Opinia o wartości nieruchomości gruntowej

Transkrypt

1 WYCENY NIERUCHOMOŚCI EKSPERTYlY I PROJEKTY BUDOWLANE mgr inż. Jolanta Smolińska Warszawa, ul. Głogowska 29 tel OPERAT SZACUNKOWY Opinia o wartości nieruchomości gruntowej Dz. ew. nr 63/10 zabudowana budynkiem mieszkalnym położona w obrębie Borki gm. Radzymin pow. Wołomin woj. mazowieckie zamawiający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wołominie Sebastian Szymczuk Kancelaria Komornicza w Wołominie Wołomin ul. Gdyńska 61A sygn. Km 31425/13 autor operatu : mgr inż. Jolanta Smolińska rzeczoznawca majątkowy uprawnienia państwowe nr 390 przy z zakres: Warszawa 30 czerwca 2014 r. r11_ NIP regon konto: PKO BP S.A. IIOddział W-wa Polisa OC PZU 07RM/094/14 - rzeczoznawców majątkowych; członek izby budowlanej nr ew. MAZ/B0/3596/02

2 . ~

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rodzaj nieruchomości adres Opis nieruchomości Cel wyceny Właściciel nieruchomości Nieruchomość gruntowa Borki gm. Radzymin pow. Wołomin Dz. ew. nr pow. 808 m. zabudowana budynkiem mieszkalnym drewnianym p.z. 66 m2. p.u. ok. 80 m2. Parterowy z poddaszem mieszkalnym, podpiwniczony. Garaż wolnostojący murowany z cegły silikatowej Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej do ustalenia ceny wywoławczej przez komornika w sprawie egzekucji należności pieniężnej. osoba fizyczna Data określenia wartości 30 czerwca 2014 r. Data określenia stanu nieruchomości 24 czerwca 2014 r. Data sporządzenia ooeratu 30 czerwca 2014 r. Oszacowana wartość nieruchomości w oparciu o wynik z PLN podejścia porównawczego Autor operatu szacunkowego Mgr inż. Jolanta Smolińska -; 2

4 SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERA TU SZACUNKOWEG PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WY CENY PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH Podstawy formalne Podstawy prawne Źródła danych, 5 4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY WI~A l'ja l'jl:e:lłljc:lł()l\1()~c:i ,, 6. OKRESLENIE STANU NIERUCHOMOSCI Stan prawny nieruchomości Stan techniczno- użytkowy i stan zagospodarowania Przeznaczenie w planie miejscowym z.p 7 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY SPOSOBWYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI O. Ustalenie końcowego wyniku wyceny KLAUZULE I OGRANICZENIA Załączniki : 1. Mapa z lokalizacją nieruchomości 2. Mapa ewidencyjna z usytuowaniem nieruchomości 3. Ortofotomapa 4. Ortofotomapa z nr ewidencyjnymi 5. Rysunek m.p.z.p. 6. Zdjęcia nieruchomości 3

5 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w obrębie Borki gmina Radzymin pow. wołomiński, woj. mazowieckie. W zakres wyceny wchodzi oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. 2. CEL WYCENY Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia ceny wywoławczej przez komornika w sprawie egzekucji należności pieniężnej. 3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH 3.1 Podstawy formalne Zlecenie: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wołominie Sebastian Szymczuk Kancelaria Komornicza w Wołominie Wołomin ul. Gdyńska 61A Akta sprawy komornika Wizja na nieruchomości w dniu 26 czerwca 2014 r. 3.2 Podstawy prawne Ustawa z dnia 21sierpnia1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity Dziennik Ustaw z 23 kwietnia 2014 poz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21września2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dz.U. Nr 207 poz z dn r.; zm. Dz. U. Nr 196 z 2005r.poz i dalsze Ustawa z dn. 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji Dz. U. z 1997 r. nr 133 poz. 882 z późniejszymi zmianami Rozporządzenie w sprawie czynności komorników z dnia 9 marca 1968 Dz.U. z 1968r. Nr 10, poz. 5 ze zmianami Ustawa z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece tekst jednolity Dz. U. z 2002r Nr 124 oz z późn. zmianami Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z dn. 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów Dz. U. Nr 102 poz Ustawa z dn. 24 czerwca l 994r. o własności lokali Tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 80 poz Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego, opublikowany w Dz. U. z 1964 r. Nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami 4

6 3.3 Źródła danych Elektroniczny rejestr cen udostępnionych w Starostwie Powiatowym w Wołominie r Ceny ofertowe w agencjach pośrednictwa w celu badania rynku. 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data oględzin nieruchomości 30 czerwca2014 r. 30 czerwca 2014 r. 24 czerwca 2014 r. 24 czerwca 2014 r. 5. WIZJA na nieruchomości Wizja na nieruchomości odbyła się w dniu 24 czerwca 2014 r. Nieruchomość nie udostępniona do oględzin, p. Teresa Dall powiadomiona o terminie oględzin nie stawiła się na wizji. 6. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1 Stan prawny nieruchomości Nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą nr WA IW/ /9 Wg wpisów na dzień 29 czerwca 2014 r. sprawdzonych w systemie elektronicznym: Dział I - oznaczenie nieruchomości Borki gmina Radzymin Dz. ew. nr 63/10 sposób korzystania : nieruchomość niezabudowana Obszar 0,0808 ha Dział I-Sp spis praw związanych z własnością Brak wpisu Dział II - właściciel: Teresa Dall Dział III - prawa roszczenia i ograniczenia Egzekucja UJAWNIA SIĘ WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 31425/13, PROWADZONEJ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO - POSTANOWIENIA Z DNIA 4 MAJA 2009 ROKU WYDANEGO PRZEZ SĄD REJONOWY DLA WARSZAWY PRAGI-POŁUDNIE W WARSZAWIE W SPRAWIE SYGN. AKT INS ORAZ POSTANOWIENIA Z DNIA 18 STYCZNIA 2013 ROKU WYDANEGO PRZEZ SĄD REJONOWY DLA WARSZAWY PRAGI-POŁUDNIE W WARSZAWIE W SPRAWIE SYGN. AKT I NS 311/06. Dział IV - hipoteka Wpisów brak 5

7 6.2 Stan techniczno-użytkowy i stan zagospodarowania. Lokalizacja Nieruchomość położona w miejscowości Borki gm. Radzymin. Dojazd z Warszawy przez Białobrzegi drogą o nawierzchni asfaltowej a następnie ok. 200m drogą gruntową bez nawierzchni. Odległość od Warszawy ok. 40 km. Borki położone są na lewym brzegu rzeki Rządzy, dopływu Narwi. Z działki do rzeki jest ok. 500 m, na południe od działki w odległości ok. 200 m. rozciągają się lasy sosnowe. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa i rekreacyjna, na początku drogi przy zjeździe z asfaltu znajduje się duży sklep spożywczy z częścią gastronomiczną - bar i zajazd. Na następnej działce znajduje się budynek mieszkalny z dużym budynkiem gospodarczym. Część domów rekreacyjnych została zaadaptowana na cele mieszkalne całoroczne. Po drugiej stronie drogi znajduje się las podzielony na działki ewidencyjne. Nieruchomość o charakterze rekreacyjnym. Zagospodarowanie działki. Działka ogrodzona ze wszystkich stron siatką na słupkach stalowych. Brama i furtka stalowe. Na terenie znajduje się kilka dużych świerków, sosny, brzozy, orzech włoski przy garażu i mniejsze krzewy ozdobne, Zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i garażem murowanym. Opis budynku mieszkalnego Budynek drewniany parterowy z poddaszem mieszkalnym, podpiwniczony. Postawiony na murowanej piwnicy, poziom parteru ok. Im nad terenem. Dach dwuspadowy kryty blachą falistą stan dobry. Komin murowany, uszkodzona czapa z cegły. Od strony północno-zachodniej ( od strony drogi) znajduje się duży taras otoczony drewnianą barierą. Na szczytach budynku na poddaszu balkony. Powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego 6m. x 8m. = 48 m2. Powierzchnia użytkowa ok. 70 m2 Wejście do budynku z terenu po kilku stopniach betonowych. Instalacje: - instalacja wodna z własnej studni na działce, hydrofor. - instalacja kanalizacyjna do własnego szamba z kręgów. - instalacja elektryczna Ogólny stan techniczny budynku dobry. Opis garażu murowanego Garaż o powierzchni zabudowy ok. 5m x 8m = 40 m2. Konstrukcja murowana z cegły silikatowej, nie otynkowany. Dach płaski jednospadowy kryty papą. Drzwi garażowe drewniane dwuskrzydłowe, klepkowe, stan dobry.. Stan techniczny garażu dobry. 6.

8 6.3 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Na terenie wsi Borki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr 334/XXXI/2013 Rady Miejskiej w Radzyminie z 16 października 2013r. Nieruchomość znajduje się w obszarze MN/UTL06 - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i letniskowej. 17. l. Wyznacza się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy letniskowej oznaczone na rysunku planu symbolami MN/UTL Ol, MN/UTL 02, MN/UTL 03, MN/UTL 04, MN/UTL 05, MN/UTL 06, MN/UTL 07, MN/UTL 08, MN/UTL 09, MN/UTL 10, MN/UTL 11, MN/UTL 12, MN/UTL 13, MN/UTL 14, MN/UTL 15, MN/UTL 16, MN/UTL 17 z podstawowym przeznaczeniem pod lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy letniskowej. 2. Dla terenów określonych w 17. ust. 1. ustala się: 1) lokalizację zabudowy letniskowej w formie budynków wolnostojących; 2) lokalizację zabudowy mieszkaniowej w formie budynków wolnostojących, bliżniaczych; 3) możliwość zachowania istniejącej zabudowy zagrodowej, z dopuszczeniem remontu, przebudowy, rozbudowy, nadbudowy; 4) możliwość zachowania istniejącej zabudowy (dotyczy również zabudowy zagrodowej), nie spełniającej parametrów i funkcji ustalonych dla nowej zabudowy, z dopuszczeniem przebudowy, remontu, nadbudowy, rozbudowy; 5) możliwość lokalizacji wolnostojących obiektów garażowych, gospodarczych lub garażowo-gospodarczych; 6) możliwość lokalizacji obiektów małej architektury; 7) możliwość realizacji dróg wewnętrznych, miejsc postojowych; 8) możliwość realizacji ciągów pieszych i ścieżek rowerowych; 9) możliwość lokalizacji sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej. 3. Dla terenów określonych w 17. ust. 1. ustala się parametry i wskażniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu: 1) nieprzekraczalna linia zabudowy: a) od linii rozgraniczającej terenów dróg publicznych omaczonych na rysunku planu symbolami KDL - 6 m, b) od linii rozgraniczającej terenów dróg publicznych omaczonych na rysunku planu symbolami KDD - 5 m, c) od linii rozgraniczającej terenów dróg wewnętrznych omaczonych na rysunku planu symbolami KDW - 4 m; 2) intensywność zabudowy: maksimum 0,4; 3) powierzchnia biologicmie czynna: minimum 80%; 4) wysokość zabudowy - maksimum 1Om; 5) dachy dwu i wielospadowe, dopuszcza się dachy jednospadowe dla obiektów określonych w 15. ust. 3 punkt 10); 6) kąt nachylenia głównej połaci dachowej: od 15 do 45 ; Id: DE-F7B3-4ADC-BB52-55F D. Podpisany Strona 15 7) pokrycie dachu dachówką lub materiałami dachówkopodobnymi w kolorze o odcieniach: grafitowym (antracyt), ceglastym, brązowym; 8) wysokość wolnostojących obiektów garażowych, gospodarczych lub garażowogospodarczych: maksimum I kondygnacja; 9) możliwość lokalizowania obiektów garażowych, gospodarczych lub garażowogospodarczych w granicy działki. 4. Dla terenów określonych w 17. ust. 1 dla nowo projektowanych działek ustala się zasady scalania i podziału oraz podziału nieruchomości: 1) wielkość działki: minimum 900 m2 dla zabudowy letniskowej, minimum 1000,0 m2 dla zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej, minimum 800,0 m2 dla zabudowy mieszkaniowej bliźniaczej; 2) szerokość frontu działki: minimum 12 m (nie dotyczy podziałów); 3) kąt położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego (nie dotyczy podziałów). 7

9 5. Dla terenów określonych w 17. ust. l. zakazuje się lokalizacji garaży samochodów ciężarowych. 6. Pozostałe zasady jak w 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1l, 12, 13. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i rekreacyjna. Wyceniany budynek jest użytkowany jako rekreacyjny, co jest zgodne z m.p.z.p. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY Do celu wyceny zbadano ceny transakcyjne w gminie Radzymin i sąsiedniej Dąbrówce, gdzie jest najwięcej zabudowy rekreacyjnej. Na podstawie informacji z rejestru cen i aktów notarialnych udostępnionych w Starostwie Powiatowym w Wołominie zanotowano transakcje sprzedaży domów mieszkalnych okresie W okresie ostatniego roku sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje na spadek cen nieruchomości i zmniejszony obrót. W badanym okresie zanotowano zaledwie kilka transakcji sprzedaży domów mieszkalnych w tym rejonie. Borki mają charakter miejscowości rekreacyjnej z racji położenia nad rozlewiskami rzeki Rządzy i Narwi, w otoczeniu lasów sosnowych.. Największy wpływ na cenę nieruchomości zabudowanych ma lokalizacja i stan techniczny budynku (lokalu). Działka nr ew. 63/10 zabudowana budynkiem mieszkalnym rekreacyjnym, ma bardzo dobry kształt prostokątny. Do porównań przyjęto podobne małe domy letniskowe. Nieruchomości zabudowane starymi budynkami mieszkalnymi pojawiają się w sprzedaży bardzo rzadko, ponadto różnią się znacznie zabudową i powierzchnią działki. Minimalna powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę rekreacyjną i dopuszczone budynki mieszkalne jednorodzinne wynosi 1OOO m2. co wynika z zapisów planu zagospodarowania. Przeważają transakcje sprzedaży nowych budynków mieszkalnych murowanych o powierzchniach powyżej 150 m2 Przeciętne ceny sprzedaży takich nieruchomości zawierały się w przedziale 350 OOO zł- 450 OOO zł. Budynki typowo rekreacljne są bardzo zróżnicowane, przeważają parterowe drewniane o powierzchniach m. i cenach OOO zł. w zależności od wielkości działki i lokalizacji. Z uwagi na dobry stan techniczny obiektów na działce, do porównań przyjęto nieruchomości zabudowane podobnymi budynkami letniskowymi. 8. SPOSÓB WYCENY 8.1 Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości gruntowej Wycenę dla komornika przeprowadzono zgodnie z zapisem art. 948 kpc. Art Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu 8

10 rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. oraz rozporządzenia w sprawie czynności komorników : 132. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art , a ponadto przez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej W razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. O stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organ prowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia" Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania" Biegły powinien wskazać i uzasadnić podstawę przyjętej sumy oszacowania". Zgodnie z 32 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21września2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość lokalu jako przedmiotu odrębnej własności określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi ( zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami) jej przewidywana, możliwa do osiągnięcia na rynku wartość, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W wycenie określono wartość nieruchomości w następującej procedurze : obliczono wartość rynkową nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych z obrotu wtórnego podobnych nieruchomości. 9

11 8.2 Metoda wyceny nieruchomości gruntowej Zgodnie z uwarunkowaniami wyceny określono wartość rynkową prawa własności do nieruchomości. Nieruchomość jako odrębną własność wyceniono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Do porównań - zgodnie ze standardami - przyjęto nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej pod względem : cech fizycznych, stanu prawnego, przeznaczenia w planie miejscowym. Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie porównań parami kolejno do znanych obiektów i znanych ich wartości wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej dochodzi się w drodze ustalenia wagi cech różniących porównywane nieruchomości i skorygowanie ceny o wartości kwotowe tych wag. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej wykorzystano transakcje zawarte w okresie ostatnich dwóch lat na rynku obejmującym obszar gminy Radzymin i Dąbrówka. W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje o niepełnych informacjach dotyczących obiektów transakcji. Na podstawie informacji uzyskanych z aktów notarialnych przeprowadzono niżej opisaną analizę: wygenerowano elementy rynku lokalnego; określono główne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości ( położenie, dojazd, dostępność, uzbrojenie, zagospodarowanie, elementy sąsiedztwa, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. określono szacowany obiekt ( opis wraz z charakterystyką) wybrano kilka nieruchomości uznanych za porównywalne zestawiono nieruchomości parami wybrano główne cechy porównawcze ( z odrzuceniem cech, które są analogiczne) określono różnice w poszczególnych parach ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości 10

12 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Działka ew. nr 445 o pow. 0,0933 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym Tabela nieruchomości porównawczych gmina Dąbrówka lp lokalizacja opis nieruchomości data cena sprzedaży [zł.] 1. Arciechów Pow. dz. 748 m'. dz Budynek drewniany letniskowy 1,5 kondygnacyjny ooo pow. zab 43 m2 p.u. 73 m2 Jest dostęp do drogi publicznej 2. Łosie Pow. dz m". dz. 258/9 Budynek murowany letniskowy 1,5 kondygnacyjny ooo pow. zab 69 m2 Garaż pow. zab. 26 m2 3. Stare Załubice Pow. dz. 969 rrr'. dz. 307/2 Budynek drewniany letniskowy 1 kondygnacyjny podpiwniczony ooo pow. zab. 55 m2 p.u. 60 m2 4. Czarnów Pow. dz. 801 m2 dz Budynek drewniany letniskowy ooo L_ Na podstawie transakcji i analizy rynku małych domów letniskowych o podobnej powierzchni i standardzie, ustalono ceny minimalną i maksymalną nieruchomości gruntowych zabudowanych na lokalnym rynku: cena maksymalna: cena minimalna: przedział cenowy: AC = CMAX = CMIN = CMAX-CMIN 160 OOOzł. 130 OOOzł. = 30 OOOzł. Ustalenie cech rynkowych nieruchomości oraz ich wpływu (wagi) na ceny Na wartość rynkową nieruchomości gruntowej ma wpływ wiele czynników, które można określić na podstawie analizy rynku lokalnego. Rzeczoznawca po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku ustalił następujące cechy rynkowe dla potrzeb obliczenia wartości nieruchomości gruntowej: Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis I Przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji Bardzo dobra miejskiej, obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświatowych. Blisko centrum miejscowości I Lokalizacja Dobra W niewielkiej odległości od głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, dobry dojazd do nieruchomości Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków Średnia komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich; peryferie miasta lub wieś - 11

13 2 Sąsiedztwo i otoczenie Dobre Zadowalające Dostateczne bardzo dobry Zadbana okolica, poczucie bezpieczeństwa, w sąsiedztwie podobna zabudowa mieszkaniowa Sąsiedztwo zadowalające, nieliczne budynki mieszkalne i tereny niezagospodarowane Tereny niezabudowane i nie zagospodarowane budynek wolnostojący o ciekawej architekturze z garażem 3 Standard zabudowy średni budynek wolnostojący o przeciętnej architekturze niski budynek typowy, prosta architektura, bez garażu. mała powierzchnia gruntu poniżej 800 m2 4 wielkość działki średnia powierzchnia m2 5 Budynek- stan techniczny duża powierzchnia powyżej 900 m2; Bardzo dobry budynki w stanie bardzo dobrym, nowy całkowicie wykończony Średni zły budynek utrzymany jest dobrze, celowe są remonty bieżące polegające na drobnych naprawach, częściowo do wykończenia budynek do generalnego remontu lub wykończenia stanu surowego budynku W poniższej tabeli podano cechy rynkowe, ich wpływ na ceny (wagi) oraz zakres kwotowy. Ustalenie cech rynkowych, ich wag i zakresu kwotowego L.p. Cecha rynkowa Waga Zakres cechy[%] kwotowy [zł] 1. Lokalizacja 20% Sąsiedztwo i otoczenie 20% standard zabudowy 20% wielkość działki 15% stan techniczny budynku 25% 7500 Razem 100%

14 Charakterystykę nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań w aspekcie wytypowanych wyżej cech rynkowych podano w tabeli L.p. Cecha rynkowa Ocena Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt wyceniany l Lokalizacja bardzo Bardzo dobra dobra dobra średnia dobra 2. Sąsiedztwo dobre dobre dobre zadowalające zadowalające 3. standard średni średni Bardzo średni średni zabudowy dobry 4. wielkość działki Srednia mała duż.a duża średnia 5. stan techniczny średni Bardzo dobry średni średni średni budynku Oszacowanie wartości nieruchomości W poniższej tabeli przeprowadzono analizę porównawczą nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do porównań. L.p. Cecha rynkowa Waga Zakres Poprawki [zł] cechy[%] kwotowy [zł] Obiekt Obiekt Obiekt Obiekt Lokalizacja 20% 3000 o Sąsiedztwo 20% 3000 o o nieruchomości 3. standard 20% 3000 o o o zabudowy 4. Wielkość 15% o działki 5. stan techniczny 25% o o o budynków suma 100% Cena nieruchomości porównawczej [zł] Skorygowana cena nieruchomości ooo [zł] 13

15 W wyniku przeprowadzonej analizy porównawczej, wartość rynkową nieruchomości gruntowej oszacowano jako średnią arytmetyczną z cen skorygowanych: W = 585 OOO: 4 = zł. Przyjęto wartość: zł. słownie : sto czterdzieści sześć tys. dwieście pięćdziesiąt zł. 10. USTALENIE KOŃCOWEGO WYNIKU WYCENY Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wg poziomu cen z daty wyceny wynosi : zł. Wartość ta odzwierciedla możliwą do uzyskania cenę, za jaką przedmiotowa nieruchomość może być sprzedana w obecnym stanie technicznym. Wartość ta jest oparta na aktualnych cenach rynkowych oraz aktualnych tendencjach rynku na budynki mieszkalne na terenie gmin Radzymin i Dąbrówka. Wartość ta uwzględnia dobry stan techniczny i dobrą lokalizację. Teren bardzo dobrze zagospodarowany, własne uzbrojenie i ogrodzenie. 11. Klauzule - Warunki i ograniczenia : Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa : Operat podlega ochronie pr9w autorskich, nie wolno go publikować, powielać w części w całości bez zgody autora : Operat może być wykorzystany tylko w celu określonym w poz. 2 : Operat zachowuje aktualność przez 12 miesięcy, lub do czasu wystąpienia istotnych zmian cen na rynku lub zmian na nieruchomości (technicznych lub prawnych). Warszawa 30 czerwca 2014 r. 14

16 "Ci) c N u ro '+=!... O) o t:: ro (]) ~ c ~ - (]) E c -~ N (]) "'O o(]) o--0 s ~ (]) ~.... o ro ~ o a... (9 c:r.... ro c (]) E ::::l ~ o O) o.... ~ v I,R'lrj \-~-~-- \,,,,\\ -c. ~ \ \\' \ \ o i %" " )!''" '.,-\'~\ ) N,\ ' ~"' '- \ \ V~\ \,'> \,/ \. " ',.,,,." \\ '\~\ '\,\ \,,,. :~._ "\\.»<\ \,,.~,~ '\ ~ \ o A"t -~ ~/,,-,.?\:...\ / ::-.,"... ~...<:Il.:,, '\.:-.. ',,.,,." -, /~\ \,,.-< '... >. ~.... o ro ~ o a... ro c a. ro :::!: o Q) C,2 /

17 ~ Starostwo Powiatowe w Wołominie Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.>./,,,/,,.,,,/ / / 63/9,/.«/ \\\.> \ \ _,,/./ 63/37 63/36 ///.// \ / '\,,,..,., ' / \ J \,,,,./,..., // -: / /'\ / \. \ -: \,,.... \ /,,,.. "'" \ \\ \ 64/14 \\ \ \\ 63/10 _,,,...,.,,. // /" /"... _,,,,,,,,../ /A~/ \._ '\ \\\ 64/15 / /' /",.,,, _,,..,..,., 64/16 \\ \\ \ \ 86/25,..-"',,.i&... / 64/17 '<, '',,, '"-, "-,<. 86/31 <, ', ''",., -:, ', ' Wydrukowano z systemu igeomap na podstawie danych PODGIK Wołomin Gmina Radzvmin :08

18 o. 1 Starostwo Powiatowe w Wołominie Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Wydrukowano z systemu igeomap na podstawie danych PODGIK Wołomin Gmina Radzvmin :28

19 u..jl. "" Starostwo Powiatowe w Wołominie Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Wydrukowano z systemu igeomap na podstawie danych PODGIK Wołomin Gmina Radzvmin :24

20

21 ,..