Jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny z nieruchomości, czyli krótki kurs o REIT- ach

Transkrypt

1 Jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny z nieruchomości, czyli krótki kurs o REIT- ach Lekcja 2 Czym są REIT-y? dr Grzegorz Mizerski 1/4

2 Szanowni Państwo, Przed Państwem druga lekcja krótkiego kursu o REITach. Mówimy tu między innymi o historii, skąd wzięły się REIT-y. Opowiem także czym są te podmioty i na czym polega ich wyjątkowość. Rozszyfrujemy też tajemniczy dotąd skrót REIT. Zapraszam dolektury. drgrzegorz Mizerski Skąd się wzięły REIT-y? REIT-y czyli Real Estate Investment Trusts (REITs) są obecne w światowym życiu gospodarczym od ponad 57 lat. Strukturę REITs, wymyślili Amerykanie, dzięki czemu zamierzali przyciągnąć inwestorów indywidualnych do rynku nieruchomości komercyjnych. Rozwój tej idei przez dekady tak bardzo spodobał się inwestorom, ze zainwestowali w nieruchomości komercyjne za pomocą REIT-ów ogromny kapitał. Pojawiło się nowe, powszechne źródło dochodów. Na początku były Stany Zjednoczone Ameryki Płn. W 1960 roku, Prezydent D. Eisenhower podpisał ustawę REIT Act, która zapoczątkowała rozwój branży. Sukces rynkowy nowego wówczas segmentu aktywów w USA, spowodował import tych rozwiązań przez wczesnych naśladowców. Już kilka lat później rozwiązanie wspólnego inwestowania w nieruchomości zaimportowała Holandia (1969) oraz Australia (1971). W kolejnych latach rozwiązania amerykańskie zaczęły być kopiowane na pozostałych kontynentach. Definicja REIT-a Według Narodowego Stowarzyszenia Trustów Nieruchomościowych w USA (National Association of Real Estate Investment Trusts - NAREIT) - REIT, to przedsiębiorstwo, które jest właścicielem lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód. Na największym i najstarszym rynku w USA, podmioty real estate investment trust definiuje się, jako przedsiębiorstwa, trusty lub stowarzyszenia gospodarcze. REIT-y, to podmioty działające w formie spółek kapitałowych albo trustów, które są właścicielami nieruchomości komercyjnych. Dzięki wynajmowaniu posiadanych nieruchomości REIT-y zapewniają stałe i stabilne strumienie przychodów dla inwestorów z uzyskiwanych czynszów. 2/4

3 Model biznesowy REIT-ów. REIT-y są podobne do klasycznych funduszy inwestycyjnych (funduszy wzajemnych, ang. mutual funds). Pozyskują środki od inwestorów poprzez emisję instrumentów udziałowych, które następnie są lokowane w wybrane nieruchomości komercyjne. Model biznesowy opiera się na efektywnym wykorzystywaniu kapitału jaki jest dostarczany przez inwestorów w zamian za instrumenty udziałowe emitowane przez REIT-y. Za pozyskane środki nabywane są starannie wyselekcjonowane, najczęściej skomercjalizowane (wynajęte) nieruchomości komercyjne, które zapewnią stabilne przychody czynszowe. Instrumenty udziałowe REIT-ów są najczęściej notowane na giełdach i upoważniają do otrzymywania zysków osiąganych przez REIT, które są wypłacane w formie dywidendy. Obligatoryjna wypłata zysków z REIT-ów w formie dywidendy REIT-y są zobligowane ustawowo do regularnego wypłacania udziałowcom większości swoich zysków. Nie ma jednego poziomu wypłat obowiązkowych dla REIT-ów. Poziom takich wypłat określany jest przez system prawno-instytucjonalny i ustawy obowiązujące na danym kraju. W wielu państwach, poziom ten zazwyczaj przekracza 90% osiąganego zysku brutto. Oznacza to, że po pokryciu kosztów utrzymania i zarządzania nieruchomościami, REIT musi wypłacić przynajmniej 90% osiągniętych zysków, a pozostałe 10% może przeznaczyć na nowe inwestycje. Tak jest w przypadku np. US- REITs w USA oraz Niemczech i Wielkiej Brytanii. We Francji ten poziom wypłat obowiązkowych został ustalony na 95%. Przymus wypłaty większości zysków osiąganych przez REIT-y, sprawia że jakość wypłat jest wysoka i są one przewidywalne co do wartości. REIT-y, są zazwyczaj zwolnione z podatku dochodowego (CIT) od przychodów z czynszów. Istotą REIT-ów jest specjalny status podatkowy. Podmioty te, są zazwyczaj zwolnione z podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym (CIT) lub obowiązująca stawka podatkowa CIT dla tych podmiotów wynosi 0%. Warunkiem skorzystania z tego unikatowego statusu podatkowego jest wypłata większości osiąganych zysków inwestorom, którzy są posiadaczami instrumentów udziałowych emitowanych przez REIT-y. Zwolnienie podatkowe powoduje, że REIT-y jako klasa aktywów - wypłacają najwyższe dywidendy na świecie. 3/4

4 CZY WIESZ ŻE Największe, zagraniczne REIT-y są właścicielami setek tysięcy różnych nieruchomości komercyjnych, które przynoszą stabilne dochody z czynszów. Inwestor kupujący instrumenty udziałowe w takim podmiocie (REIT), staje się automatycznie współwłaścicielem wszystkich nieruchomości w portfelu. Jednocześnie, inwestorowi przysługuje udział w zysku wygenerowanym z wynajmu wszystkich nieruchomości w portfelu, proporcjonalnie do jego udziału. Taki mechanizm zapewnia niemal idealną dywersyfikację i ogranicza ryzyko inwestycyjne związane z nietrafioną lokalizacją nieruchomości. A zła lokalizacja to podstawowe ryzyko w biznesie nieruchomościowym. REIT-y publiczne, to klasyczne spółki dywidendowe (ang. value stocks): jako jedyna klasa aktywów na świecie, zapewniają stabilny, pasywny dochód z nieruchomości w formie obowiązkowych dywidend. Kilka ciekawych liczb roczny PKB Polski w 2017 wartość wszystkich świadczen ZUS w 2017 wartość wypłaconych dywidend z US-REITs w 2017 r. wartość dywidend z US-REITs w latach wartość nieruchomości komercyjnych w portfelach US-REITs 1,98 bln PLN 211 mld PLN 213 mld PLN 1,79 mld PLN 6,3 bln PLN Źródło: GUS, Business Insider, ZUS oraz NAREIT Wszystkie REIT-y amerykańskie to gigantyczne maszyny do generowania wielkich strumieni pieniędzy. Tylko, w samym 2017 roku wypłaciły ok. 57,5 mld USD zysków czyli w przeliczeniu ok. 213 mld PLN w formie dywidend. Dla porównania łączne wypłaty ZUS w Polsce wyniosły w 2017 r. ok. 211 mld PLN, z czego na emerytury zaledwie ok. 140 mld PLN. Wartość wypłaconych dywidend przez US-REITs od 2000 r do IIQ 2018 roku wyniosła łącznie około 500 mld USD, czyli wg obecnego kursu USD ok. 1,85 biliona PLN. Dla porównania, roczny PKB Polski za 2017 r. wyniósł ok 1,98 biliona PLN. REIT-y amerykańskie są właścicielami blisko nieruchomości w USA i za granicą. Ich wartość szacowana jest na ok. 6,29 biliona PLN, czyli ponad trzy razy więcej niż roczny PKB Polski. CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ? ZAPISZ SIĘ NA JEDYNE W POLSCE SEMINARIUM O REITACH Seminarium jest organizowane przez Fundację Edukacji i Badań nad REITs oraz Q-Value S.A. Szczegółowe informacje i zapisy pod linkiem: 4/4

5 Zastrzeżenie prawne. Przy inwestowaniu instrumenty udziałowe emitowane przez REIT-y należy pamiętać o wszystkich ryzykach związanym z tą formą inwestowania. Prezentowany materiał jest tylko opisem autorskiego spojrzenia na rynek real estate investment trust (REITs) jako klasę aktywów. Nie powinien być on w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna, analiza finansowa, usługa doradztwa inwestycyjnego, doradztwa podatkowego ani jako inna podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych dotyczących inwestycji w określone instrumenty finansowe. Skorzystanie z niniejszego materiału jako podstawy bądź przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są jedynie wyrazem najlepszej wiedzy i opinii autora na dzień publikacji i mogą ulegać zmianie bez zapowiedzi. W takim przypadku autor nie ma obowiązku aktualizacji tego materiału. Niniejszy materiał nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, oferty publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ( Ustawa o ofercie ), jak również nie stanowi jakiejkolwiek formy promowania nabycia lub objęcia papierów wartościowych lub zachęcania do ich nabycia lub objęcia w rozumieniu art. 53 Ustawy o Ofercie. Wszystkie prawa autorskie są zastrzeżone. Publikacja całości lub części materiału objętego niniejszym kursem wyłącznie za zgodą Grzegorza Mizerskiego.