Opłaty, ceny i wartość

Transkrypt

1 Marian Wolanin Opłaty, ceny i wartość w gospodarce nieruchomościami Procedury ustalania i pobierania opłat Bonifikaty i zwolnienia z opłat Aktualizacje opłat

2 NIERUCHOMOŚCI Opłaty, ceny i wartość w gospodarce nieruchomościami (zarys problematyki prawnej)

3 Polecamy nasze publikacje z tej serii: M. Wolanin PODZIAŁY, SCALENIA I ROZGRANICZENIA NIERUCHOMOŚCI, wyd. 2 M.J. Nowak GOSPODARKA MIESZKANIOWA GMINY G. Kaptur VAT ZWOLNIENIE DOSTAWY BUDYNKÓW, BUDOWLI I ICH CZĘŚCI M. Żak WYCENA NIERUCHOMOŚCI M.J. Nowak SPORZĄDZENIE I UCHWALENIE MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO M. Thedy, A. Pleskowicz, M. Sawicki, M. Koper, K. Dąbek, A. Banasikowska OPODATKOWANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI D. Okolski UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

4 Opłaty, ceny i wartość w gospodarce nieruchomościami (zarys problematyki prawnej) Marian Wolanin WYDAWNICTWO C.H.BECK WARSZAWA 2014

5 Wydawca: Andrzej Hołownia Izabela Sachajdakiewicz Wydawnictwo C.H.Beck 2014 Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: DTP Service Druk i oprawa: Totem, Inowrocław ISBN ISBN e-book

6 Spis treści Wykaz skrótów... Wykaz aktów prawnych... Rozdział 1. Opłaty za użytkowanie wieczyste Charakter prawny i cel opłat Rodzaje opłat i ich ustalanie Opłata pierwsza Opłata roczna Termin uiszczania Stawki procentowe opłaty Opłata dodatkowa Warunki wymierzania opłaty Procedura wymierzania opłaty Podmioty opłat Podmioty uprawnione do pobierania opłaty Podmioty zobowiązane do uiszczenia opłaty Bonifikaty, zwolnienia i zmniejszenia wysokości opłat Bonifikaty przy opłacie pierwszej Bonifikaty przy opłacie rocznej Inne zmniejszenia oraz zwolnienie z ponoszenia opłat Aktualizacja stawki procentowej opłaty rocznej Procedura aktualizacyjna Materialnoprawne przesłanki aktualizacji Aktualizacja wysokości kwoty opłaty rocznej Przesłanki aktualizacji Aktualizacja z urzędu Warunki aktualizacji Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty Postępowanie przed SKO Postępowanie przed sądem cywilnym Aktualizacja na wniosek IX XV

7 VI Spis treści Uprawnienia i obowiązki użytkownika wieczystego Procedura aktualizacyjna Wycena nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej Zasady i tryb uiszczania zaktualizowanej opłaty rocznej Rozdział 2. Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność Zasady przekształcenia Ustalanie opłaty Podmioty zobowiązane do uiszczenia opłaty Podmioty zwolnione z opłaty Zasady uiszczania opłaty Rozkładanie płatności opłaty na raty Bonifikaty opłaty za przekształcenie Rozdział 3. Opłata za trwały zarząd Charakter prawny i cel opłaty Stawki procentowe opłaty, bonifikaty i zwolnienia Wysokość stawek procentowych Bonifikaty Zwolnienia z opłaty Uiszczanie opłaty Aktualizacja opłaty Rozdział 4. Opłaty adiacenckie Rodzaje opłat Opłata po podziale nieruchomości Przesłanki ustalenia opłaty Podmioty zobowiązane do uiszczenia opłaty Procedura ustalania i pobierania opłaty Opłata po scaleniu i podziale nieruchomości Przesłanki ustalenia opłaty Podmioty zobowiązane do uiszczenia opłaty Procedura ustalania i pobierania opłaty Opłata po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej Przesłanki ustalenia opłaty Podmioty zobowiązane do uiszczenia opłaty Procedura ustalania i pobierania opłaty

8 Spis treści VII Rozdział 5. Opłata planistyczna Planistyczne podstawy ustalenia i pobrania opłaty Charakter prawny i cel opłaty Przesłanki ustalenia opłaty Wzrost wartości nieruchomości Wpływ ustaleń nowego planu miejscowego na wartość nieruchomości Wpływ ustaleń planu miejscowego na wartość nieruchomości po jego zmianie Zbycie nieruchomości Zakres znaczeniowy pojęcia zbycie Przedmiot zbycia Termin zbycia nieruchomości Ustalenie procentowej stawki opłaty Podmioty zobowiązane do uiszczenia opłaty Procedura ustalenia i pobierania opłaty Ustalanie opłaty z urzędu Ustalanie opłaty na wniosek Ustalanie opłaty przy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Zwrot uiszczonej opłaty Stwierdzenie nieważności planu miejscowego lub jego części Stwierdzenie nieważności decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej oraz uznanie czynności zbycia nieruchomości za nieważną Rozdział 6. Cena i wartość nieruchomości publicznej w przetargu i w trybie bezprzetargowym Formy zbycia nieruchomości Ustalanie ceny nieruchomości w przetargu Ustalanie ceny nieruchomości w rokowaniach po przetargu Ustalanie ceny nieruchomości w trybie bezprzetargowym Bonifikaty Bonifikata fakultatywna przy zbyciu prawa własności i jej zwrot Bonifikata obligatoryjna

9

10 Wykaz skrótów 1. Źródła prawa BrakPlanZagR... rozporządzenie MI z r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) DochSamTerytU... ustawa z r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (Dz.U. z 2010 r. Nr 80, poz. 526 DrPublU... ustawa z r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 260 GospMiast61... ustawa z r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 GospNierSPU... ustawa z r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz GospNierU... ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 518) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 121) Konstytucja RP... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 KPA... ustawa z r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) KPC... ustawa z r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101) KWU... ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ObrBezpNierR... rozporządzenie RM z r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych

11 X Wykaz skrótów za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (Dz.U. Nr 207, poz OchrDóbrKultU... ustawa z r. o ochronie dóbr kultury (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz OchrZabytU... ustawa z r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz OfertaPublU... ustawa z r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. z 2009 r. Nr 185, poz OrdPU... ustawa z r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 449 OświatU... ustawa z r. o systemie oświaty (Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz PodzNier72... ustawa z r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 27, poz. 192 PostAdmU... ustawa z r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 PrBudU... ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz PrzeksztUżWU... ustawa z r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2012 r., poz. 83) PrzetargR... rozporządzenie RM z r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz SamGminU... ustawa z r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 594 ScalanieR... rozporządzenie RM z r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736) SzkolWyżU... ustawa z r. o szkolnictwie wyższym (Dz.U. z 2012 r., poz. 572

12 Wykaz skrótów XI WłUżGruntWawaD... dekret z r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279) WycenaNierR... rozporządzenie RM z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz ZagospPrzestrzU... ustawa z r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ZagospPrzestrzU84... ustawa z r. o planowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1989 r. Nr 17, poz. 99 ZagospPrzestrzU94... ustawa z r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ZakresPlanR... rozporządzenie MI z r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587) 2. Organy i instytucje ANR... Agencja Nieruchomości Rolnych GDDKiA... Główna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad GUS... Główny Urząd Statystyczny IPN... Instytut Pamięci Narodowej KRRiT... Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji MI... Minister Infrastruktury MRiRW... Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi NBP... Narodowy Bank Polski NIK... Najwyższa Izba Kontroli NSA... Naczelny Sąd Administracyjny NSA (5)... Naczelny Sąd Administracyjny skład 5 sędziów NSA (7)... Naczelny Sąd Administracyjny skład 7 sędziów PAN... Polska Akademia Nauk PIP... Państwowa Inspekcja Pracy PZD... Polski Związek Działkowców RM... Rada Ministrów

13 XII Wykaz skrótów SA... Sąd Apelacyjny SKO... Samorządowe Kolegium Odwoławcze SN... Sąd Najwyższy SO... Sąd Okręgowy TK... Trybunał Konstytucyjny UE... Unia Europejska WSA... Wojewódzki Sąd Administracyjny 3. Publikatory i czasopisma Biul. SN... Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U.... Dziennik Ustaw Dz.Urz.... Dziennik Urzędowy OSNC... Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Cywilna OTK... Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego 4. Inne skróty art.... artykuł ha... hektar (-a) itp.... i tym podobnie kg... kilogram lit.... litera m.in.... między innymi mpzp, plan miejscowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego m.st.... miasto stołeczne nast.... następne np.... na przykład Nr... numer pkt... punkt por.... porównaj poz.... pozycja przyp. red.... przypis redaktorski r.... rok RP... Rzeczpospolita Polska

14 Wykaz skrótów XIII studium... studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego tekst jedn.... tekst jednolity tj.... to jest tzn.... to znaczy tzw.... tak zwany (-a, -e) ust.... ustęp wg... według ww.... wyżej wymieniono (-a, -e) w zw.... w związku zd.... zdanie ze zm.... ze zmianami ZWRSP... Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa... paragraf

15

16 Wykaz aktów prawnych Dekret z r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279) Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 Rozporządzenie MI z r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) Rozporządzenie MI z r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587) Rozporządzenie MRiRW z r. w sprawie szczegółowych przesłanek odroczenia, rozłożenia na raty lub umorzenia należności ANR oraz trybu postępowania w tych sprawach (Dz.U. Nr 210, poz Rozporządzenie MRiRW z r. w sprawie trybu przekazywania nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w razie ustanowienia lub wygaśnięcia trwałego zarządu oraz trybu ustalania i wnoszenia opłat (Dz.U. z 2012 r., poz. 626) Rozporządzenie RM z r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (Dz.U. Nr 207, poz Rozporządzenie RM z r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz Rozporządzenie RM z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz Ustawa z r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) Ustawa z r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 Ustawa z r. o ochronie dóbr kultury (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150

17 XVI Wykaz aktów prawnych Ustawa z r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 121) Ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2012 r., poz Ustawa z r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 27, poz. 192 Ustawa z r. o pracowniczych ogrodach działkowych (Dz.U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390 Ustawa z r. o scalaniu i wymianie gruntów (Dz.U. Nr 178, poz Ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 Ustawa z r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 260 Ustawa z r. o wolności sumienia i wyznania (Dz.U. Nr 29, poz. 155 Ustawa z r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 549 Ustawa z r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 Ustawa z r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291 Ustawa z r. o systemie oświaty (Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz Ustawa z r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2012 r., poz Ustawa z r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 Ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz Ustawa z r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 Ustawa z r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U. z 2013 r., poz. 712) Ustawa z r. Prawo energetyczne (Dz.U. z 2012 r., poz Ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 Ustawa z r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 449

18 Wykaz aktów prawnych XVII Ustawa z r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 83) Ustawa z r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz Ustawa z r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 Ustawa z r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113, poz. 1209) Ustawa z r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) Ustawa z r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 Ustawa z r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (Dz.U. z 2010 r. Nr 80, poz. 526 Ustawa z r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz Ustawa z r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 Ustawa z r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 Ustawa z r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz Ustawa z r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2013 r., poz. 627 Ustawa z r. Prawo telekomunikacyjne (Dz.U. Nr 171, poz Ustawa z r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz Ustawa z r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. z 2009 r. Nr 185, poz Ustawa z r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2012 r., poz. 83) Ustawa z r. o szkolnictwie wyższym (Dz.U. z 2012 r., poz. 572 Ustawa z r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz.U. Nr 64, poz. 427 Ustawa z r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218)

19 XVIII Wykaz aktów prawnych Ustawa z r. o partnerstwie publiczno-prawnym (Dz.U. Nr 19, poz. 100 Ustawa z r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz.U. Nr 42, poz. 340 Ustawa z r. o instytutach badawczych (Dz.U. Nr 96, poz. 618 Ustawa z r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. Nr 143, poz. 963 Ustawa z r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) Ustawa z r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110) Ustawa z r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2014 r., poz. 40)

20 Rozdział 1. Opłaty za użytkowanie wieczyste 1.1. Charakter prawny i cel opłat Prawo użytkowania wieczystego jest ustawowo określoną formą korzystania przez osoby prawne i osoby fizyczne z nieruchomości gruntowych, stanowiących wyłącznie własność publiczną. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym (podmiotowym) względnie trwałym, celowym, terminowym i odpłatnym. Stanowi ono w procesach inwestycyjnych atrakcyjną alternatywę pod względem finansowym w stosunku do prawa własności nieruchomości. Uzyskanie prawa użytkowania wieczystego i jego wykonywanie następuje bowiem za odpłatnością w postaci uiszczenia pierwszej opłaty w wysokości stawki procentowej ceny nieruchomości od 15 do 25% i opłat rocznych w wysokości stawki procentowej od ceny nieruchomości w zależności od jej przeznaczenia, tj. od 0,3 do 3% lub wyższej. Zakres treści wykonywania tego prawa wyznaczony został w art. 233 ustawy z r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 121, dalej: KC) poprzez stwierdzenie, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach może on rozporządzać swoim prawem. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pochodnym od własności, tworzonym na prawie własności, ale w wyniku jego ustanowienia dotychczasowy właściciel publicznoprawny traci samoistne posiadanie nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Poprzez ustanowienie prawa użytkowania wieczystego,