RAPORT Z RYNKU. Rynek nieruchomości biurowych. Warszawa

Transkrypt

1 RAPORT Z RYNKU Rynek nieruchomości biurowych Warszawa W III kwartale 2010 roku nastąpiło ożywienie na rynku powierzchni biurowych. Deweloperzy zwiększyli ilość zachęt pozaczynszowych oraz obniżyli wyjściowe stawki czynszu, co z pewnością wpłynęło na zwiększenie wolumenu transakcji na rynku powierzchni biurowych. Jednymi z większych transakcji były renegocjacje umów najmu. Firma Orange ponownie wynajęła m 2 w Renaissance Tower, HP m 2 w University Business Centre, a Deutsche Bank renegocjował umowę w budynku Focus m 2. Należy również wspomnieć o umowie pre-let pomiędzy Ghelamco a Aviva m 2 w Platinum Bussines Park. Obecnie umowy pre-let stanowią około 2% popytu brutto. Średnie stawki czynszu w budynkach mieszczących się w COB wahały się między 18 a 25 EUR/ m 2. Poza centrum stawki wywoławcze są dużo niższe i kształtują się na poziomie EUR/m 2. Pomimo tego, że nastąpiło znaczne ożywienie na rynku najmu, oddanie dużej ilości powierzchni biurowej w ostatnich miesiącach spowodowało, iż współczynnik powierzchni niewynajętej w całej Warszawie ciągle utrzymuje się na poziomie 8%. Poznań W Poznaniu czynsze w biurowcach klasy A zaczynają się od 19 EUR/m 2, standardowe stawki wywoławcze to EUR/m 2 z możliwością negocjacji do 12 EUR. W biurowcach klasy B czynsz wynosi 9-12 EUR/m 2 również z możliwością negocjacji. W III kwartale br. widoczny jest wzrost popytu. Przeważają zapytania o metraże do 100 m 2. W ostatnich miesiącach oddano do użytku dwa budynki biurowe klasy A Skalar i biurowiec przy ul. Szyperskiej. Ich łączna powierzchnia to ok m 2. Ponadto na rynku funkcjonują kamienice biurowe o różnym standardzie oraz starsze biurowce niższej klasy. Pustostany stanowią ok. 18%, głównie z uwagi na puste powierzchnie w dwóch wymienionych powyżej biurowcach. W pozostałych biurowcach klasy A ilość wolnej powierzchni nie przekracza kilku procent. Trójmiasto W III kwartale widoczne było niewielkie zainteresowanie dużymi powierzchniami biurowymi. Klienci sporadycznie pytali o wynajem powierzchni przekraczających 200 m 2. Nie zawarto również większych transakcji. Największym wydarzeniem w III kwartale było rozpoczęcie budowy kompleksu Olivia Business Centre w Gdańsku Oliwie, przy ul. Grunwaldzkiej. Docelowo inwestycja będzie miała powierzchnię m 2 w standardzie klasy A. Do końca przyszłego roku ma powstać pierwszy budynek Oliwia Gate o powierzchni m 2 oraz 420 miejsc postojowych w parkingu podziemnym. W III kwartale wywoławcze stawki czynszów najmu w biurach klasy A i B mieściły się w przedziale od 10 do 15 EUR/m 2. Zaobserwowano rosnące zainteresowanie biurami położonymi przy obwodnicy Trójmiasta. Gdańsk, Olivia Business Centre III kwartał 2010

2 Kraków W III kwartale 2010 roku w Krakowie nastąpiło lekkie ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Rozpoczęte zostały kolejne etapy inwestycji (II etap kompleksu Quattro Business Park, Bonarka for Business). Czynsz ofertowy za wynajem powierzchni biurowej klasy A wynosi EUR/m 2. Natomiast czynsz transakcyjny może wynieść nawet 10 EUR/m 2 przy najmie powierzchni o znaczącym metrażu. Klasa B oferowana jest od 9,5 EUR do 12 EUR za m 2. W sierpniu 2010 roku Grupa Buma uzyskała pozwolenie na użytkowanie pierwszego budynku kompleksu Quattro Business Park o powierzchni m 2. Został on wynajęty w 95%. Głównym najemcą jest Capgemini Polska ( m 2 ). W Krakowie pustostany nadal stanowią wysoki współczynnik, który wynosi ok. 16 %. Kraków, Bonarka for Business III kwartał 2010 Katowice Rynek powierzchni biurowej zaczął się ponownie dynamicznie rozwijać. Nowe inwestycje, które były realizowane (Katowice Business Point o powierzchni m 2 oraz Inwestycja Biurowca GTC przy ul. Francuskiej o powierzchni I etap) wkraczają w etap komercjalizacji. Następne etapy ww. inwestycji rozpoczną się na początku 2011 roku. Katowice posiadają już 12 obiektów Klasy A i B, a do 2012 roku miasto będzie posiadać ponad m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Ceny są na niezmiennym poziomie EUR w przypadku obiektów biurowych klasy A. Natomiast klasa B to przedział cenowy pomiędzy 12 a 14 EUR/m 2. Łódź Katowice, Francuska Office Centre III kwartał 2010 III kwartał 2010 roku nie przyniósł większych zmian na rynku powierzchni biurowej w Łodzi. Zredukowane w 2009 roku czynsze spowodowały lekki wzrost popytu, który nadal jest na zbyt niskim poziomie. Właściciele obiektów są bardzo elastyczni w negocjacjach. Gotowych do użytkowania jest kilka nowych projektów, które już oferują najem powierzchni (University Business Park (GTC), Sterlinga Business Centre, Zenit, Fabryka Lnu). Podaż jest na wysokim poziomie, co powoduje, że Łódź jest bardzo atrakcyjna dla inwestorów na tle innych miast. Całkowita powierzchnia biurowa klasy B+ i A w Łodzi około m 2. Powierzchnia niewynajęta to około 25%. Poziom czynszów w biurowcach klasy A wynosi EUR/m 2, a klasy B 9-10 EUR/m 2. Łódź, University Businnes Park III kwartał 2010

3 Rynek nieruchomości handlowych Warszawa W III kwartale 2010 roku nie zostały odnotowane znaczące zmiany na rynku nieruchomości handlowych w porównaniu z poprzednimi okresami br. Przy głównych ulicach handlowych Warszawy stawki czynszów spadły o około 10-15%. W najlepszych lokalizacjach w Warszawie, ulicach Marszałkowskiej, Nowym Świecie, Chmielnej czy Alejach Jerozolimskich i Placu Trzech Krzyży, średnie stawki czynszów wynoszą, podobnie jak w poprzednich okresach, od 40 do 85 EUR/m 2. Widoczne są zmiany zachodzące przy głównych ulicach handlowych. Dawne Domy Towarowe Centrum przy ul. Marszałkowskiej są przebudowywane, co niewątpliwie wpłynie na ich atrakcyjność. Klientów powinny przyciągnąć nowe interesujące marki. Pod koniec września swój flagowy sklep w Domach Towarowych Wars i Sawa otworzyła sieć TK Maxx, która oferuje w bardzo atrakcyjnych cenach garderobę, obuwie, artykuły dla domu i akcesoria znanych projektantów i marek. Wkrótce w dawnych Domach Towarowych Centrum zostaną otwarte również sklepy sieci Marks&Spencer i Reserved. Kolejną światowa marką, która dołączyła do warszawskiej oferty ekskluzywnych marek zlokalizowanych w okolicy Pl. Trzech Krzyży jest salon Carolina Herrera, który został otwarty przy ul. Mysiej. Przy zbiegu ulic Mokotowskiej, Hożej i Pl. Trzech Krzyży zostanie otwarty salon światowej marki Salvatore Ferragamo. W największych centrach handlowych, w najbardziej atrakcyjnej lokalizacji za metr kwadratowy powierzchni czynsz wyniesie od 60 do 85 EUR. Wskaźnik niewynajętej powierzchni w głównych centrach handlowych nadal jest na niskim poziomie i wynosi około 1,5 %. GTC i Polnord planują zrealizowanie centrum handlowego w Wilanowie, które będzie posiadać m 2 powierzchni najmu. Źródło: Ober-Haus III kwartał 2010 Kraków Lokalizacja lokali komercyjnych w rejonie Starego Miasto oraz Śródmieścia uważana jest za najbardziej prestiżową. Istnieje jednak szereg czynników obniżających jej atrakcyjność. Do najważniejszych należą: strefa ograniczonego ruchu samochodowego, brak miejsc parkingowych, trudności z negocjacją wysokości stawki czyszowej u prywatnych właścicieli. Stawki czynszów w lokalach handlowych są na poziomie EUR/m 2. Za powierzchnię w galeriach handlowych najemcy zapłacą EUR/m 2. Warszawa, Wars i Sawa III kwartał 2010

4 Poznań Czynsze przy głównych ulicach w Poznaniu utrzymują się na niezmiennym poziomie: PLN/m 2 i EUR/m 2 w centrach handlowych. Popyt utrzymuje się również na stałym poziomie. W ostatnim czasie nie odnotowano spektakularnych transakcji. Jedynym powstającym obecnie centrum handlowym w Poznaniu jest pasaż firmy Ataner przy ul. Św. Marcin/al. Marcinkowskiego ( m 2 pow. handlowej) zakończenie budowy planowane jest na koniec 2011 roku. Ponadto planowane są 3 duże projekty handlowo-usługowe w Poznaniu: Bulwary Poznańskie (IKEA) m 2, Metropolis (ECHO) m 2, oraz Łacina (APSYS) m 2, jednak żaden z nich nie wszedł jeszcze w fazę realizacji. Pustostany w centrach handlowych nie przekraczają 3%, zdecydowanie więcej pustych lokali znajduje się w centrum miasta ok. 10%. Poznań, CH Łacina III kwartał 2010 Trójmiasto W III kwartale 2010 r. zwiększył się popyt na powierzchnie handlowe, zwłaszcza w centrach funkcjonujących na rynku od kilku lat. Największą popularnością wśród najemców i klientów cieszy się w Trójmieście Galeria Bałtycka w Gdańsku Wrzeszczu. Nadal dostępne są lokale w funkcjonującej od ponad roku Galerii Przymorze w Gdańsku, a także w starej części rozbudowywanego Centrum Handlowego Wzgórze w Gdyni Wzgórzu Św. Maksymiliana. W pozostałych centrach najemcy zmieniają się sporadycznie. Stawki najmu w III kwartale osiągały wartości od ok. 20 EUR/m 2 (za lokale największe) do ok. 50 EUR/m 2 za najmniejsze, dobrze wyeksponowane. O wzroście zainteresowania nowymi powierzchniami handlowymi świadczy fakt, iż został rozbudowany outlet Fashion House w Gdańsku Szadółkach, przy ul. Przywidzkiej oraz powstające przy nim sklepy Carrefour, Obi oraz centrum usługowe Rental Park. Zdecydowanie największym zainteresowaniem najemców cieszą się małe powierzchnie do 50 m 2. Ceny wynajmu lokali usługowych przy głównych ulicach, tj. al. Grunwaldzka, ul. Długa w Gdańsku, Świętojańska w Gdyni czy Bohaterów Monte Casino, w Sopocie wahają się od ok. 30 do 60 EUR/m 2. Jak co roku na przełomie III i IV kwartału widoczny jest wzrost dostępności lokali usługowych w tych ciągach handlowych. Ma to związek z sezonowością branży gastronomicznej. Gdańsk, Galeria Bałtycka III kwartał 2010 Katowice Nowoczesna powierzchnia handlowa w Katowicach wynosi około m 2, a razem z całą aglomeracją śląską nawet m 2. W regionie katowickim jest bardzo wysoki wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową, który wynosi 960 m 2 na mieszkańców. Natomiast w całej aglomeracji wskaźnik ten jest trzykrotnie niższy. Największym wydarzeniem na lokalnym rynku jest rozpoczęcie rozbudowy Katowice, Silesia City Center III kwartał 2010

5 największego centrum handlowego Silesia. Nowa część powstanie w miejscu obecnie zajmowanym przez parking naziemny i będzie kosztować 50 mln EUR. Budowa ma się skończyć jesienią przyszłego roku. Nowa Silesia City Center będzie liczyła ponad m 2, obecnie ma m 2. W pasażu pojawi się 60 nowych sklepów i punktów handlowych (obecnie jest ich 250). Pracę w centrum znajdzie ponad 500 dodatkowych osób przy obecnym zatrudnieniu osób. Zakończenie inwestycji przewidziane jest na 2011 rok. Główne ulice handlowe w Katowicach to ul. 3 Maja (popularne marki odzieżowe), ul. Stawowa (restauracje), ul. Staromiejska i pasaż Monopol znane ze sklepów luksusowych marek. Inny popularny pasaż handlowy zlokalizowany jest w biurowcu Altus. W III kwartale br. popyt znacznie przewyższał podaż, na co wskazuje niski wskaźnik pustostanów wynoszący 5%. Największym zainteresowaniem cieszyły się powierzchnie pomiędzy 50 a 100 m 2 w wielofunkcyjnych, nowoczesnych centrach handlowych, przy głównych ulicach. Średni czynsz w centrum handlowym wynosi EUR/m 2, przy czym w najlepszych lokalizacjach trzeba zapłacić nawet 50 EUR/m 2. Średni czynsz na głównych ulicach handlowych, tj. na ul. Staromiejskiej, wynosi PLN/m 2, jednak za najlepsze lokalizacje na ul. 3 Maja trzeba zapłacić nawet, 220 PLN/m 2. Łódź, Galeria Łódzka III kwartał 2010 Łódź Największym i najbardziej popularnym obiektem jest CH Manufaktura ( m 2 ). Drugie miejsce pod względem zainteresowania klientów jest Galeria Łódzka (40 000/m 2 ). Od kilku miesięcy łodzianie mogą robić zakupy w Centrum Handlowym Port Łódź, którego kluczowym elementem centrum jest Ikea. Na ul. Pabianickiej powstaje Selgros, który w listopadzie zostanie udostępniony klientom. Oddano do użytku Galerię Widzewską, Kaufland przy ul. Wieniawskiego oraz Decathlon przy Al. Jana Pawła. Podaż jest na wysokim poziomie i można się spodziewać, że nadal będzie wzrastać. W Łodzi szacuje się, że jest ponad m 2 powierzchni handlowej. Ceny czynszów utrzymują się na stabilnym poziomie od kilku miesięcy. Czynsze za lokale handlowe kształtują się średnio na poziomie EUR/m 2 w centrach handlowych, a w lokalach handlowych wzdłuż głównych ulic wynoszą EUR/m 2. Łódź, Manufaktura III kwartał 2010 Rynek nieruchomości magazynowych Warszawa Niekwestionowanym liderem na rynku nieruchomości magazynowych nadal pozostaje Warszawa. Podaż powierzchni na rynku warszawskim wynosi 2,5 mln m 2. Aktualnie deweloperzy nie realizują projektów spekulacyjnych, powstają głównie projekty dedykowane określonym najemcom - builtto-suit lub w oparciu o umowy typu pre-lease. Wśród realizacji magazynowych w III kwartale br. wyróżnić można: Łódź, Galria Widzewska III kwartał 2010

6 1. Kolejny etap kompleksu magazynowego Ideal Idea o powierzchni m Rozbudowa Panattoni Park Ożarów o kolejne 2 budynki magazynowe o powierzchni m 2 i m 2 (m. in. dla Loxxess-Transteam i NEUCA). 3. Rozbudowa Good Point Puławska faza A o powierzchni m 2. Ze względu na niewystarczający popyt na rynku magazynowym zwiększeniu uległ poziom powierzchni niewynajętej, który zbliżył się do progu 20%. Tam, gdzie powierzchni jest najwięcej widoczny był spadek czynszów. Ponadto deweloperzy stosowali pozaczynszowe zachęty dla najemców. W atrakcyjnych lokalizacjach czynsze pozostawały na stałym niezmiennym poziomie i przekraczały 5 EUR/m 2. Obecnie warszawski rynek magazynowy oczekuje na stabilizację stawek czynszu. Mała ilość realizowanych projektów może również doprowadzić do zmniejszenia powierzchni niewynajętej. Źródło: Ober-Haus III kwartał 2010 Poznań W Poznaniu, w centrach magazynowych stawki czynszowe wynoszą 3 4 EUR/m 2. Czynsze różnią się znacznie w ramach poszczególnych parków i zależą od wynajmowanej powierzchni i długości trwania umowy. Popyt zaczyna powoli rosnąć, odnotowano wzrost zapytań dot. powierzchni magazynowych. W tym roku nie powstaną w aglomeracji poznańskiej nowe projekty, jednak następuje rozwój w istniejących parkach magazynowych. Jednocześnie spodziewany jest spadek pustostanów do 10% na koniec roku. Największymi transakcjami w III kwartale było podpisanie dwóch umów najmu o całkowitej powierzchni m 2 przez ProLogis z Green Integrated Logistics i Wincanton. Trójmiasto Szacuje się, że w Trójmieście jest ok m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego aż m 2 przypada na Centrum Logistyczne Prologis w Gdańsku Kokoszkach. Zapotrzebowanie na wolne powierzchnie w centrach logistycznych i magazynowych w Trójmieście jest bardzo duże. Świadczy o tym m.in. fakt, iż wybudowane w 2010 roku, przy trójmiejskiej obwodnicy, Centrum Logistyczne Gdańsk Kowale, o powierzchni m 2, zostało wynajęte w całości jeszcze przed zakończeniem inwestycji i oddaniem jej do użytku w III kwartale. Ponadto w powstającym centrum magazynowym Panattoni Park w Gdańsku Rudnikach, które będzie miało łączną powierzchnię m 2 wynajęto cały pierwszy budynek o powierzchni m 2. Nowymi najemcami w Panattoni Park Gdańsk zostali: ogólnopolska firma kurierska K- EX Sp. z o.o. (dawniej Kolporter Express) oraz firma Farutex Sp. z o.o. Wskaźnik pustostanów w centrach magazynowych wynosi ok. 6%. Warszawa, ProLogis Park Błonie III kwartał 2010

7 Katowice Górny Śląsk jest drugim największym rynkiem powierzchni magazynowej w Polsce. W 2010 roku całkowita powierzchnia w nowoczesnych parkach magazynowych wzrosła do 1,1 miliona m 2, a kolejne m 2 jest w trakcie przygotowania do realizacji. Inwestorzy ostrożnie podejmują decyzje o budowie, więc wszystkie obecne rozbudowy w centrach logistycznych odbywają się na zasadzie wcześniej już podpisanych umów najmu. Niektóre inwestycje zostały wstrzymane w oczekiwaniu na lepszą koniunkturę. Głównymi inwestorami są: Panattoni, ProLogis, Segro i Millennium Logistic Park. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową na Górnym Śląsku zdecydowanie zmniejszył się, co sprowadza wska nik niewynajętej powierzchni do 15%. Głównymi najemcami powierzchni magazynowych są operatorzy logistyczni i przedsiębiorcy z przemysłu motoryzacyjnego i budowlanego oraz spożywczego. Stawki czynszu na początku 2010 roku wynosiły 2,9-3,5 EUR/m 2. Dotyczy to stawek czynszowych w centrach logistycznych. Do kosztów wynajmu należy doliczyć opłatę eksploatacyjną w wysokości 3,5-4,5 PLN/m 2. Natomiast ceny w magazynach innych niż w centrach logistycznych wyrażane są w złotówkach i cena ich z opłata eksploatacyjną waha się pomiędzy PLN m 2 w zależności od standardu oraz funkcjonalności. Mysłowice, Park Panattoni III kwartał 2010 II kwartał 2010 Jeśli są Państwo zainteresowani informacjami z rynku nieruchomości w Polsce, Estonii, na Litwie oraz Łotwie lub chcą Państwo zlecić firmie Ober-Haus przygotowanie raportu dotyczącego rynku nieruchomości prosimy o kontakt: Agnieszka Górkiewicz, Dyrektor Zarządzający Ober-Haus Polska; Tel.: , agnieszka.gorkiewicz@ober-haus.pl