OPERAT SZACUNKOWY. określenia wartości nieruchomości położonej w Nowych Raciborach, gmina Tarczyn, KW nr RA1G/ /8, działka nr 163, obręb 22

Transkrypt

1 Sygnatura operatu szacunkowego Egzemplarz nr WN gk 31 TK OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości nieruchomości położonej w Nowych Raciborach, gmina Tarczyn, KW nr RA1G/ /8, działka nr 163, obręb 22 Pieczęć firmowa wykonawcy RealExperts.pl sp. z o.o. Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Tomasz Kotrasiński (930) Karolina Mielko (5827) WARSZAWA, r.

2 S t r o n a 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości miejscowość Nowe Racibory ulica brak nr b/n kod pocztowy Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa niezabudowana Obręb 22 Nr działki (działek) 163 Powierzchnia działki (działek) m 2 Nr ksiąg wieczystych RA1G/ /8 Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy w Grójcu, V. Wydział Ksiąg Wieczystych 1.2. Zakres wyceny Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości Składniki wyceniane: grunt niezabudowany 2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym 3. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Data sporządzenia wyceny r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 4. Wynik końcowy wyceny WR = zł netto słownie: pięćset dziewięćdziesiąt sześć tysięcy złotych netto WL = zł netto słownie: czterysta dziewięć tysięcy złotych netto Pieczęć firmowa wykonawcy RealExperts.pl sp. z o.o. Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Tomasz Kotrasiński (930) Karolina Mielko (5827)

3 S t r o n a 3 1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości miejscowość Nowe Racibory ulica brak nr b/n kod pocztowy Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa niezabudowana Obręb 22 Nr działki (działek) 163 Powierzchnia działki (działek) m 2 Nr ksiąg wieczystych RA1G/ /8 Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy w Grójcu, V. Wydział Ksiąg Wieczystych 1.2. Zakres wyceny Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości Składniki wyceniane: grunt niezabudowany 2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 3.1. Zamawiający Edbud Spółka Akcyjna w upadłości z siedzibą w Warszawie 3.2. Podstawa Umowa Wyceny Nieruchomości formalna wyceny Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 3.3. Podstawy Ustawa z dnia 23 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze materialno-prawne Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości w terenie Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych MS Dokumenty dostarczone przez Zamawiającego Uchwała Nr XX/147/03 Rady Miejskiej w Tarczynie z dnia 30 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Tarczyn, pow. Piaseczno, woj. mazowieckie. Portal internetowy: Dane o transakcjach uzyskane w Biurze Geodezji i Katastru Dział Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości w Piasecznie 4. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Data sporządzenia wyceny r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin nieruchomości r.

4 S t r o n a 4 5. Opis i określenie stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny Nr księgi wieczystej RA1G/ /8 Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy w Grójcu, V. Wydział Ksiąg Wieczystych Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV Hipoteki Położenie: województwo: mazowieckie, powiat: piaseczyński, gmina: Tarczyn, miejscowość: Nowe Racibory Numer działki: 163 Sposób korzystania: grunty orne Obszar: 5,0100 ha Brak wpisu Edbud Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 1403/10 należącej do dłużnika EDBUD S.A. z wniosku wierzyciela KYKNOS sp. z o.o w Kielcach na podstawie nakazu zapłaty w post. nakazowym Sądu Okręgowego w Warszawie sygn. Akt XVI GNC 1112/09. Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie obejmującej likwidację majątku upadłego. Hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości: ,00 zł, rodzaj wierzytelności: tytułem zabezpieczenia wierzytelności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Beli Bartoka 8, wynikającej z nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, sygn. akt XXIV NC 210/10 z dnia 5 października 2010 roku, wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 5 października 2010 roku do dnia zapłaty, kosztami procesu oraz kosztami zastępstwa procesowego, wierzyciel hipoteczny: Wspólnota Mieszkaniowa Beli Bartoka 8 w Warszawie. Hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości: ,70 zł, rodzaj wierzytelności: należność wraz z ustawowymi odsetkami do dnia zapłaty oraz kosztami, wynikająca z nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, wierzyciel hipoteczny: KYKNOS spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Kielcach. Uwagi do stanu prawnego nieruchomości Brak Mapa terenu nieruchomości z zaznaczeniem granic nieruchomości

5 S t r o n a Przeznaczenie nieruchomości Dla obszaru nieruchomości: istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego X istnieje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego X Dane m.p.z.p. / Studium Uchwała Nr XX/147/03 Rady Miejskiej w Tarczynie z dnia 30 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Tarczyn, pow. Piaseczno, woj. mazowieckie Przeznaczenie wg ww. dokumentu planistycznego MN zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dodatkowo część działki znajduje się na obszarze zarezerwowanym pod trasę ekspresową S-7, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy i trwałego zainwestowania Opis przeznaczenia ze MPZP Powierzchnia części działki przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową MN: 3,26 ha. Powierzchnia części działki przeznaczona pod drogę: 1,75 ha. Działka położona jest w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu Mapa przedstawiająca przeznaczenie nieruchomości

6 S t r o n a Uwagi na temat przeznaczenia nieruchomości Analizując historię realizacji projektu drogi krajowej nr S-7, t.j. projekt przebiegu trasy przedstawiony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz warianty przebiegu trasy przedstawiane przez projektantów, zauważyć można, że pas terenu zarezerwowany w miejscowym planie nie pokrywa się z rzeczywistymi proponowanymi trasami. Dane o przebiegu poszczególnych wariantów trasy S-7 dostępne są na stronie internetowej: Przebieg poszczególnych wariantów obrazuje poniższa mapa: Największą szansę na realizację posiada Wariant nr II: WARIANT II jest przedłużeniem Trasy NS na odcinku miejskim i S79. Rozpoczyna się w węźle "Lotnisko" z Południową Obwodnicą Warszawy. Wariant ten, poprowadzony nowym śladem w ciągu NS, stanowi alternatywny w stosunku do obecnego wylot w kierunku Krakowa. Przebiega przez gminy Lesznowola, Piaseczno, Tarczyn. Łączy się z istniejąca trasa krakowską kilka kilometrów za miastem Tarczyn. Pozwala na rozdzielenie ruchu w kierunku Krakowa od ruchu na Katowice. Jednocześnie modelowo wpisuje się w ciąg Trasy NS i pozwala na łatwe skomunikowanie lotniska im. Fryderyka Chopina na Okęciu z południowymi rejonami Województwa Mazowieckiego. W dniu 23 marca 2009 r. została wydana decyzja środowiskowa właśnie dla wariantu nr II. W dniu 10 lipca 2009 r. Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska uchylił decyzję środowiskową, jednak 22 kwietnia 2011 r. została wydana nowa decyzja środowiskowa dla wariantu nr II. Analizując położenie Nowych Raciborów, wsi położonej w cichej, spokojnej okolicy, w pobliżu terenów zielonych, między innymi Chojnowskiego Parku Krajobrazowego, w pobliżu i w obszarze oddziaływania większych miejscowości takich jak Tarczyn czy Grójec (niecałe 8 km) a przede wszystkim Piaseczno (wprawdzie w odległości ok. 15 km ale z silnym oddziaływaniem) i dobrym dojazdem do Warszawy (droga krajowa nr 7) i stan rynku lokalnego, można stwierdzić, iż przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MN mieszkaniowe niskie) nie jest zbieżne z faktycznym, rzeczywistym wykorzystaniem nieruchomości i prawdo-

7 S t r o n a 7 podobnie również w perspektywie najbliższych lat nieruchomość nie będzie wykorzystywana w sposób określony przez m.p.z.p. Analiza lokalnego rynku (okolic wiejskich Tarczyna), gdzie znaleźć można aktualnie oferty ponad 200 działek gruntowych w pobliskich miejscowościach takich jak Racibory, Kawęczyn czy Prażmów, gdzie często są to działki siedliskowe, czasami uzbrojone, gdzie w samym pobliskim Prażmowie (lepiej położonym, bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej nr 722) jest ich ponad 160, sugeruje, że bezpośredni inwestor prawdopodobnie nie będzie zainteresowany kupnem zadrzewionego gruntu położonego w Raciborach Nowych. Wiązać się to będzie przede wszystkim z koniecznością poniesienia kosztów w związku z doprowadzeniem terenu do stanu pozwalającego na zabudowę, ale działanie takie z punktu widzenia dochodowości inwestycji mogłoby być nieopłacalne. Uzyskanie od 24 do nawet 38 nowych działek a tym samym budynków, zgodnie ze wcześniejszymi wyliczeniami parametrów wielkościowych możliwego zainwestowania terenu, może istotnie przekraczać pojemność popytu rynku lokalnego, w którym (okolice wiejskie gminy Tarczyn) w ciągu całego roku notuje się ostatni zaledwie ok transakcji. Analizując popyt na nieruchomości w okolicy Nowych Raciborów widać wyraźnie, że rynek nie wchłonie tylu nowych nieruchomości w czasie, który zapewniłby opłacalność inwestycji z punktu widzenia dewelopera SOW Sposób Optymalnego Wykorzystania nieruchomości Biorąc pod uwagę definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia oraz zapisy mpzp, sposób optymalnego zagospodarowania dla przedmiotowej nieruchomości zostaje określony jako grunt potencjalnie inwestycyjnie wolny, przeznaczony do ewentualnego przyszłego zagospodarowania i zainwestowania w ramach działalności land development, dla możliwej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Parametry wielkościowe możliwego zainwestowania terenu Dla określenia orientacyjnych możliwych parametrów wielkościowych maksymalnego zainwestowania terenu, przy wykorzystaniu zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjęto, następujące współczynniki: współczynniki intensywności zabudowy: 0,6, maksymalny procent powierzchni zabudowy: 30%, maksymalne wysokości budynków: od 11 m co przekłada się na liczbę do 2,5 kondygnacji naziemnych, minimalne powierzchnia działek m 2 przyjęto, przez analogię do innych inwestycji oraz charakteru lokalizacji, że ok. 25% powierzchni terenu do zainwestowania zostanie przeznaczone na niezbędną infrastrukturę w tym dróg wewnętrznych, placów, działek infrastrukturalnych, parkingów wspólnych oraz terenów zieleni, wypoczynku i rekreacji wspólnej. Poniższa tabela przedstawia przybliżone maksymalne możliwości zabudowy zgodne z zapisami m.p.z.p. przy przyjęciu minimalnej powierzchni działki i maksymalnej powierzchni dopuszczalnej zabudowy na działkach wynikającej ze współczynnika intensywności oraz ograniczenia wysokości zabudowy. Wariant uwzględniający przebieg drogi S-7: pow. zajęta pod działki współczynnik intensywności zabudowy maksymalna wielkość powierzchni zabudowy maks.liczba maks. pow. pow.użytkowa typ zabudowy kondygnacji zabudowy łącznie ,6 0,3 2, wolnostojąca i bliźniacza maks. liczba działek pow. pojedyńczej działki działki maks. pow zabudowy pojedyńczej działki pow. użytkowa pojedyńczego domu Wariant nie uwzględniający przebiegu drogi S-7: pow. zajęta pod działki współczynnik intensywności zabudowy maksymalna wielkość powierzchni zabudowy maks.liczba maks. pow. pow.użytkowa typ zabudowy kondygnacji zabudowy łącznie ,6 0,3 2, wolnostojąca i bliźniacza maks. liczba działek pow. pojedyńczej działki działki maks. pow zabudowy pojedyńczej działki pow. użytkowa pojedyńczego domu

8 S t r o n a 8 Powyższe tabele zawierają jednak jedynie maksymalne, teoretyczne wielkości dopuszczalnej planem zabudowy. Realne współczynniki, wynikające przede wszystkim z typowych normatywów wielkości budynków, wynikających ze względów technicznych i marketingowych, są w rzeczywistości znacznie niższe i wynoszą orientacyjnie: dla budynków szeregowych ok m 2, dla budynków w zabudowie bliźniaczej ok m 2, dla budynków wolnostojących ok m 2, czyli są ok % niższe, w zależności od typu zabudowy. Konkretna koncepcja zagospodarowania terenu w drodze land development lub inwestycji deweloperskich zakładać może dodatkowo budowę domów na większych działkach niż minima określone w m.p.z.p., czego efektem może być zmniejszenie przedstawionych parametrów dotyczących powierzchni zabudowy. Na tym etapie nie można jednak przesądzać o konkretnym kształcie koncepcji rozwoju, przekształceń i zagospodarowania terenu. Uwzględniając ustalenia związane z nowszymi informacjami dotyczącymi przebiegu trasy S-7 przyjęto, że efektywnie cały obszar możliwy jest do zagospodarowania Rozwój i działania w stosunku zainwestowania terenu Ze względu na aktualny stan terenu, jego wielkość, fakt, iż nie jest uzbrojony, oraz aktualny stan zagospodarowania (w tym znaczne zadrzewienie) osiągnięcie stanu, który będzie umożliwiał sprzedaż pojedynczych działek budowlanych, lub bezpośrednie inwestycje wymaga poniesienia znacznych kosztów, związanych z realizacją wartości tego terenu, są to miedzy innymi koszty związane z podziałem, zbrojeniem, infrastrukturą wewnętrzną oraz dodatkowo w tym konkretnym wypadku z usunięciem drzew. Poniżej przedstawiono główne koszty, które będzie musiał ponieść inwestor. Przy czym należy wyraźnie zaznaczyć, że są to koszty, które należy ponieść przed uzyskaniem przychodów z tytułu sprzedaży działek gruntu na terenie inwestycji Podział, zbrojenie i infrastruktura wewnętrzna Nie ma na bieżącym etapie możności określenia szczegółowych kosztów uzbrojenia i infrastruktury wewnętrznej osiedla bez szczegółowych planów i kosztorysów. Można natomiast określić szacunkowe orientacyjne koszty uzbrojenia i zagospodarowania terenu poprzez znane przykłady analogicznych kosztów zagospodarowania osiedli mieszkaniowych. W znanym autorowi wypadku osiedla Viking II uzbrojenie wewnętrzne terenu (bez kosztów przyłączenia terenu do infrastruktury) obejmujące następujące elementy: ogrodzenie, utwardzenie dróg i parkingów, osiedlowa sieć wodociągowa, osiedlowa sieć kanalizacyjna, osiedlowa przepompownia ścieków, kolektor tłoczny, kanalizacja teletechniczna, sieć gazowa, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, komora zasuw, budynek portierni razem 2,9 mln zł netto w cenach aktualnych na uzbrojenie ok. 5,1 ha. Koszt uzbrojenia jednego ha gruntu wyniósłby ok. 2,9 mln zł / 5,1 ha 0,6 mln zł/ha. W przypadku osiedla Viking I uzbrojenie wewnętrzne terenu (bez kosztów przyłączenia terenu do infrastruktury) obejmujące następujące elementy: utwardzenie dróg i parkingów, osiedlowa sieć wodociągowa, osiedlowa sieć kanalizacyjna, osiedlowa przepompownia ścieków, kolektor tłoczny, budynek instalacji razem 1,245 mln zł netto na uzbrojenie ok. 3,26 ha. W związku z tym koszt uzbrojenia jednego ha gruntu wyniósłby ok. 1,245 mln zł / 3,26 ha 0,4 mln zł/ha, bez uwzględnienia kosztów ogrodzenia i instalacji gazowej i teletechnicznej. Uwzględniając powyższe przykłady można stwierdzić, że minimalny koszt uzbrojenia terenu szacownej nieruchomości powinna wynieść ok. 0,5 mln zł/ha terenu wewnętrznego bez uwzględnienia kosztów przyłączenia terenu inwestycji do sieci zewnętrznych, przy założeniu intensywnego programu land development. Przy działaniach ekstensywnych koszty powinny być 2-3 krotnie niższe Wycinka lub przesadzenie części drzewostanu Uwzględniając aktualne zagospodarowanie nieruchomości wynikające z jej zadrzewienia dla określenia ew. możliwości inwestycyjnych szacowanej nieruchomości i przewidywanego sposobu optymalnego wykorzystania, niezbędne jest uwzględnienie kosztów usunięcia drzew z terenu działki. Jednocześnie przepisów art. 83.ust. 1. i 2. Ustawy o ochronie przyrody, zgodnie z art. 83 ust. 6.

9 S t r o n a 9 nie stosuje się do drzew lub krzewów w lasach. Zgodnie z art. 3. Ustawy o lasach: Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt: 1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym Jednocześnie zarówno z faktycznego, jak i ewidencyjnego punktu widzenia obszar nieruchomości stanowi tereny zadrzewione Lz: w związku z czym ograniczenia związane z Ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody nieruchomości nie dotyczą. Jednak niemniej kwestia zalesienia działki stanowi jednak kłopot i koszt, uwzględniając, że mamy do czynienia z drzewostanem młodym, nietowarowym Lokalizacja i stan otoczenia nieruchomości Wielkość, charakter i stopień zurbanizowania nieruchomości Miejscowość: Nowe Racibory Charakter miejscowości: wieś Gmina Tarczyn: gmina miejsko-wiejska w województwie mazowieckim, w powiecie piaseczyńskim Liczba mieszkańców: Powierzchnia: 114,15 km² Gęstość zaludnienia: 97,5 osób/km² Liczba sołectw: Lokalizacja nieruchomości w ramach miejscowości Obręb/dzielnica/osiedle Nowe Racibory, obręb 22 Długość geograficzna 20, E Szerokość geograficzna 51, N Odległość od centrum wsi ok. 1,0 km Odległość od gminy ok. 7,5 km Strefa gminy peryferyjna

10 S t r o n a Lokalizacja nieruchomości względem układu drogowego Kategoria drogi Oznaczenie drogi droga gminna brak Standard drogi dojazdowej droga gruntowa Utrudnienia w dojeździe Dostęp do drogi publicznej brak dostęp do drogi publicznej od strony południowej i zachodniej drogami gminnymi gruntowymi Mapa lokalizacji nieruchomości na obszarze miejscowości 5.5. Stan otoczenia nieruchomości Charakter otoczenia od strony północnej od strony południowej od strony wschodniej od strony zachodniej tereny użytkowane rolniczo, w odległości ok. 500 m znajduje się zwarta zabudowa zagrodowa tereny rolne las droga gruntowa następnie tereny rolne tereny zadrzewione Stan zagospodarowania nieruchomości Rodzaj zabudowy Utwardzenia: drogi, place, chodniki, parkingi Ogrodzenie Zieleń urządzona nieruchomość niezabudowana i niezagospodarowana, w przeważającej części porośnięta borem sosnowym, drzewami o pierśnicy ok cm brak brak brak Występujące utrudnienia inwestycyjne Nieruchomość w przeważającej części porośnięta borem sosnowym, drzewami o pierśnicy ok Przez część działki biegnie napowietrzna linia elektroenergetyczna, powodując ograniczenia w zagospodarowaniu.

11 S t r o n a 11 Uwzględniając ww. fakt, można stwierdzić istotny wpływ przebiegu linii WN na funkcjonalność i możliwy sposób wykorzystania szacowanej nieruchomości, wynikający m.in. z poniższych przepisów: Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia r. w sprawie szczegółowych zasad ochrony przed szkodliwym dla ludzi i środowiska, dopuszczalnych poziomów promieniowania, jakie mogą występować w środowisku oraz wymagań obowiązujących przy wykonywaniu pomiarów kontrolnych (Dz.U. nr 107/98, poz. 676) dopuszczalne poziomy elektromagnetycznego promieniowania niejonizującego charakteryzowane poprzez wartości graniczne wielkości fizycznych, zawiera, z zastrzeżeniem 2. ust. 2 i 3, załącznik do rozporządzenia. Dla pól o częstotliwości 50 Hz dopuszczalne poziomy elektromagnetycznego promieniowania niejonizującego zgodnie z ww. załącznikiem wynoszą 10 kv/m. Jednocześnie 2. ust. 2. określa, że na obszarach zabudowy mieszkaniowej oraz na obszarach, na których zlokalizowane są zwłaszcza szpitale, żłobki, przedszkola, internaty składowa elektromagnetycznego promieniowania niejonizującego o częstotliwości 50 HZ nie może przekraczać 1 kv/m. Zgodnie z Zarządzeniem Ministra Górnictwa i Energetyki z dnia r. w sprawie szczegółowych wytycznych projektowania i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych w zakresie ochrony ludzi i środowiska przed oddziaływaniem pola elektromagnetycznego (MP nr 3/85, poz. 24), załącznik: Szczegółowe wytyczne projektowania i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych w zakresie ochrony ludzi i środowiska przed oddziaływaniem pola elektromagnetycznego, uwzględniając odległości linii wysokiego napięcia do najbliższych części budynków w m, zapewniające nieprzekroczenie wielkości pola elektromagnetycznego w strefach ochronnych: pierwszego stopnia: obejmującej obszar otaczający źródło pola elektromagnetycznego, w którym natężenie pola elektrycznego przekracza wartość 10 kv/m, przy najwyższym napięciu roboczym urządzenia; drugiego stopnia: obejmującej obszar otaczający źródło pola elektromagnetycznego, w którym natężenie pola elektrycznego wynosi od 1 kv/m do 10 kv/m, przy najwyższym napięciu roboczym urządzenia. Zestawienie ww. stref wyznaczanych przez graniczne wartości 1 kv/m i 10 kv/m dla różnych napięć znamionowych linii wysokiego napięcia przedstawia poniższe zestawienie:

12 S t r o n a 12 Zgodnie z 77 Rozporządzeniem ministra pracy i polityki socjalnej z dnia r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U. nr 129/97, poz. 844) nie wolno składować żadnych materiałów bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości, licząc w poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż: 10 m od linii WN powyżej 15 KV. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że nieruchomość szacowana znajduje się, ze względu na biegnącą linię WN o napięciu znamionowym 110 kv w pasie wyłączonym z zabudowy i ograniczeniach w wykorzystaniu. Obszary wyłączone z możliwości zabudowy towarzyszące terenom zabudowanym, jak właśnie obszary terenów zielonych, parkingów, tereny pod liniami wysokiego napięcia i w pasach okalających oddziaływania linii wysokiego napięcia są obszarami, dla których wartość gruntu jest kilkakrotnie niższa niż dla terenów, dla których nie istnieją tego typu zakazy i ograniczenia budowlane. Analizę wartościową dla terenów związanych ze zmniejszeniem się wartości gruntu dla pasów związanych z liniami przesyłowymi zawiera także literatura przedmiotu, np. Jarosław Matejczuk: Używanie nieruchomości pod infrastrukturę przypadki o charakterze służebnościowym: przesył i drogi, Biuletyn Nieruchomości nr 1/2010, listopad 2010 ( wyd. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych, gdzie można znaleźć orientacyjne współczynniki zmniejszenia wartości gruntu z tego tytułu: Dla obszarów rolnych (R, S, Ł, Ps) orientacyjne współczynniki zmniejszenia wartości gruntu wynoszą 10-20% Stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną Nieruchomość szacowana aktualnie jest nieuzbrojona. W zasięgu znajduje sieć elektroenergetyczna w odległości ok. 1 km znajduje się wodociąg. 6. Określenie sposobu wyceny 6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości W niniejszym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości (WR) przy przyjęciu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) oraz wartość likwidacyjną (WL) przy sprzedaży w trybie przetargowym. Definicja wartości rynkowej nieruchomości (art 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami): Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW : Wartość likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzedaży. Kwota, którą można, rozsądnie rzecz biorąc, otrzymać z tytułu sprzedaży składnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki, by spełnić wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji wartości rynkowej. W niektórych państwach, wartość dla wymuszonej sprzedaży może obejmować założenie istnienia niechęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz występowanie nabywcy lub nabywców, którzy kupują, wiedząc o niekorzystnej sytuacji zbywcy. Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW definiują: 3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia.

13 S t r o n a Wybór podejścia i metody szacowania Podejście: podejście porównawcze, metoda: metoda analizy statystycznej rynku, technika: n/d 6.3. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania Zgodnie z 4.1. Rozporządzenia: W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Zgodnie z art ust. 1. Ustawy: Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uwzględniając zapisy Ustawy i Rozporządzenia oraz uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu odpowiednio długich szeregów czasowych oraz cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości, w niniejszej wycenie zastosowano metodę analizy statystycznej rynku jako najściślej i najpełniej uwzględniającą wpływ ww. czynników na wartość nieruchomości. Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości owocuje w efekcie następującymi zaletami: analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest baza danych pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku; zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany; zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku; Powyższe fakty największej obiektywności wyceny ww. metodą jest uzasadnieniem zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR) w wycenie nieruchomości. W związku z faktem, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy, lub obszaru szerszego niż gmina, z uwzględnieniem wpływu m.in. rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i stanu nieruchomości, wykorzystana metoda wyceny ma zastosowanie dla rodzaju, położenia oraz przeznaczenia nieruchomości szacowanej oraz do celu wyceny przyjętego w niniejszym operacie szacunkowym. 7. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Zgodnie z 3.2. Rozporządzenia: Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Zgodnie z Rozporządzenia: Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Niniejsza wycena poprzedzona została analizą rynku nieruchomości z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszaru i okresu badania, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków oraz szczegółowe przepisy prawa regulujące rodzaj rynku i jego obszar w metodzie analizy statystycznej rynku. Rodzaj rynku i jego obszar przyjmowany przy metodzie analizy statystycznej rynku uregulowany został przez Rozporządzenie oraz Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z 4.5. Rozporządzenia: Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stoso-

14 S t r o n a 14 wanych do analiz statystycznych. Zgodnie z art. 161 ust. 2. Ustawy: Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Powyższe przepisy obligują do przyjęcia jako bazy transakcyjnej analizy rynku i wyceny nieruchomości zbioru cen nieruchomości z obszaru minimum gminy a wypadkach gdy zbiór ten jest niewystarczający z obszaru gmin sąsiadujących. Oznacza to, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy lub obszaru szerszego niż gmina Baza transakcyjna i obszar rynku dla oszacowania wartości nieruchomości Bazę transakcyjną dla analizy rynku i określenia wpływu cech rynkowych na kształtowanie się cen nieruchomości niezabudowanych na zdefiniowanym rynku lokalnym obszarze wiejskim gminy Tarczyn, dokonano na bazie informacji o transakcjach dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych nierolnych na ww. obszarze w okresie od początku roku 2013 do marca 2014 r. Baza transakcyjna uwzględniona w analizie rynku uwzględnia cały obszar wiejski gminy Tarczyn. Do analizy rynku przyjęto zbiór 49 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającym podobieństwem cech rynkowych oraz zawierają klasy stanów cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się wpływu cech rynkowych na ceny nieruchomości niezabudowanych na obszarze rynku lokalnego Wybór okresu badania rynku lokalnego Z treści Art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględniania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając powyższe, oraz w szczególności: dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych na obszarze rynku lokalnego i rynków przyległych; fakt dostępności technik i metod analizy rynku pozwalających w pełni dokonać określenia i pomiaru zmian cen w czasie oraz dokonać uwzględnienia tych zmian (aktualizacji cen) okres badania rynku ze względu na zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu określono na lata Analiza trendu czasowego dla rynku lokalnego i aktualizacja cen Analiza kształtowania się cen jednostkowych w czasie zobrazowana jest poniższym wykresem dla rynku lokalnego w okresie badania rynku: 5,0 4,8 4,6 4,4 Trend multiplikatywny cen jednostkowych gruntów niezabudowanych na rynku gminy Tarczyn w latach (R2=0,063) LN(zł/m2) 4,2 4,0 3,8 3,6 3,4 3,2 3,0 sty 13 mar 13 maj 13 lip 13 wrz 13 lis 13 sty 14 mar 14 Data transakcji Transakcje gruntami Linia trendu 85% przedz. ufności (śr.) 85% przedz. ufności (obs.)

15 S t r o n a 15 Na podstawie analizy rynku obejmującym posiadaną bazę transakcyjną od roku 2013 do 2014 dla rynku lokalnego, wykazuje istotność statystyczną zaobserwowanych w okresie analizy ruchów cenowych. Analiza regresji potwierdza istotność występowania trendu czasowego na rynku lokalnym w okresie badania, z prawdopodobieństwem błędu Pr > t wynoszącym ok. 8,1%, co przedstawia poniższa tabela. Parametr Wartość parametru Błąd standardowy Określona zmiana cen w analizowanym okresie wynosi ok. +38,1%/rocznie. t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -32, , , , , ,52538 Data transakcji 0, , , , , ,00161 Współczynnik zmiany Trend w %/rok 1, ,1% Zastosowanie określonej charakterystyki trendu czasowego pozwoliło na pełne wyeliminowanie zależności cen od czasu i zaktualizowanie cen transakcyjnych na moment szacowania, co obrazują poniższe grafy, dla cen zaktualizowanych: 5,5 Eliminacja trendu i aktualizacja cen jednostkowych gruntów niezabudowanych na rynku gminy Tarczyn w latach (R2=0,00000) LN(zł/m2) zaktualizowane 5 4,5 4 3,5 3 sty 13 mar 13 maj 13 lip 13 wrz 13 lis 13 sty 14 mar 14 Transakcje zaktualizowane Data transakcji Linia trendu 85% przedz. ufności (śr.) 85% przedz. ufności (obs.) Uwzględniając powyżej dokonane ustalenie trendu zmiany cen oraz uwzględnienie wpływu czasu na ceny poprzez aktualizację cen transakcyjnych dalsza analiza rynku dokonana będzie już w cenach zaktualizowanych Charakterystyka rynku w aspekcie cen i ich rozkładów Histogramy rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych (w zł/m 2 ) i charakteryzujące rynek nieruchomości niezabudowanych dla rynku lokalnego przedstawiają poniższe grafy. Histogram rozkładu ceny jednostkowej Dystrybuanta rozkładu ceny jednostkowej Funkcja gęstości rozkładu 0,02 0,018 0,016 0,014 0,012 0,01 0,008 0,006 0,004 0, zł 20 zł 40 zł 60 zł 80 zł 100 zł 120 zł 140 zł 160 zł 180 zł zł/m2 zaktualizowane Skumulowana częstość względna 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, zł/m2 zaktualizowane zł/m2 zaktualizowane Log-normal(4,197907;0,402638) zł/m2 zaktualizowane Log-normal(4,197907;0,402638) Ceny jednostkowe nieruchomości niezabudowanych posiadają rozkład o wyraźnej charakterystyce log-normalnej, tzn. cechującej się wyraźną asymetrią prawoskośną, z krótkim lewym ramieniem rozkładu i długim prawym ramieniem obrazującym występowanie zmniejszającego się udziału wysokich cen jednostkowych, co uzasadnia zastosowanie przekształcenia logarytmicznego cen jednostkowych, powodującego unormalnienie rozkładu. Stwierdzenie występowania niesymetrycznego zbliżonego do rozkładu log-normalnego rozkładu cen jednostkowych, jest uzasadnieniem dla zastosowania modelu multiplikatywnego (w postaci

16 S t r o n a 16 logarytmicznej), w którym rozkład logarytmów z ceny jednostkowej nieruchomości cechuje się rozkładem symetrycznym zbliżonym do normalnego, co obrazują poniższe histogramy rozkładu logarytmów z zaktualizowanych cen jednostkowych: Histogram rozkładu logarytmu ceny jednostkowej Dystrybuanta rozkładu logarytmu ceny jednostkowej Funkcja gęstości rozkładu 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 3,00 3,25 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 5,25 5,50 LN(zł/m2) zaktualizowane Skumulowana częstość względna 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 3,00 3,25 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 5,25 5,50 LN(zł/m2) zaktualizowane LN(zł/m2) zaktualizowane Normal(4,197907;0,402637) LN(zł/m2) zaktualizowane Normal(4,197907;0,402637) 7.4. Postać modelu wartości nieruchomości Model wartości nieruchomości (gruntów) stanowi formułę kalkulacyjną (wzór), który w drodze analizy rynku nieruchomości metodami statystycznymi obrazuje w sposób jednoznaczny związek pomiędzy wartością nieruchomości a jej cechami rynkowymi. Obliczenia wartości nieruchomości w wartości modelu realizowane za pomocą określonych w drodze analizy rynku współczynników wpływów poszczególnych cech na wartość nieruchomości, wg następującej formuły kalkulacyjnej: Wartość (zł/m 2 ) = a 0 * a 1^x 1 * a 2^x 2 *...*a n^xn gdzie: a 0 stała modelu a 1, a 2,..., a n współczynniki (mnożniki) odpowiadające %-owym wpływom ze względu na poszczególne cechy rynkowe dla 1,2,, n-tej cechy rynkowej, wg wzoru: wpływ cechy w %/stopień cechy = współczynnik wpływu/stopień a n 1. x 1, x 2..., x n stany cech rynkowych odpowiednio dla 1,2,, n-tej cechy rynkowej nieruchomości szacowanej określone w sposób liczbowy dla cech ilościowych lub opisowy dla cech jakościowych. 8. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny 8.1. Opis procedury szacowania Procedura szacowania nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) zastosowana w niniejszym operacie szacunkowym polega na: 1. Zbudowaniu bazy informacji o nieruchomościach obejmującej ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji i dokonaniu opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen wg jednolitych kryteriów opisu. 2. Wykonaniu poprzedzającej wycenę pełnej analizy rynku nieruchomości przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych, prowadzącej do zbudowania modelu wartości nieruchomości, czyli formuły obliczeniowej określającej w jaki sposób wartość nieruchomości w jest powiązana z poszczególnymi stwierdzalnymi cechami rynkowymi nieruchomości. 3. Stwierdzeniu cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną wg tych samych kryteriów, które zostały użyte do opisu nieruchomości w bazie informacji i analizę rynku. 4. Obliczeniu wartości nieruchomości, co polega na zastosowanie zbudowanego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości do nieruchomości szacowanej poprzez przyjęcie jako argumentów modelu stanów cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną.

17 S t r o n a Szczególne uwarunkowania prawne wyceny Nie występują Określenie cech rynkowych nieruchomości Na podstawie źródeł informacji o nieruchomości szacowanej wymienionych w pkt niniejszego operatu stwierdzono i przyjęto do wyceny następujące cechy rynkowe nieruchomości szacowanej, zgodnie z zakresem i celem wyceny: Cecha rynkowa Stan cechy Powierzchnia m 2 Współczynnik kształtu nieruchomości Lokalizacja ogólna (gmina) Lokalizacja szczegółowa 5,20 (obwód ok mb) Tarczyn wieś pozagminna Wykorzystanie gruntu budownictwo jednorodzinne: 100% Poziom utrudnień inwestycyjnych zadrzewienia (100% = 2) Droga dojazdowa średnia (dojazd asfalt, bezpośrednio gruntowa) Poziom uzbrojenia niepełne/w zasięgu: 0,5, brak uzbrojenia: 0,5 Uwagi do określenia cech rynkowych nieruchomości szacowanej Brak Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości, dla wartości jednostkowej (w zł/m 2 ) i wartości całkowitej (w zł), przedstawia poniższa tabela: Parametr Współczynnki modelu wartości Wspólczynniki wartości w postaci w postaci logarytmicznej i Wpływ % logarytmicznej i mnożników dla cech mnożników Stan cechy cechy rynkowych Logarytmy Mnożniki Logarytmy Mnożniki Stała modelu wartości 4,296 73,41 n/d 4, ,41 zł Powierzchnia (logarytm) -0,186 0, ,0% ,7324 0,4808 Współczynnik kształtu nieruchomości 0,058 1,0595 5,9% 5,20 0,0695 1,0719 Lokalizacja szczegółowa - we wsi gminnej 0,000 1,0000 0,0% Lokalizacja szczegółowa - we wsi graniczącej z gminną -0,485 0, ,4% 0,5550 Lokalizacja szczegółowa - wieś pozagminna -0,589 0, ,5% 1-0,5888 SOW - MW: Budownictwo wielorodzinne 0,262 1, ,0% SOW - U: Budownictwo usługowe 0,179 1, ,6% SOW - MN: Budownictwo jednorodzinne 0,000 1,0000 0,0% 100,0% 0,0000 SOW - MNR: Bud. jednorodzinne rezydencjonalne -0,065 0,9374-6,3% SOW - PU: Budow. przemysłowo-usługowe -0,285 0, ,8% SOW - KOM: Komunikacja/drogi -0,674 0, ,1% 1,0000 SOW - INFR: Infrastruktura -0,805 0, ,3% SOW - GAR: Garaże -0,830 0, ,4% SOW - RB: Rolna z prawem zabudowy -1,171 0, ,0% SOW - RN: Rolna niebudowlana -2,117 0, ,0% SOW - ZN: Zieleń niebudowlana -2,158 0, ,4% Utrudnienia inwestycyjne (poziom utrudnień) -0,250 0, ,1% 2-0,5001 0,6065 Droga dojazdowa - dobra 0,043 1,0443 4,4% Droga dojazdowa - średnia 0,000 1,0000 0,0% 1 0,0000 1,0000 Droga dojazdowa - zła/brak -0,145 0, ,5% Poziom uzbrojenia - pełne 0,227 1, ,5% Poziom uzbrojenia - niepełne/w zasięgu 0,000 1,0000 0,0% 0,5 0,0000 0,9160 Poziom uzbrojenia - brak uzbrojenia -0,175 0, ,1% 0,5-0,0877 wartość jednostkowa 1 m2 gruntu: 11,66 zł 0,1589 wartość całkowita gruntu: zł

18 S t r o n a 18 Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości przedstawione w powyższej tabeli przedstawione zostały także poniżej, w postaci określenia wartości za pomocą poprawek (mnożników) ze względu na poszczególne przyjęte cechy rynkowe nieruchomości i wpływ tych cech na wartość nieruchomości: Iloczyn współczynników ze względu na cechy = 0,4808 za powierzchnię * 1,0719 za kształt działki * 0,555 za lokalizację szczegółową na obszarze gminy * 1 za typ wykorzystania gruntu * 0,6065 za poziom utrudnień * 1 za drogę dojazdową * 0,916 za poziom uzbrojenia = 0,1589 Wartość jednostkowa gruntu = 73,41 zł/m2 * 0,1589 = 11,66 zł/m2 Wartość całkowita gruntu = 11,66 zł/m2 * m2 = zł Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 11,66 zł/m 2 i cenie całkowitej wynoszącej zł. W zaokrągleniu do zł wartość rynkowa (WR) wynosi: zł Charakterystyka sprzedaży likwidacyjnej dla nieruchomości Zgodnie z celem wyceny niezbędne jest uwzględnienie ograniczeń wpływających na tryb i możliwości nieruchomości mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia, w ramach ewentualnej sprzedaży w warunkach odbiegających od standardowych sprzedaż likwidacyjna. Przyjęte orientacyjne parametry realizacji wartości w trybie sprzedaży likwidacyjnej: sprzedaż w trybie publicznego przetargu ofertowego; zakładany efektywny okres sprzedaży: zazwyczaj kilkakrotnie krótszy. Warunki sprzedaży w ww. trybie z sposób istotny odbiegają od warunków określonych w definicji określania wartości rynkowej nieruchomości. Różnice sprzedaży nieruchomości szacowanej w trybie sprzedaży likwidacyjnej w stosunku do sprzedaży nieruchomości przy braku ograniczeń określonych dla warunków określenia wartości rynkowej nieruchomości dotyczą: efektywnego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku, co powoduje, że efektywny czas ekspozycji nieruchomości na rynku jest często znacznie krótszy niż średni. zwiększonej presji dotyczącej determinacji sprzedającego nieruchomość, wyrażonej zwiększeniem oczekiwanej pewności sprzedaży nieruchomości w założonym czasie ekspozycji nieruchomości na rynku (oczekiwanie, że założony czas ekspozycji nieruchomości będzie czasem maksymalnym w którym sprzedana zostanie nieruchomość, a nie średnim niezbędnym dla sprzedaży nieruchomości właściwym dla rynku); presji i ograniczeń trybu ekspozycji, negocjacji i sprzedaży wynikających z ograniczeń nakładanych przez procedury prawne w procedurach likwidacyjnych. presji i oczekiwań potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy ze względu na świadomość ww. uwarunkowań oczekują nadzwyczajnej premii efektywności kupna nieruchomości w warunkach wymuszonych. Ustawodawca zdając sobie sprawę ze zmniejszonej efektywności sprzedaży likwidacyjnej, np. w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika (mającej bardzo wyraźne cechy sprzedaży wymuszonej) wprowadził obniżenia ceny wywoławczej w stosunku do ceny oszacowania na poziomie: dla nieruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ⅔ dla drugiej licytacji, dla ruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ½ dla drugiej licytacji oraz w upadłości w drodze licytacji publicznej dla ruchomości: do ½. Zaobserwowana praktyka pokazuje, że efektywność egzekucji komorniczej, nawet przy ww. opustach jest dość niska, a wiele przetargów komorniczych nie dochodzi do skutku z braku oferentów. Powyżej określone ograniczenia sprzedaży nieruchomości szacowanej, wynikające z sytuacji sprzedaży w postępowaniu likwidacyjnym, stanowić będą podstawę do określenia jej wartości likwidacyjnej (WL) w trybie przetargowym Określenie wartości likwidacyjnej nieruchomości Wyniki analizy rynku nieruchomości na obszarach, dla których budowane były pełne modele wartości nieruchomości pozwalają określenie średniego wpływu warunków wymuszenia sprzedaży na ze względu na warunki transakcji (warunki rynkowe vs. sprzedaż w warunkach wymuszonych).

19 S t r o n a 19 Zgodnie z modelami wartości nieruchomości (gruntów niezabudowanych), w których uwzględniono m.in. wpływ warunków wymuszonej sprzedaży (likwidacyjnej) oraz sprzedaży przetargowej na wartość nieruchomości dla rynku nieruchomości, czynniki wpływu przedstawiają się zgodnie z poniższą tabelą: Parametr Współcz. Wpływ % Warunki Rynkowe (WR) 1,0000 0,0% Sprzedaż wymuszona (WL) 0, ,0% Przetarg - nie 1,0000 0,0% Przetarg - przetarg 0,9277-7,2% Wyniki badań rynkowych gruntów niezabudowanych dla obszaru Warszawy i rynku regionalnego nieruchomości na obszarze województwa śląskiego i okolic wykazują typowy współczynnik związany z warunkami wymuszonej sprzedaży i sprzedaży przetargowej w wysokości odpowiadającej iloczynowi czynników: 0,7396 * 0,9277 = 0,686, co stanowi spodziewaną obniżkę wartości dla sprzedaży wymuszonej w trybie przetargowym wynoszącą ok. -31,4%, co daje współczynnik WL/WR wynoszący ok. 68,6%. Uwzględniając powyższe analizy wartość współczynnika WL/WR obrazującego efektywność dla likwidacyjnej sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu wyniesie 68,6% w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości. Wartość likwidacyjna nieruchomości (WL), przy uwzględnieniu odpowiednich parametrów związanych ze sprzedażą likwidacyjną w drodze przetargowej wyniesie: WL = zł x 0,686 = zł Wartość likwidacyjna (WL) nieruchomości wynosi: zł. W zaokrągleniu do pełnych zł, wartość likwidacyjna (WL) wynosi: zł.

20 S t r o n a Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem Uwzględniając powyżej przedstawione ustalenia w zakresie cech rynkowych nieruchomości, analizy rynku nieruchomości oraz wykonane obliczenia wartość rynkowa (WR) i wartość likwidacyjna (WL) przedmiotu oszacowania zgodnie z określeniem przedmiotu i zakresu wyceny wynosi: WR = zł netto słownie: pięćset dziewięćdziesiąt sześć tysięcy złotych netto WL = zł netto słownie: czterysta dziewięć tysięcy złotych netto Uzasadnienie wyniku wyceny Wynik wyceny uzyskany został w wyniku ustalenia stanu, przeznaczenia i cech rynkowych nieruchomości w drodze wyceny metodą analizy statystycznej rynku przy zastosowaniu modelu wartości nieruchomości określającego jej wartość na podstawie cech rynkowych. Cechy rynkowe nieruchomości szacowanej determinujące jej wartość znajdują się wśród cech uwzględnionych w analizie statystycznej rynku i przez model wartości nieruchomości, w związku z czym uzyskany wynik uznać należy za wiarygodny. Pieczęć firmowa wykonawcy RealExperts.pl sp. z o.o. Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego Tomasz Kotrasiński (930) Karolina Mielko (5827) Warszawa, r.

21 S t r o n a 21 I. Klauzule i ustalenia dodatkowe Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości. Przedmiot niniejszego opracowania oszacowany został w postaci wolnej od obciążeń hipotecznych, ciążących ewentualnie na nieruchomości. Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ulec zmianie w wyniku zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości albo stanu zagospodarowania, technicznego i prawnego nieruchomości lub jej otoczenia. Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Wykorzystanie niniejszego opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie rodzi dla autora żadnych skutków prawnych. Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, toksykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt. 2. i do wykorzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt. 3. Wykorzystanie niniejszego opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 2., bądź przez osoby trzecie bez zgody RealExperts.pl sp. z o.o. jest zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych od w toku czynności szacowania. Autor w dobrej wierze wykorzystuje te dokumenty, które uzyskane zostały w toku czynności szacowania, na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. RealExperts.pl sp. z o.o. zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek opracowaniu bez zgody RealExperts.pl sp. z o.o. i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda RealExperts.pl sp. z o.o., o ile takie skopiowanie, odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracowaniem.

22 S t r o n a 22 II. Dokumentacja zdjęciowa