8% Premia za ryzyko związane z dochodami umownymi: 6% Przewidywany poziom inflacji w skali roku: 3% Dodatkowe informacje: wydatki operacyjne właściciela nieruchomości rosną zgodnie z inflacją; wydatki związane z eksploatacją nieruchomości są ponoszone przez najemcę; w przypadku braku najemcy poziom kosztów eksploatacyjnych jest pomijalny. Założenia upraszczające: zakłada się nieskończony okres zdolności nieruchomości do generowania dochodów z najmu; czynsz płatny jest z dołu, w okresach rocznych. Punktacja: Ocena: Zadanie nr 6: 1 pkt poniżej 18 punktów: 2,0 Zadanie nr 7: 1 pkt od 19 do 26 punktów 3,0 Zadanie nr 8: 2 pkt. od 27 do 34 punktów: 3,5 Zadanie nr 9: 4 pkt. od 34 do 42 punktów: 4,0 Zadanie nr 10: 4 pkt. od 43 do 51 punktów: 4,5 Zadanie nr 11: 6 pkt. od 52 do 60 punktów: 5,0 Zadanie nr 12: 8 pkt. Zadanie nr 13: 8 pkt. Zadanie nr 14: 10 pkt. Zadanie nr 15: 16 pkt. Uwaga: Zadania wykorzystywane na zaliczenie zajęć na UE we Wrocławiu

5 6. Jaka jest wartość nieruchomości, jeśli umowy najmu są zawarte na czas nieoznaczony (przy rynkowych stawkach czynszu), w ostatnim roku czynsz wynosił 100 zł za 1m 2 miesięcznie, a w kolejnych latach stawki czynszu będą rosły zgodnie z inflacją? 7. Jaka jest wartość nieruchomości, jeśli umowy najmu są zawarte na czas nieoznaczony (przy rynkowych stawkach czynszu), w ostatnim roku czynsz wynosił 100 zł za 1m 2 miesięcznie, a w kolejnych latach stawki czynszu będą rosły w tempie 2% rocznie? 8. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu ze stałym czynszem na poziomie 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu rosną zgodnie z inflacją? 9. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu, zgodnie z którą czynsz podlega indeksacji o wskaźnik równy inflacji, jeśli w ostatnim roku stawka czynszu wynosiła 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu rosną zgodnie z inflacją? 10. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu z czynszem kroczącym w tempie 5,00 zł rocznie, jeśli w ostatnim roku stawka czynszu wynosiła 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu rosną zgodnie z inflacją? 11. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu z czynszem kroczącym w tempie 5,00 zł rocznie, jeśli w ostatnim roku stawka czynszu wynosiła 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu rosną zgodnie z inflacją, jeśli istnieje 10% ryzyko wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu na koniec 3. roku? 12. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu z czynszem kroczącym w tempie 5,00 zł rocznie, jeśli w ostatnim roku stawka czynszu wynosiła 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu rosną zgodnie z inflacją, jeśli prawdopodobieństwo wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu w każdym roku wynosi 10% (począwszy od końca 1. roku)? 13. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu ze stałym czynszem na poziomie 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu za najem rosną zgodnie z inflacją, jeśli właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na koniec 3. roku trwania umowy? 14. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu ze stałym czynszem na poziomie 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu za najem rosną zgodnie z inflacją, jeśli właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na koniec każdego roku (począwszy od końca 1. roku)? 15. Jaka jest wartość nieruchomości, na której obowiązuje 5-letnia umowa najmu z czynszem kroczącym w tempie 5,00 zł rocznie, jeśli w ostatnim roku stawka czynszu wynosiła 90,00 zł za 1m 2 miesięcznie, a rynkowe stawki czynszu rosną zgodnie z inflacją, jeśli na koniec każdego roku (począwszy od końca 1. roku) zarówno właściciel, jak i najemca, mają prawo wypowiedzieć umowę najmu?

6 ZADANIA NR (poziom trudności: średni): 16. WYZNACZENIE JEDNOSTKOWEJ, RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU BRUTTO: W oparciu o dane zawarte w poniższej tabeli wyznaczyć stawkę czynszu równą jednostkowemu całkowitemu kosztowi wynajmu (Total Occupancy Cost) dla budynku charakteryzującego się następującymi parametrami: Lokalizacja wycenianego budynku (odl. od centrum): 2,800 Standard wycenianego budynku biurowego: A Podstawowe parametry techniczno-użytkowe: tabela w zadaniu nr 17 W analizie należy przyjąć, jako jednostkę porównawczą, 1m 2 powierzchni użytkowej (powierzchnia pokoi biurowych). Przedstawić obliczenia. Lp. Dane z rynku nieruchomości podobnych - budynki i lokale biurowe Jednostkowa stawka czynszu Dodatkowe opłaty eksploatacyjne odl. od centrum standard pow. użytkowa pow. wspólna od pow. użytk. od cz. wspólnych od pow. użytk. od cz. wspólnych 1 0,200 A 100,00 20,00 73,30 zł 73,30 zł 10,00 zł 5,00 zł 2 0,200 A 80,00 20,00 67,20 zł 67,20 zł 15,00 zł 0,00 zł 3 0,500 B 60,00 10,00 63,50 zł 31,80 zł 8,00 zł 4,00 zł 4 0,600 A 240,00 50,00 79,80 zł 39,90 zł 8,00 zł 4,00 zł 5 0,800 B 80,00 15,00 59,50 zł 29,70 zł 10,00 zł 5,00 zł 6 1,000 B 120,00 25,00 67,90 zł 34,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 7 1,200 A 60,00 10,00 76,00 zł 76,00 zł 5,00 zł 2,00 zł 8 1,400 B 340,00 80,00 65,30 zł 32,70 zł 0,00 zł 0,00 zł 9 1,800 B 80,00 20,00 65,50 zł 0,00 zł 5,00 zł 2,00 zł 10 2,000 C 400,00 80,00 31,20 zł 0,00 zł 8,00 zł 4,00 zł 11 2,500 B 180,00 40,00 50,00 zł 25,00 zł 12,00 zł 0,00 zł 12 2,800 C 240,00 50,00 31,00 zł 0,00 zł 5,00 zł 0,00 zł 13 2,900 C 320,00 55,00 18,10 zł 9,00 zł 15,00 zł 5,00 zł 14 3,000 B 100,00 15,00 45,80 zł 22,90 zł 15,00 zł 5,00 zł 15 3,200 B 80,00 20,00 59,00 zł 0,00 zł 5,00 zł 0,00 zł 16 4,000 A 240,00 40,00 62,00 zł 31,00 zł 12,00 zł 5,00 zł 17 4,300 A 120,00 20,00 67,30 zł 67,30 zł 0,00 zł 0,00 zł 18 4,500 C 80,00 15,00 25,10 zł 12,60 zł 0,00 zł 0,00 zł 19 4,800 B 100,00 20,00 51,00 zł 0,00 zł 5,00 zł 0,00 zł 20 5,000 B 40,00 10,00 48,90 zł 24,40 zł 0,00 zł 0,00 zł Liczba punktów za zadanie nr 16: od 0 do 30

7 17. WYZNACZENIE DOCHODU OPERACYJNEGO NETTO Z NIERUCHOMOŚCI: W oparciu wyniki wcześniejszych obliczeń (zadanie 16) oraz w oparciu o informacje zamieszczone poniżej wyznaczyć roczny dochód operacyjny netto w pierwszym roku (NOI 1) zakładając, iż dane z poprzedniego zadania dotyczą stawek czynszów i opłat obowiązujących w pierwszym roku. Przedstawić obliczenia. Kond. Powierzchnia Powierzchnia komunikacji (ruchu) Pow. pomieszczeń Powierzchnia użytkowa netto (ogólna) poziomej pionowej usługowych biura / handel pomocnicza ,00 150,00 20,00 100,00 550,00 180, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 0,00 400,00 40, ,00 40,00 20,00 20,00 380,00 40,00 Suma 5 000,00 470,00 180,00 120, ,00 500,00 Dodatkowe informacje: Czynsz najmu lokali handlowych na parterze: 200% stawki czynszu za biura Poziom pustostanów i zwolnień z czynszu (parter): 5% Poziom pustostanów i zwolnień z czynszu (biura): 8% Forma władania gruntem: użytkowanie wieczyste Powierzchnia nieruchomości gruntowej: 0,2000 ha Wartość rynkowa 1m 2 prawa własności gruntu: zł Stawka podatku od nieruchomości (grunt): 0,50 zł Stawka podatku od nieruchomości (budynek): 20,00 zł Pozostałe koszty utrzymania nieruchomości (stałe): zł Szacunkowe koszty eksploatacji (przy 100% wynajmie): zł (należy założyć 100% zmienność kosztów eksploatacji) Liczba punktów za zadanie nr 17: od 0 do 30

8 18. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI: W oparciu wyniki wcześniejszych obliczeń (zadanie 17) oraz w oparciu o informacje zamieszczone poniżej obliczyć wartość rynkową nieruchomości i odpowiadającą tej wartości stopę kapitalizacji przy założeniu, iż wszelkie przepływy pieniężne występują w okresach rocznych, na koniec każdego okresu. Przedstawić obliczenia. Rynkowy wskaźnik LTV (Loan to Value Ratio): 0,75 Rynkowy wskaźnik DCR (Debt Coverage Ratio): 1,25 Średnioroczna inflacja (CPI): 3% Stopa wolna od ryzyka (R F) w ujęciu nominalnym: 5% Efektywne oprocentowanie kredytu (R D): 9% Wymagana stopa zwrotu z kapitału własnego (R E): 20% Okres amortyzacji kredytu: perpetuity W obliczeniach należy założyć, iż stawki czynszu najmu oraz koszty i wydatki operacyjne rosną w każdym roku zgodnie z inflacją. Liczba punktów za zadanie nr 18: od 0 do 40 SPOSÓB PUNKTACJI ORAZ ŁĄCZNA OCENA ZA ROZWIĄZANIE ZADAŃ 16 18: 3,0 - nie mniej niż 51 punktów oraz różnica, względem prawidłowego wyniku, nie więcej niż 25%; 3,5 - nie mniej niż 61 punktów oraz różnica, względem prawidłowego wyniku, nie więcej niż 15%; 4,0 - nie mniej niż 71 punktów oraz różnica, względem prawidłowego wyniku, nie więcej niż 10%; 4,5 - nie mniej niż 81 punktów oraz różnica, względem prawidłowego wyniku, nie więcej niż 5%; 5,0 - nie mniej niż 91 punktów oraz różnica, względem prawidłowego wyniku, nie więcej niż 2%. Uwaga: Powyższe zadania wykorzystywane na zaliczenie zajęć na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu

9 ZADANIE NR 19 (poziom trudności: podstawowy): Dochód operacyjny netto z nieruchomości hotelu KROKUS w ostatnim roku wyniósł zł. Zakłada się, że w kolejnych latach dochody z nieruchomości będą rosły zgodnie z inflacją, której poziom szacuje się na 2,50% w skali roku. Oszacować wartość rynkową nieruchomości hotelu stosując nominalne oraz realne ujęcie przepływów pieniężnych i stopy dyskontowej, dla następujących założeń: przepływy pieniężne występują w okresach rocznych, na koniec każdego okresu; okres generowania dochodów z nieruchomości jest nieskończony; stopa wolna od ryzyka (R F) w ujęciu nominalnym jest równa 5,00%; premia za ryzyko (Σrp) jest równa 6,00%; W rozwiązaniu przedstawić obliczenia; w szczególności dowodzące, iż wartość wyznaczona przy założeniu wyrażania dochodów i stóp w ujęciu nominalnym jest równa wartości wyznaczonej przy założeniu dochodów i stóp wyrażonych w ujęciu realnym. Wartość rynkową nieruchomości zaokrąglić do 100 zł. ZADANIE NR 20 (poziom trudności: wysoki): Dochód operacyjny netto z nieruchomości hotelu KROKUS w ostatnim roku wyniósł zł. Zakłada się, że w kolejnych latach dochody z nieruchomości będą rosły zgodnie z inflacją, której poziom szacuje się na 2,50% w skali roku. Oszacować optymalny okres użytkowania nieruchomości (zgodny z aktualnym sposobem użytkowania) oraz wartość rynkową nieruchomości, dla następujących założeń: przepływy pieniężne występują w okresach rocznych, na koniec każdego okresu; możliwy okres generowania dochodów z nieruchomości jest nieograniczony; wartość rynkowa gruntu w chwili wyceny wynosi zł; tempo wzrostu wartości / cen gruntów jest równe 7,50% w skali roku; koszty likwidacji części składowych gruntu (rozbiórka budynku) są pomijalne; stopa wolna od ryzyka (R F) w ujęciu nominalnym jest równa 5,00%; premia za ryzyko (Σrp) jest równa 6,00%. W rozwiązaniu przedstawić obliczenia; optymalny okres użytkowania podać z dokładnością do 1 roku, zaś wartość rynkową nieruchomości zaokrąglić do zł.

10 ZADANIE NR 21 (poziom trudności: podstawowy): W ostatnich pięciu latach dochody z operacyjne netto z nieruchomości hotelu KROKUS przedstawiały się w sposób następujący: rok 2007: zł rok 2008: zł rok 2009: zł rok 2010: zł rok 2011: zł jednocześnie w kolejnych latach inflacja kształtowała się w sposób następujący: rok 2007: 2,50% rok 2008: 4,20% rok 2009: 3,50% rok 2010: 2,60% rok 2011: 4,30% Oszacować wartość rynkową nieruchomości, stosując nominalne oraz realne ujęcie przepływów pieniężnych i stopy dyskontowej, dla następujących założeń: przepływy pieniężne występują w okresach rocznych, na koniec każdego roku, do nieskończoności; stopa wolna od ryzyka (R F) w ujęciu nominalnym jest równa 5,00%; premia za ryzyko (Σrp) jest równa 9,00%; prognozowana dynamika dochodów operacyjnych jest równa średniej z lat ; prognozowany poziom inflacji jest równy średniej z lat W rozwiązaniu przedstawić obliczenia; w szczególności dowodzące, iż wartość wyznaczona przy założeniu wyrażania dochodów i stóp w ujęciu nominalnym jest równa wartości wyznaczonej przy założeniu dochodów i stóp wyrażonych w ujęciu realnym. Wartość rynkową nieruchomości zaokrąglić do 100 zł. Prawidłowa odpowiedź: zł (rozwiązanie w załączonym arkuszu Excel)

11 ZADANIE NR 22 (poziom trudności: średni): Lokal użytkowy o powierzchni 100 m 2 został oddany w najem na czas oznaczony i przez pięć kolejnych lat generować będzie stałe, w ujęciu nominalnym, dochody z wynajmu równe zł. Koszty i wydatki są w całości pokrywane przez najemców. Rynkowy poziom stawek czynszu za najem podobnych lokali wynosi 200 zł za 1m 2 miesięcznie (przy założeniu najmu na czas oznaczony, na okres 5 lat); tempo wzrostu stawek czynszu jest zgodne z inflacją. Oszacować wartość rynkową nieruchomości, stosując nominalne oraz realne ujęcie przepływów pieniężnych i stopy dyskontowej, dla następujących założeń: przepływy pieniężne występują w okresach rocznych, na koniec każdego okresu; średnioroczny poziom inflacji w kolejnych latach jest równy 2,50%; stopa wolna od ryzyka (R F) w ujęciu nominalnym jest równa 5,00%; premia za ryzyko (Σrp) jest równa 6,00%; wartość rezydualna jest równa ilorazowi dochodu operacyjnego netto w kolejnym roku oraz stopy kapitalizacji wartości rezydualnej, której wysokość należy obliczyć zakładając, iż poziom ryzyka jest stały (nie uległ zmianie). W rozwiązaniu przedstawić obliczenia; w szczególności dowodzące, iż wartość wyznaczona przy założeniu wyrażania dochodów i stóp w ujęciu nominalnym jest równa wartości wyznaczonej przy założeniu dochodów i stóp wyrażonych w ujęciu realnym. Wartość rynkową nieruchomości zaokrąglić do 100 zł. Prawidłowa odpowiedź: zł (rozwiązanie w załączonym arkuszu Excel)

12 ZADANIE NR 23 (poziom trudności: średni): Lokal użytkowy o powierzchni 100 m 2 został oddany w najem na czas oznaczony i przez pięć kolejnych lat generować będzie stałe, w ujęciu nominalnym, dochody z wynajmu równe zł. Wydatki operacyjne w pierwszym roku wynoszą zł i rosną zgodnie z inflacją. Rynkowy poziom stawek czynszu za najem podobnych lokali wynosi 200 zł za 1m 2 miesięcznie (przy założeniu najmu na czas oznaczony, na okres 5 lat); tempo wzrostu stawek czynszu jest zgodne z inflacją. Oszacować wartość rynkową nieruchomości stosując nominalne oraz realne ujęcie przepływów pieniężnych i stopy dyskontowej, dla następujących założeń: przepływy pieniężne występują w okresach rocznych, na koniec każdego okresu; średnioroczny poziom inflacji w kolejnych latach jest równy 2,50%; stopa wolna od ryzyka (R F) w ujęciu nominalnym jest równa 5,00%; premia za ryzyko (Σrp) jest równa 6,00%; wartość rezydualna jest równa ilorazowi dochodu operacyjnego netto w kolejnym roku oraz stopy kapitalizacji wartości rezydualnej, której wysokość należy obliczyć zakładając, iż poziom ryzyka jest stały (nie uległ zmianie). W rozwiązaniu przedstawić obliczenia; w szczególności dowodzące, iż wartość wyznaczona przy założeniu wyrażania dochodów i stóp w ujęciu nominalnym jest równa wartości wyznaczonej przy założeniu dochodów i stóp wyrażonych w ujęciu realnym. Wartość rynkową nieruchomości zaokrąglić do 100 zł. Prawidłowa odpowiedź: zł (rozwiązanie w załączonym arkuszu Excel)

13 ZADANIE NR 24 (poziom trudności: wysoki): Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana 10-kondygnacyjnym budynkiem biurowym (podpiwniczenie, parter oraz 8 powtarzalnych kondygnacji biurowych). Należy policzyć dochód efektywny brutto z nieruchomości w latach 1 5, przy następujących danych: Dane użytkowe dotyczące budynku: pow. użytk. podpiwniczenia (parking): m 2 (łącznie 100 miejsc parkingowych) pow. pom. handlowych na parterze: m 2 pow. pokoi biurowych na kondygnacji: m 2 (pow. na powtarzalnej kondygnacji) Miejsca parkingowe są oddawane w najem wyłącznie najemcom pomieszczeń biurowych, proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni. Stawka czynszu wynosi 400 zł miesięcznie za jedno miejsce parkingowe (dane za obecny rok) i rośnie zgodnie z inflacją, której poziom w najbliższych 5 latach szacuje się na 2,50% rocznie. Pomieszczenia handlowe na parterze budynku są oddane w najem na czas oznaczony. Stawka czynszu wynosi 120,00 zł za 1m 2 pow. handlowej miesięcznie i nie podlega indeksacji w trakcie trwania umów. Umowy najmu wygasają za 3 lata. Zakłada się, że najemcy przedłużą najem na kolejnych 5 lat, na analogicznych zasadach, przy czym stawka czynszu w kolejnym okresie będzie wynosić 90% rynkowej stawki czynszu za tego typu powierzchnie (w dacie przedłużania umów najmu). Obecnie poziom rynkowych stawek czynszu za tego typu powierzchnie handlowe wynosi 150,00 zł za 1m 2 pow. handlowej (wynajem na analogicznych zasadach). Stawki czynszu za najem rosną zgodnie z inflacją. Pomieszczenia biurowe na 1. i 2. piętrze są oddane w najem dużej firmie na czas oznaczony. Umowa najmu wygaśnie za 2 lata. Stawka czynszu wynosi 50,00 zł za 1m 2 pow. pokoi biurowych, i nie podlega indeksacji. Prawdopodobieństwo przedłużenia przez tę firmę umowy najmu na okres kolejnych 5 lat wynosi 75%; w takim przypadku czynsz będzie równy 100% czynszowi rynkowemu w dacie aktualizacji, ale nie będzie podlegał indeksacji w trakcie trwania umowy. W przypadku nie przedłużenia umowy najmu, okres niezbędny do znalezienia najemców na tę powierzchnię szacuje się na 6 miesięcy (przy założeniu, iż umowy najmu będą zawierane sukcesywnie w okresie od 4. do 6. miesiąca). Wyższe kondygnacje są przedmiotem umów najmu zawieranych na czas nieoznaczony. Rynkowy poziom stawek czynszu (w przypadku umów najmu zawieranych na czas nieoznaczony) wynosi obecnie 60,00 zł za 1m 2 powierzchni pomieszczeń biurowych, przy czym stawka czynszu podlega co roku indeksacji o wskaźnik inflacji. Poziom strat spowodowany pustostanami (wynik niedopasowania struktury oferowanej powierzchni do zgłaszanego popytu oraz rotacji najemców) wynosi około 10% dochodu potencjalnego brutto.

14 ZADANIE NR 25 (poziom trudności: średni): W chwili obecnej jednostkowa wartość rynkowa mieszkania o powierzchni użytkowej 50,00 m 2 w 30-letnim budynku wynosi zł, koszty zakupu mieszkania oraz przystosowania go do wynajmu wynoszą 5% ceny. Mieszkanie takie można obecnie wynająć przy stawce czynszu równej zł miesięcznie. Poziom strat z tytułu pustostanów (rotacja najemców) szacuje się na 10%. Dodatkowo właściciel zmuszony jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości na poziomie 1 zł / m 2 / miesiąc (koszty mediów pokrywa najemca). Analiza zasad wynajmu wykazała, iż czynsze są waloryzowane raz do roku wskaźnikiem wzrostu cen i towarów konsumpcyjnych (CPI). W okresie ostatnich 10 lat średnioroczna inflacja wyniosła 3,00%. Szacuje się, iż w okresie najbliższych 5 lat poziom inflacji będzie oscylował wokół 2,50%. Możliwe jest wzięcie kredytu na zakup mieszkania, na okres 30 lat, przy oprocentowaniu równym 6,00% rocznie (stałe raty kredytu). Maksymalna wysokość kredytu wynosi 90% wartości mieszkania (LTV = 0,90). Bank nie wymaga pokrycia płatności kredytowych wpływami z wynajmu. Analiza historycznych danych rynkowych oraz aktualnego stanu rynku finansowego i rynku nieruchomości pozwala na przyjęcie założenia, iż w najbliższych pięciu latach realny poziom wartości mieszkań będzie stały. Jaka jest stopa zwrotu z kapitału własnego (wyznaczona w formule IRR), zakładając, iż sprzedaż mieszkania (z jednoczesną spłatą kredytu), nastąpi po 5 latach od daty zakupu mieszkania? Prawidłowa odpowiedź: 8,94% (stopa zwrotu z kapitału własnego, w formule IRR) (rozwiązanie w załączonym arkuszu Excel)

15 ZADANIE NR 26 (poziom trudności: średni): Inwestor zamierza zakupić lokal użytkowy o powierzchni 100 m 2, będący od 5 lat przedmiotem 10-letniej umowy najmu. Miesięczny przychód z najmu lokalu wynosi 150 zł / m 2 / miesiąc (płatności z dołu); przy czym czynsz nie podlega indeksacji w trakcie trwania umowy najmu (przychody stałe w ujęciu nominalnym). Wszystkie wydatki związane z utrzymaniem oraz eksploatacją nieruchomości pokrywa najemca (przychód z wynajmu równy jest dochodowi operacyjnemu netto). Przeprowadzona analiza rynku wykazała, iż rynkowy poziom stawek czynszu dla podobnych lokali wynosi obecnie 200 zł / m 2 / miesiąc, przy czym dotyczy to lokali obecnie oddawanych w najem na analogicznych zasadach. Jednocześnie stwierdzono, iż poziom stawek czynszu rośnie zgodnie z inflacją, którą w okresie najbliższych pięciu lat szacuje się na poziomie 2,50% rocznie. Analiza rynku pozwala ponadto na przyjęcie założenia, iż poziom stopy kapitalizacji wartości rezydualnej dla wycenianego lokalu wyniesie 8,50%. Inwestor może uzyskać 30-letni kredyt w wysokości równej 75% ceny lokalu. Oprocentowanie kredytu wynosi 6,50% w skali roku (raty stałe, płatne z dołu raz w roku). Inwestor planuje zbyć lokal po upływie 5 lat, spłacając przy tym jednorazowo cały kredyt. W okresie posiadania nieruchomości dochody netto po spłacie rat kapitałowych będą lokowane na koncie bankowym o oprocentowaniu rocznym równym 5,00%. Inwestor zdecyduje się kupić nieruchomość za cenę, przy której oczekiwana stop zwrotu z kapitału własnego wyniesie co najmniej 20% w skali roku (uwzględniając reinwestycję dochodów). Pomijając koszty transakcyjne, amortyzację oraz podatek dochodowy oraz zakładając, iż wszelkie przepływy pieniężne mają miejsce raz w roku na koniec roku wyznaczyć: wartość nieruchomości z punktu widzenia inwestora (Investment Value); stopę zwrotu z inwestycji (odpowiednik stopy dyskontowej, wyznaczoną w formule IRR); stopę kapitalizacji odpowiadającą zrealizowanej transakcji. Prawidłowa odpowiedź: zł (wartość inwestycyjna nieruchomości) (rozwiązanie w załączonym arkuszu Excel) 10,76% (stopa zwrotu z inwestycji w formule IRR)

16 ZADANIE NR 27 (poziom trudności: wysoki): Planowany jest zakup nieruchomości komercyjnej, z której dochód operacyjny netto w pierwszym roku szacowany jest na poziomie zł, zaś w kolejnych latach dochody będą rosły zgodnie z inflacją. Stopa kapitalizacji wyznaczona ze sprzedaży podobnej nieruchomości (transakcja zawarta 2 lata wcześniej) wynosiła 8,00% przy czym w tamtym okresie banki udzielały kredytów na maksymalnie 75% ceny / wartości nieruchomości (LTV = 0,75), przewidywana inflacja w kolejnych latach wynosiła 3,50%, zaś oprocentowanie kredytu było równe 7,00% (stałe raty kredytu płatne z dołu raz na 12 miesięcy). Wyznaczyć ekwiwalentną stopę kapitalizacji wiedząc, iż w chwili obecnej wskaźnik LTV spadł do poziomu 0,60, oprocentowanie kredytów nie uległo zmianie i wynosi 7,00%, przewidywana inflacja w najbliższych latach wyniesie 2,50%, a wymagana stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego, w ujęciu realnym, nie uległa zmianie. Dokonując obliczeń należy założyć 30-letni okres kredytowania inwestycji i 5-letni okres prognozy (czas trwania inwestycji), zarówno dla nieruchomości objętej oszacowaniem, jak i dla nieruchomości stanowiącej podstawę wyznaczenia stopy zwrotu.

17 ZADANIE NR 28 (poziom trudności: średni): W wyniku analizy ustalono, iż raz na 5 lat należy dokonać prac malarskich, których aktualny koszt kształtuje się na poziomie zł, zaś raz na 10 lat dodatkowych prac związanych z wymianą wykładzin, co wiąże się z kosztem (w cenach aktualnych) równym zł. Zakładając, iż wycena nieruchomości zostanie wykonana przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej, dla następujących danych: stopa kapitalizacji prostej (R); 9,0% inflacja / wzrost kosztów robót: nie występuje obliczyć roczny wydatek operacyjny w 1. roku, reprezentujący ww. okresowe koszty remontów. Dokonując obliczeń należy założyć, iż pierwsze nakłady należy ponieść odpowiednio za 5 oraz za 10 lat. ZADANIE NR 29 (poziom trudności: wysoki): W wyniku analizy ustalono, iż raz na 5 lat należy dokonać prac malarskich, których aktualny koszt kształtuje się na poziomie zł, zaś raz na 10 lat dodatkowych prac związanych z wymianą wykładzin, co wiąże się z kosztem (w cenach aktualnych) równym zł. Zakładając, iż wycena nieruchomości zostanie wykonana przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej, dla następujących danych: stopa kapitalizacji prostej (R); 9,0% inflacja / wzrost kosztów robót: 2,5% obliczyć roczny wydatek operacyjny w 1. roku, reprezentujący ww. okresowe koszty remontów. Dokonując obliczeń należy założyć, iż pierwsze nakłady należy ponieść odpowiednio za 5 oraz za 10 lat. ZADANIE NR 30 (poziom trudności: średni): Inwestor, będący właścicielem nieruchomości o wartości rynkowej równej zł, która w ostatnim roku przyniosła dochód efektywny brutto zł, przy wydatkach operacyjnych na poziomie zł, rozważa nakład inwestycyjny w wysokości zł. W wyniku poniesienia tego nakładu poziom stawek czynszu wzrósłby o 10% przy nie zmienionym poziomie wydatków operacyjnych. Okres amortyzacji nakładu wynosi 10 lat. W zadaniu należy obliczyć wartość bieżącą netto inwestycji (NPV) przy założeniu, iż nakład ten ma charakter jednorazowy i odpowiedzieć na pytanie, czy analizowany nakład jest ekonomicznie opłacalny. Odpowiedź uzasadnić. Dokonując obliczeń założyć, iż czynsze i wydatki operacyjne rosną zgodnie z inflacją, której poziom szacuje się na 2,5% w skali roku.

18 ROZWIĄZANIA ZADAŃ: ZADANIE NR 1: Poziom strat spowodowany pustostanami wynosi 11,11% ZADANIE NR 2: Dochód potencjalny brutto: zł Straty spowodowane pustostanami: zł (20,00%) Straty spowodowane zaległościami: 322 zł (0,07%) Dochód efektywny brutto: zł Wskazówka: Strata spowodowana nieterminową płatnością jest równa zyskowi, jaki w danym okresie mogliśmy osiągnąć, gdybyśmy dysponowali daną kwotą terminowo i mogli dokonać reinwestycji. ZADANIE NR 3: Straty spowodowane pustostanami: 16,67% Straty spowodowane zwolnieniami w czynszu: 8,33% ZADANIE NR 4: Poziom strat spowodowanych pustostanami: 20% ZADANIE NR 5: Pustostan powierzchniowy w budynku: 28,00% Pustostan ekonomiczny w budynku: 31,03% Pustostan powierzchniowy części biurowej: 23,81% Pustostan ekonomiczny części biurowej: 23,81% Dochód potencjalny brutto z nieruchomości: zł Wskazówka: Pustostan powierzchniowy (fizyczny) jest to stosunek niewynajętej powierzchni do całkowitej powierzchni przeznaczonej do wynajmu. Pustostan ekonomiczny jest to natomiast iloraz strat na dochodzie potencjalnym (rozumianych jako różnica dochodu potencjalnego i efektywnego) oraz dochodu potencjalnego brutto.

19 ZADANIE NR 6: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 7: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 8: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 9: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 10: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 11: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 12: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł Wskazówka: Prawdopodobieństwo, że na nieruchomości obowiązuje umowa najmu zawarta na czas oznaczony, z każdym rokiem jest coraz mniejsze. ZADANIE NR 13: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł Wskazówka: Należy sprawdzić, czy właścicielowi opłaca się wypowiedzieć umowę najmu. Wartość nieruchomości jest wartością wyższą z obydwu wariantów (wypowiedzenie lub kontynuacja umowy). Analogiczne rozumowanie należy przeprowadzić rozwiązując zadanie nr 14, zaś rozwiązując zadanie nr 15 należy również rozważyć opłacalność wypowiedzenia umowy najmu z punktu widzenia najemcy.

20 ZADANIE NR 14: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 15: Wartość nieruchomości (z dokładnością do 1 zł): zł ZADANIE NR 16: Stawka czynszu brutto (Total Occupancy Cost): 86,00 zł ZADANIE NR 17: Dochód operacyjny netto w 1. toku prognozy: zł ZADANIE NR 18: Wartość rynkowa: zł Wskazówka: Zadanie można rozwiązać na kilka różnych sposobów. Pierwszy sposób polega na odrębnym dyskontowaniu dochodów do kapitału własnego i do kapitału obcego. Drugi sposób polega na wyznaczeniu stopy kapitalizacji stosując zmodyfikowany wzór WACC. Oczywiście obydwa rozwiązania prowadzą do tego samego wyniku. ZADANIE NR 19: Wartość rynkowa nieruchomości: zł ZADANIE NR 20: Optymalny okres użytkowania: Wartość rynkowa nieruchomości: 46 lat zł ZADANIE NR 21: Wartość rynkowa nieruchomości: zł ZADANIE NR 22: Wartość rynkowa nieruchomości: zł