Rynek Powierzchni Handlowych w Polsce 2008

Transkrypt

1

2 Raport Emmerson: Rynek Powierzchni Handlowych w Polsce 28 Raport Rynek Powierzchni Handlowych w Polsce 28 przedstawia wyniki monitoringu prowadzonego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson. Analizę rynku powierzchni handlowych, ze szczególnym uwzględnieniem ośmiu największych aglomeracji Polski, opracowano w oparciu o bazę istniejących obiektów dysponujących nowoczesną powierzchnią handlową, oraz bazę obiektów, znajdujących się w budowie lub w fazie przygotowywania. Powierzchnia handlowa w Polsce Skumulowana podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce w latach Skumulowana podaż (mln m 2 ) I poł. 28 II poł p Polska już od lat stawiana jest w gronie najbardziej atrakcyjnych rynków handlowych Europy. Potencjał demograficzny, stały wzrost gospodarczy, spadek bezrobocia, rosnąca siła nabywcza społeczeństwa oraz relatywnie mniejsze nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową to główne czynniki przemawiające za dalszym, dynamicznym rozwojem rynku handlowego w Polsce. Według szacunków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson, pod koniec I półrocza 28 r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wynosiły ponad 7,77 mln m², z czego około 17% znajdowało się na terenie Warszawy. W I połowie 28 r. oddano w całym kraju ok. 18 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej.

3 Struktura podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, I poł. 28 Pozostałe miasta 26% Warszawa 17% Aglomeracje regionalne (Śląsk, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Szczecin) 57% Perspektywy wzrostu podaży nowoczesnej powierzchni handlowej Na najbliższe lata inwestorzy zapowiadają szereg projektów, które do końca 21 r. powinny przynieść łącznie ponad 2,6 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej. W nadchodzących latach największy przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej odnotują Poznań oraz Wrocław. Mimo, iż stolica wraz z 7 największymi aglomeracjami skupia obecnie 74% całkowitej podaży to coraz bardziej widoczna staje się tendencja zmieniająca te proporcje na korzyść mniejszych miast (od 5-4 tys. mieszkańców. Obecna i planowana podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w wybranych miastach (tys. m 2 ), I poł tys. m² Planowana powierzchnia w m² Obecna podaż w m² Warszawa Aglomeracja śląska Kraków Łódź Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Lublin Białystok Rzeszów Płock Wałbrzych Kalisz Słupsk Przemyśl

4 Stawki najmu Stawki czynszów w centrach handlowych, ze względu na utrzymujące się duże zapotrzebowanie na tego rodzaju powierzchnie (zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach), podtrzymały w I połowie 28 r. dotychczasową tendencję wzrostową i wszystko wskazuje na to, iż kierunek ten zostanie utrzymany. Wysokość stawek najmu determinowana jest (pomijając różnice między poszczególnymi miastami) pozycją i atrakcyjnością danego centrum handlowego na lokalnym rynku, lokalizacją powierzchni na terenie centrum handlowego, wielkością samej powierzchni, przeznaczeniem lokalu i prestiżem najemcy. W praktyce stawki najmu w większości przypadków ustalane są indywidualnie, jako suma dwóch składników: opłaty zryczałtowanej liczonej od m² powierzchni oraz procentu od obrotów najemcy. Stawki za najlepsze lokale o powierzchni 1 15 m² w najbardziej atrakcyjnych centrach handlowych oscylują w okolicach 45 /m²/m-c. W Warszawie dla takich powierzchni w większości przypadków dolną granicą jest kwota ok. 6 /m²/m-c. Pozostałe aglomeracje mieszczą się w widełkach 4-55 /m²/m-c, przy czym analogiczne stawki czynszów w Łodzi i Szczecinie znajdują się w dolnej granicy tego przedziału. Z kolei stawki za najlepsze powierzchnie w najbardziej atrakcyjnych centrach handlowych w Krakowie, aglomeracji śląskiej i Wrocławiu ciążą w kierunku górnej granicy podanego zakresu. Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie w najbardziej atrakcyjnych centrach handlowych ( /m²/m-c), I poł. 28 ( /m²/m-c) Warszawa Aglomeracja śląska Kraków Łódź Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Stawki najmu powierzchni w lokalach znajdujących się przy głównych ulicach handlowych cechuje największa różnorodność i rozpiętość cenowa. Z tego też względu dla celów porównawczych wzięto pod uwagę tylko jedną bądź dwie najbardziej prestiżowe ulice handlowe w poszczególnych miastach. Najwyższe stawki najmu, zresztą jak można było się spodziewać, odnotowywane są w Warszawie (Nowy Świat, Chmielna), gdzie zdarzają się i takie, które przekraczają 1 /m²/m-c. Najniższe stawki, bo zaczynające się już poniżej 2 /m²/m-c obowiązują w Szczecinie (Niepodległości). W większości pozostałych analizowanych miast za atrakcyjne lokale położone przy najbardziej atrakcyjnych

5 głównych ulicach handlowych trzeba zapłacić w granicach 4-6 /m²/m-c. Niemniej jednak w przypadku Krakowa i Wrocławia warto liczyć się kwotą wyższą jeszcze o 5-15 /m²/m-c Stawki najmu na najbardziej prestiżowych ulicach handlowych ( /m²/m-c), I poł. 28 ( /m²/m-c) Warszawa Aglomeracja śląska Kraków Łódź Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Warszawski rynek powierzchni handlowej Aglomeracja warszawska jest niekwestionowanym liderem wśród polskich miast pod względem całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej. Biorąc pod uwagę wszystkie centra handlowe, parki handlowe, outlety, czy też sklepy oferujące artykuły wyposażenia wnętrz, to po I połowie 28 łączna podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekraczała 1 32 m². Skumulowana podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji warszawskiej w latach Skumulowana podaż (mln m 2 ) 1,8 1,6 1,4 1,2 1,8,6,4, I poł. 28 II poł p

6 W ubiegłym roku w Warszawie oddano blisko 1 m² powierzchni handlowej przeznaczonej pod wynajem. Zważając na dotychczasową podaż był to bardzo dobry wynik w skali kraju (drugie miejsce za Wrocławiem). Inwestycje zaplanowane w najbliższych latach są już wprawdzie mniej spektakularne i zwykle o znacznie mniejszej skali, jednak świadczą o tym, iż inwestorzy wciąż znajdują odpowiednie lokalizacje i dostrzegają zapotrzebowanie na nowe obiekty handlowe w aglomeracji warszawskiej. Zapowiadanych projektów jest tyle, iż w ciągu najbliższych trzech lat aglomeracja warszawska może wzbogacić się nawet o ponad 23 m² nowoczesnej powierzchni handlowej (ustępując w tym względzie jedynie Poznaniowi i Wrocławiowi). Warto zauważyć, iż zmienia się rozkład geograficzny największych planowanych projektów. Inwestorzy przenoszą się na obrzeża miasta lub do miejscowości położonych w obrębie aglomeracji. Wśród zapowiadanych inwestycji, oprócz budowy nowych obiektów (zwykle outletów), znalazły się również plany dotyczące rozbudowy lub przeformatowania istniejących obiektów, budowy hal targowych oraz realizacji mniejszych obiektów handlowych zaspokajających potrzeby konkretnych osiedli mieszkaniowych. Projekty, które docelowo mają być realizowane w najatrakcyjniejszych lokalizacjach zwykle powiązane są z rewitalizacją zabytkowych obiektów. Powierzchnie handlowe na rynkach regionalnych Nowoczesna powierzchnia handlowa w największych aglomeracjach I poł. 28 tys. m² Aglomeracja śląska Kraków Łódź Trójmiasto Wrocław Poznań Szczecin Największą podażą nowoczesnej powierzchni handlowej może pochwalić się aglomeracja śląska. Jednak ze względu na dużą liczbę mieszkańców nie jest to aż tak dobrze widoczne, o czym najlepiej świadczy wskaźnik nasycenia, który należy do najniższych w kraju. Inna sytuacja występuje w dysponującym mniejszą podażą Poznaniu. W przypadku tego miasta wskaźnik nasycenia należy do

7 najwyższych w Polsce. Mimo tego, inwestorzy wciąż dostrzegają bardzo duży potencjał Poznania, co będzie skutkowało kolejnym, skokowym wzrostem podaży w najbliższych latach. Powierzchnie handlowe w mniejszych miastach regionalnych Mniejsze miasta w regionach także cieszą się wzmożonym zainteresowaniem deweloperów komercyjnych. Wystarczy wspomnieć, iż w niektórych z nich zaplanowano otwarcie kilku obiektów na przestrzeni najbliższych 3-4 lat. Pomijając największe aglomeracje i analizując mniejsze miasta okazuje się, iż najwięcej nowych projektów zapowiadanych jest w Kaliszu, Przemyślu, Lublinie, Białymstoku, Kielcach, a także w Jeleniej Górze, Bydgoszczy, Zielonej Górze, Płocku, Opolu i Rzeszowie. Prognozy dla polskiego rynku powierzchni handlowych Potencjał demograficzny i ekonomiczny sprawiają, że polski rynek handlowy osiągnął znaczącą pozycję na handlowej mapie Europy. Dalszemu rozwojowi obiektów handlowych będzie sprzyjać rosnąca zamożność Polaków oraz zapotrzebowanie na coraz bardziej komfortowe warunki zakupu, dostęp do globalnych marek i zróżnicowaną ofertę handlowo-rozrywkową. Niski wskaźnik pustostanów w największych aglomeracjach świadczy o bardzo dużych potrzebach najemców. Analizując sygnały o wprowadzaniu na polski rynek kolejnych marek oraz plany sieci handlowych zakładające dynamiczną ekspansję uważamy, iż popyt powinien w dalszym ciągu rosnąć. Jeszcze większego tempa nabierze budowa nowoczesnych centrów handlowych w mniejszych miastach. Popyt na budowę tego typu obiektów oprócz samych mieszkańców zgłaszają także sieci handlowe zamierzające dotrzeć ze swoim asortymentem do miast, w których do tej pory były nieobecne. W najbliższej przyszłości w centra handlowe w mniejszych miastach zamierza inwestować szereg firm krajowych i międzynarodowych. Do najbardziej aktywnych graczy specjalizujących się w tego typu obiektach należą chociażby Echo Investment, Jermon Developments, Polimeni International, Mayland Real Estate,czy Caelum Development. W perspektywie nadchodzących 4-5 lat według zapowiedzi inwestorów ma powstać ponad 4,3 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej. Dzięki temu, iż decyzja Trybunału Konstytucyjnego dotycząca ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych okazała się korzystna dla inwestorów, uniknięto przenoszenia części projektów do innych krajów regionu tylko i wyłącznie z powodu biurokratycznych barier. Popyt na powierzchnie handlowe w największych aglomeracjach powinien utrzymać się na wysokim poziomie, w związku z tym ryzyko wzrostu wskaźnika pustostanów jest naszym zdaniem niewielkie. Spodziewany wzrost podaży może przyczynić się do zwiększenia rywalizacji centrów handlowych o najbardziej atrakcyjnych najemców. Rywalizacja ta niekoniecznie musi przybrać formę otwartej obniżki czynszu, ale bardziej prawdopodobne będą ukryte obniżki w postaci tzw. wakacji czynszowych, czy bezpłatnej adaptacji lokalu do potrzeb najemcy. Ciekawie może wyglądać sytuacja

8 w tych miastach średniej wielkości, w których planowane jest otwarcie kilku dużych centrów handlowych. W wyniku takiej sytuacji nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową może w niektórych przypadkach osiągnąć wyższe wartości niż w przypadku największych aglomeracji. Od zasobności portfeli mieszkańców i ich skłonności do wydawania pieniędzy będzie zależeć, czy taka podaż zostanie w pełni zagospodarowana.

9 NASZA OFERTA BADANIA I ANALIZY Analizy efektywności i opłacalności inwestycji Przeprowadzamy analizę projektu inwestycyjnego, badamy czynniki ryzyka związane z projektem oraz efektywność inwestycji ze względu na rodzaj oraz źródła jej finansowania. Tworząc scenariusze inwestycyjne, opieramy się na najbardziej aktualnych danych i stawkach rynkowych. Analizy finansowe Opracowujemy rzetelne i kompleksowe analizy finansowe. Każde opracowanie zawiera plan finansowy inwestycji wraz z szacunkowymi wyliczeniami nakładów inwestycyjnych oraz przepływów finansowych. Analizujemy także ryzyko związane z projektem oraz wrażliwość inwestycji. Biznes plany Analizujemy inwestycje pod kątem jej konkurencyjności na rynku, silnych i słabych stron oraz grup potencjalnych nabywców. Opracowujemy plan marketingowy i sprzedażowy inwestycji oraz harmonogram prac budowlanych. Dzięki szczegółowej analizie Inwestor uzyskuje przejrzystą informację, na podstawie której może dokonać wyboru określonego wariantu inwestycyjnego. Badania preferencji nabywców Badamy preferencje kupujących mieszkania pod kątem różnych parametrów, m.in. ceny, powierzchni, lokalizacji, liczby pokoi. Na życzenie Zleceniodawcy przeprowadzamy dodatkowe badania ankietowe wśród Klientów naszej firmy. Analizy lokalizacji inwestycji Badamy specyficzne aspekty lokalizacji danej inwestycji oraz wszystkie istotne parametry decydujące o stopniu jej atrakcyjności. Analizy konkurencji Przeprowadzamy szczegółowy monitoring konkurencyjnych projektów położonych, realizowanych lub planowanych w rejonie planowanej inwestycji. Analizy SWOT Wykonujemy kompleksowe analizy przedsięwzięć deweloperskich według metodologii analizy SWOT: identyfikację i analizę szans i zagrożeń, mocnych i słabych stron, określenie pozycji strategicznej i kierunków rozwoju. Strategie marketingu i sprzedaży inwestycji Opracowujemy strategie marketingu i sprzedaży mające na celu uzyskanie możliwie jak największego zwrotu z inwestycji. Są one poprzedzane badaniami rynku, służącymi weryfikacji trafności proponowanych rozwiązań. Analizy projektów mieszkaniowych Oferujemy analizy projektów mieszkaniowych, zawierające w szczególności: analizę konkurencji, opinię marketingową o projekcie i strukturze mieszkań, wskazanie potencjalnych grup docelowych, rekomendację odnośnie sugerowanego poziomu cen w inwestycji. Analizy projektów komercyjnych Wykonujemy analizy projektów biurowych, handlowych, magazynowych i wielofunkcyjnych. W ramach analizy proponujemy m.in. optymalną strukturę projektu oraz profil potencjalnego nabywcy-najemcy i chłonności rynku, a także charakterystykę rynku, ze szczególnym uwzględnieniem aktualnie realizowanych i planowanych inwestycji podobnego typu.

10 RAPORTY Raporty o rynku nieruchomości Diagnozujemy bieżącą sytuację na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz komercyjnych. Obejmujemy monitoringiem największe polskie miasta, a także wschodzące rynki mniejszych miast. Prognozujemy kierunki rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości. Raporty o polskim rynku budowlanym Zestawiając dane historyczne z aktualnymi sygnałami i informacjami rynkowymi, tworzymy wiarygodne i rzetelne prognozy rozwoju sytuacji w budownictwie. Raporty o polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych Dysponując danymi i informacjami od kilkuset naszych doradców i pośredników z całego kraju oraz monitorując pierwotny i wtórny rynek sprzedaży oraz rynek wynajmu, tworzymy rzetelne raporty, prezentujące aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Raporty o polskim rynku nieruchomości komercyjnych Opracowujemy raporty w ścisłej współpracy z naszymi doradcami i pośrednikami na rynku nieruchomości komercyjnych oraz wykorzystując systematycznie zbierane dane o nowych inwestycjach. Nasze raporty to doskonałe źródło wiedzy rynkowej. Raporty o lokalnych rynkach nieruchomości Dzięki dokładnemu monitoringowi, a także analizie transakcji i ofert, nasze raporty o rynkach lokalnych stanowią bogate kompendium wiedzy o sytuacji w poszczególnych miastach, z przejrzystym i kompletnym obrazem danego rynku.

11 OFERTA FIRMY Emmerson powstał w 1994 roku i jest obecnie jedną z największych polskich firm zajmujących się nieruchomościami. Naszą ofertę kierujemy do osób prywatnych, firm oraz instytucji krajowych i zagranicznych. Oferujemy szeroki zakres usług. NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWE Na rynku wtórnym pośredniczymy w sprzedaży/kupnie mieszkań, apartamentów, domów, rezydencji oraz działek budowlanych. Dzięki ścisłej współpracy z prawnikami, doradcami kredytowymi, projektantami wnętrz, architektami i specjalistami w zakresie reklamy jesteśmy w stanie zapewnić Państwu kompleksową opiekę i doradztwo. W ofercie działu wynajmu znajdą Państwo bogaty wybór nieruchomości na cele mieszkalne, od studia do willi z ogrodem. NOWE INWESTYCJE Na rynku pierwotnym współpracujemy z czołowymi deweloperami i inwestorami. W ramach kompleksowej obsługi procesu inwestycyjnego oferujemy m.in. poszukiwanie gruntów na cele inwestycyjne, badania rynku mieszkaniowego, opracowanie planów marketingowych, organizację sprzedaży i zarządzanie realizowanymi projektami. Klientom indywidualnym zainteresowanym kupnem nieruchomości w atrakcyjnej miejscowości wypoczynkowej w Polsce lub zagranicą zapewniamy pomoc w wyborze optymalnej oferty i realizacji transakcji. Oferujemy doradztwo prawne i kredytowe. NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE Oferujemy wszechstronne usługi związane z obsługą transakcji najmu, wynajmu, kupna i sprzedaży powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych oraz pośrednictwo przy pozyskiwaniu nowych terenów i projektów pod inwestycje. Obsługujemy właścicieli nieruchomości, najemców oraz inwestorów. Do grona naszych klientów należą korporacje międzynarodowe, instytucje państwowe i finansowe, organizacje sektora publicznego oraz deweloperzy krajowi i zagraniczni. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Oferujemy profesjonalne usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi, biurowymi, handlowymi, magazynowymi i przemysłowymi: administrowanie nieruchomościami, obsługę techniczną budynków, ochronę, utrzymanie czystości, usługi cateringowe i inne. Na zlecenie zajmiemy się także aranżacją, wykończeniem, umeblowaniem i wyposażeniem wnętrz w dowolnym standardzie. BADANIA I ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI Dzięki wieloletniej działalności dysponujemy wszechstronną wiedzą na temat rynku nieruchomości. Oferujemy raporty o lokalnym rynku, analizy projektów inwestycyjnych i konsultacje. Dysponujemy danymi porównawczymi z różnych etapów rozwoju rynku i różnych jego segmentów. Bogate archiwum transakcyjne oraz stała współpraca z innymi działami firmy Emmerson zapewniają naszym klientom najbardziej aktualne opracowania. NASZE ODDZIAŁY WARSZAWA ATRIUM CENTRUM Al. Jana Pawła II 27, -867 Warszawa tel , fax emmerson@emmerson.pl BIAŁOŁĘKA ul. Światowida 61a, Warszawa tel , fax bialoleka@emmerson.pl PRAGA POŁUDNIE ul. Grochowska 8c, Warszawa tel , fax praga@emmerson.pl ŚRÓDMIEŚCIE ul. Wspólna 35, -519 Warszawa tel , fax w srodmiescie@emmerson.pl URSYNÓW ul. Przy Bażantarni 11, Warszawa tel , fax ursynow@emmerson.pl WOLA Al. Solidarności 129/131, -898 Warszawa tel , fax wola@emmerson.pl ŻOLIBORZ ul. Hanki Czaki 2, Warszawa tel , fax zoliborz@emmerson.pl GDAŃSK ul. Podwale Staromiejskie 16, Gdańsk tel , fax gdansk.podwale.staromiejskie@emmerson.pl KRAKÓW ul. Karmelicka 29/1, Kraków tel , fax krakow.karmelicka@emmerson.pl ul. Raciborska 17, Kraków tel , fax krakow.raciborska@emmerson.pl ul. Starowiślna 16, Kraków tel , fax krakow.starowislna@emmerson.pl POZNAŃ ul. Dąbrowskiego 18, Poznań tel , fax poznan.dabrowskiego@emmerson.pl SOPOT Al. Niepodległości 771, Sopot tel , fax sopot.niepodleglosci@emmerson.pl WROCŁAW ul. Gajowicka 195, Wrocław tel , fax wroclaw.gajowicka@emmerson.pl ul. Grabiszyńska 281, Wrocław tel wroclaw.grabiszynska@emmerson.pl