SYSTEM INFORMACJI GEOGRAFICZNEJ JAKO NIEZBÊDNY ELEMENT POWSZECHNEJ TAKSACJI NIERUCHOMOŒCI**

GEODEZJA l TOM 12 l ZESZYT 2/1 l 2006 Piotr Cichociñski*, Piotr Parzych* SYSTEM INFORMACJI GEOGRAFICZNEJ JAKO NIEZBÊDNY ELEMENT POWSZECHNEJ TAKSACJI NIERUCHOMOŒCI** 1. Wstêp Nieunikniona zapewne w przysz³oœci reforma podatków od nieruchomoœci i zast¹pienie ich podatkiem katastralnym spowoduje koniecznoœæ dokonania powszechnej taksacji nieruchomoœci, czyli wyznaczenia wartoœci wszystkich nieruchomoœci. Ró norodnoœæ rynków nieruchomoœci oraz ci¹gle ich wschodz¹cy charakter nie zawsze pozwala na stosowanie zaawansowanych metod wyceny, jak równie na bezpoœredni¹ implementacjê sposobów wyceny stosowanych w krajach o rozwiniêtej gospodarce rynkowej. Jednym z podstawowych sposobów okreœlania wartoœci rynkowej nieruchomoœci jest wycena realizowana metod¹ porównawcz¹. Podejœcie to zak³ada, e wartoœæ rynkowa nieruchomoœci wyznaczana jest poprzez ich porównanie z innymi nieruchomoœciami podobnymi, w wypadku których znane s¹ ceny transakcyjne, a tak e cechy ró ni¹ce te nieruchomoœci i maj¹ce istotny wp³yw na ich wartoœæ. Podstaw¹ realizacji powszechnej taksacji bêd¹ opisy nieruchomoœci reprezentatywnych dla ca³ego rynku, zaœ wycena bêdzie mia³a na celu przyporz¹dkowanie wartoœci katastralnych dla ogó³u nieruchomoœci na danym rynku. Wszystkie informacje konieczne do wyceny pochodz¹ bezpoœrednio z rynku i maj¹ charakter probabilistyczny. Jedn¹ z zasadniczych trudnoœci w przypadku wyceny w podejœciu porównawczym jest koniecznoœæ posiadania informacji o nieruchomoœciach podobnych do wycenianej, które by³y przedmiotem obrotu na danym rynku nieruchomoœci. Liczba tych nieruchomoœci zale na jest od przyjêtego sposobu wyceny. W³aœciwy zapis bazy informacji o nieruchomo- * Akademia Górniczo-Hutnicza, Wydzia³ Geodezji Górniczej i In ynierii Œrodowiska, Katedra Informacji o Terenie ** Praca naukowa finansowana ze œrodków na naukê w latach 2005 2008 jako projekt badawczy nr 4 T12E 016 29 139

140 P. Cichociñski, P. Parzych œciach sprzedanych powinien gwarantowaæ z jednej strony mo liwoœci ich pe³nej identyfikacji, z drugiej zaœ mo liwoœci porównania wed³ug kryterium odpowiednio dobranych cech wp³ywaj¹cych na wartoœæ. Zbudowanie jednak od podstaw niezale nej bazy nieruchomoœci jest procesem d³ugotrwa³ym i kosztownym. W rozwi¹zaniu tego problemu mog¹ pomóc systemy informacji geograficznej (SIG). W ramach prowadzonych w Polsce od ponad dziesiêciu lat prac nad informatyzacj¹ pañstwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego powstaje coraz wiêcej ró norodnych baz danych obejmuj¹cych zarówno kataster gruntów i budynków, geodezyjn¹ ewidencjê sieci uzbrojenia terenu, obiekty topograficzne z numerycznym modelem rzeÿby terenu, jak równie ró norodne zagadnienia œrodowiskowe. Od pewnego czasu modernizacji, poprzez transformacjê danych do postaci elektronicznej, podlega równie system ksi¹g wieczystych. Mo na przypuszczaæ, e bazy systemów informacji geograficznej mog³yby, przynajmniej czêœciowo, pos³u yæ jako Ÿród³a danych o cechach nieruchomoœci. 2. Wymagane atrybuty nieruchomoœci Zasadniczymi Ÿród³ami informacji wykorzystywanymi przy taksacji nieruchomoœci [7] maj¹ byæ dane zawarte w: katastrze nieruchomoœci, ksiêgach wieczystych, miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, mapach zasadniczych, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach pozwoleñ na budowê i dokumentacji budowlanej oraz zasobach G³ównego Urzêdu Statystycznego. Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowê, a tak e gruntów przeznaczonych na inne cele ni rolne i leœne, wp³ywaj¹cych na wartoœæ katastraln¹ zalicza siê: 1) po³o enie; 2) przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego planu sposób u ytkowania; 3) stan wyposa enia w urz¹dzenia infrastruktury technicznej; 4) stan zagospodarowania; 5) klasê gleboznawcz¹ gruntu, je eli zosta³a okreœlona w katastrze nieruchomoœci [7]. Teoretycy i praktycy w zakresie wyceny nieruchomoœci [2, 3] wskazuj¹ ponadto jeszcze kilka istotnych atrybutów. Zaliczaj¹ do nich: powierzchniê; lokalizacjê (strefê); warunki geometryczne (kszta³t, ukszta³towanie terenu); otoczenie (s¹siedztwo); dostêpnoœæ komunikacyjn¹ (dojazd); modê na dan¹ lokalizacjê. Bardzo charakterystycznym, a skrótowo potraktowanym w rozporz¹dzeniu atrybutem jest po³o enie. Tak naprawdê z informacji o lokalizacji nieruchomoœci wynika bowiem wiele wymienionych powy ej dodatkowych cech.

System informacji geograficznej jako niezbêdny element powszechnej taksacji nieruchomoœci 141 3. Dostêpnoœæ danych Zak³ada siê, e wiêkszoœæ wymaganych do wyceny danych bêdzie pochodzi³a z wymienionych na wstêpie Ÿróde³. Na pierwszy rzut oka mo e siê wydawaæ, e taka sytuacja rzeczywiœcie najczêœciej bêdzie mieæ miejsce: informacje o po³o eniu, kszta³cie, klasie gleboznawczej gruntu, funkcji i danych technicznych budynku powinny byæ zapisane w katastrze nieruchomoœci zgodnie z wymogami rozporz¹dzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków [4]; przeznaczenie terenu opisuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [6, 9]; dostêpnoœæ mediów okreœla ewidencja sieci uzbrojenia terenu [5]. Sam dostêp do pewnych danych niestety niekoniecznie daje mo liwoœæ ich bezpoœredniego wykorzystania, to znaczy e w wiêkszoœci przypadków same w sobie nie stanowi¹ one atrybutów nieruchomoœci. Czêœæ cech wynika bowiem nie z w³aœciwoœci obiektów, lecz ze zwi¹zków pomiêdzy nimi. Inne znowu atrybuty s¹ pochodn¹ pewnych charakterystyk (na przyk³ad geometrycznych) nieruchomoœci. Oczywiœcie zawsze mo na okreœliæ cechy nieruchomoœci, pos³uguj¹c siê map¹ lub dokonuj¹c wywiadu terenowego, co jest dopuszczone przez rozporz¹dzenie. Spojrzenie na mapê wprawnym okiem pozwala uzyskaæ wiedzê o tym, gdzie dane obiekty siê znajduj¹, jakiego rodzaju s¹ to obiekty, w jaki sposób mo na do nich dotrzeæ drogami lub innym œrodkiem transportu, jakie obiekty znajduj¹ siê po s¹siedzku lub w pobli u. Dodatkow¹ informacjê mo na uzyskaæ w trakcie interaktywnej sesji z map¹ cyfrow¹ zapisan¹ w komputerze i prezentowan¹ na monitorze. Ta interakcja ujawnia informacje, które nie s¹ widoczne na drukowanej mapie. Na przyk³ad mo na wyœwietliæ wszystkie znane atrybuty obiektów, utworzyæ listê wszystkich obiektów znajduj¹cych siê po drodze z jednego punktu do drugiego lub przeprowadziæ symulacjê czasu podró y. Zastosowanie przedstawionej powy ej i powszechnie stosowanej metody okreœlania cech obiektów na podstawie map wymaga uczestnictwa cz³owieka (operatora), co w przypadku powszechnej taksacji wi¹za³oby siê z olbrzymim nak³adem pracy i by³oby niezwykle kosztowne. W takim w³aœnie wypadku bardzo przydatne mog¹ siê okazaæ systemy informacji geogeograficznej. Jednym z klasycznych ich zastosowañ s¹ analizy przestrzenne pozwalaj¹ce na okreœlenie przestrzennych cech obiektów oraz zwi¹zków pomiêdzy nimi. Nale y zatem po kolei przyjrzeæ siê poszczególnym atrybutom i okreœliæ mo liwoœci uzyskania ich wartoœci (ze wzglêdu na ograniczon¹ objêtoœæ publikacji poni ej zaprezentowano tylko te najbardziej istotne). 3.1. Lokalizacja (strefa), przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, moda, klasa gleboznawcza gruntu Opisane w jednym podrozdziale powy szych atrybutów nie jest przypadkowe. Informuj¹ one bowiem o przynale noœci nieruchomoœci do obszarów jakiegoœ nadrzêdnego podzia³u przestrzeni (geograficznej/terenu). Podzia³ ten mo e wynikaæ z pewnych œciœle okreœlonych uwarunkowañ, takich jak przeznaczenie w planie czy te klasa gruntu. Mo e on byæ równie wynikiem pewnej nieformalnej, lecz powszechnie wykorzystywanej klasy-

142 P. Cichociñski, P. Parzych fikacji przyk³adem mo e byæ przynale noœæ w mieœcie do strefy: centralnej, œródmiejskiej, poœredniej lub peryferyjnej. I wreszcie mo e byæ efektem absolutnie subiektywnej oceny atrakcyjnoœci jakiegoœ obszaru, czyli mody. Tego ostatniego parametru niestety w aden sposób nie mo na wyznaczyæ metodami matematycznymi, ale osoba zorientowana w rynku nieruchomoœci (na przyk³ad pracownik biura poœrednictwa) jest w stanie dosyæ precyzyjnie go okreœliæ. Niezale nie jednak od Ÿród³a danych o podziale terenu, maj¹cego zwi¹zek z wartoœciami nieruchomoœci, dziêki wykonaniu operacji przeciêcia mo na okreœliæ przynale noœæ danej nieruchomoœci do poszczególnych stref, zak³adaj¹c, e granice stref pokrywaj¹ siê z granicami dzia³ek. Zagadnieniem do szczegó³owego rozwa enia pozostaje przypadek, gdy dana nieruchomoœæ nie zawiera siê w ca³oœci w elemencie danego podzia- ³u. Najprostszym rozwi¹zaniem wydaje siê wyznaczenie strefy, w której znajduje siê przewa aj¹ca czêœæ nieruchomoœci. Ale mo liwe s¹ zapewne równie inne warianty. 3.2. Warunki geometryczne Warunki geometryczne nieruchomoœci trzeba rozwa aæ w dwóch aspektach. Po pierwsze poprzez kszta³t: wiadomo, e dzia³ki wyd³u one s¹ mniej korzystne, je eli chodzi o zagospodarowanie, w stosunku do dzia³ek o kszta³cie zbli onym do kwadratu. Brak jest jednak szczegó³owych wytycznych, jak dany kszta³t przek³ada siê na wartoœæ nieruchomoœci. Drugi aspekt to ukszta³towanie powierzchni. Generalnie mo na stwierdziæ, e zbyt du e nachylenie terenu jest niekorzystne, je eli chodzi o zabudowê. Ale te pewne formy ukszta³towania, na przyk³ad ska³y, mog¹ byæ uznane za walor. Podstawowym Ÿród³em danych o charakterze globalnym (obejmuj¹cym docelowo ca³¹ Polskê) jest Baza Danych Topograficznych [10]. Ma ona zawieraæ dane odpowiadaj¹ce mapom topograficznym w skali 1:10 000. Dok³adnoœæ i szczegó³owoœæ danych sytuacyjnych wynikaj¹ca z takiej skali jest zbyt ma³a, eby wykorzystaæ je do wyceny nieruchomoœci. Jedynie czêœæ tej bazy obejmuj¹ca model ukszta³towania terenu mo e zostaæ wykorzystana pod warunkiem, e wystarczaj¹ca bêdzie gwarantowana dok³adnoœæ tego modelu wynosz¹ca 1 metr. Nie wygl¹da jednak na to, eby mia³ powstaæ inny zbiór danych wysokoœciowych o takim zasiêgu terytorialnym i wiêkszej dok³adnoœci. Baza ta jak na razie znajduje siê wci¹ na etapie prac pilota owych i nie wiadomo, kiedy wejdzie do powszechnego u ycia. Na podstawie danych wysokoœciowych mo na bêdzie okreœliæ ukszta³towanie terenu, maksymalne nachylenie stoku oraz azymut tego nachylenia, czyli ekspozycjê. W celu wyznaczenia wartoœci atrybutu warunki geometryczne konieczne bêdzie okreœlenie ich wspólnego wp³ywu na tê cechê w skali, przyk³adowo, trójstopniowej: korzystne, niekorzystne, neutralne. 3.3. Otoczenie (s¹siedztwo) Trzeba okreœliæ, jakiego rodzaju obiektów i w jakim promieniu nale y poszukiwaæ, zarówno wp³ywaj¹cych na podniesienie wartoœci, jak i na jej obni enie. O bezpoœrednim s¹siedztwie dzia³ki, istniej¹cym b¹dÿ planowanym, informacje mo na uzyskaæ z planu zagospodarowania przestrzennego. Je eli dzia³ka znajduje siê w œrodku dowolnej strefy, to

System informacji geograficznej jako niezbêdny element powszechnej taksacji nieruchomoœci 143 oczywiste jest, e s¹siednie dzia³ki bêd¹ mia³y takie samo przeznaczenie. W przeciwnym wypadku na okreœlenie s¹siedztwa i wzajemnego przecinania obiektów geograficznych pozwala topologiczny zapis danych geometrycznych dostêpny w zaawansowanych programach GIS. Fakt wystêpowania (b¹dÿ nie) ró nego typu obiektów trzeba nastêpnie prze- ³o yæ na przyk³adowo trójstopniow¹ skalê atrybutu s¹siedztwo: korzystne, niekorzystne, neutralne. 3.4. Uzbrojenie Informacja o lokalizacji danej sieci nie jest równoznaczna z informacj¹ o mo liwoœci jej pod³¹czenia. Dopiero okreœlenie po³o enia sieci wzglêdem dzia³ki czy te budynku pozwoli odpowiedzieæ na pytanie, czy pod³¹czenie jest mo liwe (ekonomicznie uzasadnione), czy te nie. W zwi¹zku z wysokoœci¹ op³at pobieranych przez dostawców za przy³¹czenie, istotny jest równie ka dy dodatkowy metr odleg³oœci rozpatrywanego medium od danej nieruchomoœci. Trzeba ponadto ustaliæ, czy oprócz bliskiej odleg³oœci sieæ posiada parametry umo liwiaj¹ce przy³¹czenie. Gestorzy danej sieci, czy te administratorzy takiej bazy powinni przewidzieæ jako atrybut ka dego odcinka sieci informacjê o mo liwoœci jego rozbudowy i pod³¹czania nowych odbiorców. Wynik tych dwóch analiz nale y odpowiednio sklasyfikowaæ (na przyk³ad w czterech kategoriach: ju pod³¹czony, znajduje siê na dzia³ce, poza dzia³k¹, lecz mo liwy do pod³¹czenia, niemo liwy do pod³¹czenia) i dopiero rezultat tej klasyfikacji mo na zapisaæ jako wartoœæ atrybutu uzbrojenie. 3.5. Dostêpnoœæ komunikacyjna Dojazd do nieruchomoœci nale y rozpatrywaæ w dwóch kategoriach. Po pierwsze, w zwi¹zku z jakoœci¹ drogi dojazdowej dochodz¹cej bezpoœrednio do dzia³ki. Po drugie, w aspekcie przemieszczania siê œrodkami komunikacji zbiorowej. W œwietle przepisów o gospodarce nieruchomoœciami [8] ka da dzia³ka musi mieæ zapewniony dojazd, to znaczy musi do niej prowadziæ droga. O jakoœci tego dojazdu œwiadczy rodzaj nawierzchni drogi s¹siaduj¹cej. Mo na za³o yæ, e kolejne, dalej od dzia³ki po³o one drogi mog¹ byæ tylko klasy lepszej. Mo na wyznaczyæ trasê dojazdu do najbli ej po³o onej drogi najwy szej kategorii na danym terenie, pos³uguj¹c siê funkcjami analiz sieciowych, oczywiœcie w oparciu o dane sieci drogowej, a nastêpnie ustalaj¹c najgorszy rodzaj nawierzchni. Je eli chodzi o dojazd œrodkami komunikacji zbiorowej, to mo na znaleÿæ kilka po³o onych najbli ej (w linii prostej) przystanków, a nastêpnie wyszukaæ najbli - szy, lecz ju z uwzglêdnieniem odleg³oœci wzd³u sieci dróg czy te œcie ek. Dla wyznaczenie dojazdu niezbêdne jest okreœlenie centrum, wokó³ którego skupia siê ycie mieszkañców. Mo na wtedy wyznaczyæ odleg³oœæ drogow¹ danej dzia³ki od takiego centrum. Trzeba jednak w tym miejscu zauwa yæ, e ma³e miejscowoœci po³o one w pobli- u du ych miast, mimo posiadania w³asnych centrów, ci¹ ¹ ku tym miastom.

144 P. Cichociñski, P. Parzych Przeprowadzenie tych analiz wymaga jednak dostêpu do dodatkowych danych. S¹ nimi informacje na temat sieci drogowej, najlepiej wzbogacone dodatkowo o informacje o przebiegu linii komunikacji zbiorowej (autobusy, tramwaje, sieæ kolejowa). W tym miejscu prawdopodobnie mo na siê pokusiæ o wykorzystanie informacji z Bazy Danych Topograficznych. Je eli dane takie nie by³yby dostêpne, zawsze pozostaje jeszcze mo liwoœæ wyznaczenia przybli onych osi dróg na podstawie zapisanych w ewidencji gruntów informacji dotycz¹cych u ytkowania terenu [1]. Niestety ten sposób pozwala uzyskaæ tylko dane geometryczne, pozbawione takich istotnych atrybutów, jak kategoria drogi czy jej szerokoœæ. Dopiero na podstawie kolejnych przekszta³ceñ, a mianowicie operacji przeciêcia osi dróg z danymi ewidencyjnymi, mo na by by³o uzyskaæ informacjê o rodzaju nawierzchni, je eli oczywiœcie jest ona zapisana w bazie. Aby ostatecznie wyznaczyæ wartoœæ atrybutu dostêpnoœæ komunikacyjna, wynik powy - szych analiz nale y odpowiednio uœredniæ i sklasyfikowaæ (na przyk³ad w czterech kategoriach: bardzo dobra, dobra, przeciêtna, utrudniona). 4. Zakoñczenie Przedstawione powy ej propozycje metod wyznaczenia wartoœci poszczególnych atrybutów istotnych przy taksacji nieruchomoœci nie rozwi¹zuj¹ jeszcze w ca³oœci problemu. W ten sposób mo na bowiem poddawaæ taksacji pojedyncze nieruchomoœci. Maj¹c jednak na uwadze powszechnoœæ taksacji, nale y jeszcze rozwa yæ zagadnienie automatyzacji tego procesu. Wymaga to sformu³owania algorytmów postêpowania i nastêpnie ich implementacji, najlepiej w œrodowisku oprogramowania GIS, które bêdzie wykorzystane do budowania bazy danych o nieruchomoœciach. Nale y równie stwierdziæ, e Ÿród³a danych mog¹cych stanowiæ podstawê dla wyceny nieruchomoœci s¹ rozproszone i znajduj¹ siê w gestii ró nych instytucji: ewidencja gruntów i budynków jest prowadzona przez powiaty, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego znajduj¹ siê w gestii gmin, natomiast Baza Danych Topograficznych gromadzona jest na poziomie województw. Zapewne Ÿród³em danych ³¹cz¹cym te wszystkie zbiory, a zawieraj¹cym jeszcze dodatkow¹ informacjê, móg³by byæ plan zagospodarowania przestrzennego, lecz problemem w tym przypadku jest aktualnoœæ danych, gdy plany wykonywane s¹ nie czêœciej ni co kilka, a mo e nawet kilkanaœcie lat. Dlatego zapewne konieczne by³oby zgromadzenie tych danych w jednej bazie i zaplanowanie dodatkowo miejsca oraz metodyki wyznaczenia cech nieruchomoœci niedostêpnych w bazach Ÿród³owych. Wymaga to wypracowania rozwi¹zañ o charakterze instytucjonalnym, pozwalaj¹cych na wymianê danych pomiêdzy poszczególnymi zbiorami. Podsumowuj¹c, mo na wysnuæ wniosek, e przeprowadzenie na szersz¹ skalê taksacji nieruchomoœci nie jest mo liwe bez zastosowania systemów informacji geograficznej, rozumianych zarówno jako Ÿród³o danych, narzêdzie do ich gromadzenia, jak równie zestaw funkcji do ich przetwarzania.

System informacji geograficznej jako niezbêdny element powszechnej taksacji nieruchomoœci 145 Literatura [1] Cichociñski P.: Wyznaczanie linii osiowej wyd³u onych obiektów powierzchniowych poprzez metodê wyszukiwania przeciwleg³ych linii granicznych. Rocznik AGH Geodezja, t. 2, 1996 [2] Czaja J., Parzych P.: Kataster nieruchomoœci jako baza systemu powszechnej taksacji. IX Konferencja Naukowo-Techniczna Systemy Informacji Przestrzennej, Warszawa 14 15 wrzeœnia 1999 r. [3] Czerkies J.: Propozycja organizacji podsystemu informacji na cele obs³ugi rynku nieruchomoœci i gospodarki przestrzennej. VIII Konferencja Naukowo-Techniczna Systemy Informacji Przestrzennej, Warszawa 19 21 maja 1998 r. [4] Rozporz¹dzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2001 Nr 38, poz. 454) [5] Rozporz¹dzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 2 kwietnia 2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespo³ów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz.U. 2001 Nr 38, poz. 455) [6] Rozporz¹dzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 Nr 164, poz. 1587) [7] Rozporz¹dzenie Rady Ministrów z 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomoœci (Dz.U. 2005 Nr 131, poz. 1092) [8] Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (Dz.U. 1997 Nr 115, poz. 741 z póÿn. zmian.). [9] Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 Nr 80, poz. 717). [10] Wytyczne techniczne: Baza Danych Topograficznych (TBD). Wersja 1. Warszawa, G³ówny Urz¹d Geodezji i Kartografii 2003