Modele biznesowe MS: operatorzy, przedsiębiorcy, deweloperzy, inwestorzy, kredytodawcy, doradcy

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Modele biznesowe MS: operatorzy, przedsiębiorcy, deweloperzy, inwestorzy, kredytodawcy, doradcy"

Henryka Przybysz
8 lat temu
Przeglądów:

1 Modele biznesowe MS: operatorzy, przedsiębiorcy, deweloperzy, inwestorzy, kredytodawcy, doradcy Edward Kozłowski

2 W mieszkalnictwo senioralne angażują się trzy sektory rynkowy: podmioty prywatne (dla zysku), w tym w formule PPP społeczny: podmioty typu non-profit, ze wsparciem lokalnego samorządu lub bez, w tym przez: TBS-y, spółdzielnie, związki wyznaniowe, fundacje publiczny: samorządy (lokale komunalne lub domy opieki) W Polsce nie może przebić się formuła ppp a szczególnie w mieszkalnictwie, a przy projektach w tej formule: samorząd korzysta zarówno w przypadku budownictwa: nowe mieszkania/domy, jak i gospodarki zasobami: regeneracja obiektów, zwiększenie wartości i rentowności majątku prywatne firmy osiągają zysk i dywersyfikują swój portfel

Polsce nie może przebić się formuła ppp a szczególnie w mieszkalnictwie, a przy projektach w tej formule: samorząd korzysta zarówno w przypadku budownictwa:

3 Partnerstwa międzysektorowe

4 Model biznesowy Misja Odbiorcy Obszar działania Składniki modelu biznesowego sektor prywatny Przedsiębiorstwa Przychody ze sprzedaży i zysk Maksymalizacja wartości dla udziałowców Nabywcy lub najemcy mieszkań Rynek Kultura organizacyjna Zwrot z inwestycji, profesjonalna kadra Źródło: na podst. A.Gatington, R.M. Tomasini, L.N. Van Wassenhove Jump-starting social networks INSEAD

inwestycji, profesjonalna kadra Źródło: na podst. A.Gatington, R.M. Tomasini, L.N.

5 Model biznesowy Misja Odbiorcy Obszar działania WOJEWODA OPOLSKI Kultura organizacyjna Składniki modelu biznesowego sektor społeczny Organizacje pozarządowe Dotacje, granty Wzrost dobrobytu, wyższe standardy życia Beneficjenci o ograniczonych potrzebach i małej sile nabywczej Społeczność Monitoring wpływu, profesjonalna i woluntarystyczna kadra Źródło: na podst. A.Gatington, R.M. Tomasini, L.N. Van Wassenhove Jump-starting social networks INSEAD

nabywczej Społeczność Monitoring wpływu, profesjonalna i woluntarystyczna kadra Źródło: na podst. A.Gatington, R.M. Tomasini, L.N.

6 Jakie są opcje społeczne? W Polsce były dwa - wspierane przez państwo - modele budownictwa społecznego przyjaznego seniorom: Domy Pogodnej Jesieni (DPJ) budowane 40 lat temu jako spółdzielcze lokatorskie w 2013 r. 86% mieszkań było uwłaszczonych Program TBS powstało kilka budynków senioralnych, jednym z nich jest zespół mieszkaniowy NIE SAMI zbudowany przez Stargardzkie TBS. Po wprowadzeniu opcji wykupu mieszkań przez lokatorów oraz po zlikwidowaniu KFM ten program utracił perspektywy rozwoju Obecnie nie ma żadnego modelu społecznego

budowane 40 lat temu jako spółdzielcze lokatorskie w 2013 r.

7 Jakie są opcje rynkowe (organizacyjno-biznesowe)? Domy pomocy społecznej - mogą prowadzić: jednostki samorządu terytorialnego kościoły i ich organizacje, związki wyznaniowe oraz organizacje społeczne, fundacje i stowarzyszenia inne osoby prawne osoby fizyczne Mieszkania senioralne - mogą być budowane: na sprzedaż wspólnocie lub inwestorowi czynszowemu na wynajem w formule prywatnej (lub TBS) na zasadzie inwestora zastępczego na zamówienie organizacji społecznej lub charytatywnej, spółdzielni DPJ, TBS, grupy cohousingowej, prywatnego DPS czy ZOL.

organizacje społeczne, fundacje i stowarzyszenia inne osoby prawne osoby fizyczne Mieszkania senioralne - mogą być budowane: na sprzedaż

8 Jakie są opcje rynkowe? c.d. Trudno wskazać działające i sprawdzone przykłady rynkowych opcji w formie wybudowanej i funkcjonującej wioski lub osiedla dla emerytów Pojawiają się próby osiedla deweloperskiego z samodzielnymi mieszkaniami dla aktywnych seniorów chcących kupić peryferyjnie położone domki lub mieszkania Powstają pierwsze bloki mieszkaniowe dedykowane seniorom na gęsto zurbanizowanych terenach oraz w ramach wielopokoleniowych osiedli Obie opcje: publiczna (DPS, ZOL) i społeczna (DPJ, TBS) są bardzo skromne

emerytów Pojawiają się próby osiedla deweloperskiego z samodzielnymi mieszkaniami dla aktywnych seniorów chcących kupić

9 Operatorzy To podmioty gospodarcze i społeczne specjalizujące się w opiece senioralnej w różnych formach zorganizowanego mieszkalnictwa senioralnego, zainteresowane zwiększeniem bieżącego zaangażowania lub poszerzeniem spektrum swojej działalności w segmentach opieki senioralnej, sanatoryjnej, paliatywnej czy hotelowej. Operatorzy rynkowi oferują seniorom w domach i mieszkaniach rozproszonych mobilną opiekę domową i w ten sposób nawiązują wcześniejszy kontakt z potencjalnymi pensjonariuszami swoich domów opieki

segmentach opieki senioralnej, sanatoryjnej, paliatywnej czy hotelowej.

10 Operatorzy c.d. W domach i kampusach kolektywnych operatorzy oferują różne poziomy samodzielności i wsparcia, dostosowując ich liczebność i proporcje do zmieniających się potrzeb Typowymi społecznymi operatorami działającymi nie dla zysku są organizacje charytatywne oraz wyznaniowe. Operatorzy mogą być jednocześnie inwestorami Efekty skali powodują, że funkcjonują całe sieci operatorskie prowadzące wiele obiektów rozrzuconych po całym kraju Przykład: prezentacja prezesa J. Jakubowskiego ENEL-MED

proporcje do zmieniających się potrzeb Typowymi społecznymi operatorami działającymi nie dla zysku są organizacje

11 Przedsiębiorcy - rozkład ryzyk Budowanie własnościowych mieszkań serwisowanych (dla indywidualnych nabywców) ryzyko największe wariantem może być model condo-hotelowy równie duże ryzyko Budowanie mieszkań samodzielnych w tradycyjnym modelu deweloperskim ale przyjaznych seniorom tj. nadających się do pełnej adaptacji do senioralnego zamieszkiwania to mniejsze ryzyko

duże ryzyko Budowanie mieszkań samodzielnych w tradycyjnym modelu deweloperskim ale

12 Przedsiębiorcy rozkład ryzyk c.d. Budowanie na wynajem dla inwestora instytucjonalnego (funduszu prywatnego lub publicznego) mniejsze ryzyko Budowanie na zamówienie innego inwestora: TBS, spółdzielni DPJ, grupy co-housingowej, ZOL, DPS czy organizacji społecznej lub charytatywnej ryzyko najmniejsze Przykłady: prezentacje prezesa Jacka Czerneckiego - Centrum Seniora Droginia oraz prezentacja prezesa J. Piwkowskiego - Millenium Inwestycje

13 Deweloperzy Kierują procesem pierwotnego lub wtórnego zagospodarowania nieruchomości W zależności od charakteru umowy deweloper planuje, projektuje i lokalizuje inwestycję albo jest tylko wykonawcą projektu klienta Decyzje deweloperów są najtrudniejsze i najbardziej ryzykowne w stosunku do innych uczestników rynku nieruchomości

lokalizuje inwestycję albo jest tylko wykonawcą projektu klienta Decyzje

14 Deweloperzy c.d. Deweloperzy są zainteresowani zarówno budową senioralnych obiektów kolektywnych jak też indywidualnych mieszkań i domów Deweloperzy najczęściej realizują inwestycję na własne ryzyko (mieszkania na sprzedaż lub na wynajem) Są również fee deweloperzy, którzy wykonują obiekty na zamówienie, dla senioralnych inwestorów i operatorów - produkt może zostać sprzedany jako produkt inwestycyjny (cały budynek) inwestorowi instytucjonalnemu np. funduszowi inwestycyjnemu (szukającemu projektu przynoszącego zysk) Szerzej o tym w prezentacji prezesa K. Kirejczyka, REAS

realizują inwestycję na własne ryzyko (mieszkania na sprzedaż lub na wynajem) Są również fee deweloperzy, którzy wykonują obiekty na zamówienie,

15 Inwestorzy Inwestorzy w mieszkalnictwie senioralnym są zainteresowani: generowaniem strumieni dochodowych wzrostem wartości przedsięwzięć i obiektów senioralnych zwiększeniem podstawy zabezpieczenia dla nowych kredytów Inwestorami mogą być podmioty: publiczne, społeczne i rynkowe czyli: osoby fizyczne, firmy inwestycyjne fundusze inwestycyjne oraz towarzystwa ubezpieczeniowo-emerytalne Inwestorzy - nabywając obiekty od deweloperów oraz zatrudniając operatorów - ponoszą skumulowane ryzyko oczekując, że zaistnieją takie warunki rynkowe i lokalne, które przyniosą korzyści inwestycyjne

czyli: osoby fizyczne, firmy inwestycyjne fundusze inwestycyjne oraz towarzystwa ubezpieczeniowo-emerytalne Inwestorzy - nabywając obiekty od

16 Kredytodawcy Udostępniają kapitał (cudzy) za opłatą stosując różnego rodzaju instrumenty zabezpieczające Szukają strategicznej dywersyfikacji sektorowej oraz możliwości dotarcia do rosnącej z każdym rokiem grupy konsumentów senioralnych dlatego są zainteresowani finansowaniem różnych form inwestycji mieszkalnictwa senioralnego Mogą to być banki komercyjne oraz specjalistyczne fundusze kredytowe Szerzej o inwestorach i kredytodawcach w prezentacji doradcy ZBP B. Melucha

senioralnych dlatego są zainteresowani finansowaniem różnych form inwestycji mieszkalnictwa senioralnego Mogą to być

17 Doradcy Jedynie wspomagają decydentów w podejmowaniu decyzji Czy wykazują się możliwie wszechstronną wiedzą i doświadczeniem zawodowym? W swoim działaniu powinni mieć zdolność swobodnego i przystępnego formułowania argumentów i prezentowania wniosków Firma REAS świadczy kompleksowe usługi doradcze dla deweloperów, a także inwestorów, samorządów, banków: od wstępnej analizy gruntów doradztwo produktowe i finansowe opracowanie strategii mieszkaniowych monitoring rynku po wsparcie w komercjalizacji

W swoim działaniu powinni mieć zdolność swobodnego i przystępnego formułowania argumentów i prezentowania wniosków Firma

18 Dziękuję za uwagę Edward Kozłowski

Podobne dokumenty

Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie?

Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie? Bolesław Meluch Związek Banków Polskich Warunki powstawania projektów mieszkalnictwa senioralnego: Potrzebna