Simon Property Group Inc. (SPG)

Simon Property Group (SPG) lider wśród mall US-REIT, kwiecień 2018, Omega Capital (www.omegacapital.pl) Simon Property Group Inc. (SPG) Simon Property Group, Inc. (NYSE: SPG), z siedzibą w Indianapolis, to samodzielnie administrowany i zarządzany mall US-REIT. SPG jest notowany na NYSE od 1993 roku. Jego kapitalizacja giełdowa wynosi 47,8 mld USD (stan na 04 kwietnia 2018 roku), co oznacza, że SPG można zaliczyć do największych funduszy dywidendowych typu REIT na świecie 1. Spółka zatrudnia ponad 3,3 tys. osób. REIT jest właścicielem, rozwija i zarządza powierzchniami handlowymi, lokalami gastronomicznymi, rozrywkowymi i wielofunkcyjnymi, zlokalizowanymi głównie w centrach i galeriach, oraz w outletach, w tym również na rynkach poza USA. W portfelu SPG znajduje się 234 nieruchomości handlowych o powierzchni ok. 191 mln stóp kwadratowych (ok. 18 mln metrów kwadratowych) w Ameryce Północnej, Azji i Europie. Spółka posiada również 21% akcji w Klepierre (francuski, publiczny REIT, który jest właścicielem centrów handlowych w 16 krajach, w tym kilkunastu galerii handlowych w Polsce m.in Sadyba Best Mall w Warszawie). W latach 2009-2015 roku kurs Simon Property Group, Inc. był w trendzie rosnącym. Był to efekt m.in. poprawy najważniejszych parametrów finansowych. Od połowy 2016 kurs akcji SPG obniża się (tabela nr 1). Tabela nr 1 250 200 150 100 50 Kurs SPG z uwzględnieniem wypłaconej dywidendy (USD) 0 2009 2010 2011 2012 2018 Ticker SPG Sektor REITs / mall REITs Dane na: 04.04.2018 r. Kurs: 156,3 USD Kapitalizacja: 47,8 mld USD Zakres notowań z ostatniego roku (USD) Min. : 147,28 USD Max : 176,17 USD Stopy zwrotu 1M 1R 3R 5R 1,8% -9,0% -19,6 % 2,7% Bezpośredni konkurenci (peers group) Simon Property Group wg kapitalizacji giełdowej (w mln USD, stan na koniec 2017) 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Kapitalizacja wybranych mall REITs (peers group) (w mln USD) PEI TCO WPG MAC Pennsylvania Real Estate Taubman Centers Washington Prime Group Macerich Simon Property Group SPG 1 Na rynku amerykańskich większy jest tylko AMT, którego kapitalizacja giełdowa wg stanu na 04 kwietnia 2018 wynosi 63,064 mld USD. Natomiast największym mall REITs na świecie pod względem kapitalizacji będzie francuski SIIC Unibail Rodamco po połączeniu z australijskim REITem Westfield i zapewne przekroczy 60 mld USD. (źródło: http://brandchannel.com/2017/12/12/westfield-unibail-rodamco-merger/) 1

Simon Property Group (SPG) lider wśród mall US-REIT, kwiecień 2018, Omega Capital (www.omegacapital.pl) Dane Finansowe W latach 2013-2017, pomimo negatywnych tendencji zachodzących w amerykańskim handlu detalicznym i przenoszeniu rosnących wolumenów sprzedaży od sprzedaży bezpośredniej do e- commerce, spółka radzi sobie dobrze, regularnie poprawiając najważniejsze parametry finansowe. W 2017 roku nastąpił kilkuprocentowy wzrost przychodów ogółem (Total Revenues), które na koniec roku wyniosły 5 539 mln USD w porównaniu do 5 435 mln USD w 2016 roku, stanowi to wzrost o 1,9%. W ostatnich 5 latach tempo wzrostu przychodów ogółem wynosiło 3,6% średniorocznie (tabela nr 2). Tabela nr 2 Przychody ogółem SPG w latach 2013-2017 (w mln USD) 5 266 5 435 5 539 4 698 4 871 Przychody z działalności operacyjnej (Funds From Operations, FFO) są bazą gotówkową do wypłat dywidend i dlatego wskaźnik ten należy do najważniejszych definicji branży real estate investment trusts. Według amerykańskiego NAREIT, FFO jest obliczany poprzez dodanie do zysku netto (wg standardów GAAP) wartości amortyzacji związanej z nieruchomościami w portfelu, następnie wyłączenie zysków (strat) ze sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz efektów finansowych (zysku lub straty) wynikającego z nieskonsolidowanych udziałów (mniejszościowych) w spółkach oraz w joint venture 2. Przychody z działalności operacyjnej FFO w SPG od 2013 roku systematycznie rosną: z 2 688 mln USD w 2013 roku do 3 622 mln USD. W 2017 roku poziom FFO osiągnął 2 W oryginale FUNDS FROM OPERATIONS means net income (computed in accordance with generally accepted accounting principles), excluding gains (or losses) from sales of property, plus depreciation and amortization, and after adjustments for unconsolidated partnerships and joint ventures. Adjustments for unconsolidated partnerships and joint ventures will be calculated to reflect funds from operations on the same basis Źródło: NAREIT FFO Whitepaper (https://www.reit.com/nareit/advocacy/policy/nareit-ffowhite-paper-and-related-implementation) 2

Simon Property Group (SPG) lider wśród mall US-REIT, kwiecień 2018, Omega Capital (www.omegacapital.pl) wartość 3 622 mln USD (11,68 USD na akcję), wobec 3 408 mln USD w 2016 (10,90 USD na akcję), co stanowi wzrost odpowiednio o 6,3% i 6,7% (tabela nr 3). Tabela nr 3 Przychody z działalności operacyjnej (FFO) SPG w latach 2013-2017 (w mln USD) 3 408 3 622 3 148 2 688 2 778 W 2017 roku wzrosły także zyski z działalności operacyjnej netto (EBITDA) do wysokości 4 431 mln USD, co w porównaniu do 4 265 mln USD w roku 2016 stanowiło wzrost o 3,9% (Tabela nr 4). Tabela nr 4 Zysk operacyjny netto (EBITDA) SPG w latach 2013-2017 (mln USD) 4 265 4 072 3 783 3 770 4 431 Wyniki finansowe w 2017 i 2016 roku obejmują obciążenia związane z wykupem części wysokodochodowych obligacji w wysokości odpowiednio: 0,36 USD oraz 0,38 USD na akcję. W 2017 roku po raz kolejny nastąpił wzrost zysku netto (Net Profit) przypisanego akcjonariuszom i wyniósł 1 948 mln USD, czyli 6,24 USD na akcję, w porównaniu do 1 839 mln USD, czyli 5,87 USD na akcję w 2016 roku, stanowi wzrost odpowiednio o 5,9% i 6,3%. (tabela nr 5). 3

Tabela 5 Zysk netto (Net Profit) SPG w latach 2013-2017 (mln USD) 1 320 1 409 1 828 1 839 1 948 Średnioroczna dynamika wzrostu zysku netto w latach 2013 2017 wyniosła 9,5%. W latach 2015-2017 przyrost zysku netto wyraźnie osłabł. Zadłużenie SPG ogółem wg stanu na 31 grudnia 2017 roku wynosiło 28 571 mln USD, z czego zadłużenie krótkoterminowe (tj. z terminem zapadalności do 12 miesięcy) osiągnęło poziom 2 675 mln, a zadłużenie długoterminowe (tj. z terminem zapadalności powyżej 12 miesięcy) było na poziomie 25 896 mln USD. Zadłużenie ogółem SPG jest relatywnie wysokie, ale utrzymuje się na stabilnym poziomie. Na koniec 2017 roku wskaźnik długu do zysku operacyjnego (Dług/EBITDA) kształtował się na poziomie 5,84 (wzrost z 5,68 w 2016). SPG systematycznie (od 2013 roku) delewaruje swoją działalność i zmniejsza udział długu ogółem w finansowaniu działalności (wartość wskaźnika Dług/EBITDA w 2013 roku wynosiła 6,94 vs. 5,84 na koniec 2017 roku, co oznacza spadek o 15,8%) (tabela nr 6). Tabela nr 6 Dług/Zysk operacyjny netto w latach 2013-2017 6,94 6,15 6,08 5,68 5,84 Źródło Omega Capital na podstawie YCharts 4

SPG - jak większość REIT-ów amerykańskich - zalicza się do spółek defensywnych. Współczynnik zmienności mierzony wskaźnikiem beta (5 - letnia względem S&P 500) wynosi 0,6, co pokrywa się ze średnią rynkową betą dla całego sektora US-REITs. Polityka dywidendowa Sektor amerykańskich mall - REITs charakteryzuje się stabilnymi wypłatami, a średnia stopa dywidendy (Dividend Yield, DY) kształtuje się na poziomie ok. 4%. Stopa dywidendy SPG w 2017 r. wyniosła 4,16% (dywidenda wypłacana kwartalnie) i była istotnie wyższa (13,8%) w porównaniu ze stopą dywidendy w 2016 (DY - 3,66%). (tabela nr 7). Tabela nr 7 Stopa dywidendy SPG w latach 2013-2017 (w %) 3,06% 2,83% 3,11% 3,66% 4,16% Wzrost stopy dywidendy SPG, oprócz spadku kursu akcji tej spółki jaki miał miejsce w II półroczu 2017, spowodowany był także zwiększeniem wartości wypłaty. W 2017 roku wartość wypłaconej dywidendy SPG osiągnęła 7,15 USD na akcję, co oznacza wzrost o 10% w porównaniu do dywidendy wypłaconej w 2016 roku (6,50 USD/akcję). Spółka sukcesywnie, co roku zwiększa wielkość wypłacanej dywidendy oraz co ważniejsze, zwiększa wartość dywidendy przypadającej na jedną akcje zwykłą. Średnioroczny wzrost dywidendy na akcję (zwykłą) w latach 2013 2017 wyniósł 10,8%. Poziom wynajęcia powierzchni handlowych w latach 2015-2017 obniżył się o 0,5% z 96,1% do 95,6% w roku 2017. Jednocześnie w 2017 r. koszty wynajmu jako procent sprzedaży wniosły 13,7%, co daje wzrost o 11,4% w porównaniu z 2015 rokiem. Pomimo negatywnych tendencji, perspektywy dla spółki są optymistyczne - uważają przedstawiciele spółki: "Mieliśmy mocny czwarty kwartał kończący kolejny rok przodującego w branży wzrostu z rekordowymi zarobkami i dywidendami dla naszej firmy. - W 2017 roku otworzyliśmy także pięć nowych centrów, dokonaliśmy sześciu istotnych przekształceń własnościowych i zakończyliśmy kilka dużych transakcji finansowych, które dodatkowo wzmocniły nasz bilans. Nadal wzmacniamy nasze 5

portfolio poprzez innowacyjne i zdyscyplinowane działania inwestycyjne, które pozwolą nam nadal generować przepływy pieniężne i wzrost FFO na akcję." poinformował David Simon, Prezes i Dyrektor Naczelny SPG. W roku 2018 Simon Property Group zamierza rozszerzyć listę nowych najemców wybranych galerii handlowych, w tym o takie marki jak znana sieć sklepów odzieżowych H&M - (w Allen Premium Outlets w Dallas), Ten Pin Eatery - spółkę zarządzającą restauracjami, kręgielniami, parkami rozrywki oraz zajmującą się organizowaniem imprez okolicznościowych (w galerii Cape Cod Mall Hyannis), Fresh Thyme sieć supermarketów spożywczych (w College Mall w Bloomington), markę Dave & Buster s specjalizującą się w branży rozrywkowej i organizowaniu imprez sportowych, EMC Seafood prowadzącą restauracje serwujące owoce morza oraz Marshall`s - sieć sklepów odzieżowych (wszystkie marki mają wzmocnić listę najemców w galerii handlowej w Del Amo Fashion Center Torrence, w Los Angeles). 6

Podsumowanie SPG to jeden z największych REIT-ów w USA. Wyniki finansowe systematycznie poprawiają się, wzrasta stopa dywidendy i wydaje się, że w dłuższej perspektywie fundusz może utrzymać swoją mocną pozycję rynkową. W ostatnich latach potencjalna inwestycja w akcje SPG byłaby znacząco zyskowniejsza niż w akcje bezpośrednich konkurentów (tzw. peers group). Historyczna, całkowita stopa zwrotu z akcji (wraz z wypłaconymi dywidendami) SPG od 2008 roku osiągnęła wartość 151,8% i ponad dwukrotnie przekroczyła stopę zwrotu najważniejszego konkurenta z sektora - Taubman Center (NYSE: TCO) wzrost o 74,04%. SPG realizuje sprawdzony model biznesowy, spółka posiada atrakcyjne nieruchomości handlowe klasy A, które zapewniają wysokie przepływy gotówkowe. Jednak rozważając ewentualną inwestycję w akcje SPG należy pamiętać o głównym ryzyku w otoczeniu rynkowym - zmianie paradygmatu w amerykańskim (światowym) handlu detalicznym spowodowanym zwiększającym się udziałem e-commerce. Agresywna strategia Amazon, już teraz oznacza w USA zamykanie setek nierentownych punktów handlowych, zmniejszenie marży detalistów (tzw. Amazon effect). Proces ten nasilił się szczególnie w ostatnich 24 miesiącach, w których zanotowano gwałtowny spadek kursu SPG o 21,1% w porównaniu do 2015 r. Spadek kursu SPG był najniższy, bowiem kursy spółek z grupy porównawczej obniżyły się: General Growth Properties (NYSE: GGP) o 26,0%, Macerich (NYSE: MAC) o 29,1%, Pennsylvania Real Estate (NYSE: PEI) o 54,6%. 7

Spadek kursów mall REITs pogłębił się także w 2017 roku. Kurs SPG obniżył się bowiem o 12,0%, GGP (-17,7%), Macerich (-17,3%), a Pennsylvania Real Estate (-47,7%). W efekcie zwiększa się presja na transakcje typu merger & aquisition czego przykładem jest skuteczna próba przejęcia GGP przez Brookfield Property Partners 3. Opracował: Piotr Łuczyński, Omega Capital sp. z o.o. (www.omegacapital.pl) Zastrzeżenie: Niniejszy materiał ma charakter edukacyjny i nie jest doradztwem finansowym. Publikacja nie stanowi analizy inwestycyjnej, rekomendacji inwestycyjnej, ani porady inwestycyjnej lub podatkowej. Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie opinii jego autora i nie może stanowić podstawy podjęcia decyzji inwestycyjnej, a autor publikacji ani Omega Capital sp. z o.o. nie ponoszą odpowiedzialności za skutki takich decyzji. 3 Brookfield Property Partners (NASDAQ: BPY) w marcu 2018 roku ogłosił podpisanie umowy inwestycyjnej na podstawie której przejął 66% akcji GGP za 15,3 mld USD (23,5 USD za akcję). http://www.rejournals.com/articles/2018/03/27/brookfield-property-partners-will-acquire-majority-shareof-general-growth-properties-for-$15-3-bill 8