RAPORT Z RYNKU Rynek nieruchomości biurowych Warszawa W II kwartale 2010 roku można zaobserwować kontynuację, zapoczątkowanego w IV kwartale 2009 roku, trendu obniżania stawek czynszu. Największe spadki miały miejsce w centrum miasta, gdzie czynsze zmalały nawet o 30%. Pod koniec 2009 roku stawki wywoławcze w większości budynków, w ww. lokalizacji wahały się między 18 a 25 EUR/ m 2. Poza centrum stawki wywoławcze są dużo niższe i kształtują się na poziomie 12-16,5 EUR/m 2. W I i II kwartale 2010 roku oddano do użytku ponad 60 000 m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Największy projekt to New City, przy ul. Marynarskiej (ok. 35 000 m 2 ), Crown Square, ul. Przyokopowa (17 000 m 2 ). W następnych miesiącach zrealizowane będą projekty Wolf Marszałkowska, Zebra Tower, Poleczki Business Park. Oddanie dużej ilości nowej powierzchni biurowej w ostatnich miesiącach oraz dominacja niewielkich transakcji na rynku spowodowała, że współczynnik powierzchni niewynajętej w całej Warszawie wzrósł do prawie 8%. Najniższy wskaźnik pustostanów jest na Pradze-Północ i Południe oraz w południowej i zachodniej części Warszawy (Al. Jerozolimskie, Żwirki i Wigury). Pustostany stanowią tam około 3 4 %. Najwyższy wskaźnik pustostanów jest w strefie Południowej (wzdłuż ul. Puławskiej) ok. 21 % oraz Południowej Górnej (Mokotów) i Zachodniej (Wola) ok. 10 %. Wynika to z faktu, iż rynek powierzchni biurowych w tych dzielnicach został wzbogacony o nowe projekty. Poznań Stawki czynszu w nowych biurowcach klasy A, B+ wahają się obecnie w przedziale 14 18 EUR/m 2. Zdecydowanie taniej można wynająć biuro w kamienicach lub willach miejskich, gdzie właściciele żądają od 30-50 PLN/m 2. I kwartał br. nie dostarczył na rynek nowych powierzchni biurowych, natomiast już w połowie roku planowane jest oddanie biurowieca Skalar przy ul. Góreckiej 1. Echo Investment planuje oddać kolejne budynki w ramach realizowanego projektu Malta Office Park. Łódź Zredukowane w 2009 roku czynsze spowodowały niewielki wzrost popytu, który nadal jest na zbyt niskim poziomie. Właściciele budynków są bardzo elastyczni w negocjacjach. W takcie realizacji są nowe projekty, tj. University Business Park, Sterling Business Centre, Zenit. Warszawa, New City
Podaż jest na wysokim poziomie, co powoduje, że Łódź jest bardzo atrakcyjna dla inwestorów na tle innych miast. Całkowita powierzchnia biurowa klasy B+ i A w Łodzi wynosi około 165 tys. m 2. Powierzchnia niewynajęta to około 20%. Poziom czynszów to 12-14 EUR/m 2 klasa A, 10-11 EUR/m 2 klasa B+. Trójmiasto Poziom czynszów waha się w granicach 10-17 EUR za m 2. Dolna granica osiągana jest za powierzchnie duże i w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Za najbardziej atrakcyjne powierzchnie uważa się te, które są zlokalizowane w parkach biurowych. Wiodące na rynku są trzy firmy - Torus (Arkońska Business Park), Allcon (Łużycka Office Center) oraz Hossa (Kompleks Koszary ). W tych obiektach ceny wyjściowe to 15-17 EUR za m 2. Gdańsk, Arkońska Business Park Katowice W I kwartale 2010 roku ukończona została budowa biurowca Reinhold Center (8 600 m 2 ). W kwietniu 2010 roku oddany został do użytkowania biurowiec Katowice Business Point, o powierzchni 17 000 m 2. W lipcu tego roku planowane jest oddanie do użytku jednego z dwóch budynków Centrum Biurowego Francuska (11 000 m 2 powierzchni). Biorąc pod uwagę aktualnie dostępne powierzchnie klasy A oraz B+, wskaźnik powierzchni niewynajętych kształtuje się na poziomie ok. 9%. Czynsze w obiektach klasy A kształtują się na poziomie 11-18 EUR/m 2, w obiektach klasy B+ od 9-12 EUR/m 2. Nadzieją na dalszy rozwój Katowic są przygotowane przez władze miasta projekty inwestycyjne, związane m.in. z przebudową centrum, co może przynieść wzrost zainteresowania inwestorów i zwiększyć zaangażowanie w projekty biurowe. Katowice, Katowice Business Point Kraków Marzec 2010 roku na rynku nieruchomości biurowych okazał się pomyślny dla dewelopera Grupa Buma. Zostało wynajęte ok. 80% powierzchni budynku w nowopowstającym kompleksie Quattro Business Park (I etap 12.200 m 2 ). Powierzchnię wynajęła firma Capgemini Polska. Umowa najmu została zawarta na powierzchnię ok. 10 000 m 2. Nowy najemca ma objąć gotową powierzchnię jesienią tego roku. W Krakowie czynsz za wynajem powierzchni biurowej w biurowcach klasy A oscyluje pomiędzy 13-16 EUR/m 2. Z uwagi na ilość pustostanów (14,7 %) deweloperzy są skłonni renegocjować istniejące umowy najmu, a nowe umowy zawierane są na znacznie bardziej korzystnych dla najemców warunkach. Kraków, Quattro Business Park
Nieruchomości biurowe oddane w I kwartale 2010 roku to Centrum Biurowe VINCI (18 720 m 2 ) oraz, już w 100% wynajęty na rzecz BNP Paribas Fortis, budynek Avatar (12 500 m 2 ) dewelopera Echo Investment. Rynek nieruchomości handlowych I i II kwartał 2010 roku nie przyniósł zmian na rynku nieruchomości handlowych. Dekoniunktura na rynku powoduje ograniczenie planów ekspansji. Firmy bardziej koncentrują się utrzymaniu już istniejących placówek niż poszukiwaniu nowych. Spadek obrotów najemców zwiększa ryzyko zalegania z opłatami czynszowymi. Taka sytuacja zmusza wynajmujących do renegocjacji stawek czynszów, zapisywania w umowach wakacji czynszowych nowym najemcom, a także partycypowaniu w kosztach wykończenia powierzchni lokalu. Warszawa W I kwartale 2010 roku stawki czynszów przy głównych ulicach handlowych Warszawy to poziom od 40 do 85 EUR/m 2. Podobne stawki czynszu płacą najemcy w najlepszych centrach handlowych, gdzie za lokale średniej wielkości trzeba zapłacić od 50 do 85 EUR/m 2. Wskaźnik niewynajętej powierzchni w głównych centrach handlowych utrzymuje się na bardzo niskim poziomie i wynosi około 1%. Poznań Czynsze w najatrakcyjniejszych punktach Poznania wynoszą od 150-250 zł/m 2, natomiast w centrach handlowych 30-45 EUR/m 2. Jeśli chodzi o rynek powierzchni handlowych, w galeriach sytuacja również jest stabilna. Dotyczy to zarówno stawek czynszów, jak i wskaźnika pustostanów, który oscyluje w granicach 2%. Łódź Największym i najbardziej lubianym miejscem zakupów i rozrywki dla łodzian jest CH Manufaktura (109 tys. m 2 ). Drugie miejsce zajmuje Galeria Łódzka (40 tys./m 2 ). Na początku bieżącego roku Łódź zyskała kolejne centrum handlowe Port Łódź. Kluczowym elementem centrum jest Ikea największa w Polsce. Planowane są kolejne budowy obiektów handlowych: na ul. Pabianickiej - Selgros, na Chojnach powstaje Plaza Centers (45 tys.m 2 ), Galeria Widzewska, Kaufland przy ul. Wieniawskiego, Decathlon przy Al. Jana Pawła. Podaż jest na wysokim poziomie i możemy spodziewać się, że nadal będzie wzrastać. W Łodzi szacuje się, że jest ponad 620 tys. m 2 powierzchni handlowej. Czynsze za lokale handlowe kształtują się średnio na poziomie 40-41 EUR/m 2 w centrach handlowych, w lokalach handlowych wzdłuż głównych ulic wynosi 20-30 EUR/m 2. Łódź, CH Manufaktura
Trójmiasto Popyt na nowe powierzchnie jest dość niski, zwiększyła się natomiast podaż powierzchni. Nie wynika to jednak z oddania do użytku nowych powierzchni, lecz raczej z wycofywania się pewnych najemców z dotychczas zajmowanych lokalizacji w centrach handlowych. Stawki czynszu w tym kwartale osiągają wartości 25-40 EUR za m 2 w najlepszych lokalizacjach i przy stosunkowo niedużych powierzchniach. Katowice W Katowicach na przełomie lipca i sierpnia mają się rozpocząć pierwsze prace budowlane w związku z największą inwestycją - przebudową dworca PKP połączonego z budową centrum handlowego przy ul. Młyńskiej. Obiekt będzie dysponował w sumie ponad 52 000 m 2 powierzchni handlowej oraz 24 000 m 2 powierzchni biurowej. Powierzchnia ekspozycyjna przeznaczona na działalność wystawienniczą i kulturalną wyniesie 19 000 m 2. Dodatkowo w skład całego kompleksu wejdzie wolnostojący budynek, który pomieści biura i butiki. Firma NEINVER opracowuje również plan przebudowy systemu ulic wokół Placu Szewczyka, przygotowany w porozumieniu z Urzędem Miasta Katowice. Łódź, Galeria Łódzka Projekt przebudowy dworca i zagospodarowania terenów przyległych będzie realizowany w trzech etapach: w pierwszym powstanie nowy budynek dworca, który będzie oddany do użytku w maju 2012 roku. W następnej kolejności powstaną budynki wchodzące w skład centrum wielofunkcyjnego. Trudno obecnie określić, jak zachowa się rynek w takiej sytuacji, ponieważ nastąpi paraliż komunikacyjny miasta, który źle wpłynie na koniunkturę wynajmu. Natomiast sama budowa oraz powstanie inwestycji będzie podnosić wartość okolicznych lokalizacji. W Katowicach od ok. 6 miesięcy nie obserwuje się obniżek czynszów przy głównych ulicach, ceny wahają się w przedziale od 150 PLN/m 2 do 200 PLN/m 2. Katowice, Dworzec OKP Natomiast miasta ościenne takie jak Chorzów, Bytom, Gliwice, Sosnowiec musiały przejść kolejną korektę czynszową i można w nich wynająć lokale przy głównych ulicach w cenie nawet od 70 PLN do 120 PLN za m 2. Czynsze w galeriach handlowych są na stałym poziomie, wahają się od 25 EUR do 40 EUR m 2 w największych galeriach handlowych typu Silesia. Popyt i podaż utrzymują się na identycznym poziomie, natomiast klienci coraz bardziej starannie dobierają lokalizacje oraz weryfikują stawki czynszowe. Katowice, Silesia
Stan pustostanów w mniejszych centrach handlowych jest na poziomie 5-10%. W miastach odsetek niewynajętych lokali można oszacować na poziomie 8%. W listopadzie bieżącego roku planowane jest otwarcie nowego projektu w Bytomiu - CH Agora. Powierzchnia całkowita to ok. 58 000 m 2. Powierzchnia handlowa to ponad 26 000 m 2, w tym powierzchnia supermarketu 1 500 m 2, multipleks ponad 3 000 m 2 (osiem ekranów Cinema City) oraz gastronomia 1 500 m 2. W budynku będzie się znajdować 120 sklepów. W obiekcie zostanie udostępionych 1 000 miejsc parkingowych. Kraków Główne ulice handlowe w centrum miasta powoli tracą na atrakcyjności. Ich właściciele wciąż utrzymują wysokie stawki czynszowe, co w obliczu ochłodzenia popytu konsumpcyjnego zmusza najemców do opuszczania, bądź redukowania powierzchni w prestiżowych lokalizacjach. W I kwartale 2010 roku stawki czynszów przy głównych ulicach handlowych pozostają na poziomie 35-75 EUR/m2. Ceny za powierzchnię w galeriach handlowych utrzymują się bez zmian i wynoszą 35-50 EUR/m2. Wskaźnik pustostanów jest niski i kształtuje się na poziomie 1,4%. Rynek nieruchomości inwestycyjnych W I kwartale 2010 roku obserwowany jest powrót inwestorów na rynek nieruchomości. Obecnie niektóre banki złagodziły swoje oczekiwania co do zabezpieczeń wymaganych od inwestorów, którzy chcą budować biurowce, galerie handlowe lub parki logistyczne. Finansowanie uzależnione jest od rodzaju projektu, jego opłacalności, okresu, na jaki ma zostać udzielony kredyt i, co najważniejsze, wysokości kwoty kredytu udzielanej przez bank. Stopień kapitalizacji nie zmienił się w porównaniu z IV kwartałem 2009 roku i w I kwartale 2010 roku w sektorze biurowym w Warszawie wynosi od 6,60% do 7,50%, w Krakowie od 7,10% do 8,40%, w Poznaniu od 7,00% do 8,10%. W przypadku sektora handlowego kształtuje się on na poziomie od 7% do 8,60% w Warszawie, od 7% do 9,2% w Krakowie i od 8,50% do 9,90% w Poznaniu. Należy dodać, iż w tym roku niemiecki fundusz inwestycyjny IVG Immobilien AG sprzedał swój biurowiec Horizon Plaza za 102 mln EUR przy stopie zwrotu ok. 7,00 %. Jest to największa transakcja na rynku nieruchomości w tym roku. Jeśli są Państwo zainteresowani informacjami z rynku nieruchomości w Polsce, Estonii, na Litwie oraz Łotwie lub chcą Państwo zlecić firmie Ober-Haus przygotowanie raportu dotyczącego rynku nieruchomości prosimy o kontakt: Agnieszka Górkiewicz, Dyrektor Zarządzający Ober-Haus Polska; Tel.: +48 22 528 54 54, e-mail: agnieszka.gorkiewicz@ober-haus.pl