OPODATKOWANIE DOCHODÓW Z NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH

FAQ / NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA OPODATKOWANIE DOCHODÓW Z NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH MAJ 2018 Marcelina Szwed-Ziemichód Doradca podatkowy nr 12449 Adwokat nr ADW/WAW/5949 marcelina.szwed@pm.me +48500184612

WSTĘP To Opracowanie ma odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania (tzw. FAQ) związane z tzw. opodatkowaniem najmu. Pamiętaj proszę, że opracowanie ma jedynie ogólny charakter i nie odpowiada na wszystkie kwestie związane z opodatkowaniem. Nie poruszaliśmy wszystkich aspektów związanych z opodatkowaniem dochodów z wynajmu. W Opracowaniu skupiamy się głównie na zasadach opodatkowania przychodów (dochodów) z wynajmu lokali mieszkalnych a więc na podatku dochodowym. Część kwestii, o których piszę znajdziesz także w broszurze Ministerstwa Finansów pt. Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy. SPIS TREŚCI 1. CZY MUSZĘ PŁACIĆ PODATEK OD WYNAJMU MIESZKANIA, A JEŻELI TAK TO JAKI?... 3 2. CO TO JEST RYCZAŁT?... 5 3. RYCZAŁT KONTRA OPODATKOWANIE NA ZASADACH OGÓLNYCH/W RAMACH DZIAŁALNOŚCI GDZIE JEST RÓŻNICA?... 5 4. CO TO JEST AMORTYZACJA?... 6 5. CZY MUSZĘ ZAŁOŻYĆ DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ?... 8 6. INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA CO TO JEST I CZY JEST MI POTRZEBNA?... 8 2

1. CZY MUSZĘ PŁACIĆ PODATEK OD WYNAJMU MIESZKANIA, A JEŻELI TAK TO JAKI? Jednym z częstych pytań zadawanych na forach jest to czy, naprawdę trzeba płacić podatek od otrzymywanych kwot z tytułu wynajmu mieszkania. Odpowiedź jest jedna przychody z tytułu najmu musimy uwzględnić w naszych zeznaniach rocznych (tzw. PIT-ach). Dodatkowo, w przypadku niektórych osób (tych, które prowadzą działalność gospodarczą) może pojawić się obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług (tzw. VAT). Przy zakupie mieszkania możemy mieć także do czynienia z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Taki podatek jest jednak pobierany bezpośrednio przez notariusza. Pamiętaj także, że nawet jeżeli mieszkasz poza Polską, a inwestujesz w nieruchomości w Polsce, to konieczne będzie rozliczenie Twoich inwestycji w Polsce. PODATEK DOCHODOWY Konieczne jest wykazywanie przychodów (dochodów) z wynajmu mieszkania w zeznaniu rocznym. To jednak czy zapłacimy podatek i w jakiej wysokości, będzie zależało m.in. od wysokości uzyskanych kwot, zasad opodatkowania jakie przyjmiemy, naszej indywidualnej sytuacji finansowej (i rodzinnej jeżeli np. rozliczamy się wspólnie z małżonkiem). W przypadku wynajmu mieszkań możemy wybrać następujące formy opodatkowania: a. najem prywatny opodatkowany na zasadach ogólnych (a więc według stawek progresywnych 18% lub 32%), b. najem prywatny opodatkowany tzw. ryczałtem (stawki wynoszą 8,5% dla przychodów do kwoty 100.000 zł włącznie, 12,5% dla przychodów powyżej kwoty 100.000 zł), c. najem w ramach działalności gospodarczej rozliczany na zasadach ogólnych lub liniową stawką podatku (19%), To jaką formę opodatkowania wybierzemy (lub możemy wybrać) będzie zależało od naszej indywidualnej sytuacji rodzaju lokalu, innych dochodów, skali wynajmu, tego czy rozliczamy się wspólnie z małżonkiem, czy prowadzimy inną działalność etc. Niektóre formy opodatkowania nie są możliwe w przypadku tzw. najmu krótkoterminowego. To, że ktoś z naszych znajomych rozlicza się np. ryczałtem, nie oznacza automatycznie, że dla nas ryczałt także jest opłacalny. W wielu przypadkach może okazać się, że paradoksalnie zasady ogólne będą wiązać się z mniejszym 3

opodatkowaniem niż np. ryczałt. Nie zawsze niższa stawka oznacza niższe opodatkowanie. PODATEK OD TOWARÓW I USŁUG (VAT) W niektórych wypadkach, wynajem mieszkania będzie wiązał się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT. Jest to związane z faktem, że dla celów podatku VAT wynajem mieszkania (lokali) jest traktowany jako działalność gospodarcza (nawet jeżeli dla celów podatku dochodowego wynajem nie ma takiego charakteru). To, czy dany wynajem będzie rodził ze sobą obowiązki podatkowe zależy od rodzaju wynajmowanego lokalu i celu na jaki ten lokal wynajmujemy oraz (w dużym uproszczeniu) od tego ile zarobiliśmy. Wynajem lokali jest poddany różnym stawkom podatku VAT: a. wynajem lokali na cele mieszkalne (tzw. najem długoterminowy) podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. Oznacza to, że nie ma mamy obowiązku naliczenia i zapłaty VAT, b. wynajem lokali na cele tzw. najmu krótkoterminowego podlega opodatkowaniu stawką 8% (chyba, że korzystamy z tzw zwolnienia dla tzw. drobnych podatników, o którym mowa poniżej), c. wynajem lokali na inne cele niż mieszkalne podlega opodatkowaniu stawką 23%. ZWOLNIENIE PODMIOTOWE VAT DLA TZW. DROBNYCH PRZEDSIĘBIORCÓW Jeżeli np. wynajmujesz lokale, to nie musisz rejestrować się na VAT i możesz skorzystać z tzw. zwolnienia dla tzw. drobnych przedsiębiorców, tj. takich u których wartość sprzedanych usług lub towarów opodatkowanych nie przekroczyła w poprzednim roku kwoty 200.000 zł; w przypadku osób rozpoczynających wynajem kwota ta będzie obliczana proporcjonalnie. O obowiązku rejestracji na VAT i zwolnieniach możesz przeczytać więcej na stronie Ministerstwa Rozwoju tutaj. Pamiętaj jednak, że jeżeli korzystasz ze zwolnienia z VAT to nie przysługuje Ci prawo do odliczenia VAT z nabywanych wydatków. 4

2. CO TO JEST RYCZAŁT? Ryczałt, czyli zryczałtowany podatek od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to jeden ze sposobów opodatkowania przychodów z najmu. Podstawą opodatkowania jest tutaj cała kwota otrzymywana od najemcy. Nie mamy możliwości odliczenia kosztów poniesionych w związku z naszą nieruchomością. Stawka podatku wynosi natomiast: a. 8,5% dla przychodów do kwoty 100.000 zł w skali roku (limit ten przypada na obojga małżonków), b. 12,5% dla przychodów powyżej 100.000 zł w skali roku. Skorzystanie z ryczałtu powoduje, że tracimy możliwość wspólnego rozliczenia PIT z małżonkiem. Nie ma możliwości rozliczania się na podstawie ryczałtu 8,5% w przypadku osiągania dochodów z tzw. najmu krótkoterminowego. Warto pamiętać, że wybór takiej formy opodatkowania lub rezygnacja z niej muszą zostać zgłoszone do urzędu skarbowego do 20 stycznia danego roku. Takie zgłoszenie obowiązuje także na kolejne lata. 3. RYCZAŁT KONTRA OPODATKOWANIE NA ZASADACH OGÓLNYCH/W RAMACH DZIAŁALNOŚCI GDZIE JEST RÓŻNICA? Zasadnicza różnica pomiędzy tzw. ryczałtem (który reguluje ustawa o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), a opodatkowaniem na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest taka, że w tym drugim wypadku, podatek obliczany jest od dochodu. Co to oznacza? W praktyce, opodatkowana jest więc różnica pomiędzy kwotą, którą otrzymaliśmy od najemcy (jest to nasz przychód) a kosztami uzyskania przychodu, które ponieśliśmy w związku z utrzymaniem, wyposażeniem mieszkania, etc. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się także odpisy amortyzacyjne (o których poniżej). Przykład (uwaga przykład nie uwzględnia odpisów amortyzacyjnych): Anna umówiła się ze swoim najemcą na czynsz miesięczny w kwocie 2.000 zł. Czynsz zawiera w sobie czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej, zaliczki na media, opłatę za internet w łącznej kwocie 600 zł. Jeżeli Anna wybierze ryczałt podatek do zapłaty będzie obliczony jako 8,5% *2.000 zł = 170 zł 5

Jeżeli Anna będzie rozliczać się na zasadach ogólnych, podatek do zapłaty wyniesie: 18%*(2.000 zł-600zł)=18%*1.400 zł =252 zł W maju w mieszkaniu, popsuła się pralka więc Anna kupiła nową za kwotę 1.000 zł. Jeżeli Anna rozlicza się tzw. ryczałtem, nie może ująć kosztu zakupu pralki w swoim rozliczeniu podatkowym. Jeżeli Anna rozlicza się na zasadach ogólnych, może ująć taki wydatek w swoich rozliczeniach. Podatek do zapłaty za maj wyniesie więc 18%*(2.000 zł-600zł-1.000zł)=18%*400 zł=72zł. 4. CO TO JEST AMORTYZACJA? Jeżeli rozliczamy się w inny sposób niż ryczałtem możemy pomniejszać nasze przychody o tzw. koszty uzyskania przychodów. Takim kosztem jest także odpis amortyzacyjny, a więc część wydatków, które wydaliśmy na nabycie mieszkania. Zgodnie z przepisami, w przypadku zakupu mieszkania nie możemy zaliczyć do kosztów jednorazowo całej wartości mieszkania (a więc de facto całego kosztu, który ponieśliśmy na jego zakup). Zaliczenie do kosztów będzie następowało stopniowo, poprzez systematyczne odliczanie odpisów amortyzacyjnych które są pochodną wydatków na nabycie mieszkania. Jak to wygląda w praktyce? Konieczne jest ustalenie wartości początkowej środka trwałego i stawki amortyzacji, dzięki którym będzie mogli obliczyć wysokość rocznego odpisu (rocznej amortyzacji). WARTOŚĆ POCZĄTKOWA MIESZKANIA W przypadku zakupu mieszkania, wartość początkowa to cena mieszkania powiększona o wszystkie koszty związane z zakupem danego mieszkania, takie jak np. wynagrodzenie notariusza czy opłaty sądowe. Dodatkowo, jeżeli w mieszkaniu przeprowadzaliśmy remont po zakupie a przed rozpoczęciem wynajmu, to wartość wydatków na taki remont także będzie powiększać wartość początkową mieszkania. Co ważne, jeżeli mieszkanie kupiliśmy na kredyt to także odsetki od tego kredytu zapłacone do dnia pierwszego wynajmu będą powiększać wartość początkową. Odsetki płacone później będą stanowić nasz koszt w bieżących rozliczeniach. STAWKA AMORTYZACJI Podstawowa stawka amortyzacji dla mieszkania wynosi 1,5%. Stawka 2,5% jest stosowana dla tych mieszkań, które są spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. 6

Możliwe jest także skorzystanie z podwyższonej stawki amortyzacji 10%. Taka możliwość jest jednak zastrzeżona dal tych mieszkań (lokali), które przed ich nabyciem były wykorzystywane przez okres min. 60 miesięcy lub takie, które zostały ulepszone i gdzie wartość ulepszeń wyniosła co najmniej 30% wartości początkowej. Innymi słowy, stawka amortyzacji 10% będzie mogła być stosowana do tych mieszkań, które były wykorzystane przez m.in. 5 lat lub które co prawda były wykorzystywane krócej, lecz gdzie dokonaliśmy znacznych remontów. Przykład 1: Ania kupiła mieszkanie od dewelopera za 200.000 zł, wszystkie opłaty związane z nabyciem wyniosły 15.000 zł, na urządzenie Ania wydała 85.000 zł. Wartość początkowa mieszkania wyniosła więc 300.000 zł. Anna umówiła się ze swoim najemcą na czynsz miesięczny w kwocie 2.000 zł. Czynsz zawiera w sobie czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej, zaliczki na media, opłatę za internet w łącznej kwocie 600 zł. Roczny odpis amortyzacyjny wynosi: 1,5%*300.000 zł=4.500 zł Miesięcznie jest to więc kwota 375 zł. Ania może więc przychody z najmu obniżać o kwotę 350 zł. Ania zapłaci miesięczny podatek dochodowy w wysokości: 18%*(2.000 zł-600zł-375 zł)=18%*1.025 zł =184,50 zł Gdyby Ania rozliczała się ryczałtem podatek wyniósłby 170 zł (8,5% *2.000 zł = 170 zł). W przypadku rozliczenia ryczałtem nie ma możliwości odliczania odpisów amortyzacyjnych. Przykład 2: Ania kupiła mieszkanie z rynku wtórnego w budynku z 2010 r. za 200.000 zł, wszystkie opłaty związane z nabyciem wyniosły 15.000 zł, na urządzenie i remont Ania wydała 85.000 zł. Wartość początkowa mieszkania wyniosła więc 300.000 zł. Anna umówiła się ze swoim najemcą na czynsz miesięczny w kwocie 2.000 zł. Czynsz zawiera w sobie czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej, zaliczki na media, opłatę za internet w łącznej kwocie 600 zł. Roczny odpis amortyzacyjny wynosi: 10%*300.000 zł=30.000 zł Miesięcznie jest to więc kwota 2.500 zł. Ania może więc przychody z najmu obniżać o kwotę 2.500 zł. Ania nie zapłaci podatku w swoim zeznaniu rocznym wykaże stratę, którą będzie mogła rozliczyć z zyskami z wynajmu w kolejnych 5 latach podatkowych. Rozliczenie Ani za miesiąc: 2.000 zł 600 zł 2.500 zł=(-1.100 zł) 7

Gdyby Ania rozliczała się ryczałtem podatek wyniósłby 170 zł (8,5% *2.000 zł = 170 zł) 5. CZY MUSZĘ ZAŁOŻYĆ DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ? Nie ma łatwej odpowiedzi, która nakreślałaby granicę pomiędzy najem w ramach działalności gospodarczej a najmem w ramach takiej działalności. Związane jest to z faktem, że dochody z najmu mogą być rozliczane w ramach tzw. dwóch źródeł przychodów tj. jako najem prywatny lub jako działalność gospodarcza. Także same organy podatkowe w wydawanych interpretacjach nie są konsekwentne w ocenie tego czy najem to już jest działalność gospodarcza czy jeszcze nie. Jest to związane z dosyć cenną definicją działalności gospodarczej. Każdy przypadek powinien być analizowany indywidualnie. Zasady opodatkowania można także potwierdzić poprzez uzyskanie interpretacji indywidualnej. Z reguły, jeżeli wynajmujemy jedno mieszkanie długoterminowo, ciężko będzie uznać, że prowadzimy działalność gospodarczą. Możliwość zakwalifikowania wynajmu jako działalności gospodarczej będzie w wielu przypadkach zależała od liczby wynajmowanych mieszkań i stopnia naszego zaangażowania w ich zarządzanie. 6. INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA CO TO JEST I CZY JEST MI POTRZEBNA? Zgodnie z polskim prawem istnieje możliwość wnioskowania o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w celu wyjaśnienia niejednoznaczności lub niejasności wynikających z przepisów podatkowych. Co do zasady, interpretacja podatkowa wydawana jest w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku. Interpretacja jest ważna, dopóki nie zostanie zmieniona przez organ podatkowy (zmiana w odniesieniu do interpretacji w zakresie podatku dochodowego obowiązuje od początku roku następującego po roku, w którym zmiana została przekazana podatnikowi) lub dopóki nie zmieni się stan prawny (tj. przepisy) na podstawie, których ta interpretacja została wydana. Jeśli podatnik otrzyma niekorzystną interpretację podatkową, istnieje możliwość odwołania się do sądu administracyjnego. O interpretację podatkową może wnioskować każdy, kto chce potwierdzić konsekwencje podatkowe danego zdarzenia, transakcji itp. i chroni ona tylko wnioskodawcę. Wniosek o interpretację podatkową może dotyczyć zaistniałego stanu faktycznego (np. wynajmu już posiadanego mieszkania) lub zdarzeń przyszłych (np. rozliczeń po zakupie kolejnej nieruchomości). Główną różnicą między tymi interpretacjami jest zakres ochrony, który z nich wynika. 8

W przypadku przyszłych zdarzeń (przyszłych transakcji), które mają miejsce po wydaniu i doręczeniu interpretacji osoba, która zastosowała się do takiej interpretacji jest w pełni chroniona - tzn. w przypadku, gdyby organy podatkowe zmieniły zdanie co do podatkowego planowania transakcji, nie byłoby potrzeby zapłaty podatku, odsetek od zaległości, nie byłaby też wyciągana odpowiedzialność karnoskarbowa za ewentualne błędne rozliczenia. W przypadku zdarzeń (transakcji), które miały miejsce przed wydaniem interpretacji, a których interpretacja dotyczy, ochrona jest ograniczona. W przypadku ewentualnej późniejszej zmiany stanowiska przez organy podatkowe będzie konieczna zapłata zaległego podatku, jednak nie będzie możliwości pociągnięcia do odpowiedzialności karno-skarbowej za ewentualne zaległości podatkowe. W praktyce, niezwykle rzadko zdarza się zmiana stanowiska organów podatkowych. Uzyskanie interpretacji daje więc pewność, że przyjęte zasady rozliczeń są prawidłowe. O interpretację warto wystąpić zwłaszcza w tych sytuacjach, które są niepewne np. jak w przypadku kwestii związanych z założeniem działalności gospodarczej. 9

ZASTRZEŻENIA PRAWNE Opracowanie ma charakter ogólny i informacyjny. Nie odpowiada na wszystkie kwestie związane z opodatkowaniem dochodów (przychodów) z tytułu najmu. Opracowanie nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Jeżeli macie Państwo pytania co do swojej sytuacji, konieczna jest indywidualna konsultacja ze specjalistą. Opracowanie zostało przygotowane na podstawie przepisów obowiązujących na dzień 17 maja 2018 r. Jeżeli czytacie Państwo ten poradnik później, weź proszę pod uwagę, że przepisy mogły się zmienić. Można korzystać z tekstów zawartych w niniejszym opracowaniu w zakresie własnego użytku osobistego. Wykorzystanie tekstów zawartych w Opracowaniu w innym celu nie wymaga zgody autorki, tj. Adwokat Marceliny Szwed-Ziemichód pod warunkiem umieszczenia na każdej kopii imienia i nazwiska autorki oraz informacji w następującym brzmieniu Opracowanie FAQ / Najczęściej zadawane pytania. Opodatkowanie dochodów z najmu. Przygotowane dla Ruszamy Nieruchomości oraz w przypadku wykorzystania w internecie, aktywnego łącza (linku) do oryginalnego tekstu. 10