Rewitalizacja Łodzi Specjalna Strefa Kultury Podsumowanie Projektu 15 czerwca 2016 r.
Agenda Zakres analiz Cele projektu Lokalizacja Zagospodarowanie przestrzeni Tereny inwestycyjne Etapy powstawania zabudowy Modele inwestycyjne Dalsze kroki Wizualizacje 2
Zakres analiz
Zakres analiz Kluczowy zakres zamówienia: 1. Etap A Analiza funkcji przeprowadzenie analizy benchmarkingowej wskazanie długiej listy formatów dla rekomendowanych funkcji ocena długiej listy formatów funkcji z puntu widzenia najlepszego wykorzystania terenu przeprowadzenie analizy popytu i podaży wybranych formatów rekomendowanych funkcji wskazanie krótkiej listy formatów dla rekomendowanych funkcji i powierzchni, wskazanie lokalizacjić 2. Etap B Koncepcja programowo - przestrzenna opracowanie koncepcji obsługi komunikacji opracowanie koncepcji urbanistyczno architektonicznej 3. Etap C Elementy analizy HBU dla inwestycji przewidzianych na terenie PKP S.A. sporządzenie analizy najlepszego wykorzystania terenów dworca kolejowego należącego do PKP S.A. 4. Etap D Modele inwestycyjne dla części ZNCŁ zarekomendowanie najbardziej optymalnych modeli realizacji inwestycji, wraz z podaniem możliwych źródeł finansowania. Dodatkowe elementy zamówienia: 5. Etap E Opracowanie projektowe dla dróg 6. Etap F Materiały promocyjne prezentacja koncepcji koordynacji 4
Cele projektu
Cele projektu rozwój miasta do wewnątrz wzrost konkurencyjności Łodzi poprawa jakości życia wzmocnienie roli transportu publicznego, w szczególności kolejowego rewitalizacja śródmiejskiej części miasta poprzez zagospodarowanie obszaru pokolejowego stworzenie atrakcyjnych przestrzeni dla mieszkańców oraz turystów zapewnienie jak najdłuższej aktywności miejskiej poprawa dostępności komunikacyjnej aktywizacja gospodarcza centrum Łodzi przygotowanie atrakcyjnej oferty inwestycyjnej 6
Lokalizacja
Lokalizacja NOWE CENTRUM ŁODZI 100 HEKTARÓW W SERCU MIASTA 8
Lokalizacja NOWE CENTRUM ŁODZI REWITALIZACJA MONIUSZKI STREFA KULTURY Z RYNKIEM DWORZEC ŁÓDŹ FABRYCZNA WARTOŚĆ INWESTYCJI: 4,8 MLD ZŁ LICZBA PROJEKTÓW: 51 EC1 ZACHÓD EC1 POŁUDNIOWY-WSCHÓD EC1 WSCHÓD OŚ KNYCHALSKIEGO 9
Lokalizacja powierzchnia: 12,65 ha Specjalna Strefa Kultury najbardziej prestiżowy obszar Nowego Centrum Łodzi najbliższe otoczenie dworca Łódź Fabryczna wielofunkcyjna i reprezentacyjna strefa miasta atrakcyjne formy architektoniczne dogodne rozwiązania komunikacyjne Plac przed dworcem Łódź Fabryczna 10
Zagospodarowanie przestrzeni
Przestrzeń do zagospodarowania 12,65 ha 36 000 m 2 169 000 m 2 od 3 do 12 Jakie funkcje będą optymalne dla Łodzi? biura klasy A czy klasy B? budynki mieszkalne wielorodzinne czy luksusowe? powierzchnie usługowo-handlowe delikatesy, fitness czy kino? hotel 3 czy 4 gwiazdkowy? 12
Metodyka analizy funkcji Projekt MPZP Analiza benchmarkowa Wytyczne Zamawiających Analiza funkcjonalnego zagospodarowania NCŁ Długa lista szczegółowych formatów Definicja najlepszego wykorzystania terenu Opinie inwestorów Dokumenty i cele strategiczne zamawiających Uwarunkowania zewnętrzne (Nowe Centrum Łodzi, Łódź, Warszawa) Bilans popytu i podaży wybranych formatów rekomendowanych funkcji Ocena formatów funkcji Krótka lista szczegółowych formatów Dane zewnętrzne Produkty projektu 13
Miasta benchmarkowe (1/3) Jak podobne obszary wyglądają w innych miastach? 14
Miasta benchmarkowe (2/3) Jak wygląda podział funkcji na analizowanych obszarach? Lipsk 26,9% 51,6% 21,5% Hamburg 11,6% 43,2% 45,3% Rotterdam 7,5% 81,7% 7,5% 3,2% Lyon 7,1% 55,1% 5,1% 32,7% Turyn 60,0% 40,0% Kraków 13,8% 3,6% 21,0% 61,6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Hotele Biura Mieszkania Usługi 15
Miasta benchmarkowe (3/3) Jak podobne obszary wyglądają w innych miastach? funkcja biurowa i usługowo-handlowa zajmują największą powierzchnię w miastach funkcja hotelowa występuje w każdym z miast (głównie hotele 3- i 4-gwiazdkowe) funkcja mieszkaniowa występuje w trzech miastach Rotterdamie, Lyonie (poniżej 10% pow. użytkowej) i w Krakowie (ok. 16%) funkcja usług administracji występuje jedynie w dwóch miastach - Hamburgu (19%) i Krakowie (13%) atraktory znajdują się w większości miast: galerie handlowe (Lyon, Lipsk, Hamburg, Kraków) i centra rozrywki (Rotterdam) place publiczne znajdują się w każdym z miast, wykorzystywane także jako przestrzeń do organizowania wydarzeń kulturalnych, imprez handlowych wielostanowiskowe parkingi o charakterze publicznym jak i przypisane do poszczególnych funkcji (w tym podziemne) 16
Dobór funkcji DŁUGA lista szczegółowych formatów WARUNKI KONIECZNE zgodność z MPZP kryterium rynkowe kryterium lokalizacyjne wszystkie formaty muszą spełniać te warunki KRYTERIA OCENY kryterium prawne kryterium finansowe kryterium techniczne kryterium społecznoekonomiczne wskazanie najbardziej korzystnych formatów KRÓTKA lista szczegółowych formatów 17
Selekcja funkcji i formatów (1/2) funkcja MIESZKANIOWA funkcja BIUROWA funkcja HOTELOWA mieszkania komunalne domy studenckie biurowce klasy A biurowce klasy B hotele * * * * * hotele * * * * hotele * * * zabudowa wielorodzinna centra konferencyjne lokale biurowe do 50m2 hotele * hostele hotele apartamentowe funkcja USŁUGOWA i HANDLOWA funkcja ZIELEŃ PUBLICZNA funkcja PARKINGI hotele * * handel wielkopowierzchniowy handel usługi gastronomia podziemny rozrywka i rekreacja usługi kultury edukacja i nauka administracja publiczna nadziemny 18
Selekcja funkcji i formatów (2/2) funkcja MIESZKANIOWA funkcja BIUROWA funkcja HOTELOWA mieszkania komunalne domy studenckie biurowce klasy A biurowce klasy B hotele * * * * * hotele * * * * hotele * * * zabudowa wielorodzinna centra konferencyjne lokale biurowe do 50m2 hotele * hostele hotele apartamentowe funkcja USŁUGOWA i HANDLOWA funkcja ZIELEŃ PUBLICZNA funkcja PARKINGI hotele * * handel wielkopowierzchniowy handel usługi gastronomia podziemny rozrywka i rekreacja usługi kultury edukacja i nauka administracja publiczna nadziemny 19
Rozmieszczenie funkcji sytuacja wyjściowa 20
Rozmieszczenie funkcji - hotele hotele 13,81% 21
Rozmieszczenie funkcji - mieszkania mieszkania 19,80% hotele 13,81% 22
Rozmieszczenie funkcji - biura biura 46,47% mieszkania 19,80% hotele 13,81% 23
Rozmieszczenie funkcji - usługi usługi 19,92% biura 46,47% mieszkania 19,80% hotele 13,81% 24
Rozmieszczenie funkcji - parkingi P usługi 19,92% biura 46,47% mieszkania 19,80% hotele 13,81% 25
Tereny inwestycyjne
Przygotowanie terenu inwestycyjnego Rynek, droga podziemna i parking pod rynkiem 8 400 m 2 324 miejsca 125,2 mln zł zapewnienie obsługi komunikacyjnej uzbrojenie terenów inwestycyjnych uatrakcyjnienie przestrzeni Rynek 27
Teren inwestycyjny Miasta 1 8 250 m 2 106 mieszkań klasa B hotel *** (180 pokoi) parking podziemny 190 miejsc 5 490 m 2 od 6 do 8 Podział funkcji 25 350 m 2 140,5 mln zł 27,1% 26,5% 17,4% 29,0% hotele biura mieszkania usługi 28
Teren inwestycyjny Miasta 2 6 808 m 2 80 mieszkań klasa B dom studencki (155 pokoi) parking podziemny 250 miejsc 3 770 m 2 od 6 do 8 Podział funkcji 20,0% 19 751 m 2 36,3% 113,5 mln zł 43,7% biura mieszkania usługi 29
Teren inwestycyjny Miasta 3 5 296 m 2 32 mieszkania 84 mieszkania klasa B parking podziemny 182 miejsca 2 991 m 2 od 6 do 8 Podział funkcji 15 684 m 2 29,0% 20,3% 79,8 mln zł 50,7% biura mieszkania usługi 30
Teren inwestycyjny Miasta 4 2 920 m 2 55 mieszkań 120 mieszkań parking podziemny 144 miejsca 2 154 m 2 7 Podział funkcji 11,1% 11 424 m 2 60,3 mln zł 88,9% mieszkania usługi 31
Teren inwestycyjny Miasta 5 1 457 m 2 hotel **** (132 pokoje) parking podziemny 38 miejsc 972 m 2 7 Podział funkcji 5 169 m 2 67,8 mln zł 100,0% hotele 32
Teren inwestycyjny Miasta 6 1 180 m 2 klasa B parking podziemny 40 miejsc 1 180 m 2 6 Podział funkcji 5 379 m 2 16,6% 83,4% 23,2 mln zł biura usługi 33
Teren inwestycyjny PKP 1 32 663 m 2 parking podziemny 655 miejsc 18 483 m 2 od 6 do 12 Podział funkcji 86 755 m 2 15,5% 17,0% 450 mln zł 67,5% hotele biura usługi 34
Teren inwestycyjny PKP 2 1 097 m 2 klasa B parking podziemny 18 miejsc 1 097 m 2 3 Podział funkcji 2 501 m 2 33,3% 66,7% 10,5 mln zł biura usługi 35
Etapy powstawania zabudowy
Etapy zabudowy (1/6) oś czasu 37
Etapy zabudowy (2/6) oś czasu +24 m-ce 38
Etapy zabudowy (3/6) oś czasu +24 m-ce +41 m-cy 39
Etapy zabudowy (4/6) oś czasu +24 m-ce +41 m-cy +45 m-cy 40
Etapy zabudowy (5/6) oś czasu +24 m-ce +41 m-cy +45 m-cy + 52 m-ce 41
Etapy zabudowy (6/6) oś czasu +24 m-ce +41 m-cy +45 m-cy + 52 m-ce +54 m-ce 42
Modele inwestycyjne
Modele inwestycyjne Poniżej zaprezentowano zestawienie analizowanych modeli inwestycyjnych wraz z rekomendacją dla poszczególnych przedsięwzięć Miasta. CHARAKTERYSTYKA PRZEDSIĘWZIĘCIA Model tradycyjny Model partnerstwa publiczno prywatnego Model prywatny Przedsięwzięcie P1 (obejmuje także P1A, P1B, P1C): charakter komercyjny brak zadań publicznych x x Przedsięwzięcie P2: charakter komercyjny brak zadań publicznych x x Przedsięwzięcie P3: charakter komercyjny brak zadań publicznych x x Przedsięwzięcie P4: charakter komercyjny brak zadań publicznych x x Przedsięwzięcie P5: charakter publiczny realizacja zadań publicznych wpływy z opłat od użytkowników niewystarczające na pokrycie kosztów i godziwego zysku koncesjonariusza Przedsięwzięcie P6: charakter publiczny realizacja zadań publicznych brak opłat od użytkowników mała skala projektu stąd koszt przygotowania nieadekwatnie wysoki w stosunku do korzyści x x x x 44
Dalsze kroki
Dalsze kroki Po przeprowadzonych analizach należy podjąć dalsze kroki związane z realizacją inwestycji. Kolejne działania będą się odbywać w ramach trzech kluczowych etapów, tj.: Przeprowadzenie dialogu technicznego z inwestorami Przygotowanie i przeprowadzenie postępowań Realizacja 46
Wizualizacje
Wizualizacje (1/5) Rynek 48
Wizualizacje (2/5) Plac przed Dworcem Łódź Fabryczna 49
Wizualizacje (3/5) Architektura 50
Wizualizacje (4/5) Architektura 51
Wizualizacje (5/5) Architektura 52
Dziękuję Poglądy i opinie wyrażone w powyższym tekście prezentują zapatrywania autorów i mogą nie być zbieżne z poglądami i opiniami KPMG Sp. z o.o. Ponadto wszystkie przedstawione w tekście informacje mają ogólny charakter, a intencją autorów nie było ich odniesienie do jakichkolwiek podmiotów i osób. 2016 KPMG Sp. z o.o. jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością i członkiem sieci KPMG składającej się z niezależnych spółek członkowskich stowarzyszonych z KPMG International Cooperative ( KPMG International ), podmiotem prawa szwajcarskiego. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Biuro KPMG w Warszawie ul. Inflancka 4A 00-189, Warszawa T: +48 (22) 528 12 01 F: +48 (22) 528 12 02 E: kpmg@kpmg.pl kpmg.pl Dorota Miziołek Dyrektor Zespół Infrastruktury i Finansowania T: + 48 22 528 12 27 M: + 48 609 999 626 E: dmiziolek@kpmg.pl KPMG Poland 2016 KPMG Advisory Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. jest polską spółką komandytową i członkiem sieci KPMG składającej się z niezależnych spółek członkowskich stowarzyszonych z KPMG International Cooperative ( KPMG International ), podmiotem prawa szwajcarskiego. Wszelkie prawa zastrzeżone. Wydrukowano w Polsce.