Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe kwietnia Rynek nieruchomości handlowych w r. W r. rynek nowoczesnych nieruchomości handlowych doświadczył spowolnienia zarówno pod względem nowej podaży, jak i popytu netto (absorpcji). W konsekwencji wzrosły pustostany oraz spadły czynsze na większości rynków. W następnych latach można oczekiwać stabilizacji podaży, a oznaki osiągnięcia poziomu nasycenia rynku sugerują, że może dojść do dalszego, ale łagodnego wzrostu pustostanów. Na koniec r. zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w kraju szacowane są na około,9 mln m, w tym blisko, mln m powierzchni monitorowanych przez PRRF. W r. oddano najmniej nowoczesnych powierzchni handlowych od r. ( ). Przewidujemy, że kolejne lata przyniosą niewiele większy poziom nowej podaży ze względu na sygnały nasycenia rynku wieloma formatami powierzchni. W r. obiektów monitorowanych przez PRRF niemal w całości wystąpiła w Warszawie oraz w największych miastach regionalnych. Dostępne dane nie uwzględniają zauważalnego wzrostu podaży w najmniejszych miastach, w których podaż koncentruje się w obiektach o powierzchni poniżej (nieobjętych statystykami PRRF). Szacujemy, że w następnych latach nadal się będzie bardzo silnie rozwijać w Warszawie (odreagowanie zastoju nowej podaży w Warszawie w latach 9-). W r. monitorowana nowoczesnych pow. handlowych ogółem wyniosła blisko (o połowę mniej wobec r.; o ok. mniej niż średnio w latach -). W r. cała monitorowana wystąpiła w Warszawie oraz w miastach regionalnych, co miało wpływ na poziom pustostanów, które nadal pozostają bardzo niskie. Absorpcję na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce dotychczas charakteryzowało wyraźne skorelowanie z podażą netto nowych powierzchni handlowych, co powodowało niewielką zmienność współczynnika pustostanów - na rynku krajowym w ostatnich kwartałach wahał się on między, a,. Współczynnik pustostanów na koniec r. na rynkach monitorowanych przez PRRF wyniósł, (o 9 pb. wyższy niż na koniec r.). W monitorowanych miastach pustostany wzrosły w trakcie minionego roku o, do (wzrost o 9,). W Warszawie współczynnik pustostanów na koniec r. pozostawał niski i wynosił,9. Prognozujemy, że odblokowanie procesów inwestycyjnych w Warszawie oraz gwałtowny wzrost podaży w średnim terminie przyniesie w stolicy stopniowy wzrost współczynnika pustostanów oraz nieznaczne spadki czynszów. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki marcin.morawiecki@pkobp.pl () Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) () Najważniejsze wskaźniki gru gru gru gru gru gru gru gru gru Najważniejsze wskaźniki największe miasta gru gru gru gru gru gru gru - Czynsze efektywne w centrach handlowych w r. wykazywały spadek w miastach regionalnych oraz kontynuację wzrostu na rynku warszawskim.

2 Rynek nieruchomości handlowych w r. Na rynku widoczne jest odejście od formatu hipermarketu. Dynamika ekspansji supermarketów/dyskontów w ostatnich kwartałach znacznie osłabła, rynek wydaje się być bliski nasycenia. Nisza niewielkich sklepów typu convenience pozostaje silna i się rozwija. W miastach powiatowych nadal odnotowuje się wysyp formalnie niemonitorowanych przez PRRF małych centrów handlowych o powierzchni -. Dotychczas do centrów tego typu nie wchodzi wielka trójka detalistów modowych (LPP, H&M, Inditex). Preferencje konsumenckie w mniejszych ośrodkach nie wydają się bowiem spójne z profilem tych detalistów. Istniejące zasoby są przedmiotem wzmacniającej się tendencji do przebudowy, ewentualnie rozbudowy. Często w wyniku przebudowy centrów handlowych starszej generacji ogranicza się ilość powierzchni dedykowanej dla głównego operatora spożywczego. Obserwuje się zmiany zachowań konsumenckich - zakupy spożywcze dokonywane są częściej i bliżej miejsca zamieszkania. W wielu centrach handlowych zwiększa się ilość powierzchni dla gastronomi oraz rozrywki. W Warszawie powstają obecnie innowacyjne, lifestylowe projekty handlowo/gastronomiczno/usługowe, dające klientowi wrażenie korzystania z tradycyjnego handlu miejskiego. Wraz z ekspansją projektów wielofunkcyjnych zlokalizowanych na często postindustrialnych terenach format ten będzie nabierał znaczenia. Ze względu na osłabienie PLN po kryzysie z r., zagregowany poziom sprzedaży detalicznej w Polsce wyrażony w EUR (licząc w cenach stałych) dopiero w r. przekroczył poziom z r. Słaby PLN spowolnił proces wchodzenia na polski rynek detalistów z krajów strefy euro, a tym samym mógł ograniczyć absorpcję tworzonych projektów handlowych. Zapowiadane wprowadzenie zakazu handlu w niedziele (możliwe, że jedynie w niektóre) w naszej ocenie może mieć raczej umiarkowany negatywny wpływ na rozwój nowoczesnego sektora handlowego. Im więcej niewielkich tradycyjnych podmiotów handlowych będzie wyłączone z obowiązywania zakazu, tym wpływ regulacji na rynek nowoczesnych obiektów handlowych będzie większy i bardziej negatywny. Największych spadków obrotów można oczekiwać w przypadku gastronomii. Wynikać to będzie z ograniczenia ilości czasu, jaki klienci spędzać będą w centrach handlowych oraz w obiektach podmiejskich i centrach outletowych, gdzie duży odsetek obrotów przypada obecnie na niedziele. Docelowo uważamy, że rozwój e-commerce może mieć istotny wpływ na rozmiar tradycyjnych kanałów handlu detalicznego. Proces ten ma obecnie łagodny przebieg, a obroty e-commerce stanowią ok. sprzedaży detalicznej, ale przy średnim rocznym wzroście tego kanału sprzedaży na poziomie już za kilka lat dalsze jego wzrosty mogą w istotny sposób redukować obroty tradycyjnego handlu. W konsekwencji w długim terminie spodziewamy się zwiększenia popytu na powierzchnie magazynowe kosztem tradycyjnych powierzchni handlowych. Najważniejsze wskaźniki średnich miast gru gru gru gru gru gru gru Najwyższe czynsze efektywne (w EUR miesięcznie za m ) 9 EUR Kraków Górny Śląsk gru gru gru Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej według formatu (q skum.) 9 tys m centra handlowe parki handlowe centra outletowe ogółem gru gru gru gru gru gru gru gru gru

3 Rynek nieruchomości handlowych w r. Spis treści. Uwarunkowania makroekonomiczne.... Zasoby.... Podaż nowych powierzchni Absorpcja.... Pustostany.... Podstawowe wskaźniki sytuacji na rynku powierzchni handlowych w monitorowanych miastach.... Czynsze.... Podsumowanie i prognoza... Spis skrótów i pojęć...

4 Rynek nieruchomości handlowych w r.. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata - ) są pozytywne, mimo wzrostu niepewności w otoczeniu zewnętrznym (m.in. Brexit, wybory we Francji, Niemczech i możliwe przedterminowe wybory we Włoszech, zmiany w polityce handlowej USA, napięcia geopolityczne). Kontynuacji utrzymania solidnego wzrostu gospodarczego (nawet w pobliżu ) sprzyjają m.in. niski poziom zadłużenia polskiej gospodarki, utrzymująca się konkurencyjność kosztowa, nowa fala środków unijnych, fundamentalne niedowartościowanie kursu złotego oraz ekspansywny układ krajowej polityki makroekonomicznej. Stabilny i solidny wzrost gospodarczy przekłada się na zwiększenie popytu na pracę. W końcu q największą liczbą wolnych miejsc pracy dysponowało województwo mazowieckie (, tys.), wielkopolskie (,9 tys.) i śląskie (, tys.). Szybki wzrost inflacji ograniczył realny wzrost dochodów ludności na początku r. Niemniej, związane z narastającym niedoborem rąk do pracy nasilenie presji płacowej i w efekcie stopniowe przyspieszenie wzrostu płac będą stopniowo neutralizować negatywny wpływ inflacji na dochody gospodarstw domowych. Jednocześnie nastroje konsumentów wzrosły do rekordowo wysokich poziomów z r., dodatkowo sprzyjając wzrostowi konsumpcji. Wypowiedzi członków RPP wskazują, że w krajowej polityce pieniężnej najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest stabilizacja stóp procentowych NBP na obecnym poziomie (stopa referencyjna:,). Pierwszej podwyżki można spodziewać się dopiero w r. Jednocześnie, ze względu na powrót inflacji w okolice celu NBP, wyraźną poprawę koniunktury oraz coraz więcej symptomów nasilenia presji płacowej, prawdopodobieństwo wznowienia obniżek stóp procentowych w horyzoncie - jest minimalne. EBC kontynuuje ultrałagodną politykę pieniężną, utrzymując stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie (refinansowa:,, stopa kredytu w EBC:,, depozytowa: -,) i kontynuując skup aktywów do końca r. ( mld EUR miesięcznie). Program skupu aktywów może zostać przedłużony poza wskazany horyzont, jeżeli będzie to konieczne (dopóki EBC nie stwierdzi trwałego dostosowania ścieżki inflacji do celu inflacyjnego). EBC będzie kontynuować dotychczasową politykę, czekając na sygnały wzmocnienia i utrwalenia źródeł inflacji. W scenariuszu bazowym zakładamy pierwszą podwyżkę głównej stopy EBC (refinansowej) dopiero w 9 r. i powolny wzrost jej poziomu do, na koniec r. Nie można jednak wykluczyć, że stopa depozytowa EBC będzie podniesiona wcześniej, nawet przed końcem programu QE. W przypadku Fed spodziewamy się łącznie podwyżek stóp w r. (chyba, że Fed zacznie redukować bilans już w r., co mogłoby zmniejszyć liczbę podwyżek), a następnie wzrostu głównej stopy procentowej Fed do, na koniec r. oraz, na koniec r. Przewidywana kontynuacja podwyżek stóp procentowych w USA oraz utrzymywanie łagodnej polityki pieniężnej przez EBC będą sprzyjać utrzymaniu fundamentalnego niedowartościowania złotego. Przewidujemy, że EURPLN powróci w okolice poziomu, do końca r. W kolejnych latach powinien nastąpić stopniowy spadek kursu EURPLN w kierunku, za sprawą poprawy nastawienia do rynków wschodzących, dobrych wyników polskiej gospodarki oraz podwyżek stóp procentowych NBP. Przewidujemy stabilizację wzrostu gospodarczego w latach - w przedziale - Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy. Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian, co najmniej do końca r. Uważamy, że EBC utrzyma główną stopę procentową bez zmian do końca r. Utrzymanie fundamentalnego niedowartościowania złotego przy umiarkowanym i stopniowym spadku EURPLN w kierunku,.

5 Rynek nieruchomości handlowych w r.. Zasoby Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce oraz w Warszawie mln m mln m,,,,,, Nowoczesne zasoby handlowe wg grupy miast mln m ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem pozostałe miasta ogółem ogółem (bez Warszawy) (p) mar mar mar mar 9 mar mar,,,, mar mar mar mar mar mar mar W r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej (obiekty o powierzchni najmu ponad m ) w Polsce wyniosły, z tego w Warszawie. W r. zasoby w kraju wzrosły o (w tym o w stolicy), pod względem przyrostu zasobów był to zdecydowanie najniższy wynik od r., niższy o ok. od średniego przyrostu w ostatnich latach. Na koniec r. monitorowane nowoczesne zasoby pow. handlowych przekroczyły mln m, ich przyrost w r. był relatywnie niski. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej podstawowe wskaźniki Zasoby - (m) Udział w zasobach - () Zasoby na mieszkańców Wzrost zasobów - Wzrost zasobów r/r r/r (m) (),, Kraków,,, 99,,,,, Górny Śląsk 9, - -,,9,,9, Ogółem największych miast (bez Warszawy),, Ogółem największych miast,, Lublin,9, Bydgoszcz,, Toruń 9,, Białystok,9,9 Radom,, Kielce, 9, Częstochowa 9,9, Ogółem średnich miast,,9 Ogółem miast 9,,9 centra handlowe ,, parki handlowe 9 9, 9, centra outletowe,9,9 Ogółem, 9, Ogółem pozostałe miasta 9, 9, Ogółem (bez Warszawy) 9,9, PKO Bank Polski,

6 Rynek nieruchomości handlowych w r. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie i siedmiu największych miastach,,,,,,,,,, mln m Kraków Górny Śląsk, mar mar mar Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w kolejnych siedmiu średnich miastach Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa mar wrz mar wrz mar Polish Retail Research Forum (PRRF) będąca wiodącą instytucją monitorującą zasoby powierzchni handlowych w kraju, nie obserwuje jednak całego rynku nieruchomości handlowych. Monitorowane są wszelkie obiekty handlowe o powierzchni powyżej, ale z wykluczeniem obiektów wolnostojących, takich jak hipermarkety bez galerii i hipermarkety budowlane. Zdecydowana większość hipermarketów spożywczych ze względu na towarzyszące tym obiektom galerie handlowe pozostaje jednak klasyfikowana, jako centra handlowe. Szczątkowe dane sugerują, że całościowy obraz nowoczesnych powierzchni handlowych w kraju jest zbliżony do poniższego: Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej Powierzchnia (m) supermarkety dyskonty PRRF prowadzi statystyki obiektów handlowych o powierzchni powyżej. Blisko mln m nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce (w tym, mln m monitorowanej przez PRRF). big boxy (oprócz sklasyfikowanych) małe centra handlowe nowoczesne ulice handlowe razem poza klasyfikacją 9 centra handlowe 9 9 parki handlowe centra outletowe ogółem monitorowany ogółem nowoczesny handel 9 Źródło: PKO Bank Polski, Colliers International Polska W niniejszym raporcie określenie nowoczesne pow. handlowe jest używane wyłącznie w odniesieniu do powierzchni monitorowanej przez PRRF. Na koniec r. największym rynkiem zasobów powierzchni handlowej monitorowanych przez PRRF była ( ), następnie Aglomeracja Katowicka ( 9 m ); wśród siedmiu największych miast regionalnych najmniejsze zasoby występują w ie ( ). Największe zasoby pow. handlowej znajdują się w Warszawie oraz w Aglomeracji Katowickiej.

7 Rynek nieruchomości handlowych w r. Zasoby wzrosły najbardziej r/r w Poznaniu (99 ), w Warszawie ( ) oraz w Trójmieście ( ). Zdecydowanie największy procentowy wzrost odnotowano w Bydgoszczy (o,). Przy następującym grupowaniu miast: (), () siedem największych miast (miasta regionalne), () siedem średnich miast oraz () pozostałe miasta w Polsce, w ostatnich pięciu latach największy skumulowany wzrost zasobów nowoczesnych powierzchni handlowych wystąpił w pozostałych miastach w Polsce (o ) ; w siedmiu największych miastach odnotowano wzrost o ; w siedmiu średnich miastach wzrost o. W Warszawie skumulowany wzrost z pięciu lat wyniósł. Największe przyrosty w r. w Poznaniu i Warszawie. Ostatnie lat - skumulowany wzrost największy w małych ośrodkach. Pod względem skumulowanego z pięciu lat procentowego wzrostu zasobów największy zanotowano w pozostałych miastach w Polsce (), w siedmiu średnich miastach (,9). W tym samym czasie wzrost w Warszawie wyniósł jedynie,, a w siedmiu największych miastach,. Powyższe dane ilustrują trend wzrostu zasobów w kierunku mniejszych miast w ostatnim roku. Obecnie jednak widać pierwsze oznaki jego zmiany. Do końca 9 r. oczekujemy zwiększenia udziału największych miast (zwłaszcza Warszawy) we wzroście nowoczesnych powierzchni handlowych. Prognozujemy na bazie danych PRRF, że do końca 9 r. zasoby wzrosną o w Warszawie, o 9 w siedmiu największych miastach, o w siedmiu średnich miastach. Najmniejszy procentowy wzrost będzie miał miejsce w pozostałych miastach (). Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej podstawowe wskaźniki W perspektywie 9 r. odwrócenie trendów w dynamice zmian zasobów ponownie motorem wzrostów. Wzrost zasobów / Wzrost zasobów / () Wzrost zasobów (p) /9 Wzrost zasobów /9 (p) (), 9, Kraków,9 9 9, 9,,,,, 9, Górny Śląsk 9,,9,, 9,, Ogółem największych miast (bez Warszawy),9, Ogółem największych miast 9,, Lublin,, Bydgoszcz 9,99, Toruń 9,, Białystok 9,, Radom 9,, Kielce - -,, Częstochowa - 9 -,9, Ogółem średnich miast, 9 9, Ogółem miast,, centra handlowe 9,9 9 9, parki handlowe, 9, centra outletowe 99,, Ogółem 9,, Ogółem pozostałe miasta,9, Ogółem (bez Warszawy) 9, 9 9,

8 Rynek nieruchomości handlowych w r. Nowoczesne zasoby handlowe na mieszkańców w największych miastach m Kraków Górny Śląsk mar mar mar, GUS, PKO Bank Polski Nowoczesne zasoby handlowe na mieszkańców w średnich miastach m Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa mar mar mar mar mar mar mar, GUS, PKO Bank Polski Nowoczesne zasoby handlowe monitorowane przez PRRF wynosiły pod koniec r. około m na mieszkańców terenów zurbanizowanych oraz 9 m na mieszkańców kraju ogółem. W r. największe nasycenie powierzchniami handlowymi występowało w Warszawie ( m na mieszkańców aglomeracji), a w pozostałych grupach miast kształtowało się następująco: - w siedmiu największych miastach m na mieszkańców aglomeracji; - w siedmiu średnich miastach m na mieszkańców; - w pozostałych miastach m na mieszkańców. Dane o nasyceniu na rynku Warszawy mogą być w rzeczywistości zawyżone gdyż wysoce prawdopodobne jest, że faktyczna populacja aglomeracji warszawskiej jest istotnie wyższa od danych oficjalnych. Mimo że traktowana oddzielnie wykazała się największym nasyceniem nowoczesnych powierzchni handlowych, wyższe nasycenie licząc poszczególne miasta występuje w Poznaniu ( m na mieszkańca), Trójmieście ( m na mieszkańca) oraz we iu ( m na mieszkańca). Miasta regionalne o najmniejszym nasyceniu to ( m na mieszkańca), Aglomeracja Katowicka ( m na mieszkańca) i Kraków ( m na mieszkańca). Pod względem podziału na formaty obiektów handlowych na ogólną ilość pow. handlowej na koniec r. wynoszącą, mln m,, przypadało na centra handlowe, 9, na parki handlowe, a,9 na centra outletowe. W ostatnich pięciu latach wzrósł udział parków handlowych (+, pp) i centrów outletowych (+, pp), natomiast udział centrów handlowych w nowoczesnych powierzchniach handlowych ogółem zmalał (-, pp). Do końca 9 r. przewiduje się, że struktura nowoczesnego handlu monitorowanego przez PRRF nie zmieni się istotnie. Utrzyma się wzrost wagi parków handlowych (+, pp), a waga centrów handlowych spadnie (-, pp) przy niewielkim wzroście wagi centrów outletowych (o, pp). Przewidujemy, obserwując obecnie zachodzące trendy, że w najbliższych latach nastąpi zmiana jakościowa. W miejsce hipermarketów powstaną mniejsze sklepy oraz rozszerzona oferta gastronomiczna i rozrywkowa. Preferowane będą lokalizacje z dobrym dojazdem transportem publicznym. W małych miastach powstawać będą niewielkie centra handlowe. 9 m nowoczesnej pow. handlowej na mieszkańców ogółem w Polsce nasycenie w warszawie tylko pozornie wysokie Największe nasycenie powierzchnią. handlową na mieszkańca we iu, najmniejsze w ie. Nowoczesne zasoby handlowe na mieszkańców według grup miast m ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem pozostałe miasta mar mar mar mar mar mar mar, GUS, PKO Bank Polski Nowe trendy: centrum lifestylowe oraz rozwój najmniejszych formatów w małych miastach.

9 Rynek nieruchomości handlowych w r. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej podstawowe wskaźniki Zasoby na mieszkańców (m) Wzrost zasobów Wzrost zasobów na - na mieszkańcąw (p) mieszkańcow (m) -9 (m) 9 Kraków 9 Górny Śląsk Ogółem największych miast (bez Warszawy) 9 Ogółem największych miast Lublin 9 Bydgoszcz Toruń Białystok Radom 9 Kielce 9 - Częstochowa -9 Ogółem średnich miast 9 Ogółem miast 9 Ogółem pozostałe miasta 9 Wszystkie Miasta Ogółem 9, PKO Bank Polski. Podaż nowych powierzchni Rok był najsłabszym rokiem od pod względem nowej podaży nowoczesnych powierzchni handlowych (oddano ponad ). Przewidujemy, bazując na danych PRRF, że kolejne lata przyniosą niewiele większy poziom nowej podaży, co może być sygnałem o relatywnym nasyceniu się rynku wieloma formatami nowoczesnych powierzchni handlowych. W r. na nowej podaży nowoczesnej pow. handlowej składały się: centrów handlowych (,), parków handlowych (,) oraz zaledwie centrów outletowych (,). W ostatnich latach w globalnym koszyku nowej podaży, kosztem klasycznych centrów handlowych umocniły się parki handlowe, słabość centrów outletowych w r. jest, naszym zdaniem, przejściowa. Nowa podaż nowoczesnych pow. handlowych (q skum.) 9 tys m ogółem (bez Warszawy) ogółem gru gru gru gru gru gru gru gru gru Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej według podziału na formaty (q skum.) 9 tys m centra handlowe parki handlowe centra outletowe ogółem gru gru gru gru gru gru gru gru gru, Począwszy od r., w którym odnotowano najniższy poziom nowej podaży od r. Przewidujemy stosunkowo niski poziom nowej podaży w kolejnych latach. Rok odznaczał się bardzo niskim poziomem nowej podaży w miastach średniej wielkości ( ). Jednak już w r. sytuacja wróci tam do normy. W ostatnich pięciu latach Warszawę charakteryzowała relatywnie niska podaż (por. tabela str.). Sytuacja ta zmieniła się w r. a zmieniona tendencja kontynuowała była w r. Na kolejne trzy lata przewidujemy dalszy ciąg wysokiego poziomu podaży. Wzmocnienie podaży w Warszawie odbędzie się kosztem miast średniej wielkości. W latach - osłabła w Warszawie, obecnie ten trend się odwraca. W r. przewidujemy oddanie do użytku bardzo zbliżonej r/r powierzchni handlowej oraz podobnej dystrybucji nowej podaży w wyodrębnionych grupach miast. W r. powinniśmy być świadkami wzrostu podaży o ok., który skoncentruje się w Warszawie. W 9 r. przewiduje się spadek podaży nowych powierzchni i koncentrację podaży w najmniejszych ośrodkach. 9

10 Rynek nieruchomości handlowych w r. Nowa podaż podstawowe wskaźniki Nowa podaż (m) Udział w podaży h () Dynamika nowej podaży r/r () Nowa podaż (p) (m) Nowa podaż (p) (m),, 9 Kraków, 99,9,, -, 9,, Górny Śląsk, -, 9, -,, -, Ogółem największych miast (bez Warszawy) 9, -, Ogółem największych miast, -, 9 Lublin, -, Bydgoszcz, -, Toruń, -, Białystok, -9, Radom, Kielce, Częstochowa, Ogółem średnich miast, -9,9 Ogółem miast,9 -, centra handlowe 9, -, parki handlowe 9,, centra outletowe, -9, Ogółem, -, Ogółem pozostałe miasta, -, 9 Ogółem (bez Warszawy), -, Przewidujemy, bazując na danych PRRF, że w latach -9 najwyższa średnia roczna podaż nowoczesnych powierzchni handlowych wystąpi w Warszawie ( ), w miastach najmniejszych będzie to, w miastach regionalnych, a najmniej w miastach średniej wielkości -. Prognoza nowej podaży wskazuje na zdecydowany skok jakościowy Warszawy w ilości nowej podaży oraz wyraźny spadek miast średniej wielkości, obserwowany już w r. W najbliższych latach, na rynku nadal zdominowanym przez centra handlowe, umacniać się będzie wysoka podaż parków handlowych. Dane PRRF sugerują, że do końca 9 r. parki handlowe stanowić będą ok. nowej podaży. Oczekiwane relatywne umocnienie parków handlowych w nowej podaży. Nowa podaż nowoczesnych pow. handlowych w największych miastach (q skum.) Kraków Górny Śląsk gru gru gru gru gru gru gru Nowa podaż nowoczesnych pow. handlowych w siedmiu średnich miastach (q skum) Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa gru gru gru gru gru gru gru

11 Rynek nieruchomości handlowych w r. Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej według grup miast (q skum.) tys m ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem pozostałe miasta gru gru gru gru gru gru gru Dystrybucja nowej podaży pow. handlowych pomiędzy grupami miast (q skum.) 9 ogółem pozostałe miasta ogółem średnich miast ogółem największych miast (bez Warszawy) gru gru gru gru gru gru gru Nowa podaż uśrednione dane historyczne oraz prognoza Nowa podaż rocznie Udział w nowej Nowa podaż - Udział w nowej Nowa podaż rocznie -9 (średnio) Udział w nowej - (średnio) podaży () podaży () (p) podaży (),9, 9,9 Kraków,,,, 99,9,,,,, 9,, Górny Śląsk,,, 9,,,,9,, Ogółem największych miast (bez Warszawy) 9, 9,, Ogółem największych miast,,, Lublin 9 9,, 9, Bydgoszcz,,, Toruń,, 9, Białystok,9,,9 Radom,,, Kielce,,, Częstochowa,,, Ogółem średnich miast 9 9,,, Ogółem miast 9,,9 9, centra handlowe, 9,, parki handlowe, 9,, centra outletowe,,, Ogółem,,, Ogółem pozostałe miasta,,, Ogółem (bez Warszawy) 9,,,

12 Rynek nieruchomości handlowych w r.. Absorpcja Absorpcja na tle podaży netto Absorpcja podstawowe wskaźniki podaż netto monitorowanych miast monitorowanych miast Absorpcja q skum z Absorpcja (m) Absorpcja (m) Absorpcja na mieszkańców (m) (poprzednie q) na mieszkańców (m),, Kraków -,, 9 -,, ,, - 9,9, Górny Śląsk - -,,,, 9,, Ogółem największych miast (bez Warszawy) 9, 9,9 Ogółem największych miast,, Lublin - 9 -,, Bydgoszcz - 9 -, 9,9 Toruń 9,, Białystok 9,, Radom - - -, -, Kielce,, Częstochowa 9 -, -, Ogółem średnich miast -9 -,9 9, Ogółem miast 9,,, PKO Bank Polski W r. była najniższa od r. oraz zdecydowanie niższa niż nowa podaż netto w tym samym czasie. Na monitorowanych przez PRRF rynkach (dla których dane o absorpcji są policzalne) w r. ogółem nowoczesnych powierzchni handlowych wyniosła blisko (- r/r). Na mieszkańców monitorowanych aglomeracji w r. całkowita absorbcja wyniosła, m i była niższa od średniej kroczącej rocznej absorbcji z ostatnich kwartałów, która wynosiła, m na mieszkańców. Absorpcję na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce dotychczas charakteryzowało wyraźne skorelowanie z podażą netto nowych powierzchni handlowych (por. wykres na marginesie). Pozwalało to na utrzymanie niskich oraz stabilnych współczynników pustostanów. Poziom absorpcji, zagregowanej na poziomie kraju, wykazywał znaczne wahania w czasie. Jednakże, z niewielkimi wyjątkami, zmienność w absorpcji pokrywała się ze zmiennością w podaży netto. Szybsza dynamika spadku absorpcji w porównaniu z dynamiką spadku podaży netto w r wskazuje jednak na potencjalne ryzyko, że rynek powoli staje się nasycony najbardziej popularnymi formatami handlowymi, a w konsekwencji poziom absorpcji może w średnim terminie oderwać się od bliskiej korelacji z poziomem podaży. mar mar mar mar mar mar podaż netto największych miast najwiekszych miast mar mar mar mar mar mar, PKO Bank Polski Absorpcja w r. na monitorowanych rynkach wyniosła zaledwie. W r. średniej wieloletniej. była niższa od Dotychczas rynek charakteryzował się bliską korelacją pomiędzy a podażą netto. Utrzymywało to niskie i stabilne współczynniki pustostanów. Być może ta bliska korelacja się obecnie osłabia. Z uwagi na prowadzone statystyki, analiza absorpcji rynku handlowego jest najbardziej ograniczona w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dane PRRF dotyczące pustostanów liczone na koniec oraz w połowie roku (umożliwiające szacunek poziomu absorbcji) są dostępne jedynie dla największych miast w Polsce. Dla średnich miast szacunek absorpcji jest możliwy od r., dla największych miast dane są dostępne od r., a dla Warszawy od r.

13 Rynek nieruchomości handlowych w r. Absorpcja w Polsce w m na jednego mieszkańca z podziałem na grupy miast (q skum) - m ogółem najwiekszych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast - gru cze 9 gru cze gru cze gru, PKO Bank Polski Absorpcja w podziale na grupy miast (q skum) ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem miast - gru gru 9 gru gru gru, PKO Bank Polski Absorpcja w największych miastach (q skum) - Kraków Górny Śląsk - cze cze cze cze cze, PKO Bank Polski Absorpcja rocznie w największych miastach Oceniamy, że ścieżka absorpcji w najbliższych latach, oprócz struktury nowej podaży, będzie zależała fundamentalnie w skali całego kraju od dynamiki sprzedaży detalicznej liczonej w PLN, jak i EUR, oraz w coraz to większym stopniu od rozwoju e-commerce. Dodatkowym czynnikiem potencjalnie hamującym dalszą absorpcję będzie nasycenie formatami handlowymi reprezentowane przez nowoczesny sektor handlowy. Dalszy rozwój sektora nowoczesnego kosztem tradycyjnego będzie z czasem coraz wolniejszy Wydaje się, że planowana przyszła podaż koncentrująca się w większym stopniu w Warszawie jest dobrze dopasowana do nadal niezaspokojonego popytu w stolicy, którego symptomem jest niezwykle niski poziom pustostanów. Po przeciwległej stronie, w grupie miast z najwyższym współczynnikiem pustostanów, czyli miast średnich, do 9 r. będzie najbardziej zredukowana. Górny Śląsk Kraków - cze gru cze gru cze gru cze gru cze gru, PKO Bank Polski W długim terminie rozwój e- commerce oraz globalny poziom sprzedaży detalicznej oraz dynamika kanibalizacji sektora tradycyjnego będzie determinował dalszą absorpcję pow. handlowych

14 Rynek nieruchomości handlowych w r.. Pustostany Pustostany podstawowe wskaźniki Współczynnik Pustostany na Zmiana współczynnika Pustostany (m) pustostanów () mieszkańców (m) pustostanów r/r (pb) 9,9, Kraków,, -,,, 9,,,9 9 Górny Śląsk,, -,, - 9,9, -9 Ogółem największych miast (bez Warszawy), 9, Ogółem największych miast,, Lublin 9,, Bydgoszcz,, 9 Toruń,,9 - Białystok,, - Radom 9,, Kielce 9,, - Częstochowa 9, 9, -9 Ogółem średnich miast 9,9 9, Ogółem miast,, 9, PKO Bank Polski Rynek nieruchomości handlowych cały czas charakteryzuje się wyjątkowo niskimi współczynnikami pustostanów, które to jednak w ostatnim roku nieznacznie wzrosły. Współczynnik pustostanów na koniec r. na rynkach monitorowanych przez PRRF wyniósł, (+ 9 pb. r/r). W monitorowanych miastach pustostany wzrosły r/r o do (wzrost o 9, r/r). Pustostany pod koniec r. wynosiły blisko absorbcji średniej absorpcji rocznej z ostatnich trzech lat. Dystrybucja pustostanów (mierzonych procentowym współczynnikiem) pomiędzy grupami miast wskazuje na małe zróżnicowanie, pustostany nadal pozostają niskie w każdej z grup miast. Generalnie im miasto mniejsze, tym wyższy jest współczynnik pustostanów. Najniższy poziom pustostanów pozostaje w Warszawie gdzie pustostany stanowią zaledwie, zasobów. Wśród największych miast relatywnie wysokie współczynniki pustostanów odnotowano w Poznaniu, iu oraz w Trójmieście, a wśród miast średniej wielkości - w Radomiu, Bydgoszczy oraz w Lublinie (por tab. powyżej). Za wyjątkiem Radomia, wszystkie miasta z najwyższymi współczynnikami pustostanów są również wiodącymi miastami pod względem poziomu nasycenia nowoczesnymi powierzchniami handlowymi. Miasta, w których współczynniki pustostanów pogorszyły się najbardziej, czyli Lublin oraz, były miastami z negatywną absorpcją. W Poznaniu, w którym oddano do użytku najwięcej powierzchni, dzięki wysokiej absorpcji, współczynnik pustostanów wzrósł o około trzy krotnie mniej. Poziom pustostanów na rynkach monitorowanych przez RRF wzrósł nieznacznie w r., lecz pozostaje niski (,). Wyjątkowo niski poziom pustostanów w Warszawie (,9), również w innych grupach miast pozostaje niski. Najwyższy współczynnik pustostanów występują w Radomiu i Bydgoszczy. W ostatnich miesiącach pustostany na rynkach nieznacznie wzrosły.

15 Rynek nieruchomości handlowych w r. Współczynnik pustostanów w ośmiu największych miastach 9 Kraków Górny Śląsk cze cze cze cze cze cze Współczynnik pustostanów w siedmiu średnich miastach Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa gru cze gru cze gru cze gru W liczbach bezwzględnych największa powierzchnia pustostanów znajduje się w Aglomeracji Katowickiej ( ) i w Poznaniu ( ). W Poznaniu otwarcie Posnanii ze względu na jej wysoki współczynnik wynajęcia nie przyczyniło się do istotnego wzrostu pustostanów. W liczbach bezwzględnych najwięcej pustostanów jest w Aglomeracji katowickiej oraz w Poznaniu. Wśród siedmiu średniej wielkości miast zdecydowanie największa powierzchnia pustostanów występuje w Bydgoszczy ( ), Radomiu (9 ) oraz Białymstoku ( ). Pod względem powierzchni pustostanów na mieszkańców najwyższy poziom odnotowano w Bydgoszczy ( m ) oraz Poznaniu ( m ), najniższy zaś w ie ( m ), Warszawie ( m ) i Częstochowie (9 m ). Na mieszkańców najwięcej pustostanów jest w Poznaniu, najmniej w Warszawie i Częstochowie Współczynnik pustostanów w Polsce z podziałem na grupy miast ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem miast gru cze gru 9 cze gru cze gru Powierzchnia pustostanów w Polsce z podziałem na grupy miast ogółem największych miast (bez Warszawy) ogółem średnich miast ogółem miast gru gru gru gru gru gru

16 Rynek nieruchomości handlowych w r. Powierzchnia pustostanów w ośmiu największych miastach Kraków Górny Śląsk Powierzchnia pustostanów w siedmiu średnich miastach Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa cze cze cze cze cze cze gru cze gru cze gru cze gru Przewidywany przez PRRF łagodny wzrost podaży (w porównaniu z r.) na głównych rynkach, oraz coraz wyższy poziom nasycenia, będą prawdopodobnie powodować presję na niewielki wzrost pustostanów. W skali kraju nie będzie to na razie wzrost niepokojący, zwłaszcza w przypadku dobrych wyników sprzedaży detalicznej, dodatkowym czynnikiem łagodzącym perspektywę wzrostu pustostanów jest fakt, że wzrost dynamiki podaży będzie generalnie koncentrował się w nadal nienasyconej pod względem handlowym stolicy. Przewidujemy jednak, że centra starszej generacji, zwłaszcza te bazujące na ruchu generowanym przez duży sklep spożywczy oraz te z mniej korzystnymi uwarunkowaniami lokalizacyjnymi, mogą odczuwać problemy z pustostanami. Przewidujemy łagodną ścieżkę wzrostową współczynnika pustostanów w perspektywie następnych lat. W przyszłości zagrożone pustostanami będą zwłaszcza centra starsze oraz bazujące na hipermarketach. W długim okresie popyt na powierzchnie handlowe, a tym samym poziom pustostanów, będzie zapewne w coraz większym stopniu kształtował się w wyniku zmian zachowań konsumenckich, widocznych zwłaszcza w dalszym rozwoju e-commerce oraz zmianach wzorca spędzania wolnego czasu. Długoterminowy popyt na powierzchnie będzie uzależniony w znacznym stopniu od zmian zachowań konsumentów.

17 Rynek nieruchomości handlowych w r.. Podstawowe wskaźniki sytuacji na rynku powierzchni handlowych w monitorowanych miastach Poniższe wykresy przedstawiają współczynnik pustostanów na poszczególnych rynkach wraz z podażą nowych powierzchni oraz absorpcją powierzchni. Największe miasta gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski gru gru gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - Siedem średnich miast gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Kraków gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - -

18 Rynek nieruchomości handlowych w r gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Lublin - - Aglomeracja Katowicka gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski tys. m gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski

19 Rynek nieruchomości handlowych w r. Toruń Białystok gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Radom - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Kielce gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski Częstochowa - - gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski gru gru gru gru gru gru gru, PKO Bank Polski 9

20 Kraków Górny Śląsk Lublin Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa Nieruchomości Komercyjne Rynek nieruchomości handlowych w r.. Czynsze Czynsze na rynku handlowym charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem pomiędzy Warszawą oraz pozostałymi rynkami. Od r. czynsze w Warszawie, pod presją minimalnych pustostanów w najlepszych lokalizacjach pozostają w trendzie wzrostowym. Na rynkach regionalnych od początku prowadzenia badań trend czynszów pozostaje spadkowy. Również w r. czynsze efektywne w centrach handlowych na rynkach monitorowanych przez PRRF wykazywały spadek w miastach regionalnych oraz wzrost na rynku warszawskim. Raportowany na koniec r. spadek czynszów o do 9 licząc r/r w miastach regionalnych był wynikiem nie tylko czynników rynkowych, ale praktyki zbierania, analizowania oraz prezentowania danych przez PRRF; w praktyce począwszy od r. ścieżka spadków czynszów efektywnych w miastach regionalnych jest łagodna, ale dosyć trwała. W okresie ostatnich lat na rynkach miast regionalnych czynsze efektywne wyrażone w EUR spadły średnio o około. Zdecydowana przewaga Warszawy na miastami regionalnymi pod względem poziomu czynszów za najlepsze lokale handlowe. Czynsze pozostają w trendzie spadkowym w miastach regionalnych oraz wzrastają na rynku stołecznym Rynek warszawski wyróżnia się zdecydowanie na tle największych miast regionalnych zarówno pod względem poziomu, jak i dynamiki zmian czynszów. Tak wielkie zróżnicowanie w poziomie czynszów pomiędzy Warszawą a rynkami regionalnymi występuje w sub-sektorze najlepszych lokali handlowych, w przypadku innych typów lokali różnica ta jest jednak istotnie mniejsza. Czynsze w sektorze nowoczesnych nieruchomości komercyjnych w Polsce są płatne w PLN, ale ustalane w EUR, dodatkowo czynsze są przedmiotem corocznej indeksacji z inflacją HICP ze strefy euro. Rynki miast średniej wielkości, dla których dynamiki zmian czynszów rocznych nie są jeszcze dostępne, wykazują poziom czynszów efektywnych na poziomie około poziomu czynszów siedmiu największych miast regionalnych. W okresie ostatnich kw. raportowane czynsze efektywne w tych miastach nie uległy zmianie. Czynsze podstawowe wskaźniki Czynsze w miastach średnich stanowią około / poziomu czynszów w miastach regionalnych., czynsze wywoławcze czynsze efektywne roczna dynamika (EUR/miesiąc/m) (EUR/miesiąc/m) czynsze efektywne (),, 9, Kraków,, -,,,9 -,,, -, 9,, -, Górny Śląsk,,9 -,9, 9, -,9,, -, Lublin 9,, Bydgoszcz,, Toruń,, Białystok 9,, Radom,, Kielce,, Częstochowa 9,, Miesięczne czynsze efektywne oraz wywoławcze na wiodących rynkach czynsze wywoławcze (EUR/miesiąc/m) czynsze efektywne (EUR/miesiąc/m) roczna dynamika czynsze efektywne () - - Monitorowane przez PRRF czynsze dotyczą najlepszych lokali handlowych o pow. najmu - m z przeznaczaniem na modę, czynsze za takie lokale potrafią być wielokrotnie wyższe niż czynsze za lokale dla najemców typu anchor lub supermarket. Dla większych lokali zróżnicowanie w poziomie czynszów pomiędzy Warszawą oraz miastami regionalnymi nie jest formalnie monitorowane, ale zróżnicowanie tych czynszów jest istotnie mniejsze.

21 Rynek nieruchomości handlowych w r. Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za m EUR Kraków Górny Śląsk gru gru gru 9 gru gru gru Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za m w siedmiu największych miastach regionalnych 9 9 EUR Kraków Górny Śląsk gru cze gru cze gru cze gru cze gru Zazwyczaj w obiektach handlowych efektywne czynsze transakcyjne są o około niższe w porównaniu do czynszów wywoławczych. W Warszawie ze względu na wyjątkowo niski współczynnik pustostanów różnica ta stanowi około. Poziom zróżnicowania czynszów transakcyjnych oraz cen wywoławczych pozostaje stabilny. Czynsze efektywne poniżej wywoławczych, rozpiętość stabilna. W r. oraz r. wartość PLN wobec EUR osłabiła się o około. Przy stałym czynszu wyrażonym w EUR osłabienie PLN powoduje, że najemcy muszą uzyskać analogiczny do osłabienia PLN wzrost sprzedaży na m, aby ich współczynnik dostępności (affordability ratio) nie uległ pogorszeniu. Osłabienie PLN generalnie w perspektywie krótkoterminowej spowalnia rozwój nowoczesnego sektora handlowego. Potencjalne przyszłe umocnienie PLN może mieć skutek odwrotny. W naszej ocenie, w najbliższych kilku latach wraz ze zwiększeniem podaży oraz nasycenia nastąpi zahamowanie wzrostu czynszów w Warszawie. Średnie czynsze transakcyjne mogą nawet wykazywać tendencję spadkową. W miastach regionalnych, wraz ze stabilizacją nowej podaży, przewidujemy generalnie stabilizację czynszów. Obiekty planowane do realizacji do końca 9 r. nie powinny w żadnym z głównych miast doprowadzić do istotnej nierównowagi pomiędzy podażą i popytem zakładając brak szoków zewnętrznych. W obliczu pogłębiającego się trendu odchodzenia od formatu hipermarketu, właściciele niewielkiej liczby hipermarketów będących przedmiotem najmu będą w przypadku renegocjacji umów zmuszeni do zmniejszania powierzchni najmu oraz obniżki czynszów. Również centra handlowe bazujące na hipermarketach mogą mieć problemy w utrzymaniu najemców, co z czasem skłoni właścicieli do obniżek czynszów. Przy osłabieniu PLN dostępność pogarsza się. W najbliższej przyszłości przewidujemy generalnie stabilizację czynszów, w warszawie ewentualnie niewielkie spadki. Operatorzy hipermarketów oraz najemcy lokali w CH zdominowanych przez hipermarkety mogą oczekiwać obniżek.

22 Rynek nieruchomości handlowych w r. Roczna dynamika zmian najwyższych czynszów efektywnych Roczna dynamika zmian najwyższych czynszów efektywnych w siedmiu największych miastach regionalnych Kraków Górny Śląsk Kraków Górny Śląsk gru gru gru gru gru gru - gru cze gru cze gru cze gru. Podsumowanie i prognoza Zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce są szacowane na około,9 mln m, w tym blisko, mln m powierzchni monitorowanych przez PRRF. Rok był najsłabszym od r. rokiem pod względem nowej podaży nowoczesnych powierzchni handlowych - oddano ponad. Przewidujemy, bazując na danych PRRF, że r. i kolejne lata przyniosą niewiele większy poziom nowej podaży, co może być sygnałem relatywnego nasycenia rynku wieloma formatami nowoczesnych powierzchni handlowych. Nowa podaż obiektów monitorowanych w r. niemal w całości wystąpiła w Warszawie oraz w miastach regionalnych. Dostępne dane nie uwzględniają zauważalnego wzrostu podaży w najmniejszych miastach w których podaż koncentruje się w obiektach o powierzchni poniżej (nieobjętych statystykami PRRF). W Warszawie po wieloletnim okresie względnej słabości, począwszy od h wrosła, a w następnych latach jej wysoki poziom powinien się utrzymać. Blisko mln m nowoczesnych pow. handlowych w Polsce w r., w tym mln m monitorowane przez PRRF. Nowa podaż w najbliższych latach pozostanie na obecnym, obniżonym poziomie. Małe miasta, a zwłaszcza lokowane w nich niemonitorowane obiekty poniżej, pozostają w fazie wzrostowej. Niedoinwestowana handlowo jest ponownie przedmiotem nowych inwestycji handlowych. W r. monitorowana nowoczesnych powierzchni handlowych ogółem wyniosła blisko. Jest to wynik o około niższy niż średnio w latach -. W r. cała monitorowana miała miejsce w Warszawie oraz w miastach regionalnych, w miastach mniejszych była nieznacznie negatywna. Absorpcję na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce charakteryzowało dotychczas wyraźne skorelowanie z podażą netto nowych powierzchni handlowych. Pozwalało to utrzymać niewielką zmienność współczynnika pustostanów, który na rynku krajowym w ostatnich kw. wahał się pomiędzy, a,. Współczynnik pustostanów na koniec r. na piętnastu rynkach monitorowanych przez PRRF wyniósł, (+9 pb. r/r). W monitorowanych miastach pustostany wzrosły r/r o tys., do (+9, r/r). Pustostany pod koniec r. wynosiły blisko średniej absorpcji rocznej z ostatnich trzech lat. Absorpcja w r. osłabła, ale historycznie jest blisko skorelowania z nową podażą netto, w konsekwencji pustostany pozostają na stabilnym niskim poziomie.

23 Rynek nieruchomości handlowych w r. Czynsze efektywne w centrach handlowych w r. wykazywały spadek w miastach regionalnych oraz kontynuację wzrostu na rynku warszawskim. Przewidujemy, że odblokowanie procesów inwestycyjnych w Warszawie oraz gwałtowny wzrost podaży w średnim terminie przyniosą na nadal nienasyconym rynku warszawskim tylko nieznaczne spadki czynszów, ale nożyce pomiędzy czynszami w miastach regionalnych oraz w Warszawie zaczną się zacieśniać. Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych pozostaje niezwykle stabilny. Od lat podaż i popyt są blisko skorelowane, w konsekwencji na większości rynków poziom pustostanów jest bardzo niski. Niemniej należy uwzględniać następujące czynniki ryzyka: Ze względu na osłabiający się kurs PLN/EUR w latach następujących po kryzysie r. zagregowany poziom sprzedaży detalicznej w Polsce wyrażony w EUR (licząc w cenach stałych), dopiero w r. przekroczył poziom z r. Słaby PLN mógł oznaczać problemy części najemców z uiszczaniem czynszów oraz może spowolnić proces wchodzenia na polski rynek detalistów z krajów strefy euro, a tym samym może ograniczyć absorpcję tworzonych projektów handlowych. Aprecjacja PLN może mieć skutek odwrotny. Czynsze na większości miast regionalnych w r. spadły, w Warszawie nadal wzrastają. Jednak w stolicy, w sytuacji nowej podaży przewidujemy niewielki spadek. Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych pozostaje najbardziej stabilnym sektorem nieruchomości komercyjnych. Sprzedaż detaliczna w Polsce (ceny stałe r.) 9 mld PLN mld EUR Kolejnym ryzykiem związanym z branżą handlową jest zapowiadany zakaz handlu w niedzielę. W przypadku jego wprowadzenia (możliwe, że jedynie w niektóre niedziele) istotna dla rozwoju sektora handlu nowoczesnego będzie jego selektywność podmiotowa. Generalnie, im więcej niewielkich podmiotów będzie wyłączone z obowiązywania zakazu, wpływ regulacji na rynek nowoczesnych obiektów handlowych tym będzie większy i bardziej negatywny. W przypadku niewielkiej selektywności nie uważamy, aby poziom sprzedaży detalicznej wykonywanej poprzez nowoczesny sektor handlowy spadł istotnie. Największych spadków obrotów można oczekiwać w przypadku gastronomii. Wynikać to będzie z ograniczenia czasu, jaki klienci spędzać będą przy mniejszej odwiedzalności w centrach handlowych w niedzielę oraz w obiektach podmiejskich i centrach outletowych (gdzie po około obrotów ma miejsce w sobotę oraz w niedzielę, a zaledwie w tygodniu). PLN EUR (p) 9 Źródło: GUS, Eurostat Zakaz handlu niedzielnego negatywnie wpłynie na komfort dokonywania zakupów, zwłaszcza w piątek oraz w sobotę, może tym samym stanowić katalizator rozwoju e-commerce (e-commerce nie odczuje problemów z ograniczeniem przepustowości nawet, jeżeli nie będzie możliwości zawierania e-transakcji w niedzielę). W przypadku miast o niższym poziomie nasycenia powierzchniami handlowymi, a zwłaszcza w Warszawie, gdzie poziom odwiedzalności na m powierzchni jest najwyższy, regulacja może wywołać na tyle istotne problemy z przeludnieniem obiektów handlowych, że może stanowić katalizator dalszego rozwoju zasobów handlowych w tych miastach. Nie spodziewamy się istotnie negatywnego wpływu na obroty nowoczesnego sektora handlowego przewidywanego zakazu niedzielnego handlu. W przypadku Warszawy zakaz może przyspieszyć inwestycje w nowe obiekty. Analizując ryzyka inwestycji w nieruchomości handlowe należy zwrócić uwagę, że w długim okresie zmiany w zachowaniach konsumenckich mogą być na tyle znaczące, że nawet aktywne zarządzanie obiektami może okazać się niewystarczające do zapewnienia wysokiego poziomu ich najmu. Przykładem zmiany, w przypadku, której branża może mieć problemy z dostosowaniem, jest rozwój e- commerce. Proces ten ma obecnie łagodny przebieg, a obroty e-commerce stanowią sprzedaży detalicznej, ale przy średnim rocznym wzroście tego kanału

24 Rynek nieruchomości handlowych w r. sprzedaży na poziomie, już za kilka lat dalsze wzrosty e-commerce mogą w istotny sposób redukować obroty kanałów tradycyjnych. Mimo niskich poziomów pustostanów na polskim rynku nieruchomości handlowych, ryzyko wystąpienia w poszczególnych obiektach wyników gorszych niż benchmark oraz pogorszenia się wyników z upływam czasu jest w sektorze nieruchomości handlowych największe. Poszczególne obiekty pozostają bardziej narażone na ryzyko związane z nieadekwatnym zarządzaniem, bankructwami kluczowych najemców, działaniem konkurencji, zmianami w modzie i zachowaniach społecznych, percepcją lokalizacji, czy modyfikacjami w infrastrukturze komunikacyjnej niż obiekty w innych sektorach nieruchomości komercyjnych. Na rynku widoczne jest odejście od formatu hipermarketu. Wiodącym graczem pozostaje Auchan, który planuje dalszą ekspansję formatu, ale od dłuższego czasu jego centra bazujące na hipermarketach nie weszły w fazę realizacyjną. Dynamika ekspansji supermarketów/dyskontów w ostatnich kwartałach znacznie osłabła, rynek wydaje się być bliski nasycenia. Nisza niewielkich sklepów typu convenience pozostaje silna i się rozwija. W miastach powiatowych nadal odnotowuje się wysyp formalnie niemonitorowanych przez PRRF małych centrów handlowych o pow. od do. Dotychczas do centrów tego typu nie wchodzi wielka trójka detalistów modowych (LPP, H&M, Inditex). Preferencje konsumenckie nie wydają się być, jak na razie, zgodne z markami tych detalistów. Mimo niższej dynamiki nowej podaży, istniejące zasoby są przedmiotem wzmacniającej się tendencji do przebudowy, ewentualnie rozbudowy. Często w wyniku przebudowy centrów handlowych starszej generacji ogranicza się ilość powierzchni dedykowanej dla głównego operatora spożywczego. Obserwuje się zmiany zachowań konsumenckich - zakupy spożywcze dokonywane są częściej i bliżej miejsca zamieszkania. W wielu centrach handlowych zwiększa się ilość powierzchni dla gastronomi oraz rozrywki. W Warszawie powstają obecnie innowacyjne lifestylowe projekty handlowo/gastronomiczno/usługowe, dając klientowi wrażenie korzystania z tradycyjnego handlu miejskiego, jaki w Polsce dotychczas się nie rozwinął. Przewidujemy, że wraz z oczekiwanym rozwojem projektów wielofunkcyjnych o dużej skali zlokalizowanych na często postindustrialnych terenach format ten będzie nabierał znaczenia. Proces zarządzania oraz komercjalizacji centrum handlowego jest zdecydowanie najbardziej skomplikowany oraz narażony na popełnienie błędów ludzkich lub ryzyka negatywnych zmian w uwarunkowaniach zewnętrznych. Przy obecnym trendzie faworyzującym sprzedaż produktów żywnościowych w mniejszych, ale gęściej zlokalizowanych sklepach, centra handlowe pierwszej generacji bazujące na hipermarketach, bardzo ograniczonej ofercie lifestylowej oraz rozrywkowej mogą tracić klientów. Uzupełnienie oferty lifestyle oraz rozrywkowej ze względu na ich uwarunkowania lokalizacyjne może okazać się nieefektywne. W długim okresie e-commerce może mieć wpływ na sektor handlowy zlokalizowany w nowoczesnych obiektach. Słabość hipermarketów jest trwała, supermarkety oraz dyskonty również zbliżają się do nasycenia. Małe sklepy spożywcze nadal w fazie rozwoju. Miasta powiatowe: rozwój małych centrów handlowych z dopasowaną ofertę rynkową najemców. Profil centrów handlowych podąża za zmieniającym się klientem. Zarządzanie centrami handlowymi oraz wybieranie dla nich lokalizacji pozostaje najtrudniejszą sztuką w porównaniu z pozostałymi sektorami nieruchomości komercyjnych. Nie każdy sprosta tym wyzwaniom, a zmiany w zachowaniach konsumenckich mogą w przyszłości mieć negatywne skutki okazać dla niektórych obiektów bardzo negatywne.

25 Rynek nieruchomości handlowych w r. Spis skrótów i pojęć Absorpcja popyt netto (na potrzeby raportu wyłącznie na nowoczesne powierzchnie handlowe) liczony, jako różnica pomiędzy zasiedloną powierzchnią w okresie badania oraz w okresie poprzedzającym. Affordablity ratio relacja obrotów generowanych przez sklep do czynszu najmu płaconego przez operatora sklepu. Czynsze efektywne liczone jak czynsze wywoławcze; uwzględniają typowy margines negocjacyjny oraz zamortyzowane zachęty oferowane najemcom, takie jak zwolnienia z czynszów, ponadstandardowe wykończenie wnętrz, kontrybucja finansowa i inne. Czynsze wywoławcze w niniejszym raporcie czynsze wywoławcze kwotowane są, jako stawki miesięczne netto (bez VAT) za m powierzchni najmu. Czynsze nie uwzględniają opłat eksploatacyjnych dodatkowo płatnych. W raporcie przedstawiono czynsze typu Prime liczone za najlepsze obiekty handlowe. Czynsze wywoławcze liczone są dla typowej umowy najmu na lat dla - m powierzchni najmu. Nasycenie - ilość m nowoczesnej powierzchni handlowej dzielona przez liczbę mieszkańców. PRCH Polska Rada Centrów Handlowych, zrzeszenie skupiające firmy związane z branżą centrów oraz ulic handlowych. Rada publikuje dane dotyczące obrotów oraz odwiedzalności centrów handlowych w Polsce. PRRF Polish Retail Research Forum, forum wymiany danych rynkowych, zrzeszające wiodące agencje nieruchomości komercyjnych w Polsce. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia kwietnia 9 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS ; NIP: --- REGON: 9; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) zł