Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (II kw. 2011 roku.) Summary 3 Najważniejsze fakty i komentarze 4 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 8 4. Zmiany w programie Rodzina na swoim. 10 5. Tendencje cenowe 12 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q2 2011) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 8 4. Changes in the program Family on its own 10 5. Price trends 12 Przygotowała/ Prepared by: Monika Orłowska Łukasz Patoła Akceptował/ Approved by: Dariusz Winek Warszawa, 16.09.2011 1
Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kw. 2011 roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q2 of 2011, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Ekspert II Stopnia ds. Analiz, Koordynator Analiz Sektorowych Senior Regional and Real Estate Market Analyst Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, 01-211 Warszawa tel. 0 22 860 54 09, fax 0 22 860 58 68 e-mail: monika.dybciak@bgz.pl 2
Summary Real estate market The dominance of the downward trend in house prices in Q2 2011 in the world markets. Despite the continuously low interest rates and attempts to revive the mortgage loans sector in the US, housing prices continued to fall due to the large offer of houses taken over by banks for debts. The governmental deceleration in house prices in Asian markets has been slowly beginning to give results. The continuation of increase in the supply of new developer s real estate. The dynamics of this type s completed dwellings accounted for 9.5% y/y in Q2 2011. The great number of offers in the market connected with rising prices of construction materials and labor costs have affected the decline in optimism among developers. Some of them forecasted fall in demand in the market and have rationalized their investment plans for the next several quarters. Thus, the volume of new investments fell by 23.1% y/y in Q2 2011. There was a decline in demand in the second half of Q2 2011, while the relatively good housing sales statistics by the listed developers may result from lower market shares of the weaker enterprises. The demand was also negatively influenced by higher banks requirements in terms of creditworthiness (including three increases of the Polish interest rate). Additionally, the announcement of restri there was a lower than in Q1 2011 positive impact for demand by the announcements of restrictions in the program Family on its own. The program is going to be liquidate by the end of 2012. The uncertain economic condition in global markets, the lack of permanent upward trend in housing prices in the world and expected economic slowdown in Poland in H2 2012 are not the factors indicating the strong upward trend in the demand for housing in Poland by foreign investors. The fall in demand is also indirectly visible in the increase in average time of waiting sale of the property. According to the data of Metrohouse, this category amounted 97 days in the period May-June 2011 and was significantly higher compared to the beginning of the 2011. The stabilization of market dwellings prices. In H1 2011 the average transaction prices from system AMRON amounted 5.558 PLN. Annually, the cost of 1 sqm of dwelling has risen on average by 5.4% and it is the effect of low base in H1 2010 (especially Q2 2010). The high number of dwellings in offer and the increase in the number of new investments strengthened by the strong demand in the beginning of 2011 and slowdown in H2 2011, fostered the growth in prices. The establishing the law on the protection of the purchaser of a dwelling or house will reduce the risk of buying property in the initial phase of realization. Implementing the trust accounts from the beginning of 2012 is to secure the money paid by purchaser of dwelling before passing the ownership. The account will have to be additionally backed by bank guarantee or insurance policy. The changes may result in a significant increase in the cost of financing developers investments, which may be potentially problematic especially for smaller businesses and for those who already have problems with servicing the current liabilities. 3
Najważniejsze fakty i komentarze Rynek nieruchomości mieszkaniowych Przewaga spadkowego trendu cen nieruchomości mieszkaniowych w II kw. 2011 r. na światowych rynkach. Pomimo utrzymywania niskich stóp procentowych i prób ożywienia sektora kredytów hipotecznych w USA, ceny mieszkań w dalszym ciągu spadają ze względu na dużą ofertę sprzedaży domów przejętych przez banki za długi. Rządowe próby wyhamowywania cen mieszkań na rynkach azjatyckich powoli zaczynają przynosić efekty. Kontynuacja wzrostu podaży nowych mieszkań deweloperskich. Dynamika podaży tego typu lokali gotowych w II kw. 2011 r. wyniosła 9,5% r/r. Wysoka liczba dostępnych na rynku ofert przy rosnących cenach materiałów budowlano - montażowych oraz kosztach pracy wpływa na spadek optymizmu wśród deweloperów. Część z nich przewiduje bardzo prawdopodobne ochłodzenie popytu na tym rynku i coraz częściej racjonalizuje swoje plany inwestycyjne na następne kilka kwartałów. Tym samym wolumen nowo rozpoczynanych inwestycji deweloperskich w II kw. 2011 r. spadł o 23,1% r/r. Spadek popytu w drugiej połowie II kw. 2011 r., pomimo relatywnie dobrych statystyk sprzedaży mieszkań przez giełdowych deweloperów co wpływa na wzmocnienie ich pozycji rynkowej. Na stronę popytową niekorzystnie wpłynęły również wyższe wymagania banków w zakresie zdolności kredytowej (w tym m.in. trzy podwyżki stopy referencyjnej). Zmniejszyła się także siła pro popytowego oddziaływania zapowiedzi ograniczania, a następnie całkowitej likwidacji programu Rodzina na swoim, która była impulsem do wzrostu sprzedaży mieszkań na początku roku. Niepewna sytuacja gospodarcza na rynkach światowych, brak trwałych trendów wzrostowych cen mieszkań na świecie oraz oczekiwane spowolnienie gospodarcze w Polsce nie są czynnikami sprzyjającymi wzrostowi popytu na mieszkania w Polsce ze strony inwestorów zagranicznych. Spadek popytu widoczny również pośrednio we wzroście przeciętnego okresu oczekiwania na sprzedaż nieruchomości. Zgodnie z danymi Metrohouse kategoria ta w okresie V- VI 2011 r. odnotowała wartość ok. 97 dni i była istotnie wyższa względem początku br. Stabilizacja cen na rynku lokali mieszkalnych. W I połowie 2011 r. przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON kształtowały się na poziomie 5 558 zł. Oznacza to roczny wzrost kosztów zakupu 1 mkw. mieszkania średnio o 5,4 % r/r i jest w istotnym stopniu efektem niskiej bazy w I połowie, a w jeszcze większym stopniu II kw., 2010 r. Wysoka liczba mieszkań w ofercie a przy tym wzrost liczby nowo rozpoczynanych inwestycji przy relatywnie wysokim na początku roku oraz wyhamowującym w II półroczu 2011 r. popycie sprzyjała wzrostowi cen. Uchwalenie w sierpniu 2011 r. ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zmniejszy ryzyko zakupu nieruchomości w początkowej fazie realizacji. Wprowadzenie od początku 2012 r. tj. rachunku powierniczego ma zabezpieczyć pieniądze które wpłaci kupujący mieszkanie przed przekazaniem mu prawa własności do lokalu, wspartego gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową. Zmiany mogą pociągnąć za sobą istotny wzrost kosztów finansowania inwestycji deweloperskich, co problematyczne może się okazać zwłaszcza dla mniejszych przedsiębiorstw oraz tych które już teraz mają problemy z obsługą bieżących zobowiązań. 4
Szwajcari a Niemcy Szwecja Japonia - Tokio Finlandia Francja Luxembu rg Tajlandia Estonia- Tallinn Tajwan Norwegia Austria - Vienna Izrael Singapur Hong Kong Irlandia Ukraina - Kijów Bułgaria US (FHFA) Hiszpania Chorwacja Portugalia Słowacja Słowenia Holandia Nowa Zelandia Wilk. Brytania Australia - 8 miast RPA Islandia Chiny - Szanghaj 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe Zarówno w I jak i II kw. 2011 r. sytuacja na światowych rynkach nieruchomości pozostawała mało stabilna, z cenami pozostającymi w trendzie spadkowym. Co więcej, nierzadko ich spadek był silniejszy niż rok wcześniej. Jedynie w 12 z 31 krajów statystyki roczne w Q2 2011 r. były lepsze niż w Q2 2010 r. W okresie tym wśród 31 analizowanych krajów (wyłączając Polskę) w 16 z nich ceny spadały, natomiast w pozostałych 15 zmiany r/r były dodatnie. Sytuacja w krajach europejskich jest zmienna, jednak w statystykach cen przeważają spadki. Podobnie jak w 2010 r. najwyższe spadki cen odnotowano w Irlandii -12,43% r/r (-10,8% r/r w 2010 r.) oraz Ukrainie -8,44% r/r (-9,5 % r/r w 2010 r.). Notowana w 2010 r. poprawa sytuacji na rynku nieruchomości na Łotwie i Portugalii po wyhamowaniu wzrostów w jego końcu, w br. przekształciła się w spadki. Niepokojące dla światowej kondycji gospodarczej pozostają odczyty z amerykańskiego rynku nieruchomości. Pomimo utrzymywania niskich stóp procentowych i prób ożywienia sektora kredytów hipotecznych, ceny mieszkań w dalszym ciągu spadają ze względu na dużą ofertę sprzedaży domów przejętych przez banki za długi. Ponadto brak znacznego ożywienia na rynku pracy nie będzie sprzyjał poprawie tej sytuacji. Działania rządów niektórych krajów azjatyckich nakierowane na wychłodzenie wzrostów cen mieszkań powoli zaczynają być widoczne. W części krajów dynamika cen nieruchomości wyhamowała ale jest jeszcze dodatnia np. Singapur, ale widoczne są też spadki np. Japonia. Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Zmiana cen mieszkań (w %) Źródło: Global Property Guide, AMRON 2009-16,6-21,4-17,8-2,9-4,7-4,4 3,6-8,3-2,7-4,3 7,1 8,9 18,8 3,7-7,6 10,6 2010-11,1-7,5-5,6-5,5-4,7-4,6-2,7-2,5-2,1-1,2-0,5-0,4-0,2 0,7 1,2 1,3 2009 3,3 0,9 10,7 2,4 11,4 2,6 0,7-17,0-13,8 20,0 10,8 8,7 19,7 25,1 30,3 2010 1,6 2,0 2,1 2,8 4,0 4,5 5,9 7,7 8,0 8,2 8,4 9,5 12,1 13,8 23,5 Źródło: Global Property Guide, AMRON 5
2. Podaż lokali mieszkalnych Pomimo niewielkiego rocznego spadku podaży nowych mieszkań oddanych do użytkowania, liczba lokali ofertowych na ryku pozostaje wysoka. Co więcej, można wskazywać nawet na występowanie nadpodaży na krajowym rynku nieruchomości. Według danych GUS, w II kw. 2011 r. łączna liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 29,9 tys. i spadła o 0,7% r/r. Wielkość ta (ok.96% udział) od kilku lat jest dostarczana na rynek przez inwestorów indywidualnych oraz przedsiębiorstwa deweloperskie (kategoria GUS mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem). Druga ze wskazanych kategorii w analizowanym okresie wzrosła o 9,5% r/r, głównie dzięki wysokim odczytom w maju br. Mieszkania oddane do użytkowania Źródło: GUS Tym samym wskazany nieznaczny spadek łącznej kategorii to wynik dalszego ograniczenia budownictwa spółdzielczego, komunalnego i czynszowego (kategoria pozostałe ). W II kw. 2011 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania w tej kategorii spadła o ok. 50% r/r. Do wielkości faktycznej podaży Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe i bieżącej oferty lokali mieszkalnych na rynku należy jeszcze doliczyć dość wysoki wolumen mieszkań z inwestycji będących w trakcie realizacji. Po znacznym wzroście dynamiki liczby rozpoczynanych nowych budów w I kw. 2011 r. i osiągnięciu analogicznego jak 2007 r. wolumenu, w II kw. 2011 r. odnotowano spadek tej kategorii o blisko 9% r/r. Miesięczny wolumen nowo rozpoczynanych inwestycji pozostaje w trendzie spadkowym już od kwietnia br. Wysoka podaż i rosnące ceny materiałów budowlano - montażowych oraz kosztów pracy wpływają na dalsze decyzje inwestycyjne przedsiębiorstw deweloperskich. Już teraz istotna część przedsiębiorstw przewiduje bardzo prawdopodobne ochłodzenie popytu na tym rynku i coraz częściej racjonalizuje swoje plany inwestycyjne na następne kilka kwartałów. Firmy odkładają w czasie realizację już zaplanowanych i zaakceptowanych projektów Źródło: GUS 6
i skupiają się na aktywizacji sprzedaży mieszkań z już rozpoczętych inwestycji (liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w kategorii przeznaczone na sprzedaż lub wynajem spadła w II kw. o 23,1% r/r). Tym samym dodatnie odczyty notowane w kategorii liczby wydanych pozwoleń na budowę (wzrost o 30,4% r/r) tylko pozornie świadczą o silnej poprawie na tym rynku. Formy budownictwa Budownictwo mieszkaniowe w II kw. 2011 r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania na realizację, których wydano pozwolenia Informacje o pozostawaniu w ofercie dużej liczby mieszkań potwierdzają dane REAS, która wykazuje wzrost o ponad 20% r/r liczby nowych lokali w II kw. 2011 r. (dane dotyczą Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi). Zgodnie ze wskazanymi badaniami łączna podaż mieszkań przekroczyła w końcu omawianego okresu 46 tys. mieszkań, rosnąc siódmy kwartał z rzędu (w II kw. 2011 r. o 29% r/r) i osiągając najwyższy wynik w historii polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych. Szacujemy, ze taka sytuacja ma miejsce z uwagi na bardzo wysoką liczbę nowych lokali mieszkalnych, które wprowadzono do sprzedaży w poprzednich okresach, które do tej pory nie znalazły nabywców. Jak wynika z opracowania firmy Emmerson, w samej Warszawie odpowiednio ok. 29% oferty na rynku pierwotnym pochodzi z I poł. 2009 r. lub z wcześniej. Co więcej, odsetek mieszkań, na które nie można znaleźć kupca od kilku kwartałów pozostaje wysoki, co z kolei sugeruje wzrastającą presję na spadek cen na rynku pierwotnym. Według REAS, w II kw. 2011 r. liczba mieszkań gotowych niesprzedanych wzrosła o 6% kw/kw. Sytuacja taka powiązana jest z niedopasowaniem starej oferty (opartej na lokalach z segmentu podwyższonego) do zmian w popycie jakie w ostatnim okresie były na rynku obserwowane tj. wzrost zainteresowania segmentem popularnym, tj. dwu- lub trzypokojowymi mieszkaniami o stosunkowo niższej powierzchni użytkowej. Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r [%] Liczba Zmiana r/r [%] Liczba Zmiana r/r [%] Spółdzielcze 274-80,1% 854-21,7% 635-49,4% Indywidualne 32058 3,2% 29369-0,4% 15 624 0,9% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem 15314-23,1% 19897 30,4% 12 949 9,5% Pozostałe * 1412-3,5% 711-15,7% 667-56,3% Ogółem 49 058-8,9% 50 831 8,9% 29 875-0,7% *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Źródło: GUS Do końca 2011 r. odczyty liczby mieszkań oddawanych do użytkowania będą pozostawały na relatywnie wysokim poziomie, a tendencja do nadpodaży będzie się utrzymywała, głównie z tytułu wysokiej liczby rozpoczynanych inwestycji jeszcze w II i III kw. 2009 r. oraz oczekiwanego ograniczenia popytu w II połowie br. Jednocześnie szacujemy, że proces urealniania nowych planów inwestycyjnych wśród deweloperów będzie postępował. 7
Wpływ na rynek budownictwa mieszkaniowego będzie miała również ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, uchwalona pod koniec sierpnia 2011 r. Wejdzie ona w życie na początku 2012 r. i zobliguje deweloperów do stosowania dwóch rodzajów zabezpieczeń, tj. rachunku powierniczego, na który pieniądze wpłaci kupujący mieszkanie przed przekazaniem mu prawa własności do lokalu, wspartego gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową. Zmiany mogą pociągnąć za sobą istotny wzrost kosztów finansowania inwestycji deweloperskich, co problematyczne może się okazać zwłaszcza dla mniejszych przedsiębiorstw oraz tych które już teraz mają problemy z obsługą bieżących zobowiązań. Spadek liczby inwestycji niekorzystnie odbiłby się na wielkości podaży, a to z kolei rodziłoby presję na wzrost cen. Dodatkowo ze względu na rosnące bariery funkcjonowania na rynku, możliwa wydaje się jego konsolidacja poprzez wchłanianie mniejszych firm przez głównych graczy. 3. Popyt na lokale mieszkalne II kw. 2001 r. to, po kilku kwartałach wzrostów, nastąpił okres stabilizacji popytu na mieszkania. Wprawdzie początek kwartału cechował się jeszcze tendencją wzrostową, ale wraz z jego upływem presja na zakup mieszkania spadła. Rosnące wyniki sprzedaży na początku kwartału to m.in. efekt korzystnego postrzegania sytuacji ekonomicznej przez gospodarstwa domowe. Wraz z napływem negatywnych impulsów z rynków światowych i braku sygnałów o trwałej poprawie na rynkach nieruchomości krajów Europy Zachodniej, zainteresowanie kupnem nieruchomości mieszkalnych stopniowo malało. Analiza tendencji na rynku nieruchomości mieszkaniowych wykazuje, że drugie kwartały charakteryzowały się często okresem ożywienia na rynku: wzrostem liczby zawieranych transakcji oraz rozpoczynanych nowych inwestycji. Sytuacja w bieżącym roku wskazuje nieco inną tendencję - po wysokich jak na pierwszy Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane kwartalnie na tle oferty na koniec kwartału (agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi) kwartał danego roku odczytach, w II kw. 2011 r. popyt na nieruchomości ustabilizował się. Analiza danych dotyczących liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym przez wybranych giełdowych deweloperów w II kw. 2011 r. wskazuje, że wprawdzie kilku deweloperów odnotowało wzrost liczby zawieranych transakcji w stosunku do poprzedniego kwartału br., a ich łączna suma była większa w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłych latach, jednak całkowita liczba sprzedanych mieszkań w II kw. 2011 r. była nieco niższa niż w I kw. br. i wyraźnie mniejsza od liczby mieszkań dostępnych w sprzedaży. Co więcej, cześć z nich sugeruje osiągniecie dobrych wyników sprzedażowych dzięki zmniejszaniu się udziałów rynkowych słabszych jednostek. Źródło: REAS 8
Rosnąca przewaga podaży nad popytem na nieruchomości mieszkaniowe przekłada się na wzrost konkurencji między firmami deweloperskimi, co w przyszłości może oznaczać zmiany na korzyść nabywców, ale i wzrost ryzyka zakupu mieszkań będących w początkowych fazach realizacji. Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie 2008 2009 2010 2011 I II III IV I II III IV I II III IV I II Gant Development* 177 205 165 205 171 182 115 73 168 235 281 245 144 223 JW. Construction *** 200 150 90 90 120 190 257 260 286 270 345 361 258 230 Dom Development 328 352 222 92 100 156 156 300 343 312 320 400 380 426 Polnord 717** 95 168 66 78 131 116 116 129 150 292 193 284 300 Marvipol 31 86 b.d. 56 62 53 61 71 83 34 20 81 119 82 Ronson 17 27 b.d. 44 57 63 79 66 85 73 56 55 135 83 *Jako pierwszy zdecydował się na wprowadzenie znacznych obniżek cen mieszkań, co przyniosło wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych. **Polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkań. W tym jest jednak projekt w Gdańsku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 630 mieszkań) sprzedany z zyskiem innej firmie.***brutto bez rezygnacji Źródło: Parkiet. Kwartalne pogorszenie się popytu widoczne jest pośrednio również we wzroście przeciętnego okresu oczekiwania na sprzedaż nieruchomości. Zgodnie z danymi Metrohouse kategoria ta w okresie V-VI 2011 r. odnotowała wartość ok. 97 dni i była istotnie wyższa względem początku br. Wzrost podaży na rynku pierwotnym determinuje zmiany również na rynku wtórnym, utrzymując dysproporcję pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną na poziomie wyższym względem końca 2010 r. Oczekujemy, że tendencja wzrostu okresu oczekiwania na sprzedaż mieszkania wraz z napływem dużej liczby nowych inwestycji na rynek może utrzymać w kolejnych okresach. Średnia wartość upustu przy negocjacji kupna mieszkania w Warszawie (w %) Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie (w dniach) Istnieje kilka przyczyn obserwowanego ograniczenia tendencji wzrostowej popytu na lokale mieszkalne. Pomimo relatywnie dobrych wyników za II kw. br. osiągniętych przez polską gospodarkę (wg GUS tempo wzrostu PKB na poziomie 4,3%, utrzymywanie się stopy bezrobocia na relatywnie wysokim poziomie równej 11,7% na koniec lipca br.), niepewna sytuacja Źródło: Metrohouse S.A. 9
gospodarcza na rynkach światowych, negatywnie oddziałuje również na rynek polski. Brak silnej poprawy na rynku pracy oraz oczekiwane spowolnienie gospodarcze w Polsce nie są czynnikami sprzyjającymi wzrostowi popytu na mieszkania. Ponadto duża niepewność co do tendencji na światowym rynku nieruchomości (pogorszenie kondycji w wielu krajach Europy Zachodniej) i utrzymujące się wysokie ryzyko inwestowania w ten rynek podtrzymuje popyt ze strony zagranicznych inwestorów na niskim poziomie (nawet pomimo korzystnego kursu EUR/PLN). Na stronę popytową niekorzystnie wpłynęły również wyższe wymagania banków w zakresie zdolności kredytowej, wynikające m.in. z trwającego w II kw. br. dostosowania polityki banków do obowiązujących od 1 lipca zapisów Rekomendacji S oraz trzy podwyżki stopy referencyjnej NBP w II kw. br. Ponadto wahania kursów walutowych jeszcze silniej zwiększyły ryzyko zaciągania kredytów hipotecznych w obcych walutach, a przy tym wpłynęły na wzrost zobowiązań kredytobiorców, którzy taki kredyt posiadają. Zmniejszyła się także siła pro popytowego oddziaływania zapowiedzi ograniczania, a następnie całkowitej likwidacji programu Rodzina na swoim, która była impulsem do wzrostu sprzedaży mieszkań na początku roku. 4. Zmiany w programie Rodzina na swoim. Rządowy program Rodzina na swoim jest instrumentem wsparcia rządu dla polityki mieszkaniowej. Od początku jego trwania przyznano ponad 67,7 tys. kredytów z dopłatą na łączną kwotę ok. 10,6 mld zł. Wraz z zapowiedziami wprowadzenia jego ograniczania popyt na ten instrument wzrósł istotnie w I kw. 2011 r. Zgodnie z danymi BGK, w okresie tym przyznano ponad 12,2 tys. kredytów z dofinansowaniem (ok. 13,5 % łącznej liczby) na łączna kwotę 2,6 mld złotych (ok.15,0 %). Polityka przyjmowania wniosków kredytowych na zakup mieszkania z pomocą państwa bez aktu małżeństwa, jedynie na podstawie oświadczenia o planowanym zawarciu małżeństwa realizowana prze część banków w II kw. 2011 r. (m.in. Millenium, Bank Pocztowy, Kredyt Bank, BNP Paribas, Deutsche Bank, Getin Bank i Pekao), praktycznie przedłuży okres jego funkcjonowania wg starych zasad nawet do połowy listopada br. Główne zmiany w programie obowiązujące od 31.08.2011 r. Liczba i wartość kredytów udzielonych w programie Rodzina na swoim Wartość udzielonych kredytów obniżenie współczynnika przeliczeniowego z 1,4 do 1,0 dla z dofinansowaniem rynku pierwotnego oraz do 0,8 dla rynku wtórnego. Wycofano się (w mln zł; na koniec VI 2011 r.) z projektu wyłączenia rynku wtórnego, które miało zostać wprowadzone aby zwiększyć zainteresowanie nabywców rynkiem pierwotnym a tym samym aby intensyfikować działania proinwestycyjne. Maksymalna cena metra kwadratowego na rynku wtórnym została obniżona o 42% oraz o 28% na rynku pierwotnym, w stosunku do wcześniej obowiązujących limitów cen (dane wg www.rodzinanaswoim.pl). Zmniejszenie limitów spowodowało spadek liczby nieruchomości kwalifikujących się do programu. Jednocześnie regionalnie zmiany będą oddziaływały z różną siłą. Okres Ilość w szt. Wartość w mln PLN 2007 4 001 434,7 2008 6 645 852,8 2009 30 882 5417,6 2010 43 120 8074,3 I-VI 2011 27 475 4186,7 Liczba udzielonych kredytów z dofinansowaniem (na koniec VI 2011 r.) 10 Źródło: BGK.
Wykres poniżej pokazuje, że tylko w niewielu województwach przeciętne ceny mieszkań nabytych w ramach programu kształtują się poniżej nowego wskaźnika. Średnia cena mkw. mieszkania i nowe wskaźniki dostępności w programie Rodzina na swoim p. oznacza pozostałe miasta z województwa bez miasta stołecznego Wprowadzenie maksymalnego wieku beneficjentów na poziomie 35 lat, przy czym w przypadku małżeństw wystarczy, aby przynajmniej jedno ze współmałżonków nie przekroczyło 35. roku życia. Ograniczenie wiekowe nie dotyczy jednak osób samotnie wychowujących dzieci. Największy odsetek beneficjentów programu Rodzina na swoim należy do przedziału wiekowego od 30 do 35 lat. Włączenie do programu tzw. singli osób samotnych, poniżej 35 roku życia, Rząd argumentuje wprowadzenie zmian ze względu na duży odsetek w polskim społeczeństwie osób młodych, które nie zdecydowały się na zawarcie małżeństw. Dla tej grupy beneficjentów zastosowano jednak odrębne wymogi przyznania kredytów preferencyjnych. Powierzchnia mieszkania dla osób samotnych nie może przekraczać 50 m 2, przy czym dofinansowaniem zostaje objęte jedynie 30 m 2 powierzchni lokalu mieszkalnego. Określenie daty likwidacji programu ostateczne przyjmowanie wniosków kredytowych w ramach programu mija w dniu 31 grudnia 2012 r. Źródło: BGK. 11
5. Tendencje cenowe II kw. 2011 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się stabilizacją cen. Wysoka podaż mieszkań w ofercie, szacować można, że nawet nadpodaż, a przy tym wyhamowanie popytu w drugiej połowie kwartału nie sprzyjało wzrostowi cen. Rynek w dalszym ciągu pozostawał rynkiem konsumenta. Ponadto brak jest czynników, które w najbliższych kwartałach mogły by wpłynąć na odwrócenie tej tendencji. Zgodnie ze statystykami opartymi na danych z Systemu AMRON przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w I połowie 2011 r 1. wyniosła 5 558 zł. W ciągu roku wzrost kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 422 złotych za 1 mkw. tj. o 5,4 % r/r. Dynamika ta w istotnym stopniu wynika z niskiej bazy, tj. niskiego odczytu średnich cen zarówno w I jak i II kw. 2010 r. Zmiany kwartalne pokazują bardziej realną sytuację, tj. stabilizację cen. Ponieważ sytuacja cenowa podlega istotnym fluktuacjom, opisany wskaźnik należy traktować w większym stopniu jako zmienną opisującą sytuacje na rynku niż bezwzględny miernik poziomu cen w Polsce. Statystyki pokazują, że wzrost cen nieruchomości wynika w istotnym stopniu ze zwiększenia się popytu na lepiej zlokalizowane, wykończone w nieznacznie lepszym standardzie, droższe lokale względem sytuacji jaka była obserwowana w poprzednim roku. Stabilizacja cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego. Źródło: AMRON Dynamiki oraz przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego. Analogicznie jak w poprzednich okresach, również w II kw. i całym I półroczu 2011 r. utrzymało się znaczne lokalne rozwarstwienie przeciętnych cen 2. Różnica w średniej cenie pomiędzy najdroższym a najtańszym woj. w omawianym okresie wyniosła ponad 4,4 tys. zł/mkw. W I półroczu 2011 r. najwyższe ceny notowane były w woj. mazowieckim (7 516 zł/mkw) i małopolskim (6 434 zł/ mkw). Niezmiennie najmniej za 1 mkw. lokalu należy zaplacić za mieszkanie z woj. lubuskiego (3 052 zł/ mkw). Największa roczna korekta cen była udziałem woj. opolskiego (spadek cen o 2,1% r/r). Największe wzrosty były w I półroczu br. odnotowane m.in. w woj. dolnośląskim (wzrost o 16,8 % r/r). Źródło: AMRON 1 Statystyki Systemu AMRON za okres 2004 - zostały wygenerowane na dzień 16.02.2011 r. a za I i II kw. 2010 r. na dzień 02.09.2011 r. Wraz z kolejnymi zasileniami wskazanej bazy danych, jej statystyki mogą ulec zmianom. 2 Przypominamy, że skala budownictwa mieszkaniowego realizowanego w poszczególnych regionach kraju jest zróżnicowana, a reprezentatywność baz danych w H1 2011 r. jest najwyższa w woj. mazowieckim (ok. 30,4% wszystkich transakcji odnotowanych w bazie SARFIN), najmniejsza zaś w woj. podkarpackim (ok. 0,6%). 12
W przypadku tego regionu Polski istotny wpływ na kształtowanie się cen miało wznowienie sprzedaży apartamentów we wrocławskim Sky Tower. Cena metra wykończonego apartamentu w wersji premium rozpoczyna się od ok. 10 900zł brutto 3. Szacujemy, że dla części województw, gdzie obrót ziemią jest niski, dodatnie zmiany cen w większym stopniu są wynikiem zmiany struktury sprzedaży mieszkań niż są przesłanką do utrzymania się tak wysokich dynamik w kolejnych okresach. Średnia ceny transakcji kupna/ sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg. województw. 2006 2007 2008 2009 2010 IQ 2011 IIQ 2011 Dolnośląskie 3 272,5 4 697,4 5 196,8 5 149,2 4 695,4 5 361,6 5 456,2 Kujawsko-pomorskie 2 259,8 3 388,8 3 895,3 3 687,4 3 646,9 3 756,2 4 031,5 Lubelskie 2 461,2 3 681,6 4 292,8 4 266,5 4 196,8 4 220,0 4 459,2 Lubuskie 1 696,6 2 511,2 3 093,0 3 099,0 3 059,0 2 973,4 3 206,7 Łódzkie 2 103,2 3 606,1 3 886,5 3 795,5 3 936,7 3 896,0 4 363,9 Małopolskie 4 736,2 6 326,3 6 536,4 6 137,1 6 154,4 6 423,8 6 456,2 Mazowieckie 5 206,6 7 451,0 7 877,3 7 480,8 7 302,6 7 547,8 7 456,0 Opolskie 1 944,6 3 010,7 3 265,0 3 321,9 3 509,1 3 270,3 3 777,9 Podkarpackie 2 276,1 3 314,1 3 763,8 3 659,0 3 674,7 4 000,7 3 925,2 Podlaskie 2 358,9 3 604,0 4 050,4 3 871,0 3 919,6 4 315,9 4 405,4 Pomorskie 3 506,1 5 227,7 5 659,3 5 489,5 5 239,2 5 613,2 5 715,8 Śląskie 1 765,7 2 702,2 3 337,1 3 287,7 3 282,5 3 214,1 3 371,2 Świętokrzyskie 2 153,1 3 557,7 3 994,4 4 091,0 3 945,8 4 319,0 4 381,9 Warmińsko- mazurskie 2 541,7 3 907,0 4 216,5 3 875,2 3 854,9 4 035,6 4 061,8 Wielkopolskie 2 866,7 4 303,6 4 845,1 4 842,4 4 645,0 4 974,1 4 911,5 Zachodniopomorskie 2 688,1 4 096,0 4 444,8 4 365,2 4 339,1 4 481,3 4 689,2 Polska 3 663,8 5 343,1 5 759,8 5 647,0 5215,6 5465,1 5761,7 W dalszym ciągu widoczne jest utrzymywanie się wyższych cen w przeliczeniu na 1 mkw. w przypadku mieszkań mniejszych oraz ich spadek wraz ze wzrostem wielkości mieszkania. W szczególności koszt powierzchni 1 mkw. największych lokali 4- i więcej pokojowych jest istotnie niższy niż w przypadku kawalerek oraz mieszkań 2-3 pokojowych, średnio o ok. 20% w II kw. 2011 r. Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w zależności od liczby pokoi Do końca 2011 r. nie przewidujemy znaczących zmian cen w segmencie budownictwa mieszkaniowego, choć presja na ich spadki wzrosła. Wysoka podaż nowych gotowych lokali a przy tym wzrost liczby nowo rozpoczynanych inwestycji przy relatywnie wysokim na początku roku oraz wyhamowującym w II półroczu 2011 r. popycie nie będzie sprzyjała wzrostowi cen. Brak silnych impulsów pro popytowych, w tym brak dynamicznej poprawy na rynku pracy, a przy tym ograniczanie zdolności kredytowej nie oddziałuje w kierunku wzrostu cen. Na niewielkie wzrosty cen mogą jedynie liczyć inwestorzy sprzedający bardzo korzystnie zlokalizowaną nieruchomość z segmentu popularnego. Na rynku mieszkań wielko- powierzchniowych i apartamentów popyt utrzyma się na niskim poziomie, a tym samym nadal może mieć miejsce korekta cen. Źródło: AMRON 3 Zgodnie z danymi publikowanymi przez serwis pb.pl http://nieruchomosci.pb.pl 13