Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego Komentarz Wzory umów deweloperskich i pism

Transkrypt

1

2 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego Komentarz Wzory umów deweloperskich i pism Helena Ciepła Barbara Szczytowska Wydanie 1 Stan prawny na 1 czerwca 2012 roku Warszawa 2012

3 Poszczególne fragmenty książki opracowały: Helena Ciepła Część II art. 1 3 tezy 1 14, art. 4 12, art , art , art , Część III Barbara Szczytowska Część I; Część II art. 3 tezy 15 21, art , art , art , art Helena Ciepła i Barbara Szczytowska Wzory nr 1 6 Redaktor prowadzący: Katarzyna Bojarska Opracowanie redakcyjne: Robert Stępień Redakcja techniczna: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorek i wydawcy. ISBN LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, Warszawa tel , faks Infolinia: Redakcja: tel , , , faks biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony

4 Spis treści Wykaz skrótów Wprowadzenie CZĘŚĆ I Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do dnia wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ROZDZIAŁ 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej ROZDZIAŁ 2. Forma umowy deweloperskiej ROZDZIAŁ 3. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej CZĘŚĆ II Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1 4) ROZDZIAŁ 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 5 9) ROZDZIAŁ 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego (art ) ROZDZIAŁ 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa (art ) ROZDZIAŁ 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej (art )

5 Spis treści ROZDZIAŁ 6. Umowa deweloperska (art ) ROZDZIAŁ 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art ) ROZDZIAŁ 8. Przepisy karne (art ) ROZDZIAŁ 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy (art ) CZĘŚĆ III Upadłość dewelopera Ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze Część trzecia. Odrębne postępowania upadłościowe Tytuł Ia. Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów Art [Zakres zastosowania] Art [Osobna masa upadłości] Art [Zobowiązania niepieniężne] Art [Uchwały zgromadzenia nabywców] Art [Termin przeniesienia prawa na nabywców] CZĘŚĆ IV Wzory umów deweloperskich i innych pism WZÓR nr 1. Prospekt Informacyjny WZÓR nr 2. Umowa deweloperska dla lokali mieszkalnych budowanych w ramach inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego WZÓR nr 3. Umowa deweloperska dla lokali mieszkalnych budowanych w ramach inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego WZÓR nr 4. Umowa rezerwacyjna WZÓR nr 5. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej WZÓR nr 6. Zgoda dewelopera na przeniesienie praw i obowiązków nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej ANEKS 1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wyciąg

6 Spis treści 2. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) wyciąg Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wyciąg Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) wyciąg Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) wyciąg Ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz ze zm.) wyciąg Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) wyciąg Ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) wyciąg Ustawa z 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.) wyciąg Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) wyciąg Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 462) Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) wyciąg Ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz ze zm.) wyciąg Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.) wyciąg Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) wyciąg Bibliografia

7 Wykaz skrótów Dz.U. Dziennik Ustaw k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) LexPolonica Serwis Prawniczy LexisNexis MoP Monitor Prawniczy NSA Naczelny Sąd Administracyjny OSA Orzecznictwo Sadów Apelacyjnych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego p.u.n. ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz ze zm.) Pal. Palestra PiP Państwo i Prawo PPH Przegląd Prawa Handlowego PS Przegląd Sądowy pr.bud. ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) pr.not. ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.) SN Sąd Najwyższy SOKiK Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów SPP Studia Prawa Prywatnego u.b.f.g. ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) u.d.u. ustawa z 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.) 9

8 Wykaz skrótów u.k.s.c. u.k.w.h. UOKiK u.o.p.n. u.s.d.g. u.s.m. u.w.l. ZBP ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz ze zm.) ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Związek Banków Polskich 10

9 Wprowadzenie Wprowadzenie W ostatnich latach wzrasta ranga i rola umów deweloperskich na rynku mieszkaniowym. Popyt na lokale mieszkalne wpływa na dynamiczny rozwój usług deweloperskich, świadczonych na podstawie szczególnego rodzaju umowy, której charakter prawny budzi kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Zjawisko zawierania przez zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swobody kontraktowej wynikającej z art k.c. przybiera cechy masowości. Deweloperzy stanowią szczególną odmianę inwestorów budujących domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Ich nazwa pochodzi od angielskiego słowa developer odnoszącego się do osoby, która kupuje grunt i rozwija na nim działalność inwestycyjną, podnosząc w ten sposób wielokrotnie wartość zabudowanego przez siebie gruntu oraz gruntów sąsiednich. Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obowiązującym przed dniem 29 kwietnia 2012 r. była możliwa i wynikała z zasady swobody umów (art k.c)., w ramach której strony miały do wyboru trzy możliwości: 1) przyjęcia bez jakichkolwiek modyfikacji określonego typu umowy uregulowanej normatywnie; 2) zawarcia umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do niej pewnych odmienności, w tym połączenie cech kilku umów nazwanych (tzw. umowy mieszane); 3) zawarcia umowy nienazwanej, której treść ukształtują całkowicie według swego uznania (oczywiście z zachowaniem ograniczeń wynikających z art in fine k.c.). Helena Ciepła, Barbara Szczytowska 11

10 Wprowadzenie Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r., S 3/10 (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), istniejąca w tym przedmiocie luka prawna nie tylko nie sprzyjała spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej, lecz także zagrażała wartościom konstytucyjnym wyrażonym w art. 75 i 76 Konstytucji RP. Dlatego Trybunał Konstytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. Na konieczność ochrony konsumenta jako strony umowy deweloperskiej zwrócił także uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w Raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, Warszawa, lipiec 2007 ( raporty2.php), wykazując, że deweloperzy zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej zamiast w formie aktu notarialnego, co pozbawia kupujących skutecznego dochodzenia przed sądem roszczenia o przeniesienie prawa własności lokalu, jeżeli deweloper uchyla się od zawarcia umowy lub bezzasadnie odstępuje od umowy czy zostaje ogłoszona jego upadłość. Jeśliby nawet przyjąć, jak uważają niektórzy przedstawiciele doktryny (a nawet niektóre sądy), że umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tzw. słabszym skutku, dając jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera, to należy pamiętać, że odszkodowanie przysługuje tylko w granicach ujemnego interesu. Artykuł 76 Konstytucji RP zobowiązuje władze publiczne do podejmowania działań uniemożliwiających stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych przez podmioty, które wykorzystują swoją dominującą pozycję wobec konsumentów m.in. przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania z zobowiązań. Środki ochrony powinny gwarantować realizację tego rodzaju działań. Tymczasem w obowiązującym stanie prawnym brak jakiejkolwiek regulacji ochrony praw nabywców w transakcjach deweloperskich, tym bardziej pozostaje w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych wynikającymi z powołanego przepisu Konstytucji RP. Stanowisko sądów, które uznawały zawarte przez deweloperów z kontrahentami 12 Helena Ciepła, Barbara Szczytowska

11 Wprowadzenie umowy przedwstępne o budowę lokalu mieszkalnego za tzw. umowy deweloperskie, aby zapewnić możliwość domagania się pełnego odszkodowania, można uznać za próbę poszukiwania sposobu przeciwdziałania stosowanym praktykom deweloperskim. Wszystko to wskazywało na pilną potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu wypełnienia istniejącej luki prawnej. Wychodząc naprzeciw tym potrzebom, ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., wprowadzono do systemu prawnego umowę deweloperską, która zmienia diametralnie działanie rynku mieszkaniowego. Umowa deweloperska w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwietnia 2012 r. została omówiona w części I. Ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) została omówiona w części II. Ten akt prawny określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym zasady prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją bankową. Przepisy ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Przepisy dotyczące upadłości dewelopera (art p.u.n.) zostały skomentowane w części III. Natomiast w części IV niniejszej publikacji zamieszczono wzory umów i innych pism związanych z komentowaną ustawą. Helena Ciepła, Barbara Szczytowska 13

12 Część I Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do dnia wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej Rozdział 1 Charakter prawny umowy deweloperskiej Brak regulacji ustawowej w przedmiocie tzw. umowy deweloperskiej powodował liczne dyskusje i spory na temat jej charakteru prawnego. Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwietnia 2012 r. wynikała z zasady swobody umów (art k.c.). W doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie sądów umowa deweloperska była najczęściej porównywana z umową przedwstępną, o której mowa w art. 389 k.c., oraz umową o wzniesienie budynku określoną w art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W obrocie prawnym umowa deweloperska była też nazywana umową: realizatorską, zobowiązującą (zawieraną na podstawie art. 9 u.w.l.), zobowiązującą (podobną do zawieranej na podstawie art. 9 u.w.l.), przedwstępną, rozporządzającą, będącą dopełnieniem umów zobowiązujących i zawieraną w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną własność. Z braku regulacji ustawowej charakter prawny tzw. umowy deweloperskiej budził kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie (J. Jgnaczewski, Umowy nienazwane, Warszawa 2004, s. 4; A. Kunicki, Barbara Szczytowska 15

13 Część I. Umowa deweloperska do wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. Umowa deweloperska, Warszawa 2007, s. 3). Zjawisko zawierania przez zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swobody kontraktowej wynikającej z art k.c. miało charakter masowy. Do zawarcia umowy deweloperskiej dochodzi w drodze negocjacji pomiędzy stronami, które uzgadniają wszystkie postanowienia umowy, a jak się przyjęło w praktyce to deweloper przedstawia kupującemu wzór umowy i ten zazwyczaj przyjmuje go bez zastrzeżeń. Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.w.l. odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności tej umowy niezbędne jest kumulatywne spełnienie przesłanek sformułowanych w art. 9 ust. 2 u.w.l. Według tego przepisu w chwili zawierania tego typu umowy: 1) strona podejmująca się budowy (deweloper) musi być właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony; 2) deweloper musi dysponować pozwoleniem na budowę; 3) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa musi zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której budowa dotyczy. Zawarcie umowy deweloperskiej oznacza, że obydwie strony przyjmują względem siebie zobowiązania. Jest więc umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną. Mają do niej zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o umowach wzajemnych, w tym art k.c. Zatem kupujący i deweloper są względem siebie zarówno dłużnikami, jak i wierzycielami. Zobowiązania stron nie muszą być równoważne. Należy zaznaczyć, że deweloper może być także użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek. Wynika to wprost z przepisu art. 4 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy u.w.l. o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. Część przedstawicieli doktryny wyrażała po- 16 Barbara Szczytowska

14 Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej gląd, że art. 9 ust. 1 u.w.l. w sposób wyczerpujący określa elementy formalne umowy deweloperskiej, i na tej podstawie formułowała wniosek, że skoro umowa zawarta została z naruszeniem tego przepisu, to jest bezwzględnie nieważna, a pogląd przeciwny stanowiłby obejście przepisów ustawy i godziłby w bezpieczeństwo obrotu. Dodatkowo argumentowano, że umowa deweloperska może prowadzić do przeniesienia prawa własności na nabywcę tylko wówczas, gdy została zawarta w formie aktu notarialnego. Artykuł 158 k.c. nakłada bowiem obowiązek zachowania formy aktu notarialnego przy każdej umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. W praktyce obrotu deweloperskiego najczęściej można było jednak spotkać umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej o treści zbliżonej do umowy, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l. Umowy te nie spełniały jednak kumulatywnie wszystkich warunków określonych w tym przepisie. Spotykane w obrocie umowy zawierane przez deweloperów z nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych często były także zatytułowane jako umowy przedwstępne. Na tym tle powstawały pytania o kwalifikację prawną tak zawartych umów oraz ich ważność. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, zgodnie z którym zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 u.w.l. w sytuacji niespełnienia przesłanek wymienionych w art. 9 ust. 2 u.w.l. (gdy deweloper nie dysponuje prawem własności bądź użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek ma zostać wzniesiony, lub nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę budynku) bądź też zawarcie takiej umowy bez zachowania formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności umowy. Umowa taka jest ważna, jeśli odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego (por. wyroki SN: z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130; z 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, Pal. 2008, nr 3-4, s. 268; z 18 lutego 2011 r., I CSK 275/10, LexPolonica nr ). W sprawach, których dotyczyły wyżej wymienione wyroki, Sąd Najwyższy nie zastosował ani art. 9 u.w.l., ani art. 158 k.c. Uznał przy tym, że umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską jest odrębnym od umowy przedwstępnej i umowy zdefiniowanej w art. 9 ust. 1 u.w.l. typem umowy. Jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku Barbara Szczytowska 17

15 Część I. Umowa deweloperska do wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. specjalnego połączenia czynności prawnych realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych tworzące jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo elementów i tylko jednym z nich jest wyrażony przez strony gospodarczy cel tej umowy, tj. zamiar przeniesienia na zamawiającego własności lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków określonych w umowie. Należy zatem stwierdzić, że w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwietnia 2012 r. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do gruntu, na którym budynek miał zostać wzniesiony, czy też posiadanie pozwolenia na budowę nie stanowiły przesłanek ważności zawarcia umowy deweloperskiej; były jedynie obowiązkiem kontraktowym, którego niedotrzymanie powodowało odpowiedzialność odszkodowawczą. O ważności umowy deweloperskiej nie decydowała również forma prawna zawartej umowy (umowa w formie aktu notarialnego, umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej). W doktrynie umowa deweloperska była również porównywana do umowy przedwstępnej, o której mowa w art. 389 k.c. Każda bowiem umowa zarówno nazwana, jak i nienazwana może być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej (również umowa o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę). Zgodnie z art k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, i która określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W stanie prawnym obowiązującym od 25 września 2003 r. termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie stanowi już koniecznego elementu umowy przedwstępnej. Do ważności umowy przedwstępnej nie jest też niezbędne zachowanie określonej formy prawnej. Poglądu, zgodnie z którym umowa deweloperska była porównywana do umowy przedwstępnej, nie podzielił jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 18 Barbara Szczytowska

16 Rozdział 1. Charakter prawny umowy deweloperskiej (OSNC 2004, nr 7 8, poz. 130), wyjaśniając, że tzw. umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną, o której mowa w art. 389 k.c. I to właśnie przedmiot świadczenia, który przy umowie przedwstępnej ogranicza się wyłącznie do zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, odróżnia tę umowę od umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie prowadzi do wymiany świadczeń, jak również nie spełnia innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego. Jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, a jej rola ogranicza się wyłącznie do stworzenia gwarancji prawnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej (patrz uchwała SN z 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7 8, poz. 79) i to odróżnia ją od umowy deweloperskiej, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji (budynku, lokalu) nabywcy. Celem umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu jest w istocie zobowiązanie dewelopera do wybudowana budynku, a w ramach tego budynku konkretnego lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę. Przedmiotem zobowiązania nabywcy jest zaś zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia prawa, o którym mowa powyżej. Podstawową cechą odróżniającą umowę deweloperską od innych rodzajów umów jest termin spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. Zazwyczaj deweloperzy wymagają uiszczenia całości ceny przed przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego na jego nabywcę. Przy umowie deweloperskiej spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera nie ogranicza się, jak to ma miejsce przy umowie przedwstępnej, do zapłaty zadatku czy zaliczki. Prawidłowa kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej ma niezwykle istotne znaczenie, przesądza bowiem o tym, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wy- Barbara Szczytowska 19