Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Transkrypt

1 Komentarze Becka J. Jaworski/A. Prusaczyk A. Tułodziecki/M. Wolanin Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz 3. wydanie C H BECK

2 KOMENTARZE BECKA Ustawa o gospodarce nieruchomościami

3 Polecamy nasze najnowsze publikacje z tej serii: Jerzy Wratny KODEKS PRACY, wyd. 5 Stanisław Piątek PRAWO TELEKOMUNIKACYJNE, wyd. 3 Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE, wyd. 5 Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, wyd. 7 Bernard Smykla PRAWO BANKOWE. KOMENTARZ, wyd. 2 Bogusław Kosmus, Grzegorz Kuczyński (red.) PRAWO PRASOWE, wyd. 2

4 Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz Autorzy dr Jacek Jaworski (UKSW) Arkadiusz Prusaczyk Adam Tułodziecki Marian Wolanin 3. wydanie WYDAWNICTWO C.H. BECK WARSZAWA 2013

5 Propozycja cytowania: A. Prusaczyk, [w:] Jaworski, Prusaczyk, Tułodziecki, Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 3. wyd., art. 68, Nb 2, Warszawa 2013 Poszczególne artykuły skomentowali: dr Jacek Jaworski: art , Arkadiusz Prusaczyk: art , b, Adam Tułodziecki: art Marian Wolanin: art. 1 9a, , Wydawca: Natalia Adamczyk Wydawnictwo C.H. Beck 2013 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H. Beck Druk: Białostockie Zakłady Graficzne S.A. ISBN ISBN e-book

6 Spis treści Przedmowa Wykaz skrótów Ustawa o gospodarce nieruchomościami Dział I. Przepisy ogólne Art. 1 9a Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego Rozdział 1. Zasady ogólne Art Rozdział 2. Zasoby nieruchomości Art Rozdział 3. Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste 179 Art Rozdział 4. Przetargi na zbycie nieruchomości Art Rozdział 5. Oddawanie w trwały zarząd Art Rozdział 6. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne 249 Art Rozdział 7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych Art Rozdział 8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości Art Dział III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości Rozdział 1. Podziały nieruchomości Art IX XI V

7 Spis treści Rozdział 2. Scalanie i podział nieruchomości Art Rozdział 3. Prawo pierwokupu nieruchomości Art Rozdział 4. Wywłaszczanie nieruchomości Art Rozdział 5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości 996 Art Rozdział 6. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości Art Rozdział 7. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej Art b Dział IV. Wycena nieruchomości Rozdział 1. Określanie wartości nieruchomości Art Rozdział 2. Powszechna taksacja nieruchomości Art Rozdział 3. Badanie rynku nieruchomości Art. 173a 173c Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami Rozdział 1. Rzeczoznawstwo majątkowe Art Rozdział 2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami Art a Rozdział 3. Zarządzanie nieruchomościami Art Rozdział 4. Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej Art Dział VI. Przepisy karne Art Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe Rozdział 1. Przepisy przejściowe Art VI

8 Spis treści Rozdział 2. Zmiany w przepisach obowiązujących Art Rozdział 3. Przepisy końcowe Art Indeks rzeczowy VII

9

10 Przedmowa To już trzecie wydanie w serii Komentarze Becka poświęcone ustawie z r. o gospodarce nieruchomościami. Oddajemy je w Państwa ręce wierząc, że zostanie ono równie dobrze przyjęte jak drugie wydanie zaprezentowane ponad rok temu przez Wydawnictwo C.H. Beck. Przez ten okres wielokrotnie nowelizowano ustawę o gospodarce nieruchomościami. Pojawiło się także wiele nowych, niejednokrotnie odmiennych od dotychczasowych orzeczeń zarówno sądów powszechnych, jak i administracyjnych. To wszystko sprawia, że niniejszy Komentarz poszerzony i zaktualizowany powinien spełnić oczekiwania prawników zajmujących się gospodarką nieruchomościami. Ponad trzynaście lat obowiązywania ustawy o gospodarce nieruchomościami, to czas rozwoju doktryny, orzecznictwa, ale także coraz większe doświadczenie samych autorów. Przy tej okazji należy przypomnieć, że pierwszy wydany jeszcze w 1998 r. przez Wydawnictwo C.H. Beck komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami napisał jeden z obecnych współautorów Marian Wolanin. Komentarz ma za zadanie odnieść się do praktycznych zagadnień gospodarowania nieruchomościami, nie przemilczając przy tym kwestii trudnych i spornych, z którymi na co dzień stykają się prawnicy, urzędnicy czy uczestnicy rynku nieruchomości. Nowością jest także kompleksowe omówienie mających duże znaczenie, a niejednokrotnie pomijanych, przepisów przejściowych oraz szczegółowe odniesienie się do aktów wykonawczych. Treść przedmiotowej ustawy jest obszerna i nie ogranicza się wyłącznie do kwestii gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego nie tylko sprzedaż, oddawanie w użytkowanie wieczyste czy zasady wykonywania pierwokupu i procedury wywłaszczania, ale też kwestie podziałów nieruchomości czy ustalania opłat adiacenckich były przedmiotem szczegółowej analizy. Powyższe zagadnienia bez wątpienia zainteresują pełnomocników procesowych i samych urzędników. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi ponadto, wraz z wydanymi na jej podstawie aktami wykonawczymi, podstawę do IX

11 Przedmowa prawidłowego oszacowania nieruchomości. Tak więc komentarz jest także adresowany do grona rzeczoznawców majątkowych uprawnionych do sporządzania w formie operatu majątkowego opinii o wartości nieruchomości. Ze względu na licencjonowanie zawodów rynku nieruchomości oraz prowadzenie postępowań dyscyplinarnych także pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości stanowią grupę adresatów niniejszej publikacji. Współautorzy a mam tu na myśli Arkadiusza Prusaczyka, Adama Tułodzieckiego oraz Mariana Wolanina to wybitni prawnicy, ale także, co nie mniej istotne, doświadczeni praktycy w zakresie tzw. prawa nieruchomości. Komentarz zawiera stan prawny na dzień r. Uzupełniony został o najnowsze orzecznictwo i literaturę w przedmiotowym zakresie. Warszawa, marzec 2013 r. Jacek Jaworski X

12 Wykaz skrótów 1. Źródła prawa BrPlZagospR rozporządzenie MI z r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) DostInfPublU ustawa z r. o dostępie do informacji publicznej (Dz.U. Nr 112, poz ze zm.) DrogPublU ustawa z r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) dyrektywa 2005/36/WE dyrektywa 2005/36/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z r. w sprawie uznawania kwalifikacji zawodowych (Dz.Urz. UE 255 z r., s. 22) DziałAdmRzU..... ustawa z r. o działach administracji rządowej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 65, poz. 437 ze zm.) EURO2012U ustawa z r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 ze zm.) EwGrBudR rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) GospGruntU ustawa z r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) GospNierSPU ustawa z r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz ze zm.) XI

13 Wykaz skrótów GospNierU ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) GospTerU ustawa z r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.) InwDrPublU ustawa z r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz ze zm.) KC ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KomPrywU ustawa z r. o komercjalizacji prywatyzacji (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 171, poz ze zm.) Konstytucja RP KPA KPC KPK.... ustawa z r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) ustawa z r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) ustawa z r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) ustawa z r. Kodeks postępowania karnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) KPW ustawa z r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 133, poz. 848 ze zm.) KRO ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) KSCU ustawa z r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) KSH ustawa z r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) KWU ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) LeczUzdrU ustawa z r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 651 ze zm.) XII

14 Wykaz skrótów ListyZastU ustawa z r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 ze zm.) NadLicR rozporządzenie MI z r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. Nr 31, poz. 189 ze zm.) OchrGruntU ustawa z r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz ze zm.) OchrLokU ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) OchrObZagłU ustawa z r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz.U. Nr 41, poz. 412 ze zm.) OchrPrzyrU ustawa z r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 151, poz ze zm.) OchrZabU ustawa z r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz ze zm.) OrdPodU ustawa z r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) PartPublPrywU..... ustawa z r. o partnerstwie publiczno- -prywatnym (Dz.U. z 2009 r. Nr 19, poz. 100 ze zm.) PodzNierR rozporządzenie RM z r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663) PomocSpołU ustawa z r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz ze zm.) PostEgzAdmU..... ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz ze zm.) PrAut ustawa z r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 ze zm.) PrBud ustawa z r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) PrEnerg ustawa z r. Prawo energetyczne (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1059) XIII

15 Wykaz skrótów PrGeod PrGeol ustawa z r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz ze zm.) ustawa z r. Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 228, poz ze zm.) PrLot ustawa z r. Prawo lotnicze (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 933 ze zm.) PrNot ustawa z r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.) PrOchrŚrod ustawa z r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.) ProjPlZagospR..... rozporządzenie MI z r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587) ProkGenSPU PrPoczt ustawa z r. o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 169, poz ze zm.) ustawa z r. Prawo pocztowe (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.) PrPostAdm ustawa z r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) PrRDrog ustawa z r. Prawo o ruchu drogowym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz ze zm.) PrSzkolWyższ..... ustawa z r. Prawo o szkolnictwie wyższym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 572 ze zm.) PrTelekom ustawa z r. Prawo telekomunikacyjne (Dz.U. Nr 171, poz ze zm.) PrUSP ustawa z r. Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz.U. Nr 98, poz ze zm.) PrWod ustawa r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 145 ze zm.) PrZamPubl ustawa z r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 113, poz. 759 ze zm.) PrzeksztUżWU..... ustawa z r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm.) SamGminU SamPowU XIV ustawa z r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) ustawa z r. o samorządzie powiatowym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.)

16 Wykaz skrótów SamWojU ustawa z r. o samorządzie województwa (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) ScalGrU ustawa z r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz ze zm.) ScalPodzNierR..... rozporządzenie RM z r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, SpółdzMieszkU poz. 736).... ustawa r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) SwobDziałGospU... ustawa z r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz ze zm.) SystOśwU ustawa z r. o systemie oświaty (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz ze zm.) ŚwUstRPU ustawa z r. o świadczeniu usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 47, poz. 278 ze zm.) TranspKolU TWE ustawa z r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 ze zm.) Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską, sporządzony w Rzymie r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864/2 ze zm.) VATU ustawa z r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz ze zm.) WarTechBudR..... rozporządzenie MI z r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) WłLokU ustawa z r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) WycenaNierR rozporządzenie RM z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz ze zm.) WywłaszczNierU... ustawa z r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.) Zagosp PrzestrzU ustawa z r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) XV

17 Wykaz skrótów ZagospPrzestrzU.... ustawa z r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 642 ze zm.) ZaopWodU ustawa z r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.) ZOZU ustawa z r. o zakładach opieki zdrowotnej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 14, poz. 89 ze zm.) ŻeglŚrodU ustawa z r. o żegludze śródlądowej (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 857 ze zm.) 2. Organy, organizacje i instytucje ANR Agencja Nieruchomości Rolnych ETPCz Europejski Trybunał Praw Człowieka ETS Europejski Trybunał Sprawiedliwości GUS Główny Urząd Statystyczny MB Minister Budownictwa MI Minister Infrastruktury MTiGM Minister Transportu i Gospodarki Morskiej NBP Narodowy Bank Polski NSA Naczelny Sąd Administracyjny NSA(5) Naczelny Sąd Administracyjny w składzie pięciu sędziów NSA(7) Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów SA Sąd Apelacyjny SKO Samorządowe Kolegium Odwoławcze SO Sąd Okręgowy SN Sąd Najwyższy SN(7) Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów TK Trybunał Konstytucyjny WSA Wojewódzki Sąd Administracyjny 3. Czasopisma Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U Dziennik Ustaw Dz.Urz Dziennik Urzędowy M.P Monitor Polski MoP Monitor Prawniczy ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego XVI

18 Wykaz skrótów ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSG Orzecznictwo w Sprawach Gospodarczych OSNAPiUS Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNCPiUS Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNK Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Karna OSNP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OSS Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A POSAG Przegląd Orzecznictwa Sądu Apelacyjnego w Gdańsku ST Samorząd Terytorialny Wok Wokanda ZNSA Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego 4. Inne skróty art artykuł lit litera mpzp miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nast następny (-a, -e) Nb numer brzegowy niepubl niepublikowany (-a, -e) Nr numer por porównaj post postanowienie poz pozycja red redakcja RM Rada Ministrów rozp rozporządzenie s strona t tom t.j tekst jednolity tj to jest XVII

19 Wykaz skrótów uchw uchwała uchw.(7) uchwała w składzie siedmiu sędziów UE Unia Europejska w zw w związku WE Wspólnota Europejska wyr wyrok ze zm ze zmianami zd zdanie zob zobacz XVIII

20 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741) Tekst jednolity z dnia 19 maja 2010 r. (Dz.U. Nr 102, poz. 651) 1 (zm.: Dz.U. 2010, Nr 106, poz. 675, Nr 143, poz. 963, Nr 155, poz. 1043, Nr 197, poz. 1307, Nr 200, poz. 1323; 2011, Nr 64, poz. 341, Nr 106, poz. 622, Nr 115, poz. 673, Nr 129, poz. 732, Nr 130, poz. 762, Nr 135, poz. 789, Nr 163, poz. 981, Nr 187, poz. 1110, Nr 224, poz. 1337; 2012, poz. 908, poz. 951, poz. 1256, poz. 1429, poz. 1529) 1 Tekst jednolity ogłoszono dnia r.