KOMENTARZE BECKA Własność lokali
Polecamy najnowsze publikacje z tej dziedziny: Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, wyd. 7 Komentarze Becka Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 5 Komentarze Becka Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI. KOMENTARZ, wyd. 3 Komentarze Becka Adam Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 4 Komentarze Becka Izabela Heropolitańska, Agnieszka Drewicz-Tułodziecka, Katarzyna Hryćków-Mycka, Paweł Kuglarz USTAWA O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE ORAZ PRZEPISY ZWIĄZANE. KOMENTARZ, wyd. 4 Komentarze Becka Jacek Chaciński OCHRONA PRAW LOKATORÓW. KOMENTARZ, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 7 Krótkie Komentarze Becka www.ksiegarnia.beck.pl
Własność lokali Komentarz Autorzy dr Ryszard Strzelczyk Aleksander Turlej 3. wydanie WYDAWNICTWO C.H. BECK WARSZAWA 2013
Propozycja cytowania: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali. Komentarz, 3. wydanie, Warszawa 2013 Wydawca: Dagna Kordyasz Poszczególne części komentarza opracowali: dr Ryszard Strzelczyk: wprowadzenie, objaśnienia do art. 1 5, 7 11, 32a Aleksander Turlej: objaśnienia do art. 6, 12 32, 33 Wydawnictwo C.H. Beck 2013 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00 203 Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H. Beck Druk: Totem, Inowrocław ISBN 978-83-255-5407-1 ISBN e-book 978-83-255-5408-8
Spis treści Wykaz skrótów..................................... Literatura......................................... Ustawa o własności lokali Wprowadzenie...................................... 3 Rozdział 1. Przepisy ogólne........................... 33 Art. 1 6....................................... 33 Rozdział 2. Ustanowienie własności lokalu................ 193 Art. 7 11...................................... 193 Rozdział 3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali............ 316 Art. 12 17..................................... 316 Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną.............. 411 Art. 18 33..................................... 411 Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe............................... 636 Art. 34 41..................................... 636 Indeks rzeczowy.................................... 639 VII XI V
Wykaz skrótów 1. Źródła prawa KC GospGruntU....... ustawa z 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) GospNierRSPU.... ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.) GospNierU........ ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)............. ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KH............. rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.6.1934 r. Kodeks handlowy (Dz.U. Nr 57, poz. 502 ze zm.) KomPKPU........ ustawa z 8.9.2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.) KPA............ ustawa z 14.6.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) KPC............ ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO............ ustawa z 25.2.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) KSCU........... ustawa z 28.7.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) KSH............ ustawa z 15.9.2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) KWU............ ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) VII
Wykaz skrótów NierCudzU........ ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) OchrDanychU...... ustawa z 29.8.1997 r. o ochronie danych osobowych (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.) OchrLokU........ ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) PBudMU......... ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.) PDOPrU......... ustawa z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 PrBud ze zm.)........... ustawa z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) PrNot............ ustawa z 14.2.1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) PrPrywM......... ustawa z 12.11.1965 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 46, poz. 290 ze zm.) PrSpółdz......... ustawa z 16.9.1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) PWKC........... ustawa z 23.4.1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) SpMieszkU....... ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) WłLokR.......... rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.) WłLokU.......... ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ZakwSiłZbU....... ustawa z 22.6.1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 ze zm.) VIII
Wykaz skrótów ZbywMiPrzPaU.... ustawa z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.) 2. Organy, organizacje, instytucje MS............. Minister Sprawiedliwości MSWiA.......... Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji NSA............ Naczelny Sąd Administracyjny SA.............. Sąd Apelacyjny SKO............ Samorządowe Kolegium Odwoławcze SN.............. Sąd Najwyższy TK.............. Trybunał Konstytucyjny 3. Czasopisma, publikatory AUWr........... Acta Universitatis Wratislaviensis Biul. SN......... Biuletyn Sądu Najwyższego KPP............. Kwartalnik Prawa Prywatnego MoP............ Monitor Prawniczy NP.............. Nowe Prawo ONSAiWSA....... Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA............ Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSAB........... Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Białymstoku OSNC........... Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna (od 1995 r.) OSNCP.......... Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna, Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 r. do 1994 r.) OSP............. Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA.......... Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK............ Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A.......... Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A OwSG........... Orzecznictwo w Sprawach Gospodarczych OwSS........... Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych PiP............. Państwo i Prawo PS.............. Przegląd Sądowy IX
Wykaz skrótów PUG............ Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego R.Pr............. Radca Prawny Rej.............. Rejent SC.............. Studia Cywilistyczne Wok............. Wokanda 4. Inne skróty Dz.U............. Dziennik Ustaw n................ następny (-a, -e) Nr............. numer post............. postanowienie poz............. pozycja RM............. Rada Ministrów rozp............. rozporządzenie t................ tom t.j.............. tekst jednolity uchw............. uchwała uchw. SN(7)....... uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów wyr.............. wyrok z................ zeszyt zob.............. zobacz X
Literatura Literatura: Abramowicz Ł., Sytuacja prawna odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej, PS 1999, Nr 7 8; Augustowicz J., Odrębna własność lokali, NP 1982, Nr 1 2; Barej J., Protokół notarialny w świetle kodeksu spółek handlowych, Nowy Przegląd Notarialny 2001, Nr 3 4; Bidziński Z., Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998; Bieniek G., Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali, cz. I, Rej. 2006, Nr 10; Bieniek G., Ustanowienie odrębnej własności lokali, [w:] S. Rudnicki (red.), Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001; Bieniek G. (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2005; Bieniek G., Ustawa o własności lokali w praktyce, Bydgoszcz 2010; Bieniek G., Marmaj Z., Ustawa o własności lokali. Komentarz, Warszawa 2005; Bieniek G., Marmaj Z., Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006; Bieniek G., Marmaj Z., Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2008; Bończak-Kucharczyk E., Własność lokali. Wspólnoty mieszkaniowe, Warszawa 2001; Breyer S., Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1966; Brzozowski A., [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 2005; Czerwiakowski J., O ustawie o własności lokali, Pal. 1994, Nr 7 8; Doliwa A., Glosa do post. SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01, MoP 2002, Nr 10; Doliwa A., Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003; Doliwa A., Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2005; Drozd E., [w:] E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995; Drozd E., Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rej. 1994, Nr 11; Drozd E., Prawa i obowiązki właścicieli lokali, Rej. 1995, Nr 3; Drozd E., Ustanowienie odrębnej własności lokali, Rej. 1994, Nr 12; Drozd E., Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 4; Dubis W., [w:] E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2008; Dunaj B. (red.), Słownik współczesnego języka polskiego, Warszawa 1996; Dziczek R., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wyroków sądowych, Warszawa 2002; Dziczek R., Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012; XI
Literatura Dziwiński R., Ziemski P., Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2005; Garlicki S., Odpowiedzialność hipoteczna na obszarze m.st. Warszawy, Przegląd Notarialny 1947, t. II; Gersdorf M., Ignatowicz J., Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1985; Glass J., [w:] J. Glass, A. Kraus, F. Zoll, Instytucja ksiąg gruntowych na ziemiach polskich zarys prawa hipotecznego w byłym Królestwie Polskim, Warszawa Kraków 1922; Gliniecki B., Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012; Gniewek E., Księgi wieczyste, [w:] System Prawa Prywatnego, t. IV, Prawo rzeczowe, Warszawa 2007; Gniewek E., Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 1995, Nr 2; Gniewek E., O nabywaniu przez właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, Rej. 2008, Nr 5; Gniewek E., Prawo rzeczowe, Warszawa 2000; Gniewek E., Przestroga dla sądów wieczystoksięgowych na tle błędnej wykładni Sądu Najwyższego, Rej. 2009, Nr 3; Gniewek E., Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, AUWr 1986, Nr 145; Gniewek E., Wspólnota mieszkaniowa według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 1; Gola A., Suchecki J., Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 1999; Golat R., Odpowiedzialność cywilnoprawna za zawalenie się budowli, Nieruchomości 2005, Nr 10; Grzybowski S., Kilka uwag o rzekomych podmiotach stosunków cywilnoprawnych, SC 1976, t. XXVII; Horoszko M., Pęchorzewski D. (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009; Hryćków K., Licytacyjna sprzedaż lokalu w trybie przepisu art. 16 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali uwagi krytyczne, Rej. 2000, Nr 1; Ignatowicz J., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972; Ignatowicz J., Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995; Ignatowicz J., Prawo rzeczowe; Ignatowicz J., [w:] System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977; Janiszewska B., Zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej a stosowanie art. 25 ustawy o własności lokali, R.Pr. 2010, Nr 1; Kidyba A., Prawo handlowe, Warszawa 2004; Klein A., Ewolucja instytucji osobowości prawnej, [w:] E. Łętowska (red.), Tendencje rozwoju prawa cywilnego, Wrocław 1983; Kołacz J., Sytuacja prawna członka wspólnoty mieszkaniowej spłacającego jej zobowiązanie, MoP 2010, Nr 9; Korzan K., Niewypał legislacyjny, czyli o odrębnej reglamentacji stosunku własności lokali, Rej. 1995, Nr 7 8; Kozińska J., Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej zagadnienia wybrane, Rej. 2003, Nr 12; Krzekotowska K., Eksmisja z lokali mieszkalnych, Bielsko-Biała 1999; Lisowski Z., Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933; Litewski W., Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998; Marciniuk J. (red.), Podatek dochodowy od osób prawnych. XII
Literatura Komentarz, Warszawa 2001; Mróz T., Doliwa A., Wspólnoty mieszkaniowe podziały i łączenie, MoP 2002, Nr 9; Myczkowski L., Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2000; Nazar M., Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 28.8.1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, Nr 5; Nazar M., Obrót nieruchomościami lokalowymi (wybrane zagadnienia), [w:] II Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej. Referaty i opracowania, Poznań Kluczbork 1999; Nazar M., Odrębna własność lokali. Wybrane zagadnienia, PiP 1995, Nr 10 11; Nazar M., Sposoby ustanawiania odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z 24.6.1994 r., [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997; Nazar M., Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej, Rej. 2000, Nr 4; Nazar M., Ustanowienie własności lokali, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995; Nazar M., Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995; Nowakowski Z. K., Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1969; Nowakowski Z. K., [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977; Oleszko A., Obrót cywilnoprawny w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej, Kraków 2003; Oleszko A., Pewność obrotu prawnego nieruchomościami a zasada wpisu w księdze wieczystej, cz. 1, Rej. 1998, Nr 6; Pazdan M., [w:] J. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1999; Pełczyński P., Zaskarżenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej na gruncie ustawy o własności lokali, Rej. 2000, Nr 6; Piątowski J. S., [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977; Pietrzkowski H., Zarys metodyki pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2007; Pietrzykowski K., Bezwzględnie nieważne uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni (de lege lata i de lege ferenda), [w:] Prace z prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Sędziego Janusza Pietrzykowskiego, Warszawa 2000; Pietrzykowski K., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006; Pisuliński J., [w:] E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, Warszawa 2005; Przyszłość odrębnej własności lokali, [w:] J. Błeszyński, J. Rajski (red.), Rozprawy z prawa cywilnego. Księga pamiątkowa ku czci Witolda Czachórskiego, Warszawa 1985; Radwański Z., Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI; Radwański Z., Powstanie odrębnej własności lokali, Warszawa 1968; Radwański Z., Prawo cywilne część ogólna, Warszawa 1997; Radwański Z., Prawo cywilne część ogólna, Warszawa 2002; Rudnicki S., Glosa do post. SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01, OSP 2002, Nr 1; Rudnicki S., Własność nieruchomości, Warszawa 2012; Rudnicki S., Rudnicki G., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011; Rzonca S. K., Instytucja XIII
Literatura zarządu w prawie cywilnym a zarząd majątkiem wspólnym małżonków, SC 1981, t. XXXI; Safjan M., [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2008; Skąpski J., Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP 1996, Nr 2; Skibiński P., Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej na gruncie ustawy o własności lokali, PS 2007, Nr 5; Skowrońska-Bocian E., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga czwarta. Spadki, Warszawa 2003; Skowrońska-Bocian E., Prawo spadkowe, Warszawa 2003; Starkiewicz S., Wspólnota mieszkaniowa; Stefaniak A., Prawo spółdzielcze; Strzelczyk R., Prawo nieruchomości, Warszawa 2012; Strzelczyk R., Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013; Szachułowicz J., Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2001; Szachułowicz J., Krassowska M., Łukaszewska A., Gospodarka nieruchomościami. Przepisy i komentarz, Warszawa 2002; Szer S., Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 1967; Sztyk R., Sukcesja lokalu nie wpisanego do księgi wieczystej, Rej. 1998, Nr 2; Tertelis M., Wspólnota mieszkaniowa. Charakter prawny, prawa i obowiązki właścicieli, zarząd nieruchomością wspólną, Warszawa 2005; Turlej A., Wspólnota mieszkaniowa; Uliasz M., Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, cz. 1, MoP 2002, Nr 18; Watrakiewicz M., Charakter prawny umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, PS 1999, Nr 3; Winiarz J. (red.), Kodeks cywilny z komentarzem, t. I, Warszawa 1989; Wojewoda M., Glosa do post. SN z 9.3.2005 r., II CK 478/04, PS 2007, Nr 2; Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1998; Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001. XIV
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388) Tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903) (zm.: Dz.U. 2004, Nr 141, poz. 1492)
Wprowadzenie Spis treści Nb I. Modele odrębnej własności lokali.......... 1 II. Geneza instytucji odrębnej własności lokalu w doktrynach państw europejskich.......... 7 III. Funkcjonowanie odrębnej własności lokali na ziemiach polskich przed 1934 r............. 10 IV. Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r............................. 13 V. Losy odrębnej własności lokali w latach 1945 1964........................... 31 VI. Własność lokali pod rządami Kodeksu cywilnego w latach 1965 1989................ 37 VII. Odrębna własność lokali w początkach gospodarki rynkowej w latach 1990 1994......... 60 VIII. Odrębna własność lokali po 1994 r.......... 63 IX. Konwergencja praw do lokali.............. 76 I. Modele odrębnej własności lokali 1. Instytucja odrębnej własności lokalu święci dziś w Polsce 1 swoje triumfy. Doczekała się ona samodzielnej regulacji zawartej w ustawie o własności lokali z 1994 r., a nawet konstytucyjnego poparcia wyrażonego w art. 75 Konstytucji RP z 1997 r., nakazującego władzom publicznym popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Odrębna własność lokalu stała się przeto najatrakcyjniejszą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności. Trzeba jednak pamiętać, że w burzliwych dziejach prawa polskiego istniały okresy, w których instytucji tej nie znano bądź znano jedynie na niektórych obszarach Strzelczyk 3
Wprowadzenie kraju. Bywały też lata jej uśpienia, zarzucenia, a nawet otwartej wobec niej wrogości. Następowały po nich okresy rozwoju, a niekiedy swoistego triumfu, zwieńczone współczesną ustawową regulacją. 2 2. Odrębna własność lokalu jest w istocie rzeczy własnością wydzielonej fizycznie części budynku. Ustawodawstwa państw europejskich od niepamiętnych czasów próbują pogodzić istnienie tej instytucji z fundamentalną zasadą prawa rzeczowego superficies solo cedit, przypisującą właścicielowi gruntu wszystko, co jest z nim trwale związane. Podział budynku na lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności koliduje z powyższą zasadą. Nic zatem dziwnego, że czym większe przywiązanie danego ustawodawstwa do zasady superficies solo cedit, tym mniejsze pole dla instytucji odrębnej własności lokalu. 3 3. W teorii prawa wyróżnia się trzy podstawowe modele odrębnej własności lokalu, a mianowicie: 1) model własności lokalu połączonej z serwitutami, 2) model współwłasności szczególnego rodzaju, zwany niekiedy niezbyt trafnie niewłaściwą własnością lokalu oraz 3) model dualistyczny, zwany także klasycznym (zob. Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI, s. 60 65; Z. K. Nowakowski, [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977, s. 450 i n.; E. Gniewek, Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, AUWr 1986, Nr 145, s. 53 54). 4 4. Model własności lokalu połączonej z serwitutami dzieli budynek bez reszty na odrębne piętra, których własność zostaje przeniesiona na poszczególne osoby. W modelu tym właściciel parteru jest jednocześnie wyłącznym właścicielem gruntu pod budynkiem, zaś właściciel najwyższego piętra staje się wyłącznym właścicielem dachu pokrywającego budynek. Z własnością każdego piętra związany jest kompleks służebności umożliwiających korzystanie z innych pięter, gruntu oraz dachu, w zakresie niezbędnym do prawidłowego korzystania z piętra własnego. Konstrukcja ta dotyczy wprawdzie odrębnej własności całych pięter, lecz 4 Strzelczyk
Wprowadzenie przyjmuje się, że w jej ramach mieści się także podział budynku na części pięter. Istotę podziału stanowi tu brak części wspólnych budynku (nieruchomości wspólnej), tzn. jego parcelacja dokonana bez reszty. 5. Model współwłasności szczególnego rodzaju określany bywa 5 niekiedy mianem niewłaściwej własności lokalu, choć określenie to budzi zastrzeżenia wobec faktu, że konstrukcja ta nie tworzy odrębnej własności lokalu. W modelu tym budynek i grunt pozostają przedmiotem współwłasności, a udział każdego współwłaściciela ukształtowany zostaje w taki sposób, że łączy się z nim uprawnienie do wyłącznego używania i dysponowania konkretnym lokalem. Uprawnienie to ma charakter rzeczowy, a zatem nie jest ono jedynie obligacyjną umową o sposobie korzystania (quoad usum). 6. Model dualistyczny, zwany także klasycznym, ma charakter 6 własnościowo-współwłasnościowy. Cieszy się on w doktrynach państw europejskich największym uznaniem. W konstrukcji tej właściciele odrębnych lokali stają się jednocześnie współwłaścicielami gruntu oraz wszystkich części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Istotą tego modelu jest podział nieruchomości pierwotnej na odrębne lokale oraz części stanowiące współwłasność właścicieli lokali, zwane nieruchomością wspólną. Właścicielowi każdego lokalu przysługują łącznie dwa prawa, tj. własność lokalu oraz udział we własności nieruchomości wspólnej stąd nazwa model dualistyczny. Nierozerwalne połączenie prawa do lokalu z prawem do nieruchomości wspólnej czyni z każdego z tych praw res extra commercium, zapewniając każdoczesnemu właścicielowi lokalu trwały dostęp do niego. W ramach koncepcji dualistycznej konkurują ze sobą trzy odmienne stanowiska określające wzajemne relacje powiązanych praw. Według pierwszego z nich prawo odrębnej własności lokalu ma charakter nadrzędny, a udział we własności nieruchomości wspólnej stanowi jego przynależność (accessio) i dzieli jego los, zgodnie z zasadą accessio cedit principali. Przyjęcie tego stanowiska oznacza, że odrębna własność lokalu, jako prawo nadrzędne, determinuje byt prawny udziału w nieruchomości wspólnej. Orędownicy tego poglądu argumentują, że wartość użytkową Strzelczyk 5