ADRESACI APLIKACJI. TO NIE JEST APLIKACJA DLA WSZYSTKICH. TA APLIKACJA JEST KIEROWANA DO AMBITNYCH RZECZOZNAWCÓW, KTÓRZY MAJĄC RZETELNĄ INFORMACJĘ PROWADZĄ PROCES WYCENY NIERUCHOMOŚCI W OPARCIU O PRZESŁANKI NAUKOWE I WIEDZĘ.
PODSTAWY PRAWNE PROGRAMU Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207/2004, poz. 2109 oraz nr 196/2005 poz. 1628) 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
ANALIZA STATYSTYCZNA W WYCENIE MOŻE PRZYJĄĆ NASTĘPUJĄCE FORMY PROGRAMOWE Klasyczną program Analiza Statystyczna Rynku Nieruchomości; Akademicką rozważania prof. Adamczewskiego - Metoda Największej Zależności; W naszej aplikacji jest także forma pośrednia średnia obu w/w metod.
KAŻDĄ NIERUCHOMOŚĆ MOŻEMY OPISAĆ STOSUJĄC.AŻ 18 CECH RYNKOWYCH! 15 CECH RYNKOWYCH SKOKOWYCH (WYBIERAJĄC PO 15 OCEN OPISUJĄCYCH TE CECHY ) 3 CECHY RYNKOWE CIĄGŁE PROCENTOWE LUB PROCENTOWE (DO WYBORU) RAZEM: 18 CECH CECH RYNKOWYCH!!!
DO WYCENY Z 18 CECH RYNKOWYCH WYBIERAMY TYLKO TE, KTÓRE NAS INTERESUJĄ
TREND CENOWY OBLICZYMY. Trend liniowy wyliczany jest 3 metodami: Metodą najmniejszych kwadratów Metodą analizy szeregów czasowych Metodą ceteris partibus Trend nieliniowy może być wyliczany 5 metodami jako: Funkcja wykładnicza Funkcja logarytmiczna Funkcja potęgowa Wielomian 2 stopnia Wielomian 3 stopnia
PRZYKŁADOWY WYKRES TRENDU CENOWEGO TUTAJ: METODA CP
PROGRAM POSIADA REWELACYJNY SPOSÓB ELIMINACJI TRANSAKCJI NIEPOŻĄDANYCH NA WYKRESIE USTAWIAMY LINIE GRANICZNE Sterując pokrętłem ustawiamy linie graniczne max i min ceny transakcyjnej potem wciskamy odpowiedni klawisz i już. Transakcje poza wyznaczonym przedziałem zostają usunięte..
PROGRAM POSIADA UNIKALNY SYSTEM BADANIA PRZYDATNOŚCI CECH RYNKOWYCH Ustala się granicę dopuszczalności R2, tj korelacji między cenami, a odpowiednimi ocenami danej cechy cechy o R2< granica na wykresie są oznaczone na czerwono i łatwo je usunąć wciskając klawisz kreatora
WAGI CECH RYNKOWYCH. Wagi cech rynkowych liczymy 4 metodami Metodą korelacji liniowej Metodą najmniejszych kwadratów Metodą ceteris paribus Metodą tzw. wag wirtualnych (iloczyn wektorowy cen i ocen danej cechy)
PRZYKŁADOWY WYKRES WAG CECH RYNKOWYCH (METODA NK)
OBLICZENIA PROWADZONE SĄ W OPARCIU O NAJNOWOCZEŚNIEJSZĄ WIEDZĘ. DO KAŻDEJ ZAKUPIONEJ APLIKACJI PEŁNY OPIS STOSOWANYCH METOD.
ORAZ INSTRUKCJA OBSŁUGI APLIKACJI NAPISANA W TAKIEJ FORMIE, ŻE NAWET OSOBA MAŁO WPRAWNA W EXCELU SOBIE PORADZI.
PROWADZĄC PROCES WYCENY MAMY GOTOWE NARZĘDZIE DO PODJĘCIA POPRAWNYCH DECYZJI W OPARCIU O PODSTAWY NAUKOWE
MAMY CZYTELNE TABELE WYNIKOWE, GDZIE PODAWANE SĄ WSZYSTKIE NIEZBĘDNE PARAMETRY L.p Parametr Wartość 1 Minimalna jedn.cena aktualizowana Cmin 51,15 2 Maksymalna jedn. cena aktualizowana C max 127,51 3 ΔC cen jednostkowych aktualizowanych 76,36 4 Średnia jedn. cena aktualizowana Cśr (μ) 81,89 5 Mediana jedn.cen aktualizowanych M 70,68 6 Dominanta jedn. cen aktualizowanych D 65,60 7 Odchylenie standardowe jedn.cen aktualizowanych σ 22,92 8 Skośność A s [% ] 49,29% 9 Współ. asymetrii dominanty A sd =[(μ-d)/σ] [% ] 71,07% 10 Współ. asymetrii mediany A sm =[(μ-m)/σ] [% ] 48,91% 11 Współczynnik Pearsona dla jedn.cen aktualizowanych 0,469 12 Wspólczynnik dyspersji jedn.cen aktualizowanych 27,99% 13 Liczba przedziałów klasowych 7 14 Rozpiętość przedziału klasowego 12,70
WYNIKI C.D. Wyniki obliczeń metodą analizy statystycznej rynku L.p Parametr / Nazwa cechy rynkowej położenie powierzchnia gruntu uzbrojenie terenu stan zagospodarow ania inne cechy 1 Wagi cech rynkowych [%] 48,94% 12,08% 15,97% 10,83% 12,19% 2 Współczynnik korelacji R2 dla cechy [%] 5,38% 0,40% 0,99% 0,79% 1,07% 3 Współczynniki wagowe atrybutów ΔCj 0,498-0,02 0,035 0,049 0,062 4 5 6 Różnice atrybutów nieruchomości X i ich średnich wartości z bazy porównawczej Jednostkowa cena nieruchomości szacowanej dla cechy rynkowej [zł/m2] Wynik szacowania - Jednost.cena nieruchomości szacowanej = suma(5) [zł/m2] -0,909 2,424 15,758-2,727 3,03 39,63 9,84 13,63 8,73 10,17 82,00 7 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] 8 Wartość nieruchomości (przed zaokr)=(6*7) [zł] 687,23 56 352,86 9 Wartość nieruchomości (zaokr do 1 [zł]) [zł] 56 353,00
OBIE METODY SZACOWANIA SĄ ZE SOBĄ PORÓWNANE L.p. Metoda szacowania nieruchomości Cena jednostkowa [zł/m2] Powierzchnia [m2] Wartość [zł] 1 Cena jednostkowa aktual.przeciętna-cśr 81,89 687,23 56 278,00 2 Metoda Analizy Statystycznej Rynku 82,00 687,23 56 353,00 3 Metoda Największej Zależności 89,96 687,23 61 823,00 4 Średnia metod MASR i MNZ 85,98 687,23 59 088,00
PODSUMOWUJĄC WYNIKI Wyliczane są wszystkie niezbędne statystyki dotyczące trendu cenowego i wag cech rynkowych, takie jak średnia, odchylenie standardowe, przedziały ufności, skośność, mediana, dominanta itd. Parametry przedstawione są na czytelnych wykresach oraz na wykresie skumulowanym, gdzie prezentowane są histogram, rozkład normalny oraz dominanta, średnia i mediana, współczynnik dyspersji cen aktualizowanych, współczynnik Pearsona itd.
TO JEDYNA APLIKACJA DO SZACOWANIA, GDZIE BARDZO PRACYZYJNE MOŻEMY DOBRAĆ BAZĘ NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZYCH Dobór właściwej bazy porównawczej to prawidłowy wynik szacowania, to też minimalizowanie ryzyka narażenia się na tłumaczenie przed KOZ nasza aplikacja to gwarancja doboru właściwej bazy. 1. Najpierw poprzez filtrowanie dobieramy nieruchomości do wyceny z bazy, w której gromadzimy transakcje określonego typu nieruchomości; 2. Później poprzez unikalny mechanizm bardzo precyzyjnie dobieramy bazę porównawczą W Polsce nie ma drugiego takiego programu.
PROGRAM MA SYSTEM ANALIZY PRZYDATNOŚCI CECH RYNKOWYCH. Jedne cechy bardziej inne mniej wpływają na wynik szacowania, a są takie które nie mają żadnego wpływu Nasz program umożliwia świadomy wybór cech rynkowych do wyceny. Badana jest korelacja między ceną, a ocenami danej cechy rynkowej jest możliwość ustawienia progu oceny przydatności Rzeczoznawca ma wiedzę na podstawie której może podjąć właściwe decyzje mające wpływ na wynik szacowania.
W dzisiejszych czasach Rzeczoznawca nie jest w stanie pracować bez nowoczesnych narzędzi obliczeniowych Mając odpowiednie oprogramowanie (a nasza firma jest liderem na rynku w tej dziedzinie), można wyprzedzić konkurencję, wyceniać szybciej, precyzyjniej i dokładniej., a i operat wygląda bardziej profesjonalnie Dziękujemy za uwagę!