BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom.(0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 4 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 632 i 633, obręb 17, jednostka ewidencyjna M.SKIERNIEWICE, powiat skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/00029464/8 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 08 sierpnia 2014 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres nieruchomości Skierniewice, ul.gen.z.berlinga, powiat skierniewicki, woj. łódzkie. Określenie nieruchomości: Zakres wyceny Opis nieruchomości: Nieruchomość stanowi nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek 632 i 633, obręb 0017 Lokalizacja: Skierniewice, ul. Gen.Z.Berlinga Przedmiotowa nieruchomość objęta jest KW Nr LD1H/00029464/8 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie na dzień wyceny. Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ulicy Gen.Z.Berlinga w Skierniewicach w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gruntów rolnych i torów kolejowych. W ewidencji gruntów oznaczona jest jako działka nr 632 i 633 o łącznej powierzchni 4361 m2. Nieruchomość porośnięta drzewostanem sosny z wtrąceniami brzozy, roślinnością bagienną, jest odłogowana. Wjazd na nieruchomość jest z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sądowych. Metoda wyceny: Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, podejście mieszane, metodę kosztów odtworzenia. Data określenia 08.08.2014 r. wartości rynkowej: Oszacowana wartość rynkowa Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi:: 37 540 zł w tym: - działka nr ewid 632 27 770 zł - działka nr ewid. 633 9 770 zł Strony umowy Data sporządzenia operatu Zamawiający: Paweł Pacyński Kancelaria Komornicza Skierniewice, ul. Reymonta 2A Wykonawca: Biuro Wycen I Obsługi Nieruchomości 96 100 Skierniewice ul. Miodowa 42 08.08.2014 r. 2
SPIS TERŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy materialno - prawne... 4 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Stan zagospodarowania... 5 5.2. Stan prawny nieruchomości... 5 5.3. Stan techniczno użytkowy przedmiotowej nieruchomości... 6 5.4. Stan otoczenia nieruchomości... 8 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 8 7. SPOSÓB WYCENY... 9 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ TERENY ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ JEDNORODZINNEJ... 10 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY ORAZ WARTOŚĆ ZASADZENIA I PIELĘGNACJI MŁODNIKA.... 15 11.OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY NIEUŻYTEK O POW. 2316 m 2.... 18 12.OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY NIEUŻYTEK O POW. 168 m 2 ( działka nr 633).... 19 13.OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY (ŁĄKA ODŁOGOWANA) O POW. 897 m 2.... 20 14. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM... 24 15.KLAUZULE I OGRANICZENIA.... 24 16.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 24 17.ZAŁĄCZNIKI... 25 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1.Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr 632 i 633 o łącznej powierzchni 4361 m2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/00029464/ przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy przeglądowejmiasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2.Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości gruntowej w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej na potrzeby sądowe. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński Kancelaria Komornicza Skierniewice, ul. Reymonta 2A Nr KM 522/14 z dnia 03-06-2014r. 3.2. Podstawy materialno - prawne - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U.z 2014 r., poz. 121); - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 518); - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985 z 2011r z późn. zm.); 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) jako tymczasowe noty interpretacyjne - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy OPERAT SZACUNKOWY - Mieczysław Prystupa - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia 4
porównawczego 2001 r. ;. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami. Polska Federacja Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 r. 3.4. Źródła danych o nieruchomości - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 02 lipca 2014 roku, - Księga Wieczysta Nr LD1H/00029464/8 prowadzona przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. - Plan zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. - Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta Skierniewice - Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 08.08.2014 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 08.08.2014 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 08.08.2014 r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 02.07.2014 r. 5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr 632 i 633 o łącznej powierzchni 4361 m2,. Działka nr 632 posiadają kształt mocno wydłużonego prostokąta, przylega do ulicy Gen. Z.Berlinga, porośnięta drzewostanem sosny z wtrąceniami brzozy. Na długości 80 m od osi drogi teren jest płaski, na pozostałej części działki występują zadolenia i teren bagienny porośnięty pojedyńczymi drzewami olchy i roślinnością bagienną. Działka nr 633 posiada kształ mocno wydłużonego prostokąta, na długości 24 m występuje teren bagienny porośnięty pojedyńczymi drzewami olchy i roślinnością bagienną, na dalszej części działki na długości 128 m w kierunku rzeki Rawki występują łąki trwałe. Dojazd do nieruchomości jest bezpośredni z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. 5.2.Stan prawny nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/00029464/8 prowadzonej przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne Nr działki 632, obręb 17 Położenie: Skierniewice Sposób korzystania : nie zabudowana nieruchomość 5
Numer działki 633, obręb 17 Położenie: Skierniewice Sposób korzystania : nie zabudowana nieruchomość Obszar całej nieruchomości: 0,4361 ha Dział I-SP; Spis Praw Związanych z Własnością brak wpisów Dział II Własność Właściciel: Tadeusz Gawałkiewicz, syn Mieczysława i Danieli Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Nr wpisu 1 Rodzaj wpisu: inny wpis Wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 522/14 prowadzonej przez Pawła Pacyńskiego Komornika przy SR Skierniewice na podstawie tytułu wykonawczego: nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 05-05-2003 r, sygn.akt xv gnc 502/03 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 03-04-2012 J.W. CONSTRUCTION HOLDING S.A. W ZĄBKACH K. WARSZAWY, ZĄBKI K. WARSZAWY. Dział IV: Hipoteki Brak wpisów Księgę wieczystą badano dnia 08 sierpnia 2014 r. 5.3.Stan techniczno użytkowy przedmiotowej nieruchomości 5.3.1. Grunt Oznaczenie, wielkość, bonitacja: Działka nr 632 powierzchnia 3296 m 2 Działka nr 633 powierzchnia - 1065 m 2 ---------------------------------------------------- Razem 4361 m 2 Obręb: Nr 17 Jednostka ewidencyjna: M.SKIERNIEWICE Działka nr 632 60,00 m dł. i szer. 7,00 = 420 m 2 teren zabudowy MN 80,00 m dł i szr. 7,00 = 560 m 2 grunt rolny + młodnik sosnowy z wtrąceniami brzozy 331,00 m dł. i szr. 7,00 = 2316 m 2 grunt nieużytek (zadolenie,zadrzewienia, zakrzaczenia, roślinność bagienna) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Razem pow.gruntu 3 296 m 2 Działka nr 633 24,00 m x 7,00 = 168 m 2 nieużytek ( bagno + pojedyńcze drzewa olchy) 128,00 m x 7,00 = 897 m 2 grunt rolny ( łąka odłogowana + pojedyńcze drzewa olchy) Razem pow. gruntu 1 065 m 2 6
Widok zagospodarowanie przedmiotowej nieruchomości przedstawiają poniższe fotografie: Widok cz.działki nr 632 przylegajęcej do ulicy Berlinga Widok cz. działki nr 632 stanowiącej teren bagienny Widok cz. działki nr 633 stanowiącej teren bagienny Widok cz.działki nr 633 stanowiacej łąkę trwałą Widok cz.działki nr 633 stanowiacej łąkę trwałą 7
Skrócony wypis ze skorowidza działek stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. Fragment mapy zasadniczej stanowi za łącznik nr 3 niniejszego operatu. 5.4.Stan otoczenia nieruchomości a/ terenowe Nieruchomość położona jest w mieście Skierniewice na osiedlu Rawka w sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej torów kolejowych oraz gruntów rolnych. b/ ekonomiczne Miasto Skierniewice położone jest w połowie drogi między dużymi aglomeracjami miejskimi Warszawą a Łodzią. Jest miastem na prawach powiatu. Miasto zajmuje obszar 34,88 km2 i liczy 53 958 mieszkańców. Graniczy z miastami: Łowicz, Żyrardów, Sochaczew i Rawa Mazowiecka. Miasto charakteryzuje dobra dostępność komunikacyjna, łączą się trasy kolejowe z Warszawy, Łodzi i Koluszek oraz Kutna i Łowicza. Przez miasto Skierniewice przebiegają drogi krajowe i wojewódzkie. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszar: Rawka Międzytorze obszar ulic:gen,z.berlinga. Bohaterów Westerplatte, Altyleryjska oraz przy rzece Rawce zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta Skierniewice Nr XXIX/90/04 z dnia 26.08.2004 r. publikacja Dz.Urz.Woj.Łódzkiego Nr 290, poz.2427 z dnia 29.10.2004 - przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem: 17.50.MN,NO S teren zabydowy mieszkaniowej jednorodzinnej i oczyszczania ścieków Budynki mieszkalne w układzie wolnostojącym lub bliźniaczym o wysokości do 3 kondygnacji nadziemnych, nie wyższe niż 9 m licząc od poziomu chodnika ul. Gen.Berlinga. Pozostałe budynki w tym gospodarcze o max.wys. 4 m nad poziomem chodnika. Dachy budynków mieszkalnych o kątach nachylenia = max.połaci 45 o Minimalny udział terenów zieleni w obszarze działki 30%. Realizacja zagospodarowania z zakresu przeznaczenia oznaczonego symbolem NO S ograniczono do utrzymania przepompowni ścieków w obrębie działki nr 553. 17.56.L.ZL ustala się teren o symbolach 17.56 - teren na wschód od ulicy Gen.Z.Berlinga, dla którego określa się: Przeznaczenie teren użytków rolnych i lasów (RR,ZL) 17.58. teren położony na wschód od ulicy Gen.Z.Berlinga, dla którego określa się : 1/.przeznaczenie : teren użytków rolnych, pod wodami płynącyni i rowów ( symbol RR, WSp,Wr) 2/. Zasady i warunki zagospodarowania zakaz realizacji budynków. Załącznik nr 10 do Uchwały Nr XXIX/90/04 Rady Miasta Skierniewice z dnia 26.08.2004 r. stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 8
7. SPOSÓB WYCENY 7.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (tekst jednolity ( jednolity tekst Dz. U. z 2014r., poz. 518) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 7.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na różnorodność nieruchomości do określenia jej wartości wyodrębniono części funkcjonalne, które wyceniono zostaną odrębnie. W przedmiotowej nieruchomości występują części funkcjonalne: 1/. dla działki nr ewid 632 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - 420 m 2 - grunt rolny + koszty zasadzenia i pielęgnacji młodnika - 560 m 2 - grunt jako nieużytek - 2 316 m 2 2/. dla działki nr ewid. 633 - grunt jako nieużytek - 168 m2 - grunt rolny ( łąka odłogowana) - 897 m2 9
Suma poszczegółnych części funkcjonalnych nieruchomości będzie stanowiła wartość całej nieruchomości Do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). Ponadto podejście mieszane metodę stawek szacunkowych dla określenia części funkcjonalnej gruntu nieużytku ponieważ w obrocie rynkowym brak transakcji kupnasprzedaży na tego rodzaju nieruchomości. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ TERENY ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ JEDNORODZINNEJ Analiza rynku nieruchomości o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku teren miasta Skierniewice. Okres badania cen od początku 2014 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane o charakterze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Rynek w obrocie nieruchomości o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty Napotkano kilkanaście transakcji kupna sprzedaży z czego do tabeli przyjęto 12 transakcji. Badając rynek zaobserwowano, iż wpływ na wartość nieruchomosci mają następujące atrybuty: lokalizacja, wielkość działki, kształt działki, infrastruktura techniczna. Obserwowane są niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych z tendencją spadkową. Nie wyliczono trendu czasowego związanego z kształtowaniem się cen ponieważ do analizy przyjętp transakcje bliskie w czasie. Ceny transakcyjne terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zawarte są w przedziale od 45,98 zł/m2 do ok. 100 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika przede wsystkim od położenia działki, wielkości kształtu oraz infrastruktury technicznej W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń. Odnotowano na analizowanym rynku kilkanaście transakcji, z czego do wyceny wybrano 12 transakcji, które są najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. 10
REP TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Data Pow.dział transakcji Cj. zł/m2 Nr działki ki [m2] 158/2014 2014-01-17 45,98 zł 212/1 1892 Łódzka 270/2014 2014-01-29 182/12,182/ 7, udz 1/7 w 99,24 zł 182/14 2620 Gajowa LOKALIZACJA 543/2014 2014-02-06 88,50 zł 59/25 1130 Starbacicha 143/4,/5,/4, 110/2014 2014-02-14 52,74 zł /5,u 2/7 w 2844 Gajowa 624/2014 2014-02-21 65,47 zł 60/2 611 Gerbery 583/2014 2014-02-21 100,00 zł 332/8,333/8 950 Trzcińska 908/2014 2014-02-24 98,43 zł 59/23 1016 Starbacicha 985/2014 2014-02-26 56,40 zł 288/2 2571 Sierakowicka 636/2014 2014-03-01 56,90 zł 49/1 1406 Łączna 5409/2014 2014-05-29 94,51 zł 34,43,34.45 1312 Miła i Łąkowa 1164/2014 2014-04-03 55,25 zł 2/2 1629 Miedniewicka 5274/2014 2014-05-26 129/7,130/1 162,44 zł 9,130/4 908 Urocza Uwaga: transakcje na szarym tle odrzucono jako transakcje skrajne. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja 30 % - Powierzchnia działki 20 % - Kształt działki 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura techniczna 20 % Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. 11
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 5,40 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 30% 16,21 zł POWIERZCHNIA 20% 10,80 zł 20% 10,80 zł 20% 10,80 zł centralna 1,000 16,21 zł pośrednia 0,500 8,11 zł peryferyjna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 10,80 zł do 1000 m2 0,800 8,64 zł od 1001 do 1500 m2 0,600 6,48 zł od 1501 do 2000 m2 0,400 4,32 zł od 2001 do 2500 m2 0,200 2,16 zł powyżej 2500 m2 0,000 0,00 zł prostokąt 1:2 1,000 5,40 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 10,80 zł kostka 0,750 8,10 zł destrukt 0,500 5,40 zł tłuczeń 0,250 2,70 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.,w.,k.g) 1,000 10,80 zł niepełna( en.,w.k) 0,500 5,40 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł 100% 54,02 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max= Cena min= Cmax - Cmin= 100,00 zł 45,98 zł 54,02 zł 12
TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. 1164/2014 624/2014 158/2014 985/2014 Data transakcji (wyceny) 2014-04-03 2014-02-21 2014-01-17 2014-02-26 Cena jedn. 55,25 zł 65,47 zł 45,98 zł 56,40 zł Trend czasowy zł/m2/ 0,00000000 0,00000000 0,00000000 0,00000000 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 55,25 zł 65,47 zł 45,98 zł 56,40 zł LOKALIZACJA ul. SZCZEGÓŁOWA Miedniewicka ul.gerbery ul.łódzka ul.sierakowicka POWIERZCHNIA m2 1 629 611 1 892 2 571 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech.pełna w zasięgu niepełnej infr.tech.pełna OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa Skierniewice, LOKALIZACJA ul.gen.z.berlinga peryferyjna POWIERZCHNIA [m2] 420 do 500 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt wydłużony prostokąt wydłużony DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infrastruktury technicznej w zasięgu niepełnej infrastruktury technicznej 13
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1164/2014 624/2014 158/2014 985/2014 Data transakcji (wyceny) 2014-08-08 2014-04-03 2014-02-21 2014-01-17 2014-02-26 Cena jedn. 55,25 zł 65,47 zł 45,98 zł 56,40 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0,00000000 0,00000000 0,00000000 0,00000000 skorygowana trendem czasowym X 55,25 zł 65,47 zł 45,98 zł 56,40 zł ul.gen.z.berlin ul. LOKALIZACJA ga peryferyjna Miedniewicka ul.gerbery ul.łódzka ul.sierakowicka peryferyjna pośrednia peryferyjna pośrednia wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 8,11 zł 0,00 zł 8,11 zł poprawka 0,00 zł -8,11 zł 0,00 zł -8,11 zł 420 1629 611 1892 2571 POWIERZCHNIA m2 do 500 m2 od 1501 do 2000 m2 do 1000 m2 od 1501 do 2000 m2 powyżej 2500 m2 wartość cechy 10,80 zł 4,32 zł 8,64 zł 4,32 zł 0,00 zł poprawka X 6,48 zł 2,16 zł 6,48 zł 10,80 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokat prostokąt prostokąt wartość cechy 5,40 zł 5,40 zł 5,40 zł 5,40 zł 5,40 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt asfalt wartość cechy 10,80 zł 10,80 zł 10,80 zł 10,80 zł 10,80 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł w zasięgu niepełnej w zasięgu niepełnej w zasięgu pełnej w zasięgu pełnej w zasięgu niepełnej INFRASTRUKTURA infr.techn. infr.tech. infr.tech. infr.tech.pełna infr.tech.pełna wartość cechy 5,40 zł 5,40 zł 10,80 zł 10,80 zł 5,40 zł poprawka 0,00 zł -5,40 zł -5,40 zł 0,00 zł Poprawka łaczna 11,88 zł -11,35 zł 1,08 zł 2,69 zł Cena jed. poprawiona 67,13 zł 54,12 zł 47,06 zł 59,09 zł Waga 1 1 1 1 Cena jedn. srednia 56,85 zł Uwaga: Z uwagi na brak możliwości inwestycyjnych działki nr ewid. 632 ( szerokość działki 7,00 m) zastosowano współczynnik ekspercki w wysokości 10% Cena jedn. Wynosi: 56,85 x (1,00 0,10) = 51,16 zł/m 2 Wartość rynkowa części funkcjonalnej - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. wynosi: 420 m 2 x 51,16 zł/m 2 = 21 487,20 zł zł Po zaokrągleniu przyjęto: 21 490 zł 14
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY ORAZ WARTOŚĆ ZASADZENIA I PIELĘGNACJI MŁODNIKA. Analiza rynku W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku teren miasta Skierniewice. Okres badania cen od lipca 2012 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane stanowiące grunt rolny Rynek nieruchomości rolnych na terenie miasta jest ograniczony. Napotkamo 6 transakcji kupna sprzedaży. Analizując rynek nieruchomości rolnych zaobserwowano, iż ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja nieruchomości, uzależniona w głównej mierze od odległości nieruchomości od centrum miasta. Innymi atrybutami wpływającymi na cenę nieruchomości to stan wielkość i kształt działki. Obserwowane są niewielkie wahania cen nieruchomości rolnych z tendencją do równowagi. W analizowanym okresie trend czasowy jest minimalnie ujemny i wynosi -0,00133 zł/m1*dzień. Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 5,86 zł/m2 do 28,99 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od przede wszystkim od położenia, kształtu i wielkości działki W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń.. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Lp. REP Data transakcji LOKALIZACJA Nr działki Powierz chnia {m2} Cena jednostkowa zł/m2 Cena jedn. Skorygowan a 1. 2656/2014 2014-05-14 ul. Waryńskiego 124 3590 28,99 zł 28,88 zł 2. 1369/2014 2014-04-23 ul.sierakowicka 62/2 3400 10,00 zł 9,86 zł 3. 1511/2014 2014-05-07 ul.nowomiejska 101/4 1 388 14,41 zł 14,29 zł 4. 2697/2014 2014-05-20 ul.starbarcicha 139 4 986 8,02 zł 7,91 zł 5. 4875/2012 2012-10-09 ul. Kątna 24/2 6 146 6,75 zł 5,86 zł 6. 1953/2012 2012-11-29 ul. Mszczonowska 338/2 4 546 27,05 zł 26,23 zł Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości niezabudowanych rolnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja 50 % - Powierzchnia działki 30 % - Kształt działki 20 % Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. 15
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) strfa centralnq 1,000 11,51 zł LOKALIZACJA SZCZ pośrednia 0,500 5,76 zł 50% 11,51 zł peryferyjna 0,000 0,00 zł POWIERZCHNIA 30% 6,91 do 2000 m2 1,000 6,91 zł do 4000 m2 0,677 4,68 zł do 6000 m2 0,333 2,30 zł powyżej 6000 m2 0,000 0,00 zł KSZTAŁT 20% 4,60 zł 100% 23,02 zł kwadrat 1:1 1,000 4,60 zł prostokąt 0,750 3,45 zł prostokąt wydłużony 0,500 2,30 zł trójkąt 0,250 1,15 zł nieregularny 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin 28,88 zł 5,86 zł 23,02 zł WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2656/2014 1369/2014 1511/2014 2697/2014 DATA TRANS. 14-5-2014 23-4-2014 7-5-2014 20-5-2014 CJ 28,99 zł 10,00 zł 14,41 zł 8,02 zł Trend (zł/ha/dzień) -0,0013-0,0013-0,0013-0,0013 DATA WYCENY 8-8-2014 8-8-2014 8-8-2014 8-8-2014 CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) 28,88 zł 9,86 zł 14,29 zł 7,91 zł LOKALIZACJA OGÓLNA ul. Waryńskiego ul.sierakowicka ul.nowomiejska ul.starbarcicha POWIERZCHNIA (ha) 3 590 3 400 1 388 4 986 KSZTAŁT prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt 16
OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA UL.Gen.Z.Berlinga peryferyjna POWIERZCHNIA GRUNTU [m2] 560 do 2000 m2 KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt wydłużony TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 2656/2014 1369/2014 1511/2014 2697/2014 Data tansakcji (wyceny) 2014-08-08 14-5-2014 23-4-2014 7-5-2014 20-5-2014 C jednostkowa x 28,99 zł 10,00 zł 14,41 zł 8,02 zł Trend czasowy x -0,0013 zł -0,0013 zł -0,0013 zł -0,0013 zł Cj skorygowana trendem czsowym x 28,88 zł 9,86 zł 14,29 zł 7,91 zł LOKALIZACJA OGÓLNA peryferyjna pośrednia pośrednia pośrednia peryferyjna Wartość cechy 0,00 zł 5,76 zł 5,76 zł 5,76 zł 0,00 zł Poprawka x -5,76 zł -5,76 zł -5,76 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA 560 3590 3400 1388 4986 powierzchnia do 2000 m2 do 4000 m2 do 4000 m2 do 2000 m2 do 6000 m2 Wartość cechy 6,91 zł 4,68 zł 4,68 zł 6,91 zł 2,30 zł Poprawka x 2,23 zł 2,23 zł 0,00 zł 4,61 zł KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt Wartość cechy 0,00 zł 2,30 zł 2,30 zł 2,30 zł 2,30 zł Poprawka x -2,30 zł -2,30 zł -2,30 zł -2,30 zł Poprawka łączna x -5,83 zł -5,83 zł -8,06 zł 2,31 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x 23,05 zł 4,03 zł 6,23 zł 10,22 zł Waga x 1 1 1 1 Cj średnia wagowana 10,88 zł Wartość rynkowa części funkcjonalnej grunt rolny o pow. 560 m2 wynosi:. 560 m 2 x 10,88 zł/m 2 = 6 092,80 zł Po zaokrągleniu przyjęto: 6 093 zł 17
Określenie wartości drzewostanu podejściem kosztowym metodą kosztów odtworzenia. Z uwagi, iż na rynku brak transakcji na grunty zalesione młodniki do określenia wartości zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową stosując wzór: W = W Ki * P * k 1,i * k 2,i W Ki - Ponoszone koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia uprawy, zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku odniesione do powierzchni 1 ha, we właściwym terytorialnie nadleśnictwie lub występujące na rynku lokalnym ze względu na położenie nieruchomości. P - pole powierzchni drzewostanu w hektarach. k 1,i współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu. Współczynnik k 1,i przyjmuje następuje wartości w zależności od jakości drzewostanu: k 1,1 = 1,0 jakość bardzo dobra i dobra k 1,2 = 0,9 jakość zadawalająca k 1,3 = 0,8 jakość zła k 2,i współczynnik uwzględniający wypady i przerwy w uprawach i młodnikach, które są przewidziane do poprawek i uzupełnień. Współczynnik k 2,i przyjmuje następujące wartości w zależności od stopnia zadrzewienia określającego stopień zdatności lub stopień pokrycia powierzchni drzewami: k 2,1 = 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 0,8 i więcej k 2,2 = 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7 k 2,3 = 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5 do 0,6 Dane do wyceny: W K,i dla sosny na 1 ha 2 500 zł na gruntach rolnych P - 0,0560 K 1,3-0,8 K 2,2 = 0,8 W ki = 2 500 zł x 0,0560 ha x 0,8 x 0,8 = 89,60 zł Po zaokrągleniu przyjęto: 90 zł Grunt rolny + zasadzenie i pilęgnacja młodnika wynosi: 6 093 + 90 zł = 6 183 zł 11.OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY NIEUŻYTEK O POW. 2316 m 2. Wobec braku transakcji na nieużytki, szacuje się podejściem: mieszanym, metodą: stawek szacunkowych. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta. 18
gdzie : n W gn = Pi x N szi X C i=1 Wgn - wartość nieużytku, Pi - powierzchnia użytków gruntowych w poszczególnych klasach bonitacyjnych wg ewidencji gruntów, Nszi - norma ( stawka ) szacunkowa w kwintalach (q) ziarna żyta, zależna od użytku gruntowego, klasy bonitacyjnej i okręgu podatkowego C - cena 1 q żyta ustalona jak do naliczania podatku rolnego od gruntów ( wg komunikatu prezesa GUS ) ewentualnie skorygowania przez radę gminy. Określenie wartości gruntu - nieużytku Wskaźnik dla klasy VI 12 decyt/ha Wskaźnik dla ½ klasy VI 6 decyt/ha Powierzchnia gruntu: 0,2316 ha Cena 1q żyta ustalona do naliczania podatku rolnego od gruntów na 2014 r. - 69,28 zł/decyt Wgn 0,2316 ha x 6 decyt/ha x 69,28 = 96,27 Po zaokrągleniu przyjęto: 96 zł ZESTAWIENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNYCH DZIAŁKI NR EWID.632, OBRĘB 17 M.SKIERNIEWICE 1. Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 21 490 zł 2. Grunt rolny + zasadzenie i pielęgnacja młodnika 6 183 zł 3. Grunt nieużytek 96 zł ------------------------------------------------------------------------------- Razem: 27 769 zł Po zaokrągleniu orayjęto: 27 770 zł 12.OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY NIEUŻYTEK O POW. 168 m 2 ( działka nr 633). Wobec braku transakcji na nieużytki, szacuje się podejściem: mieszanym, metodą: stawek szacunkowych. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta. n 19
gdzie : W gn = Pi x N szi X C i=1 Wgn - wartość nieużytku, Pi - powierzchnia użytków gruntowych w poszczególnych klasach bonitacyjnych wg ewidencji gruntów, Nszi - norma ( stawka ) szacunkowa w kwintalach (q) ziarna żyta, zależna od użytku gruntowego, klasy bonitacyjnej i okręgu podatkowego C - cena 1 q żyta ustalona jak do naliczania podatku rolnego od gruntów ( wg komunikatu prezesa GUS ) ewentualnie skorygowania przez radę gminy. Określenie wartości gruntu - nieużytku Wskaźnik dla klasy VI 12 decyt/ha Wskaźnik dla ½ klasy VI 6 decyt/ha Powierzchnia gruntu: 0,0168 ha Cena 1q żyta ustalona do naliczania podatku rolnego od gruntów na 2014 r. - 69,28 zł/decyt Wgn 0,0168 ha x 6 decyt/ha x 69,28 = 6,98 zł Po zaokrągleniu przyjęto: 7,00 zł 13.OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ GRUNT ROLNY (ŁĄKA ODŁOGOWANA) O POW. 897 m 2. Analiza rynku W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku teren miasta Skierniewice. Okres badania cen od lipca 2012 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane stanowiące grunt rolny Rynek nieruchomości rolnych na terenie miasta jest ograniczony. Napotkamo 6 transakcji kupna sprzedaży. Analizując rynek nieruchomości rolnych zaobserwowano, iż ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja nieruchomości, uzależniona w głównej mierze od odległości nieruchomości od centrum miasta. Innymi atrybutami wpływającymi na cenę nieruchomości to stan wielkość i kształt działki. Obserwowane są niewielkie wahania cen nieruchomości rolnych z tendencją do równowagi. W analizowanym okresie trend czasowy jest minimalnie ujemny i wynosi -0,00133 zł/m1*dzień. Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 5,86 zł/m2 do 28,99 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od przede wszystkim od położenia, kształtu i wielkości działki W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń.. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. 20
TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Lp. REP Data transakcji LOKALIZACJA Nr działki Powierz chnia {m2} Cena jednostkowa zł/m2 Cena jedn. Skorygowan a 1. 2656/2014 2014-05-14 ul. Waryńskiego 124 3590 28,99 zł 28,88 zł 2. 1369/2014 2014-04-23 ul.sierakowicka 62/2 3400 10,00 zł 9,86 zł 3. 1511/2014 2014-05-07 ul.nowomiejska 101/4 1 388 14,41 zł 14,29 zł 4. 2697/2014 2014-05-20 ul.starbarcicha 139 4 986 8,02 zł 7,91 zł 5. 4875/2012 2012-10-09 ul. Kątna 24/2 6 146 6,75 zł 5,86 zł 6. 1953/2012 2012-11-29 ul. Mszczonowska 338/2 4 546 27,05 zł 26,23 zł Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości niezabudowanych rolnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja 50 % - Powierzchnia działki 30 % - Kształt działki 20 % Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) strfa centralnq 1,000 11,51 zł LOKALIZACJA SZCZ pośrednia 0,500 5,76 zł 50% 11,51 zł peryferyjna 0,000 0,00 zł POWIERZCHNIA 30% 6,91 do 2000 m2 1,000 6,91 zł do 4000 m2 0,677 4,68 zł do 6000 m2 0,333 2,30 zł powyżej 6000 m2 0,000 0,00 zł KSZTAŁT 20% 4,60 zł 100% 23,02 zł kwadrat 1:1 1,000 4,60 zł prostokąt 0,750 3,45 zł prostokąt wydłużony 0,500 2,30 zł trójkąt 0,250 1,15 zł nieregularny 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin 28,88 zł 5,86 zł 23,02 zł 21
WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2656/2014 1369/2014 1511/2014 2697/2014 DATA TRANS. 14-5-2014 23-4-2014 7-5-2014 20-5-2014 CJ 28,99 zł 10,00 zł 14,41 zł 8,02 zł Trend (zł/ha/dzień) -0,0013-0,0013-0,0013-0,0013 DATA WYCENY 8-8-2014 8-8-2014 8-8-2014 8-8-2014 CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) 28,88 zł 9,86 zł 14,29 zł 7,91 zł LOKALIZACJA OGÓLNA ul. Waryńskiego ul.sierakowicka ul.nowomiejska ul.starbarcicha POWIERZCHNIA (ha) 3 590 3 400 1 388 4 986 KSZTAŁT prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA UL.Gen.Z.Berlinga peryferyjna POWIERZCHNIA GRUNTU [m2] 897 do 2000 m2 KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt wydłużony 22
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 2656/2014 1369/2014 1511/2014 2697/2014 Data tansakcji (wyceny) 2014-08-08 14-5-2014 23-4-2014 7-5-2014 20-5-2014 C jednostkowa x 28,99 zł 10,00 zł 14,41 zł 8,02 zł Trend czasowy x -0,0013 zł -0,0013 zł -0,0013 zł -0,0013 zł Cj skorygowana trendem czsowym x 28,88 zł 9,86 zł 14,29 zł 7,91 zł LOKALIZACJA OGÓLNA peryferyjna pośrednia pośrednia pośrednia peryferyjna Wartość cechy 0,00 zł 5,76 zł 5,76 zł 5,76 zł 0,00 zł Poprawka x -5,76 zł -5,76 zł -5,76 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA 897 3590 3400 1388 4986 powierzchnia do 2000 m2 do 4000 m2 do 4000 m2 do 2000 m2 do 6000 m2 Wartość cechy 6,91 zł 4,68 zł 4,68 zł 6,91 zł 2,30 zł Poprawka x 2,23 zł 2,23 zł 0,00 zł 4,61 zł KSZTAŁT prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt Wartość cechy 0,00 zł 2,30 zł 2,30 zł 2,30 zł 2,30 zł Poprawka x -2,30 zł -2,30 zł -2,30 zł -2,30 zł Poprawka łączna x -5,83 zł -5,83 zł -8,06 zł 2,31 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x 23,05 zł 4,03 zł 6,23 zł 10,22 zł Waga x 1 1 1 1 Cj średnia wagowana 10,88 zł Wartość rynkowa części funkcjonalnej gruntu rolnego o pow. 897 m 2 897 m 2 x 10,88 zł/m 2 = 9 759,36 zł Po zaokrągleniu przyjęto: 9 760 zł ZESTAWIENIE WARTOŚCI CZĘŚCI FUNKCJONALNYCH DZIAŁKI NR EWID.633, OBRĘB 17 M.SKIERNIEWICE 1. Grunt nieużytek 7 zł 2. Grunt rolny + zasadzenie i pielęgnacja młodnika 9 760 zł ------------------------------------------------------------------------------------------------ Razem wartość działki nr 633, obręb 17 9 767 zł Po zaokrągleniu przyjęto: 9770 zł Łączna wartość nieruchomości: ( działka nr 632 i 633): - działka nr 632 27 770 zł - działka nr 633 9 770 zł -------------------------------------------- Razem: 37 540 zł Po zaokrągleniu przyjęto: 37 540 zł 23
Słownie: trzydzieścvi siedem tysięcy pięćset czterdzieści złotych. 14. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM Określona w podejściu mieszanym wartość nieruchomości położonej w mieście Skierniewice przy ulicy Gen.Z,Berlinga oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr632 i 633 o łącznej powierzchni 4 361 m 2 na dzień wyceny wynosi 37 540 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania. Tak oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 15.KLAUZULE I OGRANICZENIA. 15.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW. 15.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny. 15.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2. 15.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności. 15.5.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora. 15.6.Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. 15.7. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których 3 egzemplarze otrzymuje zleceniodawca, a 1 egz. zachowuje rzeczoznawca przez okres 1 roku, tj. do 08.08.2015 r. 15.8. Operat jest ważny przez okres 1 roku, tj. do 08.08.2014r. 15.9. Wartość wyliczona w niniejszym operacie nie zawiera podatku od towarów i usług. 16.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaś w. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzys twa Naukowego Nieruchomości 24
17.ZAŁĄCZNIKI 17.1. Fragment mapy przeglądowej miasta Skierniewice. 17.2. Wypis ze skorowidza działek. 17.3. Fragment mapy zasadniczej. 17.4. Załącznik graficzny ustaleń mpzp 25