Jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny z nieruchomości, czyli krótki kurs o REIT- ach

Transkrypt

1 Jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny z nieruchomości, czyli krótki kurs o REIT- ach Lekcja 5 Jakie zyski przynoszą REIT-y? Czy ponad 80 milinów Amerykanów może się mylić? dr Grzegorz Mizerski 1/4

2 Szanowni Państwo, Dotarliśmy do ostatniej - piątej lekcji kursu. W czasie lektury poprzednich części, na pewno zastanawiali się Państwo wiele razy jakie zyski można osiągać na inwestowaniu w REIT-y? Za chwilę przekonacie się Państwo o zyskowności tej klasy aktywów. Przedstawiam REIT-y jako atrakcyjne instrumenty finansowe, które zdobywają co raz większą popularność obrocie na rynkach finansowych. Dowiecie się Państwo również, jakie zyski przynosiła ta klasa aktywów przez dziesięciolecia. Zapraszam do lektury. dr Grzegorz Mizerski Sprawa podstawowa jakimi instrumentami finansowymi są REIT-y? Zagraniczne REIT-y dzielą się na publiczne (notowane na największych światowych giełdach papierów wartościowych i niepubliczne. Publiczne są nadzorowane przez lokalne Komisje Nadzoru Finansowego oraz przez lokalne urzędy skarbowe. Zarówno te pierwsze jak i te drugie, emitują instrumenty udziałowe specjalne papiery wartościowe (ang. shares lub units). Podstawowa różnica polega tu na tym, że zarówno shares jak i units emitowane przez publiczne REIT-y podlegają notowaniom na giełdach, tak samo jak akcje typowych spółek akcyjnych czy niektóre obligacje przedsiębiorstw. I tu rodzi się pytanie: czy instrumenty udziałowe REIT-ów to akcje? Instrumenty REIT-ów wykazują zarówno charakter obligacji oraz akcji: jak już wiemy z poprzednich lekcji, REIT-y mają ustawowy obowiązek (bezwzględny przymus) regularnego wypłacania swoich zysków i tak się dzieje: REIT-y systematycznie wypłacają dywidendę. Ten fakt upodabnia instrumenty udziałowe emitowane przez REIT-y do klasycznych obligacji (wypłacany stały kupon odsetkowy). Natomiast, to co łączy instrumenty REIT-ów z akcjami, a czego nie dają obligacje, to potencjał na zysk ze wzrostu kursów instrumentów. Dlatego też, wiele zagranicznych REIT-ów obok wypłacanej dywidendy, pozwala inwestorom realizować zyski brutto przekraczające nawet 30% rocznie. Jakie jest ryzyko instrumentów udziałowych emitowanych przez publiczne REIT-y? Na stopę zwrotu, czyli na zysk dla inwestora składają się więc dwa źródła: zmiana ceny (kursów) instrumentów na giełdzie oraz wartość otrzymanej dywidendy w trakcie trwania inwestycji. Jako, że instrumenty publicznych REIT-ów są notowane na giełdach, a koniunktura giełdowa jest zmienna, to REIT-y podlegają sentymentowi rynkowemu nastrojom inwestorów. Zmienność notowań kursów to podstawowe ryzyko, które jednakże maleje wraz z wydłużonym horyzontem inwestycyjnym. Dodatkowo, REIT-y jako grupa nie są jednorodne i zachowują się różnie w zależności od branży w której działają, jej perspektyw czy modelu biznesowego. W USA istnieje 13 podstawowych segmentów rynkowych, więc i kursy instrumentów na giełdzie zmieniają się, w różnym zakresie. Właśnie ze względu na systematyczne wypłaty dywidendy, np. amerykańskie REIT-y są zaliczane do instrumentów defensywnych (potwierdza to tzw. wskaźnik beta za 5 lat, który dla US-REITs wynosi ona ok. 0,6 co jest poziomem wskazanym dla każdego inwestora). 2/4

3 Segmenty rynkowe publicznych US-REIT-ów w USA. REIT-y klasyfikuje się w zależności od typu i rodzaju nieruchomości które posiadają w swoim portfelu. W Stanach, na największym rejtowym rynku świata wyróżnia się 13 podstawowych segmentów. Na początku 2018 r. w USA działało 221 publicznych REIT-ów, których wartość rynkowa (market cap) wynosiła > 1,1 biliona dolarów USD. Sektor Liczba REITs Kapitalizacja w segmencie w mld USD Retail (handel detaliczny) Residential (mieszkania i domy) Infrastructure (infrastruktura) Office (biura) health care (ochrona zdrowia) Industrial (obiekty przemysłowe) Data centers (centra danych) 5 68 Mortgage (instrumenty hipoteczne) Diversified (zróżnicowane) Lodging (hotele i rozrywka) Self storage (magazyny samoobsługowe) 6 55 Specialty (specjalistyczne) Timber (przemysł i przetwórstwo drzewne) 4 34 Źródło: Omega Capital na podstawie NAREIT 8,3% health care 5,0% self storage 5,4% lodging 5,6% diversified 12,3% residential 6,0% 3,0% mortgage timber 9,6% office 16,8% retail 9,6% industrial 11,6% infrastructure 6,2% data centers 3,5% specialty US-REITs są bardzo mocno zróżnicowane. Możemy wybierać od typowo tradycyjnych kategorii nieruchomości biurowych, czy mieszkaniowych, po bardzo nowoczesne oparte o nowe technologie jak np. REIT-y z kategorii data centers. Kolejne lata będą skutkować zapewne powstawaniem kolejnych kategorii REIT-ów w zależności od powstawania nowych technologii, czy też nowych branż, które będą korzystać z wynajmowanych obiektów komercyjnych. US-REITs oferują inwestorom niemal nieograniczoną płynność Dzienne obroty, czyli wartość transakcji instrumentami udziałowymi REIT-ów na amerykańskich giełdach systematycznie rosną i wynoszą obecnie średnio ok. 7 mld USD. Porównując te wartości do naszej polskiej giełdy są to poziomy wręcz niewyobrażalne (obroty na całej polskiej giełdzie nie przekraczają obecnie ok. 250 mln USD dziennie). Dlatego też z punktu widzenia polskich inwestorów (przede wszystkim instytucjonalnych np. funduszy inwestycyjnych) amerykański rynek US-REITs oferuje niemal nieograniczoną płynność. Praktycznie oznacza to możliwość zbywania i nabywania instrumentów udziałowych bez ograniczeń, w każdym czasie. JAK podaje największy bank inwestycyjny JP Morgan AMERYKAŃSKIE REIT-Y SĄ JEDNYMI Z NAJBARDZIEJ ZYSKOWNYCH INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH. Jak podaje NAREIT w okresie ostatnich 40 lat, pomimo kryzysów i zawirowań na rynkach finansowych ŚREDNIOROCZNA CAŁKOWITA STOPA ZWROTU z US-REITs WYNIOSŁA OK. 12% brutto Z kolei wg Cohen & Steers, najstarszego funduszu inwestującego w REIT-y, US-REITs w okresie od marca 1981 r do grudnia 2017 przyniosły inwestorom 12,5% całkowitego zysku brutto średniorocznie Strona eksperta: 3/4

4 Lekcja 5 z 5 CZY WIESZ ŻE W ostatnich 15 latach - do końca 2017 r., amerykańskie REIT-y giełdowe, aż 7 razy przyniosły inwestorom najwyższą roczną stopę zwrotu najwyższy zysk liczony za pełne 12 miesięcy w danym roku. Klasa aktywów: Indeks właściwy dla klasy aktywów Ile razy klasa aktywów W którym roku klasa aktywów osiągnęła osiągnęła najwyższą roczną najwyższą stopę zwrotu US-REIT-y indeks: REITs - FTSE NAREIT All Equity , 2006, 2010, 2011, 2012, 2014, 2015 Akcje rynków wschodzących indeks: MSCI Emerging Market , 2005, 2007, 2009, 2017 Akcje małych spółek indeks: Russel , 2016 Obligacje wysokiej jakości indeks: High Grade Bonds - Barclay's U.S. Aggregate Bond Akcje rynków rozwiniętych indeks: MSCI EAFE 0 Akcje dużych spółek indeks: S&P500 0 Obligacje komercyjne (o podwyższonym ryzyku) indeks: High Yield Bonds BofAML US High Yield Master II 0 3-miesięczne bony skarbowe indeks: 3 Month Treasury Bill Rate 0 Najwyższą stopę dywidendy oferują azjatyckie REIT-y giełdowe (ok. 6,3% średnio rocznie przez ostatnie 17 lat). Stopa dywidendy dla ponad 200 US-REITs notowanych na giełdach w USA jest nieco niższa i wyniosła w 2017 r. blisko 5%. Dla porównania: w tym samym czasie stopa dywidendy dla spółek z indeksu S&P 500 wyniosła średnio tylko ok. 1,8%; w Polsce dla największych spółek tworzących WIG 20 zaledwie 1,2%. Pamiętajmy, że dywidendy to tylko część zysku jaki otrzymuje inwestor: pozostała, to zyski kapitałowe wynikające ze wzrostu wartości instrumentów udziałowych. Niektóre REIT-y giełdowe np. amerykańskie, kanadyjskie czy z Wielkiej Brytanii przyniosły w 2017 roku zyski całkowite (ang. total return) istotnie przekraczające 50%. ( Fakt wypłaty realnych wysokich zysków w postaci dywidendy jako stałego pasywnego dochodu, ma bezpośredni wpływ na popularność REIT-ów w USA. Regularność wypłat, ich ustawowy przymus oraz to, że strumienie pieniądza są oparte o REALNE i NAJLEPSZE AKTYWA nieruchomościowe na świecie to są właśnie FUNDAMENTY ZAUFANIA 80-ciu milionów Amerykanów do US-REITs, bowiem jak podaje Ogólno-Amerykańska Organizacja REIT-ów NAREIT - tyle osób inwestuje pośrednio lub bezpośrednio w te podmioty ( CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ? ZAPISZ SIĘ NA JEDYNE W POLSCE SEMINARIUM O REITACH Seminarium jest organizowane przez Fundację Edukacji i Badań nad REITs oraz Q-Value S.A. Szczegółowe informacje i zapisy pod linkiem: 4/4

5 Zastrzeżenie prawne. Przy inwestowaniu instrumenty udziałowe emitowane przez REIT-y należy pamiętać o wszystkich ryzykach związanym z tą formą inwestowania. Prezentowany materiał jest tylko opisem autorskiego spojrzenia na rynek real estate investment trust (REITs) jako klasę aktywów. Nie powinien być on w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna, analiza finansowa, usługa doradztwa inwestycyjnego, doradztwa podatkowego ani jako inna podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych dotyczących inwestycji w określone instrumenty finansowe. Skorzystanie z niniejszego materiału jako podstawy bądź przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są jedynie wyrazem najlepszej wiedzy i opinii autora na dzień publikacji i mogą ulegać zmianie bez zapowiedzi. W takim przypadku autor nie ma obowiązku aktualizacji tego materiału. Niniejszy materiał nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, oferty publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ( Ustawa o ofercie ), jak również nie stanowi jakiejkolwiek formy promowania nabycia lub objęcia papierów wartościowych lub zachęcania do ich nabycia lub objęcia w rozumieniu art. 53 Ustawy o Ofercie. Wszystkie prawa autorskie są zastrzeżone. Publikacja całości lub części materiału objętego niniejszym kursem wyłącznie za zgodą Grzegorza Mizerskiego.