PANEL III: SZACOWANIE KOSZTÓW ROZWOJU PRZESTRZENNEGO

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "PANEL III: SZACOWANIE KOSZTÓW ROZWOJU PRZESTRZENNEGO"

Alojzy Sokołowski
7 lat temu
Przeglądów:

1 PANEL III: SZACOWANIE KOSZTÓW ROZWOJU PRZESTRZENNEGO Pan mgr inż. Janusz Walczak Rzeczoznawca majątkowy i biegły sądowy Postrzeganie gospodarki przestrzennej przez uczestników rynku nieruchomości Konferencja w Poznaniu poświęcona zagadnieniu: Skutki finansowe planowania przestrzennego konsekwencje dla rozwoju skupiała się przede wszystkim na problematyce gospodarki przestrzennej postrzeganej przez jednostki samorządu terytorialnego. Dotychczasowe doświadczenia w tej dziedzinie dają jednoznaczną przesłankę, że miejscowe plany należy opracowywać i uchwalać, jednakże ekonomiczne aspekty tych działań są naturalnym hamulcem takiego kierunku racjonalnych działań. Dla zobiektywizowania i zrównoważenia bieżącej oceny zagadnień związanych z gospodarką przestrzenną, chciałbym również przedstawić moje spostrzeżenia dotyczące postrzegania tych samych zagadnień przez różnych uczestników rynku nieruchomości. Poniższy schemat prezentuje głównych uczestników tego rynku.

planowania przestrzennego konsekwencje dla rozwoju skupiała się przede wszystkim na problematyce gospodarki przestrzennej postrzeganej przez jednostki samorządu terytorialnego.

2 Pracując jako rzeczoznawcy majątkowi mamy możliwość bezpośrednich kontaktów zarówno z właścicielami nieruchomości, przyszłymi ich nabywcami, no i oczywiście z jednostkami samorządu terytorialnego, które nie tylko są właścicielem i nabywcą nieruchomości, ale również praktycznie realizują szeroko rozumianą politykę i gospodarkę przestrzenną. Te doświadczenia pozwalają na zestawienie pewnych wniosków z podziałem na pozytywne i negatywne postrzeganie zagadnień gospodarki przestrzennej przez różnych uczestników tego rynku. Zanim przedstawię syntetyczne zestawienia chciałbym przypomnieć, że 27 marca 2003 r. nastąpiła zasadnicza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwsze opinie po nowelizacji tych przepisów były pozytywne. Ustawa ta miała przede wszystkim uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjny. Wcześniejsze przepisy pomimo istnienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) wymagały w pierwszej kolejności pozyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu ( WZ i ZT) a dopiero później potencjalny inwestor mógł występować o pozwolenie na budowę. Po nowelizacji przyjęto zasadę, ze w przypadku istnienia m.p.z.p. można bezpośrednio składać wnioski o pozwolenie na budowę. Zmiana ta była bardzo pozytywnie odebrana przez potencjalnych Inwestorów. Jednakże równoległe wprowadzenie przepisu o utracie ważności wszystkich istniejących planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przed r. spowodowało, że wiele gmin pozostało z dniem r. bez żadnych planów. Jednocześnie pozyskiwanie WZiZT, które wcześniej trwało w terminie maksymalnie do 1 miesiąca wydłużyło się do kilku miesięcy, nierzadko osiągając okres 6 miesięcy i więcej. Ustawodawca zapewne zakładał, że powstające nowe plany zagospodarowania przestrzennego będą sprzyjały poprawieniu tej sytuacji. Natomiast rzeczywistość okazała się zupełnie odmienna. Poniżej zestawiono postrzegane pozytywnie i negatywnie zagadnienia gospodarki przestrzennej przez właścicieli nieruchomości. Właściciele nieruchomości możliwość wnioskowania o wywołanie opracowywania mpzp możliwość wnioskowania o podział nieruchomości występowanie o pozwolenie na budowę jeśli istnieje plan miejscowy odszkodowanie za przejęcie gruntów pod drogi publiczne opłata z tytułu renty planistycznej opłata z tytułu adiacenty podziałowej opłata z tytułu adiacenty infrastrukturowej konieczność występowania i długotrwałego pozyskiwania WZ i Z.T w przypadku braku planu miejscowego

Te doświadczenia pozwalają na zestawienie pewnych wniosków z podziałem na pozytywne i negatywne postrzeganie zagadnień gospodarki przestrzennej przez różnych uczestników tego rynku.

3 W zakresie opłat można stwierdzić, że opłata adiacencka jest na ogół tolerowana przez właścicieli, gdyż konieczność jej uregulowania następuje dopiero po sprzedaży nieruchomości ( do 5 lat). Właściciel wzbogacił się i choć niechętnie - to ma z czego podzielić się z Gminą, dzięki której (pośrednio) ten uzysk nastąpił. Całkowicie odmiennie przedstawia się sytuacja, np. z opłatą adiacencką podziałową. Już sam fakt dokonania podziału geodezyjnego wystarcza do wydania decyzji o tej opłacie (w okresie do 3 lat). Wydaje się, że ustawodawca powinien zastosować podobną zasadę jak przy rencie planistycznej, tzn. opłata powinna być pobierana dopiero wtedy, kiedy właściciel uzyskał konkretną korzyść finansową z dokonanego podziału nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi, którzy praktycznie zajmują się wycenami do określenia opłaty adiacenckiej infrastrukturalnej doskonale wiedzą jak trudny i skomplikowany jest ten problem. Z jednej strony mieszkańcy są zadowoleni z budowy, np. sieci kanalizacyjnej czy urządzonej drogi, ale konieczność opłaty z tego tytułu nie wynika również z dodatkowego uzysku finansowego (chyba, że ktoś sprzedał nieruchomość z polepszonym stanem w zakresie uzbrojenia w sieci infrastrukturalne). Naturalną rzeczą jest, że przy tej samej ulicy, w której dokonano budowy jakiejś infrastruktury najczęściej już mieszkają osoby lepiej i zdecydowanie mniej zasobni w środki finansowe. W przypadku, np. emerytów, taka opłata rodzi bardzo poważny życiowy problem. Często można usłyszeć argumenty, że Oni nie chcieli np. tej nowo wybudowanej drogi i że jakość mieszkania się pogorszyła bo ruch samochodowy wzrósł i powoduje negatywne skutki. Wydaje się, że również te aktualne przepisy w tym zakresie powinny być przedyskutowane i poddane stosownym korektom. Poniżej zestawiono postrzeganie pozytywne i negatywne z punktu widziane Nabywców nieruchomości. Nabywcy szybkie uzyskiwanie pozwolenia na budowę jeśli jest mpzp możliwość składania różnych wniosków o WZ i ZT niezależnie od ustaleń Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego długotrwały proces pozyskiwania WZ i ZT w przypadku braku planu brak pewności czy wniosek o WZ i ZT zostanie rozpatrzony pozytywnie Doceniają oni te nieruchomości, które posiadają już uchwalone mpzp. Bardzo często ma ten fakt odzwierciedlenie w lepszych cenach transakcyjnych uzyskiwanych przez sprzedających tj. dotychczasowych właścicieli. Brak tych planów powoduje bardzo dużą ilość wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowanie terenu. Ta sytuacja implikuje duże obciążenie gmin w zakresie rozpatrywania tych wniosków. Często zdarza się, że dla tej samej nieruchomości wydaje się kilka WZiZT z

z opłatą adiacencką podziałową. Już sam fakt dokonania podziału geodezyjnego wystarcza do wydania decyzji o tej opłacie (w okresie do 3 lat).

4 różnorodnymi funkcjami. Jednocześnie zaznaczyć trzeba, że składający wniosek o WZiZT nie ma pewności czy uzyska decyzję pozytywną. Znane są sytuacje, kiedy Nabywca kierując się zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zakupił nieruchomość pod określony cel, ale pomimo spełniania warunków, tzw. dobrego sąsiedztwa nie pozyskał pozytywnej decyzji w tym zakresie. Dla grupy zawodowej reprezentowanej przez Rzeczoznawców Majątkowych, Pośredników i Doradców Rynku Nieruchomości aspekty istnienia lub braku m.p.z.p. mają odpowiednie znaczenie. Rzeczoznawcy majątkowi, Pośrednicy, Zarządcy, Doradcy Rynku Nieruchomości dogodność w procesie szacowania jeśli istnieje mpzp analogicznie w przypadku pośrednictwa czy doradztwa wątpliwości w optymalnym oszacowaniu nieruchomości w przypadku braku mpzp analogicznie w przypadku pośrednictwa czy doradztwa Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości (tj. głównego atrybutu wartościującego nieruchomość) w przypadku braku m.p.z.p. należy przyjmować zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub z decyzji o warunkach zabudowy (o ile jest wydana). Zatem w przypadku braku planu i braku decyzji WZiZT trudno w dość szybkim tempie ocenić, czy dana nieruchomość ma szanse w praktycznej analizie przestrzennej (dokonywanej przez uprawnionych urbanistów) wskazany kierunek przeznaczenia faktycznie uzyskać. Poniżej zestawiono również postrzegane pozytywne i negatywne w punktach widziane Jednostek Samorządu Terytorialnego. Jednostki Samorządu Terytorialnego możliwość kształtowania polityki przestrzennej i rozwoju możliwość pozyskiwania środków finansowych z tytułu: o rent planistycznych o opłat adiacenckich podziałowych o podatków od nieruchomości brak środków finansowych na opracowanie nowych planów konieczność wypłaty odszkodowań za wydzielone i przejęte drogi publiczne ewentualne wypłaty odszkodowań za utratę wartości niektórych nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego planu presja mieszkańców na uzbrojenie i budowę nowych dróg trudności w oszacowaniu wpływów za rentę planistyczną

dobrego sąsiedztwa nie pozyskał pozytywnej decyzji w tym zakresie.

5 Podsumowanie. Jak wynika z tej krótkiej analizy różnego postrzegania tych samych zagadnień gospodarki przestrzennej przez poszczególnych uczestników rynku nieruchomości, można wysnuć podstawowy wniosek: Uchwalenie kolejnych m.p.z.p. postrzegane jest przez większość uczestników rynku nieruchomości jako czynnik bardzo pozytywny i pożądany. Problemy skutków finansowych ponoszonych przez Jednostki Samorządu Terytorialnego ( ale również przez Właścicieli nieruchomości i ich Nabywców ) powinny być rozwiązywane poprzez odpowiednie zmiany legislacyjne oraz poprzez wykorzystanie komisji doradczych skupiających, m.in. ekspertów, doradców i rzeczoznawców aktywnie operujących na rynku nieruchomości. Racjonalne prowadzenie gospodarki przestrzennej może odpowiednio kreować rozwój gospodarczy gminy oraz przynieść w efekcie wynik finansowy dodatni.

kolejnych m.p.z.p. postrzegane jest przez większość uczestników rynku nieruchomości jako czynnik bardzo pozytywny i pożądany.

Podobne dokumenty

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy Informacje ogólne Kiedy potrzebna jest decyzja Osoba, która składa wniosek o pozwolenie na budowę, nie musi mieć decyzji o warunkach zabudowy terenu, pod warunkiem