OPERAT SZACUNKOWY określenie wartości nieruchomości połoŝonej w Krakowie, dzielnica Krowodrza, ulica Rusznikarska nr. Wartość nieruchomości: 187 520 zł Wykonawca: mgr inŝ. Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia nr 000 Kraków, 17 marca 2005 r.
SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. PODSTAWY FORMALNO PRAWNE 1.1. Zamawiający i podstawa formalna wyceny. 1.2. Zleceniobiorca 1.3. Przedmiot wyceny. 1.4. Zakres wyceny 1.5. Cel wyceny. 1.6. Data ustalenia wartości przedmiotu wyceny 1.7. Podstawy prawne i metodologiczne wyceny. 1.8. Źródła danych i informacji. 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 2.1. Lokalizacja i zagospodarowanie nieruchomości wycenianej. 2.2. Stan prawny nieruchomości. 2.3. Opis techniczny nieruchomości. 2.4. Stan techniczny nieruchomości. 3. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 3.1. Opis metodyki określenia wartości nieruchomości. A. Metodyka określenia wartości odtworzeniowej budynku. 4. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚI 4.1. Procedura wyceny metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych. 4.2. Określenie wartości robót. 4.3. Ustalenie wartości nieruchomości 5. ZASTRZEśENIA I UWAGI 2
WYCIĄG z operatu szacunkowego nieruchomości Określenie nieruchomości: 1 Gmina: Kraków Dzielnica: Krowodrza Adres: ul. Rusznikarska nr 30-619 Kraków Obręb: IV Działki ewidencyjne: 875/2 Pow. nieruchomości: 45000 m 2 Nr księgi wieczystej: KW 55437 2 Rodzaj nieruchomości 3 Cel wyceny Nieruchomość zabudowana w części budynkiem jednorodzinnym. Wycena dokonywana jest w celu ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnej. 4 Stan prawny nieruchomości Nieruchomość stanowi własność p. Andrzeja Kowalskiego. 5 Oszacowana wartość nieruchomości 6 Data ustalenia stanu nieruchomości (oględzin) 7 Data określenia wartości nieruchomości (sporządzenia operatu) 8 Autor operatu Wartość nieruchomości: 187 520 zł 2 marca 2005 r. 17 marca 2005 r. mgr inŝ. Rzeczoznawca Majątkowy, uprawnienia nr 000 9 Pieczęć i podpis Rzeczoznawcy Majątkowego 3
1. PODSTAWY FORMALNO PRAWNE 1.1. Zamawiający i podstawa formalna wyceny Sąd Rejonowy miasta Krakowa, zlecenie z dnia 22 lutego 2005 r. Umowę precyzującą warunki wykonania wyceny zawarto w dniu 24.02.05 r. 1.2. Zleceniobiorca Rzeczoznawca majątkowy mgr inŝ.... nr upr. 000 zam. Kraków ul. Bajana 21. 1.3. Przedmiot wyceny Nieruchomość będąca własnością p. Andrzeja Kowalskiego, w części zabudowana budynkiem jednorodzinnym zamieszkałym przez właściciela nieruchomości, połoŝona w Krakowie w Dzielnicy Krowodrza, przy ul. Rusznikarskiej nr 1.4. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje wyłącznie budynek mieszkalny (dom jednorodzinny) bez garaŝu. 1.5. Cel wyceny Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości następuje w związku z toczącym się postępowaniem sądowymi i ma słuŝyć ustaleniu podatku od czynności cywilnoprawnej. 1.6. Data ustalenia wartości przedmiotu wyceny Zlecenie z dnia: 22.02.05 r. Umowa z dnia: 24.02.05 r. Ocena stanu technicznego nieruchomości: 02.03.05 r. Sporządzenie wyceny: 17.03.05 r. 1.7. Podstawy prawne i metodologiczne wyceny 1) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.tekst Dz.U. z 2000 r. nr 46 poz. 543 z późn.zm.) 2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109). 3) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, PFSRM 4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wycen. 5) PN-69/B-02360, PN-70/B-02365 6) Ustawa Prawo Budowlane 4
1.8. Źródła danych i informacji 1) Kopie dokumentów dostarczone przez Sąd, 2) Oględziny nieruchomości przeprowadzone przez rzeczoznawcę w dniu 2 marca 2005 r. 3) Odpis z Księgi Wieczystej 4) Ewidencja Gruntów i Budynków 5) Dokumentacja techniczna budynku 6) Mapa zasadnicza 7) Scalone normatywy do wyceny budynków i budowli, Wacetob 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 2.1. Lokalizacja i zagospodarowanie nieruchomości wycenianej Nieruchomość połoŝona jest przy ulicy Rusznikarskiej, będącej przecznicą ulicy W, w osiedlu mieszkaniowym Krowoderskich Zuchów w dzielnicy Krowodrza. Układ komunikacyjny wyznacza ciąg komunikacyjny ul. W i ul. Krowoderskich Zuchów, stanowiącej połączenie z ul. Prądnicką i dalej centrum miasta. 2.2. Stan prawny nieruchomości Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 875/2 o powierzchni 45000 m 2, księga wieczysta nr KW 55437. Jak wynika z treści tej księgi właścicielem nieruchomości (gruntu i budynku) jest p. Andrzej Kowalski, zam. ul. Rusznikarska nr, Kraków. W dziale trzecim tej księgi znajdują się wpisy słuŝebności gruntowej na rzecz sąsiada dotyczące korzystania z dojazdu do nieruchomości sąsiedniej na rzecz p. Alojzego Kruka, zam. ul. Rusznikarska nr, Kraków. 2.3 Opis techniczny nieruchomości. Podstawowe dane techniczne: Kubatura = 454 m 3 Powierzchnia uŝytkowa = 144,32 m 2 Powierzchnia ogólna = 158,12 m 2 Powierzchnia zabudowy = 106,04 m 2 Rok powstania 1995. Opis techniczny: Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący murowany z bloczków wiórowobetonowych, częściowo podpiwniczony. - wykopy grunt kat. III - ławy fundamentowe Ŝelbetowe - ściany piwnic z bloczków betonowych B-4 izolowane - ściany nadziemia z bloczków wiórowo-betonowych gr. 38 cm - wieńce i przewiązki Ŝelbetowe - stropy gęstoŝebrowe systemu Teriva h=24 cm - schody wewnętrzne Ŝelbetowe na płycie gr. 3 cm - płyta balkonowa Ŝelbetowa 5
- dach o konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, kryty papą - obróbki z blachy ocynkowanej - kominy i przewody wentylacyjne murowane z cegły - stolarka drewniana, zespolona, typowa - tynki wewnętrzne cem.-wap. - tynki zewnętrzne cem.-wap. nakrapiane - posadzki lastrykowe i parkiet bukowy - balustrady stalowe w wykonaniu prostym 2.4. Stan techniczny nieruchomości Nieruchomość przedstawia obecnie płaski teren pokryty starannie pielęgnowanymi krzewami i kwiatami. W centrum terenu znajduje się budynek jednorodzinny wolnostojący murowany z bloczków wiórowo-betonowych, częściowo podpiwniczony. Stan techniczny budynku oceniony jako dobry.. PowyŜsze ustalenia dokonane zostały na podstawie dokumentacji dostarczonej przez Zamawiającego, a takŝe w trakcie wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 2 marca 2005. 3. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 3.1. Opis metodyki określenia wartości nieruchomości A. Metodyka określenia wartości odtworzeniowej budynku. Do obliczenia kosztu wzniesienia obiektu budowlanego posłuŝono się wskaźnikami kosztu jednostkowego robót poszczególnych elementów scalonych budynków, zawartych w odpowiednich tabelach cennika powołanego w p. 1.4.4). Koszt odtworzenia brutto obiektu budowlanego został oszacowany odpowiednio do przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego zasady: - ustalany jest koszt odtworzenia obiektów istniejących, rozumiany jako koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a takŝe rozwiązań funkcjonalnych. 4. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1. Procedura wyceny metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych. Wartość odtworzeniową budynku określa się z wzoru: W b = W bn * k r * k d * ( 1 S zi / 100 ) Gdzie: W b - wartość odtworzeniowa budynku W bn - wartość budynku w stanie nowym k r - współczynnik regionalny k d - współczynnik kosztów dokumentacji i nadzoru - zuŝycie budynku S zi 6
4.2. Określenie wartości robót. nr elementu Nr obiektu 1 15 Roboty ziemne, fundamenty i ściany piwniczki 2 15 Ściany nadziemia i ścianki działowe element jedn. obmiaru koszt jedn. ilość jedn. 100 m2 pow. zabudowy 100 m3 umownej objętości murów 3 15 Stropy i schody 100 m2 pow. ogólnej 4 15 Dachy konstrukcja, 100 m2 pow. ocieplenie, i zabudowy pokrycie 5 15 Posadzki i róŝne 100 m2 pow. roboty wewnętrzne ogólnej 6 15 Stolarka i ślusarka 100 m2 pow. ogólnej 7 15 Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 8 15 Elewacja i róŝne roboty zewnętrzne 1000 m3 kubatury budynku 100 m2 umownej powierzchni elewacji 9 33 Instalacje sanitarne 1000 m3 kubatury budynku 10 33 Instalacje elektryczne 1000 m3 kubatury budynku koszt elementu udział elementu w kosztach obiektu zuŝycie elementu koszt zuŝycia [zł/jedn.] [zł] [%] [%] 33 432,65 zł 1,06 35 438,61 zł 16,81% 5% 0,84% 39 566,04 zł 1,36 53 809,81 zł 25,53% 7% 1,79% 12 475,60 zł 1,58 19 711,45 zł 9,35% 12% 1,12% 10 147,79 zł 1,06 10 756,66 zł 5,10% 15% 0,77% 15 667,44 zł 1,58 24 754,56 zł 11,74% 15% 1,76% 8 354,31 zł 1,58 13 199,81 zł 6,26% 18% 1,13% 18 122,67 zł 0,45 8 155,20 zł 3,87% 13% 0,50% 5 276,66 zł 2,04 10 764,39 zł 5,11% 21% 1,07% 50 136,14 zł 0,45 22 561,26 zł 10,70% 23% 2,46% 25 894,44 zł 0,45 11 652,50 zł 5,53% 12% 0,66% 210 804,24 zł 100,00% Sz= 12,10% 4.3. Ustalenie wartości nieruchomości Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa wartość budynku i wartość gruntu. W n = W bn * k r * k d * ( 1 S zi / 100 ) W n = 210804,24 * 0,91 * 1,05 * ( 1 12,10 / 100 ) W = 187520,49 zł Wartość nieruchomości opisanej w p. 1.2. ustalam z uzasadnionym zaokrągleniem na kwotę 187 520 zł (sto osiemdziesiąt siedem tysięcy pięćset dwadzieścia złotych) w poziomie cen na dzień 17 marca 2005 r. 7
5. ZASTRZEśENIA I UWAGI 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Wizji lokalnej nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych dokonano w dniu 2 marca 2005 r. 3. Podana w punkcie 4.3 wartość nieruchomości określona została na dzień 17 marca 2005 r. i słuŝy do celu określonego w p. 1.3. Operatu. 4. Operat moŝe być wykorzystany do celu określonego w p. 1.3. Operatu przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust.3 ustawy powołanej w p. 1.4.1) 4. Zastrzega się wyłączenie odpowiedzialności Rzeczoznawcy Majątkowego autora operatu, wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, niŝ określony w zastrzeŝeniu nr 3 (art. 156 ust. 2 ustawy powołanej w p. 1.4.1). 5. Zastrzega się prawa autorskie niniejszego operatu szacunkowego. 6. Wyciąg z operatu szacunkowego został przekazany do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Krakowie. Kraków, dnia 17 marca 2005 r. Załączniki: Projekt wydany przez prowadzącego zajęcia Obliczenia dotyczące obmiaru robót. Protokół z oględzin nieruchomości 8
Kraków dn. 02.03.2005 r Protokół z oględzin przedmiotu wyceny. Oględzin nieruchomości dokonano w dniu 2 marca 2005 roku w celu oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wizję lokalną przeprowadził mgr inŝ...., rzeczoznawca majątkowy, nr upr. 000. Wnioski zostały zawarte w tabeli załączonej poniŝej. l.p. Nazwa elementu Rodzaj zastosowanego materiału 1 Fundamenty i ściany piwniczki 2 Ściany nadziemia i ścianki działowe ławy fundamentowe Ŝelbetowe, ściany piwnic z bloczków betonowych B-4 izolowane ściany nadziemia z bloczków wiórowobetonowych, ścianki działowe z cegły dziurawki na zaprawie cem.-wap. 3 Stropy i schody stropy gęstoŝebrowe systemu Teriva, schody wewnętrzne Ŝelbetowe 4 Dachy konstrukcja, ocieplenie, i pokrycie 5 Posadzki i róŝne roboty wewnętrzne dach o konstrukcji drewnianej, ocieplony wełną mineralną, kryty papą posadzki lastrykowe i parkiet bukowy 6 Stolarka i ślusarka stolarka drewniana, zespolona, typowa, balustrady stalowe w wykonaniu prostym 7 Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 8 Elewacja i róŝne roboty zewnętrzne tynki wewnętrzne cem.- wap., w pomieszczeniach mokrych płytki ceramiczne, farby akrylowe tynki zewnętrzne cem.-wap. nakrapiane, obróbki z blachy ocynkowanej ZuŜycie elementu [%] Ocena stanu technicznego elementu 5% brak rys i spękań na fundamentach, ściany suche, bez usterek 7% ściany suche, brak pęknięć konstrukcyjnych 12% stropy tynkowane, malowane, brak widocznych rys, ugięcia w normie, schody bez rys, nieliczne odpryski, ukruszenia 15% drewno suche, nieskorodowane, widoczne naturalne spekania elementów, pokrycie popękane, brak przecieków 15% na posadzce widoczne rysy, parkiet miejscami nierówny 18% okna szczelne, ramiaki lekko wypatrzone, powłoki malarskie spękane 13% tynki bez spękań, spoini zabrudzone, płytki ceramiczne zmatowiałe 21% drobne spękania i rysy, pęknięcia na łączeniach obróbek blacharskich 9 Instalacje rury stalowe, Ŝeliwne 23% pierwsze oznaki 9
sanitarne 10 Instalacje elektryczne przewody miedziane w pojedynczej izolacji korozji, powłoki malarskie uszkodzone 12% instalacja sprawna bez oznak spadku przewodności przewodów 10