Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH 10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel/fax. 89-534-96-92, 527-06-84, Filia : 10-544 Olsztyn ul. Warmińska 13c/2 tel. 89-527-28-65 www. btp.olsztyn.pl Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości - wyceny przedsiębiorstw - wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie. - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp. - obrót nieruchomościami - prace geodezyjne Nr rej. 214/2017 O P E R A T S Z A C U N K O W Y wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej KW nr OL1O/00091554/5, składającej się z działek nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2, o łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonych w miejscowości Łęgajny, gm. Barczewo, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie. Właściciel nieruchomości: ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING WORK ENGINEERING SPÓŁKA AKCYJNA W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ Wartość określona wg stanu nieruchomości na dzień 03.11.2017 r. oraz cen z dnia 07.11.2017 r. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI: 126 100 zł Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 07 listopada 2017 r.
O P R A C O W A N I E Z A W I E R A : I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI...3 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY...5 1.Przedmiot wyceny 2. Położenie 3. Numer księgi wieczystej 4. Zakres wyceny 5. Określenie celu wyceny 6. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego 7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...8 1. Stan prawny nieruchomości 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości 4. Charakterystyka nieruchomości. IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI...16 1. Przedstawienie sposobu wyceny 2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 3. Określenie rodzaju wartości rynkowej 4. Określenie wag cech rynkowych 5. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 6. Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych 7. Zestawienie cech rynkowych nieruchomości porównawczych 8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY...25 VI. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO...26 KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 2
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI Wartość rynkowa prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej KW nr OL1O/00091554/5, składającej się z działek nr 252/1, 254, 255, 256, 257 i 258/2, o łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonej w obrębie Łęgajny, gm. Barczewo, powiat olsztyński, określona na poziomie cen z 07 listopada 2017 r. i stanu z dnia 03 listopada 2017 roku wynosi: 126 100 zł Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa przedmiotu wyceny jest wartością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej przyszłej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznej licytacji) będzie ostateczną ceną za lokal, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i niedających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autorów niniejszego opracowania. KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 3
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1. Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana. 2. Położenie adres: Łęgajny, gm. Barczewo, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie, działki nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 o łącznej powierzchni 10,7903 ha. 3. Numer księgi wieczystej: OL1O/00091554/5 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 4. Zakres wyceny: prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej. 5. OKREŚLENIE CELU WYCENY Operat szacunkowy opracowany został dla celów oszacowania wartości składników majątkowych przedsiębiorstwa pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA. 6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 26.05.2017 r. Zleceniodawca : Syndyk Masy Upadłości Olsztyńskiego Przedsiębiorstwa Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA w upadłości likwidacyjnej, Tadeusz Grabowski. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno-Prawne, Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn 6.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 23.12.2016r., poz. 2147, z późn. zm.); KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 z 14.12.2016 r. z późn. zm.); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 z 1964 r. poz. 296 z późn. zm.); Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (t.j. Dz.U. 2016 poz. 2171 z późn. zm.). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69, ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami. KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 5
6.2.1. Inne podstawy wyceny: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny 6.3. Źródła danych merytorycznych: 6.3.1. Oględziny nieruchomości dokonane w dniu 03.11.2017 r., w wyniku których dokonano lustracji wycenianej nieruchomości oraz jej otoczenia. 6.3.2. Notowania cen rynkowych z lat 2014 2017, dotyczące nieruchomości porównawczych. 6.3.3. Ewidencja Gruntów prowadzona w Starostwie Powiatowym w Olsztynie. 6.3.4. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla obrębu Łęgajny, uchwalony Uchwałą Rady Miejskiej w Barczewie nr VII/55/2007 z dnia 19 marca 2007 r. 6.3.5. Księga Wieczysta KW nr OL1O/00091554/5, prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 6.3.6. Mapa ewidencyjna w skali 1:5000 7. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 7.1. Data sporządzenia wyceny: 07.11.2017 r. 7.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 07.11.2017 r. 7.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny : 03.11.2017 r. 7.4. Data dokonania oględzin nieruchomości : 03.11.2017 r. KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 6
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości 1.1. Stan prawny wg Księgi Wieczystej W VI Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr OL1O/00091554/5. Zapisy w księdze na dzień 06.11.2017 roku były następujące: Dział I O Oznaczenie nieruchomości Numer działki: 255 Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny Sposób korzystania: nieużytki Numer działki: 256 Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny Sposób korzystania: działka nie zabudowana Przyłączenie: OL1O/00058330/6 Obszar: 2,1182 ha Numer działki: 254 Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny Sposób korzystania: nieruchomość rolna Przyłączenie: OL1O/00035318/9 Obszar: 3,9401 ha Numer działki: 252/1 Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 7
Położenie: Sposób korzystania: Przyłączenie: Obszar: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny nieruchomość nie zabudowana OL1O/00063537/5 2,5742 ha Numer działki: 257 Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny Sposób korzystania: N - nieużytki Przyłączenie: OL1O/00063536/8 Obszar: 1,1489 ha Numer działki: 258/2 Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny Sposób korzystania: R grunty orne Przyłączenie: OL1O/00031707/5 Obszar: 0,6630 ha Obszar całej nieruchomości: 10,7903 ha Komentarz do migracji: Treść pola komentarz wykreślono z urzędu po sprostowaniu oznaczenia nieruchomości Dział I Sp Spis praw związanych z własnością Brak wpisów Dział II Własność Właściciele: Wielkość udziału: 1/1 KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 8
Nazwa: ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING WORK "ENGINEERING" SPÓŁKA AKCYJNA W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ Siedziba: Warszawa REGON: 510522382 KRS: 0000020836 Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia 1) Ostrzeżenie egzekucja z nieruchomości na rzecz Przedsiębiorstwa Drogowo- Mostowego S.A z siedzibą w Iławie 2) Ostrzeżenie zakaz zbywania i obciążania nieruchomości opisanej w niniejszej księdze wieczystej Dział IV Hipoteka 1) Hipoteka umowna w kwocie 3 000 000,00 zł wierzytelność wynikająca z ugody z dnia 29.12.2011 r. wraz z odsetkami ustawowymi, kosztami egzekucji oraz innymi należnościami ubocznymi. Wierzyciel hipoteczny: Budimex S.A. z siedzibą w Warszawie 2) Hipoteka przymusowa w kwocie 570 181,35 zł należność główna, odsetki, roszczenia o świadczenia uboczne przewidziane w art. 110 (1) ustawy z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Olsztynie z siedzibą w Warszawie 1.2. Stan prawny wg ewidencji gruntów Województwo: warmińsko mazurskie Powiat: olsztyński Jednostka ewidencyjna: Barczewo Obręb: 0016 Łęgajny Jednostka rejestrowa: G.491 Księga Wieczysta: KW OL1O/00091554/5 KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 9
Podmiot ewidencyjny: Charakter władania: własność Udział: 1/1 ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING WORK "ENGINEERING" S.A. w upadłości likwidacyjnej Pankiewicza 3, 00-696 Warszawa Nr działki Położenie Oznaczenie Pow. użytku Pow. działki Opis użytku działki i klasa (ha) (ha) 252/1 nieużytki N 1,0065 grunty orne grunty orne RV RVI 0,3279 1,2398 2,5742 254 inne tereny zabudowane Bi 0,0236 nieużytki N 3,9165 3,9401 255 nieużytki N 0,3459 0,3459 256 nieużytki grunty orne N RV 1,7248 0,0813 2,1182 grunty orne RVI 0,3121 257 nieużytki N 0,8140 1,1489 grunty orne 258/2 grunty orne grunty orne RV RV RVI 0,3349 0,4181 0,2449 0,6630 10,7903 KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 10
2. Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obrębu Łęgajny, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w Barczewie nr VII/55/2007 z dnia 19 marca 2007 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem PG1 obszary i tereny górnicze, tereny poeksploatacyjne do rekultywacji. Ustalenia szczegółowe, dotyczące przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w odniesieniu do obszaru oznaczonego symbolem PG-1 reguluje 49, w brzmieniu: 49. 1. Istniejące tereny składowania i powierzchniowej eksploatacji kruszywa naturalnego, piasku, zagrożone osuwaniem się mas ziemnych oznaczono na rysunku symbolem PG,PG1. 2. Dopuszcza się lokalizację obiektów tymczasowych, związanych z obsługą kopalni i składowisk surowca, obiektów tymczasowych funkcji usług i produkcji związanych z przerobem kamienia, kruszywa, obiektów i urządzeń wyposażenia technicznego kopalni, sieci infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, stanowisk składowania mas ziemnych. 3. Na terenach oznaczonych symbolem PG ustala się: 1) eksploatacja złoża może nastąpić po uzyskaniu koncesji i udokumentowaniu złoża zgodnie z przepisami szczególnymi; KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 11
2) obowiązek rekultywacji terenów poeksploatacyjnych w kierunku rolnym i leśnym; 3) zakaz wykorzystywania wyrobisk poeksploatacyjnych na wysypisko śmieci i ścieków; 4) pozostawienie wymaganych przepisami szczególnymi filarów ochronnych od istniejącego zainwestowania naziemnego i podziemnego; 5) wykonanie i utrzymanie na czas eksploatacji kopalni indywidualnych ujęć wody i szczelnych zbiorników na nieczystości ciekłe z zapewnieniem ich utylizacji stosownie do przepisów szczególnych; 6) zakaz wprowadzania z miejsc pozyskiwania piasku i kruszywa wody do rowów, rzek i zbiorników melioracyjnych; 7) dopuszcza się składowanie w wyrobiskach poeksploatacyjnych piasku stanowiącego odpad produkcyjny; 8) dopuszcza się składowanie nadkładu zdjętego przed podjęciem eksploatacji w bezpośrednim sąsiedztwie wyrobisk z wyłączeniem gruntów leśnych; 9) nakaz zapewnienia trwałej ochrony i zabezpieczenia przed osuwaniem się mas ziemnych ze skarp i zboczy zgodnie z przepisami odrębnymi 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położna jest w obrębie Łęgajny w gminie Barczewo. Miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 8 km na północny wschód od granicy administracyjnej Olsztyna oraz około 3 km na południowy zachód od Barczewa. Działki wchodzące w skład nieruchomości położone są na wyjeździe z miejscowości Łęgajny w kierunku Nikielkowa, przy ulicy KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 12
Olsztyńskiej, stanowiącej drogę asfaltową. Nieruchomość przylega do zainwestowanej części miejscowości, jej najbliższe otoczenie stanowią z jednej strony osiedle domów jednorodzinnych, z drugiej zaś, tereny rolne, a także grunty eksploatacyjne. 4. Charakterystyka nieruchomości W skład nieruchomości wchodzi sześć działek gruntu o numerach: 252/1, 254, 255, 256, 257 oraz 258/2 o łącznej powierzchni 10,7903 ha, znajdujących się na terenach poeksploatacyjnych, przeznaczonych do rekultywacji. Nieruchomość posiada nieregularny kształt, położona jest na terenie o bardzo zróżnicowanej hipsometrii, z uwagi na trwające na jej terenie w minionych latach wydobycie kopalin w postaci piasku i żwiru. Teren niezagospodarowany i nieogrodzony, porośnięty wysoką trawą, a także miejscowo występującymi samosiewami drzew i krzewów. Dojazd do kompleksu odbywa się drogą o nawierzchni asfaltowej. Na terenie nieruchomości zlokalizowany jest nieużytkowany budynek, o powierzchni zabudowy 31 m 2, w złym stanie technicznym, pełniący niegdyś funkcję stróżówki. Budynek nie stanowi wartości cenotwórczej. dokumentacja fotograficzna KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 13
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 14
IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 1. Przedstawienie sposobu wyceny W procesie wyceny zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Istotą podejścia porównawczego jest założenie, że ewentualny przyszły nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nią ceny większej od cen innych nieruchomości o podobnych cechach sprzedawanych na rynku. Istotne dla ustalenia wartości w tym podejściu jest śledzenie na bieżąco transakcji zawartych na danym rynku. Zastosowana metoda oparta jest na konkretnie wybranych transakcjach sprzedaży nieruchomości o podobnych cechach i atrakcyjności dla inwestorów. Jednostkowa cena średnia po korekcie (W1+W2+W3) / 3 = 11 690 zł Powierzchnia wycenianej działki (ha): 10,7903 Wartość rynkowa nieruchomości : po zaokrągleniu : Słownie: Sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych 126 139 zł 126 100 zł KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 15
V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY 1. Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie ze Krajowymi Zasadami Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM oraz zgodnie z przepisami prawa. 4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 16