E-VALUER INDEX ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY WARSZAWA

Transkrypt

1 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY WARSZAWA E-VALUER INDEX 2017 EMMERSON EVALUATION

2 spis treści E-VALUER INDEX 2017 WPROWADZENIE 3 ROK PODSUMOWANIE 4 RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE TRENDY, CENY, PROGNOZY 6 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY WARSZAWA 8 KRAKÓW 22 WROCŁAW 28 POZNAŃ 34 TRÓJMIASTO 40 ŁÓDŹ 45 KATOWICE + WYBRANE MIASTA AGLOMERACJI ŚLĄSKIEJ 49 MIASTA REGIONALNE 54 ROK RYNEK NAJMU NOWYCH MIESZKAŃ 58 ROK 2017 PROGNOZA 67 OPIS DZIAŁALNOŚCI EMMERSON EVALUATION 71 EMMERSON EVALUATION 2

3 wprowadzenie Drodzy Czytelnicy, Przedstawiamy Wam kolejną, czwartą już edycję E-VALUER INDEX, naszego corocznego raportu o rynku mieszkaniowym w Polsce. Ubiegły rok okazał się rekordowy dla rynku mieszkaniowego. Nigdy wcześniej deweloperzy nie sprzedali tak wielu mieszkań i nie prowadzili tak wielu inwestycji. Spróbujemy podsumować najważniejsze czynniki, które na to wpłynęły oraz wskazać kierunki i y, jakie mogą w najistotniejszy sposób wpłynąć na mieszkaniowy w bieżącym roku. Tak jak w ubiegłorocznej publikacji, odnosimy się do median cen, które w naszej ocenie znacznie lepiej odzwierciedlają sytuację na rynku mieszkaniowym niż ceny średnie. Analizą objęto obszar największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Z uwagi na to, że duże metropolie charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem wewnętrznym, w raporcie przeanalizowaliśmy ceny i y także dla poszczególnych dzielnic. W tym roku po raz pierwszy wzbogaciliśmy nasz raport o analizę rynku najmu nowych mieszkań. Sądzimy, że mieszkań na wynajem będzie w kolejnych latach coraz bardziej zyskiwał na znaczeniu, chociażby ze względu na planowany przez rząd Program Mieszkanie Plus. Zachęcamy do lektury raportu. Gdyby mieli Państwo pytania lub byli zainteresowani uzyskaniem jeszcze bardziej szczegółowej analizy lub opracowania o innym zakresie, zapraszamy do kontaktu. Dariusz Książak, Michał Mrowiec, Robert Korczyński Zarząd Emmerson Evaluation Sp. z o.o. INFORMACJE O CENACH Niniejsza analiza obejmuje dane o cenach transakcyjnych. Czytelnikom raportu zwracamy uwagę, że przez cenę transakcyjną należy rozumieć tylko i wyłącznie cenę, po której dokonano transakcji kupna-sprzedaży i która została zapisana w akcie notarialnym na etapie umowy przedwstępnej lub ostatecznej. MEDIANA W niniejszym raporcie posługujemy się mi cen transakcyjnych nieruchomości. Mediana (tzw. wartość środkowa, dzieląca zbiór na dwie równe części) lepiej odzwierciedla informację na temat cen nieruchomości niż średnia, ponieważ na jej wynik, nie wpływają pojedyncze wartości znacznie odchylające się od większości transakcji typowych w całym zbiorze (takie jak np. zakup jednej nieruchomości luksusowej). W niniejszym raporcie wszystkie ceny podane są w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego (PLN / m kw.). Dla rynku pierwotnego odniesiono się do cen brutto. Raport przygotowano na bazie niemal transakcji, które miały miejsce w roku. EMMERSON EVALUATION 3

4 rok rok kolejnych rekordów W ubiegłom raporcie napisaliśmy, że rok 2015 był rokiem rekordów. Co zatem można napisać o wynikach roku? Przede wszystkim, że był on rokiem w którym pobito tamte rekordy. Na większości rynków odnotowaliśmy zarówno największą historycznie podaż mieszkań na rynku pierwotnym, jak i rekordowe obroty. Większość deweloperów notowanych na giełdzie pochwaliła się wynikami sprzedaży, które w roku były najlepsze w całej ich historii. Niska rentowność lokat oraz niepewność co do efektywności innych form inwestowania wciąż stymuluje Polaków do lokowania kapitału na rynku mieszkaniowym. Był to w ubiegłym roku jeden z głównych czynników kształtujących, bowiem większość zakupów nowych mieszkań realizowana była za gotówkę. Według szacunków, ponad 60% wszystkich transakcji w roku to zakupy gotówkowe, podczas gdy transakcje w udziałem kredytów hipotecznych stanowiły mniej niż 40% całkowitego obrotu na rynku. Tak dużego udziału transakcji gotówkowych w całości obrotu nie odnotował od kilkunastu lat. Koniunkturę na rynku wspomagały również bardzo tanie kredyty hipoteczne, przy czym, w świetle przytoczonych powyżej danych o przewadze zakupów gotówkowych nad transakcjami z udziałem kredytów hipotecznych, należy ocenić, że nie był to czynnik o kluczowym znaczeniu. Rynek nieruchomości w roku wspomagała również bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, w tym rekordowo niskie bezrobocie oraz rosnące wynagrodzenia. W szczególności niska stopa bezrobocia była dla rynku mieszkaniowego bardzo korzystna. Poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia jest zawsze istotnym elementem stymulującym tak istotne życiowo i długofalowe decyzje, jak zakup nowego mieszkania. Wprowadzone jeszcze w 2015 roku zmiany w programie MdM, w tym preferencje dla rodzin 3+ oraz rozszerzenie go na wtórny, także wpłynęły korzystnie na mieszkaniowy i to przede wszystkim pod względem liczby odnotowanych transakcji. O popularności programu MdM może świadczyć fakt, że pieniądze przeznaczane na ten program w kolejnych latach, wyczerpują się z reguły już po pierwszych 2-3 miesiącach roku. W ubiegłym roku ponownie mieliśmy do czynienia ze stabilnością cen. Co prawda, w większości miast zanotowano delikatne wzrosty cen mieszkań, które jednak zwykle nie przekraczały 5%. Świadczy to o pokryciu rekordowego popytu wystarczająco dużą podażą mieszkań. Należy podkreślić, że wspomniane wyżej niewielkie wzrosty cen były często kompensowane niższymi niż w roku poprzednim średnimi powierzchniami mieszkań oferowanych przez deweloperów. W konsekwencji, w wielu przypadkach za mieszkania o takiej samej liczbie pokoi płacono w roku tyle samo co w roku 2015, pomimo, że średnia cena 1 m kw. nieznacznie wzrosła. Obserwowany od kilku już lat downsizingu (zmniejszania) mieszkań deweloperskich obrazują najlepiej dane dotyczące średnich metraży dla poszczególnych rodzajów mieszkań sprzedawanych w ubiegłym roku. Aktualnie budowane kawalerki rzadko przekraczają powierzchnię 30 m kw., mieszkania 2-pokojowe konsekwentnie zbliżają się do średniej na poziomie 40 m kw. Najbardziej typowa powierzchnia dla mieszkań 3-pokojowych wynosi ok. 55 m kw., a dla mieszkań 4 pokojowych 80 m kw. EMMERSON EVALUATION 4

5 O ile ceny mieszkań pozostały na poziomie porównywalnym z notowanymi na koniec roku 2015, to obserwowany jest dosyć dynamiczny wzrost cen gruntów pod inwestycje deweloperskie. W związku z dużym popytem na mieszkania, deweloperzy starali się zabezpieczyć odpowiednie banki ziemi, żeby dostarczyć oczekiwaną podaż. W efekcie, w ciągu ostatnich 2-3 lat ceny gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne konsekwentnie rosły praktycznie we wszystkich miastach, osiągając na koniec roku bardzo wysokie poziomy. W konsekwencji, spadały w tym okresie marże deweloperskie, które były jednak kompensowane dużymi wolumenami sprzedaży. Za główne czynniki generujące popyt w roku można uznać: niskie oprocentowanie depozytów zachęcające osoby posiadające zasoby gotówkowe do poszukiwania alternatywnych inwestycji, w tym głównie na rynku mieszkaniowym, tanie, z uwagi na utrzymujące się niskie stopy procentowe, kredyty hipoteczne, bardzo dobrą sytuację na rynku pracy (niskie bezrobocie, sukcesywny wzrost wynagrodzeń), możliwość uzyskania dopłat z programu Mieszkania dla Młodych (MdM). Podsumowując mieszkaniowy w roku, należy uznać, że zdecydowanie zdominował go pierwotny, na którym pobito wszelkie dotychczasowe rekordy sprzedaży. Dzięki bardzo dużej ofercie, nadążającej za zapotrzebowaniem rynku, odbyło się bez istotnego wzrostu cen, co na pewno było korzystne z punku widzenia osób kupujących mieszkania. Firmy deweloperskie ponownie wykorzystały sprzyjającą koniunkturę praktycznie do maksimum. Rynek wtórny wciąż pozostaje wyraźnie w cieniu rynku pierwotnego. EMMERSON EVALUATION 5

6 Rynek mieszkaniowy w Polsce CENY, TRENDY, PROGNOZY pierwotny wtórny E-VALUER prognoza E-VALUER E-VALUER prognoza E-VALUER WARSZAWA % % KRAKÓW % % WROCŁAW % % POZNAŃ % % GDAŃSK % % GDYNIA % % SOPOT % % ŁÓDŹ % % KATOWICE % % AGLOMERACJA ŚLĄSKA (BEZ KATOWIC) % % EMMERSON EVALUATION 6

7 Rynek mieszkaniowy w Polsce CENY, TRENDY, PROGNOZY pierwotny wtórny E-VALUER prognoza E-VALUER E-VALUER prognoza E-VALUER SZCZECIN % % GORZÓW WIELKOPOLSKI % % ZIELONA GÓRA % % OPOLE % % KIELCE % % BYDGOSZCZ % % TORUŃ % % OLSZTYN % % BIAŁYSTOK % % LUBLIN % % RZESZÓW % % EMMERSON EVALUATION 7

8 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY WARSZAWA EMMERSON EVALUATION 8

9 Warszawa dzielnice centralne MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 4 PRAGA PN. pierwotny 6% 7669 wtórny 0% ŻOLIBORZ 5 PRAGA PD. pierwotny 3% 8290 wtórny 5% pierwotny 2% 7585 wtórny 0% WOLA pierwotny 1% OCHOTA pierwotny 1% 8664 wtórny -1% 7410 wtórny 2% ŚRÓDMIEŚCIE 7 MOKOTÓW pierwotny 4% pierwotny 4% 8384 wtórny 3% 9930 wtórny -1% 7736 EMMERSON EVALUATION 9

10 Warszawa dzielnice centralne ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 4% 1% 7% 16% Żoliborz 2% 1% 13% Wola 23% 41% 1% 5% 23% Śródmieście > 11 tys. od 9 do 11 tys. od 7 do 9 tys. od 5 do 7 tys. < 5 tys. 72% 61% 30% 3% 5% 5% 3% 3% 9% 3% 1% 18% 20% 14% 2% 9% 21% Praga Pn. 37% Praga Pd. 43% Ochota Mokotów 50% 42% 58% 54% EMMERSON EVALUATION 10

11 Warszawa lewobrzeżne dzielnice poza centrum MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 1 BIELANY pierwotny 2% 8015 wtórny 2% WŁOCHY pierwotny 3% 6852 wtórny 2% BEMOWO 5 URSYNÓW 3 pierwotny 2% 6860 wtórny 0% pierwotny -2% 7938 wtórny -1% URSUS 5 6 WILANÓW pierwotny 4% 6603 pierwotny 3% 7354 wtórny -2% 6306 wtórny 0% 7823 EMMERSON EVALUATION 11

12 Warszawa lewobrzeżne dzielnice poza centrum ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 1% 2% 8% Bielany 34% 35% 2% 3% Bemowo 30% 6% Ursus > 11 tys. od 9 do 11 tys. od 7 do 9 tys. od 5 do 7 tys. < 5 tys. 55% 60% 64% 25% 3% 1% 4% 14% 1% 1% 1% 1% 7% 33% Włochy 67% 31% Ursynów 53% 58% Wilanów EMMERSON EVALUATION 12

13 Warszawa prawobrzeżne dzielnice poza centrum MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 1 1 BIAŁOŁĘKA 3 REMBERTÓW pierwotny 2% 6155 wtórny -1% pierwotny 2% 6043 wtórny -3% TARGÓWEK pierwotny 5% 6733 wtórny 0% WESOŁA pierwotny 0% 5698 wtórny 0% WAWER pierwotny 0% 6198 wtórny 2% 6120 EMMERSON EVALUATION 13

14 Warszawa prawobrzeżne dzielnice poza centrum ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 5% 10% 28% 1% 6% 10% 14% > 11 tys. od 9 do 11 tys. od 7 do 9 tys. od 5 do 7 tys. < 5 tys. Białołęka Targówek Rembertów 85% 65% 76% 1%1% 6% 7% 16% Wesoła 40% Wawer 54% 75% EMMERSON EVALUATION 14

15 Warszawa ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 15

16 Warszawa dzielnice centralne STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 18% 4% 5% Żoliborz 34% 31% 1% 7% 16% Wola 12% 27% 12% Śródmieście > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 39% 45% 22% 27% 4% 4% 2% 9% 17% 31% Praga Pn. 39% 17% 40% Praga Pd. 37% 26% 7% 12% Ochota 24% 31% 19% 11% 6% Mokotów 31% 33% EMMERSON EVALUATION 16

17 Warszawa lewobrzeżne dzielnice poza centrum STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 8% 3% 8% 11% 2% 9% 12% 1% 8% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 38% Bielany 43% 30% Bemowo 48% 37% Ursus 42% 5% 8% 12% 19% 2% 12% 13% 7% 3% 26% Włochy Ursynów 32% Wilanów 45% 49% 35% 32% EMMERSON EVALUATION 17

18 Warszawa prawobrzeżne dzielnice poza centrum STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 4% 7% 10% 1% 11% 10% 31% 3% 9% 9% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 32% Białołęka 47% 43% Targówek 35% Rembertów 48% 4% 31% Wesoła 23% 22% 8% Wawer 25% 8% 38% 41% EMMERSON EVALUATION 18

19 Warszawa dzielnice centralne STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 18% 4% 9% Żoliborz 26% 25% 7% 1% Wola 23% 9% 11% 27% Śródmieście > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 43% 44% 25% 28% 7% 2% 26% 5% 10% 20% 12% 3% 23% 5% 9% 19% 25% Praga Pn. 40% 33% Praga Pd. 32% 20% Ochota 42% 27% Mokotów 40% EMMERSON EVALUATION 19

20 Warszawa lewobrzeżne dzielnice poza centrum STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 25% 6% 3% Bielany 23% 2% 8% 16% Bemowo 37% 27% 3% 8% 16% Ursus > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 43% 37% 46% 22% 6% 20% Włochy 17% 8% 12% Ursynów 24% 6% 21% Wilanów 25% 24% 28% 39% 22% 26% EMMERSON EVALUATION 20

21 Warszawa prawobrzeżne dzielnice poza centrum STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 38% 2% 11% 11% Białołęka 38% 36% 1% 5% 17% Targówek 41% 8% 15% 21% Rembertów 26% 30% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 2% 27% 12% 18% Wesoła 41% 10% 18% 18% Wawer 31% 23% EMMERSON EVALUATION 21

22 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY KRAKÓW EMMERSON EVALUATION 22

23 Kraków MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 1 KROWODRZA pierwotny 2% 6448 wtórny -1% ŚRÓDMIEŚCIE pierwotny -4% 6711 wtórny 4% NOWA HUTA pierwotny 3% 5316 wtórny 1% PODGÓRZE pierwotny 3% 5513 wtórny -1% 5749 EMMERSON EVALUATION 23

24 Kraków ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 39% 1% 6% 20% 3% 3% 13% > 7 tys. od 6 do 7 tys. od 5 do 6 tys. od 4 do 5 tys. < 4 tys. Krowodrza 52% Śródmieście 29% 34% 3% 16% 6% 8% 18% 24% Nowa Huta 37% 24% Podgórze 33% 31% EMMERSON EVALUATION 24

25 Kraków ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 25

26 Kraków STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 6% 2% 12% 9% 1% 11% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 46% Krowodrza 34% 41% Śródmieście 38% 9% 9% 8% 5% 14% 49% Nowa Huta 33% 38% Podgórze 35% EMMERSON EVALUATION 26

27 Kraków STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 13% 4% 21% 14% 7% 23% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 26% Krowodrza 36% 24% Śródmieście 32% 1% 2% 9% 20% 9% 19% 27% Nowa Huta 35% Podgórze 43% 35% EMMERSON EVALUATION 27

28 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY WROCŁAW EMMERSON EVALUATION 28

29 Wrocław MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 2 PSIE POLE pierwotny 1% 5362 wtórny 1% STARE MIASTO 1 2 pierwotny -2% 5973 wtórny 0% ŚRÓDMIEŚCIE 5 pierwotny -1% 5980 wtórny 1% FABRYCZNA 5 KRZYKI pierwotny 2% 5092 pierwotny 0% 5416 wtórny 0% 5113 wtórny 3% 5375 EMMERSON EVALUATION 29

30 Wrocław ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 5% 7% 20% Fabryczna 41% 27% 50% 1% 7% 9% Psie Pole 33% 32% 4% 14% 18% Stare Miasto 32% > 7 tys. od 6 do 7 tys. od 5 do 6 tys. od 4 do 5 tys. < 4 tys. 4% 11% 8% 14% 12% 14% 48% Śródmieście 19% 25% Krzyki 45% EMMERSON EVALUATION 30

31 Wrocław ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 31

32 Wrocław STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 3% 6% 13% 37% Fabryczna 41% 35% 3% 7% 7% Psie Pole 48% 37% 5% Stare Miasto 41% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 17% 3% 2% 9% 12% 11% 7% 33% Śródmieście 43% 42% Krzyki 38% EMMERSON EVALUATION 32

33 Wrocław STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 2% 9% 15% 2% 12% 12% 20% 2% 7% 22% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 40% Fabryczna 34% 37% Psie Pole 37% Stare Miasto 49% 3% 8% 9% 18% Śródmieście 38% 27% 38% 12% 12% Krzyki 35% EMMERSON EVALUATION 33

34 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY POZNAŃ EMMERSON EVALUATION 34

35 Poznań MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN GRUNWALD pierwotny 2% 5804 wtórny 3% JEŻYCE 3 4 WILDA pierwotny 4% 6137 wtórny 2% pierwotny -3% 5802 wtórny 3% STARE MIASTO 5 NOWE MIASTO pierwotny -3% 5920 pierwotny 1% 5733 wtórny 2% 5222 wtórny 2% 4920 EMMERSON EVALUATION 35

36 Poznań ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 23% 16% 11% Jeżyce 20% 8% 6% 20% 26% Stare Miasto 19% 14% 8% Grunwald 16% > 7 tys. od 6 do 7 tys. od 5 do 6 tys. od 4 do 5 tys. < 4 tys. 30% 40% 43% 10% 9% 9% 9% 19% Wilda 14% 16% Nowe Miasto 29% 48% 37% EMMERSON EVALUATION 36

37 Poznań ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 37

38 Poznań STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 18% 1% 17% 11% 2% 12% 14% 2% 10% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 27% Jeżyce 37% 38% Stare Miasto 37% 43% Grunwald 31% 2% 19% 7% 17% 8% 7% Wilda 38% Nowe Miasto 45% 57% EMMERSON EVALUATION 38

39 Poznań STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 10% 7% 17% 8% 1% 14% 9% 4% 14% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 31% Jeżyce 35% 33% Stare Miasto 44% 30% Grunwald 43% 3% 2% 7% 23% 11% 10% 27% Wilda 28% Nowe Miasto 40% 49% EMMERSON EVALUATION 39

40 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY TRÓJMIASTO EMMERSON EVALUATION 40

41 Trójmiasto MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 2 1 GDAŃSK pierwotny 4% 5792 wtórny 5% GDYNIA pierwotny 3% 5966 wtórny 2% SOPOT pierwotny 4% wtórny 3% 7008 EMMERSON EVALUATION 41

42 Trójmiasto ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 16% 4% 26% > 7 tys. od 6 do 7 tys. od 5 do 6 tys. od 4 do 5 tys. < 4 tys. ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH Trójmiasto ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni % Gdańsk 33% % 12% 16% Gdynia 28% 63% 2%3% 13% Sopot 19% % EMMERSON EVALUATION Opracowanie własne na podstawie danych GUS 42

43 Trójmiasto ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni Gdańsk Gdynia Sopot Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 43

44 Trójmiasto STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 2% 1% 34% 11% 10% Gdańsk 43% 25% 6% Gdynia 33% 18% 18% Sopot 29% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 35% 35% STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 2% 3% 11% 18% 9% 15% 12% 15% 15% 32% Gdańsk 37% 33% Gdynia 40% 25% Sopot 33% EMMERSON EVALUATION 44

45 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY ŁÓDŹ EMMERSON EVALUATION 45

46 Łódź MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN 1 3 ŚRÓDMIEŚCIE pierwotny 1% 4753 wtórny 1% BAŁUTY WIDZEW pierwotny -2% 4501 pierwotny 1% 4354 wtórny 1% POLESIE 5 wtórny -1% GÓRNA pierwotny 1% 4561 pierwotny -2% 4145 wtórny 2% 3172 wtórny 1% 3182 EMMERSON EVALUATION 46

47 Łódź ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 13% 7% 33% 17% 24% 26% 19% > 5 tys. od 4 do 5 tys. od 3 do 4 tys. < 3 tys. 47% Bałuty 29% Polesie 30% Śródmieście 34% 21% 1% 8% 23% 8% 31% 30% Widzew Górna 39% 60% EMMERSON EVALUATION 47

48 Łódź ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni 4382 STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 13% 41% 4% Łódź 10% 32% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 2% 5% 16% % Łódź 48% Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 48

49 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY KATOWICE + WYBRANE MIASTA AGLOMERACJI ŚLĄSKIEJ EMMERSON EVALUATION 49

50 Katowice + wybrane miasta Aglomeracji Śląskiej MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM TREND ROCZNY ZMIAN CEN KATOWICE pierwotny 2% 4957 wtórny 5% 3395 AGLOMERACJA BEZ KATOWIC pierwotny 0% 3938 wtórny 4% 2691 EMMERSON EVALUATION 50

51 Katowice + Aglomeracja Śląska ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM 8% 12% 40% Gliwice 40% 25% 4% 2% Chorzów 69% 18% 14% 4% Dąbrowa Górnicza 64% > 5 tys. od 4 do 5 tys. od 3 do 4 tys. < 3 tys. 1% 2% 2% 20% 14% 25% Katowice 16% Sosnowiec 18% 9% Mysłowice 42% Jaworzno 56% 41% 83% 71% EMMERSON EVALUATION 51

52 ANALIZA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ W LATACH Katowice ogółem deweloperzy inwestorzy indywidualni Aglomeracja Śląska * *Aglomeracja Śląska: Chorzów, Jaworzno, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Sosnowiec, Mysłowice Opracowanie własne na podstawie danych GUS EMMERSON EVALUATION 52

53 STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU PIERWOTNYM 2% 2% 1% 5% 15% Katowice 40% 20% Aglomeracja Śląska 25% > 100 m 2 od 70 do 100 m 2 od 50 do 70 m 2 od 35 do 50 m 2 < 35 m 2 38% 52% STRUKTURA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ WEDŁUG POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ NA RYNKU WTÓRNYM 4% 2% 10% 14% 8% 16% 32% Katowice 40% 32% Aglomeracja Śląska 42% EMMERSON EVALUATION 53

54 ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH I PROGNOZY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY MIASTA REGIONALNE EMMERSON EVALUATION 54

55 MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM, TREND ROCZNY ZMIAN CEN SZCZECIN GORZÓW WLKP. ZIELONA GÓRA OPOLE pierwotny 2% 4571 pierwotny 3% 3400 pierwotny 4% 3657 pierwotny 5% 4089 wtórny 2% 3927 wtórny 2% 2848 wtórny 0% 3108 wtórny 4% 3818 ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM > 5 tys. od 4 do 5 tys. od 3 do 4 tys. < 3 tys. 2% 1% 11% 20% 36% Szczecin 33% 13% 50% Gorzów Wielkopolski 35% 8% 65% Zielona Góra 26% 36% 9% Opole 9% 46% EMMERSON EVALUATION 55

56 MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM, TREND ROCZNY ZMIAN CEN KIELCE pierwotny -2% 4618 wtórny 0% 3522 BYDGOSZCZ pierwotny 1% 4650 wtórny 5% 3625 TORUŃ pierwotny 0% 5200 wtórny 4% 3806 ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM > 5 tys. od 4 do 5 tys. od 3 do 4 tys. < 3 tys. 16% 17% 14% 16% 12% 13% 36% Kielce 31% 33% Bydgoszcz 37% 37% Toruń 38% EMMERSON EVALUATION 56

57 MEDIANY CEN NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM, TREND ROCZNY ZMIAN CEN OLSZTYN BIAŁYSTOK LUBLIN RZESZÓW pierwotny 2% 4560 pierwotny 2% 4416 pierwotny 5% 4913 pierwotny 1% 4384 wtórny 4% 4197 wtórny 5% 4039 wtórny 4% 4527 wtórny 2% 4345 ROZKŁAD CEN TRANSAKCYJNYCH NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM > 5 tys. od 4 do 5 tys. od 3 do 4 tys. < 3 tys. 17% 7% Olsztyn 26% 15% 5% Białystok 23% 37% 3% Lublin 16% 24% 6% Rzeszów 15% 50% 57% 44% 55% EMMERSON EVALUATION 57

58 ROK RYNEK NA JMU NOWYCH MIESZKAŃ EMMERSON EVALUATION 58

59 Jak wskazaliśmy w podsumowaniu roku, motywem znacznej części kupujących mieszkania było czerpanie dochodów z ich późniejszego wynajmu. W związku z tym, postanowiliśmy zaprezentować graficznie, jak wygląda sytuacja na rynku najmu mieszkań w Polsce. Niniejszy rozdział obejmuje informacje o stawkach czynszu najmu. Analizowane dane zostały pozyskane z ofert najmu lokali mieszkalnych. W celu zbadania opłacalności inwestowania w nowe mieszkania na wynajem, analizą objęto tylko te oddane do użytku w latach W raporcie przedstawiliśmy rozpiętość i mediany stawek czynszów najmu w zależności od lokalizacji oraz liczby pokoi w mieszkaniach, rozkładu oferty najmu w zależności od lokalizacji w miastach oraz struktury pokoi i na koniec rentowności wynajmu lokali mieszkalnych. Rynek mieszkań na wynajem w Polsce jest bardzo rozdrobiony w porównaniu z Europą Zachodnią. Dominują tu inwestorzy indywidualni. Pojawiające się coraz częściej duże projekty inwestycyjne przeznaczone na wynajem nie stanowią, póki co, konkurencji dla mniejszych inwestorów. Struktura uczestników rynku najmu nie zmieni się więc znacząco w najbliższym czasie. Głównym czynnikiem skłaniającym indywidualnych inwestorów do zakupów mieszkań na wynajem jest ich relatywnie wysoka rentowność w stosunku do bezpieczniejszych, ale obecnie bardzo nisko oprocentowanych lokat bankowych. Według naszej analizy, średnia rentowność wynajmu mieszkań może być nawet trzykrotnie wyższa w stosunku do oprocentowania na lokatach bankowych. Oceniamy, że popyt zgłaszany na zakup mieszkań na wynajem kreowany przez indywidualnych inwestorów w 2017 roku będzie nadal wysoki. Do jego osłabienia może jednak przyczynić się wzrost stóp bazowych NBP, które zbliżą wysokość stopy zwrotu z lokat do rentowności osiąganej z wynajmu mieszkań. W dłuższej perspektywie można spodziewać się, że na rynku najmu przybędzie podmiotów instytucjonalnych posiadających portfele kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkań. Pierwszym takim projektem na większą skalę była działalność Funduszu BGKN. O możliwym dalszym rozwoju rynku w tym kierunku może świadczyć fakt, że za pakietowymi zakupami mieszkań rozglądają się inwestorzy z zagranicy. Również część deweloperów rozważa możliwość budowania inwestycji, które w całości będą przeznaczone na wynajem, a nie na sprzedaż. SŁOWNIK CZYNSZ NAJMU Przy obliczaniu median czynszu najmu uwzględniono straty poniesione na negocjacje w wysokości 5% czynszu ofertowego. W analizie założono miesięczne stawki czynszu netto, tj. niezawierające opłat administracyjnych, opłat za miejsca postojowe, komórki lokatorskie oraz kosztów poniesionych na media. STOPA ZWROTU Stopa zwrotu z wynajmu została obliczona jako relacja rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu nieruchomości do ceny transakcyjnej mieszkań, w ośmiu polskich miastach. Przyjęty model uwzględniał szacunkowy koszt opłat administracyjnych w poszczególnych lokalizacjach, zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związanej z 1,5-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie nowego najemcy. Zakres stóp zwrotu z wynajmu mieszkań WARSZAWA 4,6-5,4% KRAKÓW 4,3-5,8% POZNAŃ 4,5-5,7% WROCŁAW 4,7-5,8% MIASTA REGIONALNE* 5,0-6,1% *Lublin, Białystok, Łódź, Szczecin EMMERSON EVALUATION 59

60 Rynek najmu lokali mieszkalnych ROZKŁAD OFERTY WEDŁUG LOKALIZACJI dzielnice centralne dzielnice prawobrzeżne dzielnice lewobrzeżne Śródmieście Nowa Huta Krowodrza Podgórze Jeżyce Wilda Grunwald Stare Miasto Nowe Miasto Śródmieście Fabryczna Krzyki Psie Pole Stare Miasto 27% 17% 12% 21% 20% 26% 11% Warszawa 62% 43% Kraków 28% 12% 29% Poznań 21% 17% 13% Wrocław 21% 20% EMMERSON EVALUATION 60

61 Rynek najmu lokali mieszkalnych STRUKTURA OFERTY WEDŁUG TYPU LOKALU 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe powyżej 3 pokoi 2% 1% 3% 23% 7% 8% 23% 18% 15% 16% 21% 11% Warszawa Kraków Poznań Wrocław 62% 57% 68% 65% 30% 3% 11% 6% 6% 19% 3% 17% 24% 3% 9% Lublin 56% 38% Białystok 50% Szczecin 61% Łódź 64% EMMERSON EVALUATION 61

62 Warszawa MIESIĘCZNY CZYNSZ NAJMU MEDIANA I ZAKRES STAWEK 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe powyżej 3 pokoi czynszu najmu [PLN/m-c] dzielnice centralne dzielnice lewobrzeżne dzielnice prawobrzeżne pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe pow. 3 pokoi 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe pow. 3 pokoi 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe pow. 3 pokoi EMMERSON EVALUATION 62

63 Kraków MIESIĘCZNY CZYNSZ NAJMU MEDIANA I ZAKRES STAWEK 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe czynszu najmu [PLN/m-c] 7000 Krowodrza 7000 Śródmieście pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe Nowa Huta Podgórze pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe EMMERSON EVALUATION 63

64 Poznań MIESIĘCZNY CZYNSZ NAJMU MEDIANA I ZAKRES STAWEK 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe czynszu najmu [PLN/m-c] 5000 Jeżyce 5000 Stare Miasto pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 5000 Grunwald 5000 Wilda 5000 Nowe Miasto pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe * 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe *Brak wystarczającej liczby danych do przeprowadzenia analizy w badanym okresie EMMERSON EVALUATION 64

65 Wrocław MIESIĘCZNY CZYNSZ NAJMU MEDIANA I ZAKRES STAWEK 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe czynszu najmu [PLN/m-c] 5000 Fabryczna 5000 Psie Pole pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 5000 Stare Miasto 5000 Śródmieście 5000 Krzyki pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe EMMERSON EVALUATION 65

66 Inne miasta MIESIĘCZNY CZYNSZ NAJMU MEDIANA I ZAKRES STAWEK 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe czynszu najmu [PLN/m-c] 5000 Lublin Białystok pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 5000 Szczecin 5000 Łódź pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe 0 1-pokojowe 2-pokojowe 3-pokojowe EMMERSON EVALUATION 66

67 ROK 2017 PROGNOZA EMMERSON EVALUATION 67

68 prognoza W perspektywie najbliższego roku kontynuowany będzie zakupu mieszkań na wynajem napędzający sprzedaż w roku. Trend ten będzie się utrzymywał, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie. W grupie nabywców inwestycyjnych będą dominować zakupy za gotówkę. Oceniamy, że do odwrócenia tego u może dojść w sytuacji podwojenia oprocentowania lokat w stosunku do poziomów obecnych. Wówczas rentowność lokat zbliży się do rentowności wynajmu mieszkań, która, w zależności od lokalizacji i wielkości mieszkań, waha się najczęściej w przedziale 4-6%. Wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym od 2017 roku wynosi 20%. Wysokość wkładu, zarówno w bieżącym, jak i poprzednim roku, można zmniejszyć do 10% przy wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia. W naszej opinii nie należy spodziewać się, że wzrost wysokości wkładu własnego kredytobiorcy z 15% do 20% znacząco zmniejszy popyt na mieszkania. Skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia zmienia jedynie koszt kredytu, który aktualnie wciąż jest niewysoki. Spodziewamy się, że nie zmieni to znacząco dostępności kredytów w porównaniu z rokiem ubiegłym. Ponadto, próg wymaganego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym traci wyraźnie na znaczeniu w sytuacji, gdy na rynku dominują zakupy za gotówkę. Obecnie, przy tak dużej obserwowanej podaży mieszkań na rynku pierwotnym, nie ma w zasadzie podstaw do zauważalnego wzrostu cen. Jednak w końcowej fazie cyklu, która naszym zdaniem przypadnie na przełom roku 2017 i 2018, spodziewamy się jeszcze niewielkich, kilkuprocentowych wzrostów, które są zazwyczaj charakterystyczne dla ostatnich miesięcy cyklu koniunkturalnego. Przy dużej podaży nowoczesnych mieszkań deweloperskich, na wartości może tracić starsza tkanka mieszkaniowa w gorszym standardzie, szczególnie tzw. wielka płyta. Rok 2017 to ostatni rok programu Mieszkanie dla Młodych. Pula na 2018 r. wyczerpie się prawdopodobnie już w pierwszej połowie bieżącego roku. MdM napędzał co roku sprzedaż mieszkań, więc w 2018 roku należy spodziewać się spadku popytu i cen lokali, które były pozycjonowane w przedziale cenowym MdM, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przewidujemy też, że w kolejnych latach popyt będzie się stopniowo przesuwał w kierunku mieszkań większych, 3- i 4-pokojowych. Poprawia się sytuacja materialna Polaków, rosną płace, spada bezrobocie. Zmieniają się preferencje chcemy mieć więcej pokoi, lepsze lokalizacje, parkingi. Lokale spełniające takie kryteria będą mniej podatne na utratę wartości. Pokolenie wyżu demograficznego z lat 80. właśnie ustabilizowało swoją sytuację materialną i będzie chciało zmieniać mieszkania. Dodatkowym stymulantem może być program 500 Plus. Spowodował on wzrost konsumpcji, ale w dłuższej perspektywie dla wielu rodzin może być istotnym czynnikiem wspomagającym bezpieczeństwo finansowe. Dzięki temu, może przyczynić się także do wzrostu popytu na większe mieszkania. Dodatkowe 500 zł na dziecko, zapewnione przez lata, może być przecież wykorzystywane na spłatę kredytu hipotecznego. EMMERSON EVALUATION 68

69 Oceniamy, że podaż mieszkań w roku 2017 będzie utrzymywać się na poziomie zbliżonym do roku ubiegłego. Przemawia za tym zarówno duża liczba rozpoczętych już projektów, jak i spore zakupy działek poczynione przez deweloperów w ostatnich latach. Nie dostrzegamy natomiast potencjału dla dalszego wzrostu cen gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. W naszej opinii, w kontekście spodziewanego w dłuższej perspektywie spadku popytu, deweloperzy nie będą mogli sobie pozwolić na dalsze obniżanie marż dla realizowanych projektów. Powinno to na przestrzeni najbliższego roku ostudzić gorączkę panującą ostatnio na rynku gruntów deweloperskich. W ubiegłom raporcie pisaliśmy, że do ważnych czynników stymulujących mieszkaniowy dołączy działalność Funduszu Mieszkań na Wynajem zarządzanego przez BGKN, który dokonuje istotnych zakupów pakietowych mieszkań na rynku pierwotnym. Należy podkreślić, że opisane powyżej rekordy udało się osiągnąć deweloperom pomimo tego, że w związku ze zmianą strategii, Fundusz wyraźnie ograniczył zakupy mieszkań w drugiej połowie roku i w przekroju całych 12 miesięcy kupił znaczenie mniej mieszkań niż pierwotnie zakładaliśmy. Aktualnie strategia BGKN jest ukierunkowana na realizację rządowego programu Mieszkanie Plus, w którym będzie on głównym inwestorem w mieszkania na wynajem w przystępnej cenie. Program będzie realizowany wspólnie z samorządami oraz innym spółkami Skarbu Państwa, które przekażą grunty na jego realizację. Mieszkanie Plus ma być jednym z filarów Narodowego Programu Mieszkaniowego, który ma być programem komercyjnym, pełniącym równocześnie ważną rolę społeczną. Podstawowym założeniem Programu jest budowa mieszkań dla osób, których aktualnie nie stać na zakup własnego lokum za gotówkę lub na kredyt. Osoby te mogłyby wynajmować mieszkania z zasobów Funduszu po niższych stawkach niż aktualne stawki rynkowe (wg wstępnych projekcji czynsze miałyby być o ok. 20% niższe). Zgodnie z założeniami Programu, niższe stawki najmu miałyby zapewnić stopy zwrotu z inwestycji porównywalne z uzyskiwanymi obecnie na rynku, a to dzięki tańszym technologiom, które mają być zastosowane przy budowie mieszkań nim objętych. W przypadku lokali z niższym czynszem, nie będzie możliwości uzyskania jego własności, choć projekt przewiduje również taką opcję. Osoby, które chcą docelowo stać się właścicielami wynajmowanych mieszkań, będą płacić nieco większy czynsz, a zgromadzone w ten sposób pieniądze mogą zostać zaliczone na poczet późniejszej ceny nabycia mieszkania. Na chwilę obecną wytypowane do zabudowy zostały tereny w Białej Podlaskiej, Chorzowie, Dębicy, Gliwicach, Katowicach, Kobyłce, Nowej Dębie, Pelplinie, Poznaniu, Radomiu, Skawinie, Stalowej Woli, Starogardzie Gdańskim, Trzebini, Tychach, Wałbrzychu i Wrześni. Należy podkreślić, że inwestycja w Białej Podlaskiej już się rozpoczęła i stanowi praktyczny pilotaż Programu. BGKN optuje za tym, żeby realizowane w ramach Programu inwestycje były prowadzone w formie REIT-ów. REIT-y, których nazwa pochodzi od angielskiego Real Estate Investment Trust, to fundusze inwestycyjne działające w wielu krajach, charakteryzujące się specjalnym statusem podatkowym (w większości państw, w których działają, są zwolnione ze znacznej części podatków firmowych) oraz inwestujące w nieruchomości w sposób bezpośredni i pośredni. Nad wprowadzeniem REIT-ów do obrotu gospodarczego w Polsce pracuje Ministerstwo Finansów. W pierwszych założeniach ustawy o REIT-ach, podmioty te miały być ograniczone tylko do inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych, jednak aktualnie Ministerstwo Finansów zdaje się przychylać do propozycji rozszerzenia działalności REIT-ów również na mieszkaniowy. Uchwalenie ustawy o REIT-ach planowane jest jeszcze przed końcem bieżącego roku. Gdyby faktycznie od początku 2018 roku REIT-y pojawiły w obrocie gospodarczym i mogły inwestować na rynku mieszkaniowym, to nawet drobni inwestorzy indywidualni mogliby nabywać udziały w REIT-ach i w ten sposób współfinansować rozwój Programu w zamian za wypłacane corocznie przez fundusze zyski z najmu posiadanych nieruchomości. EMMERSON EVALUATION 69

70 Hossa w mieszkaniówce trwa już ponad 3 lata. Wobec prawdopodobnych podwyżek stóp procentowych w końcówce roku, można prognozować, że rok 2017 będzie ostatnim rokiem dobrej koniunktury dla deweloperów, gdyż wraz z podwyżką stóp stracą na znaczeniu dwa główne czynniki, które napędzały w tym okresie. Po pierwsze, spadnie atrakcyjność lokowania oszczędności w nieruchomości względem innych form inwestowania, w szczególności względem lokat bankowych. Po drugie, efektem wzrostu stóp procentowych będzie też podrożenie kredytów, a w konsekwencji spadek ich dostępności. Praktycznie równolegle ze wzrostem stóp, wygaśnie również program MdM. Planowany przez rząd Projekt Mieszkanie Plus, mający wspierać budownictwo mieszkaniowe, ma zupełnie inny charakter niż MdM i nie będzie raczej wpływał na wzrost popytu na mieszkania realizowane przez deweloperów. Uwzględniając fakt, że mieszkaniowy reaguje na zmiany makroekonomiczne z pewnym opóźnieniem, nie należy jednak spodziewać się widocznej zmiany u wcześniej niż na początku 2018 roku. Kluczowe czynniki dla rynku mieszkaniowego w 2017 roku: pozostające na niskim poziomie oprocentowanie lokat zachęcające do lokowania oszczędności w innych aktywach, w szczególności na rynku nieruchomości, nadal niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz ich dosyć duża dostępność; próg 20% wymaganego wkładu własnego nie powinien być istotną barierą, dalsza przewaga zakupów gotówkowych nad wspomaganymi kredytem, uruchomienie na większą skalę programu Mieszkanie Plus, zwiększenie aktywności firm deweloperskich w niszowych segmentach rynku jak condo-hotele, akademiki, prawdopodobne przyjęcie ustawy o REIT-ach i wejście REIT-ów na. EMMERSON EVALUATION 70

71 Opis działalności Emmerson Evaluation Emmerson Evaluation Sp. z o.o. istnieje od 2008 roku i świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny, inwestycje deweloperskie). Spółka wykonuje wyceny dla wszelkich celów, w tym m.in. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, sprawozdań finansowych i oceny opłacalności zakupu lub sprzedaży. Posiada również bogate doświadczenie w wycenie dużych pakietów nieruchomości, wycenie środków trwałych oraz analizach rynkowych. Wszelkie opracowania Emmerson Evaluation wykonuje zgodnie ze standardami polskimi i międzynarodowymi. Emmerson Evaluation dysponuje także autorską bazą danych o cenach transakcyjnych rynku nieruchomości E-VALUER, która aktualnie liczy prawie 1 milion szczegółowo opisanych transakcji. Spółka posiada biura regionalne w 7 największych miastach Polski, zatrudnia ponad 50 specjalistów rynku nieruchomości, w tym 35 rzeczoznawców majątkowych. Usługi Emmerson Evaluation są skierowane przede wszystkim do banków, deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, funduszy inwestycyjnych oraz spółek giełdowych. WIĘCEJ INFORMACJI: EMMERSON EVALUATION 71

72 WARSZAWA Emmerson Evaluation Sp. z o.o. Al. Jerozolimskie 56C Warszawa tel.: , fax: wyceny@emmerson- evaluation.pl KRAKÓW Al. Pokoju 1a/ Kraków tel.: , fax: krakow@emmerson-evaluation.pl WROCŁAW ul. Nabycińska 19, lok Wrocław tel./fax: wroclaw@emmerson-evaluation.pl POZNAŃ ul. Grottgera 6 lok Poznań tel.: , fax: poznan@emmerson-evaluation.pl TRÓJMIASTO ul. Grunwaldzka 76/ Sopot tel.: , fax: trojmiasto@emmerson-evaluation.pl SZCZECIN ul. Plac Rodła Szczecin tel./fax: , szczecin@emmerson-evaluation.pl KATOWICE ul. Jordana 25, lok Katowice tel.: katowice@emmerson-evaluation.pl