W A R S Z A W A

W A R S Z A W A 2 0 3 0 POWIERZCHNIE BIUROWE I TERENY INWESTYCYJNE ANALIZA NA POTRZEBY OPRACOWANIA DIAGNOZY STRATEGICZNEJ Urząd m.st. Warszawy sierpień 2016

Opracowanie przygotowane na potrzeby aktualizacji Strategii Rozwoju m.st. Warszawy do 2020 roku przez zespół Biura Funduszy Europejskich i Rozwoju Gospodarczego we współpracy z innymi Biurami Urzędu m.st. Warszawy.

NIERUCHOMOŚCI Powierzchnie biurowe Warszawa dysponuje ogromnym potencjałem w zakresie nieruchomości. Rozwojowi gospodarczemu towarzyszył wzrost zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię biurową. W ciągu ostatnich lat Warszawa stała się atrakcyjną lokalizacją dla inwestycji, a tym samym dało to impuls do rozwoju zasobów biurowych oraz poprawy ich jakości. W 2013 r. zasób biurowy stolicy wyniósł nieco ponad 4 mln m 2 i był on większy niż w innych stolicach Europy Środkowo-Wschodniej. Dla porównania w tym okresie wielkość zasobów w Budapeszcie i Pradze wyniosła po ok. 3 mln m 2. W Wiedniu wielkość zasobu powierzchni biurowych była niemal trzykrotnie większa (wynosiła ok. 11 mln m 2 ). Największym zasobem wśród analizowanych miast europejskich dysponuje Paryż, ponad siedmiokrotnie większym niż Warszawa (ok. 29 mln m 2 ) oraz Londyn z powierzchnią ok. 22 mln m 2, zaś w Berlinie wynosi on ok. 17 mln m 2 1. W Krakowie, w drugim pod względem wielkości zasobów biurowych, całkowita wielkość zasobu wyniosła na początku 2015 r. ok. 670 tys. m 2, co oznacza, iż w porównaniu z Warszawą, to blisko siedmiokrotnie mniejszy zasób. Wrocław dysponuje zasobem ośmiokrotnie niższym niż w stolicy. W Poznaniu zasoby powierzchni biurowej wynoszą ok. 380 tys. m 2, zaś w Łodzi 300 tys. m 2. Łączne zasoby w ww. miastach stanowią ok. 42% powierzchni biurowej stolicy. Zasób powierzchni biurowej Warszawy, na koniec 2015 r., wyniósł ok. 4,7 mln m 2, przy czym w ostatnim roku, powiększył się o ponad 300 tys. m 2 nowej powierzchni biurowej 2. Jednak nie wszystkie biurowce znajdują swoich nabywców. Odsetek pustostanów na początku 2015 r. wyniósł ok. 13% 3. Jednocześnie, mając na uwadze wiele inwestycji, które są w budowie według prognoz współczynnik pustostanów, szczególnie w budynkach kilkunastoletnich, będzie się zwiększał. Przewiduje się (w wersji realistycznej), iż w 2017 r. odsetek pustostanów wyniesie 18% 4. Na przestrzeni dziesięciu lat 5, w Warszawie, wielkość powierzchni biurowej podwoiła się, co oznacza, że przeciętnie średniorocznie przybywało blisko 250 tys. m 2 powierzchni. Jednak przyrost powierzchni biurowej w tych latach nie był równomierny. Efekt kryzysu gospodarczego miał swoje odzwierciedlenie w liczbie nowo oddawanych biurowców. Najmniej powierzchni biurowej zostało oddanych w 2010 r. i 2011 r., średnio po 130 tys. m 2 powierzchni, czyli blisko o połowę mniej niż jeszcze w 2009 r. 6. Wielkość powierzchni biurowej w budowie wynosi obecnie 470 tys. m 2. Prognozuje się, iż w 2016 r. zostanie oddanych kolejnych 330 tys. m 2 powierzchni, natomiast w najbliższych trzech latach (do 2018 r.) łączna podaż wzrośnie o 670 tys. m 2. Niemal połowa powierzchni biurowej w budowie znajduje się w Centrum, co świadczy o dużym potencjale tego obszaru. W związku z rosnącym zasobem powierzchni biurowej maleją stawki czynszu. Średnie czynsze transakcyjne na koniec 2015 r. wyniosły dla Centrum 19 euro/m 2 /miesiąc, a poza Centrum ukształtowały się na poziomie 14 euro/m 2 /miesiąc. Rozkład przestrzenny biurowców w Warszawie jest nierównomierny. Największym zasobem dysponuje Śródmieście, gdzie zlokalizowane jest 30% powierzchni biurowej (co daje łącznie blisko 1,4 mln m 2 ). Kolejną dzielnicą z podobną wielkością zasobu jest Mokotów, gdzie wielkość zasobu wynosi 28% ogółu powierzchni biurowej (nieco ponad 1,3 mln m 2 ). Na Ochocie zlokalizowanych jest 17% zasobów biur 1 Knight Frank, Polska na tle Europy: rynek biurowy ujęcie 10-letnie, 2014, brak danych dla Madrytu. 2 CBRE Research, Warszawski Rynek Biurowy, IV kw. 2015 r. 3 JLL, Rynek biurowy w Polsce, I kw. 2015. 4 Ibidem. 5 W latach 2004-2013. 6 Knight Frank, Polska na tle Europy: rynek biurowy ujęcie 10-letnie, 2014. Strona 3

(blisko 807 tys. m 2 ), na Woli 7% (blisko 340 tys. m 2 ), w Wilanowie 5%, zaś na Bielanach, Ursynowie oraz Pradze po 4% 7. Tereny inwestycyjne Łączna powierzchnia aktywnie sprzedawanych terenów inwestycyjnych w Warszawie wynosi 29 ha 8. Głównym przeznaczeniem oferowanych terenów są powierzchnie przemysłowe i magazynowe. Tereny te zlokalizowane są w sześciu dzielnicach. Największym zasobem dysponuje Targówek blisko 35% ogółu powierzchni terenów inwestycyjnych, natomiast Mokotów 7,6 ha, co stanowi 25% ogółu zasobów, a we Włochach jest ok. 20% ogółu zasobów. Ponadto tereny inwestycyjne znajdują się w Rembertowie, Pradze-Południe oraz na Białołęce. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, łączna powierzchnia terenów produkcyjno-usługowych 9 wyniosła nieco ponad 2 tys. ha. Obszary o największej powierzchni z tego typu przeznaczeniem występują na Bielanach, Białołęce, Targówku, w Ursusie oraz we Włochach. W różnym stopniu tereny te są zagospodarowane: od ugorów, po tereny zdegradowane, aż po częściowo bądź całościowo zagospodarowane. W Warszawie wyznaczono osiem 10 terenów produkcyjno-usługowych, które mają potencjał rozwojowy (Mapa 1). Mapa 1. Zagregowane obszary produkcyjno-usługowe z potencjałem rozwojowym Żródło: M.Grochowski, Tereny przemysłowe w Warszawie, stan i perspektywy rozwoju, Warszawa 2013. 7 CBRE Research, Warszawski Rynek Biurowy, IV kw. 2015 r. 8 Rejestr Agencji Rozwoju Mazowsza [07.09.2015]. 9 Tereny produkcyjno-usługowe to tereny, na których zlokalizowane są funkcje przemysłowe, przemysłowo-usługowe i magazynowo-składowe. 10 M. Grochowski, Potencjał rozwojowy terenów przemysłowych (produkcyjnych) oraz magazynowo-składowych w aspekcie polityki przestrzennej miasta określonej w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, Warszawa 2013. Strona 4

Łączna powierzchnia tych obszarów wynosi nieco ponad 19 ha. Wyznaczone tereny znajdują się w sześciu dzielnicach, tj. na Białołęce, Bielanach, Targówku, Ursusie, Ursynowie oraz we Włochach. Zaś największym potencjałem rozwojowym charakteryzują się obszary zlokalizowane na Białołęce, Targówku Fabrycznym, w Ursusie oraz we Włochach z uwagi na dostępność transportową, wielkość działek, struktury własności gruntów, sąsiedztwo (rodzaj relacji obszaru z terenami sąsiednim), dotychczasowy rozwój terenu oraz atrakcyjność dla inwestorów mierzona liczbą i rodzajem wydanych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Łączna powierzchnia terenów z największym potencjałem rozwojowym wynosi nieco ponad 10 ha. Największym z nich jest teren zlokalizowany na Białołęce (6,6 ha), najmniejszy zaś we Włochach (niecały 1 ha). Strona 5