Zasady funkcjonowania Real Estate Investment Trusts (REIT) w Europie i w USA Studium porównawcze
Spis treści Wymogi formalne dotyczące utworzenia 4 Status prawny 5 Minimalna wartość kapitału zakładowego 6 Obowiązek rejestracji na giełdzie 7 Dźwignia 8 Ograniczenia działalności /inwestycji 9 Podatki 10 Kontakt 11 2
Inwestycje w nieruchomości to szczególna forma alokacji kapitału, której specyfika zależy od regionu świata. Coraz częściej wykorzystuje się przy tym nowoczesne produkty, umożliwiające osiąganie zysków przy zachowaniu odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa oraz pozyskiwanie rosnących rzesz inwestorów. Jednostki REIT powstały w USA, a następnie rozprzestrzeniły się na inne kraje na całym świecie. Poza Stanami Zjednoczonymi największe rynki tych specyficznych inwestycji funkcjonują w Australii, Japonii i Wielkiej Brytanii. Ich powstanie wywarło wpływ zarówno na trendy globalne, jak i na sytuację na rynkach lokalnych. Choć w każdym kraju mają nieco odmienną strukturę, zasady ich funkcjonowania nie różnią się. Aby uzyskać przywileje podatkowe, REIT musi spełnić wiele wymogów dotyczących podziału dochodów, alokacji aktywów, źródeł dochodów itp. Wobec tego funkcjonowanie jednostek tego typu wymaga wprowadzenia odpowiednich przepisów, przede wszystkim odpowiednich przywilejów podatkowych. W tym miejscu warto zauważyć, że przepisy dotyczące REIT w poszczególnych krajach nie są identyczne. Poniżej przedstawiamy krótkie zestawienie zasad funkcjonowania tych jednostek w krajach europejskich i w USA. 3
Wymogi formalne dotyczące utworzenia Sposób zakładania jednostki typu REIT jest głównym czynnikiem decydującym o jej wielkości. Restrykcyjne przepisy dotyczące tych jednostek powodują spadek ich aktywności. Im mniej wymogów formalnych, tym szybciej się one rozwijają. Rejestracja przedsiębiorstwa (np. w Niemczech i na Węgrzech) jest jedną z najłatwiejszych form utworzenia REIT. Znacznie trudniej jest otrzymać licencję lub pozwolenie (np. w Bułgarii czy Hiszpanii), bo wymaga to więcej wysiłku ze strony potencjalnego inwestora. Obowiązek uzyskania licencji Komisji Nadzoru Finansowego i posiadania bankudepozytariusza Rejestracja w rejestrze handlowym / federalnym urzędzie skarbowym Rejestracja w urzędzie skarbowym Wniosek w ramach deklaracji podatkowej firmy Oficjalny list aplikacyjny spółki dominującej z wykazem spółek zależnych, który należy złożyć w urzędzie skarbowym Decyzja dotycząca zastosowania specjalnego systemu podatkowego Jednostka musi wypełnić formularz 1120-REIT i wysłać go do Centralnego Urzędu Skarbowego 4
Status prawny Jednostki REIT mogą mieć formę spółek prawa handlowego lub funduszy. Tytuły prawne przyznawane REIT-om uprawniają do korzystania z przywilejów podatkowych. Spółka akcyjna to podstawowe narzędzie działalności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości (niemal we wszystkich badanych krajach). Forma ta jest stosunkowo elastyczna i prosta. Jej główną zaletą jest szybka kapitalizacja dzięki transzom nowych środków, zapewnianych przez inwestorów. Ma jednak wadę, którą jest rozproszenie kompetencji decyzyjnych. Kontrola procesu podejmowania decyzji narzuca konieczność publikowania szczegółowych raportów dotyczących działalności i bieżącej sytuacji finansowej spółki. Inną powszechnie stosowaną formą działalności jest fundusz inwestycyjny. Dzięki swojej specyfice zapewnia on większą swobodę inwestowania niż spółka. Fundusz inwestycyjny łączy w jednym organie kompetencje, które w zwykłej spółce są podzielone między zarząd a zarządcę portfela. Sytuacja taka zapobiega zmianie jednostek, które mają wpływ na decyzje inwestycyjne podejmowane w spółce, nawet jeżeli pozostawiają one wiele do życzenia. spółka akcyjna spółka akcyjna publiczna spółka akcyjna prywatna/ publiczna spółka akcyjna, otwarty fundusz inwestycyjny, lub inny porównywalny podmiot zagraniczny spółka akcyjna / spółka osobowa spółka akcyjna notowana na giełdzie dowolny podmiot prawa amerykańskiego podlegający opodatkowaniu jako firma krajowa 5
Minimalna wartość kapitału zakładowego Kapitał zakładowy tworzy się z wkładów wpłaconych przez wszystkich udziałowców w momencie tworzenia spółki. Wielkość wymaganej kwoty zależy od formy organizacyjnej i prawnej spółki. Wymóg dotyczący minimalnej wielkości kapitału obowiązuje w Europie. Nigdy nie występował w krajach, w których obowiązuje system common law (np. w USA). W krajach tego systemu podkreśla się, że forma prawna powinna zapewniać dość swobody, by należycie zaspokajać potrzeby udziałowców. Ponadto wielkość kapitału nie ma wpływu na ochronę inwestorów. Takie kraje, jak Francja czy Niemcy, w których ustalono wysoki minimalny próg kapitałowy, wprowadzają dodatkowe utrudnienia w działalności REIT. Nieco mniejsze kwoty kapitału zakładowego wymagane są w Hiszpanii i w Bułgarii. 0,25 mln EUR 15 mln EUR 16 mln EUR (5 mln HUF) 45.000 EUR dla publicznej spółki akcyjnej, zero dla innych 15 mln EUR 5 mln EUR 6
Obowiązek rejestracji na giełdzie W niektórych krajach REIT musi wejść na giełdę, by w ogóle móc prowadzić działalność. W poniższej tabeli zaznaczono kraje, w których wejście na giełdę jest obowiązkowe. Kwestia ta jest przedmiotem ożywionej dyskusji; spółki giełdowe mogą również korzystać z przywilejów przysługujących inwestorom instytucjonalnym. Wejście na giełdę automatycznie wpływa na wizerunek spółki (podnosząc jej wiarygodność i prestiż). Inwestując na rynku akcji można łatwo osiągnąć ekspozycję na rynek nieruchomości w sposób szybki i efektywny. Warto jednak pamiętać, że również taki inwestor ponosi ryzyko związane z jakością kadry zarządzającej spółki giełdową. 7
Dźwignia Inwestorzy z jednostek typu REIT podlegają pewnym ograniczeniom, tj. zasadom cienkiej kapitalizacji, regule, że kapitał własny nie może być niższy od minimalnie ustalonej wartości, a także o tym, że odpowiedni procent aktywów REIT mają stanowić nieruchomości lub że wartość bilansowa zobowiązań nie może przekraczać odpowiedniej wartości bilansowej aktywów. Dźwignia ogranicza możliwości rozwoju. Rynkowi REIT przydałoby się więcej swobody inwestycyjnej, która obecnie ograniczana jest sztywnymi limitami. Można by ją uzyskać przekształcając ustawowe limity inwestycyjne (ze stałego wskaźnika procentowego w bardziej elastyczne przedziały czasowe) lub przedłużając okresy dopuszczalnej adaptacji portfela. Większa swoboda sprzyjałaby zwiększonej dywersyfikacji funduszy, którą obserwuje się w USA czy w Hiszpanii. 8
Ograniczenia działalności / inwestycji W wielu krajach ograniczenia te mają zbliżony charakter, tzn. REIT nie mogą prowadzić żadnej innej działalności poza wynajmem nieruchomości i określonymi działaniami pomocniczymi, takimi jak administrowanie, utrzymanie nieruchomości i zarządzanie środkami pieniężnymi. Pewne ograniczenia finansowe dotyczą dochodu, który może być pozyskiwany wyłącznie z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych; niekiedy wymaga się, by pewną część aktywów stanowiły udziały w firmach z sektora nieruchomości. W każdym kraju obowiązują inne zasady, które należy weryfikować indywidualnie. Niemniej warto wiedzieć, że zbyt sztywne przepisy bardzo ograniczają działalność REIT. Ograniczenia działalności / inwestycji REIT w poszczególnych krajach 9
Podatki Co do zasady, system REIT może korzystać z przywilejów podatkowych. Możliwe są różnorodne rozwiązania. Mają formę zwolnienia na poziomie REIT (Niemcy, Węgry, ) lub zastosowania korzystnej stawki opodatkowania 0% (Holandia, Hiszpania). W wielu przypadkach zwolnione są zyski kapitałowe. W wielu krajach zagraniczni udziałowcy mogą więc ubiegać się o zmniejszenie podatku u źródła w ramach umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Daje to duże możliwości inwestowania z zyskiem w jednostki typu REIT. Bieżący dochód 0% dotyczy dochodów kwalifikowanych 0% Zyski z inwestycji Faktycznie zwolnione dotyczy dochodów kwalifikowanych 0% Podatek u źródła Zmniejszenie podatku u źródła dotyczy niektórych dystrybucji zysku Co do zasady podatku u źródła nie zwraca się Co do zasady krajowe źródła dochodu nie podlegają podatkowi u źródła Obowiązują zasady ogólne Co do zasady podatku u źródła nie zwraca się 10
Kontakt Aleksander Kot Dyrektor w Dziale Doradztwa Podatkowego E-mail: alkot@deloittece.com Tel.: +48 (22) 5110421 11
Nazwa Deloitte odnosi się do jednej lub kilku jednostek Deloitte Touche Tohmatsu Limited, prywatnego podmiotu prawa brytyjskiego z ograniczoną odpowiedzialnością i jego firm członkowskich, które stanowią oddzielne i niezależne podmioty prawne. Dokładny opis struktury prawnej Deloitte Touche Tohmatsu Limited oraz jego firm członkowskich można znaleźć na stronie www.deloitte.com/pl/onas. Deloitte świadczy usługi audytorskie, konsultingowe, doradztwa podatkowego, prawnego i finansowego klientom z sektora publicznego oraz prywatnego, działającym w różnych branżach. Dzięki globalnej sieci firm członkowskich obejmującej 150 krajów oferujemy najwyższej klasy umiejętności, doświadczenie i wiedzę w połączeniu ze znajomością lokalnego rynku. Pomagamy klientom odnieść sukces niezależnie od miejsca i branży, w jakiej działają. Ponad 244 000 pracowników Deloitte na świecie realizuje misję firmy: wywierać pozytywny wpływ na środowisko i otoczenie, w którym żyją i pracują. W Polsce usługi na rzecz klientów świadczą: Deloitte Advisory sp. z o.o., Deloitte Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k., Deloitte Doradztwo Podatkowe Tokarski i Wspólnicy sp.k. (dawniej Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o.), Deloitte PP sp. z o.o., Deloitte Polska Sp. z o.o., Deloitte Strategy and Research Sp. z o.o., Deloitte Consulting S.A., Deloitte Legal, Pasternak, Korba, Moskwa, Jarmul i Wspólnicy sp. k., Deloitte Services sp. z o.o. (wspólnie określane mianem Deloitte Polska ), będące jednostkami stowarzyszonymi Deloitte Central Europe Holdings Limited. Deloitte Polska jest jedną z wiodących firm doradczych w kraju, świadczącą usługi profesjonalne w obszarach: audytu, doradztwa podatkowego, konsultingu, zarządzania ryzykiem, doradztwa finansowego oraz prawnego za pośrednictwem ponad 2 500 profesjonalistów z Polski i zagranicy. 2017 Deloitte Polska