KAWIT WYCENA NIERUCHOMOŚCI, MASZYN I URZĄDZEŃ mgr inż. Michał Majchrzycki, tel. (61)8 619 124, kom. 601 87 51 69, OPERAT SZACUNKOWY Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg stanu na datę wyceny wynosi: W R = 112 950 PLN TEMAT: OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ, POŁOŻONEJ W BOLECHOWIE PRZY ULICY POZNAŃSKIEJ I LEŚNEJ. DZ. NR 106/6, KW PO1P/00288389/6. SPORZĄDZIŁ mgr inż. Michał Majchrzycki nr.upr. 3971 Biegły sądowy ds. wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw. Poznań 6 lipca 2018 roku
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO OPIS NIERUCHOMOŚCI: Przedmiotem operatu szacunkowego jest prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Bolechowie, przy ul. Poznańskiej i Leśnej. Przedmiotowa nieruchomość ma założoną księgę wieczystą PO1P/00288389/6, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu. W ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest, jako działka nr 106/6 o powierzchni 914 m 2. Pozostałe dane ewidencyjne gruntu: województwo wielkopolskie, powiat poznański, jednostka ewidencyjna Gmina Czerwonak, obręb 0001 Bolechowo, mapa: arkusz 3. Działka nr 106/6 jest działką o regularnym kształcie zbliżonym do kwadratu, teren posesji płaski, niezagospodarowany i nieogrodzony. Przedmiotowa nieruchomość leży na terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i usługowej według m.p.z.p. oznaczona symbolem 2 MN/U, przy ulicy o nawierzchni utwardzonej bitumicznej ulica Poznańska i utwardzonej tłuczniem ulica Leśna, posesja nie ma urządzonego wjazdu. Przedmiotowa działka nie jest uzbrojona w ulicy dostępna sieć: elektryczna, wodociągowa i kanalizacji. CEL WYCENY: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w związku z toczącym się postępowaniem upadłościowym, sygn. akt XI GUp 146/18. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wg stanu na datę wyceny wynosi: W R = 112 950 PLN Data sporządzenia operatu: Podpis: 6 lipca 2018 roku 2
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA: 1. Przedmiot i zakres wyceny. 2. Cel wyceny. 3. Określenie podstaw opracowania operatu. 3.1. Podstawa formalna. 3.2. Uwarunkowania prawne. 3.3. Źródła danych merytorycznych. 3.4. Materiały pomocnicze 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. 5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. 5.1. Stan prawny. 5.2. Przeznaczenie w m p z p. 5.3. Lokalizacja i otoczenie. 5.4. Stan techniczno-użytkowy 6. Metodyka wyceny. 7. Określenie wartości nieruchomości. 8. Wnioski końcowe. 9. Klauzule i zastrzeżenia. 10. Załączniki 3
1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem operatu szacunkowego jest prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Bolechowie, przy ul. Poznańskiej i Leśnej. Przedmiotowa nieruchomość ma założoną księgę wieczystą PO1P/00288389/6, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu. W ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest, jako działka nr 106/6 o powierzchni 914 m 2. Pozostałe dane ewidencyjne gruntu: województwo wielkopolskie, powiat poznański, jednostka ewidencyjna Gmina Czerwonak, obręb 0001 Bolechowo, mapa: arkusz 3. Działka nr 106/6. Posesja posiada dostęp do drogi publicznej. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w związku z toczącym się postępowaniem upadłościowym, sygn. akt XI GUp 146/18. 3. Określenie podstaw opracowania operatu. 3.1. Podstawa formalna. Zlecenie Syndyka upadłości Sławomir Berdziński prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Sean-Electro. 3.2. Uwarunkowania prawne. - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami), - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741), tekst jednolity z dnia 19 maja 2010 r. (Dz. U. Nr 102, poz. 651), - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z późniejszymi zmianami). Wartość rynkową oszacowano zgodnie z art. 150 ust. 1 i 2, art. 152 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o Gospodarce Nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543, z późniejszymi zmianami) oraz 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2109). Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Określona wartość nieruchomości musi 4
odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Zgodnie z art. 4 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 z 1997 r., poz. 741, z późniejszymi zmianami) poprzez wycenę nieruchomości należy rozumieć postępowanie w wyniku, którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Standardach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: - Nota interpretacyjna NI 1: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości rynkowej. Jej rozumienie nie jest uzależnione od faktycznego zwarcia transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena. Określona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. 3.3. Źródła danych merytorycznych. - Księga wieczysta PO1P/00288389/6, prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu. - Mapa działki 106/6. - Wypis z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Poznaniu. - Uchwała Nr 192/XX/2016 Rady Gminy w Czerwonaku z dnia 28 kwietnia 2016 roku. - Oględziny nieruchomości w dniu 3 lipca 2018 roku, przeprowadzone przez autora opracowania, w trakcie, której stwierdzono aktualny stan nieruchomości, dokonano rejestracji fotograficznej nieruchomości oraz jej otoczenia. - Notowania cen transakcyjnych nieruchomości w obrocie, Starostwo Powiatowe w Poznaniu oraz baza danych OBRN. - Informacje uzyskane od właściciela. - Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych. 3.4. Materiały pomocnicze - Źróbek S., Cellmer R., Czerkies J., Muczyński A., Wycena wartości rynkowej nieruchomości Wydawnictwo UM-M, Olsztyn 2001; 5
- Cymerman R., Hopfer A., System i procedury szacowania nieruchomości, Wydanie II,Z C O Zielona Góra 2000; - Prystupa M. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Warszawa 2001 - Hopfer A., Źróbek R., Źróbek S., Szacowanie nieruchomości podejściem dochodowym, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2001 ; - Kucharska Stasiak E., Wartość rynkowa nieruchomości, Twigger, Warszawa 2001. - Materiały seminarium Szacowanie Wartości nieruchomości dla potrzeb sektora bankowego Warszawa 2003. - Prystupa M. Wycena Mienia Poradnik menadżera, Centrum Informacji Menadżera, Warszawa 2000. - Wycena Nieruchomości i Przedsiębiorstw wydana przez TWIGGER Warszawa w 1994 r. - Wycena Nieruchomości i Przedsiębiorstw Skrypt ART w Olsztynie wydany pod redakcją prof. A. Hopfera, - Artykuły dotyczące problematyki wycen nieruchomości opublikowane w kwartalniku Rzeczoznawca Majątkowy wydawanym przez PFRM i Wycena wydawanym przez AR-T w Olsztynie. 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. - Data sporządzenia operatu szacunkowego: 06.07.2018 r. - Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 06.07.2018 r. - Data na którą określono stan prawny przedmiotu wyceny: 04.07.2018 r. - Data oględzin nieruchomości: 03.07.2018 r. 5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. 5.1. Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości określono na podstawie badania Księgi Wieczystej PO1P/00288389/6, prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu w dniu 4 lipca 2018 roku. Mapa działki nr 106/6. Województwo: wielkopolskie. Powiat: poznański. Jednostka ewidencyjna: Gmina Czerwonak. Obręb: 0001 Bolechowo. Arkusz mapy 3. Powierzchnia 914 m 2. Powierzchnia Arkusz Numer Nr księgi Opis użytku Rodzaj użytku użytków działki w mapy działki wieczystej w ha ha 3 106\6 Grunty orne R V 0,0914 0,0914 PO1P/00288389/6 Dział I (oznaczenie): Numer bieżący nieruchomości: 1 Numer działki: 106/6. 6
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): Wielkopolskie, poznański, Czerwonak, Bolechowo. Sposób korzystania: R grunty orne. Obszar całej nieruchomości: 0,0914 ha Dział I Sp. (spis praw związanych z własnością): Wpisów brak. Dział II (właściciel): Wielkość udziału 1/1. Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL): Sławomir Jerzy Berdziński, Zenon, Danuta, 65031314276. Dział III (prawa roszczenia i ograniczenia): Wpisów brak. Dział IV (hipoteki): Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia, opis wzmianki); DZ. KW. / PO1P / 23190 / 18 / 1-2018-06-08, 14:28:30 - WPIS HIPOTEKI. DZ. KW. / PO1P / 14001 / 18 / 1-2018-04-05, 12:09:26 - WPIS HIPOTEKI. DZ. KW. / PO1P / 11088 / 18 / 1-2018-03-16, 12:32:20 - WPIS HIPOTEKI. Hipoteka przymusowa. Suma (słownie), waluta: 7612,00 (siedem tysięcy sześćset dwanaście) zł. Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny): należność z tytułu nieopłaconych składek wraz z należnymi odsetkami. Wierzyciel hipoteczny. ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH II oddział w Poznaniu, Warszawa, 00001775600474. Ustalona w niniejszym opracowaniu wartość rynkowa nie uwzględnia żadnych ewentualnych nie ujawnionych obciążeń nieruchomości. 5.2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest położona w rejonie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Czerwonak nr 192/XX/2016 z dnia 28 kwietnia 2016 roku, w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przebiegu drogi wojewódzkiej nr 196 w rejonie wsi Bolechowo Szlachęcin część F. Teren na którym leży szacowana nieruchomość został określony jako tereny zabudowy mieszkaniowej lub usługowej, o symbolu 2 MN/U. 7
8
Fragment załącznika graficznego. 5.3. Lokalizacja i otoczenie. Gmina Czerwonak położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie miasta Poznania od południa graniczy z miastem Poznań, od zachodu z gminą Suchy Las, od północy z gminą Murowana Goślina, a od wschodu z gminami Pobiedziska i Swarzędz. Jej zachodnią granicę wyznacza rzeka Warta, a wschodnią zalesione tereny Puszczy Zielonki.. Gmina swym zasięgiem obejmuje obszar 82,2 km 2, a w jej obrębie znajduje się 17 wsi i trzy osiedla. Liczba ludności około 27 tysięcy. Przez obszar gminy przebiega linia kolejowa Poznań Wschód Wągrowiec Bydgoszcz. Trasa ta zapewnia połączenie kolejowe między miastami i gminami: Poznań, Czerwonak, Murowana Goślina, Skoki i Wągrowiec. 9
Bolechowo jest płożone 4 km na południe od Murowanej Gośliny, przy drodze wojewódzkiej 196 oraz linii kolejowej (Poznań - Wągrowiec - Gołańcz). Położenie nieruchomości z racji charakteru i przeznaczenia należy uznać za zadawalające z uwagi na niewielką odległość od lokalnych ośrodków administracyjno gospodarczych i braku uciążliwości związanych z funkcja mieszkalną. 5.4. Stan techniczno-użytkowy Opis gruntu. Działka nr 106/6 jest działką o regularnym kształcie zbliżonym do kwadratu, teren posesji płaski, niezagospodarowany i nieogrodzony. Przedmiotowa nieruchomość leży na terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i usługowej według m.p.z.p. oznaczona symbolem 2 MN/U, przy ulicy o nawierzchni utwardzonej bitumicznej ulica Poznańska i utwardzonej tłuczniem ulica Leśna, posesja nie ma urządzonego wjazdu. Przedmiotowa działka nie jest uzbrojona w ulicy dostępna sieć: elektryczna, wodociągowa i kanalizacji. 6. Metodyka wyceny. Postępowanie w wyniku, którego określona zostaje wartość nieruchomości regulowane jest przepisami Działu IV Wycena Nieruchomości ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. nr 46, poz. 543 z 2000 r.), Ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 141, poz. 1492 z 2004 r.), Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r.), oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny, (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości. Wybór metody do wyceny wartości rynkowej danej nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Powinien się on przy tym kierować wynikami analizy rynku. Do wyznaczenia wartości nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Polega ona na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno, z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Ponieważ nieruchomość wyceniana jest nieruchomością gruntową niezabudowaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, do porównań przyjęto nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i tej samej funkcji oraz porównywalne pod względem cech rynkowych. Jako wyróżniki przyjęto cechy najbardziej charakterystyczne dla aktualnych trendów rynkowych takie jak: lokalizacja, powierzchnia, dostępna infrastruktura. 10
Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności: a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp. b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina); c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok); d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne. Analiza rynku ma na celu ustalenie cech rynkowych nieruchomości oraz ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno - użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, m 2 powierzchni budynku, m 3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości; b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych; c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości; d) inny wiarygodny sposób. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Przy zastosowaniu metody porównawczej można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w 11
szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość posiada szczególne wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K winno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. Analiza i charakterystyka rynku. W trakcie wyceny przeprowadzono badanie lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na obszarach przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalnej o powierzchniach w zakresie 600-1400 mkw. Badaniami objęto ceny transakcyjne na podobne nieruchomości do nieruchomości wycenianej z terenu gminy Czerwonak i obrębów: Bolechowo, Bolechowo Osiedle i Bolechówko. Do porównań przyjęto transakcje działkami niezabudowanymi objętymi m.p.z.p, zapisanymi w studium z których wynika ich funkcja lub dla których wydano warunki zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Pod uwagę brano przede wszystkim, lokalizację, powierzchnię nieruchomości dostępność infrastruktury technicznej. Takie zdefiniowanie rynku analizy jest spowodowane jest cechami rynkowymi wycenianej nieruchomości. Wynikającymi głównie z faktu, że w przypadku nieruchomości o relatywnie dużych powierzchniach /dla funkcji mieszkalnej/ posiadają one niższą cenę w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni, jest to spowodowane głównie większym kosztem zakupu oraz droższym utrzymaniem takiej parceli. Dla potrzeb wyceny autor operatu szacunkowego zebrał informacje z aktów notarialnych, które obejmowały przeprowadzone transakcje z w/w obszaru. Okres badania obejmował 24 miesiące wstecz od daty wyceny. Analizy danych rynkowych dokonano na podstawie informacji uzyskanych z aktów notarialnych, wielkopolskich biur nieruchomości, i oględzin szacowanej oraz podobnych nieruchomości. Ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę domami mieszkalnymi na rozpatrywanym lokalnym rynku nieruchomości, kształtowały głównie się w przedziale od 100,00 zł/m 2 do 140,00 zł/m 2. Do podstawowych cech rynkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych mających wpływ na jej wartość rynkową należą: - położenie oraz szczegółowa lokalizacja działki lub działek tworzących nieruchomość, - cechy geometryczne działki, tj. kształt, pole powierzchni, ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, - wyposażenie nieruchomości w urządzenia infrastrukturalne - warunki geotechniczne oraz możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej, telefonicznej. Analizując lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych odnotowano, że najlepiej postrzegane przez inwestorów są działki położone w niewielkiej odległości od lokalnych ośrodków i z wygodnym dojazdem do nich. Zlokalizowane na terenie z przewidywalnym sąsiedztwem, najlepiej na nowo powstających osiedlach zabudowy mieszkalnej w których zapisy planistyczne wykluczają inną zabudowę niż mieszkalną jednorodzinną lub w sąsiedztwie istniejącej już zabudowy mieszkalnej. Kolejnym parametrem jest dostępność sieci infrastruktury technicznej oraz rozpoczęte budowy na działkach sąsiednich a jeszcze lepiej zabudowane i zasiedlone działki sąsiednie. Istotne są równiej wymiary i kształt, najlepiej postrzegane są działki w kwadracie lub prostokącie ale 12
zbliżonym do kwadratu o powierzchniach około 800-1000 m 2, działki o powierzchniach większych z uwagi na większy koszt są w przeliczeniu na 1 mkw są tańsze i o zdecydowanie niższej płynności. Analizowano rynek przede wszystkim pod względem, atrybutów rynkowych związanych z lokalizacją, powierzchnią, dostępem do infrastruktury technicznej, gdyż są to cechy mające podstawowe znacznie w przypadku gruntów mogących być wykorzystanymi pod zabudowę. Analizując ten segment rynku wyselekcjonowano pod względem podobieństwa cech rynkowych do nieruchomości szacowanej kilka transakcji spełniających w sposób najlepszy w/w kryteria podobieństwa. W okresie badania rynku poziom cen z powodu trwającej stagnacji oraz niewielkiej inflacji, nie uległ zmianie w stopniu istotnie wpływającym na wartość tego typu nieruchomości, dlatego w niniejszym opracowaniu zrezygnowano z korekty trendu czasowego. Lp Data transakcji Lokalizacja Powierzchnia w m 2 Cena transakcyjna Cena m 2 1 VII.2017 Bolechowo Oś 839 120 000 143,00 2 XII.2017 Bolechowo Oś 1096 141 000 128,00 3 II.2018 Bolechowo Oś 1115 154 000 138,00 4 III.2018 Bolechówko 675 82 525 122,00 5 VII.2017 Bolechówko 675 82 525 122,00 6 VII.2017 Bolechówko 703 85 969 122,00 7 IV.2018 Bolechówko 1123 111 360 99,00 7. Określenie wartości nieruchomości. Nieruchomość 1 W grudniu 2017 roku /Rep.A 6999/2017/ w Bolechowie Osiedle rejon ulic Poznańskiej i Granicznej, dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości /działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną oznaczona w m.p.z.p. symbolem 3 Mn/MW/ o obszarze 1096 m 2. Teren nieruchomości objęty m.p.z.p., działka nie jest ogrodzona i jest niezagospodarowana. Infrastruktura techniczna dostępna w ulicy /P,W,G,K/. Dojazd ulicą nieutwardzoną ok. 50 m, lokalizacja podobna do nieruchomości szacowanej, sąsiedztwo zabudowa mieszkalna jednorodzinna i działki niezabudowane. Prawo własności. Cena transakcyjna: 141 000 zł (128,00 zł/m 2 ) Nieruchomość 2 W lipcu 2017 roku /Rep.A 12162/2017/ w Bolechówku rejon ulic Kwiatowej i Jabłoniowej, dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości /działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną oznaczona w m.p.z.p. symbolem MJ2W/ o obszarze 703 m 2. Teren nieruchomości objęty m.p.z.p., działka nie jest ogrodzona i jest niezagospodarowana. Infrastruktura techniczna dostępna w ulicy /P,W/. Dojazd ulicą nieutwardzoną ok. 70 m, lokalizacja gorsza od nieruchomości szacowanej, sąsiedztwo zabudowa mieszkalna jednorodzinna i działki niezabudowane. Prawo własności. Cena transakcyjna: 85 969 zł (122,00 zł/m 2 ) 13
Nieruchomość 3 W kwietniu 2018 roku /Rep.A 1315/2018/ w w Bolechowie Osiedle rejon ulic Grabowej, dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości /działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i usługową oznaczona w m.p.z.p. symbolem Mj,G/ o obszarze 1123 m 2. Teren nieruchomości objęty m.p.z.p., działka nie jest ogrodzona i jest niezagospodarowana. Infrastruktura techniczna dostępna w ulicy /P,W/. Dojazd ulicą nieutwardzoną ok. 200 m, lokalizacja gorsza od nieruchomości szacowanej, sąsiedztwo zabudowa mieszkalna jednorodzinna i działki niezabudowane. Prawo własności. Cena transakcyjna: 111 360 zł (99,00 zł/m 2 ) Na potrzeby wyceny w aspekcie nieruchomości porównawczych przyjęto w ramach ustalonych cech rynkowych skalę ocen: Lp. CECHA OCENA 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 2 Obszar Dobra /lokalizacja blisko lokalnych ośrodków oświatowych i handlowych z dogodną komunikacją z Poznaniem i Murowaną Gośliną, działki sąsiednie zabudowane/, średnia /lokalizacja peryferyjna z mniej dogodną komunikacją z centrum w sąsiedztwie terenów, działki sąsiednie zabudowane i niezabudowane/, przeciętna/ pozostałe/ Dobry 600-900 m 2, średni 900 1100 m 2, przeciętny poniżej 600 m 2 i powyzej 1100 m 2 3 Infrastruktura techniczna P+W+G+K, P+W+K, P+W 4 Dojazd Dobry /drogi o nawierzchni bitumicznej i do 200 m drogą utwardzona tłuczniem/ średni /droga gruntowa lub utwardzona tłuczniem powyżej 200 m, zły /inne/ Ocena przedmiotu wyceny nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Porównanie obiektu wycenianego i obiektów porównawczych: CECHA CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 1 Nieruchomość 2 Nieruchomość 3 Lokalizacja sąsiedztwo i Dobra Dobra Średnia Średnia Obszar Średni Średni Dobry Średni Infrastruktura techniczna P+W+K P+W+G+K P+W P+W Dojazd Dobry Dobry Dobry Średnia 14
Określenie wag cech rynkowych Wartość poprawek ustalono na podstawie różnic wartości rynkowych dla nieruchomości podobnych, ale różniących się poszczególnym atrybutem na podstawie preferencji rynkowych. Przyjęto założenie, iż nieruchomości różnią się o ile to możliwe, tylko jednym atrybutem (atrybutem analizowanym). Najczęściej spotykanym sposobem pomiaru jest wykorzystywanie zasady ceteris paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, jak zmieni się cena nieruchomości, jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną C min, a ceną maksymalną C max, będziemy poszukiwać zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C min ;C max ]. Na podstawie rynku lokalnego ustalono, że wśród zawartych transakcji sprzedaży: cena maksymalna wynosi: C max = 128,00 zł/m 2 cena minimalna wynosi: C min = 99,00 zł/m 2 ΔC = C max - C min ΔC = 29 zł Cechy rynkowe i ich wagi: Lp. CECHA RYNKOWA Waga (%) Zakres kwotowy w zł/m 2 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 30 8,70 2 Obszar 30 8,70 3 Infrastruktura techniczna 30 8,70 4 Dojazd 10 2,90 R A Z E M 100 220 zł Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych Para porównawcza X 1 Nazwa cechy różnicującej Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 1 Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł/m 2 ) Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra Dobra 30 8,70 0 Obszar Średni Średni 30 8,70 0 Infrastruktura techniczna P+W+K P+W+G+K 30 8,70-4,35 Dojazd Dobry Dobry 10 2,90 0 SUMA -4,35 15
Obliczona wartość X 1 wynosi: 128 zł/m 2-4,35 zł/m 2 = 123,65 zł/m 2 Para porównawcza X - 2 Nazwa cechy różnicującej Nieruchomość wyceniana Nieruchomość B Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł/m 2 ) Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra Średnia 30 8,70 4,35 Obszar Średni Dobry 30 8,70-4,35 Infrastruktura techniczna P+W+K P+W 30 8,70 8,70 Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra Dobry 30 8,70 0 SUMA 8,70 Obliczona wartość X 2 wynosi: 122 zł/m 2 + 8,70 zł/m 2 = 130,70 zł/m 2 Para porównawcza X 3 Nazwa cechy różnicującej Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 3 Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł/m 2 ) Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra Średnia 30 8,70 4,35 Obszar Średni Średni 30 8,70 0 Infrastruktura techniczna P+W+K P+W 30 8,70 8,70 Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra Średnia 30 8,70 4,35 SUMA 17,40 Obliczona wartość X 3 wynosi: 99 zł/m 2 + 17,40 zł/m 2 = 116,40 zł/m 2 W R =(X 1 + X 2 + X 3 )/3 =( 123,65 zł + 130,70 zł + 116,40 zł)/3 = 123,58 zł/m 2 W R = 123,58 zł/m 2 x 914 m 2 = 112 955 zł Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości według stanu na datę wyceny wynosi: W R = 112 950 PLN Słownie: sto dwanaście tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt złotych. 16
8. Wnioski końcowe. Określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej dla przyjętego celu wyceny została określona na 112 950 złotych. Przy określaniu wartości uwzględniono te cechy przedmiotu wyceny, które wpływają na wartość rynkową. Ustalona wartość rynkowa nie obejmuje podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca zobowiązany jest zapłacić, a w szczególności podatku VAT. 9. Klauzule i zastrzeżenia. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystane dla innego celu, aniżeli określonego w operacie. Podstawę do określenia stanu prawnego stanowiły dokumenty i materiały, które uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Wycena opiera się na dokonanej wizji lokalnej nieruchomości, oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez administrację obiektu. Bez zgody rzeczoznawcy Bank nie ujawni operatu szacunkowego osobom trzecim. Innym osobą trzecim w związku z ewentualnym zbyciem wierzytelności kredytowych, dla których wyceniane nieruchomości stanowią zabezpieczenie. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości. Autor operatu potwierdza, że spełnia wymogi dotyczące kompetencji i definicji niezależnego rzeczoznawcy. Jeśli konflikt interesów już występuje bądź wystąpi w trakcie procesu wyceny, rzeczoznawca niezwłocznie powiadomi o tym Bank w celu uzgodnienia dalszej procedury. Autor operatu nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani na podstawie dostępnych dokumentów. Niedopuszczalne jest, bez porozumienia z autorem, wprowadzanie jakichkolwiek zmian w niniejszym opracowaniu. Zastrzega się wykluczenie odpowiedzialności rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony, ani w przypadku, gdy od daty wykonania operatu zaistniały przesłanki na rynku nieruchomości lub inne okoliczności na samej nieruchomości, które wpłynęły na wartość nieruchomości. Poznań 6 lipca 2018 roku. Opracował: 17
Załącznik nr 1. Protokół PO1P/00288389/6. Dział I (oznaczenie): Numer bieżący nieruchomości: 1 Numer działki: 106/6. Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): Wielkopolskie, poznański, Czerwonak, Bolechowo. Sposób korzystania: R grunty orne. Obszar całej nieruchomości: 0,0914 ha Dział I Sp. (spis praw związanych z własnością): Wpisów brak. Dział II (właściciel): Wielkość udziału 1/1. Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL): Sławomir Jerzy Berdziński, Zenon, Danuta, 65031314276. Dział III (prawa roszczenia i ograniczenia): Wpisów brak. Dział IV (hipoteki): Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia, opis wzmianki); DZ. KW. / PO1P / 23190 / 18 / 1-2018-06-08, 14:28:30 - WPIS HIPOTEKI. DZ. KW. / PO1P / 14001 / 18 / 1-2018-04-05, 12:09:26 - WPIS HIPOTEKI. DZ. KW. / PO1P / 11088 / 18 / 1-2018-03-16, 12:32:20 - WPIS HIPOTEKI. Hipoteka przymusowa. Suma (słownie), waluta: 7612,00 (siedem tysięcy sześćset dwanaście) zł. Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny): należność z tytułu nieopłaconych składek wraz z należnymi odsetkami. Wierzyciel hipoteczny. ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH II oddział w Poznaniu, Warszawa, 00001775600474. Badania dokonał: Michał Majchrzycki. 18
Załącznik nr 2. 19
Załącznik nr 3. 20
Załącznik nr 4. 21
PLAN SYTUACYJNY 22
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Widok ogólny. Widok ogólny. Ulica Leśna i sąsiedztwo. Ulica Poznańska i sąsiedztwo. 23