NIERUCHOMOŒCI. Umowa o roboty budowlane

NIERUCHOMOŒCI Umowa o roboty budowlane

Polecamy nasze publikacje: Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 4 Komentarze Becka Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, wyd. 6 Komentarze Becka Marcin Bejm (red.) USTAWA O KONCESJI NA ROBOTY BUDOWLANE LUB US UGI. KOMENTARZ Komentarze Becka Jacek Jaworski, Marian Wolanin, Adam Tu³odziecki, Arkadiusz Prusaczyk USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŒCIAMI. KOMENTARZ, wyd. 2 Komentarze Becka Janusz Strzêpka (red.) PRAWO UMÓW BUDOWLANYCH, wyd. 3 Zarys Prawa Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej W ASNOŒÆ LOKALI. KOMENTARZ Komentarze Becka Piotr Kunicki UMOWA DEWELOPERSKA, wyd. 2 Nieruchomoœci www.sklep.beck.pl

Umowa o roboty budowlane Dariusz Okolski 6. wydanie

Redaktor prowadz¹cy: Natalia Adamczyk Wydawnictwo C.H. Beck 2011 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa Sk³ad i ³amanie: DTP Service Druk i oprawa: Cyfrowe Centrum Druku, Bydgoszcz ISBN 978-83-255-3339-7 ISBN e-book 978-83-255-3340-3

Spis treœci Spis Wprowadzenie treœci... VII Wykaz skrótów... IX Bibliografia... XI Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego jako strony umowy budowlanej... 1 1.1. Uwagi wstêpne... 1 1.2. Inwestor... 1 1.3. Projektant... 6 1.4. Wykonawca... 7 1.5. Nadzór inwestorski... 10 Rozdzia³ 2. Rodzaje umów o roboty budowlane... 13 2.1. Uwagi wstêpne... 13 2.2. Umowa o generalne wykonawstwo... 15 2.3. Umowa o wykonawstwo czêœciowe... 18 2.4. Umowa o podwykonawstwo... 19 Rozdzia³ 3. Przedmiot umowy o roboty budowlane... 25 3.1. Uwagi wstêpne... 25 3.2. Pojêcie... 26 3.3. Zakres przedmiotowy... 27 3.4. Zakres czasowy... 28 3.5. Sposób okreœlenia wynagrodzenia... 28 Rozdzia³ 4. Obowi¹zki stron... 31 4.1. Uwagi wstêpne... 31 4.2. Obowi¹zki inwestora... 31 4.3. Obowi¹zki projektanta... 37 4.4. Obowi¹zki wykonawcy... 38 4.5. Obowi¹zki nadzoru... 42 Rozdzia³ 5. Zabezpieczenie prawid³owego wykonania umowy... 45 5.1. Uwagi wstêpne... 45 5.2. Zabezpieczenia na rzecz inwestora... 45

VI Spis treœci 5.3. Zabezpieczenie na rzecz wykonawcy... 53 5.4. Gwarancja zap³aty... 53 5.5. Inne zabezpieczenia na rzecz wykonawcy... 58 Rozdzia³ 6. Cena i sposób zap³aty... 61 Rozdzia³ 7. Odpowiedzialnoœæ stron... 67 7.1. Uwagi wstêpne... 67 7.2. Odpowiedzialnoœæ inwestora... 71 7.3. Odpowiedzialnoœæ projektanta... 75 7.4. Odpowiedzialnoœæ wykonawcy... 77 7.5. Odpowiedzialnoœæ nadzoru... 85 Rozdzia³ 8. Zmiana umowy i odst¹pienie od umowy... 87 Rozdzia³ 9. Odbiory... 91 Rozdzia³ 10. Ubezpieczenia... 95 Rozdzia³ 11. Rozpatrywanie sporów... 99 Rozdzia³ 12. Warunki ogólne umów o roboty budowlane (FIDIC, VOB)... 103 Rozdzia³ 13. Zakoñczenie... 107 Rozdzia³ 14. Przyk³ady umów i gwarancji budowlanych... 111 14.1. Umowa o roboty budowlane... 111 14.2. Gwarancja dobrego wykonania... 127 14.3. Gwarancja usuniêcia usterek i wad... 128 14.4. Gwarancja zwrotu zaliczki... 129 14.5. Gwarancja zap³aty za roboty budowlane... 130 Rozdzia³ 15. Kodeks cywilny (wyci¹g)... 131

Wprowadzenie Wprowadzenie Zawarcie umowy o roboty budowlane, tak powszechnej w obrocie gospodarczym, zawsze oznacza dla ka dej ze stron podjêcie specyficznego ryzyka oraz decyzji handlowych zwi¹zanych z procesem budowlanym. Szczególnie w Polsce, gdzie od oko³o 20 lat nadal nie ma ogólnie obowi¹zuj¹cych warunków umów o roboty budowlane oraz brakuje powszechnej standaryzacji stosunków prawnych miêdzy stronami, powsta³ych w zwi¹zku z realizacj¹ inwestycji budowlanych. Nawet w sektorze zamówieñ publicznych nie ma jednolitych wzorców. Ka da umowa o roboty budowlane zawierana jest na bazie odrêbnych postanowieñ umownych i niesie ze sob¹ inne zagro enia handlowe, techniczne, finansowe lub prawne. Opanowanie tych zagro eñ i znalezienie równowagi w porozumieniu miêdzy stronami umowy jest kluczem do sukcesu. W tym celu konieczna jest znajomoœæ zagro eñ budowlanych i umiejêtnoœæ zapobiegania im. Aktualnie, jesteœmy œwiadkami du ego kryzysu projektów inwestycyjnych w Polsce. Roœnie iloœæ sporów s¹dowych i arbitra owych miêdzy inwestorem a wykonawc¹. Niniejsze opracowanie ma s³u yæ praktycznemu spojrzeniu na kwestiê umów o roboty budowlane. Ma przybli yæ prawnikom, deweloperom, in ynierom i pracownikom firm budowlanych, a tak e biznesmenom tematykê zagro eñ zwi¹zanych z robotami budowlanymi i sposoby ich unikania lub rozwi¹zywania. Treœæ zawieranej umowy o roboty budowlane bardzo czêsto okazuje siê najwa niejsza i decyduj¹ca w przypadku rozpatrywania sporów lub niejasnoœci z ni¹ zwi¹zanych. Dlatego tak wa ne jest pe³ne zrozumienie tekstu podpisywanej umowy. Treœæ umowy o roboty budowlane musi byæ przystêpna i zrozumia³a dla wszystkich. Nie mo na wy³¹cznie pozostawiæ jej do interpretacji wyspecjalizowanym prawnikom b¹dÿ in ynierom. Takiemu zrozumieniu umowy o roboty budowlane ma s³u yæ niniejsze opracowanie. Byæ mo e czasem traktuje ono o rzeczach oczywistych, ale doœwiadczenie pokazuje, e sprawy oczywiste s¹ najczêœciej lekcewa one.

VIII Wprowadzenie Treœæ opracowania jest podzielona zgodnie z konstrukcj¹ umowy o roboty budowlane i jej najwa niejszymi postanowieniami i traktuje o: stronach umowy o roboty budowlane, przedmiocie umowy o roboty budowlane, obowi¹zkach stron, zabezpieczeniu prawid³owego wykonania umowy, sposobach zap³aty, odpowiedzialnoœci stron, zmianie i rozwi¹zaniu umowy, odbiorach, ubezpieczeniach i rozpatrywaniu sporów. Z jednej strony ma ono na celu przybli enie treœci umowy o roboty budowlane wraz z zagadnieniami praktycznymi, które z niej wynikaj¹, z drugiej strony omówienie relacji miêdzy uczestnikami procesu budowlanego i wynikaj¹cych z umowy wzajemnych zobowi¹zañ stron. Kolejnym wa nym elementem przy realizacji inwestycji budowlanej jest ustalenie we wczesnym etapie negocjacji lub przygotowywania umowy, co niepokoj¹cego mo e siê wydarzyæ z projektem podczas jego wdra ania. Istnieje zatem koniecznoœæ sprecyzowania wyobra eñ stron podpisuj¹cych umowê co do ewentualnych zagro eñ przedsiêwziêcia. Takie sygna³y ostrzegawcze i mo liwoœæ wczesnego ich rozpoznania przez strony umowy czêsto decyduj¹ o powodzeniu lub niepowodzeniu ca³ego projektu. Niniejsze, 6. wydanie zosta³o zaktualizowane w zwi¹zku ze zmianami wprowadzonymi do Kodeksu cywilnego. Szczegó³owo omówione zosta³y przepisy dotycz¹ce gwarancji zap³aty za roboty budowlane. Zosta³o ono równie wzbogacone o najnowsze orzecznictwo S¹du Najwy szego dotycz¹ce umowy o roboty budowlane. Dariusz Okolski Dariusz Okolski

Wykaz skrótów Wykaz 1. ród³a skrótów prawa GwarZap³atU... ustawa z 9.7.2003 r. o gwarancji zap³aty za roboty budowlane (Dz.U. Nr 180, poz. 1758 ze zm.) KC... ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) PrBud... ustawa z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) 2. Organy i instytucje NSA... Naczelny S¹d Administracyjny SA... S¹d Apelacyjny SN... S¹d Najwy szy 3. Publikatory i czasopisma Biul. SN... Biuletyn S¹du Najwy szego Dz.U.... Dziennik Ustaw GP... Gazeta Prawna KPP... Kwartalnik Prawa Prywatnego MoP... Monitor Prawniczy OSNC... Orzecznictwo S¹du Najwy szego, Izba Cywilna OSP... Orzecznictwo S¹dów Polskich OTK... Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego PPH... Przegl¹d Prawa Handlowego Pr. Gosp.... Prawo Gospodarcze Pr. Sp.... Prawo Spó³ek PUG... Przegl¹d Ustawodawstwa Gospodarczego R. Pr.... Radca Prawny Rej.... Rejent Rzeczp.... Rzeczpospolita

X Wykaz skrótów 4. Inne skróty art.... artyku³ itp.... i tym podobne nast.... nastêpny (-a, -e) niepubl.... niepublikowany (-a, -e) np.... na przyk³ad Nr... numer poz.... pozycja s.... strona t.... tom t.j.... tekst jednolity tj.... to jest tzn.... to znaczy ust.... ustêp w zw. z... w zwi¹zku z z.... zeszyt zd.... zdanie ze zm.... ze zmian¹ (-ami) zob.... zobacz

Bibliografia Wykaz literatury W. Bia³oñczyk, E. Strzêpka-Frania, Przedmiot œwiadczenia wykonawcy (generalnego wykonawcy) w umowie o roboty budowlane, MoP 2006, Nr 15, s. 803. M. Bielecki, Gwarancja zap³aty za roboty budowlane, Nieruchomoœci 2005, Nr 10. P. Drapa³a, Glosa do uchwa³y SN z 28.6.2006 r., III CZP 36/06, OSP 2007, Nr 7 8, poz. 86. M. Gutowski, Odst¹pienie od umowy o roboty budowlane, PiP 2005, z. 9, poz. 66. J. Jerzykowski, K. KoŸmiñska, Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcê (generalnego) umowy z podwykonawc¹, R. Pr. 2005, Nr 5, poz. 58. M. Lemkowski, Glosa do wyroku SN z 19.3.2004 r., IV CK 172/03, Rej. 2006, z. 1, poz. 136. J. P. Naworski, Glosa do wyroku SN z 3.10.2000 r., I CKN 301/00, MoP 2001, Nr 12, s. 649. J. P. Naworski, Uprawnienia zamawiaj¹cego z tytu³u wad obiektu budowlanego (uwagi na marginesie wyroku SN z dnia 12 lutego 1991 r., III CRN 500/90), PUG 1992, Nr 10 12, poz. 200. J. Okolski, Stosunki umowne w procesie inwestycyjnym (umowa o roboty budowlane), Warszawa 1976. D. Okolski, R. Tymiec, Nowelizacja ustawy o gwarancji zap³aty za roboty budowlane, Nieruchomoœci 2007, Nr 8. D. Okolski, J. Hasiewicz, Kolizja przepisów reguluj¹cych proces inwestycyjny, Nieruchomoœci 2011, Nr 10. E. Rott-Pietrzyk, Glosa do wyroku SN z 12.2.2002 r., I CKN 486/00, OSP 2003, Nr 3, poz. 36. J. A. Strzêpka, Umowy powiernicze w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001, Nr 4. J. A. Strzêpka, E. Zieliñska, Umowa o roboty budowlane w znowelizowanym Kodeksie cywilnym odpowiedzialnoœæ za zap³atê wynagrodzenia podwykonawcy, MoP 2003, Nr 21, s. 975.

XII Bibliografia J. A. Strzêpka, E. Zieliñska, Z problematyki prawnej umowy o roboty budowlane, PPH 2002, Nr 12. A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialnoœci cywilnej za zawalenie siê budowli, KPP 1995, z. 2. M. Wawrykiewicz, M. Wroñski, Kto odpowiada za zap³atê, Rzeczp. 2005, Nr 8, poz. 18. E. Zieliñska, Adaptacje, remonty, prace wykoñczeniowe, Rzeczp. 2003, Nr 10, poz. 30.

Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego jako strony umowy budowlanej Rozdzia³ 1.1. Uwagi 1. Uczestnicy wstêpne procesu budowlanego Proces budowlany to kosztowny i z³o ony proces przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej sk³adaj¹cy siê z faz projektowania, realizacji oraz odbioru wybudowanego dzie³a lub obiektu. W ramach organizacji procesu budowlanego kluczowym jego elementem jest umowa o roboty budowlane, której g³ównym przedmiotem œwiadczenia jest wykonanie prac budowlanych lub wybudowanie zamówionego przez inwestora obiektu. Charakter umowy o roboty budowlane nale y oceniaæ w kontekœcie przepisów Kodeksu cywilnego oraz Prawa budowlanego, ale eby lepiej rozumieæ jej specyfikê, na wstêpie nale y siê przyjrzeæ wszystkim uczestnikom procesu budowlanego i ich wzajemnym relacjom. Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, uczestnikami procesu budowlanego s¹: inwestor, projektant, wykonawca oraz nadzór inwestorski. Dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane obejmuje prawa i obowi¹zki wszystkich uczestników procesu budowlanego. 1.2. Inwestor 1.2. Inwestor Najwa niejszym uczestnikiem procesu budowlanego, dzia³aj¹cym jako strona umowy o roboty budowlane, jest inwestor. Inwestorem jest osoba fizyczna lub prawna (lub inna forma prawna), która posiada tytu³ prawny do nieruchomoœci, na której prowadzone bêd¹ prace budowlane oraz zapewnia finansowanie plano-

2 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego wanej inwestycji budowlanej. Na inwestorze spoczywa obowi¹zek zorganizowania procesu budowlanego poprzez zapewnienie opracowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Podstawowym obowi¹zkiem inwestora jest wy³onienie profesjonalnych firm lub osób z odpowiednimi kwalifikacjami do poprowadzenia zamierzanej inwestycji budowlanej (patrz rozdzia³ 4). W zwi¹zku z powy szym, inwestor jest stron¹ najbardziej nara on¹ na ryzyko niepowodzenia inwestycji oraz sankcji odpowiedzialnoœci wzglêdem osób trzecich b¹dÿ nawet rozbiórki, w przypadku budowy niezgodnej z prawem (patrz rozdzia³ 7). Najwa niejsze dla pozosta³ych uczestników procesu budowlanego elementy czyni¹ce inwestora wiarygodnym i zdolnym do rozpoczêcia inwestycji to: udokumentowany tytu³ prawny do nieruchomoœci, zapewnione mo liwoœci finansowania inwestycji oraz realny zamiar wykonania danej inwestycji. Udokumentowanym tytu³em prawnym jest aktualne prawo w³asnoœci wzglêdnie u ytkowania wieczystego do nieruchomoœci b¹dÿ obowi¹zuj¹ca umowa z w³aœcicielem, wzglêdnie u ytkownikiem wieczystym nieruchomoœci przyznaj¹ca inwestorowi jednoznaczne prawo do prowadzenia prac budowlanych na danej nieruchomoœci. Bez w³aœciwego tytu³u prawnego do nieruchomoœci, na której maj¹ byæ prowadzone prace budowlane, inwestor nie bêdzie mia³ prawa do rozpoczêcia prac. Niestety, doœæ czêsto zdarza siê, i posiadany przez inwestora tytu³ prawny obarczony jest roszczeniami lub prawami osób trzecich (np. roszczenia reprywatyzacyjne by³ych w³aœcicieli), które skutecznie uniemo liwiaj¹ lub blokuj¹ rozpoczêcie prac budowlanych na danej nieruchomoœci. Dopiero ostateczne uregulowanie lub wygaœniêcie takich roszczeñ powoduje, e realizacja inwestycji stanie siê mo liwa. Z tych wzglêdów wykonawca w razie jakichkolwiek w¹tpliwoœci co do tytu³u prawnego inwestora do nieruchomoœci, na której prowadzona ma byæ inwestycja, ma prawo, a nawet obowi¹zek prosiæ inwestora o udostêpnienie dokumentacji prawnej dla tej nieruchomoœci lub z³o enie odpowiedniego oœwiadczenia. Odmowa wgl¹du lub brak kompletnej dokumentacji prawnej do nieruchomoœci mo e stanowiæ sygna³

1.2. Inwestor 3 ostrzegawczy dla wykonawcy, skutkuj¹cy opóÿnieniem lub nierozpoczêciem prac budowlanych. Drugim czynnikiem, decyduj¹cym o powodzeniu inwestycji, jest zapewnienie mo liwoœci finansowania inwestycji przez inwestora. Œrodki finansowe na inwestycjê mog¹ pochodziæ ze œrodków w³asnych inwestora lub finansowania zewnêtrznego (banków lub innych instytucji finansowych). Bez zapewnienia finansowania inwestycji przez inwestora wykonawca nara ony jest na ryzyko opóÿnienia p³atnoœci, zawieszenia lub rozwi¹zania umowy, a nawet nieotrzymania zap³aty za wykonane prace. Poniewa w Polsce nagminn¹ praktyk¹ staje siê brak rzetelnego rozliczenia miêdzy inwestorem a wykonawc¹, fundamentaln¹ kwesti¹ dla wykonawcy jest sprawdzenie kondycji finansowej inwestora i uzyskanie od niego stosownych zapewnieñ o posiadaniu dostatecznych œrodków na realizacjê inwestycji (patrz rozdzia³ 6). Nale y podkreœliæ, e inwestor o dobrej kondycji finansowej nigdy nie powinien obawiaæ siê udowodnienia wykonawcy tego faktu. Odmowa udowodnienia dobrej kondycji finansowej inwestora mo e stanowiæ sygna³ ostrzegawczy dla wykonawcy skutkuj¹cy problemami z rozliczeniem prac budowlanych w trakcie ich realizacji. Dodatkowo, nale y przypomnieæ o przepisach dotycz¹cych gwarancji zap³aty za roboty budowlane, w myœl których inwestor ma obowi¹zek udzielenia wykonawcy na jego ¹danie gwarancji zap³aty za wykonanie robót budowlanych. Realny zamiar wykonania danej inwestycji wymagaj¹cej przeprowadzenia prac budowlanych, to kolejny element decyduj¹cy o byciu wiarygodnym inwestorem. Najczêœciej jest on wyra ony w ten sposób, e inwestor posiada ju sprecyzowane plany i projekt planowanej inwestycji. Przygotowany przez inwestora projekt mo e mieæ charakter projektu wstêpnego, ale musi byæ zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obowi¹zuj¹cym dla miejsca po³o enia nieruchomoœci, na której maj¹ byæ prowadzone prace budowlane. W przypadku braku MPZP, plany i projekt inwestycji musz¹ byæ zgodne z obowi¹zuj¹cymi przepisami szczególnymi, tzn. musz¹ uwzglêdniaæ aktualne przepisy ustawy z 27.4.2001 r. Prawo ochrony œrodowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.), ustawy z 16.4.2004 r. o ochronie

4 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego przyrody (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220 ze zm.), ustawy z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.), ustawy z 24.8.1991 r. o ochronie przeciwpo arowej (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 178, poz. 1380 ze zm.), ustawy z 21.3.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) itp. W praktyce inwestor najczêœciej posiada w chwili negocjacji umowy o roboty budowlane co najmniej wa n¹ decyzjê o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, a ostatecznoœæ takiej decyzji stanowiæ mo e o realnoœci wykonania planowanej inwestycji na danej nieruchomoœci. Brak wa nej decyzji o warunkach zabudowy, przy jednoczesnym napiêtym harmonogramie prac nad rozpoczêciem inwestycji, stanowi sygna³ ostrzegawczy dla wykonawcy skutkuj¹cy opóÿnieniem terminu rozpoczêcia prac budowlanych. Inwestor mo e pe³niæ funkcjê inwestora bezpoœredniego, tzn. inwestora realizuj¹cego inwestycje dla w³asnych celów lub mo e dzia³aæ poprzez inny podmiot reprezentuj¹cy inwestora bezpoœredniego, tzw. inwestora zastêpczego, dzia³aj¹cego na podstawie odrêbnej umowy o zastêpstwo inwestycyjne, odpowiedzialnego za przygotowanie, organizacjê procesu inwestycyjnego oraz jego w³aœciw¹ realizacjê. Inwestorem zastêpczym jest najczêœciej wyspecjalizowana firma (czêsto budowlana) zawodowo trudni¹ca siê zastêpowaniem inwestora w procesie inwestycyjnym i zawieraniem w jego imieniu b¹dÿ swoim (w zale noœci od konstrukcji umowy o zastêpstwo inwestycyjne) umów z poszczególnymi projektantami, wykonawcami i nadzorem inwestorskim (patrz rozdzia³ 4). Coraz czêœciej, w praktyce, inwestorzy dzia³aj¹ poprzez profesjonalnych inwestorów zastêpczych, na których spoczywa obowi¹zek zorganizowania ca³ego procesu budowlanego. Umowa o zastêpstwo inwestycyjne jest umow¹ nienazwan¹. W wyroku z 16.2.2001 r., IV CKN 269/00 (OSNC 2001, Nr 9, poz. 139) SN uzna³, e umowa o zastêpstwo inwestycyjne nale y do tych umów, które nie daj¹ siê przyporz¹dkowaæ jakiemukolwiek typowi ustawowemu, a zatem stosuje siê do nich bezpoœrednio normy dotycz¹ce umów w ogólnoœci oraz w drodze analogiae legis przepisy dotycz¹ce tych umów nazwanych, do których umowy nienazwane s¹ najbardziej zbli one swym

1.2. Inwestor 5 charakterem prawnym. Umowa ta mo e byæ zakwalifikowana jak umowa o œwiadczenie us³ug, nieuregulowana innymi przepisami, do której na podstawie art. 750 KC maj¹ zastosowanie przepisy o zleceniu. Zgodnie z wyrokiem SN z 16.6.2004 r., III CK 158/03 (niepubl.), w œwietle postanowieñ przepisów Kodeksu cywilnego, inwestor zastêpczy zobowi¹zany jest m.in. do przeniesienia na inwestora bezpoœredniego przedmiotu inwestycji, zaœ obowi¹zkiem inwestora bezpoœredniego jest pokrycie kosztów inwestycji i przejêcie jej przedmiotu przekazanego przez inwestora zastêpczego, natomiast o tym, co jest przedmiotem inwestycji, a w konsekwencji, co obowi¹zany jest przej¹æ inwestor bezpoœredni, decyduje wola stron wyra ona w umowie o inwestorstwo zastêpcze (wiêcej o umowie o zastêpstwo inwestycyjne: J. A. Strzêpka, Umowy powiernicze w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001, Nr 4, poz. 32). Szczególnym, rodzajem inwestora, jest deweloper. Realizuje on inwestycjê przede wszystkim w celu jej sprzeda y osobom trzecim. Nierzadko deweloper posiada ju docelowego odbiorcê i u ytkownika inwestycji i w takim przypadku jego rola zbli ona jest w praktyce do roli inwestora zastêpczego. W innym przypadku deweloper inwestuje na w³asne ryzyko i we w³asnym imieniu w celu sprzeda y w trakcie lub pod koniec inwestycji. Najczêœciej œrodki na finansowanie inwestycji s¹ œrodkami osób trzecich (banków lub przysz³ych w³aœcicieli/u ytkowników obiektu), a rola dewelopera sprowadza siê do sprawnego zorganizowania i zrealizowania procesu inwestycyjnego. Deweloperzy anga uj¹ œrodki finansowe w³asne (co najmniej w znacznej czêœci), bior¹c ca³e ryzyko powodzenia inwestycji oraz zysku na siebie. W ostatnich czasach w Polsce bardzo popularna sta³a siê dzia³alnoœæ deweloperska (g³ównie w zakresie projektów mieszkaniowych i biurowych), co doprowadzi³o do eskalacji rozpoczêtych inwestycji deweloperskich za pieni¹dze osób trzecich. Wiele z tych inwestycji nie zosta³o ukoñczonych z powodu wyczerpania siê œrodków finansowych, b³êdnej lokalizacji, wad prawnych lub fizycznych inwestycji itp. Brak odpowiedniego doœwiadczenia u dewelopera oraz referencji dla dotychczas zrealizowanych projektów mo e stanowiæ sygna³ ostrzegawczy dla wykonawcy, skut-

6 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego kuj¹cy niepowodzeniem inwestycji, a co za tym idzie np. nierozliczeniem prac budowlanych z wykonawc¹. Profesjonalny deweloper powinien byæ osob¹ zawodowo trudni¹c¹ siê inwestycjami budowlanymi z wymagan¹ wiedz¹ z zakresu finansów, budownictwa, prawa oraz marketingu. Tylko takie przygotowanie do realizacji projektów deweloperskich mo e gwarantowaæ ich powodzenie. Deweloperzy s¹ ko³em zamachowym dla budownictwa, gdy to dziêki nim powstaje du o bardzo interesuj¹cych i œmia³ych projektów, których realizacji inwestor bezpoœredni, w obawie o niepowodzenie, sam nie rozpocz¹³by. W przypadku inwestora bezpoœredniego, który realizuje inwestycje dla potrzeb w³asnych i niejednokrotnie nie jest odpowiednio doœwiadczony w zakresie realizacji swojej inwestycji, partnerska pomoc projektanta oraz wykonawcy przy skomplikowanym procesie przygotowania inwestycji jest oczekiwana i jak najbardziej wskazana. Z tych wzglêdów dobór w³aœciwego dla inwestora projektanta oraz wykonawcy staje siê spraw¹ priorytetow¹. 1.3. Projektant 1.3. Drugim Projektantwa nym uczestnikiem procesu budowlanego jest projektant osoba odpowiedzialna za wykonanie, zgodnie z obowi¹zuj¹cym w Polsce prawem, dokumentacji projektowej i technicznej dla inwestycji budowlanej. Projektantem jest architekt, samodzielne wyspecjalizowane biuro studiów i projektów,awniektórych przypadkach to samo przedsiêbiorstwo, które jest wykonawc¹ obiektu. Podstawow¹ cech¹ w³aœciwego doboru projektanta jest posiadanie przez niego wymaganych prawem uprawnieñ budowlanych niezbêdnych do projektowania w zakresie zamierzonej przez inwestora inwestycji. Dla inwestycji, dla których konieczne jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowê, wymagany jest projekt budowlany, który podlega zatwierdzeniu przez w³aœciwy organ pañstwowego nadzoru budowlanego. Konieczne jest zatem zawarcie przez inwestora odrêbnej umowy z projektantem o wykonanie prac projektowych. Umowa o prace projektowe

1.4. Wykonawca 7 jest umow¹ o dzie³o. Do podstawowych obowi¹zków projektanta nale y opracowanie zamówionego projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami okreœlonymi w decyzji o warunkach zabudowy, w decyzji o œrodowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizacjê przedsiêwziêcia, o której mowa w ustawie Prawo ochrony œrodowiska lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a ustawy z 21.3.1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 ze zm.) oraz obowi¹zuj¹cymi przepisami technicznymi, normami itd., w celu uzyskania pozwolenia na budowê (patrz rozdzia³ 4). Bardzo czêsto ten sam podmiot firma projektowo-budowlana jest odpowiedzialny za ca³okszta³t prac zwi¹zanych z realizacj¹ inwestycji. Wykonanie dokumentacji projektowej przez projektanta ma na celu stworzenie modelowego planu inwestycji i stanowi etap przygotowania inwestycji do realizacji przez wykonawcê. Na tym etapie inwestor dokonuje wyboru kszta³tu obiektu, technologii wykonania, sposobu wykoñczenia planowanej inwestycji, u ytych materia³ów itp., co równie œciœle wi¹ e siê z kontrol¹ kosztów planowanej inwestycji. Decyduj¹cym kryterium dla inwestora przy doborze w³aœciwego projektanta inwestycji powinno byæ dotychczasowe doœwiadczenie projektanta oraz referencje dotycz¹ce wykonanych dotychczas przez projektanta prac. Brak koniecznego doœwiadczenia projektanta b¹dÿ referencji stanowiæ mo e istotny sygna³ ostrzegawczy dla inwestora, skutkuj¹cy opóÿnieniem lub w najgorszym przypadku nieotrzymaniem ostatecznego pozwolenia na budowê na podstawie sporz¹dzonej przez projektanta dokumentacji projektowej. 1.4. Wykonawca 1.4. Kolejnym Wykonawcauczestnikiem procesu budowlanego jest wykonawca najczêœciej wyspecjalizowana firma budowlana zatrudniaj¹ca innych wykonawców jako swoich podwykonawców. Wykonawc¹ jest osoba fizyczna lub prawna (b¹dÿ inna forma prawna) przyjmuj¹ca zamówienie na wykonanie inwestycji lub wchodz¹cych w jej zakres

8 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego obiektów, ich czêœci lub robót budowlanych poza obiektami oraz remontów budowlanych, instalacyjnych itp. W roli wykonawcy mo e wyst¹piæ: a) generalny wykonawca, b) wykonawca czêœciowy, c) podwykonawca. Czêsto przy bardzo du ych projektach jako wykonawca mo e wyst¹piæ konsorcjum z³o one z dwóch lub wiêcej firm budowlanych, dzia³aj¹cych wspólnie na podstawie odrêbnej umowy konsorcjalnej. Najwa niejszymi cechami charakteryzuj¹cymi dobrego wykonawcê s¹: doœwiadczenie, wiarygodnoœæ i terminowoœæ. Doœwiadczenie wykonawcy, a zarazem jego profesjonalizm, najproœciej mo na udowodniæ poprzez wykazanie portfolio dotychczas zrealizowanych przez niego projektów oraz poprzez poziom uprawnieñ budowlanych personelu wymaganych przy planowanej inwestycji. Szczególnie inwestycje w zakresie wysokich budynków lub wyspecjalizowanych obiektów, takich jak lotniska, mosty, tunele i autostrady, wymagaj¹ specjalnych kwalifikacji zawodowych personelu wykonawcy. W innych przypadkach decyduj¹ce jest doœwiadczenie w zakresie realizowanego projektu. Wykonawca na etapie przetargu b¹dÿ negocjacji umowy o roboty budowlane z potencjalnym wykonawc¹ musi zweryfikowaæ doœwiadczenie i posiadane kwalifikacje kandydata do realizacji planowanej przez inwestora inwestycji. Rzetelnoœæ i terminowoœæ wykonanych przez wykonawcê prac mo na udowodniæ referencjami od inwestorów z dotychczas zrealizowanych przez niego projektów. Brak udokumentowania dotychczas zrealizowanych przez wykonawcê projektów, jak i zweryfikowanych referencji od inwestorów, mo e stanowiæ istotny sygna³ ostrzegawczy dla inwestora, skutkuj¹cy opóÿnieniem lub z³ym wykonaniem prac budowlanych przez takiego wykonawcê. Kolejn¹ istotn¹ cech¹ decyduj¹c¹ o wiarygodnoœci wykonawcy jest jego sytuacja i p³ynnoœæ finansowa. Szczególnie w obecnej, trudnej sytuacji na rynku budowlanym i zwi¹zanymi z t¹ sytuacj¹ upad³oœciami firm budowlanych, p³ynnoœæ finansowa konieczna