OPERAT SZACUNKOWY. Powierzchnia działki: 519 m 2. Wartość rynkowa nieruchomości: AUTOR OPERATU: Szymon Mojzesowicz, upr. 4260

Transkrypt

1 ul. Reymonta 12A, Warszawa, T: (22) , F: (22) , E: NIP: , Regon: OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 46, położonej przy ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, Warszawa, dzielnica Śródmieście Powierzchnia działki: 519 m 2 Wartość rynkowa nieruchomości: zł Jednostkowa wartość (w odniesieniu do 1 m 2 powierzchni nieruchomości): zł/m 2 AUTOR OPERATU: Szymon Mojzesowicz, upr Warszawa, 30 kwietnia 2013 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres nieruchomości Warszawa, ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego, działka ewidencyjna nr 46, ob Określenie nieruchomości: Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Miasta Stołecznego Warszawy Lokalizacja: Warszawa, ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, dzielnica Śródmieście. Zakres i uwarunkowania wyceny: Zakres opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny. Obiekty budowlane wzniesione na gruncie nie podlegają wycenie. Opis nieruchomości: Działka ewidencyjna nr 46 zajmuje obszar 519 m 2 i położona jest w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, obrębie ewidencyjnym przy ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4. Działka charakteryzuje się kształtem regularnym, który umożliwia racjonalne zagospodarowanie. Na dzień wyceny nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Dla działki ewid. nr 46 prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /2 przez X Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie. Cel wyceny: Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności, dla potrzeb oddania w użytkowanie wieczyste gruntu w związku ze sprzedażą lokalu znajdującego się w budynku położonym na przedmiotowym gruncie oraz dla potrzeb dokonania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Metoda wyceny: Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Data określenia wartości rynkowej: r. Oszacowane wartości: Wartość rynkowa prawa własności gruntu (działki ewid. nr 46): zł Jednostkowa wartość (w odniesieniu do 1 m 2 powierzchni nieruchomości): zł/m 2 Strony umowy: Zamawiający: Miasto Stołeczne Warszawa Dzielnica Śródmieście, ul. Nowogrodzka 43 w Warszawie Wykonawca: LEGE ARTIS B.D.M Warszawa, ul. Reymonta 12A Opracowanie: Data sporządzenia operatu r. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY Ogólne informacje Wartość rynkowa Określenie wartości rynkowej OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Warszawa, ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, dz. ew. nr Przedmiot wyceny Działka ewidencyjna nr 46 zajmuje obszar 519 m 2 i położona jest w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, obrębie ewidencyjnym przy ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4. Działka charakteryzuje się regularnym kształtem, który umożliwia racjonalne zagospodarowanie. Na dzień wyceny nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Dla działki ewid. nr 46 prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /2 przez X Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny. Obiekty budowlane wzniesione na gruncie nie podlegają wycenie. 2. CEL WYCENY Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności, dla potrzeb oddania w użytkowanie wieczyste gruntu w związku ze sprzedażą lokalu znajdującego się w budynku położonym na przedmiotowym gruncie oraz dla potrzeb dokonania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1.Podstawa formalna Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Miasta Stołecznego Warszawa Dzielnica Śródmieście, ul. Nowogrodzka 43 w Warszawie. Umowa nr ŚRÓ/WSL/B/II/4/1/35/2013/544/579 z dnia 14 marca 2013 r., zamówienie z dnia r., nr UD-IX-WSL.LM AJA Podstawy prawne - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U nr 102 poz. 651 z 19 maja 2010 r., z późń. zmianami); Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 4

5 - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz z 2004 r., z późń. zmianami); - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. z późn. zmianami) Podstawy merytoryczne wyceny - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; - Mieczysław Prystupa Wycena mienia, Centrum Informacji Menedżera, Warszawa 2000 r.; - Wartość rynkowa nieruchomości, Ewa Kucharska - Stasiak, Wyd. TWIGGER, Warszawa 2000 r.; - Wycena nieruchomości zasady i procedury, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM, Warszawa 2005 r.; - Określanie wartości rynkowej nieruchomości, pod red. Sabiny Źróbek, Wyd. UW-M, Olsztyn 2002 r Źródła danych o nieruchomości - Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 19 kwietnia 2013 r.; - Księga Wieczysta nr WA4M/ /2 prowadzona przez X Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie; - Informacja z rejestru gruntów; - Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy - Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży nieruchomości uzyskane w Biurze Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miast St. Warszawy; - Baza ofert lokalnych agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podobnych na rynku lokalnym. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości r. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 5

6 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości określono w oparciu o dokumentację przedstawioną przez Zamawiającego. Dla działki ewid. nr 46 prowadzona jest księga wieczysta nr WA4M/ /2 przez X Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie. Na podstawie badania zapisów w w/w księdze wieczystej (stan z dnia 19 kwietnia 2013 r.), stwierdzono co następuje: Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w województwie mazowieckim, gminie: m. st. Warszawa, miejscowości: Warszawa, dzielnicy Śródmieście, przy placu Dąbrowskiego 2/4, w obrębie ewidencyjnym nr i stanowi działkę ewidencyjną nr 46 o obszarze 519 m 2 oraz identyfikatorze działki (146510_ ). Na działce znajduje się budynek mieszkalny (identyfikator budynku: _ _BUD), 7 kondygnacyjny z liczbą 29 samodzielnych lokali. Właścicielem nieruchomości jest Miasto Stołeczne Warszawa (udział 1/1). W dziale II widnieją także 3 informacje dotyczące właścicieli wyodrębnionych lokali. W dziale III widnieją dwa inne wpisy. Działy I-Sp i IV księgi wieczystej pozostają bez wpisów. Protokół z badania zapisów w księdze wieczystej znajduje się w załączniku do operatu szacunkowego. Na podstawie informacji z rejestru gruntów stwierdzono, iż wyceniana nieruchomość stanowi działkę ewid. nr 46 zlokalizowaną w województwie mazowieckim, powiecie m.st. Warszawa, miejscowości Warszawa, obrębie Działka ewidencyjna nr 46 zajmuje obszar 0,0519 ha i stanowi tereny mieszkaniowe Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny LOKALIZACJA I OTOCZENIE Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, obrębie ewidencyjnym , przy ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4 w odległości ok. 150 m od ul. Marszałkowskiej, ok. 140 m od ul. Świętokrzyskiej i ok. 220 m od ul. Królewskiej. Przy ulicy Marszałkowskiej kursują tramwaje. Najbliższą Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 6

7 stację metra stanowi Metro Świętokrzyska oddalona o ok. 200 m. W odległości ok. 480 m znajduje się Pałac Kultury i Nauki. Najbliższe tereny zieleni stanowi Ogród Saski, położony w kierunku północnym oddalony o ok. 245 m od przedmiotowej działki. Takie usytuowanie nieruchomości stwarza dogodne warunki komunikacyjne, jak również bardzo dobrą dostępność do punktów usługowohandlowych, komunikacji publicznej oraz obiektów użyteczności publicznej. Teren wokół budynku jest zagospodarowany, działka graniczy z ciągiem pieszojezdnym ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego, a także z Placem J.H.Dąbrowskiego oraz z nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi z którymi stanowi zwarta zabudowę. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o podobnym stanie technicznym oraz architekturze. Hałas uliczny słyszalny, średnio uciążliwy. Lokalizację ogólną na tle dzielnicy oraz nieruchomości przyjętych do porównania określono jako korzystną, oraz lokalizację szczegółową nieruchomości na tle analizowanego obszaru określono jako korzystną. Źródło: maps.google.pl Widok otoczenia i sąsiedztwa Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 7

8 OPIS NIERUCHOMOŚCI Działka ewidencyjna nr 46 stanowi grunt o obszarze 519 m 2, kształcie regularnym, który umożliwia racjonalne zagospodarowanie, o ukształtowaniu terenu płaskim. Nieruchomość posiada dostęp do większości mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja, c.o.). Na terenie działki znajduje się budynek mieszkalny, który został wybudowany 1949 r., w technologii tradycyjnej murowanej i stanowi obiekt wielorodzinny, podpiwniczony, o 6 kondygnacjach nadziemnych. Elewacja budynku otynkowana, w stanie do odnowienia. Widok nieruchomości 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczasowy miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta st. Warszawa, zgodnie z art. 87 ust.3 ustawy z dn. 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 roku. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 8

9 Na dzień wyceny dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość nie ma sporządzonego planu miejscowego, jest on w trakcie planowania. Obszar ten objęty jest ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy. Zgodnie z ustaleniami ww. Studium przedmiotowy nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem C.30 tereny wielofunkcyjne. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO POŁOŻENIE OGÓLNE INFORMACJE Śródmieście jest jedną z 18 dzielnic Miasta Stołecznego Warszawy, obejmującą ścisłe centrum stolicy. Obszar Śródmieścia (15,57 km 2 ) zamieszkuje ponad 126 tys. osób. Granice Śródmieścia wyznaczają: Al. Niepodległości, ulica Chałubińskiego i Aleja Jana Pawła II od zachodu, tory kolejowe od północy, nurt Wisły od wschodu oraz ulice Batorego, Boya-Żeleńskiego, Klonowa, Spacerowa, Gagarina, Podchorążych, Nowosielecka, Czerniakowska oraz południowy wał osadnika wodociągowego od południa. W Śródmieściu zlokalizowane są budynki administracji szczebla centralnego, wojewódzkiego i lokalnego. Jest to również obszar koncentracji nowoczesnych biurowców i hoteli. Znajdują się tu także główne ulice handlowe miasta (m.in. Marszałkowska, Nowy Świat, Al. Jerozolimskie, Chmielna oraz okolice Pl. Trzech Krzyży) oraz centra handlowe i domy towarowe (Arkadia, Złote Tarasy, DT Wars Sawa Junior oraz Smyk). Zgodnie z systemem lokalnego oznakowania miasta stołecznego Warszawy tzw. Miejskim Systemem Informacyjnym, dzielnica Śródmieście została podzielona na 8 obszarów: Muranów, Nowe Miasto, Powiśle, Solec, Stare Miasto, Śródmieście Południowe, Śródmieście Północne oraz Ujazdów. Podział na Śródmieście Północne i Śródmieście Południowe wynika z historii budowy centrum miasta północną część pokrywa głównie zabudowa powojenna, gdy tymczasem Śródmieście Południowe zachowało w większości oryginalną zabudowę Warszawy z przełomu XIX i XX wieku. Granice Śródmieścia Południowego wyznaczają: od północy Aleje Jerozolimskie, od zachodu ul. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 9

10 Chałubińskiego Al. Niepodległości, od południa ul. Stefana Batorego ul. Boya- Żeleńskiego Al. Szucha, od wschodu Al. Ujazdowskie ul. Piękna ul. Rozbrat. WYNIKI ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 46, w procesie wyceny przeanalizowano: - Obszar dzielnica Śródmieście, Żoliborz, Wola, Ochota, Mokotów; - Okres analizy cen transakcyjnych od początku 2011 roku do dnia wyceny; - Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej; Na podstawie aktualnie obowiązującego przeznaczenia nieruchomości w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, określono, iż najbardziej zbliżone do nieruchomości są tereny przeznaczone pod różnorodną zabudowę o charakterze mieszkaniowym, usługowym, usługowo-mieszkaniowym - tak nieruchomość byłaby postrzegana przez inwestorów na rynku lokalnym, i dlatego też w oparciu o tego typu grunty określono wartość przedmiotowej nieruchomości. Charakterystyka dzielnicy wpływa bezpośrednio na kształtowanie się sytuacji na rynku lokalnym nieruchomości. Na podstawie analizy zawartych transakcji stwierdzono, iż rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie dzielnicy Śródmieście jest bardzo słabo rozwinięty. Ograniczona ilość transakcji wynika głównie z faktu, iż dzielnica posiada bardzo gęstą zabudowę, zatem podaż gruntów niezabudowanych jest znikoma. W latach wcześniejszych częstsze były transakcje działkami zabudowanymi starymi budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Obecnie podaż takich nieruchomości także znacznie spadła. Ceny działek w Śródmieściu cechują się od zawsze najwyższym poziomem. Wysokie kwoty wynikają w znacznym stopniu z ograniczonej ilości wolnej przestrzeni możliwej do zagospodarowania, a także funkcji jakie pełni ścisłe centrum miasta. Są to tereny o najwyższej możliwej intensywności zabudowy oraz pełnym uzbrojeniu. Ze względu na słabo rozwinięty rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, jak również, biorąc pod uwagę kształtowanie się cen nieruchomości na stabilnym poziomie (w procesie wyceny przyjęto trend czasowy na poziomie 0% w skali roku), za zasadne uznano przyjęcie do analizy transakcji, których data zawarcia wybiega poza okres 2 lat wstecz od dnia wyceny. Mając na uwadze ograniczoną ilość transakcji w celu określenia wartości rynkowej działki Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 10

11 L.p. Warszawa, ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, dz. ew. nr 46 ewid. nr 46 przy założeniu, że jest ona niezabudowana (obiekty budowlane wzniesione na gruncie nie podlegają wycenie), analizę rynku poszerzono o sąsiednie dzielnice: Mokotów, Wolę, Ochotę oraz Żoliborz. Jednocześnie analiza rynku wykazała, iż grunty będące przedmiotem transakcji w analizowanym okresie stanowią w większości przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Ponadto, mając na uwadze prowadzone analizy dotyczące wpływu rodzaju wiązki praw do nieruchomości na poziom ich cen transakcyjnych, ustalono, iż na analizowanym rynku, ze względu na bardzo ograniczoną podaż gruntów, rodzaj prawa do nieruchomości nie wpływa znacząco na jej cenę. Ostatecznie dla potrzeb wyceny zgromadzono kilkanaście transakcji gruntami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Ceny tego typu gruntów uzależnione są głównie od lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej, wielkości gruntu, kształtu oraz możliwości inwestycyjnych. W zależności od tych cech ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni działki wahają się w granicach od około 3,2 tys. zł/m 2 do około 5,3 tys. zł/m 2. Zaobserwowano, iż najwyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości położone na terenach cieszących się dużą popularnością wśród inwestorów, w lokalizacjach uznawanych za prestiżowe. Wielkość działki ma zależność odwrotnie proporcjonalną do wielkości ceny jednostkowej. Jest to zależność obserwowana w każdym segmencie nieruchomości im mniejsza powierzchnia tym większa cena jednostkowa. Ważną cechą nieruchomości wpływająca na jej wartość są kształt działki, a także możliwości inwestycyjne. Ze względu na ograniczoną podaż wolnych gruntów potencjalni inwestorzy często nabywają grunty zabudowane budynkami przewidzianymi do rozbiórki, co wiąże się z dodatkowymi kosztami koniecznymi do poniesienia. Ponieważ wszystkie przyjęte do analizy grunty charakteryzowały się podobnym dostępem do mediów, pominięto tę cechę w procesie wyceny. Zgromadzone dane transakcyjne przyjęte do bezpośrednich obliczeń przedstawiono w poniższej tabeli 1. Data transakcji Dzielnica Ulica Pow. działki [m 2 ] Cena transakcyjna Jednostkowa cena transakcyjna [zł/m 2 pow. gruntu] Mokotów Dąbrowskiego zł 4 966,89 zł Żoliborz Rydygiera L zł 4 687,89 zł Tabela 1 Opis dodatkowy / uwagi Grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (planowane wybudowanie zespołu budynków) Użytkowanie wieczyste gruntu, dla działki Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 11

12 Mokotów Huculska zł 4 866,98 zł Ochota Bohaterów Września zł 3 310,93 zł Wola Dzielna zł 3 856,95 zł Mokotów Wołoska zł 5 309,73 zł Mokotów Wyścigowa zł 4 327,78 zł Ochota Bohaterów Września zł 5 133,80 zł Wola Grzybowska zł 4 223,79 zł Ochota Aleje Jerozolimskie zł 3 231,99 zł Wola Wawrzyszewska zł 3 217,34 zł Ochota Aleje Jerozolimskie zł 3 231,99 zł obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy z 2007 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków biurowousługowych Zgodnie z EGiB działka stanowi użytek B. Brak planu. Można zbudować obiekt wielofunkcyjny o funkcjach biurowych, usługowych i mieszkaniowych o max wysokości zabudowy do 7 kondygnacji naziemnych. MPZP-teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej nie więcej niż 7 kondygnacji Użytkowanie wieczyste gruntu. Działka zgodnie z ewidencją gruntów stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane. Zgodnie z MPZP działka położona jest na terenie pod zabudowę mieszkaniowo usługową. Decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno usługowego z garażem podziemnym Użytkowanie wieczyste gruntu. Grunt w użytkowaniu wieczystym. Dla nieruchomości wydano pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym. Wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami. Użytkowanie wieczyste gruntu, brak MPZP. Działka zgodnie z ewidencją gruntów stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane. Brak MPZP. Działka zgodnie z ewidencją gruntów stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane. Zgodnie z MPZP nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczalnymi usługami. Działka zgodnie z ewidencją gruntów stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane. Brak MPZP. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 12

13 8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY 8.1. Ogólne informacje Na podstawie umowy zawartej z zamawiającym przedmiotem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, dla potrzeb oddania w użytkowanie wieczyste gruntu w związku ze sprzedażą lokalu znajdującego się w budynku położonym na przedmiotowym gruncie oraz dla potrzeb dokonania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( 28 ust. 4) przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2, które stanowią że: 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiot prawa własności, stosując podejście porównawcze. 2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, jako przedmiot prawa własności. 28 ust. 5 w/w rozporządzenia stanowi, że wartość nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen w skutek upływu czasu Wartość rynkowa Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 13

14 - strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupnasprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku. Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z przeznaczeniem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowi teren wielofunkcyjny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Biorąc pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, jak również jej aktualny sposób użytkowania (nieruchomość zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym), najbardziej korzystnym sposobem użytkowania będzie funkcja mieszkaniowa, tj. funkcja zgodna z aktualnym wykorzystaniem Określenie wartości rynkowej Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej (działki ewid. nr 46) (obiekty budowlane wzniesione na gruncie nie podlegają wycenie) zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, w której do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 14

15 Decydując się na przyjęcie wyżej opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości oraz jego indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. - Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, - Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. - Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. - Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. - Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. - Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. - Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). - Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. - Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. - Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. - Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: n W = C śr Ʃ u i i = 1 ui wartość i tego współczynnika korygującego; Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 15

16 n liczba współczynników korygujących. Warszawa, ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, dz. ew. nr 46 - Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 9.OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej (działki ewid. nr 46), przy założeniu, że jest ona niezabudowana (obiekty budowlane wzniesione na gruncie nie podlegają wycenie). Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę: - Lokalizacja ogólna - Lokalizacja szczegółowa - Wielkość gruntu - Kształt gruntu - Możliwości inwestycyjne Cechy te mają następujące charakterystyki: Lp. RODZAJ CECHY Korzystna SKALOWANIE CECHY I OPIS Tabela 2 Nieruchomość położona w centralnej części dzielnicy Śródmieście. Dobrze skomunikowane, z bardzo dobrą dostępnością do głównych tras komunikacyjnych i transportu publicznego 1. Lokalizacja ogólna Średnio korzystna Nieruchomość położona w pośredniej części dzielnicy Śródmieście. Dobrze skomunikowane, z dobrą dostępnością do głównych tras komunikacyjnych i transportu publicznego Mało korzystna Nieruchomości zlokalizowane w dzielnicy sąsiadującej ze Śródmieściem lub na obrzeżach Śródmieścia, położone w lokalizacjach położonych niedaleko głównych tras komunikacyjnych oraz transportu miejskiego. 2. Lokalizacja szczegółowa Korzystna Nieruchomości zlokalizowane w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej, teren wokół budynków zagospodarowany, w niewielkiej odległości występują tereny zielone (parki). Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 16

17 Średnio korzystna Mało korzystna Nieruchomości zlokalizowane w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej, teren wokół budynków zagospodarowany, w bezpośrednim sąsiedztwie główna ulica z czym związany jest hałas. Nieruchomości zlokalizowane w sąsiedztwie zróżnicowanej zabudowy mieszkaniowej oraz komercyjnej, teren wokół budynków zagospodarowany, w bezpośrednim sąsiedztwie główne trasy komunikacyjne z czym związana jest uciążliwość (hałas uliczny) Korzystna Powierzchnia gruntu od 200 m 2 do 700 m 2, 3. Wielkość gruntu 4. Kształt gruntu 5. Możliwości inwestycyjne Średnio korzystna Mało korzystna Korzystny Mało korzystny Korzystne Średnio korzystne Niekorzystne Powierzchnia gruntu od 700 m 2 do 1500 m 2, lub poniżej 200 m 2 Powierzchnia gruntu powyżej 1500 m 2 Działki o regularnym kształcie (kwadrat, prostokąt) lub kształcie nieregularnym lecz umożliwiającym racjonalne zagospodarowanie. Działki o nieregularnym kształcie, utrudniającym racjonalne zagospodarowanie. Część powierzchni działki o kształcie umożliwiającym wykorzystanie jedynie pod komunikację. Nieruchomości na których możliwości inwestycyjne nie są ograniczone; nieruchomości dla których zostały wydane warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę. Nieruchomości na których możliwości inwestycyjne są nieograniczone, lub ograniczone ze względu na występowanie na sąsiadujących nieruchomościach budynków w ostrej granicy działki. Nieruchomości na których możliwości inwestycyjne są znacznie utrudnione ze względu na obecny stan nieruchomości, występujące zabudowania nadające się do rozbiórki, występowanie na sąsiadujących nieruchomościach budynków w ostrej granicy działki. Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości W x znajdzie się pomiędzy C min a C max. Tabela 3 Lp. Cechy rynkowe Udział cechy [%] Lokalizacja ogólna 25% 2 Lokalizacja szczegółowa 20% 3 Wielkość gruntu 15% 4 Kształt gruntu 20% 5 Możliwości inwestycyjne 20% Suma: 100% Cenę średnią, maksymalna i minimalną nieruchomości określono wykorzystując dane z Tabeli nr 1. C min = 3 217,34 zł/m 2 C max = 5 309,73 zł/m 2 C śr = 4 197,17 zł/m 2 Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 17

18 Obliczenie dolnej i górnej granicy sumy wskaźników korygujących Ui min i Ui max : 5 U min = Σ Ui min = 0,7665 i = 1 5 U max = Σ Ui max = 1,2651 i = 1 Zbiór wartości wskaźników korygujących Ui dla wycenianej nieruchomości gruntowej powinien znajdować się w przedziale: 0,7665 < Ui < 1,2651 Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na wartość, poddano najtańszą i najdroższą nieruchomość z przyjętych do próbki reprezentatywnej. Nieruchomości te oznaczono odpowiednio A i B. Nieruchomość A C min Data transakcji: Położenie: Warszawa ul. Wawrzyszewska Lokalizacja ogólna mało korzystna Lokalizacja szczegółowa mało korzystna Wielkość gruntu średnio korzystna Kształt gruntu mało korzystny Możliwości inwestycyjne średnio korzystne Cena jednostkowa: 3 217,34 zł/m 2 Nieruchomość B C max Data transakcji: Położenie: Warszawa ul. Wołoska Lokalizacja ogólna mało korzystna Lokalizacja szczegółowa średnio korzystna Wielkość gruntu korzystna Kształt gruntu korzystny Możliwości inwestycyjne - korzystne Cena jednostkowa: 5 309,73 zł/m 2 W Tabeli 4 przedstawiono ocenę wycenianej nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny za pomocą sumy współczynników korygujących. Tabela 4 Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 18

19 Lp. Cechy rynkowe Wyceniana nieruchomość Warszawa, ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, dz. ew. nr 46 Udział cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników korygujących u i Lokalizacja ogólna korzystna 25% 0,1916 0,3163 0, Lokalizacja szczegółowa korzystna 20% 0,1533 0,2530 0, Wielkość gruntu korzystna 15% 0,1150 0,1898 0, Kształt gruntu korzystny 20% 0,1533 0,2530 0, Możliwości inwestycyjne średnio korzystne 20% 0,1533 0,2530 0,2032 Suma: 100% 0,7665 1,2651 1,2153 Z powyższej tabeli wynika, że wartość współczynnika korygującego U dla wycenianej nieruchomości w stanie na dzień wyceny wynosi: 5 U = Ui = 1,2153 i =1 Obliczenie wartości 1 m 2 powierzchni nieruchomości gruntowej: W 1m = C śr x Ui = 4 197,17 zł/m 2 * 1,2153 = 5 100,82 zł/m 2 Po zaokrągleniu przyjęto: W 1m = zł / m 2 Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej (działki ewid. nr 46), przy założeniu, że jest ona niezabudowana (obiekty budowlane wzniesione na gruncie nie podlegają wycenie): W G = W 1m x P = zł / m 2 * 519 m 2 = zł Przyjęto wartość: zł Słownie: dwa miliony sześćset czterdzieści siedem tysięcy czterysta dziewiętnaście złotych. 10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (działki ewidencyjnej nr 46) położonej w Warszawie przy ul. Pl. J.H. Dąbrowskiego 2/4, wynosi zł i została oszacowana przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. Oszacowana wartość rynkowa uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, wielkość gruntu, kształt gruntu i możliwości inwestycyjne. Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 19

20 Określona wartość przedmiotowej nieruchomości za 1 m 2 pow. działki na poziomie zł zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przeanalizowano rynek lokalny praw do nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie m.st. Warszawy w zawężeniu do dzielnic Śródmieście, Wola, Żoliborz, Ochota, Mokotów. Okres monitorowania rynku od początku 2011 r. do dnia wyceny. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny oraz wybranymi Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg stanu i w poziomie cen aktualnym na dzień r Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie dostępne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. 12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 20

21 13. ZAŁĄCZNIKI Mapa lokalizacyjna nieruchomości Dokumentacja fotograficzna Protokół z badania zapisów w księdze wieczystej nr WA4M/ / Plan dzielnicy z naniesioną lokalizacją nieruchomości Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 21

22 Załącznik nr Mapa lokalizacyjna nieruchomości Lokalizacja szczegółowa nieruchomości Lokalizacja na tle dzielnicy Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 22

23 Załącznik nr Dokumentacja fotograficzna Widok nieruchomości Widok nieruchomości Widok otoczenia i sąsiedztwa Widok otoczenia i sąsiedztwa Widok otoczenia i sąsiedztwa Widok otoczenia i sąsiedztwa Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 23

24 Załącznik nr Protokół z badania zapisów w księdze wieczystej nr WA4M/ /2 prowadzonej przez X Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy- Mokotowa w Warszawie (stan z dnia 19 kwietnia 2013 r.) Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I Oznaczenie nieruchomości Numer nieruchomości: Numer bieżący nieruchomości: 1 Położenie: Numer porządkowy: 1 Województwo: mazowieckie Powiat: Gmina: m. st. Warszawa Miejscowość: Warszawa Dzielnica: Śródmieście Działka ewidencyjna: Identyfikator działki: _ Numer działki: 46 Obręb ewidencyjny: Położenie: 1 Ulica: Plac Dąbrowskiego 2/4 Sposób korzystania: B tereny mieszkaniowe Numer księgi dawnej: 1363LITD Budynek: Identyfikator budynku: _ _BUD Identyfikator działki: _ Położenie: 1 Dane adresowe: Plac Dąbrowskiego 2/4 Liczba kondygnacji: 7,0 Liczba samodzielnych lokali: 29 Przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny Odrębność: nie Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 24

25 Informacja o wyodrębnionych lokalach: 42, 3, 34, 14, 36, 8/9, 22, 35, 39, 41, 12, 19, 20, 38, 66, 11A, 17, 16, 29, 31, 1, 30, 43, 15 (WA4M/ /3), 37 (WA4M/ /8), 2 (WA4M/ /5), 13 (WA4M/ /1). Obszar: Obszar: 519,00 m 2 Dział I Sp Spis praw związanych z własnością Brak wpisów Dział II Własność Udział: Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału (licznik/mianownik): 1/1 Skarb Państwa jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny): Miasto Stołeczne Warszawa z siedzibą w Warszawie, REGON: Właściciel wyodrębnionego lokalu Widnieją 3 wpisy dotyczące wyodrębnionych lokali: 15 (WA4M/ /3, udział: 223/10000), 37 (WA4M/ /8, udział: 332/10000), 2 (WA4M/ /5, udział: 331/10000). Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: prawo dzierżawy dwóch lokali użytkowych o pow. 110 metrów kwadratowych stanowiących część nieruchomości wspólnej położonej przy pl. Dąbrowskiego 2/4 w Warszawie, zgodnie z treścią umowy z dnia r. będącą podstawą wpisu Osoba fizyczna: Jan Adamowicz (PESEL: ), Rafał Marcin Minasowicz (PESEL: ), Maria Krystyna Minasowicz ( ) Numer wpisu: 2 Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: prawo pierwokupu dwóch lokali użytkowych o pow. 110 metrów kwadratowych położonych w budynku przy pl. Dąbrowskiego 2/4 w Warszawie w Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 25

26 przypadku ustanowienia ich odrębnej własności i zamiaru sprzedaży na rzecz osób trzecich, zgodnie z treścią umowy z dnia r. będącą podstawą wpisu Osoba fizyczna: Jan Adamowicz (PESEL: ), Rafał Marcin Minasowicz (PESEL: ), Maria Krystyna Minasowicz ( ) Dział IV Hipoteki Brak wpisów Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 26

27 Załącznik nr Plan dzielnicy z naniesioną lokalizacją nieruchomości Lege Artis B.D.M., Warszawa, ul. Reymonta 12A 27