Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 r.

INSTYTUT EKONOMICZNY WE WSPÓŁPRACY Z ODDZIAŁAMI OKRĘGOWYMI Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 r. WARSZAWA, SIERPIEŃ 2013 R. 1

Raport został przygotowany w Instytucie Ekonomicznym, we współpracy z szesnastoma oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów Narodowego Banku Polskiego. Raport wyraża opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym, ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2

Autorzy: Część I i II Augustyniak Hanna Gajewski Krzysztof Łaszek Jacek Olszewski Krzysztof Waszczuk Joanna Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Część III (osoby podkreślone są dodatkowo autorami artykułów w części analitycznej) Baldowska Grażyna OO Warszawa Barska Ewa OO Bydgoszcz Białach Ewa OO Lublin Borzym Henryk OO Olsztyn Broniecki Waldemar OO Olsztyn Czapka Izabela OO Katowice Gałaszewska Krystyna OO Gdańsk Hulboj Izabela OO Zielona Góra Kiernicki Jarosław OO Bydgoszcz Książczyk Jolanta OO Łódź Lekka Marta OO Szczecin Leszczyński Robert OO Białystok Leśniewicz Artur OO Poznań Mach Barbara OO Rzeszów Mach Łukasz OO Opole Markowska Janina OO Wrocław Masiak Małgorzata OO Wrocław Mikołajczyk Łukasz OO Opole Misztalski Maciej OO Wrocław Myszkowska Barbara OO Warszawa Opioła Zbigniew OO Katowice Orliński Sławomir OO Kielce Osikowicz Grażyna OO Kraków Perczak Jacek OO Kielce Piwnicka Małgorzata OO Poznań Przewoźniak Kinga OO Kraków Tomska-Iwanow Anna OO Szczecin Tyszkiewicz Robert OO Łódź Warzocha Jolanta OO Rzeszów Zadrożna Iwona OO Gdańsk Żywiecka Hanna OO Poznań 3

Synteza 5 Wprowadzenie 8 Część I Rynek nieruchomości w Polsce w 2012 r. 14 1. Kształtowanie się sytuacji na rynkach nieruchomości 14 1.1 Sytuacja na rynku mieszkań i kształtowanie się cen 14 1.2 Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych 20 1.3 Kredyty dla gospodarstw domowych na nieruchomości 24 1.4 Kredyty dla przedsiębiorstw na nieruchomości 26 2. Determinanty rozwoju sektora nieruchomości w 2012 r. 28 2.1 Ocena zmian otoczenia regulacyjnego i jego wpływu na sferę realną 28 2.2 Panelowa analiza cen mieszkań na rynku pierwotnym dla 17 miast 33 3. Równowaga sektorowa rynku mieszkaniowego 39 3.1 Podstawowe obszary, podmioty i parametry analizy makrostabilnościowej sektora nieruchomości mieszkaniowych 39 3.2 Warunki równowagi sektorowej a rzeczywiste procesy gospodarcze 44 Słownik pojęć i skrótów 52 Część II. Opracowania analityczne 56 A1 Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie 16 rynków w Polsce) 56 A2 Wyniki badań nad czynnikami różnicującymi ceny mieszkań i możliwość ich wykorzystania w NBP 79 A3 Mieszkanie w teorii konsumenta 90 A4 Kupić czy wynająć? Analiza decyzji podmiotów na rynku mieszkaniowym determinowanych polityką mieszkaniową 115 A5 Cykle mieszkaniowe model nierównowagi i jego kalibracja dla warszawskiego rynku nieruchomości 132 Część III. Monografie miast 150 1. Białystok 151 2. Bydgoszcz 163 3. Katowice 177 4. Kielce 191 5. Kraków 205 6. Lublin 219 7. Łódź 232 8. Olsztyn 247 9. Opole 261 10. Poznań 275 11. Rzeszów 288 12. Szczecin 301 13. Trójmiasto 314 14. Warszawa 347 15. Wrocław 362 16. Zielona Góra 377 4

Synteza W niniejszym Raporcie przedstawione zostały wyniki analiz i badań, które prowadzą do następujących wniosków: W 2012 r. obserwowano niewielkie spadki cen (ofertowych i transakcyjnych) mieszkań na rynkach pierwotnych, jak i wtórnych 16 miast stolic województw. Wysoki popyt na mieszkania i ich sprzedaż na rynku pierwotnym w końcu omawianego roku wiązały się z zamykanym programem rządowym Rodzina na Swoim (RNS). Pomimo formalnego zamknięcia programu RNS pod koniec 2012 r., przedłużono realizację dużej liczby wniosków kredytowych złożonych tuż przed zamknięciem programu. Wypłaty tych kredytów w I kw. 2013 r. wyniosły około 70% wypłat z rekordowego IV kw. 2012 r. Kredyty te w dominującej części wykorzystano na rynku pierwotnym. Czynsze na rynku najmu mieszkań w 2012 r. wykazywały nieznaczne kwartalne wahania w poszczególnych miastach. W Warszawie obserwowano stabilizację, w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu niewielkie wzrosty, natomiast w Łodzi i Wrocławiu obniżki przeciętnych stawek najmu. Roczna zmiana stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych była najniższa od 2005 r., jednak wypłaty brutto kredytów spadły nieznacznie w stosunku do tych z 2011 r. Od początku 2012 r. obserwujemy coraz większe spadki kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, po korektach o zmiany kursu walutowego. Wahania kursowe oraz możliwość dalszych spadków cen mieszkań powodują, że część istniejących kredytów mieszkaniowych walutowych nie ma satysfakcjonującego zabezpieczenia. Malejące stopy procentowe kredytów złotowych oraz niewielkie spadki cen mieszkań powodowały, iż banki w omawianym okresie udzielały kredytów ostrożniej. Polityka mieszkaniowa w 2012 r. nadal koncentrowała się wokół idei wspierania mieszkań własnościowych. Obecnie trwają prace parlamentarne nad uchwaleniem nowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM). Oczekiwanie na wprowadzenie nowego programu w życie może wpłynąć na częściowe zmniejszenie popytu mieszkaniowego w 2013 r. W 2012 r. zaczęła także obowiązywać ustawa tzw. deweloperska, co skutkowało niewielkim boomem budowlanym (efekt ucieczki przed rygorami ustawy) oraz powiększeniem nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano nieznaczny wzrost wolumenu transakcji oraz stabilizację wysokości czynszów. Dla nieruchomości biurowych oraz handlowych stopy kapitalizacji pozostawały na poziomie z 2011 r. Wartość kredytów dla przedsiębiorstw na nieruchomości komercyjne na koniec I kw. 2013 r. wyniosła ok. 46 mld zł. Odsetek zagrożonych kredytów dla przedsiębiorstw na nieruchomości jest wysoki. W przypadku deweloperów wynosił on 30% pod koniec 2012 r. 5

Sektor deweloperski, funkcjonując obecnie w warunkach nadwyżek mieszkań na rynku oraz spadającego popytu, powinien liczyć się ze zwiększonym ryzykiem działalności. Obecnie wskaźniki działalności oraz rentowności tych firm nie są niepokojące, ale sytuacja ta może w przyszłości ulec zmianie. Polski rynek mieszkaniowy nie ma w pełni rozwiniętego prywatnego sektora najmu lokali (mniej niż 10% zasobu). Barierą jego rozwoju są często nieuregulowane umowami relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą oraz istniejące rozwiązania prawne dotyczące ochrony lokatora. Sytuacja mieszkaniowa 16 miast wojewódzkich Polski w 2012 r., w relacji do 2011 r. uległa nieznacznej poprawie na skutek pogorszenia się większości czynników fundamentalnych, zwłaszcza demograficznych. Na rynkach nieruchomości wszystkich analizowanych miast obserwowano niską aktywność kupujących. Mimo odmiennych poziomów cen oraz różnic w rozwoju miast, dynamiki zmian cen nie różniły się od siebie w znaczący sposób. Analiza panelowa średnich cen mieszkań na analizowanych rynkach w okresie 2002-2012 potwierdziła, że ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym 7 dużych miast zależały od zmiennych fundamentalnych, takich jak wynagrodzenie, dostępność kredytowa lub spadek bezrobocia. Część specyfikacji wykazuje, że w latach 2007-2008 ceny były nadmiernie wysokie, co świadczy o boomie popytowym. Natomiast badania na poziomie analizy poszczególnych mieszkań oraz ich atrybutów na lokalnych rynkach pokazują, że zastąpienie indeksem hedonicznym prostych wskaźników cen mieszkań (mediany i średniej) pozwala podnieść wiarygodność pomiaru cen, a tym samym podnosi przejrzystość rynku. Taka analiza wymaga jednak bazowania na dłuższym szeregu bardzo szczegółowych danych, które w ramach BaRN zbierane są dopiero od III kw. 2006 r. Ostatni rok był raczej korzystny dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości i zmierzał do równowagi. Nabywcy mieszkań mogli wybierać spośród szerokiej gamy gotowych mieszkań z nieco niższą ceną niż rok wcześniej. Deweloperzy stopniowo wyprzedawali gotowe mieszkania oczekujące na sprzedaż, jednocześnie rozpoczynali nowe inwestycje, lepiej dostosowane do aktualnych potrzeb nabywców. Sektor bankowy nie udzielał ryzykownych dla wszystkich kredytów denominowanych w walucie obcej oraz rozważniej udzielał kredytów złotowych. W badaniach wpływu sektora mieszkaniowego na gospodarkę należy uwzględnić zróżnicowanie mieszkań oraz złożoność podejmowanych decyzji. Kluczową kwestią w analizach jest wzięcie pod uwagę potencjalnych wyborów konsumentów pomiędzy różnymi rodzajami konsumpcji (w tym mieszkaniowej), popytem mieszkaniowym inwestycyjnym i konsumpcyjnym oraz różnymi formami własności mieszkania. Rynek nieruchomości stale dąży do równowagi, jednak ciągle występują szoki, które ją przesuwają. Kumulacja napięć sektorowych, w połączeniu z innymi problemami gospodarczymi, może skutkować kryzysami nieruchomościowymi, mającymi ogólnoekonomiczne następstwa. W literaturze szeroko wskazuje się podatność 6

rynku mieszkań na manipulacje i spekulacje, niską transparentność z powodu trudności z dostępem do danych. Ponadto rynek jest podatny na wpływy polityczne, które przekładają się często na system finansowy. Rynek mieszkaniowy wymaga całościowej regulacji, jednak często jest poddawany nieodpowiedniej i procyklicznej interwencji. 7

Wprowadzenie Celem Raportu jest dostarczenie zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2012 r. i oddziałują bezpośrednio na procesy bieżące, jednak tam, gdzie było to uzasadnione, analiza sięgała wstecz. Ze względu na zawsze lokalny charakter rynków mieszkaniowych, przedmiotem pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, tak jak w poprzednich jego edycjach, jest szesnaście miast stolic województw, jednak w różnych układach. Analiza cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, ofertowych, transakcyjnych oraz hedonicznych 1 bazuje na danych pozyskiwanych przez analityków z oddziałów okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN) 2. Udział w badaniu różnorodnych podmiotów operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, urzędów miast) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji 3. W analizach wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań, należące do Związku Banków Polskich (ZBP) bazy danych SARFIN (dane o finansowaniu rynku mieszkaniowego) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań finansowanych kredytami mieszkaniowymi). Korzystano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe 4. Wykorzystano też wyniki badań Diagnoza społeczna. Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych powstała dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmami zarządzającymi tymi 1 Patrz Słownik pojęć i skrótów, dalej w tekście oznaczany symbolem #. 2 Por. Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2012. Załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 lipca 2011 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2012 (Dz. U. Nr 173, poz. 1030). Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach Polski, symbol badania 1.26.09(074), prowadzone przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. 3 Zasób danych zebranych przez OO NBP od III kw. 2006 r. w trakcie 29 notowań kwartalnych zawiera aktualnie około 900 tys. rekordów. Szczegółowe informacje o bazie BaRN zostały zawarte w aneksie A1 Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie rynków). 4 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, badań firmy Real Estate Advisory Service (REAS) dotyczących cen mieszkań oraz rynku deweloperskiego, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń działających na tym rynku. Do najważniejszych należał Związek Banków Polskich, Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów, Związek Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa i wiele innych. 8

nieruchomościami oraz prowadzącymi doradztwo z tym związane. Analiza została wsparta wiedzą ekspertów poszczególnych agencji 5. Pomimo wykorzystywania wielu źródeł informacji, brak danych lub niedostateczna ich jakość okazywały się istotną barierą analityczną. W takich sytuacjach stosowano szacunki, które weryfikowano w oparciu o opinie ekspertów. Przy tworzeniu raportu przyjęto założenie, że dane szacunkowe, zweryfikowane w kilku źródłach są lepszą informacją, niż opinie ogólne. Pojęcia fachowe, tłumaczone w słowniku pojęć i skrótów znajdującym się po I części raportu, zostały zaznaczone symbolem #. Głównym przedmiotem zainteresowania jest równowaga sektorowa. Definiujemy ją jako taki stan, w którym istnieją warunki, aby rynki były w stanie generować dobra i usługi w sposób stabilny, co oznacza osiąganie efektów ekonomicznych, bez kumulacji nadmiernego ryzyka. Polityka mieszkaniowa państwa ma silny wpływ zarówno na standard zaspokajanych potrzeb, jak też podział majątku mieszkaniowego. Rynek nieruchomości jest związany siecią zależności z innymi sektorami gospodarki (zwłaszcza sektorem bankowym, deweloperskim i budowlanym), dlatego analizując sektor mieszkaniowy należy brać pod uwagę różne podmioty działające na tym rynku oraz wewnętrzne powiązania. W efekcie powstają nowe, istotne oddziaływania mające wpływ na sektor nieruchomości i jego otoczenie, jakim jest gospodarka narodowa. Celem niniejszego raportu oraz poprzednich jego wydań jest wyjaśnianie zjawisk i zależności obserwowanych na rynkach nieruchomości oraz zaprezentowanie wyników prowadzonych w NBP badań. Raport składa się z trzech części. W części I opracowania przedstawiono pewne wspólne procesy dla sektora nieruchomości w Polsce w 2012 r., część II składa się z analitycznych opracowań, uzupełniających wybrane kwestie omówione w części I. Natomiast część III, o charakterze bardziej szczegółowym, zawiera informacje o każdym z szesnastu rynków, stolic województw. W części I opisano jak kształtowała się sytuacja na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 2012 r. Obserwowano niewielkie spadki cen (ofertowych i transakcyjnych) mieszkań na rynkach pierwotnych, jak i wtórnych 16 miast stolic województw. Czynsze na rynku najmu mieszkań wykazywały nieznaczne kwartalne wahania w poszczególnych miastach. Natomiast na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano stabilizację wysokości czynszów oraz nieznaczny wzrost wolumenu transakcji. Dla nieruchomości biurowych oraz handlowych stopy kapitalizacji pozostawały na poziomie z 2011 r. Warto zwrócić uwagę, iż nieruchomości mieszkaniowe oraz komercyjne korzystają z podobnych czynników produkcji, których ceny kształtują się podobnie dla obu typów 5 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle, Ober Haus oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Warsaw Research Forum oraz bazy Comparables.pl. 9

nieruchomości, jednak cykle na obu rynkach są powiązane w niewielkim stopniu. Zarówno sektor nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych korzystają z kredytów bankowych. Jakość kredytów na nieruchomości oraz ich wolumen powinny być zatem stale monitorowane, by nie stanowiły zagrożenia dla stabilności sektora bankowego. Roczna zmiana stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych była najniższa od 2005 r., jednak wypłaty brutto kredytów spadły nieznacznie w stosunku do tych z 2011 r. Od początku 2012 r. obserwowano coraz większe spadki kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, po korektach o zmiany kursu walutowego. Malejące stopy procentowe kredytów złotowych oraz niewielkie spadki cen mieszkań powodowały, iż banki w omawianym okresie udzielały kredytów ostrożniej. Opis segmentu kredytów umieszczono w rozdziale 1.3 Kredyty dla gospodarstw domowych na nieruchomości oraz 1.4 Kredyty dla przedsiębiorstw na nieruchomości. Należy pamiętać, iż przedmiotem stałego zainteresowania ze strony banków centralnych oraz regulatorów jest dynamika cen mieszkań, która ma wpływ praktycznie na całą gospodarkę. Wzrosty cen mieszkań wskazują na napięcia pomiędzy popytem oraz podażą, co przekłada się na napięcia na rynku budownictwa oraz na rynku bankowym. Z tego powodu w rozdziale 2 przedstawiono czynniki rozwoju sektora nieruchomości w 2012 r. W omawianym okresie na rynku nieruchomości obserwowano silne zakłócenia procesów rynkowych wprowadzanymi regulacjami, tj. zakończenie programu Rodzina na Swoim (RNS), wejście w życie ustawy deweloperskiej, rekomendacji S i T. Ponadto duże znaczenie, które przekłada się na rozwój rynku nieruchomości, mają zmiany czynników fundamentalnych. Zbadano dynamikę cen mieszkań na rynku pierwotnym, gdyż bardzo szybko przekłada się ona na zmiany produkcji deweloperskiej, przyczynia się do powstawania silnych cykli i generuje ryzyko dla sektora bankowego. Przeprowadzono zatem analizę panelową 17 miast, stolic województw biorąc pod uwagę czynniki, które sugerowały wyniki analizy procesów konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmian strukturalnych przedstawionej w artykule 1 Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie 16 rynków). Rozdział 3 zawiera opis warunków równowagi sektorowej oraz wpływających na nie rzeczywistych procesów gospodarczych. Równowaga sektorowa to stan, kiedy możliwe jest osiąganie zysków ekonomicznych, bez narażania się na nadmierne ryzyko, bez powstawania zbyt wielkich napięć. Sektor nieruchomości mieszkaniowych rozpatrywany jest jako system różnych segmentów gospodarczych, a jego głównymi składowymi są: zasób mieszkaniowy, sektor finansowy, sektor budownictwa mieszkaniowego oraz otoczenie zewnętrzne sektora nieruchomości mieszkaniowych, czyli pozostała część gospodarki narodowej, z którą następują liczne interakcje sektorowe. Następnie omówiono podmioty działające na tych rynkach, przedstawiono mierniki płynnego funkcjonowania rynków i napięć oraz równowagi pomiędzy podmiotami działającymi na tych rynkach, które określane są w znacznej mierze przez bankowe regulacje ostrożnościowe oraz wieloletnie doświadczenia tego sektora. Analiza pokazuje, że polski rynek nieruchomości, w odróżnieniu od stanu z lat 90, jest na tyle dojrzały, że może już stabilnie i racjonalnie funkcjonować długookresowo, to znaczy generować odpowiednie stopy zwrotu podmiotom gospodarczym i zaspakajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych. 10

Dotyczy to jednak najwyżej około 30-40% najbogatszych gospodarstw domowych. Przedziały dopuszczalnych wahań inflacji, dochodów, stóp procentowych oraz cen czynników wytwórczych, które pozwalają na stabilne funkcjonowanie rynku (deweloperów, banków, kredytobiorców), są jednak relatywnie wąskie. Biorąc pod uwagę duże portfele kredytów mieszkaniowych oraz cykliczny charakter sektora, stawia to duże wyzwania przed polityką monetarną, fiskalną i ostrożnościową, aby nie dopuścić do nadmiernych wahań cen i kryzysu nieruchomościowego. Rynki nieruchomości, w tym zwłaszcza mieszkaniowych mają charakter lokalny, co wynika ze związania nieruchomości z gruntem. Czynniki po stronie popytu są zarówno lokalne (dochody, demografia itp.), jak i ogólnokrajowe (stopy procentowe, migracje, napływ kapitału itp.). W celu uchwycenia zbieżności oraz jednakowych tendencji zachodzących na lokalnych rynkach wojewódzkich przeprowadzono analizę skupień i pogrupowano miasta na podstawie przyjętych kryteriów (tj. wskaźników odzwierciedlających sytuację mieszkaniową, skalę budownictwa, cenę mieszkań, czynników fundamentalnych, wskaźników obciążenia demograficznego w poszczególnych ośrodkach). Wyniki zostały zaprezentowane w artykule 1 Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie 16 rynków), gdzie szukano zbieżności i różnicowań rynków miast wojewódzkich za pomocą ich grupowania, biorąc pod uwagę różne kryteria. Analiza rynku nieruchomości jest wielowymiarowa, jednym z wymiarów jest wcześniej omówiona lokalność rynków, natomiast drugim heterogeniczność mieszkania jako dobra. Mieszkanie jest dobrem konsumpcyjnym oraz inwestycyjnym i w obydwu funkcjach jego wartość jest sumą wycen jego charakterystyk (lokalizacja, standard itp.). Badania na poziomie analizy poszczególnych mieszkań oraz ich atrybutów na lokalnych rynkach przedstawione w artykule 2 Wyniki badań nad czynnikami różnicującymi ceny mieszkań i możliwość ich wykorzystania w NBP pokazują, że zastąpienie indeksem hedonicznym prostych wskaźników cen mieszkań (mediany i średniej) pozwala podnieść wiarygodność pomiaru cen, a tym samym podnosi przejrzystość rynku. W artykule omówiono istotne aspekty heterogeniczności. Pozwoliło to na identyfikację i weryfikację podstawowych czynników cenotwórczych na rynkach wtórnych. Z artykułu wynika, że na polskim rynku nieruchomości zaczęły działać mechanizmy rynkowe i rynek stabilnie wycenia atrybuty mieszkań. Warto podkreślić, iż za pomocą modeli hedonicznych można wyróżnić atrybuty, które mają istotny wpływ na kształtowanie się wartości mieszkania i podjąć próbę obiektywnej wyceny nieruchomości na podstawie wyborów konsumenckich. Uwzględnienie czynnika heterogeniczności w analizie mikroekonomicznej ma istotne elementy praktyczne. Pierwszym jest możliwość konstrukcji bardziej precyzyjnych indeksów cen (indeks hedoniczny), uwzględniających zmieniającą się próbę mieszkań na rynku, co wykorzystuje NBP w publikowanych analizach. Drugim jest możliwość lepszej wyceny nieruchomości, co ma znaczenie ogólnogospodarcze, szczególnie istotne dla systemu bankowego. Kolejnym aspektem praktycznym jest możliwość przewidywania zmian cen nieruchomości (mieszkaniowych i komercyjnych) w wyniku realizowanej polityki gospodarczej czy inwestycji sektora prywatnego. Na tej podstawie można też przykładowo przewidywać przyszłe podatki od nieruchomości. 11

W artykule 3 Mieszkanie w teorii konsumenta znajdują się rozważania o złożoności decyzji posiadania mieszkania i problemie jego wyceny przez konsumenta. Podkreślono, iż istnieje wiele warunków optymalizacyjnych, branych pod uwagę przez indywidualnego konsumenta przy podejmowaniu decyzji dotyczących kupna i sprzedaży. Przyjmowanie uproszeń dotyczących braku heterogeniczności mieszkania i złożoności podejmowanych decyzji mieszkaniowych, zarówno konsumpcyjnych jak i inwestycyjnych, często prowadzi do błędnych wniosków. Istotny wpływ na podejmowane decyzje ma również wycena wartości mieszkania przez konsumenta. Kluczową kwestią w analizach jest wzięcie pod uwagę wyborów konsumentów pomiędzy różnymi rodzajami konsumpcji (w tym mieszkaniowej), popytem mieszkaniowym inwestycyjnym i konsumpcyjnym oraz różnymi formami własności mieszkania. Zaprezentowano model, w którym celem konsumenta jest maksymalizacja użyteczności w ciągu całego życia poprzez wybór odpowiedniej proporcji pomiędzy poziomem konsumpcji mieszkań oraz konsumpcji innych dóbr w różnych okresach. Założono, iż konsument posiada mieszkanie na własność i w kolejnych okresach może powiększać je lub pomniejszać, dokupując do koszyka posiadanego dobra lub wyprzedając jego kolejne jednostki. Optymalne rozwiązania pokazują relacje pomiędzy ilością mieszkań i konsumpcji wewnątrzokresowo i międzyokresowo. W artykule 4 Kupić czy wynająć? Analiza decyzji podmiotów na rynku mieszkaniowym determinowanych polityką mieszkaniową kontynuowano zagadnienie decyzji podejmowanych przez konsumenta ograniczając je do wyborów pomiędzy posiadaniem a wynajmem mieszkania. Podkreślono wysoki udział mieszkań własnościowych w całym zasobie mieszkań w krajach Europy o względnie niskich dochodach na osobę, w odróżnieniu od sytuacji na rozwiniętych rynkach mieszkaniowych oraz opisano przyczyny tego zjawiska. Na podstawie prostego modelu zaprezentowano w jaki sposób rozwój rynku wynajmu może wpływać równoważąco na sytuację na rynku nieruchomości. Istotną kwestię dla stabilności cen na rynku mieszkań stanowi udział mieszkań własnościowych oraz wynajmowanych w całym zasobie mieszkań. Rosnący udział mieszkań własnościowych i nierozwinięty rynek wynajmu mogą generować znaczne napięcia sektorowe i wywierać presję na ceny. Szczegółowa analiza powiązań sektorowych i podmiotów jest niezbędna, ponieważ zwykle podstawowym problemem jest koordynacja polityki monetarnej, fiskalnej i ostrożnościowej, gdyż często mogą one oddziaływać przeciwstawnie, zwiększając ryzyko sektorowe. Należy jednak pamiętać, iż rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym. Czynnikiem zwiększającym cykliczność jest spekulacja i związane z nią zachowania podmiotów, silne powiązanie z systemem finansowym, zwykle opóźniona i nieadekwatna interwencja czynnika publicznego realizowana ze względu na stabilność sektora finansowego, względów społecznych, czy w ramach ogólnej polityki gospodarczej. Wahania mają też często charakter lokalny i są zróżnicowane w zależności od segmentu rynku. Rynek nieruchomości zatem stale zmierza do równowagi nigdy jej nie osiągając. Dlatego założenie o równowadze przy tworzeniu modelu opisującego sytuację popytowopodażową na rynku mieszkaniowym może skutkować błędnymi wynikami i daje mylne wskazówki dla podmiotów gospodarczych. W artykule 5 Cykle mieszkaniowe model nierównowagi i jego kalibracja dla warszawskiego rynku nieruchomości przedstawiono więc 12

prosty model popytu, gdzie konsument maksymalizuje użyteczność podobnie, jak w artykule 3 Mieszkanie w teorii konsumenta, optymalnie alokując środki, pomiędzy konsumpcją usług mieszkaniowych a konsumpcją innych dóbr, ale rozważając każdy okres osobno. Następnie zaprezentowano model nierównowagi popytu i podaży na rynku mieszkaniowym, który skalibrowano dla warszawskiego rynku mieszkaniowego. Za jego pomocą omówiono ostatni cykl i pokazano jak połączenie niewielkich szoków popytowych z krótkookresowo sztywną podażą powoduje silne fluktuacje. W części III zawarto szczegółowe informacje o poszczególnych rynkach nieruchomości w szesnastu miastach wojewódzkich oraz czynnikach je kształtujących. 13

Część I Rynek nieruchomości w Polsce w 2012 r. 1. Kształtowanie się sytuacji na rynkach nieruchomości W 2012 r. sytuacja na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych była stabilna. Na rynku mieszkaniowym ceny wykazywały dalszy powolny spadek, lecz zachowywały się dość sztywno z powodu zmian regulacyjnych 6. Natomiast na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano stabilizację wolumenu transakcji oraz poziomu czynszów. 1.1 Sytuacja na rynku mieszkań i kształtowanie się cen Dane o cenach ofertowych oraz transakcyjnych wraz z opisem nieruchomości, pochodzące z bazy BaRN, umożliwiły wykonanie pogłębionej analizy rynku mieszkań. W 2012 r. obserwowano kontynuację powolnej obniżki cen mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zjawisko to występuje od 2009 r. na największych rynkach mieszkaniowych Polski, gdzie mieliśmy do czynienia z niewielkim spadkiem poziomów cen nominalnych (por. wykres 1 - wykres 4) oraz na skutek rosnącej inflacji nieco szybszym spadkiem poziomów cen realnych (por. wykres 7 i wykres 8). Ogólna trudna sytuacja gospodarcza, ograniczona podaż kredytów mieszkaniowych, w tym praktyczne zaprzestanie udzielania kredytów walutowych, jak i konserwatywne limity cenowe w programie RNS w 2012 r. wpływały na dalszy spadek przeciętnych cen. Analiza cen w ujęciu realnym pokazuje, że ceny na rynku pierwotnym oraz wtórnym zbliżyły się do cen notowanych przed boomem (por. wykres 7 i wykres 8). Znaczna nadwyżka niesprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym dużych miast, będąca skutkiem działań biznesowych deweloperów, przyczyniła się do spadków cen na tym rynku. Na rynkach 10 miast wzrosty cen mieszkań w boomie były mniejsze niż na dużych rynkach 6 miast, gdyż tylko w ograniczonym stopniu doświadczyły one ożywienia kredytowego. Ponadto w mniejszych miastach realną alternatywę do mieszkań w blokach stanowią domy jednorodzinne, co mogło wyhamować boom popytowy na mieszkania, częściowo przekierowując go w kierunku domów. W miastach tych różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi na rynku pierwotnym i wtórnym pozostawała względnie stabilna w 2012 r. (por. wykres 3 i wykres 4). Pomimo spadków cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w Warszawie oraz 7 miastach, deweloperzy podtrzymywali dość wysokie ceny ofertowe. O ile jeszcze w latach 2010 i 2011 oraz w pierwszych trzech kwartałach 2012 r. zauważyć można było wyraźną próbę dostosowania cen przez deweloperów do realiów rynku, to już od IV kw. 2012 r. ponownie testowali oni możliwość sprzedaży mieszkań za wyższą cenę. Ponieważ oferty lepiej dostosowane do oczekiwań rynku są szybko finalizowane, obserwowane pozostałe na rynku oferty często odzwierciedlają wygórowane oczekiwania cenowe sprzedawców 6 Więcej na temat zmian regulacyjnych w rozdziale 2.1 Ocena zmian otoczenia regulacyjnego i jego wpływu na sferę realną. 14

mieszkań. Część deweloperów próbuje przeczekać czas niższych cen ze względu na istniejące kontrakty kredytowe oraz wcześniej poniesione koszty. Na rynku wtórnym sprzedający również oczekiwali cen wyższych niż mogli uzyskać. Od początku 2012 r., a silniej na przełomie z 2013 r. na wszystkich rynkach obserwowano wzrost relacji ceny mieszkań na rynku pierwotnym do ceny z rynku wtórnego. Zmiana ta jest szczególnie widoczna w przypadku Warszawy, w której historycznie ceny na rynku wtórnym były istotnie wyższe niż na rynku pierwotnym 7. W 2012 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym nadal spadały. W I kw. 2013 r. ceny na rynku pierwotnym we wszystkich analizowanych miastach pozostawały stabilne lub wręcz rosły. Zmalała natomiast liczba kontraktów wstawianych pierwszy raz na rynek, ale ich jakość i lokalizacja były lepiej dostosowane do aktualnych potrzeb potencjalnych nabywców, co wpłynęło na wzrost ich cen. Ponieważ skład próby analizowanych mieszkań w bazie BaRN ulega zmianie jakościowej oraz ilościowej, prowadzona jest też analiza ceny korygowanej indeksem hedonicznym 8. Wyniki jej wskazują, iż ceny na rynkach pozostają długookresowo stabilne. Natomiast zaobserwowane krótkookresowe wahania wynikają ze zmiany struktury analizowanej próby (tj. liczebności próby oraz zmiany oferty rynkowej, także wzrostu lub spadku liczby mieszkań droższych) (por. wykres 9 i wykres 10). Spadek cen, zwłaszcza realny, spowodował, iż wskaźnik ceny m kw. mieszkania do dochodów (P/I)#, który można traktować jaką pewną miarę napięć na rynku, powrócił prawie do poziomów sprzed boomu cenowego w latach 2006-2008 (por. wykres 15). Czynsze z podnajmu mieszkań wykazywały, podobnie jak w latach poprzednich, znaczne wahania w poszczególnych kwartałach. Ich trend wskazuje na stabilizację w Warszawie, wzrost w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu, oraz obniżki w Łodzi i Wrocławiu (por. wykres 16). Praktycznie całkowite odejście banków w 2012 r. od udzielania kredytów mieszkaniowych denominowanych w walutach obcych (istotnie niżej oprocentowanych) spowodowało wzrost kosztów finansowania mieszkań dla nabywców. Z tego powodu we wszystkich dużych miastach, oprócz Warszawy 9, koszt obsługi kredytu znacznie 7 Wynikało to z bardzo dobrej lokalizacji oraz jakości mieszkań na rynku wtórnym. Większość mieszkań na rynku pierwotnym jest względnie mniej atrakcyjna lokalizacyjnie w porównaniu z tymi na rynku wtórnym. Nowe mieszkania powstają zwykle daleko od centrum oraz głównych linii komunikacji oraz mają one niewystraczająco rozwiniętą lokalną infrastrukturę (sklepy, szkoły, przedszkola, etc.). 8 Cena korygowana indeksem hedonicznym mieszkań odzwierciedla czystą cenę, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań (wielkość, lokalizacja, stan techniczny, wiek, etc.). Analizowana jest zawsze cena wystandaryzowanego mieszkania, stworzona na podstawie modelu ekonometrycznego. Koryguje ona średnią cenę z próby badawczej o zmianę jakości mieszkań znajdujących się w tej próbie w każdym z kwartałów. Odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie, która reagowałaby silnie na zmianę kompozycji próby, np. o większą liczbę mieszkań małych z wyższą ceną m kw. Więcej informacji w artykule M. Widłak (2010), Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr Wiadomości Statystyczne nr 9. 9 W Warszawie rynek najmu jest niewystarczająco duży żeby zaspokoić potrzeby najemców ludności pracującej dojeżdżającej do pracy z innych miast oraz studentów. W konsekwencji czynsze są na bardzo wysokich poziomach. 15

III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 zł / m kw. zł / m kw. III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 zł / m kw. zł / m kw. przewyższał koszt wynajmu (por. wykres 13). Powinno to skłaniać gospodarstwa domowe do wynajmu a nie zakupu, jednak różne czynniki, które omawiamy w artykule 4 Kupić czy wynająć? Analiza decyzji podmiotów na rynku mieszkaniowym determinowanych polityką mieszkaniową w części analitycznej powodują, że w Polsce istnieje silna skłonność do posiadania mieszkania. Tłumaczy to utrzymujące się dość wysokie ceny mieszkań względem ceny wynajmu 10. Co prawda wynajem daje większe stopy zwrotu niż inwestycje w obligacje lub trzymanie pieniędzy w depozytach, jednak mniejszą stopę zwrotu niż przy wynajmie nieruchomości komercyjnych (por. wykres 14). Należy jednak podkreślić, iż nie uwzględniono tu dość wysokich kosztów utrzymywania zasobu na wynajem oraz ryzyka związanego z nieuczciwym najemcą 11. Wykres 1 Transakcyjne ceny m kw. mieszkań - RP 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Wykres 2 Transakcyjne ceny m kw. mieszkań RW 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Źródło: NBP. Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Wykres 3 Średnia ważona cena m kw. mieszkania, oferty i transakcje - RP 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Źródło: NBP. Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Wykres 4 Średnia ważona cena m kw. mieszkania, oferty i transakcje RW 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 10 miast oferta 7 miast oferta Warszawa oferta 10 miast trans. 7 miast trans. Warszawa trans. 10 miast oferta 7 miast oferta Warszawa oferta 10 miast trans. 7 miast trans. Warszawa trans. Uwagi do wykresów 3 9: cena ważona udziałem mieszkań w zasobie rynkowym, dla Warszawy cena średnia. 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, 7 miast: jak poprzednio z Gdynią; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra. Źródło: NBP. Źródło: NBP. 10 Wartości te obliczamy jako czynsze dyskontowane stopą procentową kredytów mieszkaniowych. 11 Szersza informacja o ryzykach najmu znajduje się w rozdziale Kredyty dla gospodarstw domowych na nieruchomości oraz w artykule 3 Mieszkanie w teorii konsumenta. 16

III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 zł/m kw. zł / m kw. IV kw. 2002 IV kw. 2003 IV kw. 2004 IV kw. 2005 IV kw. 2006 IV kw. 2007 IV kw. 2008 IV kw. 2009 IV kw. 2010 IV kw. 2011 IV kw. 2012 IV kw. 2002 IV kw. 2003 IV kw. 2004 IV kw. 2005 IV kw. 2006 IV kw. 2007 IV kw. 2008 IV kw. 2009 IV kw. 2010 IV kw. 2011 IV kw. 2012 III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 III kw. 2006 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 Wykres 5 Relacja transakcyjnej średniej ważonej ceny m kw. mieszkania RP do RW (wynik powyżej 1 znaczy, iż cena na RP przekraczała tą z RW) 1,25 1,20 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 Wykres 6 Relacja średniej ważonej ceny m kw. mieszkania, ofertowej do transakcyjnej RW 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,05 Źródło: NBP. 10 miast 7 miast Warszawa Wykres 7 Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania oraz realnej względem CPI (IV kw. 2002 r.=100) RP, transakcje 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 Źródło: NBP. 10 miast 7 miast Warszawa Wykres 8 Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania oraz realnej względem CPI (IV kw. 2002 r.=100) RW, transakcje 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 10 miast RP trans. 10 miast RP trans. defl. CPI 7 miast RP trans. 7 miast RP trans. defl. CPI. Warszawa RP trans. Warszawa RP trans. defl. CPI Uwaga: baza cen mieszkań NBP (BaRN) istnieje od III kwartału 2006 r.; czerwona linia oddziela dane BaRN od szacunków cen transakcyjnych na podstawie dynamiki cen ofertowych PONT Info. Źródło: NBP, PONT Info, GUS. Źródło: NBP, PONT Info, GUS. Wykres 9 Średnia ważona cena m kw. mieszkania oraz cena korygowana indeksem hedonicznym RW, transakcje 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 10 miast RW transakcja 10 miast defl. CPI 7 miast RW transakcja 7 miast BaRN defl. CPI. Warszawa RW transakcja Warszawa defl. CPI Wykres 10 Cena transakcyjna m kw. mieszkania RW korygowana indeksem hedonicznym, w 6 miastach 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Warszawa 7 miast 10 miast Warszawa hed. 7 miast hed. 10 miast hed. Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Uwaga: Cena m kw. mieszkania z okresu referencyjnego korygowana indeksem dynamiki cen uwzględniającym zmiany jakościowe mieszkań w kolejnych kwartałach. Źródło: NBP. Źródło: NBP. 17

III kw.2006 I kw.2007 III kw.2007 I kw.2008 III kw.2008 I kw.2009 III kw.2009 I kw.2010 III kw.2010 I kw.2011 III kw.2011 I kw.2012 III kw.2012 I kw.2013 lata zł / m kw. III kw.2006 I kw.2007 III kw.2007 I kw.2008 III kw.2008 I kw.2009 III kw.2009 I kw.2010 III kw.2010 I kw.2011 III kw.2011 I kw.2012 III kw.2012 I kw.2013 III kw.2006 I kw.2007 III kw.2007 I kw.2008 III kw.2008 I kw.2009 III kw.2009 I kw.2010 III kw.2010 I kw.2011 III kw.2011 I kw.2012 III kw.2012 I kw.2013 I kw. 2007 III kw. 2007 I kw. 2008 III kw. 2008 I kw. 2009 III kw. 2009 I kw. 2010 III kw. 2010 I kw. 2011 III kw. 2011 I kw. 2012 III kw. 2012 I kw. 2013 I kw. 2004 I kw. 2005 I kw. 2006 I kw. 2007 I kw. 2008 I kw. 2009 I kw. 2010 I kw. 2011 I kw. 2012 I kw. 2013 zł / m kw. zł / m kw. Wykres 11 Średnie ofertowe ceny m kw. nowych kontraktów mieszkaniowych RP 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 Wykres 12 Średnie ofertowe ceny m kw. mieszkań RP 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Warszawa Trójmiasto Wrocław (bez Sky Tower) Kraków Poznań Łódź Uwaga: ceny dotyczą wyłącznie nowych kontraktów, pierwszy raz wprowadzone na rynek. Źródło: REAS. Wykres 13 Relacja kosztu odsetek od kredytu na zakup m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw. (bez kosztu opłat za użytk.) przy kredycie ważonym w 6 miastach 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Uwaga: ceny zbierane są ze wszelkich dostępnych źródeł. Źródło: PONT Info Nieruchomości. Wykres 14 Opłacalność wynajmu mieszkania (śr. w 6 miastach) wobec depozytów i kredytów mieszk.gd, 5-let. obl. skarb. oraz stopy kapitalizacji nier. kom. (biur i pow. handlowych) 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław wynajem do depozytów GD wynajem do obligacji 5l. wynajem do kred.mieszk.gd wynajem do stopy kapitał.nier.kom. Uwaga: w wykresach 13 i 14 wartości powyżej 1 oznaczają większą opłacalność najmu mieszkania. Czerwona linia oddziela wartości ważone strukturą walutową przyrostu kredytu od wyłącznie złotowych występujących od 2012 r. Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. Wykres 15 Wskaźnik ceny kw. mieszkania do dochodu (P/I) (w latach) 10 9 8 7 6 5 4 Wykres 16 Średnia cena m kw. najmu mieszk. (śr. z cen transakcyjnych i ofertowych najmu) 55 50 45 40 35 30 25 20 15 3 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Źródło: GUS, NBP. Warszawa Łódź Kraków Wrocław Poznań Gdansk Źródło: NBP. Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław 18

I kw.2004 I kw.2005 I kw.2006 I kw.2007 I kw.2008 I kw.2009 I kw.2010 I kw.2011 I kw.2012 I kw.2013 Wykres 17 Kredytowa dostępność mieszkania # w m kw. (przy kredycie waż., od 2012 r. wyłącznie PLN) 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Warszawa Kraków Gdańsk Wrocław Poznań Łódź Uwaga: ważenie strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw domowych. Źródło: NBP, GUS, PONT Info. Pomimo iż od początku 2012 r. udzielane były wyłącznie kredyty złotowe (oprocentowane wyżej niż kredyty denominowane w walutach obcych), kredytowa dostępność przeciętnego mieszkania #12, nabywanego przez przeciętne gospodarstwo domowe, polepszała się (por. wykres 17). Było to głównie wynikiem zmniejszających się stóp kredytów mieszkaniowych złotowych oraz powolnego spadku cen mieszkań. Wskaźnik ten nie przełożył się na wzrost akcji kredytowej, ponieważ banki ostrożniej udzielały kredytów. Powiązanie cyklu na rynku mieszkaniowym z cyklem na rynku komercyjnym Uwzględniając fakt, iż nieruchomości mieszkaniowe oraz komercyjne korzystają z podobnych czynników produkcji (ziemia, materiały budowlane, praca ludzka), których ceny kształtują się podobnie dla obu typów nieruchomości, wydaje się, że cykle na obu rynkach powinny być zbliżone do siebie (por. Gyuorko, 2009). Jednak, jak pokazuje obecny kryzys światowy oraz dane dla Polski, cykle te są powiązane w niewielkim stopniu. Głównym czynnikiem jest fakt, iż nieruchomości komercyjne są silnie powiązane z cyklem koniunkturalnym, natomiast nieruchomości mieszkaniowe w słabszym stopniu. Nieruchomości mieszkaniowe finansowane są często z oszczędności przez gospodarstwa domowe lub w całości bądź części przez kredyty zaciągnięte w lokalnych bankach, natomiast nieruchomości komercyjne w dominującej części finansowane są przez kapitał zagraniczny 13. Co więcej, mieszkania służą głównie właścicielom, zaś nieruchomości komercyjne podlegają wynajmowi przez różne podmioty gospodarcze, które płacą za nie czynsz. Czynsz ten jest głównym źródłem spłacania kredytów lub wypłacania zysków akcjonariuszom oraz udziałowcom funduszy inwestycyjnych. Warto zaznaczyć, że nieruchomości komercyjne w znacznej mierze wynajmowane są przez podmioty 12 Dostępność przeciętnego mieszkania dla danego miasta stanowi miarę potencjalnego popytu. 13 Np. poprzez np. poprzez kredyty w bankach zagranicznych, obligacje, akcje, czy też udziały w funduszach inwestycyjnych. 19

międzynarodowe, wrażliwe na globalny cykl koniunkturalny. Wobec powyższych faktów, rynek nieruchomości komercyjnych jest w dużym stopniu determinowany wydarzeniami globalnymi, zaś rynek mieszkaniowy ma na ogół lokalny charakter (por. Gyuorko, 2009). 1.2 Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych 14 Na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2012 r. zauważyć można było stabilizację wolumenu transakcji inwestycyjnych oraz poziomu czynszów. Transakcje inwestycyjne Na rynku nieruchomości komercyjnych 15 w 2012 r. trwała wzrostowa faza cyklu inwestycyjnego 16. Roczny wolumen wartości transakcji inwestycyjnych wyniósł 2,8 mld euro, na co główny wpływ miał wzrost transakcji inwestycyjnych w ostatnim kwartale omawianego roku (o 1,6 mld euro, por. dane Cushman & Wakefield). Wynik ten jest zbliżony do wolumenu transakcji notowanych w 2007 r., czyli przed globalnym kryzysem. Ponadto już od 2010 r. obserwujemy wzrostowy trend wartości transakcji. Wartość transakcji na rynku biurowym i handlowym były na podobnym poziomie jak w 2011 r., natomiast inwestycje w powierzchnie magazynowe zostały prawie potrojone (dominowały jednak transakcje na rynku wtórnym, jak wynika z danych Comparables.pl). Wśród inwestycji w biura głównym rynkiem nadal była Warszawa, na którą przypadło około 90% całego wolumenu inwestycyjnego. Inwestorzy międzynarodowi dominujący w inwestycjach w nieruchomości komercyjne nadal postrzegają Polskę jako rynek bezpieczny i rozwinięty. W 2012 r. ulokowali oni w Polsce około 75% wszystkich inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej (por. Cushman & Wakefield, 2013). Stopy kapitalizacji inwestycji w nieruchomości biurowe oraz handlowe wyniosły ok. 6%, tj. pozostały na poziomie z 2011 r. (por. dane DTZ, wykres 19). W połączeniu z relatywnie stabilnymi czynszami na większości rynków można uznać, iż ceny tych nieruchomości również pozostawały stabilne. 14 Materiał koncentruje się na nowoczesnych nieruchomościach komercyjnych. Informacja została wsparta wiedzą ekspertów poszczególnych agencji, które zajmują się doradztwem, pośrednictwem lub zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. Trzeba podkreślić, że poszczególne agencje, z których danych skorzystano, mogą stosować różne definicje oraz miary wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych. 15 Wprowadzenie do rynku nieruchomości komercyjnych znajduje się w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010 r., NBP. 16 Cykl inwestycyjny, a w szczególności jego dynamikę na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, można podzielić na cztery fazy: (1) stopniowo rosnący wzrost wartości transakcji w latach przedakcesyjnych; (2) przyspieszenie w latach około akcesyjnych, z najwyższym poziomem w 2006 r.; (3) stopniowy spadek w latach 2007-2008 (w warunkach nasilającego się kryzysu światowego) do najniższego poziomu transakcji w 2009 r.; (4) powrót trendu wzrostowego w latach 2010-2012 r., kiedy to dokonano transakcji rzędu odpowiednio ok. 2, 2,5 oraz 2,8 mld euro (por. dane Cushman & Wakefield oraz Wykres 20). 20

Powierzchnie i czynsze W Polsce w 2012 r. odnotowano wzrost powierzchni biurowych o 500 tys. m kw. W sytuacji spowolnienia gospodarczego częściowo wpłynęło to na wzrost wskaźników pustostanów (por. wykres 20 i wykres 21). Czynsze wywoławcze pozostawały jednak stabilne (por. wykres 22). Dominująca część nowo oddanych powierzchni biurowych znajduje się w Warszawie (270 tys. m kw., por. wykres 24 i wykres 25). Zgodnie z szacunkami firmy Jones Lang LaSalle (2013), w 2013 r. w Warszawie oddane zostanie jeszcze 336 tys. m kw. powierzchni biurowe. Ten największy od 2000 r. wzrost powierzchni biurowych może, w warunkach utrzymywania się słabego wzrostu gospodarczego, przyczynić się do dalszego wzrostu stopy pustostanów (do ok. 10% w 2013 r., z 8,8% w 2012 r. oraz 6,7% w 2011 r., por. wykres 25, dane WRF oraz CBRE (2013a)). Może to wówczas wywierać presję na spadek czynszów w przypadku starszych budynków. W Łodzi natomiast obserwowano wzrost popytu na powierzchnie biurowe, przez co stopa pustostanów, która była zazwyczaj na wysokim poziomie, w 2012 r. znacznie się obniżyła i zbliżyła do wartości notowanych w pozostałych miastach. Powierzchnie handlowe w Polsce powiększyły się w 2012 r. o prawie 500 tys. m kw. (por. dane PRCH). Podobnie jak w latach poprzednich, galerie handlowe były oddawane do użytku głównie w mniejszych miastach, tj. poniżej 100 tys. ludności (por. wykres 26 i wykres 27). W 2013 r. oczekiwane jest odwrócenie tego trendu w kierunku wzrostu udziału galerii oddawanych do użytku w dużych aglomeracjach (por. CBRE (2013b)). W większości aglomeracji czynsze wywoławcze w najlepszych lokalizacjach pozostawały na stabilnym poziomie, natomiast w Warszawie wykazywały trend wzrostowy. Może to świadczyć o wzmożonym popycie przy względnie ograniczonej podaży nowej powierzchni handlowej (por. wykres 28). Warto zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie wysokości czynszów wywoławczych w miastach o różnych wielkościach, co możemy wiązać ze zróżnicowaną siłą nabywczą ich mieszkańców. Czynsze przy głównych ulicach handlowych w niektórych miastach wykazywały lekki trend spadkowy, trwający już od przełomu 2009 i 2010 r. (por. wykres 31). W 2012 r. odnotowano w Polsce przyrost powierzchni magazynowych o 430 tys. m kw., co oznacza wzrost tej powierzchni o 10% w relacji do 2011 r. O zwiększonym popycie na powierzchnie magazynowe świadczy fakt, iż mimo wzrostu podaży, stopa pustostanów spadła z 11,4% w 2011 r. do 9,2% na koniec 2012 r. W analizowanym okresie czynsze za powierzchnie magazynowe w większości lokalizacji pozostały stabilne (por. Colliers International (2013)). 21

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012 III kw. 2012 IV kw. 2012 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012 III kw. 2012 IV kw. 2012 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (f) 2014 (f) P2 2006 P1 2007 P2 2007 P1 2008 P2 2008 P1 2009 P2 2009 P1 2010 P2 2010 P1 2011 P2 2011 P1 2012 P2 2012 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Wykres 18 Wartość transakcji inwestycyjnych (mln EUR) 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Wykres 19 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomości w najlepszych lokalizacjach 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% Biura Obiekty handlowe Magazyny Inne Źródło: Cushman & Wakefield. Wykres 20 Skumulowana podaż nowoczesnych powierzchni biurowych (m kw.) 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Źródło: DTZ. Biura Obiekty handlowe Magazyny Wykres 21 Wskaźnik niewynajętej powierzchni biurowej w półroczach 25% 20% 15% 10% 5% 0% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Katowice Uwaga: dane za 2013 i 2014 r. są szacunkowe. Źródło: DTZ. Wykres 22 Czynsze (EUR/m kw./mies.) za powierzchnie biurowe w najlepszych lokalizacjach 35 30 25 20 15 10 5 Źródło: DTZ. Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Katowice Wykres 23 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe w najlepszych lokalizacjach 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% Warszawa - COB Kraków Gdańsk Łódź Warszawa - poza COB Wrocław Poznań Katowice Warszawa - COB Kraków Gdańsk Łódź Warszawa - poza COB Wrocław Poznań Katowice Źródło: Cushman & Wakefield. Źródło: Cushman & Wakefield. 22

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012 III kw. 2012 IV kw. 2012 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012 III kw. 2012 IV kw. 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Wykres 24 Roczna podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie (m kw.) 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Wykres 25 Wskaźnik pustostanów powierzchni biurowej w poszcz. częściach Warszawy 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% COB centrum reszta Uwaga: szacunkowe dane za 2013 r. pochodzą od Jones Lang LaSalle. COB centrum reszta średnia Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF. Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF. Wykres 26 Skumulowana podaż nowoczesnych powierzchni handlowych (mln m kw.) w dużych aglomeracjach i pozostałej części Polski Wykres 27 Skumulowana podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w dużych aglomeracjach (m kw. na 1000 mieszkańców) Źródło: Polska Rada Centrów Handlowych. Wykres 28 Czynsze (EUR/m kw./mies.) w centrach handlowych w najlepszej lokalizacji 95 85 75 65 55 45 35 25 Źródło: Polska Rada Centrów Handlowych. Wykres 29 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w centra handlowe w najlepszej lokalizacji 9% 8% 7% 6% 5% Warszawa - miasto Kraków Trójmiasto Łódź Szczecin Źródło: Cushman & Wakefield. Warszawa - obrzeża Wrocław Poznań Kon. Katowicka Warszawa - miasto Kraków Trójmiasto Łódź Warszawa - obrzeża Wrocław Poznań Kon. Katowicka Uwaga: od końca 2008 r. stopy kapitalizacji dla wszystkich rynków poza Warszawą były prawie jednakowe. Źródło: Cushman & Wakefield. 23