Krzysztof Gradkowski, dr iż. DORADCA MAJĄTKOWY r 24, paździerik 2006 CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA BUDYNKÓW I LOKALI MIESZKALNYCH A ICH WARTOŚCIOWANIE Dyrektywa UE 2002/91/WE w sprawie charakterystyki eergetyczej budyków, zobowiązuje kraje człokowskie do poprawy stadardu eergetyczego budyków mieszkalych przez egzekwowaiu obowiązku: 1. Posiadaia świadectw eergetyczych dla budyków; owo wzoszoych, moderizowaych, sprzedawaych i wyajmowaych, oraz sprzedawae i wyajmowae lokale mieszkale; 2. Wykoywaie okresowych kotroli kotłów i systemów klimatyzacji- co 5 lat; 3. Wykoaie jedorazowej kotroli istalacji ogrzewczych, w których pracują kotły starsze iż 15 lat. Charakterystyka eergetycza budyku mieszkalego lub lokalu to jest zbiór daych i wskaźików eergetyczych dotyczących obliczeiowego zaopatrzeia budyku a cele c.o., c.w.u., wetylacji i klimatyzacji, a w przypadku budyku użyteczości publiczej także oświetleia. Stosowie do ustaleń art.15 Dyrektywy 2002/91/WE do styczia 2006, państwa człokowskie Uii Europejskiej zobligowae były przygotować system prawy wdrożeia tej dyrektywy. W chwili referowaia powyższego (tj. ½ 2006r.), projekty odpowiedich ustaw i projekty owelizacji istiejących ustaw związaych m. iymi; Prawo budowlae, ugn, zajdują się w trakcie procesu legislacji. Charakterystyka eergetycza oceiaego budyku i jej porówaie z daymi budyku referecyjego są podstawą obliczeia wskaźika zitegrowaej charakterystyki, który wyzacza klasę eergetyczą budyku. Dla budyku referecyjego przyjmuje się wskaźik rówy 1. Stadard podstawowy budyku referecyjego opisay zostaie w owelizowaych przepisach techiczo-budowlaych, tj. rozporządzeiu miistra ifrastruktury z 12 kwietia 2002r w sprawie waruków techiczych, jakim powiy odpowiadać budyki i ich usytuowaie. Odpowiedie rozporządzeie w sprawie zakresu i form świadectw eergetyczych ma przewidywać 7 klas eergetyczych budyków- od A do G. 1
Zakwalifikowaie budyku lub lokalu mieszkalego do daej klasy zależy od wyzaczoej wartości zitegrowaego wskaźika charakterystyki eergetyczej EP, według poiższej tabeli; tabela 1 Lp Zitegroway wskaźik charakterystyki Klasa eergetycza budyku eergetyczej EP 1 EP 0.25 A 2 0,26<EP 0,5 B 3 0,51<EP 0,75 C 4 0,76<EP 1,0 D Budyek referecyjy EP=1, klasa D 5 1,01<EP 1,25 E 6 1,26<EP 1,50 F 7 EP 1,51 G W odiesieiu do wydawaych świadectw obowiązują astępujące zasady określoe ustawowo; 1. Świadectwa eergetycze budyków lub lokali będą waże 10lat i przygotowae w formie pisemej i elektroiczej, która będzie przechowywaa w krajowym rejestrze świadectw eergetyczych. 2. Świadectwo ie jest związae z właścicielem czy abywcą budyku lub lokalu i staowić będzie załączik do książki obiektu budowlaego. 3. Świadectwo eergetycze jako dokumet musi być przedstawioy kupującemu lub wyajmującemu budyek lub lokal. 4. Świadectwo eergetycze dla budyku ie może być przygotowae przez jego projektata, kierowika tej budowy lub właściciela budyku. Świadectwa certyfikaty- wydawae będą po przeprowadzeiu pełego zakresu czyości staowiących tzw. audyt eergetyczy budyku lub lokalu, przez uprawioych audytorów. Kto może i w jakich przypadkach być uprawioym do sporządzaia świadectw eergetyczych budyków przewidywać będzie odpowiedia ustawa. Należy podkreślić, że 2
- świadectwo eergetycze budyku jest w istocie świadectwem jakości substacji kubaturowej i zaopatrzeia w eergię budyku lub lokalu, poza jego staem kostrukcji, - świadectwo [certyfikat] eergetycze budyku lub lokalu z ozaczoą klasą eergetyczą, staowić będzie rodzaj samodzielej metryki obiektu lub będzie itegralym elemetem książki obiektu budowlaego, dla obiektów dla których jest wymagaa. Obecie jakość stau kostrukcyjego jest zawarowaa postaowieiami Prawa budowlaego i ustaw pochodych. Określaie zitegrowaej charakterystyki eergetyczej obiektu EP, polega a obliczeiu astępującej sumy iloczyów; EP = N g f g +N w f w f g -współczyik udziału ilości eergii zużywaej a ogrzewaie, w stosuku do całkowitego zużycia eergii; f w - współczyik udziału ilości eergii zużywaej a ogrzaie ciepłej wody, w stosuku do całkowitego zużycia eergii; N g składowa wskaźika charakterystyki eergetyczej ilości eergii iezbędej do ogrzewaia i wetylacji N w - wskaźik charakterystyki eergetyczej ilości eergii iezbędej do wytworzeia ciepłej wody. Poszczególe zapisy formale aalizy zużycia eergii są jeszcze fazą propozycji dopokąd ie uzyskają stadardu ormowego. Nie miej warto je przedstawić, bowiem zmiay w tym zakresie mogą być w iewielkim stopiu i w większości uzupełiające. I tak poszczególe składiki zitegrowaego wskaźika charakterystyki eergetyczej obiektu określoo jako; N g i1 i1 w E i i gi w E gri N w i1 i1 w E i i w E w i współczyik wagi uwzględiający rodzaj ośika ciepła wg tabeli 2 */ - ideksy z r odoszą się do stosowych eergii budyku referecyjego w1i w1ri 3
tabela 2 Lp Nośik eergii Współczyik wagi (w) 1 Eergia elektrycza 2,5 2 Biomasa 0,5 3 Eergia słoecza i 0 geotermala 4 Ie ośiki 1 E gri całkowite zapotrzebowaie a ciepło a potrzeby ogrzaia i wetylacji dla budyku referecyjego [kwh/r]. W obliczeiu stosuje się tabelarycze sprawości źródeł ciepła, oraz sprawości istalacji, E gi - wskaźik jedostkowy zapotrzebowaia eergii a potrzeby ogrzewaia i wetylacji wg wzoru; E E g1 = g A A c powierzchia całkowita ogrzewaa E w1 - eergia potrzeba do przygotowaia 1m 3 ciepłej wody w istalacji ciepłej wody użytkowej [GJ/m 3 ]w badaym budyku, wg wzoru; E w1 k t c cw tc t 1000 k p z k t współczyik korekcyjy uwzględiający temperaturę wody w podgrzewaczu różą od 60 o według tabeli 3 tabela 3 Temperatura wody w Współczyik podgrzewaczu [ o C] korekcyjy k t 60 1 55 1,4 50 2,2 15 4,4 c w ciepło właściwe wody [kj/(kg o C)] ρ gęstość wody [kg/m 3 ] t c temperatura wody w podgrzewaczu [ o C] 4
t c temperatura wody zimej [ o C] przyjmowaa jako 10 o C η k sprawość źródła ciepła wykorzystywaego do przygotowaia ciepłej wody, wg tabeli. η p sprawość układu przewodów do przesyłu ciepłej wody, wg tabeli. f g wgi E gi wwi E i 1 i f w 1 Q Q m wi Q w E m gi gi i1 i1 Q całkowita ilość eergii zużywaa przez budyek lub lokal mieszkaly Problem charakterystyki eergetyczej budyków jest bardziej złożoy iżby to wyikało z zarysu formalych elemetów algorytmu obliczaia jako główych elemetów propoowaych rozwiązań, zamieszczoych wyżej. Dotyczy dziedziy fizyki budowli, zagadień gospodarki eergetyczej i zrówoważoego rozwoju. Jest kolejym krokiem w zakresie ochroy środowiska i zasobów aturalych przyrody. Propooway opis formaly problemu zwraca uwagę a; zakres skali charakterystyk eergetyczych, 0,25 EP 1,51 wartości skraje, p. waga 0 z tabeli 1, odpowiadająca ośikom eergii słoeczej lub geotermalej, to EP=0, a to ozacza poza-klasowość, czyli ajwyższy stadard eergetyczy budyku, lub lokalu. Powyższe związki staowią skrótowy i formaly zapis algorytmu wyzaczaia zitegrowaej charakterystyki eergetyczej budyku lub lokalu, którym ajprawdopodobiej będą związai i zobowiązai do stosowaia, przyszli licecjoowai audytorzy eergetyczi. Zasadicze zaczeie będą jedak miały fiale postaowieia kilku ustaw i rozporządzeń, które wejdą w życie a przełomie roku 2006/2007r., oraz końcowe brzmieia orm pomociczych, takich jak; PN-EN ISO 13790:2006 Cieple właściwości użytkowe budyków- Obliczeia zużycia eergii do ogrzewaia. Zastępująca PN-B-02025 prpn-pren 15217 Eergetycze właściwości użytkowe budyków. Metody wyrażaia eergetyczych właściwości użytkowych i certyfikacji eergetyczej budyków. Bieżące zastosowaie będą miały rówież ormy; PN-EN 832:2001+[AC;2006] Właściwości cieple budyków Obliczeie zapotrzebowaia a eergię do ogrzewaia-budyki mieszkale. w wi E wi 5
PN-ISO 15686-3:2005 Budyki i budowle-plaowaie okresu użytkowaia- Część 3: Audyty i przeglądy właściwości użytkowych. PN-ISO 15686-6:2005 Budyki i budowle-plaowaie okresu użytkowaia- Część 6: Procedury związae z uwzględieiem wpływów środowiskowych. PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budowictwie. Określeia i obliczeia wskaźików powierzchiowych i kubaturowych. Zastępująca PN-70/B-02365. W ramach prawych regulacji systemu określaia charakterystyk eergetyczych budyków i lokali, przewiduje się zmiay i owelizacje; Prawa budowlaego, jako koleją owelizację ustawy z dia 7 lipca 1994r Ustawy z dia 21 sierpia 1997r.o gospodarce ieruchomościami Rozporządzeia Miistra Ifrastruktury z dia 12 kwietia 2002r. w sprawie waruków techiczych, jakim powiy odpowiadać budyki i ich usytuowaie. Rozporządzeie Miistra Spraw wewętrzych i Admiistracji z dia 16 sierpia 1999r. w sprawie waruków techiczych użytkowaia budyków mieszkalych Co wyika z systemu określaia EP dla systemu ozaczaia wartości ieruchomości WRU? System certyfikacji i ustalaia charakterystyki budyków i lokali zostaie umieszczoy w całym systemie prawym obowiązującym w Polsce jako kraju człokowskim UE. Wprawdzie wycea ieruchomości opiera się rówież o pewie odręby podsystem prawy lecz ie są to dwie iezależe od siebie dziedziy, lecz obszar jedego systemu prawego, którego przestrzegaie jest obowiązkiem każdego obywatela. Zmiay regulacji prawych są permaete i iekiedy aż za częste, ie miej muszą być uwzględiae w poszczególych dziedziach życia gospodarczego, bowiem maja służyć jego doskoaleiu i sprawiejszemu fukcjoowaiu. Ilościową skalę problemu moża sobie uświadomić aalizując zakres rzeczowy ogółu wyce objętych rzeczozawstwem majątkowym, a przedstawioym a schemacie rysuku 1. Ilościowy ogół wyce wykoywaych w ostatich 10-ciu latach wygląda bardzo impoująco. Jedak jak wyika z pośredich statystyk i oce własych, bezpośrediej praktyki rzeczozawców majątkowych, 91,5% wykoywaych wyce dotyczy wycey grutów i budyków, zaś 8,5% to ie, rozumiae jako pozostałe, wymieioe a schemacie rysuku 1. Ozacza to, że problem uwzględieia charakterystyk eergetyczych budyków i lokali będzie musiał ujęty w około 68% ilości wykoywaych wyce w ogóle. Fakt te, wyzacza określoe zadaia szkoleiowe w tym zakresie. 6
ifrastrukturale budowle liiowe (drogi, koleje, sieci ośe) ifrastrukturale obiekty iżyierskie (mosty, maszty, zapory) 14 typów 3 kategorie zł. budowle role wód hodowlaych leśe NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE I NANIESIENIA kultur awożeia i upraw sadowicze i platacji zadrzewień gospodarczych budyki mieszkale, hadlowe, przemysłowe, użyt. publ. i lokale mieszkale, itd 15 grup fukcjoalych 6 kat. złoż kostr. i wyposażeia 7 klas char. eergetycz. bud. i lok. Rys.1. Ogół aiesień ieruchomości staowiących przedmioty wyce. 7
W związku z tym, Sprawą wagi pierwszej będą stosowe zmiay, w modyfikowaych właśie, Stadardach zawodowych PFSRM, jako astępstwa formalo-prawego zmia w aktach wymieioych. Nie miej istote, staą się korekty wszelkich algorytmów wyce budyków mieszkalych, lokali mieszkalych, owych, moderizowaych, przebudowaych lub rozbudowywaych, oraz wszystkich podlegających obrotowi rykowemu lub formom wyajmu. Problem ie obejmuje astępujących obiektów; budyków wolostojących o P uż > 50m 2, w których moderizacja ie przekracza 25% wartości odtworzeiowej budyku, przezaczoych do okresowego używaia, przezaczoych do tymczasowego użytkowaia, wpisae do rejestru zabytków lub zajdujące się a obszarze wpisaym do rejestru zabytków, kultu religijego w kategorii X w rozumieiu załączika Współczyik kategorii obiektu oraz współczyik wielkości obiektu Prawa budowlaego. Jest oczywistym, że poziom charakterystyki eergetyczej budyku lub lokalu -EP i posiadae świadectwo, wpływa w istoty sposób a wartość rykową tych ieruchomości. Referuje bowiem jakość budyku, a zwłaszcza pozwala wioskować o miejszych lub większych kosztach jego eksploatacji w ciągu co ajmiej astępych 10-ciu lat. W kwestiach techiczych wyce wyika z tego, że; porówywae, oraz porówywale budyki i lokale w klasach wyższych, p.a,b, będą osiągały wyższe cey rykowe iż w klasach iższych, p. F,G, zaś ie posiadające takich klas ie będą dopuszczae do obrotu, bowiem otariusze będą mieli ustawowy obowiązek egzekwowaia przedstawieia świadectw. algorytmy korygujące cey średie, a podstawie kryteriów porówywalości, ie mogą być stosowae do zbiorów reprezetatywych z budykami i lokalami o ie zaych i zaych charakterystykach eergetyczych, bowiem elimiują jeda z ajistotiejszych cech jakościowych tych obiektów 8
Różicę wartości rykowej ΔWR, dwóch budyków mieszkalych o zupełym stopiu podobieństwa, w 10-letim okresie ważości certyfikatów, rożych klas eergetyczych, które z całą pewością będą różić się kosztami uzysku eergii z tego samego paliwa, moża wyliczyć jako; ΔWR =NPV= 10 t1 1 1 r NPV obeca wartość kapitalizowaa, r stopa dyskotowa, [p. redyskota weksli NBP- 4,5%] K 1 - całkowity koszt roczy uzysku eergii (a ogół paliwa, p. oleju opałowego) a ogrzewaie i ogrzaie ciepłej wody w pierwszym obiekcie porówywaym, K 2 - całkowity koszt roczy uzysku eergii (a ogół paliwa, p. oleju opałowego) a ogrzewaie i ogrzaie ciepłej wody w drugim obiekcie porówywaym, Dla zilustrowaia jakie to mogą być różice w wartościach rykowych moża obliczyć przykład, w którym różica sum rachuków za olej opałowy w domu r.1 i 2, w ciągu roku wyosiła 1000,-zł., to ΔWR wyosi ok. 7912,-zł. Mogą też wystąpić sytuacje w których mamy te same koszty eksploatacji eergetyczej budyku, a wykładik pieięży pochodzi z różicy kosztów wykoaia obydwu obiektów, w tym i robót termoizolacyjych w jedym z ich. W takich przypadkach, różice w wartości rykowej ΔWR mogą już wyikać z przyależości każdego z budyków do iego zbioru reprezetatywego, czyli mogą już staowić ia klasę i kategorię budyku. Postulaty wprowadzeia istiejącej klasyfikacji i podziału a kategorie do systemu wyce budyków i budowli, zgłaszae już przez autora, ie zajdują w tym przypadku bezpośrediego zastosowaia. Obejmują oe bowiem ie cechy kostrukcyje, stopie ich złożoości i wyposażeia fukcjoalego, a ie izolacyjość cieplą ścia, czy przeikalości cieplej szkła okieego, lub ilość ciepła metaboliczego wydzielaego przez mieszkańców itp., a które zajdują swoje odzwierciedleie wyłączie w klasach eergetyczych budyku [od A do G]. Ogólie rzecz biorąc, charakterystyki eergetycze budyków i lokali mają iezwykle istote zaczeie ie tylko dla ich ozaczaia wartości, ale dla racjoalizacji gospodarki ieruchomościami, a także dla ochroy środowiska poprzez kotrolę i premiowaie ograiczeń emisji gazów cieplariaych do atmosfery. Uwaga; Zakomita większość iformacji wykorzystaych w iiejszym opracowaiu została zaczerpięta z umeru 1 z 2006r. Materiały budowlae. (-)K. Gradkowski. 10 K 1 K 2 9