OPERAT SZACUNKOWY Nasadzenia i naniesienia budowlane rodzinnego ogrodu działkowego. Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki ewidencyjnej Adres Nr ogrodu działkowego mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 202 Autor operatu szacunkowego: mgr inż. Artur Wolski Warszawa dn. 08.09.2014 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rodzaj wycenianego prawa: Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki ewidencyjnej Adres Nr ogrodu działkowego Powierzchnia ogrodu działkowego Cel wyceny Przeznaczenie ogrodu działkowego Oszacowana wartość według stanu na dzień 04.09.2014 r. Prawo własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego nr 202 mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 202 352 m2 Rozliczenie z dotychczasowym użytkownikiem rodzinnego ogrodu działkowego Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego droga główna ruchu przyspieszonego 2 667 zł Data sporządzenia operatu 08.09.2014 r. Data na którą określono wartość 04.09.2014 r. Autor operatu szacunkowego Artur Wolski 2
Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2 Zakres wyceny... 4 2. Cel wyceny... 4 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego... 4 3.1. Podstawa formalna wyceny... 4 3.2. Podstawy prawne wyceny:... 4 3.3. Podstawy metodologiczne... 5 3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny... 5 4. Daty istotne dla sporządzenia operatu... 5 5. Stan przedmiotu wyceny... 5 5.1 Stan prawny... 5 5.2 Opis przedmiotu wyceny... 5 5.2.1 Lokalizacja i otoczenie... 5 5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania... 5 6. Przeznaczenie gruntu... 6 7. Określenie sposobu wyceny... 7 7.1. Rodzaj określanej wartości... 7 7.2. Wybór podejścia i metody szacowania... 7 8. Określenie wartości przedmiotu wyceny... 7 8.1. Określenie wartości nasadzeń... 7 8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych... 9 8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny... 10 9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem... 10 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe... 11 11. Załączniki... 11 3
1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Rodzaj wycenianego prawa: Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki Adres Nr ogrodu działkowego Powierzchnia ogrodu działkowego Prawo własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego nr 202 mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 202 352 m2 1.2 Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 202, będącego częścią działki ewidencyjnej nr 130 obręb 4-10-14 w Warszawie. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 202, dla celów rozliczenia z dotychczasowym użytkownikiem. 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 3.1. Podstawa formalna wyceny Umowa pomiędzy Polskim Związkiem Działkowców ROD PRATULIŃSKA ul. Pratulińska 5/1 03-511 Warszawa, a PRETIUM Nieruchomości Artur Wolski ul. Gen. Tadeusza Pełczyńskiego 19 m. 8 01-471 Warszawa 3.2. Podstawy prawne wyceny: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0 poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U.2004 nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) 4
Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0 poz. 121) 3.3. Podstawy metodologiczne Krzysztof Zmarlicki Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich 3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny Wizja lokalna w dniu 04.09.2014 r. Informacje od Zamawiającego 4. Daty istotne dla sporządzenia operatu Data sporządzenia wyceny 08.09.2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. 5. Stan przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny Przedmiot wyceny stanowią nasadzenia i naniesienia budowlane, będące własnością dzierżawcy rodzinnego ogrodu działkowego. W związku z zaległościami w opłatach, oraz ewidentnym porzuceniem ogrodu działkowego, Zarząd ROD Pratulińska planuje wypowiedzieć umowę dotychczasowemu dzierżawcy. Otrzymana w wyniku wyceny wartość naniesień i nasadzeń posłuży jako podstawa do rozliczeń. 5.2 Opis przedmiotu wyceny 5.2.1 Lokalizacja i otoczenie Przedmiot wyceny znajduje się w dzielnicy Targówek miasta stołecznego Warszawy. Położony jest on w pobliżu ulicy Pratulińskiej, na terenie ROD Pratulińska. Stanowią go części składowe ogrodu działkowego oznaczonego numerem 202 o powierzchni 352 m 2. Bezpośrednie otoczenie tego ogrodu, to typowe działki rodzinne, jakich jest wiele na terenie miasta. Niektóre z nich są zadbane, inne są zachwaszczone i zaniedbane. W nieco dalszej odległości znajdują się ulice Pratulińska, Radzymińska i Piotra Skargi, oraz tory kolejowe. Otoczenie ROD Pratulińska to głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, oraz tereny przemysłowo-usługowe. 5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania Przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Wyraźnie widać, że od kilku lat nikt go nie użytkował. Jest on zarośnięty chwastami i trawami. Na gruncie tym rośnie kilkanaście drzew owocowych i leśnych. Ich szczegółowy wykaz znajduje się w części operatu, gdzie jest szacowana wartość nasadzeń. Dodatkowo ogród działkowy otoczony jest zniszczonym ogrodzeniem z siatki, którego stan techniczny ocenia się na słaby. Na terenie ogrodu działkowego znajduje się również altana, posadowiona na płycie fundamentowej, której stan techniczny oceniono jako słaby. Oprócz tych elementów, znajduje się tam również rozsypujący się wychodek, oraz prowizoryczne oczko wodne. Stan tech- 5
niczny tych ostatnich dwóch elementów jest niezadowalający. Uznaje się je jako bezwartościowe. 6. Przeznaczenie gruntu Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości wzięto ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu na którym położona jest wyceniana nieruchomość obwiązuje Uchwała nr LXI/1669/2013 z 11-07-2013 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 11.07.2013 r. w sprawie uchwalenia zmian Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Zgodnie z tym dokumentem, przedmiot wyceny położony jest w strefie oznaczonej jako Gp czyli droga główna ruchu przyspieszonego. Dla przedmiotu wyceny, przeznaczenie w studium nie ma znaczenia, gdyż wycenie podlegają tylko i wyłącznie części składowe ogrodu działkowego. Poniżej przedstawiono fragment rysunku studium. 6
7. Określenie sposobu wyceny 7.1. Rodzaj określanej wartości W niniejszym operacie określono wartość odtworzeniową nasadzeń i naniesień budowlanych. 7.2. Wybór podejścia i metody szacowania Wyboru podejścia i metody szacowania dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, bez uwzględniania wartości gruntu. 8. Określenie wartości przedmiotu wyceny 8.1. Określenie wartości nasadzeń Jak wyżej wspominano, przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Nie występują na nim żadne wartościowe nasadzenia, za wyjątkiem kilku drzew owocowych i leśnych. Tylko one zostały wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nasadzeń. Pozostałe rośliny rosnące na obszarze ogródka to tylko i wyłącznie bezwartościowe chwasty. Określenie wartości drzew i krzewów owocowych Określenia wartości drzew owocowych dokonano na podstawie zasad określonych w publikacji: Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego. Zgodnie z nią, wartość nasadzeń w ogrodach działkowych i przydomowych określa się z następującego wzoru: W ro = W b x W bwb + W uk x W bwuk gdzie: W ro wartość roślin ogrodowych W b wartość bieżąca rośliny odczytana z tabel W bwb wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej odczytany z tabel W uk wartość utraconych korzyści z rośliny odczytana z tabel W bwuk wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści odczytany z tabel Wykaz zinwentaryzowanych drzew owocowych znajdujących się na terenie przedmiotowego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli: 7
Gatunek Oszacowany wiek [lata] bieżąca Wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej utraconych korzyści Wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści Wiśnia 20 2,84 1,00 17,08 0,50 11,38 Wiśnia 18 8,49 1,00 32,58 0,50 24,78 Wiśnia 18 8,49 1,00 32,58 0,50 24,78 Wiśnia 18 8,49 1,00 32,58 0,50 24,78 Wiśnia 18 8,49 1,00 32,58 0,50 24,78 Jabłoń 18 13,66 0,65 24,67 0,50 21,21 Orzech włoski 35 20,80 1,00 91,07 1,00 111,87 Śliwa 12 29,76 0,70 54,66 1,00 75,49 Wiśnia 20 2,84 1,00 17,08 0,50 11,38 Lilak 10 142,53 142,53 Lilak 10 142,53 142,53 Lilak 10 142,53 142,53 Suma (w zaokrągleniu do 1 zł): 758,00 Określenie wartości drzew i krzewów leśnych oraz ozdobnych drzew leśnych określono na podstawie Standardu V.6 "Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych": odtworzeniową drzew i krzewów w parkach wiejskich o których mowa w punkcie 4.3.d Standardu określa się stosując wzór: W Drzewa = K p.g +K s +K p.o gdzie: K p.g koszty związane z przygotowaniem gleby do nasadzenia rośliny, K s koszty nabycia bądź wytworzenia sadzonki, K p.o koszty pielęgnacji i ochrony. Przy określaniu kosztów jednostkowych stosuje się ceny rynkowe. Powyższy wzór tyczy się drzew i krzewów w parkach wiejskich, lecz przyjęto go jako analogię. Uznaje się go właściwym również dla określenia wartości drzew i krzewów leśnych oraz ozdobnych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych. Wykaz zinwentaryzowanych drzew i krzewów leśnych oraz ozdobnych znajdujących się na terenie przedmiotowego ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości, znajdują się w poniższej tabeli: 8
Gatunek Oszacowany wiek [lata] Koszt przygotowania gleby Koszt nabycia sadzonki wraz z dostawą i posadzeniem Średnie jednostkowe roczne koszty pielęgnacji i ochrony drzewa Klon 20 2 5 2 47 Sosna 35 2 5 2 77 Świerk 5 2 5 3 22 Świerk 20 2 5 2 47 Suma: 193 Do powyższych obliczeń, dotyczących zarówno drzew i krzewów owocowych, jak i leśnych, oraz ozdobnych, niezbędne było poznanie wieku rośliny. Z braku wiarygodnych informacji od właścicieli nasadzeń (pomimo zawiadomień nie stawili się oni na wizję lokalną), wiek ten należało określić w inny sposób. Wykorzystano do tego po części tabele wiekowe drzew, po części wiek oszacowano na podstawie wielkości drzewa. W niektórych przypadkach dało się określić wiek na podstawie okółków. Przydatnymi również okazały się archiwalne zdjęcia lotnicze i satelitarne dostępne na portalach internetowych. Na podstawie tych informacji oszacowano przybliżony wiek rośliny. Przedstawione w tabeli koszty przygotowania gleby, nabycia sadzonek, posadzenie ich, oraz roczne koszty pielęgnacji rośliny określono na podstawie rynku. W każdym przypadku są to niskie koszty, gdyż z natury drzewa leśne są znacznie silniejsze od owocowych, przez co nie wymagają dużych nakładów na opryski, i innego typu pielęgnację. Są też znacznie bardziej odporne na choroby i szkodniki. nasadzeń określa się jako sumę wartości nasadzeń drzew owocowych oraz leśnych: W Nas = W DO + W DL = 758 zł + 193 zł = 951 zł 8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych Jak wyżej wspominano, na terenie przedmiotowego ogródka działkowego znajduje się zużyte ogrodzenie z siatki ogrodzeniowej, znajduje się tam również altana ogrodowa posadowiona na płycie fundamentowej (wylewce betonowej). Określenie wartości ogrodzenia Przy określaniu wartości odtworzeniowej ogrodzenia wykorzystano bazę cenową Biuletyny zagregowane aktualną na I kwartał 2014 r. Przybliżonego obmiaru ogrodzenia dokonano na podstawie wizji lokalnej, oraz na podstawie ortofotomapy z serwisu http://mapa.um.warszawa.pl. Jest to ogrodzenie bez fundamentu, składające się wyłącznie ze słupków i siatki ogrodzeniowej. Obliczenia przedstawiono w poniższej tabeli. Nazwa elementu Przybliżony obmiar Ilość jednostek Cena jednostkowa elementu nowego elementu nowego Zużycie techniczne [%] elementu Uwagi Słupki metalowe Siatka 10 x 1,3 m 11,3 80 904 60 362 35m x 1,0m BCO-9832a-983-56 Cenę jednostkową pomniejszono o 30%, gdyż słupy są znacznie mniejszej średnicy niż w cenniku 35 22,3 780,5 60 312 BCO-9832a-983-66 Suma: 674 9
Określenie wartości altany ogrodowej Przy określaniu wartości odtworzeniowej altany wykorzystano bazę cenową Biuletyny zagregowane aktualną na I kwartał 2014 r., oraz ceny gotowych obiektów dostępnych w sklepach budowlanych, oraz portalach internetowych. Obmiaru altany dokonano przy okazji wizji lokalnej. Składa się ona z fundamentu (wylewki betonowej), oraz konstrukcji naziemnej. fundamentu oszacowano na podstawie cennika firmy Sekocenbud, natomiast wartość konstrukcji naziemnej przyjęto na podstawie cen gotowych obiektów o podobnej konstrukcji i wymiarach. W przybliżeniu cena netto altany wraz z montażem kształtuje się w okolicach 400 zł/m 2 powierzchni zabudowy. Obliczeń wartości dokonano w poniższej tabeli: Nazwa elementu Stan zerowy Konstrukcja altany wraz z montażem Obmiar [m2 p.z.] 3,1m x 3,7m 3,1m x 3,7m Ilość jedno stek Cena jednostkowa elementu nowego elementu nowego Zużycie techniczne [%] elementu Uwagi 11,47 26,93 308,89 60 124 BCO-1158-31-290 11,47 400 4588 80 918 Suma: 1042 Wysokie zużycie techniczne wynika w dużej mierze z zastosowanego pokrycia dachu, jakim jest eternit. naniesień budowlanych określa się jako sumę wartości ogrodzenia oraz wartości altany: W NB = W O + W A = 674 zł + 1 042 zł = 1 716 zł 8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny. przedmiotu wyceny to suma wartości nasadzeń oraz wartości naniesień budowlanych: W = W Nas + W NB = 951 zł + 1 716 zł = 2 667 zł Słownie złotych: dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt siedem 9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem nasadzeń i naniesień budowlanych znajdujących na terenie ogrodu działkowego nr 202, według stanu na dzień 04.09.2014 r. wynosi: 2 667 zł Słownie złotych: dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt siedem Uzasadnienie Operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami prawa. Otrzymana wartość jest niewielka, ale zważywszy na niewielką ilość nasadzeń i naniesień budowlanych, w dodatku znacznie zaniedbanych, otrzymaną wartość uznaje się za prawidłową. 10
10. Klauzule i ustalenia dodatkowe Operat szacunkowy sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa. Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu w jakim został sporządzony. Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego budynków, budowli i urządzeń, oraz nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych obiektów podlegających szacowaniu Wycena opiera się na informacjach i dokumentach pozyskanych przez rzeczoznawcę, w tym otrzymanych od Zamawiającego, oraz danych uzyskanych podczas wizji lokalnej. Autor operatu szacunkowego nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na jego wartość. Określona w niniejszym operacie szacunkowym wartość może ulec zmianie wraz ze zmianą relacji popytu-podaży na rynku lokalnym. rynkowa nieruchomości nie uwzględnia kosztów sprzedaży ani podatków i opłat związanych z jej zbyciem w tym podatku VAT. Operat nie może być publikowany, ani udostępniany osobom trzecim bez zgody rzeczoznawcy. 11. Załączniki Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny Fragment ortofotomapy 11
12
13