Wrzesień 2015 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r.

Transkrypt

1 Wrzesień 215 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r.

2 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r. Departament Stabilności Finansowej Warszawa, 215 r. 1

3 Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego. 2

4 Redakcja: Piotr Szpunar Zespół autorski: Część I i II Augustyniak Hanna Łaszek Jacek Olszewski Krzysztof Waszczuk Joanna Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Część III (osoby podkreślone są dodatkowo autorami artykułów w części analitycznej) Baldowska Grażyna OO Warszawa Barska Ewa OO Bydgoszcz Białach Ewa OO Lublin Borzym Henryk OO Olsztyn Broniecki Waldemar OO Olsztyn Czapka Izabela OO Katowice Gałaszewska Krystyna OO Gdańsk Hulboj Izabela OO Zielona Góra Kiernicki Jarosław OO Bydgoszcz Krzemieniecka Barbara OO Zielona Góra Książczyk Jolanta OO Łódź Jakubowski Andrzej OO Warszawa Leszczyński Robert OO Białystok Leśniewicz Artur OO Poznań Mach Barbara OO Rzeszów Mach Łukasz OO Opole Masiak Małgorzata OO Wrocław Messyasz-Handschke Arleta OO Poznań Mikołajczyk Łukasz OO Opole Misztalski Maciej OO Wrocław Modzelewska Renata OO Warszawa Mogielnicka Urszula OO Lublin Myszkowska Barbara OO Warszawa Opioła Zbigniew OO Katowice Orliński Sławomir OO Kielce Osikowicz Grażyna OO Kraków Perczak Jacek OO Kielce Piwnicka Małgorzata OO Poznań Przewoźniak Kinga OO Kraków Psujek Anna OO Rzeszów Tomska-Iwanow Anna OO Szczecin Tyszkiewicz Robert OO Łódź Zaorska Marta OO Szczecin Żywiecka Hanna OO Poznań 3

5 4

6 Spis treści 1. Synteza Wprowadzenie Rynek nieruchomości w Polsce Rynek nieruchomości w Polsce w r Rynek nieruchomości mieszkaniowych Rynek nieruchomości komercyjnych Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne - porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce Słownik pojęć i skrótów Wykaz skrótów Monografie Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Trójmiasto Warszawa Wrocław Zielona Góra... 29

7 1. Synteza 1. Synteza Wyniki analiz procesów zachodzących na rynkach nieruchomości w r., w tym na rynkach lokalnych 16 miast wojewódzkich oraz Gdyni potwierdzają, że sytuacja mieszkaniowa tych ośrodków poprawiła się. W największych miastach obserwowano znaczny wzrost popytu i podaży na rynku pierwotnym, co było wynikiem zarówno czynników fundamentalnych, jak też obniżek stóp procentowych. Rozwojowi rynku nieruchomości na rynkach lokalnych badanych miast sprzyjały zmiany czynników ekonomicznych, głównie za sprawą wzrostu wynagrodzeń, spadku bezrobocia oraz silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB. Wskaźniki demograficzne tj. przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw nieznacznie poprawiły się w części miast, co wpływało na wzrost popytu mieszkaniowego. Wskaźniki obciążenia demograficznego oraz liczba ludności zmniejszyły się, co mogło ograniczać popyt. Podaż nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali projekty inwestycyjne do preferencji oraz możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to deweloperom utrzymywać wysoką marżę na budowaniu mieszkań i wysokie stopy zwrotu z projektów. Na wzrost podaży wpływało też otoczenie regulacyjne (projekty zmian ustawy deweloperskiej). W części miast odnotowano niewielkie wzrosty cen ofertowych m kw. mieszkania na rynku pierwotnym. Nie odnotowano istotnych zmian cen transakcyjnych m kw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W Raporcie przedstawiono procesy, które obserwowano w Polsce w r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Szczegółowa analiza prowadzi do następujących wniosków: Na rynkach pierwotnym i wtórnym 6 największych miast wojewódzkich oraz w Warszawie najwyższe ceny m kw. odnotowano dla nieruchomości małych (o powierzchni do 4 m kw. oraz 1 pokojowych) oraz dużych (o powierzchni 8 m kw. i więcej oraz 4 pokojowych i więcej). Natomiast na rynku pozostałych 1 miast najwyższe ceny m kw. miały mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małe metrażowo. Obserwowano wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Zwiększyła się liczba inwestycji oraz wzrosła liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich stóp procentowych oraz wprowadzenia programu subsydiów Mieszkanie dla Młodych. W konsekwencji obserwowano znaczące przyspieszenie zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, finansowanych zarówno kredytami jak i środkami własnymi nabywców, których udział w strukturze finansowania rósł. Wypłaty kredytów w r. były względnie stabilne, pomimo historycznie niskich stóp procentowych. Może to być wynikiem częściowego zaspokojenia potrzeb 6 Narodowy Bank Polski

8 1. Synteza mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania zarówno kredytobiorców oraz kredytodawców. Potwierdzają to wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych. Saldo należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosło w r. o 19,9 mld zł w porównaniu z 213 r., do 35,7 mld zł. Wydłużył się nieznacznie czas sprzedaży mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym (na skutek wprowadzenia dużej liczby nowych kontraktów na budowę mieszkań), jak i na wtórnym, w konsekwencji silnej konkurencji ze strony mieszkań nowych. Wyjątkiem była tu Warszawa najbardziej rozwinięty rynek w Polsce. Nowe inwestycje mieszkaniowe są nowoczesne technicznie, lepiej dostosowane metrażowo do potrzeb nabywcy, mają garaż oraz coraz lepszą lokalizację, jednak wymagają wkładu finansowego i czasu na dostosowanie ze standardu deweloperskiego do własnych potrzeb. Obserwowano nieznaczne wahania średnich stawek najmu (ofertowych i transakcyjnych). Po stabilizacji na początku roku, od drugiej jego połowy, wzrosty stawek najmu odnotowano w 6 największych miastach. Niewielki wzrost stawek najmu obserwowano w Warszawie, zaś w 1 pozostałych miastach ich poziom był stabilny. Może to skłaniać zamożniejsze gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania na wynajem. Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż przy inwestycji w obligacje lub depozyty bankowe oraz podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić istotną różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku, względem inwestycji w mieszkanie na wynajem. Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wpłynął pozytywnie na sytuację finansową firm deweloperskich. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływał natomiast powiększający się zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych oraz niepewność związana z zapowiadaną zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta dewelopera. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiągnięcie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców (mieszkania mniejsze), nieznaczne spadki cen robót budowlano-montażowych oraz utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań. Wartość zadłużenia firm deweloperskich z problemami finansowymi zaczęła się zmniejszać. W strukturze pasywów firm deweloperskich w r. zmalał udział kredytów, natomiast wzrósł udział kapitału własnego. W styczniu r. rozpoczął funkcjonowanie rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych, mający na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej gospodarstw domowych. Pomoc przeznaczona była wyłącznie na nieruchomości Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 7

9 1. Synteza nabywane na rynku pierwotnym, spełniające warunki przyznania wsparcia. Program ten dotychczas miał nieznaczny wpływ na wzrost popytu mieszkaniowego. Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano narastające nierównowagi, zwłaszcza na rynku biurowym. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych zaczęła wywoływać dostosowania czynszowe, co będzie wpływać na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań. Nie stanowiło to jednak problemu dla stabilności systemu bankowego w Polsce, gdyż na rynku nieruchomości komercyjnych dominowali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską. W r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/m kw./m-c) na wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki, natomiast w budynkach biurowych klasy B (notowane w zł/m kw./m-c) w Warszawie nieznacznie wzrosły. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/m kw./m-c wykazywały lekki spadkowy trend. 8 Narodowy Bank Polski

10 2. Wprowadzenie 2. Wprowadzenie Sektor nieruchomości mieszkaniowych obejmuje budowę nowych mieszkań (deweloperzy), obroty na istniejącym zasobie mieszkań, popyt na mieszkania (gospodarstwa domowe) oraz sektor finansowy (kredytodawców) i regulacyjny (np. wsparcie nabywania mieszkań). Transakcje natomiast odbywają się na rynku nieruchomości, który powiązany jest silnymi zależnościami z pozostałymi sektorami gospodarki (szczególnie z sektorami: finansowym, deweloperskim oraz budowlanym). Zależności te są kluczowe dla utrzymania stabilności makroekonomicznej i finansowej. Dlatego też, obserwacja i analiza zjawisk występujących na rynku nieruchomości ma istotne znaczenie dla prowadzonych w NBP analiz stabilności finansowej i nierównowag makroekonomicznych. Celem Raportu jest przedstawienie wyników tych analiz, a także dostarczenie zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w r., jednak gdy dane mają istotne implikacje dla procesów bieżących, informacje mogą wykraczać poza ten okres. Zarówno krajowe doświadczenia historyczne (zwłaszcza z lat 25-, kiedy dominowały nisko oprocentowane kredyty walutowe), jak też liczne doświadczenia międzynarodowe pokazują, że długotrwałe okresy utrzymywania się niskich stóp procentowych mogą sprzyjać powstawaniu napięć na rynku nieruchomości, poprzez stworzenie nadmiernego popytu mieszkaniowego. Nierównowagi mogą prowadzić do kryzysów nieruchomościowych, gdy nie są właściwie diagnozowane i neutralizowane przez politykę gospodarczą. Nadmierny popyt w połączeniu ze spekulacją może powodować szybki wzrost cen mieszkań i wpływać na wzrost rozmiarów budownictwa mieszkaniowego oraz silny rozwój akcji kredytowej. Do załamania dochodzi zazwyczaj, gdy banki centralne podnoszą stopy procentowe wskutek rosnącej inflacji. Przekłada się to dalej na spadek popytu mieszkaniowego i problemy z portfelem kredytów mieszkaniowych udzielonych przy niskich stopach, finansujących drogie mieszkania, których wartość następnie szybko spadała. Jeżeli banki nie przyjmowały odpowiednich buforów dochodowych kredytobiorców, mogą oni mieć trudności z obsługą kredytu. Zmniejszający się popyt na mieszkania, w efekcie drożejącego kredytu, powoduje problemy firm deweloperskich ze sprzedażą nowych mieszkań. Następnym etapem jest wzrost bezrobocia, zarówno w firmach związanych z budownictwem, jak i w branżach z nim powiązanych. Spadek popytu oraz eksmisje hipoteczne powodują dalszy spadek cen mieszkań. Wobec wyżej wskazanych ryzykownych sytuacji dla stabilności systemu finansowego oraz gospodarki, kluczowym działaniem jest bieżące monitorowanie: cen na najważniejszych rynkach mieszkaniowych, akcji kredytowej banków, przyjętych przez banki wskaźników ostrożnościowych oraz wybranych wskaźników makroekonomicznych pokazujących poziom napięć. Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych, przedmiotem pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, podobnie jak w poprzednich jego edycjach, jest szesnaście miast stolic Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 9

11 2. Wprowadzenie województw oraz Gdynia, w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz 1 miast (dalej 1M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika z porównywalnej wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości. Analizy cen metra kwadratowego (m kw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP) i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed) oraz analiza rynku nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN) oraz nieruchomości komercyjnych (Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK) 1. Udział w badaniu różnorodnych podmiotów operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, urzędów miast, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji. W analizach wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane o finansowaniu rynku mieszkaniowego w Polsce) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań finansowanych kredytami mieszkaniowymi) należących do Związku Banków Polskich (ZBP), dane dotyczące mieszkaniowego rynku pierwotnego firmy REAS. Korzystano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe 2. Wykorzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska, jak również wyniki badań gospodarstw domowych Diagnoza społeczna prowadzonych przez Radę Monitoringu Społecznego. Dane o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy Comparables.pl. Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające tymi nieruchomościami oraz zajmujące się doradztwem na tymże rynku. Analiza została wsparta wiedzą ekspertów poszczególnych agencji 3. 1 Por. Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok. Załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 sierpnia 213 r. w sprawie Programu Badań Statystycznych Statystyki Publicznej na rok (Dz. U. z 213 r., poz. 1159). Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach Polski, symbol badania (78) prowadzone jest przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Szczegółowe informacje o bazie BaRN zostały zawarte w rozdziale Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie 16 rynków nieruchomości w Polsce). 2 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń działających na tym rynku. Do najważniejszych należała Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa i wiele innych. 3 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL, Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Warsaw Research Forum. 1 Narodowy Bank Polski

12 2. Wprowadzenie Przy tworzeniu Raportu wykorzystano wiele źródeł informacji. W sytuacjach braku danych lub niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które weryfikowano wykorzystując opinie ekspertów. W Raporcie przedstawiono procesy które obserwowano w Polsce w r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Zaprezentowano główne kierunki zmian sytuacji na rynkach nieruchomości oraz wskazano na czynniki mające na nie wpływ. Zwrócono uwagę na możliwości finansowych podmiotów kupujących mieszkania, a także omówiono wpływ na popyt mieszkaniowy nowego rządowego programu wsparcia nabywania mieszkań Mieszkanie dla młodych. Opisano zjawisko zwiększonej produkcji mieszkań deweloperskich oraz stabilizacji cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych i wtórnych analizowanych miast. Zaprezentowano wyniki badań czynszów na rynku najmu, który stanowi alternatywę do posiadania mieszkania. Przeanalizowano również wybrane wskaźniki stabilności dla rynku mieszkaniowego, których przekroczenie może prowadzić do powstawanie napięć na tym rynku. Omówione także zostały najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym zjawisko dużego wzrostu podaży nieruchomości, która nie spotyka się z adekwatnym wzrostem popytu, co prowadzi do rosnącego udziału powierzchni nie wynajętych oraz spadków czynszów. Przeanalizowano czynniki wpływające na cenę transakcyjną m kw. powierzchni komercyjnej do wynajęcia. Ostatnim punktem omawianym w Raporcie są procesy konwergencji i różnicowania oraz zmiany strukturalne dla 16 lokalnych rynków nieruchomości w Polsce. W końcowej części raportu, w słowniku pojęć i wykazie skrótów wyjaśniono pojęcia fachowe. W załączniku do Raportu zaprezentowano szczegółowe informacje o lokalnych rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 16 wojewódzkich miastach w Polsce, w tym aglomeracji trójmiejskiej. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 11

13 3. Rynek nieruchomości w Polsce 3. Rynek nieruchomości w Polsce W analizowanym okresie sytuacja mieszkaniowa# w Polsce poprawiała się. Wpływ na to miała duża liczba nowo oddanych mieszkań oraz niewielka skala ubytków mieszkaniowych. Wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych szacowana jest na koniec r. na ok. 3,1 bln zł (por. wykres 1), a nieruchomości komercyjnych na ok.,2 bln zł (wykres 3). W Polsce od okresu transformacji cały czas ma miejsce przyrost majątku mieszkaniowego, który z uwagi na urynkowienie sektora ma już duże znaczenie ekonomiczne. Wykres 1 Szacunek wartości zasobu mieszkaniowego w Polsce, w mld zł Warszawa 6M 1M PP Wykres 2 Powierzchnia zasobu mieszkaniowego w Polsce, w mln m kw Warszawa 6M 1M PP Uwaga: 6M Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 1M Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; PP pozostała Polska. Szacunek powstał na podstawie danych GUS o powierzchni użytkowej zasobu mieszkaniowego w wyszczególnionych ośrodkach. Zasób ten został przemnożony przez ceny transakcyjne mieszkań (średnie z rynku pierwotnego i wtórnego) w 16 miastach (baza NBP), w pozostałej Polsce przez ceny odtworzeniowe. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS. Wykres 3 Szacunek wartości zasobu komercyjnego w Polsce, w mld zł (L oś) oraz kurs wymiany PLN/EUR (P oś) Handel Magazyny Biura, Warszawa Biura, pozostałe miasta Kurs PLN/EUR (P oś) 5 4,5 4 3,5 3 Uwaga do wykresu 3: Szacunek powstał na podstawie publicznie dostępnych danych o zasobach nieruchomości komercyjnych. Biura to nowoczesne powierzchnie biurowe, handel to centra handlowe, a magazyny to nowoczesne, wielkopowierzchniowe magazyny. Zasób został przemnożony przez hedoniczne ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych #. Ceny podawane w euro zostały przewalutowane na zł. Wykres pokazuje wartości skumulowane. Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP BaNK i danych firm doradczych; ceny transakcyjne z Comparables.pl. Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce na koniec r. stanowił ok. 187% PKB oraz ok. 55% majątku trwałego w gospodarce, przy czym nieruchomości mieszkaniowe to 176%, a komercyjne 11% PKB (por. wykres 4 i 5). Pomimo wzrostu powierzchni 12 Narodowy Bank Polski

14 3. Rynek nieruchomości w Polsce zasobu mieszkaniowego, relacja jego wartości bieżącej do PKB zmniejszyła się nieco w omawianym okresie, co wynika z 3,5% wzrostu PKB przy ok. 1,3% wzrostu wartości zasobu mieszkaniowego. W krótkim okresie podaż mieszkań dostosowuje się do wzrostu popytu z ok. 8 kwartalnym opóźnieniem 4, wynikającym z długiego procesu budowlanego, wprowadzanych regulacji, brakującej infrastruktury lub problemów z dostępnością do materiałów i transportu. Wzrost liczby mieszkań w zasobie, w warunkach szybkiego wzrostu PKB oraz wzrostu popytu mieszkaniowego, trwa zazwyczaj wiele lat i wiąże się ze wzrostami cen oraz późniejszą nadmierną liczbą nowych, niesprzedanych mieszkań. Wykres 4 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku mieszkaniowego (MM) do PKB i do środków trwałych (ŚT) w Polsce Wykres 5 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku komercyjnego (NK) do PKB i do środków trwałych (ŚT) w Polsce 24% 7% 14% 6% 22% 2% 18% 16% 14% 12% 65% 6% 55% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 5% 4% 3% 2% 1% 1% % % % MM / PKB (L oś) MM / ŚT (P oś) NK / PKB (L oś) NK / ŚT (P oś) Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info. Uwaga: por. uwagę do wykresu 3. Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP i danych firm doradczych, ceny transakcyjne z Comparables.pl. Mimo, iż dla potrzeb statystycznych, mieszkania często kwalifikuje się jako dobra konsumpcyjne, to ze względu na ich trwałość, bardziej poprawne byłoby ich wliczanie do majątku trwałego generującego usługi mieszkaniowe. Wartość usług mieszkaniowych najczęściej liczy się mnożąc powierzchnię mieszkań przez średnie stawki najmu na lokalnym rynku. Tak oszacowana wartość usług mieszkaniowych w Polsce wyniosła w r. ok. 11% PKB 5 (por. wykres 6), Natomiast wartość usług generowaną przez nieruchomości komercyjne (z dochodów czynszowych) dla ich właścicieli można szacować na prawie,8% PKB (por. wykres 7). 4 Por. Ramka 2. Zaktualizowany model analizy nierównowagi na pierwotnym rynku mieszkaniowym. 5 Te 11% PKB przypada na czynsze imputowane, które nie są ujęte w PKB. Jest to wartość hipotetyczna kosztu najmu, którą ponosiłby właściciel, gdyby wynajmował swoje mieszkanie. Ok. 5,4% PKB stanowią koszty materialne, związane z eksploatacją zasobu, tj. remonty i koszty bieżącego utrzymania, które są ujęte w rachunku PKB. Pełna wartość usługi mieszkaniowej wynosiłaby więc w r. ok. 16,4% PKB. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 13

15 3. Rynek nieruchomości w Polsce Wykres 6 Szacunek wartości usług mieszkaniowych (czynsze imputowane) w Polsce w relacji do PKB Wykres 7 Szacunek wartości usług komercyjnych w Polsce w relacji do PKB 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % II II II II II II Warszawa 6M 1M PP II II,8%,7%,6%,5%,4%,3%,2%,1%,% Magazyny Biura, Warszawa Biura, pozostałe miasta Handel Kurs PLN/EUR (P oś) 5, 4,5 4, 3,5 3, Uwaga: Powierzchnia użytkowa nieruchomości mieszkaniowych została przemnożona przez stawki najmu (średnie ofertowe i transakcyjne) na poszczególnych 16 rynkach wg bazy NBP. Dla pozostałej Polski stawkę najmu oszacowano jako 5% średniej stawki najmu wyznaczonej dla 1M. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS. Wykres 8 Kredyt mieszkaniowy w Polsce, zmiany kwartalne w mld zł (L oś) oraz stan w mld zł (P oś) Uwaga: Wartość nieruchomości komercyjnych została przemnożona przez stopy kapitalizacji podawane przez firmy doradcze. Źródło: szacunki NBP na podstawie bazy NBP, danych firm doradczych, cen transakcyjnych z Comparables. Wykres 9 Relacje kredytu mieszkaniowego (KM) w Polsce zmiany kwartalne w mld zł I 24 I 25 I stan w mld zł -1 4% 3% 2% 1% % IV 24 IV 25 IV IV 27 IV IV 29 IV IV 211 IV IV 213 IV 3% 25% 2% 15% 1% 5% % mieszkaniowe kredyty walutowe po kor.kurs. (zm.kw.) (L oś) mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś) stan kredytu mieszkaniowego (P oś) w tym stan kredytu walutowego (P oś) KM / PKB KM / Aktywa banków Trend 3 okr.(km/pkb) Źródło: NBP, GUS. KM / Spożycie KM / Kapitały własne banków (P oś) W roku, pomimo znacznych obniżek stóp procentowych akcja kredytowa była stabilna i nie zanotowano symptomów boomu kredytowego. Może to być wynikiem częściowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania kredytobiorców i kredytodawców wobec niepewności ekonomicznej, w tym ryzyka wzrostu stóp procentowych. Przy wzroście liczby transakcji można wnioskować, że znaczna część środków przeznaczanych na zakup mieszkań pochodziła z depozytów i innych form oszczędności ludności. Przyrost popytu na rynku pierwotnym w omawianym okresie nie generował zatem nadmiernych napięć, które mogłyby zagrozić sektorowi bankowemu. Nierównowagi na rynku nieruchomości mogą powstawać latami, gdy długookresowy wzrost cen mieszkań jest wyższy od stopy wzrostu cen (CPI) i dochodów. Do ich pomiaru stosuje się relacje cen mieszkań do dochodów gospodarstw domowych na rynkach lokalnych (por. wykres 14 Narodowy Bank Polski

16 3. Rynek nieruchomości w Polsce 1) lub odpowiednio do kosztów finansowania mieszkań własnościowych i wynajmu mieszkań (por. wykres 11). Wykres 1 Relacje cen mieszkań do dochodów (P/I#), w latach Warszawa Łódź Kraków Wrocław Poznań Gdansk Źródło: NBP, GUS. Wykres 11 Relacje kosztów nabycia m kw. mieszkania do rocznej stawki najmu (P/R#) 15% 14% 13% 12% 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% II II II II II II II Warszawa 6M 1M II Relacja ceny mieszkania do dochodu (P/I # ) od 213 r. wraca do poziomu sprzed r., co potwierdza stabilizację sytuacji na rynku mieszkań. Rynek mieszkań na wynajem funkcjonuje w Polsce wciąż słabo, gdyż występuje wiele barier prawnych zakłócających rozwój tego rynku. Tak więc używanie stawek czynszów jako podstawy do obliczania skali napięć jest obarczone większym błędem, niż używanie cen mieszkań. Jednak relacja kosztu kredytu do czynszu (P/R # ) za rok, może także świadczyć, iż na rynku nie tworzyły się nierównowagi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 15

17 3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w r. W r. na rynku mieszkaniowym, po sześciu latach stabilizacji, zanotowano wzrost zarówno popytu, jak i podaży. Zwiększyła się zarówno sprzedaż mieszkań już wybudowanych, jak też liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów, jednak ich ceny pozostały stabilne. Wzrosła również liczba nowych projektów inwestycyjnych. Na rynku nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowo-usługowych, biurowych oraz magazynowych, podobnie jak w ubiegłych latach, obserwowano narastające nierównowagi. Następował bardzo szybki przyrost majątku trwałego, finansowany głównie kapitałem zagranicznym. Rosnąca podaż zaczęła wywoływać dostosowania cenowe, które mogą negatywnie oddziaływać na kondycję kredytodawców i inwestorów na tym rynku Rynek nieruchomości mieszkaniowych Transakcje na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce nie przekraczają 1% wartości zasobu rocznie, a na całym rynku mieszkaniowym wynoszą ok. 2-3%. Zmiany cen mieszkań i stawek czynszów, a w konsekwencji zmiany wartości majątku mieszkaniowego, nie zmieniają wprawdzie sytuacji mieszkaniowej ich właścicieli, wpływają jednak znacząco na ich zachowania jako podmiotów gospodarczych, oddziałując na sektor finansowy i całą gospodarkę z istotnymi konsekwencjami makroekonomicznymi. Wynika to z faktu, że mieszkania własnościowe, oprócz funkcji konsumpcyjnych, są dla konsumentów także formą majątku, inwestycji bądź lokaty oszczędności. W latach następowała stopniowa stabilizacja sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych po okresie napięć z lat -. Stabilizacji tej sprzyjało przejściowe osłabienie aktywności gospodarczej oraz zaprzestanie udzielania kredytów walutowych. Sytuacja ta uległa zmianie w r., gdy w największych miastach Polski wzrosła zarówno sprzedaż mieszkań, jak i liczba oferowanych projektów inwestycyjnych budowy mieszkań. Podaż dynamicznie reagowała na wysoki popyt, wspierany dodatkowo niskim oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego, wzrostem wynagrodzeń oraz rządowym programem wsparcia nabywania mieszkań, tzw. Mieszkanie dla Młodych (MDM#). Mimo wzrostu zarówno popytu, jak i podaży, ceny mieszkań pozostały stabilne. Obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełożyły się na zmniejszenie oprocentowania kredytów mieszkaniowych oraz niższe oprocentowanie depozytów w bankach, oddziałując silnie na stronę popytową. W r. obserwowano dodatnią dynamikę akcji kredytowej, a wśród firm deweloperskich występowała silna konkurencja o klienta, co hamowało podwyżki cen. Można ocenić, że obecnie rynek mieszkań deweloperskich znajduje się w fazie ożywienia, które jak dotąd nie ma charakteru boomu kredytowego. Po stronie popytu istotne znaczenie miał też wzrost liczby transakcji mieszkaniami finansowanymi w dużej części środkami własnymi nabywców. 16 Narodowy Bank Polski

18 Po stronie podaży na sektor deweloperski oddziaływały obawy producentów mieszkań związane z zapowiadaną nowelizacją ustawy o ochronie klienta dewelopera, co skłaniało ich do budowy portfela inwestycji nie objętych w przyszłości tą regulacją. Niepewność związana z wprowadzeniem planowanej zmiany regulacji spowodowała wzrost podaży kontraktów na budowę mieszkań nieznacznie przekraczający wzrost popytu mieszkaniowego. W rezultacie zasób niesprzedanych mieszkań po spadkach w pierwszej połowie r. w drugiej połowie roku zaczął ponownie przyrastać. Połączenie poszczególnych elementów rynku mieszkaniowego zaprezentowano na schemacie zależności obserwowanych w Warszawie (por. wykresach 12 17), które dot. również pozostałych 6 największych miast. Wyjaśnienie zależności znajduje się poniżej. Podaż kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich jest kształtowana przez oczekiwane stopy zwrotu z projektów oraz przewidywany popyt (por. wykres 16). Od kilku lat szacowane stopy zwrotu z projektów deweloperskich utrzymują się na wysokim poziomie na tle innych branż (ok. 18%). Pomimo niewielkiego spadku tego wskaźnika w drugiej połowie r., wzrost liczby transakcji oznaczał stabilne zyski firm deweloperskich. Wzrost popytu (wykres 14 i 15) i wysokie, stabilne stopy zwrotu z inwestycji deweloperskiej (wykres 16) spowodowały zwiększenie liczby: nowych pozwoleń na budowę mieszkań (wykres 12 i 13) oraz wprowadzanych na rynek nowych mieszkań deweloperskich (wykres 15). Wzrost popytu deweloperów na czynniki produkcji spowodował niewielki wzrost ich łącznych kosztów (wykres 16). Rosły jednak głównie ceny terenów budowlanych, co nie miało faktycznego przełożenia na sytuację deweloperów, gdyż zgromadzili oni wcześniej znaczne rezerwy terenów budowlanych. Natomiast koszty produkcji budowlano-montażowej były stabilne, a w niektórych obszarach odnotowano ich niewielkie spadki. Wzrost produkcji budowlano-montażowej okazał się zbyt mały, aby wywołać wzrost kosztów materiałów i usług budowlanych. Pomimo znacznego wzrostu wolumenu sprzedanych mieszkań, ich ceny, zazwyczaj elastyczne wobec popytu, wykazywały tylko niewielkie zmiany. Powodem była rosnąca nadwyżka mieszkań oferowanych na sprzedaż i związana z tym konkurencja o ich nabywcę (wykres 17). W 215 r. można oczekiwać rosnącej liczby mieszkań oddanych do użytku (wykres 12). Ma to jednak niewielki wpływ na rynek, gdyż większość kontraktów na te mieszkania została sprzedana w przeszłości. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 17

19 Rynek nieruchomości w Polsce w r. Wykres 12 Mieszkania oddane i rozpoczęte Wykres 13 Koszt długookresowy IV 25 II IV I IV 27 I IV I IV 29 I IV I IV 211 I IV I IV 213 I IV IV 25 II IV I IV 27 I IV I IV 29 I IV I IV 211 I IV I IV 213 I IV Rozpoczęte Oddane kr.- 8 kw. pozwolenia wsk.prod.mieszk. koszty bud.+ziemia (P oś) Wykres 14 Popyt na mieszkania Wykres 15 Rynek mieszkań Wykres 16 Podaż mieszkań II II II II II II II II Sprzedane Kr.Dost.Mie.W-wa St.Pr.Kr.Mie. (PLN*1) 3 okr.śr.ruch.(m.sprzed.) II II II II II II II II Wprowadzone Sprzedane Oferta (L oś) ,% 2,% 15,% 1,% 5,%,% I IV I IV 29 I IV I IV 211 I IV I IV 213 I IV cena mieszk.t RP koszt bud.mieszk.+ziemia stopa zwrotu (P oś) Wykres 17 Ceny mieszkań Źródła: 12 GUS. 13 GUS NBP, PAB, Sekocenbud. 14 REAS, NBP, GUS. 15 REAS NBP, Sekocenbud. 17 NBP, REAS. II II II II II II II II Oferta (L oś) Kr.Dost.M.*1 (P oś) Ceny T RP (P oś) Narodowy Bank Polski

20 Ceny mieszkań W r. średnie ceny m kw. mieszkań 6, ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych i wtórnych w Polsce były stabilne (por. wykresy 18-21). Wyłącznie w Warszawie obserwowano niewielki spadek cen transakcyjnych m kw. mieszkań na rynku wtórnym, jednak cena korygowana indeksem hedonicznym # wskazuje na stabilizację cen. Średnie ceny hedoniczne skorygowane są o różnice jakościowe badanych dóbr oraz zmieniającą się strukturę próby mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach. W analizowanej próbie na rynku wtórnym w Warszawie były sprzedawane mieszkania o słabszej lokalizacji i jakości. Wykres 18 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne (zł / m kw.) II II II Warszawa RP O 6M RP O 1M RP O Wykres 2 Relacja cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym do cen na rynku wtórnym II II II II Warszawa RP T 6M RP T 1M RP T II Wykres 19 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku wtórnym, ofertowe, trans., hedoniczne (zł / m kw.) II II II Wykres 21 Relacja cen mieszkań ofertowych do transakcyjnych na rynku wtórnym II Warszawa RW O 6M RW O 1M RW O Warszawa RW T 6M RW T 1M RW T Warszawa RW hed 6M RW hed 1M RW hed II II II II 1,25 1,3 1,2 1,15 1,25 1,1 1,5 1,2 1,,95 1,15,9,85 1,1,8 1,5 II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa 6M 1M Warszawa 6M 1M 6 Dane o cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN i komercyjnych BaNK prowadzonej przez Narodowy Bank Polski. Więcej informacji o badaniu na stronie internetowej NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 19

21 We wszystkich analizowanych miastach ceny m kw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższały ceny na rynku wtórnym, na co wpływ mogła mieć lepsza ich jakość oraz lepsze dostosowanie nowych lokali do potrzeb nabywców 7 (por. wykresy 2-33). Najwyższe ceny m kw. na największych rynkach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) notowały nieruchomości małe (o powierzchni do 4 m kw.; 1 pokojowe) i duże (o powierzchni powyżej 8 m kw.; 4 i więcej pokojowe). W pozostałych miastach najdroższe były mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małej powierzchni. Wysoką cenę m kw. mieszkania małego tłumaczy fakt, że wielu potencjalnym nabywcom niewielkie możliwości finansowe pozwalają na zakup mieszkania o małym metrażu. Podaż takich mieszkań jest jednak ograniczona. Natomiast wysoka całościowa cena dużych mieszkań, mimo niskiej ceny za m kw., ogranicza liczbę zainteresowanych nabywców. Obserwujemy jednak zainteresowanie ofertą dużych mieszkań przez nabywców bardziej zamożnych. W przypadku mieszkań bardzo dużych, na większości rynków istnieje dużo alternatywnych możliwości zakupu nieruchomości pełniących funkcje mieszkalne, m.in. segmenty w mieście lub domy jednorodzinne. Wykres 22 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.); Warszawa RPO < 4; P. oś II II II II II II II II Warszawa RPT <4 Warszawa RPO (4; 6] Warszawa RPT (4; 6] Warszawa RPO (6; 8] Warszawa RPT (6; 8] Warszawa RPO >8 Warszawa RPT >8 Warszawa RPO <4 Wykres 23 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.) II II II II II II II II Warszawa RWO <4 Warszawa RWT <4 Warszawa RWO (4; 6] Warszawa RWT (4; 6] Warszawa RWO (6; 8] Warszawa RWT (6; 8] Warszawa RWO >8 Warszawa RWT >8 7 Całkowite koszty dodatkowe transakcji (opłata notarialna, koszt wpisu do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), opłata dla pośrednika) są wyższe na rynku wtórnym, jednak czas do momentu zamieszkania jest krótszy. Mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj: są lepiej zlokalizowane, są tańsze całościowo, nie wymagają dużego wkładu do zamieszkania, nie mają garaży, ale są natychmiast dostępne. W przypadku kupna nowego lokalu od dewelopera na jego wykończenie należy przeznaczyć 5-1 zł/m kw., w zależności od stosowanych materiałów. Dodatkowo można oczekiwać, że czas do momentu wprowadzenia się wyniesie nawet dwa lata. 2 Narodowy Bank Polski

22 Wykres 24 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.) II II II II II II II II 6M RPO <4 6M RPT <4 6M RPO (4; 6] 6M RPT (4; 6] 6M RPO (6; 8] 6T RPT (6; 8] 6M RPO >8 6M RPT >8 Wykres 26 Średnie ceny mieszkań w 1M na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.) II II II II II II II II 1M RPO <4 1M RPT <4 1M RPO (4; 6] 1M RPT (4; 6] 1M RPO (6; 8] 1M RPT (6; 8] 1M RPO >8 1M RPT >8 Wykres 28 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.); Warszawa RPO < 4 P. oś II II II II II II II II Wykres 25 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.) II II II II II II II II 6M RWO <4 6M RWT <4 6M RWO (4; 6] 6M RWT (4; 6] 6M RWO (6; 8] 6M RWT (6; 8] 6M RWO >8 6M RWT >8 Wykres 27 Średnie ceny mieszkań w 1M na rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.) II II II II II II II II 1M RWO <4 1M RWT <4 1M RWO (4; 6] 1M RWT (4; 6] 1M RWO (6; 8] 1M RWT (6; 8] 1M RWO >8 1M RWT >8 Wykres 29 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.) II II II II II II II II Warszawa RPT 1 pok. Warszawa RPT 2 pok. Warszawa RPT 3 pok. Warszawa RPT 4+ pok. Warszawa RPO 2 pok. Warszawa RPO 3 pok. Warszawa RPO 4+ pok. Warszawa RPO 1 pok. Warszawa RWO 1 pok. Warszawa RWO 2 pok. Warszawa RWO 3 pok. Warszawa RWO 4+ pok. Warszawa RWT 1 pok. Warszawa RWT 2 pok. Warszawa RWT 3 pok. Warszawa RWT 4+ pok. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 21

23 Wykres 3 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.) II II II II II II II II 6M RPO 1 pok. 6M RPO 2 pok. 6M RPO 3 pok. 6M RPO 4+ pok. 6M RPT 1 pok. 6M RPT 2 pok. 6M RPT 3 pok. 6M RPT 4+ pok. Wykres 32 Średnie ceny mieszkań w 1M na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.) II II II II II II II II 1M RPO 1 pok. 1M RPO 2 pok. 1M RPO 3 pok. 1M RPO 4+ pok. 1M RPT 1 pok. 1M RPT 2 pok. 1M RPT 3 pok. 1M RPT 4+ pok. Wykres 31 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.) II II II II II II II II 6M RWO 1 pok. 6M RWO 2 pok. 6M RWO 3 pok. 6M RWO 4+ pok. 6M RWT 1 pok. 6M RWT 2 pok. 6M RWT 3 pok. 6M RWT 4+ pok. Wykres 33 Średnie ceny mieszkań w 1M na rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.) II II II II II II II II 1M RWO 1 pok. 1M RWO 2 pok. 1M RWO 3 pok. 1M RWO 4+ pok. 1M RWT 1 pok. 1M RWT 2 pok. 1M RWT 3 pok. 1M RWT 4+ pok. Analiza cen mieszkań w ujęciu realnym (ceny deflowane CPI), na rynku pierwotnym wskazuje, że w Warszawie oraz 6M ceny te były niższe niż notowane w okresie napięć, w latach -, podczas gdy w 1M nadal były one nieznacznie wyższe (por. wykres 34). Natomiast indeksy średniej ważonej ceny transakcyjnej dla rynku wtórnego, realnej względem CPI, wskazują niższe ceny we wszystkich miastach względem cen z okresu boomu (por. wykres 35). 22 Narodowy Bank Polski

24 Wykres 34 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania na RP oraz realnej względem CPI (III kw. r. = 1) Wykres 35 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania na RW oraz realnej względem CPI (III kw. r. = 1) II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa RPT. 6M RPT 1M RPT Warszawa RPT defl. CPI 6M RPT defl. CPI. 1M RPT defl. CPI Warszawa RWT 6M RWT 1M RWT Warszawa RWT defl. CPI 6M RWT defl. CPI. 1M RWT defl. CPI Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS. W r., średnie stawki najmu mieszkań (ofertowe i transakcyjne), pomimo nieznacznych wahań, wykazywały stabilizację w 1M oraz nieznaczny wzrost w Warszawie. Wyższą dynamikę wzrostu notowano w 6M w drugiej połowie omawianego roku, głównie na skutek wzrostu stawek ofertowych (por. wykres 36). Stawki czynszów najmu w Polsce wykazują długookresową stabilizację. W r. relacja stóp zwrotu z najmu do stóp zwrotu z 1 letnich obligacji skarbowych istotnie wzrosła głównie za sprawą spadku średnich rentowności obligacji skarbowych (wykres 37). Wzrosła także opłacalność inwestycji mieszkaniowej na wynajem wobec kosztu obsługi kredytu. Mogło to skłaniać gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania i finansowania spłat kredytu czynszem z najmu. Spadki stóp procentowych depozytów przy stabilnym poziomie stawek czynszu za wynajem nieruchomości mieszkaniowych wpłynęły na wzrost opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, jako alternatywy oszczędzania na rachunku bankowym oraz w celach inwestycyjnych. Pogarszająca się koniunktura na rynku nieruchomości komercyjnych (nadmierna podaż obiektów, spadające stawki czynszów, rosnące stopy pustostanów) i w związku z tym zniżkujące notowania papierów wartościowych emitowanych przez te fundusze spowodowały, że opłacalność najmu mieszkań nieznacznie przekraczała stopy zwrotu osiągane na tym rynku. W analizie nie uwzględniono jednak kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego, ryzyka związanego z wynajmem lokalu nieuczciwemu lokatorowi oraz niskiej płynności aktywa, jak też utrudnionej możliwości indywidualnego konsumenta do partycypacji w konkretnej inwestycji komercyjnej. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 23

25 Rynek najmu staje się bardziej przejrzysty i wychodzi z szarej strefy, o czym świadczy rosnąca liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących mieszkania 8. Wykres 36 Średnie miesięczne (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mieszkań w Polsce (zł/m kw.) Wykres 37 Relacja opłacalności wynajmu mieszkania wobec innych form inwestowania 4, 3,5 3, 2,5 3 2, II II II II II II II II 1,5 1,,5 II II II najem do dep.gd II II II II II najem do kred.mieszk.gd Warszawa 6M 1M najem do obl.1l. najem do kap.nier.kom. Ramka 1. Analiza ustalania cen nieruchomości przez deweloperów Deweloperzy w porównaniu z firmami budowlanymi osiągają ponadprzeciętne wyniki finansowe, pracując w bardzo zbliżonych warunkach. Potwierdza to analiza sprawozdań finansowych dużych spółek akcyjnych z tych sektorów w różnych krajach (por. Łaszek i Olszewski, ) 9. Deweloperzy w Polsce również osiągają dobre wyniki finansowe, co potwierdza analiza cen mieszkań oraz kosztów produkcji budowlano-montażowej. Szacuje się, że rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich mierzona wewnętrzną stopą zwrotu (IRR # ) wynosiła w ubiegłym roku ok % (por. wykres 41). Stanowi to dość wysoką wartość w porównaniu z pozostałymi sektorami gospodarki. Wynik firmy deweloperskiej to efekt kosztów (procesu budowy i funkcjonowania firmy), działania dźwigni (relacji kapitału własnego do obcego, np. kredytu, wpłat przyszłych nabywców, obligacji) oraz ceny, po której sprzedawane są mieszkania. Teoretycznie rynek deweloperski powinien być konkurencyjny, czemu sprzyja duża liczba małych firm deweloperskich. Jednak dosyć wysoki wskaźnik koncentracji produkcji w największych miastach (czyli duży udział największych firm w końcowej produkcji) wskazuje na zachowania oligopolistyczne. Deweloperzy mają też tendencję do nadmiernej produkcji mieszkań jest niezgodne z zachowaniami na rynku zmonopolizowanym 1. Dobro oferowane przez firmy deweloperskie, ze względu na indywidualność transakcji, heterogeniczny charakter tego dobra oraz przestrzenne zróżnicowanie cen, kosztów, popytu i podaży, jest dobrem specyficznym, przez co rynek nieruchomości mieszkaniowych rządzi się 8 Informacja dotycząca ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za rok Ministerstwa Finansów podaje, że w 23 r. było 39 tys., r. 18 tys., r. 334 tys. a w r. 416 tys. podatników. 9 Łaszek, J. i Olszewski, K. (), Zachowania firmy deweloperskiej na rynku mieszkań i zagregowana podaż, Kwartalnik Nauk o Przedsiębiorstwie, (3), s Op. cit. 24 Narodowy Bank Polski

26 osobliwymi prawami. Ceny nieruchomości mieszkaniowych w dużej mierze kształtowane są poprzez preferencje nabywców. Ponadto mieszkania są dobrami sprzedawanymi w procesie indywidualnych negocjacji z deweloperem. Sprzedawca lokali stara się dowiedzieć jaką maksymalną cenę klient byłby skłonny zapłacić (tzw. reservation price) i proponuje mieszkania po cenie dostosowanej do możliwości kupującego. Kupującemu trudno jest zweryfikować tę cenę ze względu na koszty i asymetrię informacji. Firmy deweloperskie stosują różne taktyki, badają reakcje klientów na różne strategie i dobierają te, mające na celu maksymalizację zysku. W 1998 r. Raymond opisał zachowania deweloperów, którzy sprzedają mieszkania małymi partiami, aby stworzyć wrażenie niedoborów i zniekształcić informacje dot. podaży rynkowej. W związku z omawianymi cechami nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym nie działają mechanizmy arbitrażowe, wyrównujące ceny podobnych dóbr. Omawiane cechy tego rynku pokazują, że w jakimś zakresie mamy do czynienia z tzw. monopolem różnicującym, czyli sytuacją, gdy każdy zapłaci cenę indywidualnie ustaloną. Monopol różnicujący zapewnia wysoką produkcję i wysokie zyski. W przypadku mieszkań tezę o wysokich zyskach podmiotów operujących na rynku trudno jest udowodnić, ponieważ mieszkania są heterogeniczne, z czego może wynikać zróżnicowanie cen. Korzystając z bazy BaRN, za pomocą regresji hedonicznej wyceniono wartość mieszkań na podstawie ich cech. Mieszkania wyceniono biorąc pod uwagę zestaw cech charakterystyk, np. lokalizację, wielkość, typ budynku, rok budowy, piętro i inne. Znając cenę oraz wycenę każdego mieszkania możemy je porównać i stwierdzić, czy występuje znaczne odchylenie cen od wartości, świadczące o ich różnicowaniu. Poniżej przedstawiono wykresy prezentujące wycenę, obliczoną na podstawie modelu hedonicznego (wartość teoretyczna) oraz wartość empiryczną, zaobserwowaną na rynku 11. Wykres 38 Teoretyczna i rzeczywista cena m kw. mieszkania w latach -27 Wykres 39 Teoretyczna i rzeczywista cena m kw. mieszkania w latach - I kw Cena teoretyczna Cena empiryczna Źródło: obliczenia własne na podstawie bazy BaRN. Źródło: obliczenia własne na podstawie bazy BaRN. Jeżeli deweloperzy nie różnicowaliby cen punkty powinny układać się wzdłuż linii y = x (cena na rynku jest równa wycenie mieszkania). Punkty po prawej stronie tej linii to mieszkania sprzedane drożej niż wyceniono, natomiast po lewej po mniejszej cenie. Punkty na wykresach tworzą chmurę występującą po obu stronach linii, co oznacza że deweloperzy sprzedają podobne mieszkania po różnych cenach. Ponadto na wykresie 39 występuje przesunięcie chmury punktów w prawo, co oznacza rosnące w czasie zróżnicowanie cen mieszkań droższych. 11 Wyniki badania zostały przedstawione na konferencji WIEM 215 (Warsaw International Economic Meeting), organizowanej przez Uniwersytet Warszawski i są dostępne w Internecie (Monopolistic competition, price discrimination and its measurement in explicit markets, Jacek Łaszek, Krzysztof Olszewski, Joanna Waszczuk). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r 25

27 Badanie empiryczne pokazało, że występuje rozrzut pomiędzy ceną empiryczną i teoretyczną, a różnice te stają się coraz większe w kolejnych okresach, co potwierdza istnienie mechanizmu różnicowania cen. Techniki różnicowania stosuje się częściej w odniesieniu do droższych mieszkań. Ceny są zatem bardziej elastyczne w górę, czyli konkretnemu klientowi proponuje się mieszkanie droższe, niż by to wynikało z wewnętrznej wyceny, natomiast w dół ceny są dosyć sztywne. Zrozumienie mechanizmów funkcjonowania sektora deweloperskiego wymaga dalszej obserwacji i praktycznego rozpoznania działania tego sektora Podaż mieszkań W r. podaż mieszkań dynamicznie reagowała na wysoki popyt oraz na plany wprowadzenia dodatkowych regulacji chroniących klienta dewelopera 12. Duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym wpływała jednocześnie ograniczająco na obroty na rynku wtórnym, który oferował starsze i gorsze jakościowo mieszkania, choć w lepszej lokalizacji. Struktura podaży nieruchomości zaspokajających potrzeby mieszkaniowe w Polsce jest niemal stabilna od czasu zakończenia transformacji sektora pod koniec lat 9. W dużych miastach dominuje budownictwo deweloperskie, marginalne znaczenie mają inwestycje spółdzielni mieszkaniowych. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym. Mieszkania deweloperskie są oferowane zarówno na rynku pierwotnym, jak też na wtórnym 13. Szacuje się, że około 5% transakcji finansowane jest kredytem, co przy dużej skali transakcji przekłada się na wzrost portfela kredytów mieszkaniowych. Budownictwo jednorodzinne jest realizowane w większym stopniu ze środków własnych oraz transferów rodzinnych (domy są mało płynne rynkowo, a kredyt ma jedynie charakter uzupełniający). W r. dodatni szok popytowy na rynku mieszkaniowym miał istotny i pozytywny wpływ na sytuację firm deweloperskich. W kierunku negatywnym oddziaływała niepewność związana ze zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta dewelopera 14 oraz utrzymujący się znaczący zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych. Konsekwencją tego są niskie notowania giełdowych firm deweloperskich, które wzorem ubiegłych lat podążały za notowaniami firm budowlanych (por. wykres 4). 12 Plany nowelizacji Ustawy z dnia 16 września 211 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 211 nr 232 poz. 1377). 13 Dotyczy to mieszkań zarówno kupowanych na rynku pierwotnym w celach inwestycyjnych, a następnie odsprzedawanych, jak i mieszkań odsprzedawanych w sytuacjach przymusowych. Standard tych mieszkań zazwyczaj jest deweloperski. Mieszkania te sprzedawane są na rynku wtórnym, gdyż podmiotem sprzedającym nie jest już deweloper. 14 Wśród proponowanych zmian jest usunięcie z katalogu mieszkaniowych rachunków powierniczych otwartego rachunku powierniczego oraz przyznanie nabywcy prawa do odmowy odbioru nieruchomości z powodu jej istotnych wad. 26 Narodowy Bank Polski