Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami tworzenie i doskonalenie warsztatu pracy

Transkrypt

1 Wojciech Karpiński Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami tworzenie i doskonalenie warsztatu pracy 3. wydanie Umowa pośrednictwa Wynagrodzenie pośrednika Czynności pośrednictwa w praktyce

2 NIERUCHOMOŚCI Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

3 Polecamy następujące publikacje: Jacek Jaworski, Marian Wolanin, Adam Tułodziecki, Arkadiusz Prusaczyk USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 2 Komentarze Becka Adam Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 4 Komentarze Becka Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE, wyd. 4 Komentarze Becka Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE, wyd. 6 Komentarze Becka Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej WŁASNOŚĆ LOKALU, wyd. 2 Komentarze Becka Ryszard Strzelczyk USTAWA O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO Krótkie Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 6 Krótkie Komentarze Becka Janusz A. Strzępka PRAWO UMÓW BUDOWLANYCH, wyd. 3 Zarys Prawa

4 Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami tworzenie i doskonalenie warsztatu pracy Wojciech Karpiński 3. wydanie WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZAWA 2012

5 Wydawca: Natalia Adamczyk Wydawnictwo C. H. Beck 2012 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: TiM-Print, Warszawa Druk i oprawa: Elpil, Siedlce ISBN ISBN e-book

6 Spis treści Wprowadzenie... XIII Wykaz skrótów... Wykaz literatury... XIX Rozdział 1. Zagadnienia wstępne Pojęcie nieruchomości Rodzaje nieruchomości Prawa związane z nieruchomościami Rynek nieruchomości Cykle koniunkturalne, wahania i trendy na rynku nieruchomości Obrót nieruchomościami Formy obrotu nieruchomościami Rozdział 2. Pojęcie pośrednictwa i jego uwarunkowania prawne Definicja pośrednictwa Geneza regulacji prawnych zawodu pośrednika Funkcje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Definicja zawodu pośrednika i licencji Definicja działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa Zakres czynności pośrednictwa Przedmiot pośrednictwa Zakres podmiotowy pośrednictwa Formy wykonywania pośrednictwa Pośrednik wykonujący samodzielnie czynności zawodowe Pomocnik jako osoba wspomagająca pośrednika Przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Formy zatrudnienia w pośrednictwie Umowa o pracę Umowa zlecenia XV

7 VI Spis treści Umowa o dzieło Umowa agencyjna Samozatrudnienie Wybór formy zatrudnienia Odpowiedzialność za działalność bez uprawnień Zakres odpowiedzialności Procedura postępowania Sankcje Usługi eksperckie i doradcze Rozdział 3. Prawa i obowiązki pośrednika Prawa pośrednika Obowiązki pośrednika Obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa Obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie ze standardami zawodowymi Przestrzeganie zasad etyki Zasady ogólne Rzetelność zawodowa Kompetencja i profesjonalizm Tajemnica zawodowa Prestiż zawodu Szczególna staranność przy wykonywaniu zawodu Ochrona interesów osób zamawiających usługi Obowiązek doskonalenia kwalifikacji zawodowych Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej Rozdział 4. Umowa pośrednictwa Definicja umowy pośrednictwa Nazwa i forma umowy pośrednictwa Cechy umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Umowa pośrednictwa kontraktem starannego działania Strony umowy Strona zamawiająca usługę Odpowiedzialność małżonków za zobowiązania zaciągnięte wobec pośredników

8 Spis treści VII Zobowiązania strony zamawiającej usługę Strona wykonująca usługę Klasyfikacja umów Umowy popytowe i podażowe Umowy na czas określony i na czas nieoznaczony Umowy dwustronne i sieciowe Umowy o charakterze otwartym Umowy z klauzulą wyłączności Definicja wyłączności Formy wyłączności w praktyce Ochrona prawna wyłączności w umowach pośrednictwa Wyłączność a niedozwolone klauzule umowne Standardy zawodowe w kwestii wyłączności w pośrednictwie Wybór pośrednictwa wyłącznego przez zamawiających Umowy dotyczące ofert o charakterze bezpośrednim Wzorce i umowy uzgadniane indywidualnie Negocjacje przed zawarciem umowy pośrednictwa Składniki umowy pośrednictwa Niedozwolone postanowienia umowne Czynność zawarcia umowy pośrednictwa Umowa pośrednictwa a wady oświadczenia woli zamawiającego Zakończenie umowy pośrednictwa Rozdział 5. Wynagrodzenie pośrednika Prawo do wynagrodzenia Regulacja ustawowa Standardy zawodowe w kwestii wynagrodzenia Wysokość wynagrodzenia Zwrot kosztów wykonanej usługi Odsetki Egzekwowanie należności Rozdział 6. Czynności pośrednictwa w praktyce Klasyfikacja czynności pośrednictwa Etapy w czynnościach pośrednictwa

9 VIII Spis treści 6.3. Pozyskiwanie przedmiotów pośrednictwa i kontrahentów umów transakcyjnych Akwizycja bierna i czynna Prowadzenie baz danych Rejestracja potencjalnych kontrahentów Poznanie potrzeb strony zamawiającej usługę Ocena nieruchomości przeznaczonej do obrotu Weryfikacja ceny ofertowej Przygotowanie oferty rynkowej Pojęcie oferty Treść oferty Organizacja reklamy System wielokrotnego oferowania oferty (MLS) Prezentacje nieruchomości Dokumentowanie czynności zawodowych Kojarzenie stron transakcji Ocena zdolności kontrahenta do przeprowadzenia transakcji Gromadzenie i ocena przydatności dokumentów Udział pośrednika w negocjacjach Mediacje Usuwanie problemów Kompletowanie dokumentów przed umową transakcyjną Udział pośrednika w przygotowaniach do umowy przedwstępnej Termin w umowie przedwstępnej Zadatek Formy umowy przedwstępnej Zakończenie transakcji Transakcja z umową warunkową Organizacja rozliczeń stron transakcji Sporządzanie protokołów przekazania przedmiotów transakcji Archiwizacja spraw zakończonych Rozdział 7. Źródła informacji w czynnościach zawodowych pośrednika Uwagi wstępne Dostęp do źródeł informacji Księgi wieczyste

10 Spis treści IX Ustrój i zasady organizacji ksiąg wieczystych Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych Treść księgi wieczystej Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) Znaczenie ewidencji w obrocie nieruchomościami Zakres ewidencji gruntów i budynków Udostępnianie informacji z katastru Aktualizacja danych w ewidencji Rozwój katastru nieruchomości Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia Informacje o opłatach adiacenckich Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Znaczenie w obrocie nieruchomościami Treść planu zagospodarowania przestrzennego Decyzja o warunkach zabudowy Tryb sporządzania planu Opłata planistyczna Wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej i leśnej Ewidencja ludności Akta stanu cywilnego i dokumenty potwierdzające tożsamość Krajowy Rejestr Sądowy Rejestry spółdzielcze Informacje prasowe i internetowe Dane ze zbiorów statystycznych GUS Rozdział 8. Współpraca pośrednika z przedstawicielami innych zawodów oraz instytucjami związanymi z obrotem nieruchomościami Przedstawiciele zawodów prawniczych Geodeci Podmioty związane z procesem budowlanym Deweloperzy Banki Doradcy podatkowi Rzeczoznawcy majątkowi Radiesteci Rozdział 9. Odpowiedzialność zawodowa pośredników Funkcje odpowiedzialności zawodowej Definicja przewinienia dyscyplinarnego Wszczęcie postępowania w sprawie dyscyplinarnej

11 X Spis treści 9.4. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej Rozpoznanie sprawy Udział obwinionego w postępowaniu wyjaśniającym Rozstrzygnięcie postępowania wyjaśniającego Decyzja o ukaraniu Katalog kar Wpis kary do centralnego rejestru pośredników i zatarcie ukarania Rozdział 10. Odpowiedzialność cywilna i karna Odpowiedzialność cywilna Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań Ciężar dowodu winy i szkody Szkoda Związek przyczynowy Konsekwencje niewykonania zobowiązań Odpowiedzialność karna Przestępstwo oszustwa Nadużycie zaufania Fałszerstwo dokumentu Ukrywanie dokumentów Przestępstwa skarbowe Przestępstwa przeciwko ochronie danych osobowych Odpowiedzialność za naruszenie obowiązków związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu Uwagi końcowe Rozdział 11. Organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami Geneza organizacji zawodowych Cele i zadania Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Współpraca Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości na forum międzynarodowym Działalność organizacji regionalnych Akty prawne Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741) tekst jednolity z dnia 19 maja 2010 r. (Dz.U. Nr 102, poz. 651)

12 Spis treści XI Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości z dnia 11 stycznia 2008 r. (Dz.U. Nr 11, poz. 66) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości z dnia 30 lipca 2010 r. (Dz.U. Nr 140, poz. 945) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami z dnia 12 października 2010 r. (Dz.U. Nr 205, poz. 1358) Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami

13

14 Wprowadzenie W latach 90. nastąpił w Polsce zauważalny rozwój rynku nieruchomości oraz zawodów związanych z obsługą tego rynku. Od r. weszła w życie pierwsza powojenna regulacja prawna problematyki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Powstały organizacje zawodowe o zasięgu krajowym i regionalnym, zrzeszające pośredników i przedstawicieli zawodów pokrewnych. Ewolucja praktyki związanej z organizacją transakcji na rynku nieruchomości stała się bardziej dynamiczna niż rozwój towarzyszącej jej teorii. Zrodziła się zatem potrzeba podjęcia rozważań mających na celu wyjaśnienie kluczowych zagadnień pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza w świetle regulacji prawnych dokonanych w latach oraz kształtowania się w tym zakresie doświadczeń zawodowych pośredników. Z myślą o wyjaśnieniu podstawowych pojęć i zagadnień z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powstała niniejsza praca. Książka jest adresowana zarówno do kandydatów na pośredników, jak i osób świadczących usługi w tym sektorze rynku. Do przyszłych adeptów zawodu są skierowane szczególnie te części pracy, które omawiają zagadnienie statusu prawnego zawodu. Rozdziały prezentujące prawa i obowiązki, a także czynności pośrednika w praktyce oraz problematyka odpowiedzialności zawodowej, cywilnej i karnej są skierowane zasadniczo do osób prowadzących działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jako przedsiębiorcy lub zatrudnionych w biurach pośrednictwa. Do tej głównie grupy Czytelników jest adresowany także rozdział 9, obejmujący problematykę źródeł informacji o nieruchomościach, istotnych z punktu widzenia wykonywania czynności pośrednictwa. We wszystkich częściach książki znajdą pomocne w edukacji informacje osoby przygotowujące się do wykonywania zawodu w ramach studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz studiów wyższych kształcących w tym kierunku. Proponowana do lektury publikacja zawiera, jak sugeruje tytuł, podstawową wiedzę o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, prawnych i organizacyjnych aspektach organizacji usług w tym sektorze. Pośrednikom wykonującym czynności zawodowe może pomóc w prawidłowym tworzeniu

15 XIV Wprowadzenie i doskonaleniu ich warsztatu pracy oraz kształtowaniu właściwych relacji z osobami zamawiającymi usługi. Kandydatom na pośredników ułatwi przygotowanie się do podjęcia pracy zawodowej. Celem książki nie było omówienie w sposób wyczerpujący całości problematyki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Świadomie zrezygnowano z kompleksowego przedstawienia wielu instytucji o charakterze administracyjno- i cywilnoprawnym, związanych z przeprowadzaniem transakcji na rynku nieruchomości. Celowo pominięto zagadnienie opodatkowania obrotu nieruchomościami. Wskazane przykładowo dziedziny wiedzy, biorąc pod uwagę ich znaczenie poznawcze i przydatność w praktyce, wymagają bowiem odrębnych i obszernych opracowań. Potrzeba wydania 3 publikacji wynikła z wyczerpania nakładu 2 oraz aktualizacji niektórych kwestii w konsekwencji zmian, jakie zaszły w przepisach prawa dotyczących wykonywania zawodu pośrednika oraz obrotu nieruchomościami. W tymże wydaniu dokonano korekt i uzupełnień wynikających z doświadczeń zaczerpniętych z praktyki zawodowej oraz orzecznictwa sądowego. Zasadniczy model konstrukcyjny pracy został zachowany. Autor składa szczególne podziękowanie Andrzejowi Hołowni, redaktorowi naczelnemu Nieruchomości C.H. Beck, za inspirację w podjęciu przedmiotowej problematyki oraz Leszkowi Hardkowi, Prezydentowi Polskiej Federacji Rynku, za życzliwe uwagi przekazane podczas przygotowania tekstu wydania 3. Warszawa, październik 2012 Wojciech Karpiński

16 Wykaz skrótów 1. Akty prawne DoskZawRozp... rozporządzenie Ministra Infrastruktury z r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. Nr 140, poz. 945) DostInfPublU... ustawa z r. o dostępie do informacji publicznej (Dz.U. Nr 112, poz ze zm.) EwGruntBudRozp... rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) EwLudnU... ustawa z r. o ewidencji ludności (Dz.U. Nr 217, poz. 1427) GospNierU... ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KK... ustawa z r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) KP... ustawa z r. Kodeks pracy (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.) KPA... ustawa z r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) KPC... ustawa z r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KPW... ustawa z r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 133, poz. 848 ze zm.)

17 XVI Wykaz skrótów KrajRejSądU... KRO... KW... ustawa z r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 168, poz ze zm.) ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 788) ustawa z r. Kodeks wykroczeń (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 46, poz. 275 ze zm.) KWU... ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) OchrDanOsobU... ustawa z r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.) OchrGrRolU... ustawa z r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz ze zm.) OdpZawRozp... rozporządzenie Ministra Infrastruktury z r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. Nr 11, poz. 66) OKiKU... ustawa z r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) OrdPU... ustawa z r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) PostEgzAdmU... ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1015) PrBank... ustawa z r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) PrBud... ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) PrGeodKartU... ustawa z r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz ze zm.) PrNotU... ustawa z r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.)

18 Wykaz skrótów XVII SpółdzMieszkU... ZagospPrzestrzU... ustawa z r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) ustawa z r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647) 2. Czasopisma i publikatory Biul. SN... MoP... ONSA... OSAG... OSNAPiUS... OSNP... Pal.... PPH... Biuletyn Sądu Najwyższego Monitor Prawniczy Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego Orzecznictwo Sądów Administracyjnych w Sprawach Gospodarczych Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Palestra Przegląd Prawa Handlowego 3. Inne ANR... ATP... CCIM... CEPI... CEREAN... CIREI... EFTA... EOG... GUS... ICREA... Agencja Nieruchomości Rolnych Agencja Pracy Tymczasowej tytuł dyplomowanego specjalisty komercyjnych inwestycji na rynku nieruchomości Europejska Rada Nieruchomości Porozumienie Stowarzyszeń Rynków Nieruchomości Europy Środkowej Instytut Komercyjnego Inwestowania w Nieruchomości Europejskie Porozumienie o Wolnym Handlu Europejski Obszar Gospodarczy Główny Urząd Statystyczny Międzynarodowy Alians Stowarzyszeń Rynku Nieruchomości

19 XVIII IRPF... KOZ... MI... MLS... NAR... NSA... NVAR... PFRN... Prezes UOKiK... SN... WSA... Wykaz skrótów Międzynarodowa Fundacja ds. Nieruchomości Komisja Odpowiedzialności Zawodowej Minister Infrastruktury System wielokrotnego oferowania oferty Krajowe Stowarzyszenie Realtorów Stanów Zjednoczonych Ameryki Naczelny Sąd Administracyjny Stowarzyszenie Realtorów Wirginii Północnej Polska Federacja Rynku Nieruchomości Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Sąd Najwyższy Wojewódzki Sąd Administracyjny

20 Wykaz literatury Andrzejewski M.,. Prawo rodzinne i opiekuńcze, Warszawa 2004 Antolak K., Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, cz. I, Nieruchomości C.H. Beck 2006, Nr 3 Babiel T.B., Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego źródła prawa miejscowego, Nieruchomości C.H. Beck 2000, Nr 12 Barłowski B., Pojęcie nieruchomości gruntowej i istota podziału takiej nieruchomości w świetle ustawy z dnia 6 lipca 1972 roku, Pal. 1980, Nr Belniak S., Wierzchowski M.,. Źródła informacji o nieruchomościach, Tarnów 2003 Bełej. M., Klawon E.,. Nowa jakość w działaniu biur pośrednictwa, Wycena 2000, Nr 4 Bielecki M., Renta planistyczna jako konsekwencja uchwalenia planu miejscowego, Nieruchomości C.H. Beck 2010, Nr 7 Bieniek. G., Rudnicki S., Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2004 Bieniek G.,. Hopfer A., Marmaj Z., Mzyk E.,. Źróbek R., Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, t. II, Zielona Góra 2001 Bieniek. G., Kalus S., Marmaj Z., Mzyk. E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2005 Boć J., Prawo administracyjne, Kolonia Limited 2001 Bończak-Kucharczyk E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011 Brzeski W.J., Szwedzkie doświadczenia w regulacji zawodu pośrednika, Świat Nieruchomości 1995/96, Nr 14 Brzeski W.J., Dobrowolski. G., Sędek S., Vademecum pośrednika nieruchomości, Kraków 1996 Brzeziński Z., Pośrednik na rynku nieruchomości, Warszawa 2005 Burzak A., Umowa o pośrednictwo, cz. I, PPH 1992, Nr 2 Cieślak M.,. Polskie prawo karne. Zarys systemowego ujęcia, Warszawa 1994 Cymerman K., Cymerman R., Nieruchomości lokalowe w świetle nowelizacji ustawy o własności lokali, Wycena 2000, Nr 2