OPERAT SZACUNKOWY ANEKS SPIS TREŚCI

Transkrypt

1

2 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS SPIS TREŚCI 1. Przedmiot aneksu 2 Podstawa sporządzenia aneksu 2 Zakres aneksu 2 4. Data sporządzenia aneksu 2 5. Sprostowanie powierzchni gruntu 2 6. Uzupełnienie charakterystyki obiektów 2 7. Wycena wartości gruntu jako niezabudowanego Metodologia Wycena 8 8. Wycena wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym Metodologia Wycena Podpis rzeczoznawcy majątkowego Klauzule i zastrzeżenia Załączniki 29 GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 1

3 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 1. Przedmiot aneksu Przedmiotem aneksu jest operat szacunkowy sporządzony przeze mnie dnia 27 listopada 2014 roku, gdzie przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami i budowlami Lubuskiego Szpitala Specjalistycznego Pulmonologiczno-Kardiologicznego w Torzymiu zlokalizowana w mieście Torzym, obręb Torzym przy ulicy Wojska Polskiego, objęta księgą wieczystą KW GW1U/ /9 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Sulęcinie. Zakres wyceny objęto prawo własności nieruchomości. Celem wyceny było określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Podstawa sporządzenia aneksu Podstawą wykonania aneksu jest zlecenie Lubuskiego Szpitala Specjalistycznego Pulmonologiczno-Kardiologicznego w Torzymiu Sp. z o.o. z dnia 05 grudnia 2014 r. Zakres aneksu Zakres aneksu obejmuje: 1. Sprostowanie powierzchni gruntu. 2 Uzupełnienie charakterystyki obiektów budowlanych o rok budowy o określenie zużycia. 2 Oszacowanie wartości gruntu jako niezabudowanego. 4 Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego. 4. Data sporządzenia aneksu Aneks sporządzono dnia 08 grudnia 2014 roku. 5. Sprostowanie powierzchni gruntu Niniejszym prostuję zapis na stronie tytułowej, pierwszej i trzeciej operatu szacunkowego dotyczący łącznego obszaru nieruchomości objętej KW GW1U/ /9. Prawidłowy obszar nieruchomości to m 2, nie jak błędnie wskazano m 2. Jednocześnie wyjaśniam, iż omyłka ta nie miała wpływu na wartość nieruchomości wskazaną w operacie szacunkowym 6. Uzupełnienie charakterystyki obiektów Poniżej tabelarycznie przedstawiam informację o stanie technicznym i funkcjonalnym obiektów oraz obliczenia średnioważonego powierzchnią zużycia technicznego i funkcjonalnego. Jednocześnie wyjaśniam, iż obliczone zużycie przyjęto w operacie szacunkowym wartości rynkowej nieruchomości z dnia 27 listopada 2014 r. GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 2

4 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Faktycznie część budynków Szpitala znajduje się w przeciętnym lub pogorszonym stanie technicznym i funkcjonalnym, lecz główne obiekty o podstawowej, medycznej funkcji są po kapitalnym remoncie w bardzo dobrym stanie technicznym i funkcjonalnym. lp. P.u. m2 Rok budowy Stan techniczny Standard wyposażenia Zużycie techn. Zużycie funkc. Zużycie techniczne średnioważone Zużycie funkcjonalne średnioważone 1 BUDYNEK NR 2,3, , rozpoczęta przebudowa i rozbudowa w 2010 r., wymaga częściowego wykończenia dobry do remontu 20% 50% 5,98% 14,96% BUDYNEK NR 10, KUCHNIA OB.II BUDYNEK NR 12, WARSZTATY BUDYNEK NR 13 ODDZIAŁ V BUDYNEK NR 14, ODDZIAŁ VII BUDYNEK NR 22, ODDZIAŁ VI BUDYNEK NR 23 REHABIL. BUDYNEK NR 35, MAGAZYN BUDYNEK PORTIERNI zły do remontu 70% 50% 4,63% 3,31% przeciętny do remontu 50% 50% 0,95% 0,95% przeciętny 0,00 50% 20% 1,43% 0,57% przeciętny dobry 50% 20% 1,43% 0,57% przeciętny do remontu 50% 50% 1,43% 1,43% przeciętny dobry 50% 20% 1,43% 0,57% 134 lata 60-te zły do remontu 70% 50% 0,55% 0,40% przeciętny do remontu 50% 50% 0,13% 0,13% 10 GARAŻ, WIATA 140 lata 60-te zły do remontu 70% 50% 0,58% 0,41% BUDYNEK NR 15 I 16 WRAZ Z PRZEWIĄZKĄ BUDYNEK NR 17 i 18 WRAZ Z PRZEWIĄZKĄ BUDYNEK NR 21, ODDZIAŁ VIII BUDYNEK NR 7, PRALNIA zły do remontu 70% 50% 3,06% 2,19% , przebudowany i rozbudowany w 2010 r. bardzo dobry bardzo dobry 5% 5% 0,22% 0,22% przeciętny do remontu 50% 50% 1,24% 1,24% , przebudowany i rozbudowany w 2010 r. dobry dobry 20% 20% 0,43% 0,43% 15 KOSTNICA zły do remontu 60% 50% 0,17% 0,14% GARAŻ MUROWANY OB.1 BUDYNEK MIESZKALNY BUDYNEK NR 1 (I i II) BUDYNEK NR 2 (III) zły do wykończenia 60% 70% 0,66% 0,77% przeciętny Do remontu 50% 50% 0,81% 0,81% , przebudowany i rozbudowany w 2010 r. 1938, przebudowany i rozbudowany w 2007 r. bardzo dobry bardzo dobry bardzo dobry 5% 5% 0,94% 0,94% bardzo dobry 5% 5% 0,66% 0,66% GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 3

5 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS BUDYNEK MAGAZYNOWY TR II BUDYNEK NR 30 ANATOMII GARAŻ MUROWANY WKTS ORAZ GARAŻ NA WÓZKI AKUMULATOWE + WIATA MAGAZYNOWA dobry do remontu 20% 50% 0,20% 0,50% przeciętny do remontu 50% 50% 0,41% 0,41% przeciętny do remontu 50% 50% 1,08% 1,08% RAZEM: 28,42% 32,69% Przyjęto średnioważony stan techniczno-funkcjonalny jako dobry. Wyjaśnienia pojęć: Stan techniczny budynku: Stan funkcjonalny - standard wykończenia i wyposażenia budynku bardzo dobry budynek po kapitalnym remoncie, dalsze użytkowanie nie wymaga nakładów na remont Bardzo dobry pomieszczenia w budynku po remoncie, materiały wykończeniowe wysokiej jakości jak gresy, farby, wyposażony we wszystkie instalacje, funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt dobry budynek po remoncie, wymaga odświeżenia i remontu bieżącego Dobry pomieszczenia w budynku wykończone materiałami średniej jakości, wyposażone we wszystkie instalacje remontowane nie dawniej niż 10 lat temu przeciętny budynek wymaga remontu, bez naprawy elementów konstrukcyjnych Do remontu pomieszczenia wymagają odnowienia, podłogi, instalacje drzwi i okna do wymiany, ściany do odnowienia zły budynek do remontu kapitalnego, wymaga wymiany okien, drzwi, instalacji, dachu itp. Do wykończenia pomieszczenia w budynku wymagają całościowego wykończenia, brak rozprowadzonych instalacji, brak tynków i częściowo wylewek, brak drzwi. 7. Wycena wartości gruntu jako niezabudowanego 7.1 Metodologia Szacunku prawa własności gruntów dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 punkt 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej Praktyczna interpretacja powyższej definicji wskazuje na następujące zasady stosowania podejścia porównawczego: GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 4

6 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS - nieruchomości porównywane z wycenianą powinny być na tyle podobne, aby korygowanie ich cen z tytułu różnic pomiędzy nimi a nieruchomością wycenianą ograniczyć do minimum. Jest to wynik założenia, iż najbardziej prawdopodobną wartość rynkową nieruchomości uzyskuje się przy dużym podobieństwie do nieruchomości porównywanych zwłaszcza pod względem rodzaju, charakteru, funkcji i położenia. - ceny nieruchomości, które będą porównywane do wycenianej winny pochodzić z obrotu wolnorynkowego. Należy tu położyć nacisk na następujące założenia, które determinują uzyskanie w transakcji wartości rynkowej: - strony umowy muszą być od siebie niezależne - strony umowy nie mogą działać w sytuacji przymusowej oraz muszą mieć stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zakładając niestabilność rynku, należy porównywać nieruchomości, które były przedmiotem obrotu wolnorynkowego w niedalekim odstępie czasowym. Nawet wówczas jednak, należy sprowadzić ceny nieruchomości do momentu czasowego, na który następuje wycena. Zgodnie z 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których nastąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości oraz sprzedaż w drodze przetargu, chyba że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu nie odbiegają od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne o więcej niż 20%. W podejściu porównawczym stosowane są trzy metody wyceny nieruchomości: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, metoda analizy statystycznej rynku. Zgodnie z 4 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przepisy nie wskazują na konkretne atrybuty nieruchomości, jakie winny być brane pod rozwagę przy typowaniu nieruchomości porównawczych. Podobnie jednak jak w metodzie porównywania parami, nieruchomości te powinny cechować się maksymalnym podobieństwem do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Ważny jest również warunek doboru nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (rynek lokalny). Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 5

7 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS szacunkowego zezwala jednak na porównanie nieruchomości będących przedmiotem obrotu na rynku regionalnym i krajowym, a w przypadku ich braku na zagranicznych rynkach nieruchomości. Konieczne jest jednak w tym przypadku zachowanie zasady równoległości rynku, tj. jego podobieństwa w zakresie: - zasięgu terytorialnego - atrybutów podmiotów na nim działających - cech opisujących prawa, jakimi charakteryzuje się rynek, głównie prawa popytu i podaży. Generalnie wartość nieruchomości wycenianej metodą korygowania ceny średniej korekcie oblicza się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych Cśr współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samym wartość nieruchomości obliczana jest przy zastosowaniu następującego wzoru: W N = C n śr i= 1 u i gdzie: W N - wartość nieruchomości C śr - cena średnia jednostkowa nieruchomości w próbie reprezentatywnej u i - współczynniki korygujące, odpowiadające przyjętym cechom rynkowym nieruchomości n - liczba przyjętych w analizie cech rynkowych (liczba współczynników korygujących) Zakres współczynników korygujących określany jest górną i dolną granicą wyznaczaną w następujący sposób: - granica dolna: C min /C śr - granica górna: C max /C śr gdzie: C min - cena minimalna w próbie C max - cena maksymalna w próbie C śr - cena średnia w próbie W analizowanym przypadku, badanymi atrybutami decydującymi o wartości gruntów były: Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki dojazdu: Kształt działki: 4. Wielkość (zbywalność): 5. Uzbrojenie działki: 6. Możliwość zainwestowania Razem: 100,00% Wagi przyporządkowano na podstawie przeprowadzonej analizy rynku. Wpływ w/w atrybutów na wartość rynkową nieruchomości, ustalono w oparciu o własne badania rynkowe oraz analizę preferencji GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 6

8 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS nabywców nieruchomości, informacje te uzyskano w agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie analiz zawartych w prasie fachowej. Poniżej przedstawiono poziomy oceny cech nieruchomości: 1 Lokalizacja i otoczenie: dobra przeciętna nieatrakcyjna 2 Warunki dojazdu: korzystne poprawne niekorzystne 3 Kształt działki: korzystny poprawny niekorzystny 4 Wielkość (zbywalność): korzystna poprawna pogorszona 5 Uzbrojenie działki: pełne niepełne brak 6 Możliwość zainwestowania duża przeciętna brak Przeciętna Dobra Bardzo dobra Niekorzystne Poprawne Korzystne Pogorszona Poprawna Korzystna Niekorzystny Poprawny Korzystny Brak Niepełne Pełne Brak Przeciętna Lokalizacja nieruchomości i otoczenie Obszar o średniej atrakcyjności inwestycyjnej, położony poza terenem koncentracji usług. Dla lokalnego rynku lokalizacje w obrębach peryferyjnych miasta. Obszar o średniej atrakcyjności inwestycyjnej, położony w strefie śródmiejskiej, lecz poza ścisłym centrum. Punkty usługowo-handlowe i administracyjne w odległości pow. 500 m. Obszar o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej. Nieruchomość zlokalizowana blisko węzłów i szlaków komunikacyjnych, w strefie śródmiejskiej. Punkty usługowohandlowe i administracyjne w najbliższym sąsiedztwie. Warunki dojazdu Brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Konieczne uregulowanie dojazdu poprzez służebność bądź zakup udziału w drodze wewnętrznej. Dojazd drogą publiczną lokalną o małym natężeniu ruchu. Dojazd drogą publiczną główną. Wielkość (zbywalność) Działka o powierzchni pow. 1 ha. Działka o powierzchni 0,2 1,0 ha. Działka o powierzchni mniejszej od 0,2 ha, łatwozbywalna. Kształt działki Działka o kształcie utrudniającym jej zagospodarowanie mimo odpowiedniej powierzchni np. długi i wąski pas gruntu Działka o kształcie pozwalającym na jej zagospodarowanie Działka o kształcie pozwalającym na jej optymalne i racjonalne wykorzystanie, zwykle zbliżona do kwadratu, szerokim frontem przylegająca do drogi. Uzbrojenie terenu Brak wskazanych poniżej mediów w pobliżu nieruchomości Brak któregokolwiek z wskazanych poniżej mediów Energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, gaz Możliwość zainwestowania Działka na której nie ma możliwości postawienia obiektów kubaturowych jak np. wąski pas gruntu, działka drogowa Działka o kształcie stwarzającym mniejsze warunki rozwoju jak np. prostokąt na której istnieją mniejsze warunki rozwoju i zagospodarowania zgodnie z mpzp GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 7

9 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Duża Działka duża i szeroka o dużych możliwościach zainwestowania w obiekty kubaturowe zgodnie z mpzp 7.2 Wycena Rynek nieruchomości niezabudowanych podobnych do nieruchomości wycenianych jest w Torzymiu i rynkiem słabo rozwiniętym, stąd obszar badania rynku poszerzono do Miasta Sulęcin oraz gminy Rzepin i Międzyrzecz., jako miasta o podobnej lokalizacji i strukturze. Spośród dostępnych transakcji gruntami przeznaczonymi pod budownictwo, po odrzuceniu transakcji skrajnych wybrano następujące (transakcje prawem własności): Lp Data transakcji Nr Rep. A. Miasto/Gmi na Obręb Funkcja Pow.działki w m 2 Cena transak. Cena 1 m 2 gruntu /2013 Torzym 73 - Torzym Pod zabudowę , /2013 Torzym 73 - Torzym Pod zabudowę , /2013 Międzyrzecz 1 - Międzyrzecz - 1 Pod zabudowę , /2013 Rzepin Rzepin Pod zabudowę , /2013 Torzym 73 - Torzym Pod zabudowę , /2013 Sulęcin 48- Sulęcin II Pod zabudowę , /2013 Sulęcin 48 - Sulęcin III Pod zabudowę , /2014 Sulęcin 47 - Sulęcin II Pod zabudowę , /2014 Torzym 73 - Torzym Pod zabudowę , /2014 Torzym 73 - Torzym Pod zabudowę , /2014 Torzym 73 - Torzym Pod zabudowę ,09 Z uwagi na ilość zebranych danych transakcyjnych dokonano wyznaczenia linii trendu i korekty cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Poniżej zamieszczono wynik obliczeń: GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 8

10 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Lp Data transakcji Cena 1 m2 Cena 1 m 2 gruntu Cena transak. Wskaźnik korekty gruntu Skorygowana ,78-2,44% 82, ,89-2,35% 51, ,16-2,11% 39, ,43-1,89% 51, ,81-1,71% 95, ,55-1,48% 30, ,55-1,48% 30, ,06-1,19% 70, ,29-1,08% 19, ,14-0,44% 33, ,09-0,39% 25,99 Parametry wybranej próby przedstawiają się następująco: Liczebność próby 11 Czasookres badania rynku Średnia cena za 1 m 2 w próbie po uwzględnieniu trendu czasowego Cena maksymalna za 1m 2 w próbie po uwzględnieniu trendu czasowego Cena minimalna za 1m 2 w próbie po uwzględnieniu trendu czasowego Zakres współczynników korygujących: styczeń 2013 do dnia wyceny 48,07 95,15 19,08 wsp. korygujący minimalny: 0,397 wsp. korygujący maksymalny: 1,980 Biorąc pod uwagę, opisane wyżej cechy, które mają wpływ na wartość nieruchomości i ich gradację oraz stan rynku obliczeń dokonano przyjmując następujący wymiar współczynników korygujących: 1 ocena najlepsza 2 ocena przeciętna 3 ocena najgorsza 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,396 0,237 0,079 Warunki dojazdu: 0,297 0,178 0,060 Kształt działki: 0,198 0,119 0, Wielkość (zbywalność): 0,396 0,237 0, Uzbrojenie działki: 0,396 0,237 0, Możliwość zainwestowania 0,297 0,178 0,060 GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 9

11 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Zważywszy na cechy nieruchomości wycenianych, obliczono łączny współczynnik korygujący: Działka 732/15 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 732/15 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0,297 Kształt działki: 0,040 0,198 poprawny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 przeciętna 0,178 Suma współczynników korygujących: 1,623 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 78,01 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł Działka 732/28 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 732/28 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0,297 Kształt działki: 0,040 0,198 korzystny 0,198 Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 pogorszona 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża 0,297 Suma współczynników korygujących: 1,663 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 79,93 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 10

12 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Działka nr 732/30 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 732/30 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 poprawne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 poprawny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 niepełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża 0,297 Suma współczynników korygujących: 1,464 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 70,37 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł Działka nr 732/31 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 732/31 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0,297 Kształt działki: 0,040 0,198 korzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 pogorszona 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża 0,297 Suma współczynników korygujących: 1,663 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 79,93 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 11

13 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Działka 69/12 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 69/12 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 niekorzystne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 niekorzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 korzystna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 niepełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 brak 0,060 Suma współczynników korygujących: 1,189 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 57,15 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł Działka nr 69/13 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 69/13 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 niekorzystne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 poprawny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 niepełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 przeciętna 0,178 Suma współczynników korygujących: 1,227 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 58,98 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 12

14 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Działka nr 69/14 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 69/14 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 korzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 pogorszona 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża 0,297 Suma współczynników korygujących: 1,663 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 79,93 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł Działka nr 69/6 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 69/6 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 poprawne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 niekorzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 niepełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 brak 0,060 Suma współczynników korygujących: 1,148 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 55,18 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 13

15 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Działka nr 69/4 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 69/4 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 niekorzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 brak 0,060 Suma współczynników korygujących: 1,426 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 68,54 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł Działka nr 732/24 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 732/24 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 poprawne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 niekorzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 korzystna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 niepełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 brak 0,060 Suma współczynników korygujących: 1,307 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 62,82 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 14

16 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Działka nr 732/32 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej Współczynnik minimalny maksymalny działki nr 732/32 korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 korzystny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża 0,297 Suma współczynników korygujących: 1,821 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 87,53 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł Zestawienie wartości gruntów: Lp Numer działki Powierzchnia działki w m 2 Wartość prawa własności w zł/m 2 Wartość prawa własności w złotych 1 732/ , zł 2 732/ , zł 3 732/ , zł 4 732/ , zł 5 69/ , zł 6 69/ , zł 7 69/ , zł 8 69/ , zł 9 69/ , zł / , zł / , zł RAZEM: zł Wartość nieruchomości oszacowano na: złotych. (słownie: siedem-milionów-osiem-tysięcy-dwieście-dziesięć-złotych) GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 15

17 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 8. Wycena wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym 8.1 Metodologia Wartość rynkową nieruchomości w podejściu dochodowym oszacowano metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej netto. W metodzie tej wartość potencjalnego dochodu brutto określono jako potencjalny czynsz oszacowany w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego jest procesem, w którym obliczona wartość wynika z analizy lokalnego rynku nieruchomości danego typu. Podstawą podejścia dochodowego są dochody uzyskiwane z nieruchomości i koszty jej utrzymania w relacji do innych nieruchomości podobnych, funkcjonujących na rynku. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego i współczynnika kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości. I W N = I * R = r gdzie: W N wartość nieruchomości R współczynnik kapitalizacji I dochód r stopa kapitalizacji Procedura wyceny techniką kapitalizacji prostej netto obejmuje następujące etapy: - określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, - określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów, - określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczenia mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów) ani podatku dochodowego, - określanie dochodu operacyjnego netto, jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, - analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości, - ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto (lub współczynnika kapitalizacji), GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 16

18 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS - określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto. Potencjalny dochód brutto z nieruchomości oszacowano na podstawie analizy rynku czynszów za obiekty podobne w podobnej lokalizacji w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Potencjalny dochód brutto z budynków oszacowano na podstawie analizy rynku czynszów za obiekty podobne w podobnej lokalizacji w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W analizowanym przypadku, badanymi atrybutami decydującymi o wartości czynszu za powierzchnie użytkowe były (powierzchnie podstawowe (usługi medyczne), biurowo usługowe i pomocnicze): Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki parkingowe: Dojazd do nieruchomości i jej ekspozycja: 4. Stan techniczny budynku: 5. Standard wyposażenia budynku 30,00% 6. Funkcja: Razem: 100,00% Wagi przyporządkowano na podstawie przeprowadzonej analizy rynku. Wpływ w/w atrybutów na wartość rynkową nieruchomości, ustalono w oparciu o własne badania rynkowe oraz analizę preferencji nabywców nieruchomości, informacje te uzyskano w agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie analiz zawartych w prasie fachowej. Cechy rozpatrywano wg kategorii: 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki parkingowe: Dojazd do nieruchomości i jej ekspozycja: Bardzo dobra tereny miejskie, wysoko zurbanizowane zapewnione - zapewnione na nieruchomości korzystny - dojazd bezpośrednio z dróg publicznych głównych, Dobra tereny miejskie zurbanizowane poza głównymi ośrodkami miejskimi w regionie brak - z uwagi np na wielkość działki brak możliwości urządzenia parkingu na działce poprawny - dojazd z dróg publicznych lokalnych lub uregulowany dojazd Pogorszona tereny nisko zurbanizowane, wiejskie niekorzystny - nieuregulowany dostęp do drogi publicznej, dalej od drogi głównej, GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 17

19 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Stan techniczny budynku: Standard wyposażenia budynku 6. Funkcja: zapewniona ekspozycja nieruchomości na te drogi bardzo dobry budynek po kapitalnym remoncie, dalsze użytkowanie nie wymaga nakładów na remont Bardzo dobry pomieszczenia w budynku po remoncie, materiały wykończeniowe wysokiej jakości jak gresy, farby, wyposażony we wszystkie instalacje, funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt Podstawowa (medyczna) - budynek przystosowany do funkcji podstawowej zw. ze służbą zdrowia drogami wewnętrznym dobry budynek po remoncie, wymaga odświeżenia i remontu bieżącego Dobry pomieszczenia w budynku wykończone materiałami średniej jakości, wyposażone we wszystkie instalacje remontowane nie dawniej niż 10 lat temu Pomocnicza (biurowa) - budynek przystosowany do funkcji pomocniczej (biurowej) dojazd przez inne działki przeciętny budynek wymaga remontu, bez naprawy elementów konstrukcyjnych Do remontu pomieszczenia wymagają odnowienia, podłogi, instalacje drzwi i okna do wymiany, ściany do odnowienia Pomocnicza (techniczna) - budynek przystosowany do funkcji pomocniczej (technicznej) zły budynek do remontu kapitalnego, wymaga wymiany okien, drzwi, instalacji, dachu itp. Do wykończenia pomieszczenia w budynku wymagają całościowego wykończenia, brak rozprowadzonych instalacji, brak tynków i częściowo wylewek, brak drzwi. Badanymi atrybutami decydującymi o wartości czynszu za powierzchnie pomocnicze garażowomagazynowe i gospodarcze niskiego standardu) były: Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki parkingowe: Dojazd do nieruchomości i jej ekspozycja: 4. Stan techniczny budynku: 5. Standard wyposażenia budynku 30,00% 6. Funkcja: Razem: 100,00% Powyższe cechy rozpatrywano w tych samych kategoriach, za wyjątkiem funkcji: 6. Funkcja: Garażowomagazynowa - budynek garażowy gospodarcza - budynek gospodarczy GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 18

20 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS lub magazynowy (pomocniczy Badanymi atrybutami decydującymi o wartości czynszu za powierzchnie mieszkalne były: Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) 1. Lokalizacja 30,00% Dojazd do nieruchomości i jej ekspozycja: Stan techniczny budynku: 4. Standard wyposażenia budynku 30,00% 5. Pomieszczenie dodatkowe Razem: 100,00% Powyższe cechy rozpatrywano w tych samych kategoriach, za wyjątkiem funkcji: 5. Pomieszczenie dodatkowe Tak (pomieszczenia przynależne np. garaż) Nie (Brak pomieszczeń przynależnych) GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 19

21 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 8.2 Wycena Zgodnie z założeniami metodologicznymi procedura oszacowania wartości rynkowej nieruchomości obejmuje: 1. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Do szacowania czynszów za powierzchnie podstawowe (usługi medyczne), biurowo usługowe i pomocnicze przyjęto: Lp. 1 Miasto Gorzów Wielkopolski Funkcja dominująca biurowousługowa Opis Budynek o przeznaczeniu biurowo - usługowym. Stan techniczny bardzo dobry, wykończenie do odnowienia. W budynku znajdują się pomieszczenia biurowe, usługowe, socjalne oraz sanitarne. Bardzo dobra ekspozycja. Czynsz miesięczny w złotych Powierzchnia najmu w m 2 Czynsz w zł/m ,30 2 Gorzów Wielkopolski biurowousługowa Zespół obiektów o funkcji biurowousługowej. Stan bardzo dobry ,25 3 Sulechów usługowa (w tym medyczna) Budynek Centrum Medycznego. Stan bardzo dobry ,17 4 Zielona Góra biurowousługowa Trzykondygnacyjny budynek w bardzo dobrym stanie ,13 23,75 5 Sulechów usługowa (w tym medyczna) Dwukondygnacyjny budynek z 2012 roku ,50 6 Gorzów Wielkopolski 7 Zielona Góra usługowa (w tym medyczna) usługowobiurowomieszkalna Parter budynku w bardzo dobrym stanie. Budynek 3-kondygnacyjny, w pełni podpiwniczony, w dobrym stanie technicznym , ,36 13,36 8 Skwierzyn biurowousługowa Budynek 2 - kondygnacyjny w przeciętnym stanie technicznym, bardzo dobra ekspozycja ,64 9 Sulęcin 10 Zielona Góra 11 Sulęcin biurowousługowa biurowousługowa biurowousługowa Budynek 2 - kondygnacyjny w przeciętnym stanie technicznym, bardzo dobra lokalizacja i ekspozycja Budynek 2 - kondygnacyjny w przeciętnym stanie technicznym, zlokalizowany na ogrodzonym terenie zamkniętym. Budynek murowany, usługowo biurowy z 2002 r. Dach dachówka ceramiczna. Przed budynkiem miejsca parkingowe. Stan techniczny dobry. Teren ogrodzony ,4 26, ,5 14, ,03 Parametry próby wybranej do porównań są następujące: GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 20

22 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Średnia cena za 1 m 2 w próbie 17,55 Cena maksymalna za 1m 2 w próbie 27,50 Cena minimalna za 1m 2 w próbie 9,50 Zakres współczynników korygujących: wsp. korygujący minimalny: 0,541 wsp. korygujący maksymalny: 1,567 Do szacowania czynszu za powierzchnię garażowe i obiekty w złym stanie technicznym zdatne jedynie do pełnienia funkcji magazynowo-gospodarczej przyjęto: Lp. 1 Miasto Gorzów Wielkopolski Funkcja dominująca gospodarcza 2 Zielona Góra gospodarcza 3 Kłodawa gospodarczo - garażowa 4 Zielona Góra gospodarcza 5 Zielona Góra gospodarcza 6 Kłodawa gospodarczo - garażowa 7 Droszków gospodarcza Opis Budynek murowany, przed budynkiem parking, podjazd utwardzony Budynek parterowy murowany o przeciętnym stanie, dobry dojazd do miasta Murowany budynek wraz z dobudowaną wiatą przykrytą blachą, posadzka betonowa Budynek murowany do remontu, przed budynkiem parking Czynsz miesięczny w złotych Powierzchnia najmu w m 2 Czynsz w zł/m , , , , , , ,60 8 Sulechów gospodarczo - garażowa Budynek parterowy, murowany. Stan techniczny pogorszony ,29 9 Krzeszyce Budynek murowany, powierzchnia magazynowa i gopodarcza duży parking przed budynkiem, Bardzo dogodny dojazd drogą asfaltową Murowany budynek wraz z dobudowaną wiatą przykrytą blachą, posadzka betonowa Budynek murowany, posadzka betonowa, gospodarczomagazynowy gospodarczomagazynowa 10 Krzeszyce gospodarcza 11 Kargowa gospodarcza Budynek parterowy, murowany. Stan techniczny pogorszony. Budynek w konstrukcji stalowej, miejsca parkingowe, posadzka betonowa. Budynek murowany, posadzka betonowa, gospodarczomagazynowy , , ,24 GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 21

23 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Parametry próby wybranej do porównań są następujące: Średnia cena za 1 m 2 w próbie 5,52 Cena maksymalna za 1m 2 w próbie 7,60 Cena minimalna za 1m 2 w próbie 4,64 Zakres współczynników korygujących: wsp. korygujący minimalny: 0,840 wsp. korygujący maksymalny: 1,377 Do szacowania czynszu za powierzchnię mieszkalną przyjęto: Lp. Miasto Funkcja dominująca 1 Ulim mieszkalna 2 Racula mieszkalna 3 Sulechów mieszkalna 4 Kłodawa mieszkalna 5 Zielona Góra mieszkalna 6 Kłodawa mieszkalna 7 Racula mieszkalna Opis Budynek mieszkalny parterowy o dobrym stanie technicznym ocieplony i otynkowany Budynek mieszkalny murowany z garażem parterowy o dobrym stanie technicznym ocieplony i otynkowany, dach kryty dachówką Budynek mieszkalny, wolnostojący. Nieruchomość położona w cichej i spokojnej okolicy w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej. Budynek usytuowany na działce o kształcie regularnym. Budynek składa się z parteru, piętra oraz strychu gospodarczego. Budynek mieszkalny jednopiętrowy murowany z 1985 r o dobrym stanie technicznym, działka ogrodzona Budynek w konstrukcji murowanej o średnim stanie technicznym Budynek murowany dwupoziomowy. Dom jest po kapitalnym remoncie który zakończył się w 2010roku. Wszystkie okna wymienione na nowe, dół: okna PCV, góra: okna drewniane. Dach: blachodachówka. Elewacja: styropian struktura. Ściany malowane i szpachlowane. Budynek mieszkalny murowano z 1993 o dobrym stanie technicznym Czynsz miesięczny w złotych Powierzchnia najmu w m 2 Czynsz w zł/m , , , , , , ,34 GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 22

24 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 8 Różanki mieszkalna 9 Zielona Góra mieszkalna 10 Ulim mieszkalna 11 Racula mieszkalna Budynek parterowym, murowany pokryty blachą z 1937 r o przeciętnym stanie technicznym Budynek mieszkalny murowany dwupiętrowy ocieplony. Budynek mieszkalny parterowy o dobrym stanie technicznym ocieplony i otynkowany Budynek mieszkalny murowany z garażem parterowy o dobrym stanie technicznym ocieplony i otynkowany, dach kryty dachówką , , ,7 15, ,82 Parametry próby wybranej do porównań są następujące: Średnia cena za 1 m 2 w próbie 11,46 Cena maksymalna za 1m 2 w próbie 16,38 Cena minimalna za 1m 2 w próbie 6,34 Zakres współczynników korygujących: wsp. korygujący minimalny: 0,553 wsp. korygujący maksymalny: 1,429 Biorąc pod uwagę cechy, które mają wpływ na wysokość czynszów i ich gradację oraz stan rynku oszacowano jednostkowe stawki czynszu dla wycenianych nieruchomości (szczegółowe obliczenia przedstawiono w załącznikach obliczeniowych ze względu na obszerność danych). lp. Składnik budowlany generujący dochód Powierzchnia najmu w m2 Stawka czynszu brutto* w zł/m 2 /m-c Miesięczny dochód brutto Roczny potencjalny dochód brutto 1 BUDYNEK NR 2,3, , , BUDYNEK NR 10, KUCHNIA OB.II , , BUDYNEK NR 12, WARSZTATY , , BUDYNEK NR 13 ODDZIAŁ V , , BUDYNEK NR 14, ODDZIAŁ VII , , BUDYNEK NR 22, ODDZIAŁ VI , , BUDYNEK NR 23 REHABIL , , BUDYNEK NR 35, MAGAZYN 134 6,50 871, BUDYNEK PORTIERNI 46 18,30 834, GARAŻ, WIATA 140 5,90 826, BUDYNEK NR 15 I 16 WRAZ Z PRZEWIĄZKĄ BUDYNEK NR 17 i 18 WRAZ Z PRZEWIĄZKĄ 740 6, , , , GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 23

25 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 13 BUDYNEK NR 21, ODDZIAŁ VIII , , BUDYNEK NR 7, PRALNIA , , KOSTNICA 48 5,90 283, GARAŻ MUROWANY OB , , BUDYNEK MIESZKALNY 274 9, , BUDYNEK NR 1 (I i II) , , BUDYNEK NR 2 (III) , , BUDYNEK MAGAZYNOWY TR II , , BUDYNEK NR 30 ANATOMII , , GARAŻ MUROWANY WKTS ORAZ GARAŻ NA WÓZKI AKUMULATOWE + WIATA MAGAZYNOWA 365 6, , *stawka nie zawiera kosztów ponoszonych na energię, wodę, kanalizację, gaz, ogrzewanie, usługi komunalne, usługi telekomunikacyjne, które najemcy ponoszą dodatkowo wg zużycia lub zgodnie z umowami zawartymi z dostawcami mediów. Potencjalny roczny dochód brutto oszacowano na złotych. Określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów, Na podstawie analizy rynku, mając w szczególności aktualną sytuację na rynku nieruchomości, straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów określono na poziomie 25%. Pustostany biurowe dla najbliższego miasta objętego analizami w tym zakresie (Szczecina) wyniosły w III kw r. 17,7%. Były to pustostany dla biurowców klasy A. Pustostany dla obiektów funkcji medycznej nie podlegają w Polsce analizie. Doświadczenia rynkowe pokazują, iż obiekty medyczne, o ile nie zmieniają swojej funkcji nie stanowią pustostanów. Biorąc pod uwagę potencjalnie możliwą zmianę funkcji w przypadku zaprzestania działalności szpitalnej nieruchomości, poziom pustostanów zwiększono do 20% z uwagi na stan techniczny i standard obiektów oraz dalsze 5% z uwagi na lokalizację i wielkość. Efektywny roczny dochód brutto oszacowano na złotych. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Zgodnie z zawartymi umowami, najemcy ponoszą wszelkie koszty związane z nieruchomością za wyjątkiem: GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 24

26

27 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS Z uwagi na brak na badanym rynku danych pozwalających na oszacowanie współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji z rynku nieruchomości, wielkości te wyznaczono na podstawie danych z rynku kapitałowego. Stopę kapitalizacji oszacowano wg formuły: Stopa kapitalizacji = Wielkość bazowa + ryzyko rynku + ryzyko operacyjne Wielkość bazowa: [(obligacje skarbowe 10-letnie+1)/(stopa inflacji +1)]-1 Przyjęto: Czynniki wart 1 wart 2 wart 3 pkt1 pkt2 pkt3 poziom zaawansowania inwestycji w regionie duży średni mały 0,50% 1,00% 1,50% stabilność rynku lokalnego stabilny średnio stabilny niestabilny 0,50% 1,00% 1,50% źródła finansowania własne własne / obce obce 0,50% 1,00% 1,50% RAZEM 1,50% 3,00% 4,50% Determinanty ryzyka operacyjnego Czynniki wart 1 wart 2 wart 3 pkt1 pkt2 pkt3 popyt na nieruchomość duży średni mały 0,50% 1,00% 1,50% konkurencja na rynku nieruchomości mała średnia duża 0,50% 1,00% 1,50% rentowność kapitału jakim jest nieruchomość wysoka średnia niska 0,50% 1,00% 1,50% prognozy rozwoju branży optymist nieokreś pesymist 0,50% 1,00% 1,50% RAZEM 2,00% 4,00% 6,00% Obligacje 10-letnie 3,00% Stopa inflacji 0,00% Stopa realna 3,00% Ryzyko rynku 3,00% Ryzyko operacyjne 4,00% Stopa dyskonta (kapitalizacji) Wysokość stóp procentowych przyjęto na podstawie danych publikowanych przez - przyjęto oprocentowanie obligacji skarbowych 10-letnich, GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 26

28

29 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 10. Klauzule i zastrzeżenia Niniejszy aneks stanowi integralną część operatu szacunkowego z dnia 27 listopada 2014 roku. Określona wartość rynkowa jest wartością rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania. Aneks sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach dla Zamawiającego. Zachowano archiwum elektroniczne dla Wykonawcy. GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 28

30 OPERAT SZACUNKOWY ANEKS 11. Załączniki Protokół z badania księgi wieczystej nr GW1U/ /9 Wypis z rejestru gruntów i budynków Wyrys z mapy ewidencyjnej, Kopia mapy zasadniczej, Dokumentacja fotograficzna. GRUPA KONSULTINGOWA DEFIN Sp. z o.o. 29

31 WYCENA WARTOŚCI GRUNTU JAKO NIEZABUDOWANEGO

32 1. WYCENA PRAWA WŁASNOŚCI GRUNTU Adres: TORZYM UL. WOJSKA POLSKIEGO Numer działki (-ek): 732/15 Powierzchnia działki (ek) [m2]: Cechy rynkowe wpływające na cenę Tabela nr 1 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki dojazdu: Kształt działki: 4. Wielkość (zbywalność): 5. Uzbrojenie działki: 6. Możliwość zainwestowania Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) Razem: 100,00% Opis cech wycenianej nieruchomości Tabela nr 2 Parametry cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą X 1. Data wyceny: 21 stycznia 2014 r. Powierzchnia działki (ek) [m2]: Lokalizacja i otoczenie: 5. Warunki dojazdu: 6. Kształt działki: 7. Wielkość (zbywalność): 8. Uzbrojenie działki: 9. Możliwość zainwestowania 2 132,00 dobra korzystne poprawny poprawna pełne przeciętna Parametry próby porównawczej Tabela nr 3 1. Średnia cena za 1 m 2 w próbie (skorygowana) 48,07 Cena maksymalna za 1m 2 w próbie (skorygowana) 95,15 Cena minimalna za 1m 2 w próbie (skorygowana) 19,08 wsp. korygujący minimalny: 4. Zakres współczynników korygujących: wsp. korygujący maksymalny: 0,397 1,980 Atrybuty cech Tabela nr 4 1. Lokalizacja i otoczenie: dobra przeciętna nieatrakcyjna - Warunki dojazdu: korzystne poprawne niekorzystne - Kształt działki: korzystny poprawny niekorzystny - 4. Wielkość (zbywalność): korzystna poprawna pogorszona - 5. Uzbrojenie działki: pełne niepełne brak - 6. Możliwość zainwestowania duża przeciętna brak - Wagi cech Tabela nr 5 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,396 0,237 0,079 - Warunki dojazdu: 0,297 0,178 0,060 - Kształt działki: 0,198 0,119 0, Wielkość (zbywalność): 0,396 0,237 0, Uzbrojenie działki: 0,396 0,237 0, Możliwość zainwestowania 0,297 0,178 0,060 - Wycena nieruchomości gruntowej Tabela nr 6 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej działki nr minimalny maksymalny 732/15 Współczynnik korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0,297 Kształt działki: 0,040 0,198 poprawny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 przeciętna Suma współczynników korygujących: 0,178 1,623 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 78,01 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł OBL DZ

33 1. WYCENA PRAWA WŁASNOŚCI GRUNTU Adres: TORZYM UL. WOJSKA POLSKIEGO Numer działki (-ek): 732/28 Powierzchnia działki (ek) [m2]: Cechy rynkowe wpływające na cenę Tabela nr 1 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki dojazdu: Kształt działki: 4. Wielkość (zbywalność): 5. Uzbrojenie działki: 6. Możliwość zainwestowania Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) Razem: 100,00% Opis cech wycenianej nieruchomości Tabela nr 2 Parametry cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą X 1. Data wyceny: 21 stycznia 2014 r. Powierzchnia działki (ek) [m2]: Lokalizacja i otoczenie: 5. Warunki dojazdu: 6. Kształt działki: 7. Wielkość (zbywalność): 8. Uzbrojenie działki: 9. Możliwość zainwestowania ,00 dobra korzystne korzystny pogorszona pełne duża Parametry próby porównawczej Tabela nr 3 1. Średnia cena za 1 m 2 w próbie (skorygowana) 48,07 Cena maksymalna za 1m 2 w próbie (skorygowana) 95,15 Cena minimalna za 1m 2 w próbie (skorygowana) 19,08 wsp. korygujący minimalny: 4. Zakres współczynników korygujących: wsp. korygujący maksymalny: 0,397 1,980 Atrybuty cech Tabela nr 4 1. Lokalizacja i otoczenie: dobra przeciętna nieatrakcyjna - Warunki dojazdu: korzystne poprawne niekorzystne - Kształt działki: korzystny poprawny niekorzystny - 4. Wielkość (zbywalność): korzystna poprawna pogorszona - 4. Uzbrojenie działki: pełne niepełne brak - 5. Możliwość zainwestowania duża przeciętna brak - Wagi cech Tabela nr 5 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,396 0,237 0,079 - Warunki dojazdu: 0,297 0,178 0,060 - Kształt działki: 0,198 0,119 0,040 - Wielkość (zbywalność): 0,396 0,237 0, Uzbrojenie działki: 0,396 0,237 0, Możliwość zainwestowania 0,297 0,178 0,060 - Wycena nieruchomości gruntowej Tabela nr 6 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej działki nr minimalny maksymalny 732/28 Współczynnik korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 korzystne 0,297 Kształt działki: 0,040 0,198 korzystny 0,198 Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 pogorszona 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 pełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża Suma współczynników korygujących: 0,297 1,663 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 79,93 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł OBL DZ

34 1. WYCENA PRAWA WŁASNOŚCI GRUNTU Adres: TORZYM UL. WOJSKA POLSKIEGO Numer działki (-ek): 732/30 Powierzchnia działki (ek) [m2]: Cechy rynkowe wpływające na cenę Tabela nr 1 1. Lokalizacja i otoczenie: Warunki dojazdu: 5. Kształt działki: 7. Wielkość (zbywalność): 9. Uzbrojenie działki: 11. Możliwość zainwestowania Procentowy wpływ cechy na cenę (waga cechy) Razem: 100,00% Opis cech wycenianej nieruchomości Tabela nr 2 Parametry cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą X 1. Data wyceny: 21 stycznia 2014 r. Powierzchnia działki (ek) [m2]: Lokalizacja i otoczenie: 5. Warunki dojazdu: 6. Kształt działki: 7. Wielkość (zbywalność): 8. Uzbrojenie działki: 9. Możliwość zainwestowania 6 676,00 dobra poprawne poprawny poprawna niepełne duża Parametry próby porównawczej Tabela nr 3 1. Średnia cena za 1 m 2 w próbie (skorygowana) 48,07 Cena maksymalna za 1m 2 w próbie (skorygowana) 95,15 Cena minimalna za 1m 2 w próbie (skorygowana) 19,08 wsp. korygujący minimalny: 4. Zakres współczynników korygujących: wsp. korygujący maksymalny: 0,397 1,980 Atrybuty cech Tabela nr 4 1. Lokalizacja i otoczenie: dobra przeciętna nieatrakcyjna - Warunki dojazdu: korzystne poprawne niekorzystne - 5. Kształt działki: korzystny poprawny niekorzystny - 7. Wielkość (zbywalność): korzystna poprawna pogorszona - 5. Uzbrojenie działki: pełne niepełne brak - 6. Możliwość zainwestowania duża przeciętna brak - Wagi cech Tabela nr 5 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,396 0,237 0,079 - Warunki dojazdu: 0,297 0,178 0, Kształt działki: 0,198 0,119 0, Wielkość (zbywalność): 0,396 0,237 0, Uzbrojenie działki: 0,396 0,237 0, Możliwość zainwestowania 0,297 0,178 0,060 - Wycena nieruchomości gruntowej Tabela nr 6 lp atrybutu Zakres współczynników korygujacych Ocena wycenianej działki nr minimalny maksymalny 732/30 Współczynnik korygujący 1. Lokalizacja i otoczenie: 0,079 0,396 dobra 0,396 Warunki dojazdu: 0,060 0,297 poprawne 0, Kształt działki: 0,040 0,198 poprawny 0, Wielkość (zbywalność): 0,079 0,396 poprawna 0, Uzbrojenie działki: 0,079 0,396 niepełne 0, Możliwość zainwestowania 0,060 0,297 duża Suma współczynników korygujących: 0,297 1,464 Wartość prawa własności gruntu Wartość rynkowa prawa własności gruntu [złm 2 ]: 70,37 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej jako prawa własności [zł]: zł OBL DZ