Analiza potencjału planowanej Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim TB dla ehouses Kwiecień 2014
Agenda Wprowadzenie 3 str. Podsumowanie analizy / SWOT 5 str. Pruszcz Gdański - analiza potencjału miasta Potencjał zasięgu terytorialnego planowanej Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim 10 str 28 str. Struktura handlu detalicznego w Pruszczu Gdańskim Prognoza liczby osób wchodzących do sklepu lub powierzchnię handlową w danym czasie i obrotu 41 str. 53 str. 2
Wprowadzenie 3
INFORMACJE NA TEMAT ANALIZY Przedmiot analizy: METODA ANALIZY: Analiza zasięgu terytorialnego: Źródło danych: Źródło map: Czas analizy: ANALIZA przygotowane przez: Analiza potencjału lokalizacji dla nowej Galerii ehouses w Pruszczu Gdańskim Analiza handlowa Due diligence 1 w oparciu o potencjał zasięgu terytorialnego do 10 minut, 10-20 minut, 20-30 minut (ograniczenie) TB opracowanie własne na podstawie informacji własnych i zewnętrznych (GUS, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji), (Rada Miasta w Pruszczu Gdańskim) RegioGraph Kwiecień 2014 Mariusz Nowak, m.nowak@twojbillboard.pl Łukasz Kaczmarek, info@pracownia63a.pl 4
Podsumowanie analizy / SWOT 5
Podsumowanie 1/2 Potencjał Pruszcza Gdańskiego. W porównaniu do wybranych polskich miast o podobnej wielkości, Pruszcz Gdański został oceniony jako atrakcyjna miejscowości. Do atutów Pruszcza Gdańskiego przede wszystkim należy uznać wysoką sprzedaż detaliczną związaną z siłą nabywczą mieszkańców, dobrą kondycję rynku pracy i rynku nieruchomości oraz wysoki poziom wydatków inwestycyjnych lokalnych władz. Działka. Teren położony jest w pobliżu rozwijających się obszarach nowych osiedli mieszkaniowych. W pobliżu znajduje się kilka niezabudowanych działek, które są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Dodatkowym atutem jest lokalizacja obok lokalnego obszaru sprzedaży detalicznej, gdzie zlokalizowane są największe projekty w mieście (Tesco, Nomi i Biedronka). Co więcej, lokalizacja działki jest umieszczona wzdłuż głównej drogi łączącej centralny obszar miasta z obwodnicą Trójmiasta ma to istotne znaczenie ze względu na skalę codziennie dojeżdżających osób. Dostępność dla klientów przyjeżdżających samochodem jest możliwa dwiema drogami dojazdowymi, dostęp jest bezpośrednio z głównej drogi ulicy Raciborskiego. Dostępność dla pieszych jest nieograniczona. Ze względu na położenie działki na niewielkim wzniesieniu terenu, korzysta ona z dobrej widoczności z niemal wszystkich stron. Potencjał demograficzny strefy zasięgu. Obszar analizowanej inwestycji jest zamieszkany przez ponad 168 Tys. osób. W strefie pierwszej mieszka około 37 tys. osób, w strefie drugiej- prawie 108 tys. oraz w strefie trzeciej około 23 tys. Około 145 tys - 65% ludności obszaru - mieszka w obrębie stref do 20 minut czasu dojazdu. Gęstość zaludnienia na 1 km2 w pierwszej strefie i całkowitej strefie w obecenej chwili jest galeria. Cały czas w budowie są nowe osiedla mieszkaniowe. Struktura wiekowa obu obszarów i całego miasta wykazuje nieco wyższy udział w najmłodszej grupie wiekowej w porównaniu do polskiej struktury wiekowej 6
Podsumowanie 2/2 Potencjał ekonomiczny zasięgu sprzedaży. Detaliczna siła nabywcza przeciętnego mieszkańca analizowanego obszaru jest o 9% wyższa niż przeciętnego Polaka. Większość zamożnych osób są mieszkańcami strefy pierwszej i drugiej, które to charakteryzują się budżetem na wydatki detaliczne około 12% wyższym niż w Polsce średnio. Przeciwnie, potencjał ekonomiczny strefy zewnętrznej jest 10% poniżej średniej krajowej. Siła nabywcza dla poszczególnych kategorii produktów, również potwierdza potencjał, który przekracza średnią krajową (FMCG- produkty szybko zbywalne o 9%, odzieży o prawie 10%, dekoracji wnętrz o 11%, elektronika i sprzęt AGD o 12% i spędzania wolnego czasu o 8%). Konkurenci. Obecnie nie istnieją żadne konkurencyjne przedsięwzięcia z dogodną ofertą, zlokalizowane w Pruszczu Gdańskim. Potencjalni konkurenci znajdują się w Gdańsku w strefie 20 minut czasu jazdy na przyległym obszarze. Na południowo-wschodnich granicach strefy znajduje się nowoczesna oferta detaliczna w Tczewie. Szacunki obrotu i liczby klientów. Według analizy grawitacyjnej Huffa, roczny obrót Galerii ehouses (4 tys. GLA- powierzchnia do wynajęcia) w Pruszczu Gdańskim została oceniona na 53,1 mln. Zł rocznie. W tym samym czasie, liczba klientów dla całego centrum oszacowano na prawie 1,2 mln. odwiedzin rocznie. Aktualna oferta FMCG w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca została uznana za generator ruchu dla analizowanej inwestycji. 7
SWOT - 1/2 MOCNE STRONY 1. Pozytywne statystyki makroekonomiczne miasta Pruszcz Gdański (silny rynek pracy i rynek nieruchomości, bardzo wysoka aktywność inwestycyjna miasta). 2. Lokalizacja w rozwijającej się dzielnicy mieszkalnej, nowe osiedla średniej wysokości. 3. Lokalizacja przy głównej drodze łączącej centrum miasta z obwodnicą Trójmiasta. SŁABE STRONY 1. Niski przepływ pieszych wzdłuż ulicy Raciborskiego 2. Utrudniona lokalizacja dla mieszkańców wschodniej części miasta, która jest oddzielona przez linię kolejową. 3. Obszar ten jest nieco mniej zamieszkany przez zamożnych niż w mieście Pruszczu Gdańskim ogółem. 4. Dostęp do transportu publicznego jest przez trzy linie autobusowe z przystankami w pobliżu analizowanego miejsca. 5. Położenie obok lokalnego obszaru sprzedaży detalicznej, gdzie zlokalizowane są największe projekty w mieście. 6. Dobra widoczność działki z prawie wszystkich kierunkach. 7. Wysoka siła nabywcza mieszkańców znajdujących się w strefach do 20 minut czasu jazdy- więcej niż 12% powyżej średniej krajowej. 8. Generalnie młoda społeczność: większy udział młodych ludzi w stosunku do polskiej struktury wiekowej. 8
SWOT - 2/2 Szanse 1. Bliskość obszarów szybkiego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. 2. Wolne tereny przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla dalszego rozwoju osiedli mieszkaniowych. Zagrożenia 1. Rozbudowane nowoczesne centra handlowe w pobliżu znajduje się oferta w Gdańsku. 2. Potencjał rozwoju konkurencji znajduje się na terenach dawnej cukrowni. Obecnie inwestycja jest zawieszona i nie ma informacji na linii czasu. 3. Miejsce nowego obiektu handlowego - niskie nasycenie konkurencyjnej oferty w Pruszczu Gdańskim, a także w gminach znajduje się w pobliżu. 4. Szacunkowa roczna liczba klientów (1,2 mln. Odwiedzających) i obrotów (53,1 mln. PLN). 9
Pruszcz Gdański - analiza potencjału miasta 10
Miasto Pruszcz Gdański Położenie geograficzne i cechy demograficzne Pruszcz Gdański - miasto zamieszkane przez 28,6 Ty. mieszkańców, położone w powiecie Gdańskim i część trójmiejskiej aglomeracji - obszar metropolitalny, który składa się z trzech głównych miastach (Gdańsk, Gdynia, Sopot), a także drobnych gmin o łącznej populacji ponad 1 milion mieszkańców. Miasto jest lokalizacją dla przedsięwzięć logistycznych wielu znanych firm, ze względu na jego dogodne połączenia z autostradą A1, obwodnicy Trójmiasta oraz bliskość portów morskich. W samym centrum logistyczno-dystrybucyjnym, które powstało w ostatnich latach mają swoje magazyny takie firmy jak LPP SA, Poczty Polskiej i Lidl. Starania rady miasta, aby przyciągnąć inwestorów są widoczne w projekcie Baltic Strefa Inwestycyjna - Specjalna strefa ekonomiczna 50 ha znajduje się w południowej części miasta wyznaczonej do przeznaczenia na działalność na preferencyjnych warunkach. Miasto Pruszcz Gdański charakteryzuje się szybkim przyrostem naturalnym w wysokości 5,4 w 2012 roku, który jest większy niż średnia Polski (0,04 ), jak również dla województwa pomorskiego (2,0 ) Pruszcz Gdański 11
Miasta o porównywalnej liczbie ludności Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców 31 100 30 879 30 297 29 763 28 621 28 288 24 280 22 914 22 846 22 479 Swarzędz Ząbki Luboń Grodzisk Mazowiecki Pruszcz Gdański Marki Skawina Piastów Goleniów Reda W celu porównania analogicznych danych, nie zostało wybrane kilka miast o podobnej populacji 22-32 tys. mieszkańców. Dodatkowym kryterium jest położenie każdego miasta, w strefie oddziaływania dużego miasta - czyli lokalizacja w najwyżej do około. 30 minut jazdy od środka dużego miasta. 12
Siła nabywcza Handlu detalicznego Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców Średnia krajowa = 100; pomorskie województwo = 102,5 średnia siła nabywcza handlu detalicznego mieszkańców Pruszcza Gdańskiego jest znacząco wyższa (13,5%) niż średnia w kraju. W porównaniu do miast o podobnej wielkości wynik ten należy uznać za atrakcyjną cechę - wyższy znajduje się tylko w miastach, które są częścią aglomeracji warszawskiej. Z rysunku wynika iż średnia Pruszcza Gdańskiego przekracza średnią dla województwa pomorskiego. 13
Liczba bezrobotnych na 1 000 mieszkańców pracujących Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców Średnia krajowa = 249; pomorskie województwo = 232 średnia rozwój mieszkaniowy w Pruszczu Gdańskim jest na ponadprzeciętnym poziomie w porównaniu do analogicznych miast. liczba dla analizowanego miasta jest znacznie wyższa niż dla kraju, jak i średniej WOJEWÓDZTWA POMORSKIEGO. 14
Działalność inwestycyjna miasta (Roczne wydatki inwestycyjne miasta na 1 mieszkańca) 2008-2012 Średnia Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców działalność inwestycyjna wpływa na atrakcyjność miast, gdyż odnosi się do jego zamożności, a tym samym przyciąga siłę jego sprzedaży detalicznej. W porównaniu z miastami o podobnej wielkości, Pruszcz Gdański charakteryzuje się najwyższą działalnością inwestycyjną. Roczne wydatki inwestycyjne w przeliczeniu na mieszkańca w Pruszczu Gdańskim są ponad 4 razy większe w porównaniu do Piastów - ostatnia miejscowość w zestawieniu. * Dane dla obszarów miejskich i wiejskich obszarze gminy 15
Liczba ukończonych mieszkań na 1 000 mieszkańców Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców Średnia krajowa = 3,9; Przeciętny Pomorskie = 5,9 działalność inwestycyjna wpływa na atrakcyjność miast, gdyż odnosi się do jego zamożności, a tym samym przyciąga siłę jego sprzedaży detalicznej. W porównaniu z miastami o podobnej wielkości, Pruszcz Gdański charakteryzuje się najwyższą działalnością inwestycyjną. Roczne wydatki inwestycyjne w przeliczeniu na mieszkańca w Pruszczu Gdańskim są ponad 4 razy większe w porównaniu do Piastów - ostatnia miejscowość w zestawieniu. * Dane dla obszarów miejskich i wiejskich obszarze gminy 16
Liczba osób pracujących dojeżdżających do miasta w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w mieście Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców Pruszcz Gdański charakteryzuje się dość niskim udziałem osób dojeżdżających do pracy wśród pracujących mieszkańców. Niemniej jednak Pruszcz Gdański jest na pozycji 7, różnica między analizowanym miastem a Grodziskiem Mazowieckim - czwartego miasta w rankingu stanowi tylko 34 osób na 1000 pracujących mieszkańców. 17
Liczba podmiotów gospodarczych na 1 000 mieszkańców Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców Średnia krajowa = 104; pomorskie województwo = 118 średnio W porównaniu do analogicznych miast, Pruszcz Gdański charakteryzuje się dużą liczbą przedsiębiorstw w stosunku do wielkości populacji. Analizowany stosunek dla Pruszcza Gdańskiego jest znacznie wyższy niż kraju, jak i średniej WOJEWÓDZTWA POMORSKIEGO. 18
Obroty handlu detalicznego na 1 mieszkańca (w zł) Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców lokalny handel detaliczny w Pruszczu Gdańskim generuje średnie obroty w porównaniu do analizowanych miast. Tylko miasto Marki charakteryzuje się bardzo wysokim obrotem handlu detalicznego na mieszkańca, ponieważ wiele obiektów handlowych zlokalizowanych jest właśnie tam. Obroty w handlu detalicznym w danym mieście są generowane zarówno przez mieszkańców miasta jak i nierezydentów, którzy przybyli do miasta aby zrobić zakupy. Jest to zilustrowane przez wskaźnik koncentracji handlu detalicznego, co przedstawiono na poniższym zestawieniu. 19
Indeks Koncentracji handlu detalicznego Pruszcz Gdańskiego wraz z wybranymi polskimi miastami z 22-32 Tys. mieszkańców Wskaźnik Koncentracji handlu detalicznego opisuje udział obrotów handlu detalicznego miasta w handlu detalicznym związanym z siłą nabywczą mieszkańców miasta. Wartość indeksu dla Pruszcza Gdańskiego wynosi 89,5, co oznacza, że obroty handlu detalicznego w Pruszczu Gdańskim są o 10,5% niższe od handlu detalicznego związanego z siłą nabywczą mieszkańców miasta. Oferta detaliczna w Pruszczu Gdańskim jest na niskim poziomie dlatego też mieszkańcy obszaru wykonują część swoich zakupów poza tym obszarem. 20
Indeks Koncentracji handlu detalicznego Siła nabywcza handlu detalicznego Aktywność ekonomiczna ludności bezrobocie Działalność inwestycyjna miasta Rynek nieruchomości Rynek pracy - liczba osób dojeżdżających Liczba podmiotów gospodarczych Obroty w handlu detalicznym Wskaźnik Koncentracji handlu detalicznego Ocena końcowa: Bardzo atrakcyjne Atrakcyjne miasto Średnio atrakcyjne Nisko atrakcyjne Raczej nie atrakcyjne Ogólnie rzecz biorąc, Pruszcz Gdański został oceniony jako atrakcyjna miasto wśród analogicznych miast. Zaletami Pruszcza Gdańskiego są: ponadprzeciętna siła nabywcza handlu detalicznego mieszkańców, niski udział ludności bezrobotnej, wysokie nakłady inwestycyjne miasta jak również na rynku stosunkowo dobrze rozwinięte budownictwo mieszkaniowe 21
Indeks Koncentracji handlu detalicznego Pruszcz Gdański można podzielić na okręgi. Analizowany teren położony jest w pobliżu granicy trzech okręgów - Rotmanka, Sady, Strzeleckiego o łącznej populacji ponad 7,5 tysięcy mieszkańców. Stanowi on więcej niż 25% populacji miasta. Pruszcz Gdański podzielony jest przez linię kolejową w równej liczbie ludności części zachodniej i wschodniej. Połączenie pomiędzy dwoma elementami jest możliwe przez dwie drogi. 22
Lokalizacja planowanej Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Analizowany teren położony jest przy ulicy Raciborskiego, która jest drogą łącząca centralne dzielnice Pruszcza Gdańskiego przy obwodnicy Trójmiasta (drogi ekspresowej S6 część) i autostrady A1 na południe. Obwodnica Trójmiasta jest używany przez mieszkańców Pruszcz Gdański na dojazdy zwłaszcza do Gdynia, Sopot i pozostałej północnej części aglomeracji trójmiejskiej. Dlatego tez ulica Raciborskiego charakteryzuje się dużym ruchem samochodowym w godzinach szczytu Ponadto, działka znajduje się ok.. 500 metrów od drogi krajowej nr 91, która zapewnia bardziej bezpośrednie połączenie z Gdańskiem (w porównaniu do trójmiejskiej obwodnicy) i innych miast aglomeracji trójmiejskiej. W ramach tej mapy naniesiono dane dotyczących przepustowości aut z Narodowego Pomiaru Ruchu w 2010 roku. 23
Lokalizacja działki M M M- obszar zarezerwowany dla zabudowy mieszkalnej M M Teren znajduje się w pobliżu strefy szybkiego rozwoju budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Działka znajduje się w pobliżu głównych obiektów handlowych w Pruszczu Gdańskim: -Hipermarket Tesco -NOMI DIY- zrób to sam - rynku majsterkowanie -Dyskont-Biedronka znajduje się na sąsiedniej działce Od wschodu i częściowo od północy Działka przylega do wolnego terenu. Co więcej, większość wolnych działek, które otacza miejsce są obszary przeznaczone do budownictwa mieszkaniowego w dokumentach planistycznych komunalnych (wg Studium Uwarunkowań i Kierunków gminy zagospodarowanie terenu - przyjęte przez Radę Miasta w Pruszczu Gdańskim w dniu 09 listopad 2010 ) - oznaczone przez H na mapie Działka znajduje się przy ulicy - Raciborskiego głównej drogi, która łączy centrum miasta z obwodnicą Trójmiasta. 24
Wizyta na miejscu 1 2 1 2 3 4 5 Analizowany teren jest otoczony przez główne obiekty handlowe w Pruszczu Gdańskim, obszary dynamicznego rozwoju budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, jak również wolne działki. Działka jest umiejscowiona wzdłuż ruchliwej ulicy - Raciborskiego głównej drogi dojazdowej do obwodnicy Trójmiasta. Co więcej, miejsce znajduje się w pobliżu ulicy Grunwaldzkiej - głównej drogi, która biegnie przez centrum miasta (część drogi krajowej nr 91). Wszelki dostęp jest widoczny od ulicy Strzeleckiego, ale jest to utrudnieni dla klientów, w związku z czym wymaga ukierunkowania na billboardzie Widoczność działki: -Wzdłuż ulicy Raciborskiego (przez Tesco) - dobry, jednak zmniejszona przez Biedronke -Od skrzyżowania Raciborskiego / Strzeleckiego - dobry -Wzdłuż Raciborskiego ulicy (bliski dostęp z ulicy Raciborskiego) - dobry -Wzdłuż Raciborskiego ulicy - utrudnione przez drzewa na sąsiedniej działce. Ulica Raciborskiego posiada ciągi piesze i rowerowe na jej obu stronach, ruch pieszy jest dość niski. 3 4 5 25
Dojazd do planowanej Galerii Ehouses lokalizacji transportu publicznego Dostęp do transportu publicznego przez trzy linie autobusowe z przystankami w bezpośredniej okolicy analizowanego terenu. Transport publiczny jest używany głównie przez mieszkańców okolicznych wsi na codzienne dojazdy do Trójmiasta (za pośrednictwem stacji kolejowej Pruszcz Gdański). Linie, które biegnie w pobliżu działki: -843 Autobus linii - kursuje co 1,5 godziny w dni powszednie. zapewnia połączenie między pobliskiej dzielnicy Rotmanka i dworca kolejowego Gdańsk Główny. -847 Autobus linii - kursuje co 2 godziny w dni powszednie między wsi Bielkówko i stacji kolejowej Pruszcz Gdański (Pruszcz Gdański - Dworzec PKP przystanek autobusowy) -848 Autobus linii - kursuje co 30 minut w dni powszednie i co 1,5 godziny w weekendy między wsi Jagatowo i stacji kolejowej Pruszcz Gdański (Pruszcz Gdański - Dworzec PKP przystanek autobusowy) Źródło: PKS Gdańsk Ponadto regularnie kursują linie autobusowe prywatne: Kolbudy - Pruszcz Gd. - Gdańsk 26
Miejscowości w okolicach Pruszcza Gdańskiego Analizowany teren jest otoczony przez główne obiekty handlowe w Pruszczu Gdańskim, obszary dynamicznego rozwoju budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, jak również wolne działki. Działka jest umiejscowiona wzdłuż ruchliwej ulicy - Raciborskiego głównej drogi dojazdowej do obwodnicy Trójmiasta. Co więcej, miejsce znajduje się w pobliżu ulicy Grunwaldzkiej - głównej drogi, która biegnie przez centrum miasta (część drogi krajowej nr 91) Wszelki dostęp jest widoczny od ulicy Strzeleckiego, ale jest to utrudnione dla klientów, w związku z czym wymaga ukierunkowania na billboardzie Widoczność działki: -Wzdłuż ulicy Raciborskiego (przez Tesco) - dobry, jednak zmniejszona przez Biedronkę -Od skrzyżowania Raciborskiego / Strzeleckiego - dobry -Wzdłuż Raciborskiego ulicy (blisko dostęp z ulicy Raciborskiego) - dobry -Wzdłuż Raciborskiego ulicy - utrudnione przez drzewa na sąsiedniej działce. Ulica Raciborskiego posiada ciągi piesze i rowerowe na jej obu stronach, ruch pieszy jest dość niski. 27
Potencjał obszaru planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim 28
Obszar planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Strefa do 10 minut czasu jazdy obejmuje prawie cały obszar gminy miejskiej Pruszcza Gdańskiego, Pruszcz Gdański, obszarów wiejskich gminy jak również niewielką południowej części Gdańska. Strefa do 20 minut czasu jazdy obejmuje większość Pruszcza Gdańskiego, obszary wiejskich gminy i dużych części okolicznych miast. Strefa do 30 minut w czasie jazdy była ograniczona od północy ze względu na szeroką ofertę centrów handlowych w Gdańsku. Z tego samego powodu strefa była ograniczona do granicy Tczewa. 29
Obszar planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszcz Gdański Strefa zasięgu planowanej Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim jest zamieszkana przez około 168 tys osób. Poszczególne strefy zmieniają się znacząco pod względem liczby ludności - najbardziej zaludnione jest druga strefa z około 64% ogółu ludności rejonie. Potencjał zakupowy mieszkańców na analizowanym obszarze jest o 9% powyżej średniej krajowej. Tylko mieszkańcy strefy zewnętrznej, którzy stanowią około 14% całej populacji obszaru charakteryzuje siła nabywcza handlu detalicznego poniżej średniej w Polsce. Strefa czasowa Ludność Siła nabywcza handlu detalicznego Indeks Siła nabywcza dla handlu detalicznego Do 10 min 37 374 10 310 112,6 Od 10 do 20 min 107 941 10 273 112,2 Od 20 do 30 min 23 112 8 237 89,9 Obszar : 168 426 10 002 109,2 30
Najbliższe otoczenie planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Teren znajduje się w zachodniej części miasta. Obszar jest zdominowany przez budownictwo wielorodzinne, w przeciwieństwie do części wschodniej z przewagą jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Teren położony jest w pobliżu obszaru nowo wybudowanych osiedli wielorodzinnych. 31
Potencjał demograficzny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Strefa Liczba mieszkańców Gęstość zaludnienia na 1 km 2 Liczba budynków mieszkalnych Procent budynków wielorodzinnych Liczba gospodarstw domowych Średnia wielkość gospodarstwa domowego Do 10 min 37 374 982 4 705 16,4 11 828 3,2 Od 10 do 20 min 107 941 488 10 024 30,7 39 435 2,7 Od 20 do 30 min 23 112 93 3 834 12,4 6 327 3,7 Obszar : 168 426 333 18 563 23,3 57 590 2,9 Pruszcz Gdański 28 621 1721 2 890 20,5 9 212 3,1 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 271 467 1751 33 581 14,5 90 571 3,0 Polska 38 533 299 124 5 386 477 11,9 13 591 796 2,8 Całkowita liczba mieszkańców obszaru Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim jest około168 tys. z czego około 22% mieszka do 10 minut jazdy od lokalizacji. Gęstość zaludnienia pierwszej strefy w czasie jazdy jest prawie trzy razy większa w porównaniu do liczby dla całego obszaru. Występuje wyraźnie widoczna zależność- im dalej od miejsca tym niższa gęstość zaludnienia na 1km2. Średnia wielkość gospodarstwa domowego wewnątrz obszaru jest zbliżona do średniej krajowej. Strefa 20-30 minut w czasie jazdy charakteryzuje się znacznie większą liczebnością gospodarstw. 32
Potencjał demograficzny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Strefa Odsetek kobiet Odsetek ludności w wieku do 14 Odsetek osób w wieku 15-59 Procent osób w wieku 60 lat i więcej Do 10 min 52,1 17,4 64,4 18,2 Od 10 do 20 min 52,4 15,0 62,4 22,6 Od 20 do 30 min 50,4 18,2 66,6 15,2 Obszar : 52,1 16,0 63,4 63,4 Pruszcz Gdański 52,5 17,0 63,9 19,1 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 52,6 16,9 64,0 19,1 Polska 51,9 14,5 63,8 21,7 Struktura wiekowa ludności zamieszkującej analizowany obszar jak również struktura całego miasta pokazuje nieco wyższy udział w najmłodszej grupie wiekowej w porównaniu do polskiej struktury wiekowej. Strefy różnią się znacząco od siebie. Strefa pierwsza charakteryzuje się korzystnie ze względu na niski udział osób starszych na rzecz innych grup wiekowych. Udział kobiet w obszarze jest zgodny ze średnią krajową. 33
Potencjał ekonomiczny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Siła nabywcza Handlu detalicznego Strefa Siła nabywcza Handlu detalicznego w mln zł Siła nabywcza Handlu detalicznego w zł na 1 mieszkańca/ Indeks Siły nabywczej Handlu Do 10 min 385,3 10 310 112,6 Od 10 do 20 min 1 108,8 10 273 112,2 Od 20 do 30 min 190,4 8 237 89,9 Obszar : 1 684,5 10 002 109,2 Pruszcz Gdański 297,4 10 392 113,5 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 2 814,7 10 369 113,2 Polska 352 873,8 9 158 100,0 Siła nabywcza przeciętnego mieszkańca obszaru jest około. 9% wyższa od średniej krajowej. Mieszkańcy pierwszych i drugich stref charakteryzują się zbliżonym budżetem z przeznaczeniem na handel detaliczny. Przekracza on budżet przeciętnego Polaka o 12,3%.Pierwsza strefę zamieszkują najbardziej zamożne osoby - mieszkańcy wydają w sklepach największą ilość pieniędzy (o prawie 13% więcej niż przeciętny Polak.) 34
Potencjał ekonomiczny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Siła nabywcza dla produktów FMCG Strefa Siła nabywcza dla branży FMCG w Mln. Zł/ Siła nabywcza dla branży FMCG w zł na 1 mieszkańca Indeks Siła nabywcza dla branży FMCG Do 10 min 193,4 5 175 113,8 Od 10 do 20 min 541,0 5 012 110,2 Od 20 do 30 min 100,1 4 330 95,2 Obszar : 834,5 4 954 109,0 Pruszcz Gdański 147,3 5 148 113,2 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 1 394,4 5 137 113,0 Polska 175 176,6 4 546 100,0 Kategoria FMCG obejmuje żywność, napoje alkoholowe i bezalkoholowe napoje, detergenty, kosmetyki, artykuły higieniczne, tytoń. 35
Potencjał ekonomiczny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Siła nabywcza na odzież i obuwie Strefa Siła nabywcza na odzież i obuwie w Mln. Zł Siła nabywcza na odzież i obuwie w zł na 1 mieszkańca Indeks siły nabywczej na odzież i obuwie Do 10 min 31,3 839 111,6 Od 10 do 20 min 92,9 860 114,5 Od 20 do 30 min 14,9 644 85,8 Obszar : 139,1 826 109,9 Pruszcz Gdański 24,4 854 113,6 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 231,3 852 113,4 Polska 28954,6 751 100,0 Główne grupy produktów kategorii obejmują ubrania, buty, bielizna, galanteria i odzież / obuwie akcesoria. 36
Potencjał ekonomiczny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Siła nabywcza na artykuły wyposażenia wnętrz Strefa Siła nabywcza na artykuły wyposażenia wnętrz w Mln. Zł Siła nabywcza na artykuły wyposażenia wnętrz w zł na gospodarstwo domowe Indeks siły nabywczej na artykuły wyposażenia wnętrz Do 10 min 26,5 708 113,1 Od 10 do 20 min 26,5 708 113,1 Od 20 do 30 min 12,5 541 86,5 Obszar : 117,2 696 111,2 Pruszcz Gdański 20,7 722 115,3 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 195,5 720 115,0 Polska 24114,7 626 100,0 Główne grupy produktów w tej kategorii to : meble, dywany, zasłony, pościel, naczynia, szkło, artykuły dobra kuchnia (nie elektryczne), drobne artykuły do użytku domowego. 37
Potencjał ekonomiczny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Siła nabywcza dla elektroniki użytkowej i sprzętu AGD Strefa Siła nabywcza dla elektroniki użytkowej i sprzętu AGD mln zł Siła nabywcza dla elektroniki użytkowej i sprzętu AGD w złotych na mieszkańca Indeks Siła nabywcza dla elektroniki użytkowej i sprzętu AGD Do 10 min 9,8 261 106,9 Od 10 do 20 min 31,9 296 121,0 Od 20 do 30 min 4,5 193 78,9 Obszar : 46,2 274 112,1 Pruszcz Gdański 7,7 268 109,5 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 72,6 267 109,3 Polska 9424,5 245 100,0 Główne grupy produktów w tej kategorii obejmują elektronikę użytkową, sprzęt gospodarstwa domowego, urządzenia optyczne oraz komputery i akcesoria. 38
Potencjał ekonomiczny planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim Siła nabywcza dla spędzanie wolnego czasu i rozrywki Strefa Siła nabywcza na spędzanie wolnego czasu i rozrywki w Mln. Zł Siła nabywcza na spędzanie wolnego czasu i rozrywki w zł na mieszkańca Indeks siły nabywczej do spędzania wolnego czasu i rozrywki Do 10 min 25,5 683 107,2 Od 10 do 20 min 81,9 759 119,1 Od 20 do 30 min 8,5 369 57,9 Obszar : 116,0 688 108,1 Pruszcz Gdański 21,5 751 117,9 Wybrane miasta z 22-32 tys. mieszkańców 203,5 750 117,7 Polska 24 549,5 637 100,0 Analizowane kategoria obejmuje bilety wstępu do teatru, kina, opery, koncert, muzeum, galerii, zoo, cyrk, park narodowy, basen, lodowisko, klub fitness, itp. Zawiera także zapisy radiowe i telewizyjne, gry hazardowe o niskiej wygranej, wydatki na jedzenie. Wartość nie obejmuje wydatków agencji podróży jak również na hotele, pokoje prywatne, schroniska, itp. 39
Łączna wartość obszaru planowanej lokalizacji Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim w mln zł na rok Łączna wartość z czego na rynek: Produkty FMCG Odzież i obuwie Spędzać wolny czas / rozrywka Dekoracja wnętrz artykuły Elektroniki użytkowej Produkty FMCG Odzież i obuwie Spędzać wolny czas / rozrywka Artykuły wyposażenia wnętrz Elektroniki użytkowej Inny Kategoria INNE: obejmuje książki, czasopisma, artykuły stacjonarne, zegarki, biżuteria, wózki dla dzieci, nośniki, części zapasowe do mechanika, pojazdy Inne 40
Struktura handlu detalicznego w Pruszczu Gdańskim 41
Struktura handlu detalicznego w Pruszczu Gdańskim Obszary handlowe otwarte i będące zabudowane centrami handlowymi (*) w wybranych miastach z 22-32 tys. mieszkańców na 1 000 mieszkańców w porównaniu z detalicznym powiązaniami indeksu siły nabywczej i indeksu koncentracji handlu detalicznego Marki 121 100 137 267 535 672 1 718 Brak nowoczesnej oferty handlowej w Pruszczu Gdańskim nie jest zgodne z wysokim siłą nabywczą handlu detalicznego mieszkańców. Budżet dla handlu detalicznego przeciętnego rezydenta Pruszcza Gdańskiego jest wyższy w porównaniu do Swarzędza lub Luboń - miast z centrami handlowymi. má~ëí¼ï dç äéåá¼ï Grodzisk Mazowiecki 0 0 125 77 94 145 105 87 131 96 502 Z drugiej strony, w porównaniu każde miasto rozmieszczane jest w obrębie aglomeracji, Ta propozycja na rozmieszczanie centrów handlowych także jest przeznaczona dla mieszkańców stolicy aglomeracji. Jest to odzwierciedlone w wysokiej wartości Indeksu koncentracji handlu detalicznego dla takich miast jak: Marki, Swarzędzu i Luboniu, który pokazuje, że obroty handlu detalicznego wygenerowane w danych miejscowościach są wyższe niż siła nabywcza handlu detalicznego mieszkańców. 0 113 89 0 Reda 99 69 Skawina 0 113 90 GLA otwarte + w budowie / 1000 mieszkańców Indeks Siły nabywczej handlu detalicznego 0 129 98 Indeks Koncentracji handlu detalicznego 42
Konkurenci w obszarze analizowanej inwestycji Obecnie nie ma nowoczesnych centrów handlowych działające w Pruszczu Gdańskim. Tylko przedsięwzięcia - 6 nowoczesnych centrów handlowych w obszarze analizowanym Galerii ehouses, znajduje się w Gdańsku w trzeciej strefie wg czasu jazdy. Istnieje również 5 nowoczesnych centrów handlowych znajdujących się blisko granicy obszaru - 3 w Gdańsku i 2 w Tczewie. 43
Centrum Kowale Rental Park Szadółki Gdańsk, Staropolska 32 Gdańsk, Przywidzka 7/9 Lokalizacja: obrzeża miasta, w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Lokalizacja: obrzeża miasta, w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Rok otwarcia: 2012 Rok otwarcia: 2010 Powierzchnia Sprzedaży : 5 300 m 2 Powierzchnia Sprzedaży : 7 200 m 2 Liczba sklepów: 35 Liczba sklepów: 23 Super / hipermarkety: Tesco Super / hipermarkety: Piotr i Paweł Pierwotni najemcy: Pepco, Drogeria Natura Pierwotni najemcy: Verso Meble, Kler, Zoo Karina Informacje dodatkowe: Dołączone centrum celem wygody zakupów. Są restauracje i oferta rozrywki (kręgle), jak również usługi. Jest też mały budynek biurowy z przychodnią zdrowia jako główny najemca. Informacje dodatkowe: Obiekt składa się z dwóch części. W pierwszej części znajduje się jedzenie i Tiger Gym Fitness. W drugiej części znajdują się głównie sklepy z wyposażeniem wnętrz. Źródło: badania podstawowe - TB obserwacji; TB Analiza dostępnych informacji 44
Morski Park Handlowy Fashion House Gdańsk Gdańsk, Przywidzka 8 Gdańsk, Przywidzka 8 Lokalizacja: obrzeża miasta, w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Lokalizacja: obrzeża miasta, w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Rok otwarcia: 2011 Rok otwarcia: 2005 Powierzchnia Sprzedaży : 40 930 m 2 Powierzchnia Sprzedaży : 16 690 m 2 Liczba sklepów: 20 Liczba sklepów: 126 Super / hipermarkety: Carrefour Super / hipermarkety: - Pierwotni najemcy: OBI Pierwotni najemcy: Cropp, House, Tom Tailor, Benetton, Marks & Spencer, Adidas, Nike Informacje dodatkowe: Park handlowy z małym pasażu sklepów. Brak oferty rozrywkowej. Istnieje ponad 1500 mkw powierzchni biurowej nad centrum handlowym. Informacje dodatkowe: Outlet oferujący głównie modę i obuwie z 30-70% zniżki. Jest mała część gastronomiczna. Brak oferty rozrywkowej. Obiekt jest częścią Morskiego Parku Handlowego. 45
Auchan Gdańsk CH Morena Gdańsk, Szczęśliwa 3 Lokalizacja: dzielnicy mieszkalnej, obrzeża miasta, blisko głównego węzła komunikacyjnego Gdańsk, F. Schuberta 102A Lokalizacja: Rok otwarcia: 1998 Rok otwarcia: 2002 Powierzchnia Sprzedaży : 46 800 m 2 Powierzchnia Sprzedaży : 7 200 m 2 Liczba sklepów: 53 Liczba sklepów: 77 Super / hipermarkety: Auchan Super / hipermarkety: Carrefourr Pierwotni najemcy: Leroy Merlin, Decathlon (w oddzielnym budynku), Jysk, Toys R Us, Resto konstrukcyjne, Carry, Deichmann, City Sport, Orsay Informacje dodatkowe: Hipermarket z rozszerzoną galerią handlową, rynku DIY - Leroy Merlin i małej Część gastronomicznej. Brak oferty rozrywkowej. Pierwotni najemcy: dzielnica mieszkaniowa Jysk, RTV Euro AGD, New Yorker, Reserved, Rossmann, CCC, Douglas Informacje dodatkowe: Centrum składa się z galerii sklepów i punktów usługowych. Mały obszar Część gastronomiczna. Brak oferty rozrywkowej. Źródło: badania podstawowe - TB obserwacji; TB Analiza dostępnych informacji 46
Madison Park Gdańsk Tesco Gdańsk (Chełm Gallery) Gdańsk, Rajska 10 Gdańsk, Cienista 30 Lokalizacja: Centrum miasta, w pobliżu Lokalizacja: dworca kolejowego Rok otwarcia: 2003 Rok otwarcia: 2008 Powierzchnia Sprzedaży : 18 000 m 2 Powierzchnia Sprzedaży : 19 700 m 2 Liczba sklepów: 104 Liczba sklepów: 49 Super / hipermarkety: Bomi Smak Tradycji Super / hipermarkety: Tesco Pierwotni najemcy: Mohito, Sinsay, Reserved, New Yorker, Intersport, CCC Pierwotni najemcy: CCC Informacje dodatkowe: Cztero piętrowa galeria sklepów odzieżowych, jubilerskich, sportowych i wyposażenia. Jest również centrum fitness, kino 5D oraz centrum medyczne i cześć gastronomiczna. Położony na Starym Mieście, w pobliżu głównej trasy z Gdańska do Gdyni, w pobliżu dworca kolejowego. W pobliżu centrum miasta, dzielnicy mieszkalnej, w pobliżu głównej drogi komunikacyjnej Informacje dodatkowe: Dołączone Centrum handlowe z rozszerzoną galerią, z dominacją punktów usługowych. Źródło: badania podstawowe - TB obserwacji; TB Analiza dostępnych informacji 47
Galeria Kociewska Carrefour Tczew Tczew, Pomorska 1 Tczew, Braci Grimm 4 Lokalizacja: Centrum Lokalizacja: W pobliżu centrum miasta, w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej Rok otwarcia: 2012 Rok otwarcia: 2006 Powierzchnia Sprzedaży : 14 000 m 2 Powierzchnia Sprzedaży : 5 500 m 2 Liczba sklepów: 70 Liczba sklepów: 10 Super / hipermarkety: Stokrotka Super / hipermarkety: Carrefour Pierwotni najemcy: Reserved, H & M, Stradivarius, CCC, Centro, Matres Sport, RTV Euro AGD, Rossmann, Zoo Karina Pierwotni najemcy: Media Expert, Deichmann Informacje dodatkowe: Obiekt znajduje się w centrum miasta, Informacje dodatkowe: Dołączone centrum z główną markową odzieżą i usługami. Jest Multipleks Helios a dzieci bawią się w ofercie rozrywkowej. Źródło: badania podstawowe - TB obserwacji; TB Analiza dostępnych informacji 48
Matarnia Gdańsk, Złota Karczma 26 Lokalizacja: W dzielnicy mieszkalnej, obrzeża miasta, blisko głównego węzła komunikacyjnego Rok otwarcia: 1998 Powierzchnia Sprzedaży : 81 290 m 2 Liczba sklepów: 67 Super / hipermarkety: Bomi Pierwotni najemcy: IKEA, OBI, Media Markt, TK Maxx, H & M, New Yorker Informacje dodatkowe: Park handlowy z szerokim wyborem sklepów z wystrojem wnętrz i mody. Bogata oferta gastronomii. Źródło: badania podstawowe - TB obserwacji; TB Analiza dostępnych informacji 49
Strefy dalsze i strefę bezpośrednio przylegającą charakteryzuje szeroka Oferta sprzedaży detalicznej. Obecnie w obszarze analizowanego miejsca działają 3 hipermarkety (Tesco X2 i Carrefour x1), 8 supermarketów (x2 Piotr i Paweł, Stokrotka x2, x2 Tesco, Carrefour Market i Polo Market) i 24 sklepów dyskontowych (Biedronka x19, Lidl x3, Netto x1 i Czerwona Torebka x1). Dostępne są również 3 markety DIY w obszarze analizowanego inwestycji - Nomi (w pobliżu planowana strona Galerii Ehouses) i dwa sklepy w Gdańsku - Jula i OBI. 50
Konkurenci w obszarze analizowanej inwestycji w przybliżeniu 51
Liczba szczególnych rodzajów sklepów w obszarze Dyskonta Supermarkety Hipermarkety DIY 52
Rzeczywisty potencjał demograficzny planowanej Galerii Ehouses w Pruszczu Gdańskim. Prognoza liczby klientów i obrotu 53
Analiza siły przyciągania obiektu handlowego opiera się na matematycznym modelu Huff, który wykorzystuje rachunek prawdopodobieństwa. Na podstawie trzech parametrów dla każdego budynku mieszkalnego, położonego w obszarze planowanego obiektu handlowego, za pomocą modelu Huff, oblicza się prawdopodobieństwo przyciągania mieszkańców tych osiedli przez analizowany obiekt: 1. Odległość geograficzna między budynkiem mieszkalnym oraz analiza i konkurencyjnych sklepów 2 atrakcyjność analizowanego obiektu mierzona w tym przypadku za pomocą następujących parametrów.: a) powierzchnia sprzedaży centrum handlowego, b) liczba sklepów w centrum handlowym, c) ocena konkurencyjności 3. Atrakcyjność konkurencyjnych obiektów jest również mierzona omawianymi parametrami. Analiza dotyczyła poniższych obiektów handlowych Pruszczu Gdańskim i okolicy: 1.Gdańsk, Auchan 2.Gdańsk, Centrum Kowale 3.Gdańsk, CH Morena 4.Gdańsk, Madison Park 5.Gdańsk, Matarnia 6.Gdańsk, Morski Park Handlowy + Fashion House 7.Gdańsk, Rental Park Szadółki 8.Gdańsk, Tesco (Cienista Street) 9.Tczew, Carrefour 10.Tczew, Galeria Kociewska Miejsce cukrownia w Pruszczu zostało wyłączone z analizy ze względu na niski status projektu i nieznanej daty otwarcia lub jakichkolwiek innych szczegółów. Po obliczeniu prawdopodobieństwo przyciąganie ludzi do analizowanego obiektu, poszczególne budynki są pogrupowane w 10 obszarów z podobnym prawdopodobieństwem przyciągnąć klientów: 1 Powierzchnia: prawdopodobieństwo przyciąganie mniej niż 0,1, 2 Powierzchnia: prawdopodobieństwo przyciąganie 0,1-0,2; Obszar 3: 0,2-0,3; Obszar 4: 0,3-0,4; Obszar 5: 0,4-0,5; Obszar 6: 0,5-0,6; Obszar 7: 0,6-0, 7; Obszar 8: 0,7-0,8; Obszar 9: 0,8-0,9; Powierzchnia 10:0,9-1,0. Następnie liczba mieszkańców jest agregowana do poszczególnych obszarów prawdopodobieństwa. 54
Prawdziwi użytkownicy - Zrozumienie modelu grawitacji wykorzystanego w analizie Model grawitacyjnego dzieli obszary analizy inwestycji na mniejsze nieregularne części. Każda konkretna część otrzymała wynik, który określa stopień prawdopodobieństwa przyciągnięcia klientów do analizowanej lokalizacji. Im wyższy wskaźnik, tym łatwiej jest przyciągnąć klientów do centrum handlowego. Łącząc stosunek prawdopodobieństwa danej strefy z ogólną liczbą mieszkańców zamieszkujących to daje to liczbę rzeczywistych użytkowników w tej strefie. Suma rzeczywistych użytkowników w każdej strefie prawdopodobieństwa daje liczbę rzeczywistych użytkowników w obszarze. Liczba rzeczywistych użytkowników przekłada się bezpośrednio na skalę klientów. Poniżej 10% mieszkańców strefy niebieskiej będzie traktować analizę inwestycji w centrum handlowym pierwszego wyboru. 10% do 20% mieszkańców zielonej strefy będzie traktować analizę inwestycji w centrum handlowym pierwszego wyboru. 20% do 30% mieszkańców strefy żółtej będzie traktować analizę inwestycji w centrum handlowym pierwszego wyboru. 30% do 60% mieszkańców strefy pomarańczowym będzie traktować analizę inwestycji w centrum handlowym pierwszego wyboru. Ponad 60% mieszkańców czerwonej strefie będzie traktować analizę inwestycji w centrum handlowym pierwszego wyboru. 55
Wyniki modelowania Huff zakładając planowaną inwestycję (4 000 mkw GLA- Powierzchni najmu brutto ) 56
Galeria Ehouses (4 000 galeria) Liczba ludności w obszarze (dorośli) Użytkownicy z centrów handlowych, hipermarketów i majsterkowiczów (DIY) Liczba ludności w obszarze (dorośli) Roczna liczba klientów-galerii Przewidywany obrót roczny-galerii 141 478 88% 25 315 1 206 000 53.1 mio PLN Powierzchni najmu brutto Roczne obroty(mln zł) Miesięczne obroty na 1 m kw. (w zł) Galeria ehouses 4000 53,1 1106 57