KOMENTARZE BECKA. Najem lokali

Transkrypt

1

2 KOMENTARZE BECKA Najem lokali

3 Polecamy nasze publikacje z serii Komentarze Becka: Marcin Bejm, Piotr Bogdanowicz, Paweł Piotrowski USTAWA O PARTNERSTWIE PUBLICZNO-PRYWATNYM Monika Tarska USTAWA O KRAJOWYM REJESTRZE SĄDOWYM Katarzyna T. Boratyńska, Adam Górski, Andrzej Sakowicz, Andrzej Ważny KODEKS POSTĘPOWANIA KARNEGO, wyd. 3 Bogusław Banaszak KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI Marzena Czarnecka, Tomasz Ogłódek PRAWO ENERGETYCZNE Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE, wyd. 5 Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE, wyd. 3

4 Najem lokali Komentarz dr Adam Doliwa WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZAWA 2010

5 Propozycja cytowania: Doliwa, [w:] Najem lokali. Komentarz, art. 659 KC, Nb 2, Warszawa 2010 Redakcja: Iwona Duda Wydawnictwo C. H. Beck 2010 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H. Beck Druk: PERFEKT S.A. Warszawa ISBN

6 Spis treści Przedmowa... VII Wykazskrótów... IX 1. Kodeks cywilny (wyciąg) Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (wyciąg) Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Indeks rzeczowy V

7

8 Przedmowa Prezentowana publikacja poświęcona jest instytucji najmu lokalu. Przyjęta forma komentarza, zawierająca wybrane ustawy, uwzględnia potrzebę stosowania prawa w praktyce. Komentarz zawiera wyczerpującą i konkretną analizę konstrukcji umowy najmu lokalu, zasad i form ochrony praw lokatorów oraz zasad wynajmowania lokali znajdujących się w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Taki wybór tematyki prezentowanego opracowania wynika z założenia, że najem lokalu, a szczególnie najem lokalu mieszkalnego, to instytucja, która realizuje ważne funkcje społeczne i gospodarcze. Z punktu widzenia najemcy, stanowi dogodną (bo tanią) formę zaspokajania tzw. potrzeb mieszkaniowych, zaś z punktu widzenia wynajmującego jest sposobem zagospodarowania mienia i źródłem określonych dochodów. Ponadto, wynajmowanie lokali mieszkalnych przez gminy stanowi sposób realizacji zadania publicznego, jakie nakłada na samorząd terytorialny obowiązujące prawo; z art. 4 OchrLokU wynika, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. W szczególności gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Pośrednio wspomniane zadanie publiczne samorządy realizują poprzez działalność tworzonych przez siebie towarzystw budownictwa społecznego. Konstrukcja umowy najmu przedstawiona została w drodze analizy na podstawie dostępnej literatury przedmiotu i bogatego dorobku orzecznictwa sądowego przepisów KC o najmie, tj. art Elementem konstrukcji stosunku prawnego najmu lokalu są także prawa i obowiązki stron umowy wynikające z przepisów OchrLokU. Przewidziana w tej ustawie ochrona lokatorów, pozostaje w związku z art. 75 Konstytucji RP, który stanowi, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Ochronę praw lokatorów określa ustawa. VII

9 Przedmowa Tak więc w publikacji zawarte są tezy komentarza do przepisów KC o najmie (art ), do przepisów ustawy z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz do przepisów Rozdziału 4 (art ) ustawy z r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, regulujących zakładanie oraz działalność towarzystw budownictwa społecznego, w tym zwłaszcza polegającą na wynajmowaniu lokali. Książka, z racji swej formuły, adresowana jest przede wszystkim do praktyków, zajmujących się problematyką prawną najmu. Białystok, luty 2010 r. dr Adam Doliwa VIII

10 Wykaz skrótów 1. Źródła prawa EwidLU...ustawa z r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.) KC...ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KK...ustawa z r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) Konstytucja RP.... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) KPC...ustawa z r. Kodeks postępowania KRO cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)...ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KWU...ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) KZ...rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z r. Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm.) NajLokU...ustawa z r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) OchrLokU...ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) PBudMieszkU..... ustawa z r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) IX

11 Wykaz skrótów PostEgzAdmU..... ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz ze zm.) PrBud ustawa z r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz ze zm.) PWKC ustawa z r. Przepisy wprowadzające SpółdzMieszkU Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.).... ustawa z r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) WłLokU ustawa z r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 2. Organy, organizacje i instytucje NSA Naczelny Sąd Administracyjny SA...SądApelacyjny SN...SądNajwyższy UOKiK Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów WSA...WojewódzkiSądAdministracyjny 3. Publikatory i czasopisma Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U....DziennikUstaw Dz.Urz....DziennikUrzędowy Gl....Glosa MoP...MonitorPrawniczy NP...NowePrawo OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSAB Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Białymstoku OSN...Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNAPiUS Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNC...Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNCK Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna ikarna OSNP...Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSS Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A Pal....Palestra X

12 Wykaz skrótów PG Prawo Gospodarcze PiP...PaństwoiPrawo PPH...PrzeglądPrawaHandlowego Pr.Sp....PrawoSpółek Prok. i Pr Prokuratura i Prawo Prz. Sejm Przegląd Sejmowy PS...PrawoSądowe R.Pr....RadcaPrawny Rej....Rejent ST...SamorządTerytorialny TPP...TransformacjePrawaPrywatnego Wok....Wokanda 4. Inne skróty n....następny(-a,-e) niepubl niepublikowany (-a, -e) Nr...numer orz orzeczenie post....postanowienie t....tom t.j tekst jednolity uchw....uchwała uchw. SN(7) uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów wyr....wyrok z....zeszyt zd....zdanie XI

13

14 1. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93) (zm.: Dz.U. 1971, Nr 27, poz. 252; 1976, Nr 19, poz. 122; 1982, Nr 11, poz. 81, Nr 19, poz. 147, Nr 30, poz. 210; 1984, Nr 45, poz. 242; 1985, Nr 22, poz. 99; 1989, Nr 3, poz. 11; 1990, Nr 34, poz. 198, Nr 55, poz. 321, Nr 79, poz. 464; 1991, Nr 107, poz. 464, Nr 115, poz. 496; 1993, Nr 17, poz. 78; 1994, Nr 27, poz. 96, Nr 84, poz. 386, Nr 85, poz. 388, Nr 105, poz. 509; 1995, Nr 83, poz. 417; 1996, Nr 114, poz. 542, Nr 139, poz. 646, Nr 149, poz. 703; 1997, Nr 43, poz. 272, Nr 115, poz. 741, Nr 117, poz. 751; 1998, Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 758; 1999, Nr 52, poz. 532; 2000, Nr 22, poz. 271, Nr 74, poz. 855 i 857, Nr 88, poz. 983, Nr 114, poz. 1191; 2001, Nr 11, poz. 91, Nr 71, poz. 733, Nr 130, poz. 1450, Nr 145, poz. 1638; 2002, Nr 113, poz. 984, Nr 141, poz. 1176; 2003, Nr 49, poz. 408, Nr 60, poz. 535, Nr 64, poz. 592, Nr 124, poz. 1151; 2004, Nr 91, poz. 870, Nr 96, poz. 959, Nr 162, poz. 1692, Nr 172, poz. 1804, Nr 281, poz. 2783; 2005, Nr 48, poz. 462, Nr 157, poz. 1316, Nr 172, poz. 1438; 2006, Nr 133, poz. 935, Nr 164, poz. 1166; 2007, Nr 80, poz. 538, Nr 82, poz. 557, Nr 181, poz. 1287; 2008, Nr 116, poz. 731, Nr 163, poz. 1012, Nr 220, poz i 1431, Nr 228, poz. 1506; 2009, Nr 42, poz. 341, Nr 79, poz. 662, Nr 131, poz. 1075) Wyciąg (...) Księga trzecia. Zobowiązania (...) Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Literatura: Z. Bidziński, Nowa regulacja prawna w zakresie ochrony lokatorów, KPP 2001, z. 4; F. Błahuta, Najem lokali w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, NP 1958, Nr 12; E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów. Najem i inne formy odpłatnego użytkowania mieszkań w świetle nowych przepisów, Warszawa 2002; W. Chróścielewski, J. P. Tarno, Elementy administracyjnoprawne najmu Doliwa 1

15 Przed Art Kodeks cywilny lokali mieszkalnych oraz dodatki mieszkaniowe, ST 1995, Nr 9; T. Czech, Hipoteka obejmująca roszczenia o czynsz najmu lub dzierżawy, Rej. 2008, Nr 1; J. Czerwiakowski, Konstrukcje prawne ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, Pal. 1994, Nr 11; A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2005; G. Domański, Rękojmia przy najmie, NP 1967, Nr 3; K. Dybowski, Wybrane zagadnienia ustawy o najmie lokali mieszkalnych, PiP 1995, z. 1; tenże, Ustawa o ochronie praw lokatorów na tle wcześniejszych uregulowań, PiP 2001, z. 11; A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 2000; J. Gwiazdomorski, Najem lokali jako problem kodyfikacyjny, PiP 1956, z. 4; J. Kaspryszyn, Skutki wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego jednemu z małżonków, PS 2000, Nr 10; K. Krzekotowska, Status prawny najemców mieszkań zakładowych a ich prywatyzacja, PiP 1996, z. 11; G. Kuźma, D. Okolski, Ochrona wynajmującego w przypadku naruszenia umowy najmu lokalu użytkowego, PPH 2003, Nr 12; P. Machnikowski, Skutki prawne ulepszenia przedmiotu najmu według art. 676 k.c., AUWr 2004; A. Mączyński, Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, KPP 2002, z. 1; M. Nazar, Ochrona praw lokatorów (cz. I i II), MoP 2001, Nr 19 20; J. Panowicz-Lipska, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań część szczegółowa, rozdz. 1, Warszawa 2004; K. Pietrzykowski, Najem. Komentarz, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Warszawa 2004; J. Pokrzywniak, Wypowiedzenie najmu, MoP 2001, Nr 21; P. Radomski, Umowy najmu i dzierżawy w kontekście problemu pobierania pożytków, Pr. Sp. 2000, Nr 7 8; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania część szczegółowa, Warszawa 2005; J. Rajski, Dopuszczalność umownego zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, PPH 1998, Nr 4; tenże, Umowne zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, PPH 1999, Nr 6; J. Szachułowicz, Prawno-rzeczowe środki ochrony stosunku najmu lokali, Pal. 1968, Nr 5; A. Szpunar, Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony, Rej. 1996, Nr 6; tenże, Umowa o udostępnienie skrytki bankowej, PB 2003, Nr 1; A. Śmieja, Najem zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów kodeksu cywilnego, Rej. 1996, Nr 2; D. Tomaszewski, Zakończenie najmu lokalu, Kraków 1999; R. Trzaskowski, Skutki zastrzeżenia w umowie najmu lokalu użytkowego z terminem końcowym klauzuli swobodnego jej wypowiedzenia w świetle art k.c., PS 2003, Nr 10; A. Zawadowski, Prawnicze dylematy rynku najmu nieruchomości użytkowych, R. Pr. 1998, z. 3; Z. Zaporowska, Wokół umów najmu i dzierżawy wierzchowców, Pal. 2009, Nr 3 4; F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych. Stan prawny na 20.XII.1996, Kraków Doliwa

16 Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Art. 659 Dział I. Najem Rozdział I. Przepisy ogólne Art [Pojęcie; oznaczenie czynszu] 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Spis treści Nb I.Umowanajmuistosunekprawnynajmu... 1 II. Czynsz i jego oznaczenie III. Przedmiot najmu IV.Formaumowy I. Umowa najmu i stosunek prawny najmu 1. Przedmiotem regulacji komentowanego przepisu art. 659 KC 1 jest umowa najmu, jako umowa typowa (nazwana). Przepis art normuje przedmiotowo istotne elementy treści umowy najmu (essentialia negotii) ustanawia zatem wymagania odnośnie do jej minimalnej istotnej treści, która pozwala zakwalifikować dany akt czynności prawnej jako umowę najmu. Na podstawie tego przyporządkowania można wskazać właściwe przepisy, które regulują prawa i obowiązki stron umowy najmu w zakresie, jaki nie został objęty treścią oświadczeń woli stron zawartej umowy (por. art. 56 KC); por. Z. Radwański, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 2. Prawo cywilne część ogólna, Warszawa 2002, s Z kolei przepis art KC (który został, z dniem r., zmieniony 2 Art zmieniony ustawą z dnia r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733), która wchodzi w życie r. Doliwa 3

17 Art Kodeks cywilny przez skreślenie zd. 2, które brzmiało; Przepisy dotyczące sprzedaży według cen sztywnych, maksymalnych, minimalnych i wynikowych stosuje się odpowiednio na mocy przepisu art. 26 pkt 3 OchrLokU) określa regułę, na podstawie której oznacza się czynsz najmu. 2 2.Wświetleprzepisuart.659 1aktumowynajmuwyznacza stronom powinne zachowania, tj. przyznaje im określone uprawnienia i obowiązki. Przez umowę najmu bowiem, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tym samym na podstawie zawartej umowy najmu pomiędzy jej stronami, tj. wynajmującym i najemcą nawiązuje się stosunek prawny najmu; przy czym zgodnie z treścią przepisu art. 56 KC, czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Por. uzasadnienie do uchw. SN z r. (III CZP 8/90, OSNC 1990, Nr 10 11, poz. 124), w którym SN wyjaśnił, iż: Treść czynności prawnej odnosi się do treści złożonych oświadczeń woli, które konstytuują czynność prawną. Innymi słowy, treść czynności prawnej stanowi istotny element kreujący czynność prawną, w której znajdują wyraz wyłącznie same decyzje uczestników czynności prawnej. (...) Art. 56 KC wyraźnie odróżnia skutki czynności prawnej wyrażone w niej samej, a więc w oświadczeniach woli, od innych następstw prawnych, które w sumie wyrażają treść stosunku prawnego Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu lokalu obowiązku wynajmującego dokonania w chwili rozwiązania umowy zwrotu wszelkich nakładów poczynionych przez najemcę na lokal i uzależnienie obowiązku najemcy zwrotu lokalu od wykonania tego zobowiązania; uchw. SN z r. (III CZP 124/91, OSP 1992, Nr 9, poz. 207). Zob. też częściowo aprobujące glosy T. Wiśniewskiego, OSP 1992, Nr 9, poz. 207 i A. Szpunara, OSP 1993, Nr 4, poz Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca; tak wynajmującym, jak i najemcą może być każda osoba fizyczna 4 Doliwa

18 Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Art. 659 albo prawna (z zachowaniem przepisów o zdolności do czynności prawnych), a także jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznała zdolność prawną (zob. art ); por. K. Pietrzykowski (red.), [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, s Stosunek prawny najmu ma charakter stosunku cywilnopraw- 5 nego; jak orzekł NSA w Gdańsku wyr. z r. (II SA/Gd 268/97, niepubl.): Lokal użytkowy należący do gminy może być oddany w najem lub w dzierżawę wyłącznie na podstawie umowy cywilnoprawnej, a ewentualne spory, jakie mogą powstać na tym tle, są rozstrzygane przez sądy powszechne. W uzasadnieniu NSA wyjaśnił, iż w obowiązującym stanie prawnym organy administracji publicznej nie są właściwe do rozstrzygania spraw dotyczących zawarcia tak umów najmu, jak i dzierżawy lokali użytkowych. Lokal użytkowy należący do gminy może być oddany w najem lub w dzierżawę wyłącznie na podstawie umowy cywilnoprawnej, a ewentualne spory, jakie mogą powstać na tym tle, są rozstrzygane przez sądy powszechne. Zob. też wyr. SN z r. (II CR 322/65, OSNC 1966, Nr 10, poz. 179), w świetle którego stosunek, który powstaje między Skarbem Państwa (sądem wojewódzkim) a komornikiem w razie zajmowania przez komornika pomieszczenia na biuro w budynku sądowym, jest stosunkiem cywilnoprawnym. Warunki korzystania przez komornika z tego pomieszczenia w budynku niepodlegającym publicznej gospodarce lokalami mogą strony określić w drodze umowy, przy czym z reguły korzystanie to powinno być odpłatne. 6. Sąd Najwyższy w post. z r. (III KKO 3/01, 6 OSNP 2002, Nr 7, poz. 173) wyraził trafny pogląd, że sprawy dotyczące najmu lokali mieszkalnych lub zamiany takich lokali nie podlegają władczej kompetencji organów administracji publicznej. W uzasadnieniu SN wyjaśnił, że przedstawiona sprawa jest niewątpliwie sprawą cywilną, tj. sprawąnależącądo drogisądowej w rozumieniu art. 1, art. 2 oraz art pkt 1 KPC. Jest oczywiste, że jeżeli przedmiotem sporu jest żądanie dotyczące ukształtowania prawa do lokalu mieszkalnego według najmu, to jest sprawą ze stosunków z zakresu prawa cywilnego w rozumieniu Doliwa 5

19 Art Kodeks cywilny art. 1 KPC. W tej sytuacji, niedopuszczalność rozpoznania sprawy cywilnej w postępowaniu sądowym stosownie do art. 2 3 KPC musiałaby wynikać z przepisu szczególnego Stosunek prawny najmu, kreowany na podstawie zawartej umowy najmu, ma charakter stosunku prawnego obligacyjnego; umowa najmu bowiem konstruuje po stronie najemcy wierzytelność skierowaną do wynajmującego o okresowe używanie jego rzeczy, por. Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, s Z treści umowy najmu wynika, że najemca ma status posiadacza zależnego rzeczy będącej przedmiotem najmu (zob. art. 336 KC). Ze względu na taki status najemcy przysługują przewidziane prawem środki ochrony posesoryjnej (zob. art. 342 i n. KC oraz art KPC) Najemca, w ramach stosunku prawnego najmu, jest uprawniony do używania rzeczy oddanej mu przez wynajmującego; uprawnienie do używania rzeczy nie obejmuje prawa do jej zużycia (por. art. 675 KC), a także prawa do pobierania pożytków, jakie używana rzecz ewentualnie przynosi (por. art i art w zw. z art. 53 i 55 KC). Wierzytelność jednej ze stron stosunku umownego o okresowe używanie cudzej rzeczy powstaje także w ramach stosunku prawnego dzierżawy (zob. art. 693 i n. KC), leasingu (zob. art i n.) i użyczenia (zob. art. 710 i n. KC). Przy tym jednak na podstawie zawartej umowy dzierżawy, dzierżawca, oprócz prawa do używania rzeczy wydzierżawiającego uzyskuje jeszcze prawo do pobierania jej pożytków (por. art KC); użyczenie zaś w odróżnieniu od najmu i dzierżawy jest czynnością prawną nieodpłatną (por. art. 710 KC). Wymienione umowy łączy ich wspólna społeczna i gospodarcza funkcja są one prawnymi formami korzystania z cudzych rzeczy lub praw a tym samym sposobami zaspokajania określonych potrzeb oraz interesów osobistych i majątkowych Mimo określenia umowy jako umowy dzierżawy brak zapisu w jej treści prawa pozwanej do pobierania pożytków, które ma fundamentalne znaczenie dla umowy dzierżawy, czym 6 Doliwa

20 Tytuł XVII. Najem i dzierżawa Art. 659 w istotny sposób różni ją od umowy najmu, przesądza o innej, niż nadana przez strony, kwalifikacji stosunku prawnego; wyr. SA w Białymstoku z r. (I ACa 56/07, OSAB 2007, Nr 1, poz. 3). 11. Zauważyć jednak należy, że znaczenie prawnej regulacji 11 kontraktu najmu w związku ze wskazanymi wyżej podobieństwami pomiędzy nimi a umowami dzierżawy i leasingu polega na tym, że w myśl przepisów art. 694 i KC, we wskazanym tam zakresie do dzierżawy i leasingu stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. 12. Dla osoby pozostawiającej swój samochód na parkingu 12 istotne znaczenie przy dokonywaniu oceny, jakie usługi są oferowane przez prowadzącego parking, a więc jakiej treści umowa jest z nim zawierana, czy jest to umowa przechowania, czy umowa najmu miejsca postojowego, mają widoczne oznaczenia parkingu oraz takie elementy rzeczywistości dostrzegane natychmiast przez każdego kierowcę, które pozwalają w szybkim czasie, w sposób niewątpliwy, zorientować się w charakterze parkingu i rodzaju oferowanych usług. Są to najczęściej umowy mające charakter dorozumiany, stąd chodzi tu w szczególności o wyraźne napisy lub oznaczenia symboliczne (znaki), dzięki którym klient wjeżdżający samochodem na parking może stwierdzić bez wątpliwości i nieporozumień, z jakim parkingiem (strzeżonym czy niestrzeżonym) ma do czynienia. Większość parkingów bowiem nawet takich, które są płatne nie mają charakteru parkingu strzeżonego. Są to wyłącznie miejsca przeznaczone do wynajęcia w celu postawienia tam na pewien czas samochodów bez elementu chronienia ich przez prowadzącego parking przed uszkodzeniem lub kradzieżą; wyr. SA w Warszawie z r. (I ACa 71/98), OSA 1999, Nr 6, poz. 28. Por. aprobującą glosę M. Niedośpiała, OSA 2001, Nr 11, poz Stosunek prawny najmu, co do zasady, odznacza się 13 typowymi cechami stosunku zobowiązaniowego; tak prawa, jak i obowiązki wynajmującego i najemcy mają względny (skuteczny inter partes) charakter. Jednak stosunek prawny najmu w sytuacji, gdy przedmiot najmu stanowi lokal, w tym lokal mieszkalny Doliwa 7