PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO CZĘŚCI ŚRÓDMIEŚCIA DLA TERENU POŁOŻONEGO PRZY UL

Transkrypt

1 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO CZĘŚCI ŚRÓDMIEŚCIA DLA TERENU POŁOŻONEGO PRZY UL. ŻOŁNIERSKIEJ W OLSZTYNIE Autor opracowania inż. Weronika Sztomberska nr uprawnień 5325 Olsztyn r. 1

2 SPIS TREŚCI 1. CEL I PODSTAWA OPRACOWANIA PROGNOZY 2. ZAKRES I ZAWARTOŚĆ PROGNOZY 3. PODSTAWA PRAWNA 4. ZADANIA I USTALENIA PLANU MIEJSCOWEGO 5. USTALENIA OGÓLNE 6. USTALENIA SZCZEGÓŁOWE 7. WNIOSKI I ZALECENIA DOTYCZĄCE PRZYJĘCIA PROPONOWANYCH ROZWIĄZAŃ PROJEKTU PLANU MIEJSCOWEGO, WYNIKAJĄCE Z UWZGLĘDNIENIA ICH SKUTKÓW FINANSOWYCH. 2

3 1. CEL I PODSTAWA OPRACOWANIA PROGNOZY Celem prognozy jest określenie skutków finansowych uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Śródmieścia dla terenu położonego przy ul. Żołnierskiej w Olsztynie, który otrzymuje nazwę GPZ CENTRUM - zwanego dalej planem, w zakresie jego wpływu na stan ekonomiczny gminy Olsztyn oraz sformułowanie wniosków i przedstawienie zaleceń dotyczących proponowanych rozwiązań. Do sporządzenia planu przystąpiono na mocy uchwały Nr LV/886/14 Rady Miasta Olsztyna z dnia 25 czerwca 2014 roku. 2. ZAKRES I ZAWARTOŚĆ PROGNOZY Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz.U.2003, Nr 164, poz. 1587, 11) w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzana prognoza powinna zawierać: - prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012r. poz. 647 z póź. zm.); - prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy; - wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. 3. PODSTAWA PRAWNA Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012r. poz. 647 z póź. zm.); Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003, Nr 164, poz. 1587); 3

4 Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U.2014, poz. 849); Uchwała Nr XLVI/759/13 Rady Miasta Olsztyna z dnia 18 listopada 2013r. w sprawie stawek podatku od nieruchomości; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2014, poz. 518, z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U z 2011 Nr 165 poz 985). 4. ZADANIA I USTALENIA PLANU MIEJSCOWEGO Plan obejmuje obszar o powierzchni około 2,8 ha. Jest to teren zlokalizowany w części Śródmieścia miasta Olsztyna, położony przy ul. Żołnierskiej. Teren opracowania ograniczony od południa ulicami Żołnierską i Obiegową, a od północy terenem zielonym ciągnącymi się od ul. Bartosza Głowackiego do al. Marszałka Józefa Piłsudskiego. Przedmiotowy teren jest zainwestowany, działki wchodzące w skład opracowania stanowią w większości własność Gminy Olsztyn, na działkach znajdują się między innymi kompleks Zespołu Szkół Budowlanych oraz Obserwatorium Astronomiczne. W granicach planu znajduje się obiekt wpisany do rejestru zabytków nieruchomych województwa: Wieża ciśnień przy ul. Żołnierskiej 13 nr rejestru A-1747, z dnia 19 stycznia 1989r. W planie wyróżniono następujące kontury planistyczne: UO - usługi oświaty i wychowania, UK usługi kultury, E teren infrastruktury technicznej elektroenergetycznej, ZU - tereny zieleni urządzonej, KD tereny komunikacji. 5. USTALENIA OGÓLNE prognoza finansowa nie jest kosztorysem inwestorskim, prognoza zakłada horyzont czasowy na poziomie 5 lat od momentu uchwalenia planu, w prognozie nie uwzględnia się warunków zmiennych na rynku nieruchomości oraz wzrostu podatku od nieruchomości. 4

5 6. USTALENIA SZCZEGÓŁOWE I. Prognoza wartości nieruchomości Na potrzeby wykonania prognozy skutków uchwalenia planu konieczne jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości oraz ustalenie wartości w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkami niemieszkalnymi: usługowymi, przemysłowymi, warsztatowymi, magazynowymi. Nr Tabela nr 1. Nieruchomości zabudowane budynkami niemieszkalnymi usługowymi, przemysłowymi, warsztatowymi, magazynowymi. Adres Data sprzedaży Cena sprzedaży Lokalizacja Stan techniczny budynków Intens. zabudowy Wielkość działki Pow budynku [m 2 ] Cena/m 2 [zł] 1 ul. Lubelska zła średni duża ,23 2 ul. Sprzętowa zła średni duża ,48 ul średnia średni duża ,24 Magazynowa 4 ul. Sprzętowa zła zły mała ,57 5 ul. Poprzeczna ,90 średnia dobry mała ,89 Al zła średni średnia ,35 Piłsudskiego 7 ul. Masztowa zła średni średnia ,69 8 ul. Lubelska średnia zły duża ,00 9 ul. Cementowa zła zły duża ,40 ul zła średni średnia ,80 Kołobrzeska 11 ul. Metalowa ,50 średnia średni duża ,25 12 ul. Lubelska średnia dobry średnia ,00 Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku stwierdzono, że rynek badanych nieruchomości jest dość dobrze rozwinięty a popyt i podaż stabilne. W okresie od stycznia 2013r. do maja 2015r. zawarto znaczną ilość umów sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami niemieszkalnymi, z czego do analizy wybrano 12 z nich, ze względu na podobieństwo i wiarygodność transakcji. Przy doborze transakcji kierowano się głównie stanem technicznym budynków, powierzchnią użytkową budynków oraz intensywnością zabudowy. W wyniku analizy stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych budynkami niemieszkalnymi zawierają się w granicach od 1.302,40 zł/m ,99 zł/m 2 powierzchni użytkowej budynku. do 4.015,89 zł/m 2, średnio 5

6 Czynnikami wpływającymi na zmiany poziomu cen na przedmiotowym rynku są: lokalizacja (waga 40%), stan techniczny budynku (waga 30%) oraz intensywność zabudowy (waga 30%). Na potrzeby niniejszej wyceny przyjęto następującą skalę oceny cech rynkowych: Cecha Skala Opis dobra Nieruchomość położona w pobliżu centrum miasta, przy głównych ciągach komunikacyjnych Lokalizacja średnia Nieruchomość położona na obrzeżach miasta, przy głównych ciągach komunikacyjnych zła Nieruchomość położona na obrzeżach miasta z dala od głównych ciągów komunikacyjnych, słaba ekspozycja nieruchomości dobry budynek wybudowany w ostatnich latach lub z dobrze prowadzoną Stan techniczny budynku średni zły gospodarką remontową, wysoki standard wykończenia budynek ze średnio prowadzoną gospodarką remontową, średni standard wykończenia budynek ze źle prowadzoną gospodarką remontową, niski standard wykończenia Intensywność zabudowy - mierzona stosunkiem powierzchni zabudowy do powierzchni działki mała średnia duża do 0,10 od 0,11 do 0,19 powyżej 0,20 Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zestawienie cech rynkowych nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej: Cecha Nieruchomość Nieruchomość o Nieruchomość o wyceniana cenie minimalnej cenie maksymalnej Lokalizacja dobra zła średnia Stan techniczny budynku średni zły dobry Intensywność zabudowy duża duża mała Obliczenie wartości współczynników korygujących: = 0,536 = 1,654 Obliczenie wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości: 6

7 Cecha Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników dla nieruchomości wycenianej (U i ) Lokalizacja 40 0,2144 0,6616 1,1088* Stan techniczny budynku 30 0,1608 0,4962 0,3285 Intensywność zabudowy 30 0,1608 0,4962 0,1608 suma 1,5981 * zastosowano metodę ekstrapolacji Wartość rynkowa 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku niemieszkalnego wynosi: W R 1m 2 = C śr U i W R 1m 2 = 2.427,99 zł/m 2 x 1,5981 = 3.880,17 zł/m² Do obliczeń przyjęto kwotę zł/m 2 powierzchni użytkowej budynku. II. Potencjalne wydatki gminy: 7

8 1. Prognoza wydatków z tytułu wykupienia nieruchomości lub jej części, bądź odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. W konsekwencji uchwalenia planu nie przewiduje się poniesienia kosztów z tytułu wykupienia nieruchomości lub jej części bądź odszkodowania związanego z obniżeniem wartości nieruchomości. 2. Prognoza wydatków z tytułu realizacji budowy drogi publicznej klasy dojazdowej 7KD. W granicach planu, w celu prawidłowej obsługi przyległych terenów, niezbędne jest rozebranie istniejącej nawierzchni drogi dojazdowej z trylinki oraz budowa nowej drogi publicznej klasy dojazdowej 7KD - w formie jezdni, ciągu pieszego, miejsc parkingowych, zieleni urządzonej oraz oświetlenia ulicznego. W poniższej tabeli zaprezentowano szacunkowy koszt netto realizacji ww. inwestycji. Tabela nr 2. Szacunkowy koszt netto rozebrania istniejącej nawierzchni z trylinki oraz budowy drogi publicznej klasy dojazdowej 7KD Projektowane elementy infrastruktury komunikacyjnej Rozebranie nawierzchni drogi dojazdowej do Zespołu Szkół Budowlanych z trylinki Budowa drogi klasy dojazdowej 7KD przekrój jednojezdniowy o dwóch pasach ruchu, chodniki z pasem zieleni, miejsca parkingowe w formie zatok przyulicznych, oświetlenie uliczne Długość odcinka/ Powierzchnia Jednostka Cena jednostkowa netto [zł] Koszt realizacji netto [zł] * 858 m² 21, , m 2 320, ,00 SUMA ,00 * - koszty realizacji poszczególnych inwestycji przyjęto na podstawie kosztów ujętych w Biuletynie Cen Obiektów Budowlanych BCO Obiekty inżynieryjne Sekocenbud. Poziom cen I kwartał 2015r; 8

9 * - koszty rozbiórki nawierzchni przyjęto na podstawie kosztów ujętych w Katalogu Informacji Cenowych Budownictwa Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe, wydawnictwa ORGBUD Serwis. Poziom cen I kwartał 2015r. Koszty rozebrania nawierzchni drogi dojazdowej z trylinki oraz koszty realizacji drogi klasy dojazdowej 7KD należy pomnożyć przez współczynnik (w wysokości 5%), który uwzględnia nakłady finansowe na koszty dodatkowe, co daje łączny koszt netto w wysokości ,00 zł. 3. Prognoza wydatków z tytułu realizacji zapisanych w planie urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej. Na obszarze objętym planem zachowuje się, przy przystosowaniu do bieżących potrzeb, istniejącą w obszarze planu infrastrukturę techniczną. W związku z powyższym nie przewiduje się poniesienia wydatków z tytułu realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. 4. Prognoza wydatków z tytułu realizacji obiektu z pomieszczeniami warsztatowymi na potrzeby Zespołu Szkół Budowlanych na terenie 1UO Na terenie oznaczonym w planie jako 1UO (działka 113/8 obręb 109 m. Olsztyna) przewidziano budowę obiektu z pomieszczeniami warsztatowymi na potrzeby Zespołu Szkół Budowlanych o powierzchni użytkowej 312m². Projektowany obiekt to budynek parterowy podpiwniczony, z 13 pomieszczeniami: garażowymi, magazynowymi, gospodarczymi, warsztatowymi oraz socjalnymi. Tabela nr 3. Szacunkowy koszt netto budowy obiektu z pomieszczeniami warsztatowymi Projektowane elementy infrastruktury komunikacyjnej Powierzchnia użytkowa [m²] Jednostka Cena jednostkowa netto [zł] Koszt realizacji netto [zł] * Budynek parterowy podpiwniczony o pow. użytkowej 312m² z 13 pomieszczeniami: warsztatowymi, garażowymi, gospodarczymi, socjalnymi 312 m² 2.600, ,00 * - koszty realizacji poszczególnych inwestycji przyjęto na podstawie kosztów ujętych w Biuletynie Cen Obiektów Budowlanych BCO Obiekty kubaturowe Sekocenbud. Poziom cen I kwartał 2015r; II. Potencjalne dochody gminy: 1. Prognoza wpływów z tytułu sprzedaży nieruchomości 9

10 W związku z przeprowadzeniem procedury uchwalenia planu prognozuje się działania dotyczące zbycia nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr /7 o pow. 2671m 2 zabudowanej dwoma budynkami szkolno-warsztatowymi oraz budynkiem transportu i łączności o łącznej powierzchni 538m² znajdującej się na konturze oznaczonym jako 3E teren infrastruktury technicznej elektroenergetycznej. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wyznaczono wartość niniejszej nieruchomości i przedstawiono ją w tabeli nr 4. Tabela nr 4. Określenie wartości nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży. Numer działki Planowana funkcja Powierzchnia [m 2 ] Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Cena 1m 2 [zł] Wartość nieruchomości [zł] /7 3E , ,00 2. Prognoza wpływów z tytułu opłaty planistycznej - zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość to prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i taka też stawka została ustalona dla terenu opracowania. Opłata nie dotyczy terenów będących własnością Gminy Olsztyn. Ponieważ wszystkie działki za wyjątkiem działki nr 113/2, znajdujące się w obszarze opracowania planu stanowią własność Gminy Olsztyn, nie wystąpi procedura naliczania opłaty planistycznej. W przypadku działki nr 113/2 nie nastąpi wzrost wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, wobec powyższego również nie wystąpi procedura naliczania opłaty planistycznej. 10

11 3. Prognoza wpływów z tytułu opłaty adiacenckiej związanej z budową infrastruktury technicznej. Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków jednostek samorządu terytorialnego lub środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. W przypadku analizowanego obszaru budowa drogi 7KD nie wygeneruje wzrostu wartości nieruchomości położonych na obszarze oznaczonym jako 3E po ich sprzedaży (pozostałe działki stanowią własność Gminy Olsztyn), ponieważ działki mają zapewniony dojazd drogą dojazdową z trylinki. Ponadto budowa drogi 7KD będzie polegała na jej ulepszeniu, podwyższeniu parametrów istniejącej drogi oraz rozbudowy jej o parkingi, chodniki, oświetlenie, co wyklucza możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej. 4. Prognoza wpływów z tytułu podatku od nieruchomości. Zmiany związane ze wzrostem podatku od nieruchomości wynikają ze zmiany sposobu użytkowania obszarów w następstwie uchwalenia planu. W odniesieniu do niniejszego opracowania przewiduje się zmiany sposobu użytkowania na obszarze konturu: 3E teren infrastruktury technicznej elektroenergetycznej. Wstępna analiza pozwala na stwierdzenie, iż w roku 2015 działki nr /2 oraz /7 zostaną sprzedane. Po dwóch latach od sprzedaży działka /7 zostanie zainwestowana i powstanie na niej obiekt stacji elektroenergetycznej kV GPZ Olsztyn Centrum wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz stacja transformatorowa 15/0,4 kv. Tabela nr 5. Wzrost podatku od gruntów i budynków. 11

12 Symbol terenu w MPZP Powierzchnia [m 2 ] 3E teren infrastruktury technicznej elektroenergetycznej - działka /2 3E teren infrastruktury technicznej elektroenergetycznej - działka /7 Stawka podatku [zł/m²] Roczne wpływy z podatku od nieruchomości [zł] 76 0,77 58, , ,67 Razem 2.115,19 Symbol terenu w MPZP 3E teren infrastruktury technicznej elektroenergetycznej - działka /7 Powierzchnia użytkowa budynków Stawka podatku [zł/m²] Roczne wpływy z podatku od nieruchomości , ,00 SUMA ,19 W związku z powyższym przewiduje się powiększenie dochodów gminy z tytułu podatków przedstawionych w tabeli nr 5. Powyższe obliczenia stanowią prognozę wzrostu dochodów z tytułu podatków od nieruchomości za 1 rok. Zgodnie z założeniami należy uzyskaną wartość przemnożyć: - w stosunku do gruntów przez 4 lata (liczba lat, dla których generowany będzie wzrost dochodów z tytułu podatków od nieruchomości gruntowych i pozostałych do końca okresu obejmującego prognozę skutków). Tym samym dochód wyniesie 8.460,76 zł; - w stosunku do budynków położonych na terenie 3E, przez 3 lata (liczba lat, dla których generowany będzie wzrost dochodów z tytułu podatków i pozostałych do końca okresu obejmującego prognozę skutków). Tym samym dochód wyniesie ,00 zł. Łącznie dochód z tytułu podatku od nieruchomości po uchwaleniu planu wyniesie ,76 zł. III. Podsumowanie prognozy wydatków i dochodów gminy 12

13 Tabela nr 6. Podsumowanie wydatków i dochodów gminy z tytułu uchwalenia MPZP WYDATKI Prognoza wydatków z tytułu wykupienia nieruchomości lub jej części, bądź odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Prognoza wydatków z tytułu realizacji dróg publicznych, ścieżki rowerowej, ciągu pieszego oraz urządzania terenów zielonych Prognoza wydatków z tytułu realizacji zapisanych w planie urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej. Prognoza wydatków z tytułu realizacji obiektu z pomieszczeniami warsztatowymi na potrzeby Zespołu Szkół Budowlanych na terenie 1UO SUMA WYDATKÓW DOCHODY Prognoza wpływów z tytułu sprzedaży nieruchomości Prognoza wpływów z tytułu opłaty planistycznej Prognoza wpływów z tytułu opłaty adiacenckiej związanej z budową infrastruktury technicznej Prognoza wpływów z tytułu podatku od nieruchomości. SUMA DOCHODÓW 0, ,00 0, , ,00 zł ,00 0,00 0, , ,00 zł Uwagi: - przychody gminy skalkulowano w okresie pięciu lat tj. w latach ; - wydatki gminy będą ponoszone na zasadach i w terminach wynikających ze stosownych uchwał Rady Miasta w szczególności dotyczących: Wieloletniej Prognozie Finansowej Miasta Olsztyna na lata , Wieloletnim Planie Modernizacji i Rozwoju Urządzeń Wodociągowych i Kanalizacyjnych Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w Olsztynie, uchwale Rady Miasta Olsztyna w sprawie zasad organizowania, realizowania i finansowania lokalnych inicjatyw inwestycyjnych na terenie miasta Olsztyna, bieżących Uchwałach Rady Miasta Olsztyna w sprawie budżetu Miasta Olsztyna. 13

14 7. Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. W niniejszej analizie prognozuje się korzystny dla gminy Olsztyn bilans finansowy. Wydatki gminy Olsztyn związane są z realizacją drogi publicznej oraz obiektu z pomieszczeniami warsztatowymi na potrzeby Zespołu Szkół Budowlanych, które zostaną pokryte przez wpływy, które będzie można uzyskać w związku ze sprzedażą gruntów stanowiących własność gminy, co w następstwie doprowadzi do wzrostu podatków od nieruchomości. 14